Договор купли продажи квартиры при альтернативной сделке
Альтернативная сделка при покупке квартиры: типы контрактов и альтернативные способы организации сделки купли-продажи квартиры, стоимость услуг риелтора | Жилищный консультант
Фактически, альтернативная сделка с недвижимостью представляет собой обмен жилплощадями, оформленный посредством договора купли-продажи.
Необходимость в такой форме правовых отношений возникает в том случае, если владелец собственности хочет приобрести жилье побольше, или, наоборот, переехать в квартиру поскромнее.
Внешне такая сделка выглядит как обмен жильем с доплатой. Подобные сделки часто используются при обмене квартир вторичного рынка.
Воспользоваться такой формой представляется возможным в некоторых ситуациях:
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:
Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!
- Если произошла смена района проживания. У собственника квартиры появляется необходимость в переезде в другой район населенного пункта, и он производит обмен своего жилища на равноценное, но в желаемом районе.
- Если собственник хочет увеличить площадь своего жилища. Такая ситуация обычно возникает в том случае, если в семье происходит прибавление и появляется необходимость в дополнительных квадратах. Квартиры, большие по площади стоят дороже и в таком случае, речь идет о неравноценном обмене с доплатой.
- В случае съезда или разъезда собственников жилья. Альтернативная сделка купли-продажи квартиры заключается, если происходит размен жилья на несколько равноценных, либо обменять две жилплощади на одну, но большей площади. Такое решение подходит для родственников, которые желают разъехаться или для молодых людей, вступивших в брак.
Популярность альтернативной сделки обусловлена тем, что у людей нет возможности накопить достаточную сумму денег для приобретения желаемой квартиры. Кроме того, такой способ оформления юридических отношений является достаточно простым и понятным.
К плюсам такого типа контракта можно отнести то, что покупатель вправе выбрать понравившийся вариант самостоятельно, независимо от обстоятельств, продавец тоже ничего не теряет, поскольку продажа его собственности выполняется лишь по нахождению подходящего варианта. Кроме этого, заключение такого соглашения позволит без спешки перепрописать всех жильцов и освободить квартиру. Недостатки у альтернативной сделки тоже имеются. Если в рамках сделки участие принимает большое количество сторон, то значительно возрастает риск мошенничества и срыва этого соглашения. Оптимальным вариантом является заключение сделки с участием максимум троих участников. Серьезным недостатком считаются большие затраты по времени.
В ряде ситуаций альтернативная сделка покупки квартиры может выполняться на протяжении года. Немаловажным является и то, что подобные операции не относятся к разряду прозрачных. Продавец не может знать, по какой цене была реализована его квартира. Издержки, связанные с заключением договора, несут как покупатель, так и продавец.
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.
«Цепочка» квартир
При заключении альтернативного договора, происходит формирование «цепочки» продаж квартир.
Основным условием «цепочки» является сделка, когда сторона операции одновременно является и продавцом и покупателем. Подобные сделки еще называются альтернативной продажей.
Способ организации сделки состоит в том, чтобы найти для покупателя или продавца, приемлемый вариант.
Иными словами, «цепочка» квартир – это такое соглашение, в рамках которого происходит обмен более двух квартир. Продавец каждой предыдущей жилплощади выступает покупателем следующей.
При этом обмены могут быть не последовательными. К примеру, семья хочет разменять свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную для сына и двухкомнатную для родителей.
«Цепочка» представлена из трех участников, однако сделки не последовательны, а параллельны.
Недостаток длинных «цепочек» состоит в том, что чем больше участников, тем выше риск провала соглашения. При исключении хотя бы одного участника, вся «цепочка» рушится. Альтернативные сделки свыше четырех участников встречаются крайне редко и возникают, как правило, при обмене или купле-продаже трех и четырехкомнатных квартир.
Порядок оформления альтернативной сделки при покупке квартиры
Чтобы правильно оформить альтернативное соглашение необходимо следовать существующему порядку действий:
- Прежде всего необходимо определиться, какова конечная цель обмена или продажи квартиры. В связи с этим самостоятельно оценить стоимость имеющейся недвижимости. В случае необходимости обратиться к риелторам. Стоимость услуг риелторов достаточно высока, однако появляются гарантии того, что сделка будет проведена успешно.
- На втором этапе необходимо найти второго участника (продавца или покупателя) или участников операции.
- После этого можно приступать к оформлению необходимых соглашений. Проводится проверка технической документации на квартиры, обременение жилищ, информации о прописанных и проживающих лицах. Заключаются договора купли-продажи со всеми участниками «цепочки».
- Расчеты по сделкам проводятся при помощи депозитария. Иначе говоря, «верхний» покупатель кладет в банковскую ячейку денежные средства, а «нижний» продавец их оттуда забирает. В том случае, если рассматривается вероятность доплаты, то каждый участник заводит свою ячейку и вносит туда требуемую сумму. Деньги могут быть получены продавцом лишь после того, как пройдут регистрацию все заключенные договора. Как правило это происходит не ранее 30 дней.
Для оформления подобной сделки следует воспользоваться услугами юристов. Любой участник сделки может это сделать в зависимости от своего желания. Сроки, в течение которых освобождается квартира, оговариваются заранее.
Список необходимых документов
Для оформления альтернативного договора достаточно предоставить следующие документы:
- Личные документы: паспорт, согласие супруга(ги), свидетельства о рождении детей, акт о смерти, документы о браке, разводе (в случае необходимости).
- Документация на недвижимость (для продавца): бумаги на собственность, технические документы (справка из БТИ, справки из домоуправления).
- Дополнительные документы: справка из МВД, справка из ИФНС, договора мены, дарения, свидетельство о праве наследования.
- Если в сделке участника представляет доверенное лицо, то необходима правильно оформленная доверенность.
Риски, связанные с альтернативными сделками при покупке квартир
Альтернативная сделки не всегда надежная форма правовых отношений. Существует ряд рисков, которые свойственны данной операции.
К таким рискам можно отнести следующие:
- В случае выпадения из «цепочки» продаж даже одного участника произойдет срыв всей операции и работу придется начинать заново. Причин для выпадения масса: это и отказ в ипотечном займе, и субъективный фактор, когда покупатель или продавец могут просто передумать. В этом случае выходов может быть несколько: либо обратиться к кредитному брокеру для того, чтобы гарантированно оформить ипотеку в другом банке, либо попробовать подобрать удобный вариант взамен потерянного в короткие сроки.
- Так называемым «слабым звеном» альтернативной сделки считается квартира, в отношении которой отсутствуют некоторые технические бумаги, без которых процедуру провести не представляется возможным. В этом случае все заботы по оформлению и сопровождению сделки ложатся на плечи риелтора или владельца, если риелтора нет.
- Иногда риск срыва сделки связан с тем, что происходят срывы сроков по выписке и переезду жильцов из старой квартиры. В этом случае необходимо постараться убедить людей действовать в соответствие с ранее обговоренными сроками и не нарушать права других сторон.
Пример по покупке квартиры по переуступке прав
Владелец строящегося жилья М. получил на работе повышение. Повышение заключалось в новой должности, однако для этого необходимо было переехать в другой город. М.
расстроился, поскольку год назад он внес необходимую сумму денег для приобретения жилья в строящемся доме и через год планировал стать владельцем собственной квартиры рядом с работой. Поскольку документов о собственности у М. не было, то он не стал размещать объявление о продаже.
Мужчина обратился к своему застройщику, который занимался строительством подобных домов и в том городе, куда М. должен был переехать с просьбой поменять его будущее жилье на подобное, но в том городе. Застройщик обещал помочь. Через некоторое время, М.
поступил звонок о том, что появился желающий совершить сделку. Был заключен договор по переуступке прав на жилье, М. стал владельцем новой квартиры рядом с работой, но уже в другом городе.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав
Вопрос: Здравствуйте. Я являюсь владельцем однокомнатной квартиры и хочу приобрести новое жилье с большей площадью.
Подскажите, могу ли я воспользоваться переуступкой права, если человек, который мне предложил подходящий вариант, имеет на руках лишь договоры участия в долевом строительстве? Законна ли будет такая сделка или надо сначала продать свое жилье и только потом купить новое с доплатой? Александра.
Ответ: Здравствуйте. Согласно ст. 11 ФЗ-N 214 от 30.12.2014 года, новостройка может стать объектом договора по переуступке прав при соблюдении двух моментов:
- если стоимость квартиры, указанная в договоре долевого строительства выплачена полностью или имеется официальный документ, по которому эту сумму выплачивает покупатель;
- если договор заклчючен до момента визирования передаточного акта.
Если в вашем случае все эти действия выполнены и условия соблюдены, то вы можете воспользоваться переуступкой прав на квартиру.
Исходя из вышесказанного, можно сформулировать следующие выводы:
- Альтернативная сделка при покупке квартиры является удобной формой правовых отношений между покупателем и продавцом недвижимости.
- Существует ряд условий и причин, по которым данная форма применяется.
- Процедура имеет как преимущества, так и существенные недостатки.
- При выполнении сделки образуются «цепочки» квартир.
- Чем длиннее «цепочка», тем сложнее сделка и выше риски ее провала.
Вам будут полезны следующие статьи
Получите консультацию по телефонам горячих линий:
- Москва МО:
- Санкт-Петербург и ЛО:
- Общероссийский:
Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!
Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/alternativnaya-sdelka-pri-pokupke-kvartiry/
Альтернативная сделка купли продажи квартиры риски — Юридическая консультация
22.10.2018
Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.
Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.
«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.
Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.
Типы сделок и уровни сложности
Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:
- чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
- альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
- «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.
Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru
Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.
Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.
Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.
Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.
Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.
Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.
Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.
Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.
Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.
При этом, последовательность не имеет значения.
Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.
Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».
Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.
Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.
Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.
Риски и сложности «альтернативы»
Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.
Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».
Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.
У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.
Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.
Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.
При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.
Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.
Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,
Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.
В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.
После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.
Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.
Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».
Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.
Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.
Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.
Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.
Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.
Ипотечные сложности
Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.
Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.
Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам.
Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки.
Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.
Источник: https://afina777.com/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-riski/
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — что это такое, когда применяется и какие существуют риски?
Существует множество вариантов заключения договора купли-продажи жилого помещения: с предоплатой, в ипотеку, в рассрочку, за материнский капитал и т.д. Одной из разновидностей является продажа жилья в обмен на новую квартиру от другого продавца, что неофициально именуется альтернативным ДКП.
Сделка альтернативы означает, что продавец на деньги, полученные от продажи квартиры покупает себе взамен жилое помещение. Договор заключается, как минимум, с тремя сторонами:
- покупателем первой квартиры;
- ее продавцом;
- продавцом квартиры взамен (продавец альтернативы).
Выделяют следующие виды:
- легкая альтернатива (когда участвуют всего три стороны);
- цепочка сделок (когда квартир покупается и продается несколько, соответственно, и сторон тоже более 3-х).
Важно! При альтернативе в купле-продаже не может быть прямой передачи денежной суммы первому продавцу: покупатель передает деньги на счет владельца альтернативной квартиры.
Под таковой понимается простая сделка, которую в народе часто путают с договором мены. Это не совсем так, ведь заключение договора легкой альтернативы значит, что продавец меняется не с покупателем, а на деньги от совершенной в его пользу продажи приобретает недвижимость у третьего лица.
То есть, в таком договоре участвуют только три стороны, а само жилье подбирается довольно быстро и, как правило, его сумма совпадает со стоимостью проданной квартиры. Если нет, то в сделке прописывается обязанность первого продавца также оплатить необходимую сумму.
Сфера применения
Применяется тогда, когда продавец желает приобрести собственность взамен проданной. Ситуации могут быть разными:
- продается коммунальная квартира, и жильцы разъезжаются;
- желание расширить площадь жилья;
- продажа долевой собственности (когда каждый собственник желает жить отдельно) и т.д.
Схема операции
Купля-продажа осуществляется так:
- Продавец первой квартиры выставляет объявление на продажу и одновременно с этим ищет жилье в обмен на схожую сумму. Присмотрев подходящий вариант, он договаривается с продавцом альтернативной квартиры (устно или с помощью предварительного договора) о том, каким образом будет совершена купля-продажа.
- Покупатель выбирает квартиру первого продавца и все три стороны обговаривают условия (устно или с помощью предварительного договора).
- Стороны заключают ДКП, согласно условиям которой покупатель передает деньги не продавцу своей будущей квартиры, а владельцу альтернативного жилья.
- Стороны совершают обязательства, прописанные в сделке (в установленный срок освобождают и передают квартиру, оплачивают, доплачивают и т.д.).
- Подача заявления в ЕГРН с двумя пакетами. Внесение изменений в Росреестр может быть произведено как одновременно, так и нет, т.к. кадастровый орган воспринимает альтернативную продажу как разные сделки.
- Подписание акта приема-передачи.
Справка! В случае с цепочкой альтернатив сторон становится больше: возникает несколько покупателей, которые одновременно являются и продавцами. Практике одного из агентств недвижимости известно, когда в сделке одновременно участвовало более 16 человек.
Особенностью заключенного договора является меньший риск первого продавца остаться без крыши над головой.
После продажи своей квартиры он въезжает в приобретенную на эти деньги, а это значит, что ему не нужно тратить какое-то время на поиски нового жилья.
В случае когда альтернативная квартира стоит дешевле продаваемой, продавец оставшуюся сумму получает от покупателя на руки или на свой счет.
Стороны
В договоре прописываются 3 (или более, если речь идет о цепочке) стороны:
- продавец квартиры, желающий приобрести жилье взамен;
- покупатель его жилплощади;
- продавец альтернативной квартиры, который также может выступить и покупателем еще одной альтернативы в цепочке.
Порядок действий
Подготовительный этап схож с обычной сделкой купли-продажи: стороны проверяют жилплощади на юридическую чистоту, по возможности изучают историю перехода права собственности, чтобы избавить себя от лишних рисков.
Оба продавца в этот момент занимаются сбором документов, а когда стороны заключат предварительный договор или устно согласуют дату заключения основной сделки, альтернативный владелец занимается подготовкой своей банковской ячейки или выбирает иной способ передачи денежных средств.
Документы
Оба продавца должны предоставить аналогичный пакет документов:
- правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
- свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных до июля 2016 года);
- справка из ЕГРН;
- технический паспорт из БТИ;
- паспорта продавцов;
- выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ;
- справке из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
- нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга (в том числе и бывшего, если жилье являлось совместным имуществом);
- согласие от органов опеки и попечительства (если один из собственников или зарегистрированных там лиц – несовершеннолетний).
Внимание! Покупатель (в том числе и продавец первой квартиры, выступающий в этой роли по отношению к собственнику альтернативы) может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы исключить риск признания стороны ограниченно дееспособной.
Расчет может производиться как «на руки», так и при помощи банковской ячейки. Если сторон всего три, то ячейка потребуется одна, для передачи суммы продавцу альтернативы.
Если суммы не совпадают (продавец первой квартиры должен доплатить или, наоборот, покупатель должен отдать часть суммы ему, т.к. альтернатива дешевле), то стороны могут арендовать две ячейки. Соответственно, когда речь идет о цепочке альтернатив, сейфов также будет несколько.
Схема с 2 ячейками:
- покупатель приобретает квартиру в продавца за определенную сумму;
- продавец приобретает альтернативу, которая стоит на 20% дешевле;
- покупатель закладывает эти 20% в ячейку продавца;
- оставшаяся сумма поступает в сейф собственника альтернативы.
Регистрация прав
Стороны подают совместное заявление о регистрации права собственности, но к нему прилагается 2 пакета документов (по количеству квартир, на которые должен быть осуществлен переход прав).
После регистрации каждый участник (продавец первой квартиры и его покупатель) забирает свой пакет.
Для продавца
Плюсы:
- нет риска остаться без жилья после продажи;
- цена на будущую жилплощадь не изменится из-за нестабильности финансового рынка, т.к. сделка заключается сразу;
- не нужно долго ждать, процесс регистрации права собственности будет осуществляться одновременно или практически одновременно с перерегистрацией в пользу покупателя).
Минусы:
- долгий поиск жилья и покупателя, т.к. многие опасаются рисков альтернативной сделки;
- из-за этого приходится снижать цену.
Для покупателя
Плюсы:
- часто в таких сделках участвуют агенты по недвижимости, что увеличивает шансы на чистоту сделки;
- альтернативных предложений больше, чем «чистых», а значит, будет из чего выбирать жилье;
- выгодная для покупателя цена (т.к. продавец старается побыстрее продать жилье для приобретения нового).
Минусы:
- риск возникновения конфликтов между сторонами;
- риск отказа продавца альтернативы от участия в последний момент;
- риск повышения цены (в такой ситуации продавцу может просто не хватить средств на покупку альтернативы).
Возможные риски
Условно различают две группы рисков: типовые для ДКП жилья и специфические для альтернативы.
К типовым рискам относятся:
- наличие скрытых обременений;
- возникновения ареста на квартиру;
- признание сделки недействительной по законным основаниям;
- желание расторгнуть договор в одностороннем порядке и т.д.
Специфические риски:
- несогласованность действий между сторонами (то документов не хватает, то возникают причины перенести подписание договора и т.д.);
- частичная регистрация (когда переход прав осуществляется только на одну квартиру, а во втором случае Росреестр отказывает внести запись).
В первой ситуации от всех несогласованностей частично поможет заключение предварительного договора. В нем будет и фиксация цен на жилые помещения, и точные сроки заключения основного договора.
Если возникает частичная регистрация, стороны пишут еще одно заявление, которым приостанавливают процедуру перехода права собственности только на одно жилье до момента, пока не будет выяснена причина отказа в регистрации второй квартиры. Это может быть недостаток необходимых сведений, ошибки в предоставленных документах, т.е. то, что сторонам необходимо исправить.
Важно! Во всех ситуациях (и типовых, и специфических) риски можно избежать с привлечением нотариуса: он проверит все документы, составит договор, условия которого будут зафиксированы и смогут быть изменены только в крайнем случае и т.д.
Чаще всего именно наличие несовершеннолетних заставляет продавцов идти на альтернативные сделки: чтобы получить согласие органа опеки на продажу, необходимо иметь вариант жилья взамен, которое:
- будет соответствовать условиям продаваемой квартиры или будет лучше (как в плане площади, так и наличием хорошего ремонта и т.д.);
- имеет все необходимые средства коммуникации;
- пригодно для проживания несовершеннолетних.
Жилье с меньшей площадью можно приобрести только в одном случае: кто-то из детей или родителей серьезно болен, и часть суммы от продажи пойдет на лечение.
Налогообложение
В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, собственник освобождается от уплаты 13% подоходного налога на проданную квартиру в том случае, если владел ею:
- более 3 лет – если квартира была подарена родственниками, унаследована или приватизирована;
- более 5 лет – в остальных случаях, в т.ч. при покупке квартиры.
При этом в альтернативной сделке продавец такой квартиры остается в плюсе: ему не нужно платить налог, но он вправе получить налоговый вычет за купленную жилплощадь. Тем же правом обладает и покупатель его квартиры.
Внимание! Альтернативный продавец, если он владел проданной квартирой менее 3 (или 5) лет, только уплачивает 13% от полученной суммы с продажи.
Сложность состоит в большом количестве времени на рассмотрения заявки, проверке кредитной истории и т.д. За то время, что кредитная организация рассматривает заявку, собственник может поднять цену или найти другого покупателя.
В данной ситуации наилучшим вариантом является согласование всех своих действий по заключению альтернативного ДКП с банком: так как залог будет оформлен в его пользу (в некоторых случаях оформляется в пользу продавца-собственника), организация идет навстречу своим клиентам и помогает с заключением сделки.
Отношение покупателей к заключению нетиповых соглашений
Многие покупатели действительно до последнего боятся вступать в данные правоотношения. На форумах то и дело граждане советуют друг другу отказаться от нее и заключить типовой ДКП, а потом просто на эти деньги купить квартиру, до этого времени пожив у родственников или по найму жилого помещения.
В то же время из-за нестабильности финансового рынка, у продавца возникает риск не купить жилье потом из-за инфляции, обесценивания и т.д., поэтому, взвесив «за» и против», на практике они все же соглашаются на альтернативу.
Для того чтобы продавцу после продажи избежать риска остаться без крыши над головой, существует возможность заключить одновременную сделку по продаже своей собственности и покупке новой, в которой должно быть три подписи: продавца, покупателя и продавца альтернативной квартиры. Такой договор имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо предусмотреть заранее.
Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/alternativnaya-sdelka.html
Передача денег при альтернативной сделке
Передача денег при альтернативной сделке происходит так: нижний покупатель платит верхнему продавцу. Ликбез про альтернативные сделки и кто такие «нижний покупатель и верхний продавец».
Получение денег именно верхним продавцом обоснованно — он должен получить деньги за проданную квартиру, причем ему по большому счету неважно, от кого. Если же деньги будут проходить через руки промежуточных продавцов квартир, то могут и не дойти до верхнего продавца, поэтому и платит нижний покупатель напрямую верхнему продавцу квартиры.
+7 921 907-23-92 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
Но вот для нижнего покупателя и для всех иных покупателей — участников цепочки такой вариант является рискованным.
Передача денег при альтернативной сделке оформляется не распиской от верхнего продавца всем участникам, передавшим ему деньги. Расписки все продавцы квартир пишут отдельно — каждый своему покупателю о получении от него денег, т.е. считается, что каждый из них реально получил деньги.
Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате, ведь промежуточные участники основную часть денег (кроме доплат) не видят, не оплачивают и не получают поскольку деньги закладываются в ячейку нижним покупателем без их участия, а получает их верхний продавец.
Передача денег при альтернативной сделке считается наиболее «серой» схемой, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риэлтор.
Передача денег при альтернативной сделке может быть сорвана — нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену на квартиру, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки.
Опытный юрист по недвижимости в таких случаях порекомендовал бы покупателю квартиры исходить из той стоимости, которую покупатель готов отдать за свою квартиру, и не участвовать в таких доплатах за другие квартиры.
Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку.
Вопрос с распиской в этих случаях нельзя откладывать на дату вскрытия ячейки, ведь деньги уже получает верхний продавец, и для него факт оформления расписки другими продавцами, «получившими» деньги, не особо важен.
Поэтому еще до закладки денег продавец должен написать расписку о получении денежных средств и заложить ее в отдельную ячейку с условием доступа покупателя — предоставление Свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Передача денег при альтернативной сделке: риск выхода из цепочки
Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из «цепочки» и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца.
Для этого подписывается и сдается на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом, покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца).
Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски.
Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но в этом случае следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено и продавец не отзовет документы с регистрации, а такой вариант возможен.
Передача денег при альтернативной сделке с передачей исполнения
Еще одним вариантом снижения рисков является оформление оплаты по схеме исполнения третьему лицу (договор о переадресации исполнения), для чего в договоре купли-продажи или в отдельном письме от продавца прописывается поручение продавца покупателю перечислить деньги за квартиру не себе, а третьему лицу — верхнему продавцу.
По сути, действующая практика и является переадресацией исполнения, однако нигде это не фиксируется, напротив — стороны скрывают этот факт, оформляя расписки так, как будто ими лично получена данная сумма. В случае же с переадресацией исполнения покупателю следует оформлять расписку от верхнего продавца, а не от «своего» продавца.
При признании недействительным договора с исполнением в пользу третьего лица деньги возвращаются покупателю не третьим лицом, которому перечислены деньги, а продавцом, так как при признании сделки с недвижимостью недействительной только ее стороны, а не третьи лица возвращаются в первоначальное положение. Однако у продавца денег для возврата скорее всего не будет, так как он их и не получал.
+7 921 907-23-92 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
Источник: http://laww.ru/alternativnye-sdelki-peredacha-deneg.php