ГК РФ государственная регистрация сделок с недвижимостью

Государственная регистрация сделок с недвижимостью :

Законом Российской Федерации установлены требования по договорам купли-продажи недвижимости. Сторонам нужно не только подписать договор и нотариально его удостоверить.

Необходима регистрация сделок с недвижимостью. Знать тонкости этой процедуры следует не только покупателям и продавцам, но и получателям наследства.

О правилах регистрации рассказано в статье.

Понятие

Государственная регистрация сделок с недвижимостью является обязательной процедурой, которая осуществляется специальным государственным органом. По ней происходит фиксация перехода права собственности между сторонами сделки и закрепление его за конкретным лицом.

Процедура регистрации осуществляется по следующей инструкции:

1. Сторонами оформляется и заключается договор.
2. Стороны формируют нужный для регистрации перечень документов.
3. Следует оплатить пошлину за госрегистрацию.
4. Заявителям нужно обратиться в регистрирующий орган удобным способом.
5. Работники Росреестра принимают и проверяют документацию.

При соответствии документов законодательным нормам работники регистрирующего органа ставят отметку в госреестр о праве на недвижимость и сделке с ним.

Данные манипуляции и считаются регистрацией сделки с недвижимостью. Если предоставленные документы не подходят по установленным требованиям, то регистрация может быть отклонена.

Процедура осуществляется Росреестром – Федеральной службой госрегистрации.

Нормы закона

Законодательные документы по регистрации сделок с недвижимостью условно делят на 2 группы:

1. Первая группа касается формы сделки, обязанности проведения регистрации.
2. Вторая группа объясняет последовательность действий по регистрации как для пользователей услуги, так и для сотрудников Росреестра.

Первая группа документов состоит из:

1. Гражданского и Лесного кодексов.
2. ФЗ № 246 «Об искусственных земельных участках».
3. Федерального закона о долевом строительстве.
4. Прочих законных актов, которые регулируют оформление договоров с недвижимостью.

Вторая группа включает:

1. ФЗ № 122 «О регистрации прав на недвижимость».
2. Рекомендации по порядку регистрации прав (приказ Минюста России № 184).
3. Административные нормы (приказ Минэкономразвития № 789).
4. Тонкости ведения реестра прав на недвижимость (приказ минэкономразвития № 765).
5. Другие подзаконные акты, которые разъясняют принципы госрегистрации.

Что нужно обязательно регистрировать?

По ст. 131 ГК РФ регистрация сделок с недвижимостью осуществляется при оформлении собственности и других правомочий на недвижимые объекты. Процедура требуется при ограничении прав, образовании, переводе и завершении правомочий. Регистрации подвержены следующие правомочия:

1. Собственности.
2. Хозведение.
3. Оперативное управление.
4. Наследуемое пожизненно имущество.
5. Постоянное использование.
6. Ипотека.
7. Ограничение пользования чужим имуществом.

При регистрации права оно становится законным. Например, при оформлении недвижимости при купле-продаже покупатель становится полноправным ее владельцем. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью выполняется в следующих случаях:

1. Право собственности. Процедура требуется во время покупки, продажи, мены, дарения, ренты, аренды с правом приобретения. При выполнении таких сделок нужно учитывать одну тонкость. Ранее они предполагали заключение договора и проставление в нем отметок. На сегодняшний день сделки регистрируются с помощью внесения данных в госреестр, но отметок на документе не остается.
2. Ограничение прав. К ним относят договоры, по которым имущество не передается, а разрешается пользоваться им на конкретных условиях. Это касается арендных, залоговых соглашений, концессии наделов лесного фонда.
3. Дополняющие соглашения по ранее оформленным сделкам, а также сделка по прошедшим регистрацию соглашениям: уступка прав требования, перевод долга, отказ принятия подарка.
4. Гибридные договоры, состоящие из элементов сделок, для которых нужна госрегистрация.

Какие нужны документы?

Регистрация прав, сделок с недвижимостью выполняется после сбора документации, которую требуется предоставить в регистрирующий орган. Для процедуры необходимо иметь:

1. Паспорт (для гражданина), регистрационные и учредительные бумаги (для организации).
2. Доверенность (заверенная нотариально), если в процедуре участвует иное лицо.
3. Договор оформляют в 2 экземплярах.
4. Правоустанавливающая документация по предмету сделки. Нужно предоставить свидетельства, акты, разрешения, подтверждающие полномочия стороны сделки на недвижимое имущество. Также требуются индивидуализирующие предмет сделки документы.
5. Квитанция, которая подтверждает внесение госпошлины.
6. Заявление о госрегистрации. Если документация предоставляется очно специалисту госреестра, то заявление создается на месте.

Из-за разнообразия сделок комплект для регистрации формируется индивидуально. Чтобы получить конкретный перечень документов, нужно обратиться к специалистам регистрирующего органа.

Как проводится процедура?

После проведения операций с имуществом регистрация сделок купли-продажи недвижимости и иных сделок предполагает обращение в регистрирующий орган. Для этого потребуется стоять в очередях и потратить много времени. Чтобы не допустить этого, к данной процедуре нужно подготовиться.

Обращение в Росреестр допускается следующими способами:

1. Можно посетить отделение организации по месту расположения недвижимости. Через сайт Росреестра можно лишь записаться на прием.
2. Документы подаются в МФЦ, адреса которых есть на сайте Росреестра.
3. Есть возможность заказать выездное обслуживание специалистов. Необходимо отправить заявку по телефону, почте, электронной почте или в отделении Росреестра.
4. Отправить документы через почту.

Следует учитывать, что выполнять процедуру регистрации можно лично или с помощью доверенного лица. Перед подачей документации нужно оплатить госпошлину за регистрацию и не забыть ее предоставить. Сумма госпошлины утверждена НК РФ (ст. 333.33 пп. 21-33).

Электронная процедура

Возможна и электронная регистрация сделки купли-продажи недвижимости. Это позволяет сократить трудозатраты Росреестра и уменьшить сроки регистрации. Заявление, предоставленное с документами в электронной форме, обрабатывают на следующий рабочий день. Если отсутствуют причины для приостановки сделки, право регистрируют.

В ЕГРН вносят сведения о переводе права собственности или другого права с одной стороны сделки с недвижимым имуществом на другую сторону сделки. В электронный архив Росреестра помещается полный пакет документов по сделке, включая главный документ – договор.

Сроки регистрации

Законом установлены сроки регистрационных действий. Они обязательны для всех:

1. Договор купли-продажи, дарения, выделения долей, мены регистрируется 7 рабочих дней.
2. При ипотеке, залоге с применением заемных денег и договора купли-продажи – 5 рабочих дней.
3. Регистрация права собственности и ипотеки по договору, удостоверенному нотариусом, – 3 рабочих дня.
4. Регистрация права и ипотеки по договору и заявлению, предоставленным в электронной форме, – 1 рабочий день.

Итог

Регистрация недвижимости является обязательной процедурой. После нее собственник имеет право на данное имущество. Он может совершать различные сделки, предусмотренные современным законодательством.

Источник: https://BusinessMan.ru/gosudarstvennaya-registratsiya-sdelok-s-nedvijimostyu.html

Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью

Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью:    сделки с недвижимостью в РФ регламентируются Гражданским кодексом РФ, фз-218 «О государственной регистрации недвижимости», Жилищным,и семейным кодексами и другими документами.

Основополагающие принципы сделок с недвижимостью опираются на ГК РФ.

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ) 2.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю  на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. 1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. П. 3 ст. 292 по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, признан неконституционным (Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П). 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Всегда рада разъяснить. Автор

Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью

Источник: https://exspertrieltor.ru/2018/06/01/grazhdanskiy-kodeks-rf-v-primenenii-k-sdelkam-s-nedvizhimostyu/