Субаренда земельного участка что это такое

Понятие и условия оформления субаренды земельного участка

Сделки по передаче различного имущества во временное пользование, а именно в аренду, являются в гражданско-правовой практике одними из наиболее распространенных.

Особое место среди них занимает такой вид отношений, при которых передается имущество, ранее арендованное у других лиц.

Такая сделка носит название субаренды и имеет свои определенные отличительные особенности.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Более подробно все эти особенности и основные условия ее проведения стоит рассмотреть далее.

Понятие и законодательное регулирование

То есть арендодатель в данной сделке — это арендатор по другому, заключенному ранее договору. При этом данное имущество принадлежит ему не на правах собственности, а лишь на праве владения.

Сделки относительно оформления имущества во временное пользование регулируются таким нормативно-правовым документом, как Гражданский кодекс. В частности, в ст. 606 ГК РФ приводится определение понятия субаренды, а в п. 2 ст. 615 ГК РФ закрепляется право на передачу ранее арендованного имущества третьему лицу.

Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре субаренды земельного участка. К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.

Когда возможна и запрещена

Оформление субаренды на любое имущество, в том числе и на земельный участок, допускается законодательством только при том условии, что на это имеется согласие от его собственника. Причем данное согласие может быть получено такими способами:

Закреплено в договоре аренды

Если в документе есть условие о возможности субаренды (или хотя бы не содержится запрета на это), то арендатор не обязан еще раз спрашивать у собственника разрешения на сдачу участка. Однако он все равно должен уведомить его об этом в письменном виде.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Получено в виде отдельного документа

Если в договор разрешение на субаренду не включено, собственник может предоставить такое право путем подписания соответствующего документа.

Стоит учесть, что в ситуациях, когда договор содержит прямой запрет за субаренду и дополнительное письменное согласие на это собственник не дает, провести данную сделку не получится. Также довольно сложной будет процедура оформления таким способом земельного участка, арендованного у государства на срок менее 5 лет.

В частности, допускается ведение на нем только той деятельности, для которой он предназначен и которая также указана в основном договоре. Изменение вида разрешенного использования участка при помощи субаренды не допускается.

Все ограничения и запреты, которые установлены в отношении участка (например, земельный сервитут), распространяются и на сделку субаренды. Кроме этого, в данном договоре могут быть установлены и дополнительные ограничения на использование земли, если этого захочет арендодатель.

Процедура оформления

Порядок проведения данной сделки практически не отличается от ее первоначальной формы, то есть аренды. Она проводится в соответствии с таким примерным алгоритмом:

Подготовка необходимых документов

К ним относятся:

• паспорта обеих сторон (копии и оригиналы);
• заключенный ранее договор;
• кадастровый паспорт участка;
• выданное при регистрации основного арендного соглашения свидетельство из регистрационного органа;
• документы о назначении участка;
• письменное разрешение от собственника (требуется не всегда);
• график арендных платежей (составляется по желанию сторон).

В зависимости от конкретной ситуации при заключении сделки могут потребоваться и другие документы.

Составление и подписание договора

Он оформляется в простом письменном виде и не требует нотариального заверения. Структура документа типовая и ничем не отличается от обычных договоров аренды или субаренды. Существенные условия — это предмет сделки (то есть земельный участок) и необходимость оплаты за его пользование.

Участок необходимо описать максимально точно, с указанием адреса, месторасположения, границ (если сдается часть земли), кадастрового номера и площади. Величину и порядок внесения арендной платы можно оставить такими же, как в договоре аренды, или изменить (по желанию сторон).

Регистрация договора

После корректного составления и подписания документа сторонами его необходимо зарегистрировать в специальном органе — Государственном Реестре. Только после этого он вступит в законную силу и начнет действовать.

Для этого одна из сторон должна обратиться в этот орган с такими документами:

• три экземпляра договора (по одному для каждой из сторон, плюс один остается в ГосРеестре);
• должным образом заверенные копии паспортов участников;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документы на участок.

При условии, что договор составлен верно и пакета предоставленных бумаг достаточно, его регистрация будет проведения в течение одного месяца после обращения.

После окончания установленного срока участникам будет выдано свидетельство о регистрации права пользования землей. Стоит учесть, что данное требование обязательно только для тех документов, которые составляются на срок более одного года.

Для более краткосрочных договоров регистрация не требуется (так же, как и при аренде).

Отличия от аренды

Поскольку субаренда является одним из видов аренды, ее более узким направлением, то эти две сделки имеют между собой много общих характеристик.

В частности, к ним можно отнести:

• обязательное документальное оформление сделки в виде договора;
• внесение определенного платежа в счет стоимости пользования участком;
• преимущественно срочный характер отношений;
• отсутствие требований относительно обязательного нотариального оформления;
• точная индивидуализация предмета соглашения (то есть земельного участка).

Однако субаренде присущи и некоторые свои отличительные особенности, поэтому для сравнения этих двух сделок стоит рассмотреть их основные характеристики в виде таблицы:

Очевидно, что договор субаренды не имеет существенных отличий от сделки, разновидностью которой он является — то есть от аренды.

На нового субъекта, который будет использовать землю, распространяются все те же самые права и обязанности, что были определены ранее.

Поэтому при проведении данной сделки и составлении договора необходимо руководствоваться общими правилами и требованиями, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/subarenda.html

Аренда и субаренда земельного участка

14.03.

2018

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В чем смысл субаренды земельных участков и на каких условиях заключается это соглашение

1. При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
2. Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
3. Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор

Для начала уделите должное внимание понятиям, которые относятся к субаренде. Данное понятие содержится в Гражданском законодательстве, закреплено в Гражданском кодексе. В полной мере ознакомиться с этим понятием вы можете в статье 615 Гражданского кодекса.

Субаренда земельного участка – раскроем вопрос полностью

В них определены сами термины аренды и субаренды, прописано право арендатора сдавать имущество в субаренду при условии согласия собственника, необходимость государственной регистрации договоров аренды и субаренды и т.д. Важно перед заключением договора субаренды внимательно ознакомиться с этими правовыми документами.

Аренда земельных участков осуществляется толь­ко на основе договора. В соответствии с гражданским законодательством по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные аренда­тором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственнос­тью. Арендатор имеет также отдельные права по рас­поряжению арендованным земельным участком — мо­жет сдать его, например, в субаренду. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Основная обязанность арендатора по договору арен­ды земельного участка — предоставить арендатору зе­мельный участок в состоянии, соответствующем усло­виям договора и целевому назначению земли, в уста­новленный договором срок .

Арендодатель обязан также предупредить арендато­ра о всех правах третьих лиц на сдаваемой им в аренду земельный участок — сервитуте, праве залога и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по зако­ну не является основанием для прекращения или при­менения таких прав (ст. 613 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условием договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содер­жание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (субаренда), в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствен­ных обществ и товариществ или нового взноса в произ­водственный кооператив. Арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором не пре­дусмотрено иное.

Рекомендуем прочесть:  алименты за двух детей

Что представляет собой субаренда муниципального земельного участка

В 2019 году договор субаренды может быть составлен в свободной письменной форме. Сделка должны быть оформлена в органах Росреестра, в противном случае передача прав не будет считать законной. Если при оформлении аренды сделка заверялась нотариусом, то и договор субаренды должен будет пройти аналогичную процедуру, в ином случае этого не требуется.

Понятие и условия оформления субаренды земельного участка

Стоит учесть, что в ситуациях, когда договор содержит прямой запрет за субаренду и дополнительное письменное согласие на это собственник не дает, провести данную сделку не получится. Также довольно сложной будет процедура оформления таким способом земельного участка, арендованного у государства на срок менее 5 лет.

Определение договора аренды земельного участка можно вывести из легального определения аренды, содержащиеся в ст. 606 ГК РФ. Согласно данному определению, по такому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и (или) пользование.

Земельный участок застройщика в субаренде

Когда земельный участок застройщика в субаренде — это достаточно редкий для застройщика случай, но теоретически возможный.

Субарендатор — это лицо, заключившее договор субаренды с арендатором участка, который, в свою очередь, владеет землей на основании договора аренды, заключенного с собственником земли.

Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок основного договора аренды.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. В соответствии с гражданским законодательством по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком – может сдать его, например, в субаренду.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т. е. на неопределенный срок.

В последнем случае каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого договора может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

Аренда (субаренда) земельных участков

· администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков в границах данных зон их резидентам, если право предоставления земельных участков, в том числе, с заключением договоров аренды этих земельных участков делегировано администрациям свободных экономических зон соответствующими исполнительными комитетами. Согласно Закону Республики Беларусь «О свободных экономических зонах» в редакции от 10 ноября 2008 г., администрация свободной экономической зоны – это орган управления свободной экономической зоной, создаваемый в установленном порядке и форме. Резидентом свободной экономической зоны является юридическое лицо Республики Беларусь или индивидуальный предприниматель Республики Беларусь, зарегистрированные в установленном законодательством порядке администрацией этой зоны.

Субаренда: определение, нюансы, виды

Если договор субаренды заключается сроком более чем на 1 календарный год, этот договор, согласно российскому законодательству, должен иметь государственную регистрацию. Если регистрация произведена не будет, субарендатор может оказаться без жилья, и компенсации не будет произведена, так как законной силы закон субаренды без государственной регистрации не имеет.

Как заключить договор субаренды земельного участка

• корректные персональные данные не только лишь владельца этой земли, но ещё и её арендатора. Как правило, для физического лица в такой ситуации будет достаточным предоставление любого документа, подтверждающего его личность (например, паспорта). Если же это юридическое лицо, то в перечень обязательных документов должно быть добавлено ещё и свидетельство о госрегистрации;
• точные данные об арендуемом объекте. Кроме стандартного описания, что из себя представляет предмет этого договора (например, полевой участок, размещающийся в поселке Н) обязательно нужно указать четкие территориальные границы этой земельной зоны и её основные характеристики. Обратите внимание, что без подобных сведений договор просто невозможно оформить дальше;
• подробные условия совершаемой сделки. Сюда следует отнести такие понятия как размер арендной оплаты, графики и сроки ее выплаты, а также наличие каких-то ограничений по использованию данного земельного угодья

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу — субарендатору. Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды. Перед арендодателем по договору аренды остается ответственным арендатор. Между субарендатором и арендодателем по договору аренды не возникает правовых отношений.

Аренда и субаренда земельного участка Ссылка на основную публикацию

Источник: https://russianjurist.ru/pensiya/arenda-i-subarenda-zemelnogo-uchastka

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником.

Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом.

При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

Правила оформления договора субаренды

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

• наименование документа («Договор субаренды»);
• дата и место заключения сделки;
• наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
• основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
• предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
• права и обязанности сторон;
• порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
• ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
• срок действия договора;
• заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
• подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

• площадь надела;
• категория земель, к которой относится надел;
• кадастровый номер;
• адрес места расположения;
• цель оформления участка в субаренду;
• перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права.

Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами.

Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.

Заключение договора субаренды земельного участка

Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.

К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату.

У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду.

Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.

В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет.  Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.

При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.

22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке.

Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.

На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Какие документы нужны для оформления субаренды?

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

• подробное описание земельного надела;
• кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
• технические паспорта зданий, расположенных на участке;
• график арендных платежей;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

• акт приема-передачи недвижимого объекта;
• дополнительное соглашение;
• протокол существующих разногласий;
• протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

Права собственника земельного участка при оформлении субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

• предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
• потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
• увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
• потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
• ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
• потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.

Ограничения в использовании участка при субаренде

Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.

Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.

Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.

Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.

При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.

Рекомендации юриста

При оформлении договора субаренды земельного участка существует ряд ключевых нюансов, которые следует проконтролировать и принять во внимание. К ним относятся:

1. Наличие разрешения у арендатора на передачу земельного участка в субаренду.
2. Соответствие земельного надела его описанию в документах.
3. Наличие строений на участке, а также дефектов и повреждений.

Проще говоря, нужно тщательно проверить все документы, имеющиеся у арендатора. Не стоит относиться к акту приема-передачи как к простой формальности. Если дефекты или повреждения будут выявлены после подписания акта, то субарендатор обязуется устранить все неисправности за собственные средства.

Если вам нужна юридическая помощь, вы можете получить ее на нашем сайте абсолютно бесплатно. Задайте вопрос юристу в специальном окне.

Теперь вы знаете, как оформить договор субаренды земельного участка, и какие нюансы при этом необходимо учитывать. Помните, что лучше своевременно обратиться к юристу за правовой помощью, чем в дальнейшем тратить время на судебные разбирательства.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/dogovor-subarendy-zemelnogo-uchastka/

Договор субаренды земельного участка: Бланк- Образец скачать +

Если арендатор взял в аренду участок земли, то в дальнейшем он имеет право сдать его также в субаренду, если это не противоречит условиям основного договора и не против этого собственник участка.

Между сторонами заключается договор субаренды на земельный участок.

Предмет договора это сам участок, также в договоре важно отразить и другую существенную информацию, его местоположение, кадастровый номер, площадь.

Субаренда это один из видов арендных отношений

Такой вид сделки регулируется Гражданским Кодексом России, земельным законодательством нашей страны статьей 22. По договору субаренды права пользования земельным участком передается от арендатора другому третьему лицу за определенную плату.

Важно! Каким именно кодексом будет регулироваться процесс субаренды земельного участка, зависит от того, кто является собственником земли. Если владелец участка земли муниципальный орган, то руководствоваться в своих действиях нужно Земельным кодексом. Если же собственник физическое лицо, то все действия сторон сделки должны соответствовать Гражданскому кодексу России.

Передать участок земли в субаренду можно на любой срок, который не будет превышать срок действия основного договора аренды. Тот, кто взял землю в пользование по договору субаренды, должен уплачивать арендатору за пользование земельным участком согласно заключенному соглашению.

Можно или нельзя сдавать земельный участок в субаренду?

Это указывается в договоре аренды, который был заключен между собственником участка и арендатором.

Поэтому в договоре аренды обязательно должен быть прописан пункт о том, разрешено или запрещено передавать права пользования участком третьим лицам.

Если в договоре аренды нет такого условия, то обязательно нужно либо перезаключить арендный договор или составить дополнительное соглашение, иначе передать землю в субаренду запрещено.

При заключении договора субаренды юридически арендатор с этого момента будет являться арендодателем для третьего лица, человека, который хочет пользоваться землей. Этот человек становится субарендатором. То есть, проще говоря, субаренда, это когда оформляется аренда в рамках основного договора аренды.

По отношению к земельным сделкам в сельском хозяйстве субаренда касается не только самого участка земли и ее использования, но и недр на участке. Все, что было собранно на нем, и вся полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Как правильно оформить договор субаренды

В заключаемом договоре субаренды в обязательном порядке должна быть включена такая информация:

1. – в названии договора обязательно должно быть указано «договор субаренды»;
2. – должны быть указаны дата и место проведения сделки;
3. – указать наименование участников сделки, прописать роли, кто является арендатором и субарендатором;
4. – прописать на основании чего происходит передача прав на пользование участком земли в субаренду, то есть номер договора аренды и дата его подписания;
5. – указать, что является предметом договора субаренды, а именно технические характеристики участка земли, его адрес местоположения, какова его площадь, есть ли на участке строения ил сооружения;
6. – обязанности и права участников сделки;
7. – прописать порядок оплаты, а именно сумму арендной платы, до какого числа нужно сделать перечисление денег, какие ситуации могут повлиять на изменение суммы платежа;
8. – какую ответственность понесут стороны в случае нарушения условий договора;
9. – прописать на какой срок заключается договор субаренды;
10. – в заключительной части договора субаренды прописать, сколько экземпляров соглашения будет, как стороны смогут решить спорный вопрос, и реквизиты для оплаты;
11. – договор обязательно должен быть подписан обеими сторонами.

Обычно к обязанностям арендатора относят тот факт, что он должен предоставить землю в использование в указанный в договоре срок, сообщить собственнику земельного участка о том, что была заключена сделка и в дальнейшем отслеживать, чтобы земля использовалась по целевому назначению.

К обязанностям субарендатора можно отнести то, что он должен следить за состоянием земельного участка, вносить плату за аренду, согласно того срока, указанного в договоре, проводить ремонтные работы при необходимости.

В разделе договора субаренды о правах сторон нужно прописать правила по использованию надела земли, указать, какие виды деятельности можно на нем проводить и какие строения или сооружения возводить. К правам арендатора относится то, что он может досрочно расторгнуть договор субаренды, если вовремя не производится оплата за аренду или если на участке проводится незаконная деятельность.

К договору субаренды нужно прикрепить план, где будут указаны границы территории участка, и акт о том, что границы согласованы с владельцами соседних участков.

Поскольку предмет договора субаренды это сам земельный участок и возможность второй стороне его использовать, то в документе также нужно прописать основные характеристики и сведения.

К такой информации относится:

• – площадь земельного участка;
• – к какой категории земель относится участок;
• – кадастровый номер;
• – указать точный адрес местоположения;
• – с какой целью был оформлен договор субаренды земельного участка;
• – обязательно нужно перечислить какие именно объекты уже есть на земельном участке, это могут быть здания, сооружения и многолетние посадки.

Как видно, основные правила по составлению договора субаренды земельного участка такие же, как и правила по оформлению обычного договора аренды. Надо обратить внимание на момент о регистрации права.

Только после проведения процедуры  государственной регистрации права в Росреестре или МФЦ можно сказать, договор вступил в юридическую силу.

То есть договор начинает действовать не с того момента, как был подписан договор, а с регистрации права.

Регистрация права по использованию участка и человека на основе субаренды не происходит тогда, когда срок действия договора субаренды участка земли, не составляет больше одного года. Регистрация права делается по обычной схеме без особых отличий. Нужно иметь ввиду, что условия договора субаренды не должны быть разными и противоположными  порядку договора основного на земельный участок.

Документы для оформления договора субаренды

Для правильного заключения и сопровождения сделки по договору субаренды земельного участка нужно собрать определенный пакет документов. То есть условия договора должны подтверждаться документами и бумагами.

Состав документов может различаться в зависимости от того, на какой срок заключается договор субаренды.

Если договор субаренды заключается на такой срок, который не превышает одного года, то необходимо собрать документы о подробном описании земельного участка, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, технический паспорт сооружения с участка, приложить график по оплате арендных платежей, выписка из ЕГРН о подтверждении регистрации договора субаренды на право пользования участком.

В случае если срок действия договора составляет менее года, то требуется приложить акт приема-передачи земельного участка, оформленное дополнительное соглашение, протокол об отсутствии разногласий или об их согласовании. Если обе стороны не против, и этот факт противоречит условиям изначального договора, то можно продлить срок действия договора.

Ограничения по использованию земельного участка при заключении договора субаренды

Для того, чтобы участок земли использовался эффективно, то на субарендатора накладывают некоторые ограничения по его использованию. Может быть запрещено, выполнять какие-либо виды хозяйственных работ. Все прописанные в договоре ограничения должны быть обоснованными и не противоречить законодательству России.

Все имеющиеся ограничения оформляются в виде административно-правого акта, где и перечисляются все требования. Ограничения могут накладываться на ограниченный срок или бессрочно.

Если вдруг субарендатор против существующих ограничений, то он может обратиться в суд с доказательствами того, что ограничение незаконно или приносит убыток.

Итоги

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что субаренда земельного участка это процесс передачи участка земли от арендатора третьему лицу или лицам во временное пользование, которое ограничено сроками договора аренды, и на тех условиях, которые были согласованы с собственником участка. Все договоренности, условия и сроки должны быть оговорены письменно в заключаемом договоре.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/dogovor-subarendy-zemelnogo-uchastka/.html

В чем смысл субаренды земельных участков и на каких условиях заключается это соглашение?

Владельцы многих земельных участков сдают наделы в так называемую субаренду.

Делается это, как правило, для извлечения дополнительной прибыли с участка, которая получается из разницы арендной платы за землю субарендатора и отчислений, выплачиваемых собственнику надела.

Что представляет из себя сделка?

Субарендой называется сложная сделка, при которой арендатор ещё раз сдаёт землю в пользование, уже другому физическому или юридическому лицу, которое в дальнейшем непосредственно пользуется переданным участком.

Заключение договора субаренды земельного участка возлагает на стороны соглашения определённые обязанности и предоставляет им определённые права. При этом все положения договора не должны противоречить основному договору и действующему законодательству.

В случае, если в основном договоре прописано, что арендатор не имеет право передавать земельный надел в субаренду, то для того, чтобы заключить соглашение, необходимо переподписание основного документа на новых условиях.

Сделка обязательно должна быть возмездной. Субарендатор должен либо оплачивать стоимость пользования землей деньгами, либо оказывать наймодателю определённые услуги, либо передавать ему в собственность личное имущество.

При заключении договора субаренды между физическими или юридическими лицами документ должен составляться в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Если же одной из сторон сделки выступает государственное учреждение, то основным документом, регулирующим положения соглашения, выступает Земельный кодекс РФ.

Отличие сделки от аренды

Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:

1. При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
2. Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
3. Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Какова выгода для сторон сделки?

Арендатор первого порядка имеет право сдать часть актива в субаренду по большей цене, чем он сам платит за право пользования наделом.

Эту особенность активно используют риэлторы, получая привлекательный актив по не очень высокой цене и впоследствии делегируя права на него другим лицам, получая с этого неплохую прибыль.

Если арендатор понимает, что у него нет необходимости в использовании количества площадей, предусмотренных первичным соглашением о найме земли, он может частично передать право пользования другим лицам.

Выгода в данном случае очевидна для всех: земля не простаивает, первичный арендатор вместо убытков получает прибыль, вторичный арендатор расширяет поле деятельности, тем самым также увеличивая свой доход.

В соответствии с договором вторичный арендатор наделяются определенными правами и обязанностями:

• получает право пользования земельным наделом на срок, указанный в соглашении;
• имеет право производить на арендованной земле любые действия, не запрещённые договором (обустроить подсобное хозяйство, возвести какое-либо строение, добывать полезные ископаемые из земных недр);
• обязан содержать участок в том же состоянии, в котором он был ему передан;
• должен в срок и полностью уплачивать первичному арендатору стоимость найма.

В случае, если вторичный наниматель не платит нужную сумму, первичный арендатор вместе с собственником земли вправе применить санкции вплоть до расторжения соглашения.

Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:

1. Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
2. В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
3. В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
4. Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.

Порядок уплаты платежей за пользование участком

Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.

Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:

• перевод средств на банковский счёт;
• оплата наличными;
• оказание услуг;
• передача прав на какую-либо собственность.

В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.

В случае, если договор субаренды заключается между частным лицом и государством (либо между двумя государственными учреждениями), то размер арендной платы можно высчитать по следующей формуле:

Sum=S* С * К1 * К2,

где:

• S – площадь взятого в аренду земельного участка;
• C – базовая ставка;
• К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
• К2 – региональный коэффициент.

Подводные камни сделки

При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.

Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.

В случае, если подобный пункт отсутствует в договоре, а лицо, которому участок был сдан в субаренду начинает злоупотреблять полученными правами, собственник вправе обратиться в суд, который с большой вероятностью встанет на его сторону.

Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.

: Особенности процедуры

В видеоролике рассказывается, как правильно сдать земельный участок в субаренду и какие существуют особенности оформления данной сделки:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/chto-takoe-subarenda-zemli.html