Имеет ли право банк увеличить проценты по ипотеке в одностороннем порядке?
В последнее время банки все чаще стали пытаться изменить ставки по уже выданным ипотечным кредитам в одностороннем порядке. Мотивацией для повешения процентной ставки служит повышение ключевой ставки Центробанком.
Однако согласно закону «О банках и банковской деятельности», финансовое учреждение не имеет права в одностороннем порядке изменять порядок определения и саму процентную ставку по уже выданным займам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.
Может ли банк в одностороннем порядке изменить ипотечную ставку в сторону повышения?
Согласно правовым актам, кредитная организация в одностороннем порядке имеет право изменить постоянную процентную ставку только в меньшую сторону, а увеличить ее не может. Существует несколько случаев, когда банк может изменить размер процентов по ипотеке в большую сторону:
- Изменение ставки по предварительному согласованию с заемщиком ипотеки
- Изменение процентной ставки по решению суда
- Увеличение процентов в связи с отказом заемщика от страхования при условии, что это обязательство прописано в ипотечном договоре
- Изменения, вызванные форс-мажорными обстоятельствами (дефолт или сильная девальвация валюты)
- В случае плавающей и комбинированной процентной ставки, если изменяется какая-либо составляющая величина ставки.
Часто возможность изменения процентной ставки по ипотеке в одностороннем порядке пописывается в договоре ипотеки.
Для финансово грамотных граждан, наличие подобных пунктов в договоре вызывает справедливое недоумение, однако большинство заемщиков соглашаются с данным условием, которое выдвигает банк, желая получить долгожданный ипотечный кредит.
Тем не менее, есть ряд законодательных актов, защищающих даже таких неосмотрительных граждан от хитростей финансовых учреждений.
С другой стороны, банк может спокойно проигнорировать положения законов и в одностороннем порядке повысить ставку по ипотеке.
В этом случае заемщику придется выплачивать кредит по совершенно новым условиям, нежели изначально были указаны в договоре, в противном случае банк может начислить штрафы, пени и вводить прочие санкции.
Тогда единственным способом заставить кредитную организацию действовать, согласно закону, является решение суда. Заемщик может обратиться в суд, если новые условия ипотеки являются неприемлемыми для него.
Повышение процентов по условиям договора
В ипотечном договоре, обе стороны – банк и заемщик, оговаривают все условия предоставления займа, в том числе и порядок каких-либо изменений, ведь ипотека берется на длительное время.
Существуют кредитные соглашения, в которых, согласно законодательству, прописывается, что процентная ставка по ипотеке может быть изменена исключительно в сторону уменьшения.
А есть такие кредитные договоры, где оговаривается, что банк имеет право в одностороннем порядке изменить ставку в сторону повышения.
Статья 451 Гражданского кодекса РФ гласит следующее:
«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Данное положение многие кредитные организации используют в качестве основания для пересмотра процентов. И если изменение процентных ставок действительно происходит, то банк обязан направить заемщику уведомление о планируемых изменениях.
А поскольку ипотечный договор – это двустороннее соглашение, то при изменении любых его условий заключается дополнительный договор, в котором определяется новая процентная ставка и прописывается размер и дата внесения ежемесячных платежей по ипотеке.
Что делать, если банк изменил процентную ставку по ипотеке?
Если заемщик добровольно подписал дополнительное соглашение, то ставка по ипотеке, соответственно, меняется.
Если же клиент отказывается подписывать такое соглашение, то в данном случае банк, скорее всего, потребует от заемщика, чтобы тот досрочно погасил ипотечный кредит, а если клиент откажется, то финансовое учреждение может обратиться в суд.
Впрочем, если заемщик не согласен с повышением ставки по ипотеке, то он тоже может отстаивать свои права, обратившись в суд.
Правомочность условий договора ипотеки
Итак, по условиям договора, подписанного заемщиком и банком, кредитор может повысить процентную ставку. Однако само наличие в договоре пункта, предполагающего изменение процентов, уже является незаконным согласно положению закона «О банках и банковской деятельности». Статья 29 утверждает следующее:
«…Кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом».
А вот какие именно это исключения, предусмотренные федеральным законом, нормативно-правовые акты не определяют, а значит, таковых пока что нет.
А вот упоминание в кредитном договоре «плавающей» процентной ставки, напротив, является полным соблюдением 29 статьи закона «О банках и банковской деятельности», поскольку ставка изначально не являлась фиксированной, что обуславливает изменение в любой момент и любое количество раз. При этом, данная процентная ставка, согласно договору, может быть привязанной к курсу иностранной валюты, или к иным событиям и показателям, что делает договор ипотеки полностью законным, а повышение процентной ставки – вполне обоснованным.
Если же в договоре ипотеки отсутствуют указания на возможные изменения его условий, то этот факт не является для банка достаточным и законным основанием для повышения ставки.
Это подтверждается статьей №16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя» закона «О защите прав потребителей».
Первый пункт данной статьи гласит:
«Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».
Поэтому заемщик может в суде отстаивать свои права, выражая несогласие с действиями банка, относительно изменения процентной ставки по ипотеке. Главное, не подписывать никаких дополнительных соглашений о повышении ставки и написать финансовому учреждению заявление о несогласии с повышением.
А в итоге ответ на вопрос будет таким: Банк не имеет права изменять процентную ставку по ипотеке, если это не прописано в договоре и не согласовано с заемщиком.
(10
Источник: https://moezhile.ru/zakony/procenty-po-ipoteke.html
Может ли банк увеличить ставку по уже выданной ипотеке?
Экспертные оценки показывают, что граждане активно оформляют ипотечные кредиты, пользуясь привлекательными условиями, которые сложились на рынке. Но нужно помнить, что ипотеку обычно берут на много лет. Не получится ли так, что банк при ухудшении рыночных условий повысит ставку по уже выданному кредиту?
Россияне торопятся оформить выгодную ипотеку, ведь сейчас ставки по этому продукту находятся на рекордно низких отметках. Если к этому добавить дешевеющую недвижимость и различные госпрограммы поддержки, то получится уникальный шанс, который выпадает не так часто.
Уникальные ставки по кредитам сложились отчасти из-за действий регулятора, который планомерно снижал ключевую ставку в последние годы. Вслед за ним и банки корректировали свои условия по кредитным продуктам.
При этом в весьма щекотливом положении оказались те граждане, что брали денежный займ на покупку жилья в период, когда ипотечные ставки были еще очень высоки. После снижения ставок оказалось, что они серьезно переплачивают по своим кредитам. Конечно, граждане бросились в банки с просьбой о снижении стоимости ссуды. Читайте здесь, как уменьшить ипотечную ставку?
Надо отметить, что банки не редко отвечают положительным образом на подобные обращения.
Однако здесь сразу же возникает важный вопрос. Если ставку по уже выданному кредиту можно снизить, значит есть возможность и повысить ее в случае, например, рыночных потрясений, когда деньги для банка станут слишком дорогими?
Нюансы закона
Чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо заглянуть в законодательство. Согласно статье 450 Гражданского кодекса, изменить условия договора можно только по соглашению участников. Все бы хорошо, но тут же сразу есть оговорка, согласно которой стороны в договоре могут предусмотреть иной порядок.
Статья 29 закона о банках также дарит сначала надежду. Здесь говорится, что банк не имеет права без согласия клиента повышать ставки по кредитам. И опять есть исключение. На случаи, предусмотренные договором с клиентом, эти правила не распространяются.
Поэтому выходит, что в кредитном договоре банк может предусмотреть возможность повышения ставок по ссуде. И если гражданин подпишет такой договор, не читая, то позже может столкнуться с неприятными последствиями. Если же в договоре ничего о повышении ставок не сказано, то у банка практически не будет шансов увеличить стоимость ссуды.
Как быть заемщику?
Чтобы не попасть в сложную ситуацию, гражданам нужно тщательно изучить договор, акцентируя взгляд на условиях, при которых повышение ставки возможно. Следует понимать, на какую максимальную величину может повыситься ставка. Имеет смысл показать договор юристу, чтобы убедиться в отсутствии других подводных камней.
Даже, если банк предусмотрел возможность увеличения кредитной ставки, он все равно должен соблюдать нормы приличия. К этому призывает и ст.450 ГК РФ, где говорится, что банк при изменении договора должен предпринимать шаги на добросовестной основе и в разумных пределах.
Если полагаться на судебную практику, то можно сделать вывод о том, что кредитор при повышении ставки должен учитывать ряд факторов, в том числе состояние ключевой ставки, сведения о заемщике, возможные последствия для него. Кредитор не должен наживаться на тяжелом положении должника.
Источник: https://zaimisrochno.ru/articles/2969-mozhet-li-bank-uvelichit-stavku-po-uzhe-vydannoy-ipoteke
Банк повысил ставку по уже выданному кредиту
Большинство банков начали повышать ставки по кредитным программам до того, как Центробанк сделал заявление о повышении ключевой ставки на 6,5 пунктов.
Заемщики сегодня информируют, что некоторые банки повышают кредитные ставки даже по действующим договорам, приводя в качестве веского аргумента повышение ключевой ставки Центробанком РФ.
Граждане, взявшие ранее кредиты или планирующие воспользоваться кредитными продуктами, должны понимать, что законных оснований для установки банком более высоких процентов по существующим кредитам не имеется.
Давайте разберемся в вопросе о том, что предпринять заемщику, если банк повысил ставку по уже выданному кредиту в одностороннем порядке.
Есть ли у банка право повышать ставку по кредиту в одностороннем порядке?
Если обратиться к статье 310 ГК РФ, то становится понятным, что в одностороннем порядке банк не вправе изменить процентную ставку по уже выданному кредиту.
Повышение ставки по кредитному договору будет означать изменение условий договорных обязательств с одной стороны, что в отношениях с покупателем банковских продуктов разрешено лишь в некоторых случаях.
Следует уточнить, что повышение ключевой ставки Центробанком не является основанием для аналогичного повышения процентной ставки по выданным кредитам со стороны коммерческих банков.
Согласно ст. 450 ГК РФ лишь с согласия двух сторон допускается изменение условий по кредитному договору. Статья 451 ГК РФ регламентирует порядок расторжения и изменения разделов договора кредитования, где основанием выступают существенные изменения обстоятельств.
Поэтому, если банк самостоятельно решил увеличить процентную ставку по уже выданному кредиту, ему необходимо в судебном порядке доказать, что действия Центробанка относительно изменения ключевой ставки отвечают признакам ст. 451 ГК России.
В частности, должны присутствовать следующие условия в комплексе:
- Когда заключался договор, каждая из сторон рассчитывали на то, что подобного изменения обстоятельств не будет.
- Исполнение договора без изменения основных условий привело бы к глобальному нарушению соотношения имущественных интересов, согласно подписанному договору. Впоследствии бы, заинтересованная сторона получила бы ущерб такого масштаба, что она лишилась бы существенной части того, на что рассчитывала на момент подписания договора.
- Смена обстоятельств была вызвана причинами, преодоление которых после их возникновения было не под силу заинтересованной стороне, при той степени осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее по условиям и характеру договора.
- Из обычаев сути договора и делового оборота не следует, что риск изменения обязательств будет нести заинтересованная сторона.
Только по решению суда возможно изменение условий договора в связи с «существенным изменением обстоятельств», и только в ряде исключительных случаев. Это возможно в таких ситуациях:
- Когда прекращение действия договора повлечет двухсторонний ущерб, превышающий в значительной мере затраты, необходимые для выполнения договорных обязательств на условиях, измененных в судебном порядке.
- Расторжение договорных обязательств противоречит интересам общества.
Так вот, большинство юристов вряд ли дадут высокие шансы банку выиграть по подобным судебным искам.
Есть ли у банка право включить в договор раздел об изменении процентной ставки по кредиту?
Некоторые банки в кредитные договоры добавляют пункт, предусматривающий право банка повышать кредитную ставку по выдаваемого кредиту. Но согласно ст. 450 ГК РФ и ст. 310 и в силу ст. 168 ГК РФ и ст. 16 закона РФ «О защите прав потребителей» такой шаг противоречит закону по причине ущемления прав потребителей.
Данный пункт в судебном порядке может быть оспорен заемщиком, причем истец имеет право даже на компенсационные выплаты за причинение морального вреда.
Если потребитель кредитного продукта ранее подавал претензии к банку о неприменимости такого условия в договоре, но банк не удовлетворил в добровольном порядке эти требования, то истец через суд может потребовать наложение штрафа на банк.
Можно столкнуться с ситуацией, когда банк, несмотря на законные требования потребителя, все-таки, повысил ставку по кредиту и требует исполнения этого условия от второй стороны.
Тогда у потребителя есть законное право не только подать иск в суд, но и обратиться с жалобой в Роспотребнадзор, с просьбой привлечь злоупотребляющую кредитную организацию к административной ответственности по статье 14.8 КоАП РФ.
Что делать, если банк требует оплаты повышенной процентной ставки по кредиту?
Без дополнительного соглашения к кредитному договору (а именно в нем может быть оговорено изменение процентной ставки по кредиту), увеличение процентов по кредиту является незаконным. Заемщику следует четко понимать, что никто не вправе заставить его подписывать дополнительное соглашение к кредитному договору относительно изменения ставки (читай ст.
450 ГК РФ). Подписание допсоглашения возможно лишь в одном случае – когда обе стороны согласны на такие условия. Поэтому у банка нет оснований требовать с потребителей уплаты кредитных платежей по увеличенной процентной ставке — на основании ст. 16 закона «О защите прав потребителей» пункта об увеличении процентов в основном кредитном договоре быть не может.
В случае нарушения законных прав потребителя кредитного продукта, то есть, если банк, всё-таки, повысил ставку по уже выданному кредиту, вы имеете право поступить следующим образом:
- Подать исковое заявление в суд о нарушении банком прав потребителя.
- Обратиться с жалобой на банк в Роспотребнадзор.
- Подать жалобу на банк в прокуратуру.
Источник: https://www.papabankir.ru/banki/bank-povysil-kreditnuyu-stavku/
Вправе ли банк повысить ставку по кредиту без согласия клиента?
Доллар и инфляция растут, зато снижаются доходы граждан и объемы кредитования. В банковском секторе проблемы – и этого никто не отрицает.
Как банки будут справляться со снижением доходов? Особенно этот вопрос волнует тех, кто уже имеет солидный кредит (например, ипотеку).
Вдруг банк внезапно увеличит процентную ставку? Ведь если инфляция «скакнет», кредитор не обрадуется тому, что большой ежемесячный платеж моментально превратился в копейки.
Причем в кредитном договоре часто присутствует фраза: «Банк вправе изменить процентную ставку». Спокойствия заемщикам это не добавляет, ведь за словом «изменить» они видят «повысить». Итак, грозит ли гражданам такой произвол со стороны кредитных организаций?
Вот как отвечает на этот вопрос Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКаАлександр Фалев: «В соответствии с п.16 ст.
5 №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: кредитор, конечно, может поменять условия договора, но при условии, что это не повлечет за собой возникновение новых или увеличение существующих денежных обязательств заемщика.
И даже при этом кредитор обязан направить заемщику уведомление об изменении условий, а в случае изменения размера предстоящих платежей — еще и информацию о предстоящих платежах».
Таким образом, односторонний порядок не предусматривает увеличения процентной ставки.
«Если в кредитном договоре было прописано, что ставка может изменяться с указанием причины (например, применяется переменная процентная ставка или ставка повышается после определенного периода), то банк, конечно, имеет право на повышение ставки.
То есть, если условия увеличения процентной ставки были прописаны в Кредитном договоре и Клиент согласился с ними («подписался под условиями»), то увеличение ставки возможно», — добавляет Фалев.
При этом он приводит примеры условий кредитного договора, при которых ставка по кредиту может быть повышена: Договором может быть предусмотрена переменная процентная ставка, состоящая из ставки Mosprime 3M и определенной процентной «надбавки», например, Mosprime 3M + 7,00% годовых. Банк в таком договоре должен указывать порядок пересмотра размера переменных ставок.
Вот еще один пример: «Применение так называемого, грейс-периода — льготного периода уплаты процентов по кредиту. В течение льготного периода проценты не начисляются вообще или они существенно ниже базовой ставки. Например, клиент оформил кредит сроком на 2 года.
По условиям кредита с грейс-периодом за первый год заемщик выплачивает 70% кредита по льготной процентной ставке. Если по окончании первого года кредитования клиент погасил всю сумму задолженности перед Банком, кредит закрывается.
Если клиент хочет выплатить оставшиеся 30% кредита в течение 2-го года пользования кредитом, ставка на оставшуюся сумму увеличивается. Банк в договоре должен сразу указывать ставку на период действия грейс-периода и после».
Итак, расплывчатые формулировки в договоре еще не означают, что банк имеет возможность установить процентную ставку по кредиту на свое усмотрение. Тем более, банки прекрасно понимают, что подобные вольности плохо скажутся на их репутации.
Да и если доходы заемщиков не выросли, существует риск, что по кредитам просто перестанут платить. Вопреки распространенному мнению, банку вовсе не выгодно и не интересно загонять заемщика в просрочку.
Об этом говорит Директор Департамента ипотечного кредитования Банка МосквыГеоргий Тер-Аристокесянц: «Типовыми формами кредитно-обеспечительной документации как по программам Банка Москвы, так и по программам ВТБ24, не предусмотрено повышение процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке. Все условия кредитного договора прозрачны. Банк лоялен к заемщику, а также понимает, что повышение ставки в одностороннем порядке приведет к увеличению кредитной нагрузки клиента, что в свою очередь может отрицательно сказаться на платежной дисциплине по кредиту».
Но что делать, если банк все-таки пойдет на увеличение процентов по кредиту, ссылаясь на условия договора? Может ли заемщик оспорить решение банка, принятое в одностороннем порядке?
По словам Александра Фалева, такая возможность есть: «Да, оспорить можно на основании п.16 ст.
5 №353-ФЗ, если ставка изменилась в сторону увеличения в одностороннем порядке (не было прописано условий увеличения ставки в Кредитном договоре).
Судебной практикой возможность одностороннего изменения банками кредитных условий в сторону ухудшения обязательств заемщика, в т.ч. по увеличению процентной ставки, в целом не поддерживается».
Итак, если заемщик обнаружил в своем кредитном договоре условие, по которому банк может взять и изменить процентную ставку по кредиту, сразу паниковать не надо. Во-первых, «изменить» – не значит «увеличить».
Во-вторых, без ведома и согласия заемщика банк этого сделать не имеет права. Наконец, даже если банк пошел на это, у заемщика всегда есть возможность оспорить увеличение процентов по кредиту в суде.
Причем шансов доказать свою правоту у заемщика в этом случае гораздо больше, чем у банка.
Источник: https://www.klerk.ru/bank/articles/424532/
Крупные банки начали повышать ставки ипотеки из-за обвала рубля
Крупные банки неожиданно начали резко повышать ставки ипотеки. Два банка это сделали в пятницу, один обещает поднять ставки в ближайшее время, еще как минимум три заявили «Ведомостям», что пересматривают ставки.
С 13 марта ипотечные ставки выросли в «Юникредит банке» и Транскапиталбанке (ТКБ), выяснили «Ведомости». Представители банков это подтвердили.
«В «Юникредит банке» ставки выросли по всем ипотечным кредитам на 1,5 п. п. до 10,4‒13,5% годовых. ТКБ повысил ставки по всем программам, кроме «семейной ипотеки», на 1,5 п. п. до 9,99‒10,29%.
Также он повысил ставку кредита на любые цели под залог имеющегося жилья на 1,5 п. п.
до 15,49‒16,49%», ‒ рассказала «Ведомостям» руководитель отдела мониторинга банковских продуктов для физических лиц маркетингового агентства Marcs Наталия Исаенко.
Их примеру готовы последовать и другие крупные игроки ипотечного рынка. «В ближайшее время мы готовимся повысить ставки ипотеки примерно на 1‒2%», – передал через пресс-службу управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.
Альфа-банк сейчас «рассматривает вопрос повышения ипотечных ставок», «ФК Открытие» – «внимательно следит за экономической ситуацией и сейчас пересматривает ставки по ипотеке», Росбанк «рассматривает возможность корректировки ставок», сообщили «Ведомостям» пресс-службы банков.
Повысит ипотечные ставки и Райффайзенбанк, знают руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-недвижимости» Ирина Векшина и представитель «Миэль». Пресс-служба Райффайзенбанка в пятницу это не подтвердила и не опровергла, а на запрос «Ведомостей» ответила, что банк «будет следить за изменениями экономической ситуации и корректировать условия кредитования соответственно».
ВТБ, МКБ, «Уралсиб», «Зенит», СМП-банк утверждают, что решение о повышении ипотечных ставок не принимали, будут следить за изменениями экономической и рыночной ситуации и соответственно корректировать условия ипотеки.
Промсвязьбанк и УБРиР пока не планируют пересмотр условий ипотеки. «Во всяком случае, до заседания ЦБ по ключевой ставке 20 марта менять условия по ипотечному кредитованию мы точно не будем», – обещает руководитель ипотечного направления УБРиР Анна Абабкова. Этот банк, напротив, 12 марта снизил ипотечные ставки: минимальную для новостроек ‒ до 7,9% годовых, для готового жилья ‒ от 8,2%.
Пресс-служба Сбербанка традиционно заявила, что «не комментирует изменения условий по продуктам до их официального вступления силу».
Газпромбанк и банк Дом.РФ отказались от комментариев. РСХБ на запрос не ответил.
Новые ипотечные ставки будут применяться и к новым, и к ранее одобренным заявкам, по которым еще не подписаны кредитные договоры, сообщили представители «Юникредит банка» и «Абсолют банка».
»До официального решения о повышении ставок мы, естественно, не будем менять условия по уже одобренным заявкам, но когда ставки повысятся, это коснется и их тоже», – признается управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.
«Пока мы планируем, что повышение коснется клиентов, которые только обратятся за кредитами, а также тех, кому уже одобрена ипотека, если они не успеют выйти на сделку до 31 марта, – говорит директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. – Но мы допускаем, что при ухудшении обстановки можем пересмотреть решение и повысить ставки и для других заемщиков с одобренной ипотекой».
С такой ситуацией клиенты сталкивались в 2014 г., когда ставки ипотеки резко выросли и ряд банков повышали процент по уже одобренным заявкам, вспоминает коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов.
«Еще неясно, как могут измениться условия для клиентов в других банках с одобренными заявками. Сейчас банки в срочном порядке проводят заседания, чтобы определить свою дальнейшую политику», – рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она опасается, что клиенты банков с одобренной заявкой могут узнать об изменении условий уже на сделке.
«Миэль» на этой неделе уже зафиксировала похожий случай.
«Клиент не смог приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку по одобренной ставке, банк затягивал сделку, перенося сроки, и она сорвалась – клиент отказался», – рассказала директор по развитию и содействию риэлторскому бизнесу «Миэль» Юлия Федулаева. До биржевого обвала, по ее словам, ставки по одобренным кредитам не менялись даже при повышении ставки ЦБ.
Федулаева опасается, что уже с понедельника лишь меньшинство банков будут выдавать кредиты по предварительно одобренной ставке, остальные ставку поднимут.
Банки имеют на это полное право. При одобрении кредита ставка рассчитывается исходя из действующих на тот момент условий, а уведомление об одобрении не является офертой, объясняет пресс-служба «Юникредит банка»: окончательный размер процентной ставки фиксируется на момент заключения сделки.
Если ипотечный кредит одобрен, но договор еще не подписан, банк может изменить процентную ставку в любой момент до подписания в любую сторону, говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин.
По словам зампредседателя коллегии адвокатов «Де-юре» Антона Пуляева, если банк предлагает подписать договор на условиях, отличных от ранее согласованных, то заемщик вправе подписать его либо отказаться.
Чаще всего клиенты, получив новые условия, просто уходят в тот банк, где ставки остались на прежнем уровне, замечает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
«А вот изменять ставку по уже выданной ипотеке банк вправе только в меньшую сторону, увеличивать ее в одностороннем порядке кредитор не имеет права, за исключением предусмотренных договором и законом случаев (дефолт, девальвация валюты или другие форс-мажоры, отказ заемщика от обязательного страхования, решение суда, с согласия заемщика). Но окончательное решение о заключении сделки на новых условиях принимает заемщик», ‒ продолжает Репин.
Ипотечная ставка устойчиво снижалась с мая прошлого года (пик ставки выданной в течение месяца ипотеки – 10,56% – пришелся на апрель) вслед за ключевой ставкой Центробанка и к 1 февраля достигла 8,79%.
Банкиры объясняют нынешнее повышение ипотечных ставок ситуацией на финансовом рынке. Изменение ставок стало вынужденной мерой в условиях нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках, уверяет представитель «Юникредит банка».
«Из-за волатильности на рынках, падения курса рубля, роста доходности ОФЗ большинству банков пришлось задуматься о том, что делать со ставками. Выдавать длинные ипотечные кредиты по нынешним ставкам становится убыточно для банков», – рассказывает руководитель департамента розничного кредитования банка из топ-30.
Банки всерьез напуганы возможным повышением ключевой ставки ЦБ.
«Последние несколько дней активы стали дороже, практически неделю банки выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Вопрос в том, как сейчас поведет себя Центральный банк, какое решение будет по ключевой ставке ‒ вверх или вниз. Если это произойдет, то ставки могут вернуться на 1‒2 пункта»
«Ипотека – это тот продукт, где банкам важнее всего не просчитаться со стоимостью денег: длинный срок таких кредитов в разы повышает цену ошибки. Сейчас из-за стресса на рынке и возможного повышения ключевой ставки стоимость денег будет расти», – объясняет опасения банков управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперта РА» Александр Сараев.
По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не нормализуется (а это возможно только при возвращении ОПЕК+ к обсуждению сделки по сокращению добычи), ЦБ придется повысить ставку на 0,5‒1 п. п.
: из-за падения рубля растут проинфляционные риски, а повышение ключевой ставки позволило бы поддержать рынок ОФЗ и, соответственно, рубль – отток нерезидентов из ОФЗ грозит дальнейшим ослаблением курса.
В рамках поддержания финансовой стабильности ЦБ может увеличить ключевую ставку с целью не допустить валютизации депозитов, соглашается заместитель директора группы суверенных рейтингов и макроэкономического анализа АКРА Дмитрий Куликов. По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не ухудшится, ставку сохранят, в противном случае в любой из этих дней возможно ее повышение на 0,50‒0,75%.
Если ЦБ и поднимет ключевую ставку на следующей неделе, то не более чем на 0,25 процентного пункта, прогнозирует руководитель рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин, но он считает такой сценарий маловероятным.
«Мы все ждем, что сделает ЦБ с ключевой ставкой ‒ смотря на сколько она увеличится, будет ясен масштаб проблем», ‒ говорит Павлов из «Абсолют банка».
Принимая решение о стоимости ипотеки, банки обычно исходят из максимально консервативных прогнозов, указывает Сараев. По прогнозам «Эксперта РА», ипотечные ставки вырастут в среднем на 1 п. п., причем банки могут начать повышение, не дожидаясь решения ЦБ в следующую пятницу. «Так что можно сказать, что рынок уже прошел точку минимальных ставок», ‒ резюмирует Сараев.
Если ЦБ поднимет ключевую ставку, «вынужденный» рост ставок по кредитам на жилье может составить от 0,5 до 2%, опасается Боим.
Источник: https://www.vedomosti.ru/personal_finance/articles/2020/03/14/825194-stavki-ipoteki
Что делать, если банк повышает процент по ипотеке
Сегодня мы расскажем в каком случае банки могут поднять процентные ставки за ипотеку. Что делать, если финансовое учреждение незаконным путем повысило процентные ставки. Как выбирать банк, чтобы не попасть в такие проблемы.
Многие заемщики, столкнувшись с той или иной проблемой, просто не в состоянии вернуть деньги по ипотеке. И у финансовых учреждений появляется соблазн компенсировать утраченную прибыль за счет других клиентов.
А это может быть, например, повышение процентных ставок в уже заключенном договоре по ипотеке.
Важно отметить, что банк может повысить процентные ставки, только если соглашение между сторонами определено как «переменное», и стороны согласились с тем, что величина процентной ставки может быть изменена при возникновении определенных событий.
Но когда процентная ставка определяется как «неизменная» или банк не выполнил правила по типу уведомления процентной ставки заемщика, то любое увеличение во втором случае — является незаконным. И если банк решил взять с вас больше, чем ожидалось, — обратитесь в суд.
В законодательство в декабре прошлого года были внесены изменения, которые говорят о том, что банкам запрещено в одностороннем порядке повышать процентные ставки по ипотеке, а также условия предоставления этих прав, в случае не соблюдения этого закона, все договоры являются незаконными. Эти изменения относятся ко всем заемщикам, в том числе тем, кто взял кредиты до вступления в силу закона.
Согласно закону «О защите прав потребителей», банк обязан информировать потребителя в письменной форме о типе процентной ставки.
Национальный банк предлагает четкое определение «фиксированного процента» и » плавающей процентной ставки». Не подлежат контролю все договоры, в которых указана переменная процентная ставка.
Решение также обеспечивает четкое руководство по процедуре и размеру (величине) изменения ставок в случае наступления определенных событий.
Пожалуйста, при заключении договора обратите внимание, соответствуют ли данные положения в договоре. Некоторые банки определяют ставку в процентах. Это относится и к кредитам в национальной валюте и в других валютах.
Если заемщик приходит в банк платить проценты, то он, несмотря на условия договора по ипотеке, будет платить соответственно инструкциям в одностороннем порядке, но если процентные ставки выросли, то мы можем говорить о нарушении антимонопольного законодательства. Ваши права могут и должны защищаться в суде.
Стоит помнить, что отказ от денежных выплат банкам из-за повышения ставки, признается законом как нарушение. Однако, вы можете обратиться в суд в связи с тем, что банк не смог обеспечить потребителя полной и объективной информацией о ценах на услуги, которые оказывают влияние на свободный и осознанный выбор.
Скрытие финансовой информации о завершении истинного значения этого кредита позволяет в большей степени искусственно увеличить размер кредитного портфеля в будущем.
Источник: https://zhek.biz/chto-delat-esli-bank-povyshaet-procent-po-ipoteke/
Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку по ипотеке
После повышение Центробанком ключевой ставки вопросом, вырастут ли ставки по ипотеке, озаботились как нынешние, так будущие заемщики. Есть опасения, что поднимутся не только ставки по новым, но и по уже выданным кредитам. Вправе ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку по ипотеке — в нашем обзоре.
Резкое повышение Банком России ключевой ставки — сразу на 6,5 процентных пункта, с 10,5% до 17% — не может не сказаться на ипотечном рынке. В том, что вырастут ставки по новым кредитам, нет сомнений. В 2015 году ипотечная ставка превысит 20%, считает министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. А в уходящем году, по его словам, средняя ставка по ипотеке составит 12,3%.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, на 1 октября 2014 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным кредитам в рублях составляла (накопленным итогом с начала года) 12,2% годовых, по ипотечным кредитам в валюте — 9,4% годовых.
При этом средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение сентября, была на уровне 12,5%. В декабре 2014 года месячная ставка по ипотеке, по прогнозам АИЖК, должна была вырасти до 13–13,5%.
Однако многие банки после увеличения ключевой ставки ЦБ уже заявили о росте ставок по ипотечным займам.
В частности, ВТБ24 с 18 декабря поднял минимальную ставку по ипотеке до 14,95%. Банк «Возрождение» — до 17,5%, МДМ Банк — до 17%, Связь-банк — до 25%. Сбербанк повысил ставки по ипотеке с 14,5% до 16% годовых в рублях.
То есть крупные банки будут выдавать ипотечные кредиты даже себе в убыток (занимаю средства у ЦБ под 17%, кредитуя покупку жилья населением под меньшую ставку). «Наша прибыль нам это позволяет», — пояснила зампред правления Сбербанка Белла Златкис. Однако ставки по ипотеке у коммерческих банков могут вырасти куда более существеннее.
А некоторым небольшим банкам вообще придется закрыть данное направление, при небольшом спросе со стороны населения и больших рисках невозврата.
По данным ЦБ РФ на 1 ноября 2014 года, доля кредитов населению с просрочкой свыше 90 дней достигла 7,9% (869,9 млрд рублей от общей задолженности в 10,8 трлн рублей).
Таким образом, показатель вернулся на уровень 2011 года (когда власти ранее заявляли, что российская экономика вышла из кризиса). И хотя сейчас просрочка по ипотеке не превышает уровня в 2%, аналитики не исключают, что показатель в ближайшее время будет расти.
Ставки увеличатся, обслуживание кредитов станет неподъемным, а это приведет к росту невозвратов.
Все это касается новых ипотечных кредитов, а что станет с уже выданными займами на покупку жилья? Имеют ли банки право повышать ставки по ним? Очевидно, что если банк выдал в 2014 года ипотечный кредит под 12-13% годовых в рублях, а стоимость заимствований выросла до 17%, у банка возникнут убытки по итогам года. А компенсировать их могут за счет повышения ставок.
В Федеральном законе «О банках и банковской деятельности» прямо прописан запрет банкам увеличивать процентную ставку (статья 29: «По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом»). Но банки прибегают к такой мере, если:
- возможность повышения ставки по кредиту может быть прописана в вашем кредитном договоре с банком. Такие ставки еще называют «плавающими», так как они не фиксированы, а привязаны к определенному показателю. Например, к ставке рефинансирования ли к ключевой ставке ЦБ. И когда эти показатели повышаются, то и ваша ставка по кредиту растет. Такие не очень выгодные условия договора нужно проверять перед его подписанием. Но даже после у заемщика есть шанс их оспорить. Юристы советуют обращаться в суд, если банк повышает ставку по уже выданному кредиту, ссылаясь на условия договора. Суды чаще всего встают в таких спорах на сторону гражданина, так как ухудшение условий договора для заемщика не допускается;
- со ссылкой на форс-мажор. Есть понятия, которые не зависят от кредитной организации, но могут влиять на ее деятельность. Например, ухудшение финансовой ситуации в стране. И если банк в суде докажет, что есть такие форс-мажорные обстоятельства, то заемщику придется подчиниться новым условиям по договору.
Хотя последний законность последнего пункта уже поставил под сомнение министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
Он заявил, что некоторые банки РФ пытаются в одностороннем порядке повысить ипотечные ставки по ранее выданным кредитам, выдавая повышение ключевой ставки ЦБ как некое форс-мажорное обстоятельство.
«Людям уже стали приходить соответствующие sms-сообщения о том, что в связи с форс-мажорными обстоятельствами банк будет пересматривать ставку по ипотечному кредиту. Это незаконно», — отметил министр.
По его словам, банки не имеют права в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку по кредиту. «Если люди имеют ипотечный кредит и соответствующий договор, никакой банк не вправе изменить эту ставку, если в договоре у вас не прописана так называемая плавающая ставка», — заявил Мень.
Источник: Средства.ру
Источник: https://www.sredstva.ru/publications/credits/izmenenie-stavki-po-ipoteke/
Мне прислали письмо из банка об увеличении процентных ставок по выданному кредиту, законно ли это?
- Вопрос:
- Мне прислали письмо из банка об увеличении процентных ставок по выданному кредиту, законно ли это?
- Анна Игоревна
- Ответ:
Возможность повышения ставок по уже выданному банком кредиту регулируется действующим законодательством, этот вопрос не является новым и поднимается всякий раз, когда в экономике РФ возникают разного рода кризисные явления. Кредитные организации относятся к тем, кого кризис затрагивает в первую очередь, поэтому первое, что пытается предпринять руководство банка – переложить влияние кризиса на плечи собственных заемщиков. Иного способа, чем попытаться изменить условия договора, повысив ставку, для банка не существует.
Условия для возможного изменения ставки
Естественно, главным поводом для изменения условий кредитования «на лету» является текст самого договора, подписанного заемщиком. Поэтому банк вполне может претендовать на изменение ставки в следующих случаях:
- Если в кредитном договоре есть пункт, предполагающий возможность повышения процентной ставки;
- Если в кредитном договоре предусмотрена нефиксированная (плавающая) процентная ставка;
- Если в кредитном договоре ничего не указано по поводу возможного изменения условий (в том числе – изменения ставки по кредиту).
Возможно, для финансово грамотных граждан, наличие подобных пунктов в договоре может вызвать справедливое недоумение, однако некоторые заемщики идут на подписание подобных документов в желании получить вожделенный кредит.
Тем не менее, есть ряд законов, которые защищают неосмотрительных граждан от хитростей банков, что весьма кстати, поскольку среднестатистическому заемщику достаточно сложно определить правомочность требований и условий, отраженных в подписываемом договоре.
С другой стороны, банк может игнорировать положения законов и в одностороннем порядке менять ставку.
В этом случае заемщик будет выплачивать кредит по новым условиям, в противном случае могут начисляться штрафы, пени, пр.
, единственным способом заставить банк работать в законной плоскости, является решение суда. Обращение в суд для заемщика является обязательным, если новые условия являются для него неприемлемыми.
Правомочность положений договора
Итак, само наличие в договоре пункта, предполагающего изменение процентной ставки, уже является незаконным согласно положению закона ФЗ 395-I «О банках и банковской деятельности».
Статья 29 гласит, что «по кредитному договору, заключённому с заёмщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом». Относительно «исключений, предусмотренных федеральным законом» — в нормативно-правовых актах отсутствуют определения ситуаций, которые можно трактовать как подобные исключения.
А вот упоминание в договоре «плавающей» ставки наоборот, является полным соблюдением 29-ой статьи, ставка изначально не являлась фиксированной, что обуславливает ее повышение или сокращение в любой момент и любое количество раз. Причем, ставка в договоре может быть привязанной к курсу доллара (евро), или к иным показателям, событиям, что делает договор полностью законным, а изменение ставки – вполне обоснованным.
Отсутствие в договоре указаний относительно возможного изменения его условий не является для банка законным основанием для поднятия ставки.
Это предусматривает закон «О защите прав потребителей», в котором есть статья №16 с красноречивым названием «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя».
Первый пункт статьи говорит, что «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».
Тем не менее…
Однако в последнее время банки все чаще стали пытаться поднять ставки по уже выданным кредитам в одностороннем порядке. Мотивацией служит утверждение, что повышение ключевой ставки Центробанком уже является форс-мажорной ситуацией, однако на самом деле не эта ситуация является форс-мажором…
Есть Гражданский кодекс РФ, и статья 451 утверждает следующее: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Вот это положение уже является для банков основанием для пересмотра ставок, этот закон вскоре может послужить появлению прецедента в судебных разбирательствах, поскольку полностью соответствует сложившейся ситуации. Некоторые банки (в числе которых есть довольно крупные) уже заявили о пересмотре ставок по ипотечным кредитам в среднем, на 2,5%.
И что делать?
Что же предпринять заемщику в том случае, если лазейка в законе позволит банкам поднять ставки, что сделает ежемесячные платежи неподъемными? Остается, пожалуй, один-единственный выход – расторгнуть договор и договориться с банком о порядке выплаты задолженности.
Только так можно избежать непосильного кредитного бремени и вовремя прекратить отношения с кредитной организацией. Если речь идет об ипотечном кредите, банку придется реализовать имущество, после чего остаток средств будет перечислено на счет заемщика.
В том случае, если банк будет отказываться сделать условия договора приемлемыми, добиться справедливости можно через суд.
Ответ:
Анна Игоревна, если в Вашем кредитном договоре нет явного указания права банка на повышении ставки, то банк повысить ставку не может. Исключение составляют либо случаи нарушения Вами условий договора, например, перепланировка без согласия от банка, либо если ставка изначально была плавающая.
- Главное не подписывать никаких дополнительных соглашений о повышении ставки и написать банку заявление в письменной форме о несогласии с повышением.
- Суслов Кирилл, директор компании Легкокредит
- Ответ:
Рассылка подобного рода писем с предложением досрочно погасить кредит или увеличить процентную ставку вполнее законна, т.к. это не нарушает ваших прав. В свою очередь вы вполне можете от такого предложения отказаться. Принимать повышенную процентную ставку не выгодно для заемщика, т.к.
он будет ежемесячно платить по кредиту больше. Если в ваш кредитный договор включено условие о том, что банк имеет в одностороннем порядке изменить процентную ставку, то по этому поводу уже высказался в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа (от 14 мая 2008 г.
NА33-12575/2007-Ф02-1933/2008), признав такие действия незаконными.
Однако доказывать свою правоту по такому спору, скорее всего, придется в судебном порядке.
Дело в том, что хоть суды и пришли к выводу об ущемлении прав потребителей в конкретных случаях, для подтверждения своей правоты в аналогичных случаях придется обращаться в суд. Суду будет не достаточно просто принести распечатку судебного решения.
Любой суд будет взвешивать обстоятельства дела независимо. Поэтому перед совершением каких-либо действий с банком, сейчас лучше посоветоваться со специалистами – юристами или адвокатами.
Лебедев Антон, адвокат АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» СПбГКА
Ответ:
Уважаемая Анна. При получении кредита заемщик подписывает кредитный договор, согласно которому, в пункте «права и обязанности сторон», может присутствовать ссылка на право Банка-кредитора изменять процентную ставку.
Для понимания, законно ли требование Банка, Вам необходимо внимательно изучить текст Вашего кредитного договора.
Если там присутствует оговоренное право изменения процентной ставки в одностороннем порядке в сторону увеличения, в действиях Банка нет ничего незаконного.
Галактионова Марина, директор по развитию партнерских отношений КРЕДИТ МАКС
Источник: http://www.RealtyPress.ru/ipoteka/ipoteka-voprosy-i-otvety/uvelichenii-protsentnyh-stavok.html