Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий
Альтернативная сделка квартира порядок действий
До его заключения ответственность за сохранность имущества и своевременную оплату коммунальных услуг несет бывший собственник.
С подачей заявления необходимо дать рекламу о продаже. Разрешение от банка на получение ипотеки действует 3-4 месяца. Сделку желательно осуществить в этот срок. Иначе придется собирать все документы снова.
Несомненный плюс в том, что вы уверены, что банк даст вам деньги.
Альтернативная сделка: как это работает
Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть.
Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали.
Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, – постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье.
Порядок действий при реализации альтернативной сделки с квартирами
Хотя сегодня большая часть жилого фонда приватизирована и принадлежит владельцам на правах частной собственности, явление обмена жильем никуда не исчезло.
Ведь жилая недвижимость стоит огромной суммы, накопить которую для большинства граждан не так-то просто. В связи с этим перед покупкой новой квартиры необходимо реализовать старую.
Сделать это непросто, особенно в периоды спада жилищного рынка.
Рекомендуем прочесть: Мед справка водительская где получить
Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике
Альтернативная продажа квартиры – одновременная продажа собственного и приобретение нового жилья. Она оформляется отдельными договорами купли-продажи, которые подписываются одновременно. Синхронно происходят все расчеты и регистрация перехода права собственности.
Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья
- Равноценный обмен – когда собственники обмениваются разнозначными по стоимости квартирами, фактическая передача денег не происходит.
- Неравноценный обмен – покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца – улучшение жилищных условий за доплату.
- Разъезд или съезд – обмен одной квартиры на несколько меньших или двух небольших на одну.
Альтернативная сделка при покупке квартиры
Альтернативная сделка с недвижимостью – это фактически обмен квартирами, оформленный через договор купли-продажи. То есть клиент, который хочет либо обзавестись большей площадью, или переехать в более скромное жильё, находит подходящий вариант обмена.
Но при этом фактически, по документам покупает понравившуюся квартиру, продавая взамен свою.
Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры
ЭТАП-10.
После успешной регистрации всех трех сделок купли-продажи (в составе одной альтернативной сделки), каждый участник каждого договора забирает у регистратора свой комплект документов.
Основным документом для каждого будет Договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации и штампом Росреестра. Свидетельства о собственности на квартиры уже не выдают (с июля 2019 года, подробнее – по ссылке).
Альтернативная сделка с недвижимостью
Заинтересованному лицу следует определиться с причинами притязаний на альтернативный вариант покупки. Взвесить преимущества, которые планируется получить. Попытаться предусмотреть риски, которые могут выявиться в случае незапланированных и не зависящих от воли инициатора, обстоятельств.
Как проходит альтернативная сделка купли продажи
2. Вася, Артём и Галина составляют дополнительные соглашения к договорам аренды хранилищ. В соглашениях указывается: когда и на какой срок Галине будет открыт доступ к обеим ячейкам при условии предоставления с её стороны банку зарегистрированных договоров купли-продажи на её квартиру и копию договора на квартиру Артёма.
Рекомендуем прочесть: Карта земель сельхозназначения росреестра
Альтернативные сделки с квартирой
Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.
Как работают альтернативные сделки купли-продажи квартиры
После того, как документы собраны, назначается день предстоящей сделки и готовятся договоры купли-продажи;
Подписываются оба договора купли-продажи, передаются деньги по цепочке (наличными либо путем закладывания в банковскую ячейку);
Альтернативная продажа
Альтернативная продажа квартиры — что это? Обычно продавцы стараются продать недвижимость дорого и купить подешевле.
Причем владелец найденной недвижимости, возможно, тоже хочет приобрести что либо взамен на таких же условиях.
Цепочка из продавцов-покупателей удлиняется до тех пор, пока не закончится на продавце, не собирающемся сразу после продажи выступить в роли покупателя.
Особенности альтернативной сделки купли-продажи квартиры
Примерную стоимость недвижимости можно понять, исходя из указанных цен по предложениям на рынке в данный момент времени на аналогичные по характеристикам объекты. Для получения точной и верной цифры проводят оценку объекта с выдачей заключения специалиста.
Жилищный Консультант
Недостаток длинных «цепочек» состоит в том, что чем больше участников, тем выше риск провала соглашения. При исключении хотя бы одного участника, вся «цепочка» рушится. Альтернативные сделки свыше четырех участников встречаются крайне редко и возникают, как правило, при обмене или купле-продаже трех и четырехкомнатных квартир.
Источник: https://russianjurist.ru/nasledstvo/alternativnaya-sdelka-kvartira-poryadok-dejstvij
russian-law.ru
При этом деньги как бы перескочили от основного покупателя к продавцам «однушек».Для успешного проведения цепочки альтернативных сделок необходимо проделать большую работу по урегулированию всех спорных вопросов между сторонами.
Ведь отказ хотя бы одного из участников разорвет цепь, и сделка не состоится. Плюсы и минусы альтернативной сделки Использование при изменении жилищных условий альтернативных сделок имеет как свои преимущества, так и недостатки.
К несомненному плюсу стоит отнести саму возможность поменять жилье в условиях низкой покупательной способности населения и спада рынка жилья. Использование цепочки сделок позволяет даже выбрать подходящее жилье, а не довольствоваться предложенным.
Кроме того, упрощается процесс регистрации недвижимости, приобретенной таким образом.
Внимание
Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его. Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.
Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.
Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.
Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон.
Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.
Альтернативная сделка
У альтернативной сделки несколько участников, и бывает очень непросто скоординировать их действия, в результате чего возникают проблемы:
- Одна из сторон отказывается продавать объект недвижимости по заявленной цене, из-за чего у другой стороны не хватит денег на приобретение альтернативы.
- Один из участников отказывается от сделки, например, если в числе собственников имеются недееспособные лица, состоящих на учете в наркологическом диспансере или ПНД, что делает их неправоспособными для заключения соглашения.
- Наличие лиц, имеющих право на проживание в квартире (отказавшиеся от приватизации или по договору ренты).
- Один из договоров не прошел проверку в Росреестре.
Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры
А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
- Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.
- Найти две равноценных квартиры практически невозможно. Поэтому большая часть сделок с жильем являются по своей сути неравноценным обменом. По данным риелторов, их доля в московском рынке недвижимости составляет около 70%. Если вы хотите узнать, как осуществить возврат налогового вычета при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью. Порядок действий при альтернативной сделке Альтернативная продажа квартиры – достаточно сложный и долговременный процесс. Он может затянуться более чем на год. Для того чтобы этого не произошло, необходимо максимально серьезно подойти к организации сделки. Альтернативная состоит из нескольких этапов.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры
Однако такой вариант достаточно редок, поскольку очень сложно найти точки соприкосновения в притязаниях собственников, и вот почему:
- у собственника есть желание поменять большую квартиру на две маленьких или наоборот;
- один из владельцев желает приобрести другое жилье, нежели ему предлагается;
- владельцы квартир не могут договориться по стоимости своей недвижимости.
В таких случаях альтернативная сделка будет включать в себя уже более двух объектов, а в некоторых случаях и участника с «живыми деньгами». Альтернативная сделка предполагает продажу квартиры с одновременной покупкой другого жилья. В ней могут участвовать от 2 до 5 объектов и несколько собственников.
Сделки при большем числе участвующих объектов желательно дробить из-за сложности реализации. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения. Налоговый вопрос При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация.
Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки.
Важно
Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью. Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо.
Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.
Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий
Стороны «альтернативы» Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника).
При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения.
Особенно это практикуется при необходимости обеспечения жильем членов семьи. Цепочка из альтернативных сделок Пожалуй, это самый сложный и трудоемкий вариант альтернативной сделки с недвижимостью. Ведь здесь участвует не только несколько объектов, но и более двух собственников.
При этом для реализации такого варианта понадобится хотя бы один участник, который готов заплатить за недвижимость полную стоимость живыми деньгами. Предположим, что Продавец 1 желает взамен своей 3-комнатной квартиры приобрести две 1-комнатные.
Однако найти подходящие и принадлежащие одному собственнику он не может.
В результате находятся объекты, удовлетворяющие его запросам, но принадлежащие разным хозяевам. В этом случае Продавцу 1 придется искать покупателя на свою квартиру, который готов заплатить за нее живыми деньгами.
Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий с ячейкой
К самым надежным способам регистрации документов считается проведение сделки через нотариуса, который имеет особенные полномочия для регистрации в ведомстве Росреестра. Если нотариус занимается регистрацией всего пакета, то риск частичной регистрации сводится к нулю.
Источник: http://russian-law.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-poryadok-dejstvij/
Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски
» Купля-продажа квартиры » Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий
20 просмотров
Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.
Что такое при покупке квартиры альтернатива
Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок.
Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.
Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки.
В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя.
В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.
Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.
Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.
Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры
Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:
Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры
Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.
Порядок купли-продажи
О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.
Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, передать в дар, другие получают квартиру по наследству, третьи оформляют ипотечный кредит, а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.
Порядок действий
Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:
- Провести оценку недвижимости.
- Найти подходящих покупателей-продавцов.
- Проверить сделку с юридической точки зрения.
- Предварительный договор купли-продажи.
- Основной договор.
- Заверение и регистрация договора.
- Регистрация права собственности.
- Подписание акта приема-передачи.
- Расчеты со сторонами сделки.
Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.
Оценка жилья
Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам).
В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.
Поиск покупателей и продавцов
В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура.
АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная.
В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.
Проверка сделки
На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье.
Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка».
Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.
Заключение предварительного и основного договора купли-продажи
После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке.
Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье.
Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.
Заверение и регистрация договора
Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.
Регистрация права собственности и акты приема-передачи
Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.
Документы
Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:
- Паспорта сторон.
- Выписки из ЕГРН.
- Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
- Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.
Расходы и сроки
Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:
- Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
- Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
- Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
- Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.
Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.
Порядок расчетов
Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек.
Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств.
В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.
Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.
Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:
| Действия сторон не согласованы друг с другом | В основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться. |
| Затягивание сроков | Любое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев. |
| Не проведенная регистрация | Контролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день. |
| Отказ от сделки | Любая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить. |
Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем. Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-poryadok-dejstvij/
Альтернативная сделка – все, что вам нужно знать о ней
Когда при покупке новой квартиры продается старая, это называется альтернативной сделкой. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет усовершенствовать жилищные условия. Или дети собираются жить отдельно.
Имеется несколько причин альтернативной сделки купли-продажи квартиры:
- улучшение условий жизни;
- разъезд — актуален для бывших супругов или для конфликтующих родственников;
- съезд – продажа двух или больше квартир и покупка на эти деньги одной большой;
Обычно в процессе участвуют около 5 квартир, но иногда эта цифра достигает и 12. Из-за вовлечения большого количества участников, процесс может затянуться на долгий период. Каждый имеет свои интересы, поэтому подогнать точные сроки очень трудно. Необходимо иметь выдержку и терпение.
Существует масса примеров, где за несколько часов от сделки один из участников отказывался. В итоге, ни с чем оставались все остальные (минимум еще 2 человека). Затраты, понесенные на нотариуса и юриста, получение справок остались невозмещенными.
Чем больше участников в процессе, тем сложнее операция. Предугадать сроки завершения очень тяжело. Иногда альтернативная сделка с недвижимостью может затянуться на год. Стоимость квартир, участвующих цепочке, падает на 10%.
Алгоритм проведения
Рассмотрим самый простой вариант. Порядок действий при проведении альтернативной сделки квартир следующий.
- На первом этапе ищут покупателя для своей квартиры. Деньги, вырученные за площадь – это основа доходов. Продавец прибавляет собственные сбережения, для покупки нового жилья. Указывая свои намерения, покупатель дает задаток. Авансовый договор подписывается в среднем на 1 месяц.
Длительность увеличивается (сокращается) в зависимости от договоренностей. Сложность, число игроков в сделке, рост или падения цен влияет на сроки. Давая аванс, покупатель страхует себя от риска потерять все деньги.
- После получения аванса продавец начинает поиск квартиры.
Риелторы по-разному относятся к заблаговременному поиску жилья. Одни называют это пустой тратой времени, другие – дают возможность продавцам адекватно оценить свои возможности.
- Передают аванс за вторую квартиру.
В контракте описывают причины, по которым его могут расторгнуть и потребуют вернуть аванс. Это, когда права продавца ограничены правами других лиц (дети, лица, имеющие ограниченную дееспособность).
- Стартует процесс купли-продажи.
Составляется пакет документов на обе квартиры, происходят нужные проверки, готовятся договоры. Оговаривается место и время сделки, число ячеек и валюта. Происходит согласование, кто регистрирует договоры купли-продажи.
- Покупатель первой квартиры кладет деньги в депозитарную ячейку.
Получает их продавец второй жилплощади. Чем больше участников, тем больше ячеек необходимо.
- Подписываются договоры купли-продажи и отдаются на регистрацию.
- Доступ к ячейкам продавцы имеют только после регистрации контрактов. Получение денег подтверждается распиской.
- Передача жилья от продавцов к покупателям составляет две недели, хотя длительность варьируется в зависимости от договоренностей. Конечная жилплощадь освобождается быстрее всего. Составляют акт приема-передачи жилплощади.
Зачем нужна ипотека?
Покупаемая квартира имеет стоимость на порядок выше, чем та, что продается. Когда суммы для покупки не достаточно, следует обратиться за помощью в банк. Альтернативная сделка с ипотекой имеет чуть больше шагов.
Вначале необходимо заручиться поддержкой со стороны финансового учреждения, чтобы вы понимали, на какую сумму можете рассчитывать.
С подачей заявления необходимо дать рекламу о продаже. Разрешение от банка на получение ипотеки действует 3-4 месяца. Сделку желательно осуществить в этот срок. Иначе придется собирать все документы снова. Несомненный плюс в том, что вы уверены, что банк даст вам деньги.
Преимущества альтернативной сделки
В отличии купли-продажи в два этапа, альтернативная сделка имеет некоторые преимущества.
- Минимум угроз остаться без жилья, когда недвижимость продана, а новая еще не куплена.
- Отсутствуют денежные потери. Обе квартиры имеют рыночную стоимость. Да и не нужно скитаться по съемным, пока не приобретешь новое жилье.
- Альтернативные сделки составляют от 40% на рынке недвижимости. Их схемы отработаны, поэтому гарантируют большую безопасность.
Какие есть риски?
Сложная сделка полна неприятных сюрпризов. Чтобы себя от них уберечь, необходимо с ними разобраться.
- Риелтор. Без помощи специалиста провести обмен практически нереально. Процесс очень сложный и ошибка может стоить огромных денег. Риелтор будет контролировать всех участников, проверять договоры, историю объектов, движение денег. Качество целиком и полностью зависит от профессионализма этого человека.
- Мошенничество и обман. Чтобы уберечь себя от негативных последствий прислушайтесь к советам своего риелтора, но ни в коем случае к другим. Они представляют интересы своих клиентов, а не ваши.
- Потеря времени. Участники цепочки собираются медленно, а иногда и рассыпаются. Во время альтернативной сделки следует запастись временем и терпением.
Пожалуй, это все риски альтернативной сделки.
Нужно ли платить налог?
Осуществляя альтернативную сделку с квартирой многих интересует проблема, облагается ли она налогом. Учитывая налоговый кодекс, объектом налогообложения физических лиц есть доход, полученный в течении года. В том числе и от продажи жилплощади.
Рассмотрим пример, когда продается квартира за 4 500 000 рублей. Собственниками являются двое родителей и двое детей. То сумма, которую указывают в декларации рассчитывается следующим образом.
4 500 000 – 1 000 000 (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) — 2 000 000 рублей (имущественный вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 * 13% = 195 000 / 4 = 48 750 рублей (на каждого члена семьи).
Есть возможность и не платить налог. Для этого необходимо разбираться в тонкостях заполнения декларации или обратиться за помощью к первоклассному специалисту.
Источник: https://rieltor-ask.ru/alternativnaya-sdelka-vse-chto-vam-nuzhno-znat-o-nej/
Альтернативная сделка купли продажи квартиры у нотариусп
Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.
Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель.
Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект. Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни.
Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется.
Продажа квартиры через нотариуса
Внимание Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.
В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию.
Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю. Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор.
Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно.
Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.
Оформление купли продажи квартиры у нотариуса: как происходит сделка
За составление договора нотариус взял с них 5 400 р., а за его удостоверение — хоть 0,5% * 6 млн = 30 000 р., нотариус взял только максимальные по закону 20 000 р. Всего 25 400 р. Пример №2. Наталья, Кристина и Артем имеют по 1/3 доли квартиры в Самаре.
Они продают квартиру Ивану и Ольге за 3,5 млн р. За составление договора они заплатили нотариусу 5 000 р.
За его удостоверение — 0,5% * 3,5 млн = 17 500 р. Всего 22 500 р.
Можно ли занизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу? Если договор заверяется по собственному желанию (не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)
- А) Составление договора – примерно от 4 до 10 т.р. (услуги правового и технического характера — УПТХ). В каждом регионе цена разная. Например, в Москве – до 10 000 р., в Санкт-Петербурге – 5000-7000 р.
- Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — % от суммы сделки.
Альтернативная сделка купли продажи квартиры у нотариуса
Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета. Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.
Самый простой способ узнать стоимость продаваемой квартиры – посмотреть объявления, рекламирующие похожие объекты. Но нужно учитывать, что указанная в них цена часто выше реальной. Правильно оценить квартиру можно обратившись к риелтору, который владеет всей информацией о недавно заключенных аналогичных сделках.
Большинство агентств недвижимости предоставляют эту услугу бесплатно.
- Поиск покупателя. Существует множество интернет-площадок для размещения рекламных объявлений. После того как покупатель найден, с ним заключают предварительный договор купли-продажи.
В нем прописывают все значимые условия будущей сделки. Особое внимание обращают на срок заключения основной сделки. Он должен быть достаточным для поиска новой квартиры и проверки необходимых документов.
- Выбор приобретаемой квартиры и ее авансирование.
Если договор купли-продажи заверяется в обязательном порядке
- А) Составление договора – от 2 до 6 т.р. (услуги правового и технического характера — УПТХ). Цена в каждом регионе разная. Например, в Москве – 5 400 р., в Санкт-Петербурге – 3 800 р.
- Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — 0,5% от суммы сделки (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма сделки — это цена квартиры, о которой продавцы и покупатели договорились между собой.
стоимость удостоверения = 0.5% * сумма сделки Стоимость удостоверения также имеет рамки — она должна быть не менее 300 р. и не более 20 т.р. Показать примеры ↓ Пример №1: У Оксаны и Василия имеется квартира в Москве, где у каждого доля по 1/2 (долевая собственность). Они продают квартиру Дмитрию за 6 млн р. В их случае нотариус обязателен.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.
Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.
действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор.
Источник: http://territoria-prava.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-u-notariusp/