Что нужно чтоб продать квартиру?

Как продать квартиру самому. Пошаговая инструкция для продажи квартиры

Памятка из 10 пунктов, для собственника квартиры, продающего её без помощи риэлтора. В качестве основного рассматривается вариант «чистой» продажи, когда взамен жилья продавец получает деньги. Тем не менее, инструкция годится для обменных сделок и для купли-продажи с привлечением ипотечного кредита.

1. Определить цену продажи квартиры

Чаще всего используется сравнительный метод оценки. Проще говоря, необходимо узнать, сколько стоит подобная квартира в том же районе, в похожем доме, с тем же метражом и планировкой. Это несложно сделать, так как в России пока еще преобладают типовые дома.

Для этого можно посмотреть объявления о продаже квартир на специализированных сайтах. При этом стоит учесть, что в объявлениях часто указывается завышенная (против рынка) цена и в реальности продажи идут с дисконтом 5-10%.

Например, по оценке директора офиса АН «Новосёл» Елены Майдановой, 60-70% объектов, выставленных в Екатеринбурге на продажу, заявлены по завышенной цене.

Также узнать цену на конкретную квартиру можно с помощью онлайн-сервиса по оценке квартир, который позволяет получить профессиональную оценку объекта.

Продавцу следует помнить, что низкая цена квартиры, выставленной на продажу, была и остаётся основным, а иногда и единственным аргументом для принятия покупателем решения о её покупке.

Как замечает директор ЦН «Академический» Екатерина Горнова, чтобы объект был гарантировано продан в разумные сроки, он должен входить в пятёрку квартир с самой низкой ценой (в своём классе и в своём районе).

Все остальные плюсы жилища покупатель примет во внимание, только если будет выбирать из нескольких квартир в одной ценовой категории.

2. Подготовить квартиру к продаже

Подготовка квартиры к продаже состоит из двух этапов. Во-первых, необходимо привести в порядок все бумаги, во-вторых, придать самой квартире товарный вид.

Как замечает директор офиса АН «Новосёл» Александр Лузин, сегодня покупатель сразу обращает внимание на правовые нюансы, способные усложнить регистрацию сделки или стать проблемой для будущего владельца.

Поэтому ещё до выхода на сделку надо подготовить полный пакет документов: погасить долги, согласовать перепланировку, ликвидировать несовпадения данных в документах, в идеале – выписать из квартиры всех проживающих.

В целом получить представление о том, какие бумаги понадобятся для сделки можно с помощью специального сервиса на сайте Росреестра. Здесь надо посетить специальный раздел «Жизненные ситуации» (искать этот раздел надо на странице «Электронные услуги и сервисы»).

На странице «жизненных ситуаций» достаточно ответить на несколько вопросов о продающемся объекте, чтобы получить официальный список бумаг, которые надо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру. Кроме того, возможно, какие-то бумаги попросит предоставить покупатель квартиры. Часто, например, спрашивают «расширенную» форму 40 – справку обо всех когда-либо прописанных в квартире.

Что касается предпродажной подготовки, то надо как минимум провести уборку и вынести из квартиры мусор и старые вещи.

О том, как представить продающуюся квартиру в самом выгодном свете и увеличить ее конкурентные преимущества перед аналогичными квартирами, подробно рассказано в статьях «Как подготовить квартиру к продаже» и «9 хитростей для ускорения продажи квартиры».

3. Опубликовать объявления о продаже квартиры

Сегодня в Екатеринбурге существуют несколько специализированных справочников и интернет-порталов, куда можно бесплатно подать объявление о продаже квартиры.

Чем на большем числе ресурсов будет размещено объявление, тем выше вероятность, что его увидит человек, заинтересованный в покупке именно этой квартиры. Дополнительно повысить эффективность объявление позволяет грамотно составленный – продающий текст.

О том, как избежать ошибок при его составлении, можно узнать из публикации «Как не надо писать объявление о продаже квартиры».

Весьма вероятно, что уже в ходе продвижения квартиры не рынок, владельцу придётся снижать цену. Как замечает директор АН «Корифей» Ольга Ширыкалова, объекты с актуальной ценой приходят смотреть каждый день. Если в течение двух недель после выставления объекта на продажу, нет звонков от покупателей – надо корректировать цену.

4. Организовать просмотр квартиры

Неотъемлемой частью продажи квартиры является ее презентация потенциальному покупателю. Как уже говорилось, на момент визита потенциальных покупателей в квартире должно быть прибрано.

На время осмотра квартиры лучше убрать из неё животных, а может и отправить на прогулку часть жильцов. Всё это улучшит восприятие объекта потенциальным покупателем. Также, нужно учесть, что на просмотр придут незнакомые люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать.

Возможно, особое внимание придётся уделить нейтрализации неприятных запахов – табака, затхлости, лекарств, домашних животных.

Если уборка, проветривание и ликвидация старых тряпок не помогают, можно заглушить запахи – например, к назначенному времени сварить хороший кофе с выраженным ароматом. Был случай владелец продаваемой квартиры перед визитом покупателей специально пёк булочки с корицей.

Принципиальный момент организации осмотра квартиры – возможность встретить посетителей в удобное для них время и не заставлять их ждать под дверью. Если потенциальный покупатель два раза не сможет договориться о встрече в «урочный час», в третий раз он, скорее всего, просто перестанет интересоваться этим объектом.

5. Грамотно торговаться с покупателем

Предположим, квартира покупателю понравилась. Начинается обсуждение условий продажи. У профессионалов рынка на этот счет есть специальное выражение – выдержать торг.

Это значит, что продавцу не стоит сразу же соглашаться на все условия покупателя. Дав немедленное согласие, он тем самым покажет, что психологически готов снизить цену. Этим обязательно воспользуется покупатель, либо его представитель – риэлтор.

Покупатели и его агент могут использовать и другие приёмы для снижения цены.

Существует неписанное правило: не продавать квартиру первому клиенту, который незамедлительно решил ее купить и согласился со всеми условиями, в том числе и с ценой. Такое, как правило, редкость.

Возможно, вы просто недооценили квартиру и продаете ее дешевле рыночной стоимости. Хотя, и обычное везение не исключено.

Может быть, первому пришедшему на просмотр человеку просто нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену.

Если визитёр квартирой не заинтересовался, то продавцу возможно, следует позвонить несостоявшемуся покупателю на следующий день и попытаться выяснить, что того не устроило. Это поможет скорректировать в нужную сторону процесс продаж.

Если же у покупателя в ходе осмотра глаза загорелись – звонить ему не стоит. Продавцу лучше дождаться звонка от заинтересованного человека. В этой ситуации диктует условия тот, кому позвонили.

Если первым позвонит продавец, то покупатель начнёт «давить его по цене», а если позвонит покупатель, то цена может и устоять.

6. Заключение предварительного договора и получение аванса

Не всегда согласие покупателя бывает окончательным решением. Даже согласившись на сделку человек, может продолжить поиски более выгодного варианта. В тоже время продавец уже снял рекламу квартиры уверенный в том, что сделка непременно состоится.

Поэтому резонно после устного согласия покупателя поставить вопрос о предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру. Это может быть аванс либо задаток. Впрочем, система внесения задатков сегодня почти не применяется.

При задатке, если договорённость разрывается по инициативе покупателя, то он теряет сумму задатка, а если по инициативе продавца – то он должен вернуть задаток в двойном размере. Поэтому сегодня почти повсеместно используется система аванса. Что менее рискованно для сторон.

Аванс – это всего лишь предоплата за квартиру, выплачиваемая для обеспечения бронирования конкретного варианта. На практике при нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой полностью в однократном размере. При получении аванса продавец даёт расписку, в которой указано какую сумму и за что он получил.

Одновременно с передачей задатка/аванса продавец и покупатель заключают предварительный договор (форму можно скачать), в котором указываются основные условия договора будущего купли-продажи (полные данные всех сторон, цена, условия выписки жильцов, сроки освобождения квартиры и пр.). Предварительный договор можно оформить как «Соглашение об авансе». В этой бумаге также прописываются основные условия планирующегося договора купли-продажи. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь.

7. Подготовка документации для сделки

Все документы, предоставляемые на регистрацию в регистрационную службу нужно обязательно сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей.

В несложном случае для регистрации права собственности необходимы следующие документы:

• заявление о государственной регистрации перехода права (оригинал) — представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;
• заявление о государственной регистрации права (оригинал) — представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
• документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости;
• договор купли – продажи объекта недвижимости (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал не менее 2-х экземпляров; если договор нотариально удостоверен – не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал);
• нотариально заверенное согласие супруги/супруга владельца квартиры на совершение сделки (либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов, например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества и пр.).

Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетние или граждане признанные недееспособными, то понадобится согласие на сделку от органа опеки и попечительства. Возможно, понадобятся и другие бумаги, о чём будет указано на упомянутой выше странице «Жизненные ситуации».

Проверить правильность собранного пакета документов можно с помощью уже упоминавшегося сервиса «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра. Кроме официального списка бумаг здесь будет указан размер пошлины за регистрацию перехода права собственности.

8. Подписание договора и передача денег

На портале METRTV.ru можно скачать договор купли-продажи квартиры, а также формы договоров для сделок с участием маткапитала или жилищного сертификата. Одновременно с договором можно заключить соглашение о передаче квартиры (или соглашение об освобождении квартиры).

В нём указывается, в какой комплектности продавец оставляет квартиру – с какой обстановкой и оборудованием.

Такая бумага особенно нужна, если продавец пообещал оставить в квартире какую-то мебель и технику… Впрочем, условия о состоянии квартиры могут быть включены и в текст самого договора купли-продажи.

В Екатеринбурге сложилась практика, что деньги покупатель передаёт продавцу непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Соответственно продавец подписывает расписку в получении денег и сразу после этого – договор.

Если стороны хотят обезопасить себя от неожиданностей, они могут воспользоваться одним из трёх механизмов, исключающих риск потери денег в ходе регистрации сделки с жильём.

Использовать безопасную схему расчета следует, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

9. Регистрация сделки в Росреестре

В Екатеринбурге подать бумаги на регистрацию можно в офисе Регпалаты (ул. Красноармейская, 92А) либо в одном из офисов многофункционального центра (МФЦ). На сегодняшний день в Екатеринбурге работают 15 офисов МФЦ.

Адреса офисов МФЦ и актуальный график работы размещены на портале METRTV.ru. Записаться «на приём» в офис МФЦ можно на сайте МФЦ или через колл-центр по тел: 8-800-700-00-04 или 8 (343) 354–73–98 (ежедневно с 8.00 до 20.00).

Следует учесть, что по предварительной записи обычно предлагаются довольно отдалённые сроки – через день-два и более.

Если же время не ждёт, то сторонам по сделке лучше прийти лично, взять талон и отстоять электронную очередь. Бывает, что надо объехать несколько офисов МФЦ и выбрать тот, где людей поменьше.

Как правило, быстрее получается подать документы в офисах, расположенных на окраинах. Офисы в центре – более загружены.

Стандартный срок регистрации перехода прав собственности при подаче бумаг через МФЦ – 9 рабочих дней. Если квартира покупается в ипотеку – то регистрации длится 7 рабочих дней.

Узнать о том, завершена ли регистрация можно по указанным выше номерам телефона колл-центра МФЦ.

Оператору надо будет назвать номер, указанный на запросе (расписке) которую заявитель получил в МФЦ в обмен на поданные бумаги.

Если на регистрацию поданы не все необходимые документы, процедура перехода права собственности может быть приостановлена на срок до 90 дней.

Участник сделки, не предоставивший нужный документ должен получить уведомление о приостановке. Но на практике бывает так, что покупатель приходит за выпиской о регистрации права, а получает уведомление о приостановке.

Ему приходится искать (оформлять) недостающую бумагу и предъявлять её в офис МФЦ.

10. Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи

Когда продавец квартиры получит Свидетельство о государственной регистрации прав, ему необходимо сняться с регистрационного учета и освободить квартиру.

Акт приёма передачи обычно оформляется, если продавец передаёт вместе с квартирой какое-то имущество – мебель, кухонный гарнитур, дорогую душевую кабину.

В акте надо указать, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Если человек, продавший квартиру, владел ею менее 3 лет (для квартир купленных после 01.01.16 действует 5-летний срок владения), то, возможно, ему придётся заплатить подоходный налог. Впрочем, под налог подпадают не все сделки. Можно продать квартиру и легально не платить налог.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как сделать осознанный выбор: продавать квартиру самому или с риэлтором.

Если принято решение поручить проведение сделки риэлтору, то это не значит, что собственнику следует полностью устраниться от участия в процессе.

Существует несколько несложных правил контроля работы своего агента, которые позволят продавцу квартиры убедиться, что сделка проведена без ущерба для его интересов.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11010

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать

К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов.

Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей.

Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.

Выгоды и риски самостоятельных действий

Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:

• самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
• цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
• есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.

Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

Процесс продажи пошагово

Для самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:

• определение сроков продажи и желаемой цены;
• сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
• планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
• заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
• подписание договора купли-продажи, передача денег;
• государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
• передача квартиры новому собственнику.

Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.

Определение сроков и цены

Первое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость.

Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже.

Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.

Сбор необходимых документов

От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:

• свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
• технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
• кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
• выписка из паспортного стола по форме № 9;
• выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
• письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
• согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.

Предпродажная подготовка жилплощади

В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными.

Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа.

Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.

Размещение объявления

Поиск покупателей — достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.

Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный — бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания.

Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные.

Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.

Тонкости показа достоинств квартиры

Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:

• подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
• не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
• при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
• описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
• честно отвечать на вопросы о недостатках;
• общаться вежливо и доброжелательно.

Предварительный договор, и зачем он нужен

Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку.

При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем.

В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.

Подготовка к расчетам

Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:

• купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
• покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
• стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
• продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.

Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.

Оформление и подписание договора

Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы.

В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра.

Они подписываются продавцом и покупателем.

Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину

Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.

К заявлению необходимо приложить:

• договор купли-продажи;
• копии паспортов продавца и покупателя;
• свидетельство о регистрации права продавца;
• квитанцию об оплате пошлины.

С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.

Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/kvartiry-samostoyatelno.html

Какие документы нужны для продажи квартиры

В жизни многих из нас наступает момент, когда нужно купить или продать недвижимость.

Чтобы подготовить и провести сделку без ошибок, качественно – понадобится полная информация, какие документы нужны для продажи квартиры, чтобы в самый последний момент не оказалось, что не хватает лишь одного листа из всего перечня.

Чтобы не пришлось пользоваться платными информационными услугами юристов, внимательно ознакомьтесь с правилами как проводить сделки при купле-продаже личной квартиры с разными исходными вариантами.

Как продать квартиру

Являясь продавцом недвижимости, внимательно ознакомьтесь со всеми этапами предпродажной подготовки. Занимаясь процессом самостоятельно, вы сможете сэкономить предполагаемые затраты на риэлторские услуги.

Еще один большой плюс – возможность контроля каждого этапа продажи. Невзирая на то, что процесс очень трудоемкий, требует большой осторожности, навыков работы с документацией, знания основ законодательства, вы выгодно проведете сделку, попутно приобретя опыт.

Основные этапы пошаговой инструкции сделки:

1. Готовьте квартиру и документы на нее заранее. Предпродажная подготовка жилого помещения подразумевает собой не только косметический ремонт, но и правильность заполнения необходимых документов. Данные, внесенные в техническую и другую документацию, должны совпадать с реальными фактами, не содержать помарок, исправлений. Оказать помощь в проверке правильности оформления техпаспорта на жилое помещение могут сотрудники БТИ. Полный пакет документов, предварительно собранный продавцом по перечню, ускорит проведение сделки с недвижимостью.
2. Изучив ценовую политику рынка недвижимости, определитесь с реальной стоимостью недвижимости. Поиск покупателя можете вести самостоятельно, дав соответствующее объявление в интернет-рубрики или газеты или обратившись к риэлторам за помощью.
3. Составьте договор (предварительный) купли-продажи жилья. Это дает гарантии обеим сторонам процесса, что продавец не продаст одно помещение еще раз другим желающим, а покупатель не передумает совершить сделку. Покупатель должен внести залоговую сумму, и ее нужно зафиксировать документально. Составленное соглашение об авансе или задатке (разные юридические понятия с неодинаковыми последствиями) подписывается двумя сторонами сделки.
4. Примите полную оплату за сделку с недвижимостью от нового владельца после подписания акта приема-передачи жилой квартиры. Расчет может быть проведен наличными деньгами или по безналу. После этого право владения переходит к новому владельцу. На момент подписания такого акта все предыдущие жильцы должны быть выписаны с жилплощади.

Чем тщательнее и ответственнее подход продавца жилплощади к вопросу сбора и подачи документации, тем прозрачнее и чище считается сделка.

От этого может зависеть не только время, потраченное на поиски покупателя, но и оцененная стоимость жилья.

В связи с периодически меняющимися требованиями регистрирующих органов в отношении сделок по купле-продаже помещений для жилья, лучше уточнить заранее все нюансы, чтобы уберечь себя и потенциального покупателя от неприятных сюрпризов.

Документы для продажи квартиры

Собираясь продавать недвижимость, нужно четко понимать, к какой категории жилплощади она относится. От этого будет зависеть перечень собираемой документации, которую нужно подавать для оформления сделки.

Часто возникает вопрос, какие обязательные документы нужны, чтобы продать квартиру? Информация ниже поможет вам, не потеряв лишнего времени, собрать полный необходимый набор документации.

Выберите свой вариант документов, исходя из статуса своей недвижимости и способа ее оплаты.

Приватизированной за наличный расчет

Основными документами, которые необходимы для проведения сделки с приватизированной недвижимостью, являются:

• документ, заверенный нотариусом, который подтверждает права на распоряжение жильем;
• паспорт (технический или кадастровый), выданный БТИ;
• документы на всех прописанных по этому адресу людей: для взрослых – паспорт, для несовершеннолетних детей, если таковые есть – свидетельства о рождении;
• справка-разрешение органов попечительства и опеки(при наличии несовершеннолетних детей);
• взаимное согласие каждого супруга, при наличии свидетельства о заключении брака;
• справка о составе вашей семьи, взятая в ЖЭКе, копия записи домовой книги непосредственно перед самой сделкой (она имеет короткий срок действия);
• справки, взятые в соответствующих организациях, о том, что по этому адресу не имеется коммунальных долгов.

В ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке – более сложная процедура. Если назрело такое решение – нужно известить банк или другую финансовую организацию, в которой оформлена ипотека.

Досрочное погашение кредита может быть осуществлено только с разрешения банка, на что финансовые учреждения идут очень неохотно, потому что теряют проценты прибыли.

Справка, выданная финансовым учреждением, о том, что квартира с обременения снята, предоставляет возможность зафиксировать момент окончания ипотеки, о чем ставится штамп на свидетельстве о регистрации собственности.

Следующим этапом должен стать поиск покупателя, который согласится купить недвижимость с обременением и внести за нее задаток, равный сумме долга по ипотеке. Передача денег должна быть подтверждена нотариусом, чтобы обезопасить действия покупателя. В договоре передачи задатка обязательно укажите:

• порядок расчета и общая сумма сделки;
• максимальный срок, через который квартира должна быть оформлена на нового владельца;
• сроки, в которые финансовое учреждение должно снять обременение с недвижимости.

Через ипотеку

Продавая недвижимость через ипотеку учитывайте некоторые нюансы, что перед окончательным подписанием договора вас должны оповестить, что ваша квартира приобретается за счет взятых в кредит у банка средств.

Регистрационная палата ввела очень важное дополнение, которое гласит, что передаваться денежные средства должны во временной отрезок 10 дней.

Если за этот срок продавец квартиры денег не получит – он имеет полное право разорвать договор.

Комнаты в коммунальной квартире

Особенностью продажи данного жилого помещения является правильно оформленный пакет документов. Кроме основного перечня, в него должны входить извещения всем основным собственникам остальных комнат, находящихся в коммунальной квартире.

Лучше, если все извещения будут подтверждены нотариусом и вручены под росписку. Если в продаваемой комнате прописаны еще другие люди, от них потребуется согласие на продажу комнаты, заверенное нотариусом.

После чего выписываются все жильцы комнаты, о чем берется справка по бывшему месту их проживания.

По наследству

Продавая полученное по наследству от родственников жилье, нужно быть абсолютно уверенным, что после совершения сделки не появится еще кто-нибудь, претендующий на это жилье.

По законодательству, если данной квартирой владеют меньше 36 месяцев, то во время ее продажи взимается налог 13% с одноразовым предоставлением от государства налогового вычета один миллион рублей.

Если прошло времени больше указанного срока – налог не платят.

По доверенности

Прибегать к услугам доверенного лица нужно только в крайнем случае, если самостоятельно продать жилье невозможно из-за ограниченных физических возможностей. Существует несколько видов доверенностей, связанных с оформлением сделки.

Составленная в присутствии нотариуса, она обезопасит ваши риски. Доверенность должна содержать полную информацию о тех действиях, которые может совершать доверенное лицо, а также о сумме, которую предполагается получить за проданную квартиру.

Определитесь, какая доверенность вам необходима: генеральная, только на сдачу документов либо на продажу жилого помещения.

Чтобы убедиться, что все условия выполнены, проведите проверку, найдите объявления о продаже вашей квартиры, позвоните и выясните условия продажи.

При возникновении даже небольших подозрений в мошенничестве, лучше отозвать доверенность. Сделать это вы можете на любом этапе продажи жилья до ее завершения.

Под материнский капитал

Получая от государства финансовую поддержку при рождении (усыновлении) второго ребенка, материнский капитал, многие семьи используют эту сумму на приобретение жилья, воспользовавшись сертификатом.

Со временем может возникнуть необходимость увеличить жилую площадь или поменять место жительства по другим причинам.

Обратившись в попечительский совет, родители должны взять бумагу о том, что дети не будут лишены своей доли и прав на нее, а будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам и будут не хуже, чем те, в которых проживают дети на данный момент.

Члены семьи всех возрастов в обязательном порядке имеют доли собственности в продаваемой квартире. Заявление родителей, написанное собственноручно, должно содержать подтверждение, что они обязуются создать для детей комфортные условия проживания. Предоставить свидетельства о рождении для несовершеннолетних и паспорта всех участвующих в сделке взрослых.

Кооперативной

Продажей кооперативной квартиры вы сможете заняться, если это не новостройка, и пай выплачен полностью, а она перешла к вам, как собственность, о чем может свидетельствовать справка, выданная бухгалтером кооператива.

Имея такой документ, пройдите регистрацию на владение собственным жильем в Росреестре. После рассмотрения вашего запроса, вам выдадут справку, что вы собственник.

Только после этого вы сможете начать заниматься вопросом продажи жилья.

С несовершеннолетним

На защите прав несовершеннолетних детей стоит большое количество законодательных актов, в которых говорится, что независимо от возраста, они являются полноценными совладельцами жилого помещения.

Органы опеки строго контролируют процесс продажи квартиры, где зарегистрированы дети. Получения справки-разрешения от опекунского совета можно ожидать, только если будущие жилищные условия будут не хуже, чем существующие.

Без данного документа ни одна сделка с недвижимостью не считается действительной.

Пакет документов

В юриспруденции понятие долевого права собственности квартиры означает не квадратные метры и комнаты, а процентное отношение частей жилья к его общей площади.

Равное долевое владение семьи из четырех человек будет подразумевать, что каждый имеет часть.

При желании одного или нескольких членов семьи продать свою часть квартиры нужно иметь следующий список документов в оригинале и копии, заверенные нотариусом:

• юридический документ, составленный в долях между собственниками;
• подтверждение права собственности на выделенную долю;
• лицевые счета на коммунальные услуги;
• выписка домовой книги или справка из ЖЭКа;
• кадастровый план или технический паспорт, выданный в БТИ;
• нотариально заверенное подтверждение, о том, что продавец состоит или не состоит в официально зарегистрированном браке (при наличии супруга должно быть его письменное разрешение;
• письменный отказ других долевых собственников, заверенный нотариусом, от преимущества в покупке продаваемой доли;
• подтверждение об уплате госпошлины;
• договор купли-продажи доли недвижимости.

Заключение договора

На последней стадии сделки резонно могут возникнуть вопросы: как оформить договор куплипродажи, соблюдая все законодательные акты, какие документы обязательно нужны, чтобы продать квартиру? Нотариус или другой представитель, хорошо владеющий юридической информацией, поможет вам правильно составить договор, который обязательно должен содержать:

• официальные данные покупателя и продавца квартиры;
• точный адрес продаваемой квартиры, включая этаж, площадь;
• цену сделки за квартиру;
• оговоренные сроки, в которые бывший владелец должен покинуть жилое помещение (лучше, если это произойдет еще до того момента, когда будет подписан договор), и санкции на случай, если он этого не выполнит вовремя;
• дата составления документа;
• подписи участников сделки, заверенные нотариусом.

Регистрация в Росреестре

Регистрация в Росреестре может производиться двумя способами – лично и путем отправки документов по почте.

Обе стороны договора (покупатель и продавец), явившись в территориальный орган, к которому относится продаваемая квартира, должны собственноручно написать заявления о праве передачи собственности.

Бланки заполняются и подаются на основании данных паспорта, в присутствии представителя регистрационной службы. Если кто-то из участников купли-продажи отсутствует, его может заменить доверенное лицо, права которого подтверждены нотариально.

Если обе стороны решают воспользоваться почтовыми услугами, в конверт вкладываются не только заявления установленного образца, но и копии паспортов, заверенные нотариусом, копии документов по сделке и подтверждение оригиналов подписей на заявлениях. Письмо отправляется с уведомлением о личном вручении, с прилагаемой описью вложения и объявляется ценным. После продажи жилья заполняется и подается налоговая декларация НДФЛ.

про порядок купли продажи-квартиры

Подводя итог о возможности продажи квартиры разных форм собственности, становится понятно, что к решению вопроса следует подходить очень ответственно в любой ситуации.

Перед началом поиска покупателей узнайте, что нужно для продажи квартиры, полный список необходимых документов.

Чтобы сэкономить на оплате услуг риэлтора, которые не всегда могут оказать высококвалифицированную помощь, вы можете собрать весь комплект документации для сделки по продаже квартиры от и до самостоятельно.

Посмотрите наглядный пример такого подхода в одном из предложенных ниже роликов. Полный контроль всех этапов проведения сделки позволит быть уверенным, что на завершающем этапе не встретятся «подводные камни», а документы вы сможете проверить самостоятельно.

Проведенная оценка стоимости жилья, соответствие плана квартиры в техпаспорте и действительное расположение стен, вовремя выписанные с продаваемой площади жильцы – все это ускорит процесс процедуры финального подписания договора «купля-продажа» и передачу денежных средств, даже в случае продажи ипотеки.

Сделка от и до

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Источник: https://sovets.net/3900-kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-kvartiry.html

Продажа квартиры шаг за шагом: нюансы, расходы, список необходимых документов

Если вы решили продать жилье, в первую очередь, нужно обратиться к риэлтору. Для продавца квартиры услуги специалиста по недвижимости будут бесплатными, так как услуги посредника оплачивает покупатель.

Обычно риэлтор проверяет наличие документов на недвижимость, может попросить копию технического паспорта и фотографии квартиры для размещения объявления о продаже. Изучив все факторы, риэлтор определяет цену вашей квартиры.

В зависимости от срочности продажи и других нюансов, вы можете увеличить или уменьшить стоимость жилья.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Рано или поздно на каждый товар находится свой покупатель.

Если потенциальный покупатель решил приобрести вашу квартиру, он должен подтвердить свои намерения задатком (обычно это сумма составляет от 1000 долларов) и подписанным договором задатка.

Риэлтор составляет предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Самые важные нюансы предварительного договора, на которые стоит обратить внимание:

• цена квартиры в гривнах;
• сумма задатка;
• срок, к которому должен быть составлен и нотариально утвержден основной договор;
• срок, когда продавец должен освободить жилье. Обычно продавцу на выселение из квартиры дается месяц после подписания основного договора.

Если покупатель откажется покупать квартиру, сумма задатка остается продавцу. И наоборот, если вы передумаете продавать квартиру, согласно договору, придется заплатить сумму в размере 2 задатков.

В предварительном и основном договоре купли-продажи недвижимости цена указывается в гривнах. Если стоимость квартиры была установлена в долларах, в день заключения предварительного договора нужно договориться, по какому курсу будет пересчет.

Для удобства можно воспользоваться конвертером валют.

Здесь, конечно, все зависит от договоренности – можно считать по среднему или лучшему курсу в день заключения предварительного договора, или по курсу в день заключения основного договора.

И здесь продавец уже встречается с первым риском – риском колебания курсов валют. Предположим, что стоимость квартиры 100 000 долларов, любые изменения курса на 1 коп – это потеря или выигрыш 1000 грн.

Пакет документов для продажи квартиры

Итак, предварительный договор подписан, дата подписания основного договора определена, теперь нужно готовиться к нотариальной продаже. Подготовка документов включает:

1. оригинал документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, домовую книгу);
2. паспорт, идентификационный код владельца квартиры;
3. свидетельство о браке владельца квартиры;
4. согласие мужа или жены на продажу;
5. свидетельство о рождении детей и разрешение от опекунских органов на продажу (если часть недвижимости принадлежит детям)
6. Форму 2 (для ее получения нужно обратиться в ЖЭК или ОСМД);
7. справку про отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и квартплаты (в Форме 2 могут указать про отсутствие такой задолженности, поэтому необязательно просить отдельную справку);
8. экспертную оценку квартиры. Обычно этим вопросом занимается риэлтор, обращаясь к специалистам оценочной компании, но оплатить услугу придется вам. До 1 ноября 2013 года экспертная оценка квартиры делалась таким образом: специалист осматривал и делал фото квартиры, ему предоставлялись копия технического паспорта квартиры, паспортные данные владельца, на основании чего он готовил отчет экспертной оценки недвижимости, в котором указывал рыночную стоимость квартиры. Стоимость услуг эксперта составляла – от 400 грн. С 1 ноября 2013 года вступил в силу новый порядок оценки имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабинета министров №231. Оценивать стоимость имущества могут только сертифицированные в Фонде Государственного Имущества специалисты. Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года будет действовать специальный переходной период, в ходе которого в силе будет оценка, проведенная также оценщиками, не получившими соответствующего образования (то есть, экспертную оценку можно получить по старому (действующему до 1 ноября) методу). С 1 февраля 2014 года определять рыночную стоимость квартиры будут специальные программы (при этом, специалисту не нужно приходить к вам домой). Введя основные данные про квартиру, программа определит ее стоимость. Хотя многие говорили о подорожании экспертных услуг после нововведений, на сегодня получить экспертную оценку можно за 300 грн.
9. Выписка из квартиры. Для выписки из квартиры нужно обратиться в соответствующий районный отдел государственной миграционной службы (бывший паспортный стол), написать заявление, уплатить пошлину в размере 30,5 грн. В паспорте сотрудник миграционной службы укажет про снятие с регистрации с места проживания и выдаст лист выбытия (который понадобится для регистрации по новому месту жительства). Кроме того, сотрудник ЖЭКа или ОСМД должен сделать отметку о выписке из квартиры в домовой книге, Форме 2.

Нотариальное удостоверение основного договора купли-продажи квартиры

В нашей стране нередко встречаются «черные нотариусы». Обычно нотариуса выбирает покупатель, так как он платит за его услуги. Но для минимизации рисков лучше заранее спросить у покупателя, какой нотариус будет сопровождать сделку, и «проверить» этого нотариуса на отсутствие «темных дел».

Процедура оформления договора купли-продажи выглядит так: ознакомление с договором; оплата всех налогов и сборов; оплата покупателем стоимости квартиры; подписание договора купли-продажи.

За что платит продавец:

• налог на доходы физических лиц: 5% от договорной или рыночной стоимости квартиры (налог насчитывается на большую сумму), 0% — в случае одновременного выполнения трех условий: 1) продается жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания), а также земельный участок, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения 2) продажа одного из перечисленных объектов происходит впервые в отчетном календарном году. 3. отчуждаемый объект находится в собственности плательщика менее трех лет. (Услуги банка при оплате налога на доходы – 1-2% от суммы налога)

Квитанцию об уплате налога на доход с продажи квартиры лучше сохранить для налоговой инспекции.

• Проверка квартиры на юридическую чистоту (плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав) – 3 квитанции по 70 грн = 210 грн; (услуги банка — 3*5=15 грн)
• Выписка из Государственного реестра прав – если делает нотариус – от 150 грн, государственная регистрационная служба – от 120 грн (+5 грн услуги банка). Если квартира была зарегистрирована после 1.01.2013г. – не нужно платить за выписку, поскольку в этом году все квартиры уже регистрировали регистраторы Государственной Регистрационной Службы.
• Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества – 34 грн (+5 грн услуги банка).
• Услуги банка за открытие счета и перечисление денег (400-600 грн).

С 1 сентября 2013 года купля-продажа недвижимости стоимостью больше 150 тыс. грн. осуществляется по безналичному расчету. После ознакомления с договором купли-продажи квартиры и оплаты налогов, покупатель и продавец едут в банк для перечисления денег.

Поэтому лучше выбрать отделение банка, которое находится недалеко от нотариуса. Сотруднику банка нужно предоставить сумму сделки и номер договора купли-продажи. Средняя комиссия банка за такую операцию – 400-600 грн.

После того, как деньги будут перечислены на счет покупателя, банк выдает квитанцию-подтверждение перечисления денег.

После того, как нотариус увидит подтверждение оплаты, покупатель и продавец могут подписывать договор.

Подписывайте договор только после подтверждения банком перечисления денег на ваш счет.

Предположим, что продавец продает квартиру стоимостью 500 000 грн. Рассмотрим 2 варианта: 1) доход с продажи квартиры не облагается налогом 2) доход облагается налогом в размере 5%.

РАСХОДЫ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ ПРИ ЕЕ ПРОДАЖЕ

стоимостью 500 000 грн., грн

Таким образом, в зависимости от ставки налога на доход, продавцу придется заплатить от 694 до 26 469 грн (в том числе, за услуги банка – от 525 до 775 грн).

: 25.02.2014

Простобанк Консалтинг

Источник: Prostobank.ua

Источник: https://www.prostobank.ua/blog/lichnye/byudzhet/prodazha_kvartiry_shag_za_shagom_nyuansy_rashody_spisok_neobhodimyh_dokumentov