Как продать квартиру по переуступке

Как продать квартиру по переуступке: принципы и особенности сделки

Продажа квартиры в новостройке по переуступке является довольно распространенным форматом, собственно, до 25% от всех квартир на первичном рынке продаются именно таким образом.

За период строительства жилого здания у дольщика, заключившего договор с застройщиком, могут измениться планы, в результате чего он будет заинтересован продать свои права требования по договору переуступки.

Подобные сделки являются достаточно выгодными, как для продавцов, так и для покупателей. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как продать квартиру по переуступке, и какой порядок проведения таких сделок.

На первый взгляд, процедура может показаться сложной, так как это, фактически, трехсторонняя сделка, в которой, помимо продавца и покупателя, принимает участие застройщик (кроме того, сторон может быть и больше – например, если используется банковский кредит). Однако переуступка требует намного меньшего количества усилий для проверки юридической чистоты сделки, чем в случае с классическим договором купли-продажи.

Что такое переуступка

Важно понимать, что дольщик не может продавать недвижимость в обычном порядке, поскольку не располагает свидетельством о праве на собственность, да и самой собственности, фактически, еще нет.

Этот формат продажи доступен дольщикам (инвесторам строительства), которые желают вернуть средства, вложенные в недвижимость.

Основная особенность сделки заключается в том, что продается не квартира (так как на момент покупки ее может еще не существовать), а права требования на ее, и эти права являются основанием для передачи квартиры от застройщика будущему собственнику, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Переуступка проводится значительно быстрее и требует меньшего количества документов, чем договор купли-продажи. Кроме того, не требуется прилагать усилия для проверки истории квартиры (факты смены владельцев) – покупатель будет первым обладателем права на собственность.

Договор застройщика с новым претендентом на собственность заключается на основании имеющихся документов, которые свидетельствуют о наличии прав требования у текущего их обладателя. Речь идет о ДДУ — согласно этому документу потенциальные владельцы жилья инвестируют свои средства в строительство дома с тем, чтобы по окончании процесса возведения дома получить квартиры.

Законодательные нормативы

Сделки подобного рода проводятся иначе, чем купля-продажа существующей недвижимости, но тоже имеют юридическую силу, а возможность и процедура передачи прав собственности регулируются следующими нормативными документами:

• ФЗ №214 «О долевом строительстве»;
• Ст. 388 уточняет условия переуступки;
• Ст. 389 содержит нюансы проведения сделки;
• Ст. 390 определяет ответственность инвесторов, переуступающих права владения недвижимостью одного владельца третьим лицам.

Встречается и другой термин, обозначающий переуступку — «цессия». Сделка цессией является именно передачей прав владения одного физического или юридического лица другому. Это значит, что последующий договор заключается между дольщиком и желающим купить права на недвижимость, а не между застройщиком и покупателем.

Юридически сделка является законной, однако она вполне может превратиться в мошенническую схему, если не будут соблюдаться законодательные требования.

Преимущество переуступки: в чем выгода?

Для продавца переуступка позволяет вернуть деньги, если по каким-то причинам он более не способен выплачивать ипотеку, продавец имеет возможность сразу же погасить кредит.

Основной причиной, по которой квартиры, продающиеся по переуступке, пользуются большой популярностью, является их сниженная стоимость (относительно среднерыночной).

Квартира в недостроенном доме стоит дешевле, чем в доме, который уже сдан в эксплуатацию – это очевидное преимущество для покупателя недвижимости. Эта особенность, привлекает покупателя, позволяя быстро конвертировать квадратные метры в деньги.

До обретения прав собственности и переезда для проживания нужно ждать определенный период, от нескольких месяцев до года-двух (в зависимости от состояния готовности здания).

После окончания строительства здание будет проверяться контролирующими органами, которые проверят соответствие выполненных работ современным требованиям законодательства, включая эксплуатационные, строительные и прочие.

Иногда недвижимость уже можно осмотреть, оценить планировку, расположение здания и инфраструктуру, которая находится поблизости, понять, какие удобства предусматривает придомовая территория (детские площадки, парковочные места и т.д.).

Проверка документов: что требуется от продавца

Перед процедурой оформления покупатель, прежде всего, захочет убедиться в том, что сделка будет безопасной, поэтому продавцу необходимо привести в порядок все документы. Вот что интересует покупателя:

1. Документы дольщика, свидетельствующие на наличии у него прав на недвижимость после окончания строительства.

2. Полностью ли выплачена сумма застройщику, погашен ли банковский кредит.

3. Наличие в договоре пункта о том, что возможна переуступка, если договор не предусматривает такую возможность, сделка будет незаконной.

4. Если дольщик оформлял на покупку недвижимости ипотеку, необходимо взять согласие финансовой организации на переуступку.

После проверки всех документов и уплаты задолженностей (при наличии), производится заключение договора. В заключенном договоре обязательно должно быть указано, что предыдущий дольщик имел право на переуступку недвижимости, являющейся объектом сделки.

Если на недвижимость претендует, к примеру, супруг или супруга дольщика, необходимо получить дополнительное согласие на заключение договора переуступки — без единогласного решения уступить право владения не выйдет заключить сделку. Новый документ обязательно регистрируется в Росреестре, где содержатся сведения и о предыдущем договоре между дольщиком и застройщиком.

Важные моменты: что нельзя упускать из виду

Согласно законодательству, продавец обязан предоставить покупателю требующиеся сведения. Документацию, касающуюся законности деятельности застройщика, можно найти на сайте строящегося ЖК или здания в соответствующем разделе.

Кстати, если застройщик не представляет упомянутые документы в открытом доступе, это само по себе считается поводом для его привлечения к ответственности. В отдельных случаях подобное несоответствие законодательным требованиям даже расценивается как мошенничество.

• Если покупатель предполагает взять кредит у финансовой организации, чтобы выкупить право требования, процесс заключения договора будет несколько сложнее – объект недвижимости будет проверять банк.
• Если в договоре явно не прописано, что дольщик имеет право на переуступку, заключение сделки будет считаться мошенничеством (со стороны продавца).

При наличии ипотечного или кредитного долга дольщик обязан либо выплатить его, либо обсудить этот момент с потенциальным покупателем. Например, ипотека может быть переоформлена на покупателя. Продавцу в этом случае необходимо иметь письменное подтверждение от финансовой организации, о том, что она не против смены владельца прав.

Необходимые документы: что должно быть в договоре переуступки

Основным документом, который обеспечивает переуступку, является договор о долевом участии — по факту, исходное соглашение дольщика с застройщиком переоформляется с указанием нового участника сделки. Сам договор переуступки обязательно должен включать в себя такую информацию:

• данные обо всех участниках сделки;
• стоимость недвижимости;
• порядок расчетов;
• согласие финансовой организации на проведение сделки (если используются кредитные средства);
• согласие застройщика на заключение сделки;
• полная информация относительно объекта сделки;
• сведения о ДДУ (прилагается копия).

Перед любыми действиями, связанными с переуступкой, весьма желательно уведомить застройщика о желании переоформить договор на другое лицо. Для этого используется такой документ, как «Уведомление об уступке права собственности».

Хотя действующее законодательство не обязует стороны уведомлять застройщика, это очень желательно сделать, чтобы каждое заинтересованное лицо было в юридической безопасности и в будущем не возникло никаких недоразумений. Уведомление позволяет укрепить позицию продавца, если возникнет необходимость обращаться в суд.

Выплата налога

Если стороны сделки не получают никакой выгоды, то есть сумма, которую платит новый владелец, равна расходам дольщика, и налог (НДФЛ) не уплачивается. Если же сумма больше изначальной, то государство получает свой процент согласно НК РФ.

Налогом облагается только сумма выгоды. Например, если дольщик заплатил за право на недвижимость 2 млн., а получит от нового владельца 3 млн. руб., налог будет считаться по разнице в стоимости — одному миллиону рублей. Соответственно, продавцу нужно будет перечислить в бюджет 130 тыс. рублей, однако сумму налога можно несколько уменьшить путем имущественного налогового вычета.

В свою очередь, налог с продажи недвижимости сторон сделки никак не касается, поскольку фактически речь не идет о недвижимости. Квартиры получат статус таковой только после постановки на кадастровый учет, а произойдет это только после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.

В заключение хочется обратить внимание на то, что продавцу, который оформил ипотеку, желательно знать, сможет ли он продать недвижимость по переуступке еще на этапе получения кредита (учесть этот вопрос в договоре с банком и застройщиком).

Это позволит ему достаточно легко выйти из ситуации, если он не сможет выполнять свои обязательства перед банком, перестраховаться от неприятных последствий.

Для оформления документов желательно привлечь профессионального юриста, который вовремя укажет на «подводные камни», которые могут иметь место в текстах договоров.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-printsipy-i-osobennosti-sdelki/

Как продать квартиру по переуступке

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры по переуступке

41 просмотров

Квартиры в новостройках очень часто приобретаются по договору долевого участия (ДДУ) еще на стадии рытья котлована. Фактически, никакого жилья еще не существует, одно не построено.

Однако застройщик, с целью сокращения собственных затрат, готов продавать все или некоторые квартиры заранее, заключая такой договор.

Как правило, квартира, купленная по ДДУ, обходится покупателю дешевле примерно на 20-50%.

Понятие переуступки при продаже квартиры

Не всегда такую недвижимость приобретают с целью дальнейшего проживания. Такой возможностью пользуются и спекулянты, покупающие дешевле и продающие дороже. Кроме всего прочего, сам будущий собственник жилья может уже ближе к концу строительства решить, что ему нужно жилье больше или меньше, а значит заключенный ДДУ уже не устраивает.

В такой ситуации напрямую продать квартиру еще невозможно, потому что право собственности еще не оформлено.

В то же время, можно уступить свои права на договор долевого участия, что и называется переуступкой прав. Фактически, это та же сделка купли-продажи, но оформляется она значительно быстрее и проще.

Нужно учитывать, что реализовать такое право можно только до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию.

Преимущества покупки квартиры по переуступке

Главное преимущество для покупателя по переуступке в том, что такая квартира будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное, но уже сданное в эксплуатацию жилье. Кроме того, за счет того, что у жилья не было других собственников, рисков тут минимум.

Один из основных рисков при покупке квартиры по ДДУ – это невыполнение застройщиком своих обязательств. При переуступке прав этот риск сводится к минимуму, ведь дом уже почти готов.

Продавец же получает выгоду за счет того, что на стадии котлована он приобретал квартиру намного дешевле, чем продает права на ее получение уже ближе к концу строительства.

Пример: Аналогичная квартира на рынке стоит 3 миллиона рублей. На стадии котлована ее купили по ДДУ за 1,5 миллиона рублей.

Ближе к концу строительства, например, за полгода до ввода дома в эксплуатацию, когда основное уже сделано, это жилье можно продать за 2-2,5 миллиона рублей.

Это, с одной стороны, дешевле, чем такое же, но уже полностью готовое жилье, а с другой стороны, это значительно дороже, чем стоимость квартиры на стадии котлована.

Квартиры по переуступке продают обычно за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Раньше – нет смысла, покупатели могут и не согласиться. Позже уже тоже не получится, так как после того, как дом сдан в эксплуатацию оформляется право собственности и тут уже нужно будет продавать квартиру на общих основаниях. Это сложнее и дольше, чем по договору переуступки прав.

Буфер в виде нескольких месяцев до даты сдачи дома в эксплуатацию используется для поиска покупателей и оформление всей сделки, чтобы точно не пришлось все делать сверхсрочно за несколько дней до того, как застройщик объявит о готовности дома.

Процедура продажи квартиры по переуступке прав не особо сложная, однако имеет свои особенности и нюансы.

Порядок действий

1. Оценить стоимость квартиры на данный момент.
2. Найти подходящего покупателя.
3. Показать будущее жилье, если есть что показывать.
4. Получить разрешение на переуступку прав от Застройщика (если требуется).
5. Обсудить с покупателем условия сделки и предоставить все необходимые документы.
6. Составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки.

Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных пунктов.

Оценка недостроенной квартиры

Существуют два основных варианта оценить стоимость еще, фактически, не существующей квартиры: самостоятельно или при помощи специализированной оценочной компании.

• Самостоятельно. Просто, быстро и бесплатно, но не очень точно. Покупатель может и не согласиться с цифрой, указанной продавцом. Расчет произвести не особо сложно. Нужно лишь определить стоимость примерно такой же квартиры на рынке и сделать скидку примерно в 20%.

Пример: Предположим, продавец купил квартиру на стадии котлована за 1 миллион рублей.

На момент продажи такое же жилье, в доме поблизости, но уже сданном в эксплуатацию, стоит 2 миллиона рублей.

Таким образом, если до полной готовности дома осталось лишь несколько месяцев, можно свободно продавать жилье примерно за 1,5 миллиона рублей. Прибыль, до оплаты налогов, составит 500 тысяч рублей.

• Оценочная компания. Оценщики проводят многочисленные расчеты, вникать в которые нет особого смысла. Они устанавливают более точную и справедливую цену на жилье, которую, к тому же, практически невозможно оспорить. Главный недостаток такой схемы: оценка – это платная услуга. К тому же, придется подождать готовности отчета: обычно около 1 недели.

Следующий этап – поиск покупателя. Можно просто поспрашивать знакомых, но это не слишком удачный подход. Намного проще и быстрее выложить объявления о продаже квартиры (можно даже не уточнять, что через переуступку прав) в интернете. Например, на том же сайте Avito или аналогах.

Осмотр жилья

Далее нужно позволить покупателю осмотреть его будущую квартиру. При условии, разумеется, что уже есть что смотреть.

Учитывая тот факт, что подобные сделки совершаются уже на последних этапах, незадолго до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, как минимум коробка с квартирой уже должна быть готова.

Если по какой-то причине ничего еще нет, то можно показать макеты, 3D модель, планировку и так далее. В общем все, что предоставлял застройщик еще на этапе начала строительства.

Разрешение от застройщика

Если продавец еще не полностью выплатил всю положенную сумму по ДДУ, то для переуступки прав требуется разрешение застройщика. В противном случае никакое разрешение не нужно, однако, во избежание возможных проблем рекомендуется такое разрешение все же получить или, как минимум, просто уведомить застройщика о том, что будущий собственник квартиры по договору долевого участия поменяется.

Обсуждение условий сделки

На этом этапе нужно обсудить с покупателем условия сделки. Учитывая тот факт, что она будет производиться в упрощенном порядке (сравнительно с классическим договором купли-продажи), обсуждать тут особо нечего, разве что стоимость квартиры.

договора продажи квартиры по переуступке

После того, как все стороны точно понимают, что они хотят и что получат, нужно составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки прав. В нем отражается следующая информация:

• Данные сторон сделки. Нередко в качестве уступающего лица выступает компания-инвестор, заранее скупившая все доступное жилье в доме.
• Информация о будущей квартире. Адрес, площадь, этажность и так далее.
• Стоимость квартиры. Цифрами и прописью. Здесь же обычно описываются и условия расчетов, кто, как, когда и в какой сумме перечислит средства.
• Условия сделки. Тут прописывается вся основная информация о том, как будет производиться переуступка прав.
• Дата и подпись. Дата обязательно актуальная на момент заключения сделки.

Образец договора продажи квартиры по переуступке

Скачать образец договора продажи квартиры по переуступке

Требуемые документы

Для оформления сделки понадобятся следующие документы:

• Паспорта сторон. Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, нужен будет его устав, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых подписан получил право подписи именно этого договора.
• Договор долевого участия. Этот документ является единственным подтверждением того, что продавец действительно является будущим собственником квартиры. Он заменяет одновременно техпаспорт, правоустанавливающие документы, выписку из БТИ и так далее.
• Разрешение на переуступку прав от застройщика. Если требуется.

Расходы и сроки

Никаких специальных затрат продавец и покупатель не несут. Даже госпошлина за регистрацию права собственности не требуется.

Из реальных затрат следует отметить только платеж покупателя за саму квартиру, а также возможные расходы на оплату услуг оценочной компании (около 1-2 тысяч рублей) и оплату услуг нотариуса, если договор переуступки будет заверяться нотариально, что абсолютно не обязательно (около 2-5 тысяч рублей).

Учитывая минимальное количество документов и общую простоту сделки, все можно оформить буквально за 1-2 дня. В среднем на такую процедуру, с учетом того, что покупатель с продавцом будут не слишком активны, уходит около 1-2 недель.

Налог за продажу квартиры по переуступке

Несмотря на то, что продается, фактически, не квартира, а лишь права на нее, платить налог в размере 13% все равно нужно. Это делает продавец, как получатель дохода. Следует учитывать, что оплата производится только с суммы полученной прибыли.

Пример: Предположим, что у застройщика продавец приобрел на стадии котлована квартиру за 1 миллион рублей. Продает ее он уже за 1,5 миллиона рублей. 13% налога нужно заплатить только с разницы этих сумм: 500 тысяч рублей. В данном случае сумма налога составит 65 тысяч рублей.

Договор переуступки достаточно простой, однако и с ним может быть связано множество проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они же могут сопровождать всю сделку, тем самым контролируя риски и указывая на возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

Источник изображения: Фотобанк Лори

Продавать квартиру в новостройке можно по разным причинам: кто-то купил жилье в инвестиционных целях и планирует вернуть инвестиции, у кого-то просто меняются жизненные обстоятельства. Но если дом всё ещё строится, т.е.

дом не был сдан в эксплуатацию, то процедура будет одна: продажа квартиры по переуступке прав. Сам по себе этот тип сделки давно отработан на рынке, однако это не значит, что реализовать свою недвижимость будет легко. Портал MetrPrice.

ru попросил экспертов разъяснить, какие сложности поджидают частного продавца, а главное – как с ними бороться.

Частные продавцы откладывают сделку до лучших времён

Сегодня продажа квартиры в новостройке по переуступке прав – довольно распространенное явление, поскольку, как поясняет Ирина Доброхотова,председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», стратегия инвестировании в новостройку предусматривает короткие сроки (18-24 месяца). «Обычно столько времени требуется на возведение дома при соблюдении графика строительства, а наиболее целесообразной является продажа на этапе завершения строительства, но до сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности», – рассказал эксперт.

Тем не менее, в настоящее время на рынке первичной недвижимости эксперты наблюдают снижение количества продаж по переуступке от частных лиц. «Это связано с двумя причинами, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

–Во-первых, сами инвесторы не готовы выходить из проекта, поскольку на этапе вложения в недвижимость надеялись на большую прибыль. Сейчас такие продавцы просто отложили сделку «до лучших времен».

Во-вторых, спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», – рассказал эксперт.

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный.

С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны.

Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов.

Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке.

Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору.

Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества.

«Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

– Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Однако основную сложность сделке по переуступке прав на квартиру в новом доме ей придаёт рыночный аспект.

По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора Urban Realty, одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости.

За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло.

 При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

По теме: Все новостройки Новой Москвы в одном удобном каталоге с актуальными ценами

Тот самый «лучший момент для продажи квартиры»

Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца.

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье – когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность, то есть после основного роста цен, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

«В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от25-30% и выше, если проект ликвидный. Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок.

Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», – поясняет эксперт.

Источник: https://www.MetrPrice.ru/analitika-rynka/kak-prodat-kvartiru-v-novostroyke-po-pereustupke-podvodnye-kamni-i-hitrosti

Тип продажи переуступка: что это и как продать квартиру

Если вы хотите грамотно продать квартиру по переуступке в строящемся доме, не совершив распространённых ошибок, то без теоретической подготовки вам не обойтись. Для кого-то такая продажа – способ получения прибыли. Кому-то захотелось просто поменять объект на другой. Какой бы ни была цель подобной сделки, алгоритм её проведения един.

Тип продажи — переуступка

Переуступка права требования или цессия – так называется форма сделки, по которой можно купить или продать ещё не построенное жилье.

Более подробно об этой форме договора можете прочитать в этой статье.

Также в этой статье мы рассмотрели сделки по переуступке со стороны покупателя. Настало время поговорить о переуступке со стороны продавца.

Частные инвесторы

Недвижимость всегда стабильно росла в цене, несмотря ни на что. И, естественно, есть люди, которые на этом зарабатывают. Если вы что-либо понимаете в недвижимости, можете предсказать, какой жилой комплекс или дом будет востребован на рынке, то можете попробовать себя в этом виде заработка.

Для этого оформите с застройщиком Договор долевого участия и станьте дольщиком на ранней стадии продаж, а лучше даже на самом старте. Дождитесь, когда дом будет достроен и сдан госкомиссии. А затем, до принятия квартиры у строительной компании, продайте её по актуальной на данный момент цене.

Она будет очевидно выше чем на старте.

Люди, у которых «поменялась ситуация»

Все эти ситуации ведут к продаже квартиры. А зачем дожидаться постройки дома, получения собственности, когда ты решил продать квартиру уже сейчас? В таких случаях и помогает переуступка права требования.

Подрядчики

Это крупные и мелкие компании, помогающие застройщику с возведением дома.

Обычно застройщики расплачиваются с ними не деньгами, а квадратными метрами и квартирами.

Поскольку главной целью подрядчика является получение денег, а не приобретение квартир, подрядчик стремится продать такие квартиры.

Стоит отметить, что, в отличие от застройщика, подрядчик заинтересован в том, чтобы продать квартиры как можно быстрее. Так как в этом случае он быстрее получит вложенные средства и прибыль.

Действия при продаже

Не так уж и важно, к какой группе вы относитесь, действия при продаже будут одинаковыми в любом случае.

Сперва вам нужно в очередной раз открыть свой договор долевого участия и прочитать пункты, которые регламентируют уступку

Все застройщики разные — и правила проведения уступки каждый прописывает по-своему. Чаще всего этот пункт звучит примерно так: «уступка допускается только после полной оплаты ДДУ и с письменного согласия застройщика». В этом случае для проведения уступки нам нужно только разрешение.

Но если строительная компания обязывает нас проводить уступку трехсторонним договором с участием застройщика, то нужно готовиться к дополнительным расходам. Застройщик бесплатно уступку проводить не будет. Решите для себя сами, готовы ли вы будете разделить с покупателем этот расход на двоих.

Всё-таки проведение сделки с участием застройщика — это просто, комфортно и безопасно.

Далее приступаем к оценке стоимости квартиры

Одна из серьезнейших ошибок всех продавцов недвижимости – это переоценка своей квартиры. Иные продавцы, выставляя квартиру с завышенной ценой, забывают, что они ограничены во времени. Продать по переуступке можно до даты, когда застройщик выдаст вам ключи и заставит подписать акт «Приёма-передачи».

Продавцы в этих ситуациях до последнего тянут и не подписывают акт, не принимая ключи. Пользуются простой уловкой. Они приходят на приёмку квартиры со специально подготовленным человеком, который знает, на какие моменты стоит обратить внимание. Находят в принимаемой квартире какие-нибудь недочёты и акт не подписывают, мотивируя это найденными недостатками.

Застройщик будет вынужден провести все в порядок и устранить неполадки за свой счёт.

Но бесконечно тянуть всё равно не получится. Застройщик, после того, как дом сдаётся комиссией, начинает платить за каждую не переданную владельцу квартиру коммунальные платежи. Поэтому застройщик старается максимально быстро и без задержек передать дольщикам квартиры. А если кто-то не хочет принимать квартиру, застройщик вправе подписать акт «Приёма-передачи» в одностороннем порядке.

Помните, время продавца ограничено! Если сильно пожадничать и выставить высокую цену, рискуете не продать квартиру до момента принятия ключей.

После сдачи начинается «мертвый период» — время, когда застройщик передал дольщику квартиру, а дольщик ещё не оформил право собственности. Этот период может длиться в зависимости от ситуации: от пары месяцев до полугода. Слишком длительное время для того, чтобы окупить вложения.

Лучше и выгоднее продать быстрее и дешевле, чем долго и дорого.

Совет: изучите рынок, посмотрите, остались ли подобные квартиры у застройщика.

Если застройщик еще не распродал все свои квартиры, ваш ценник должен быть существенно ниже, чем у строительной компании. Разговор идёт о сотнях тысяч рублей. У вас должно быть какое-нибудь преимущество перед застройщиком. И это преимущество — ваша цена.

Сколько бы не писали о том, что переуступка так же безопасна, как и договор с застройщиком, всё равно в народе остались сомнения на этот счет. Многие будут бояться покупать квартиру у частного лица, когда аналогичные остались у девелопера. Этот страх нужно гасить рублем. Подайте объявление на сто, а лучше на двести тысяч дешевле, чем у застройщика, и звонки пойдут.

Если вы купили вашу квартиру в ипотеку и продолжаете её выплачивать, то не спешите увеличивать стоимость квартиры каждый месяц на сумму вашего ежемесячного платежа. Ваша ипотека — это только ваши проблемы.

И они никак не должны касаться покупателя и увеличивать стоимость квартиры.

А с учетом того, что квартира находится под обременением, и для продажи ипотечной квартиры потребуется чуть больше сил и времени, то такая квартира должна стоить еще дешевле.

Где рекламироваться и как поскорее продать квартиру по переуступке?

Не стесняйтесь рекламироваться везде:

• онлайн-ресурсы с объявлениями («Авито»);
• специализированные газеты и журналы;
• группы в социальной сети «ВКонтакте».

Найдите группу дольщиков вашего конкретного дома и тему о продаже или покупке квартир по переуступке. Оставьте там своё объявление. Часто покупатели занимаются поиском именно через «».

Тщательно подготовьтесь перед подачей объявления:

• найдите хорошо отрисованную планировку вашей будущей квартиры (а еще лучше — поэтажный план подъезда);
• отметьте на ней вашу квартиру (если на планах не будет, то обязательно добавьте «розу ветров», чтобы покупатели знали, в какую сторону света будут смотреть окна);
• отсканируйте;
• также приложите в объявлении приложение, где описываются характеристики квартиры и в каком виде она сдаётся.

Вся эта информация избавит вас от ненужных и однотипных вопросов о том какой эта квартира будет.

Не бойтесь показать свой ДДУ покупателю

Помните, что именно его вы и продаете. Вы не можете впустить покупателя в квартиру, чтобы он проверил все самостоятельно. Вы можете только показать ему ваш Договор для изучения. Как правильно показать ДДУ:

• отсканируйте его, все страницы (особенно последнюю, с печатями росреестра);
• затрите ваши персональные паспортные данные;
• всегда держите этот файл под рукой, чтобы не затягивать процесс продажи.

Помимо непосредственно покупателя, в интернете поиском выгодных переуступок занимаются еще и агенты. Они могут предлагать вашу квартиру своим клиентам. И чтобы агент смог нормально провести презентацию квартиры, ему нужен ваш ДДУ. Помните, что для совершения сделки недостаточно одного лишь ДДУ.

Список необходимых документов – не маленький (подробнее о процедуре сделки вы можете прочесть в нашей статье о покупке квартиры по переуступке). Поэтому не бойтесь отправлять договор по требованию покупателя.

Даже имея оригинал «долёвки», с ней все равно ничего не сделать, не говоря уже о копии этого договора.

Не бойтесь агентов

При работе с агентом вы избавляете себя от кучи ненужных телефонных разговоров. Есть два пути продажи:

• выставить своё объявление и ждать покупателя;
• или заключить договор с агентством.

И уже агент будет отвечать на все вопросы. А найдя покупателя, он:

• поможет вам подготовить все необходимые для сделки документы;
• подготовит договор цессии;
• будет сопровождать вас до момента, когда зарегистрированный договор выйдет из Росреестра.

Сколько же стоят услуги агентства? Чаще всего для вас, как продавца, – ничего. Вы получите на руки именно ту сумму, которую хотите. Услуги агентства по итогу оплатит Покупатель, заплатив чуть большую сумму.

Но заключив договор с агентством, вы связываете себе руки. В каждом договоре есть пункт о том, что вы не можете самостоятельно рекламировать и продавать квартиру.

Продавая квартиру самостоятельно, вы мешаете агенту работать, становясь его прямым конкурентом.

Если вы не хотите ограничивать себя в продаже, то тогда для вас подойдет другой путь. Вы рекламируете свою квартиру самостоятельно и ведёте переговоры только с теми агентами, у которых уже есть потенциальный покупатель. В этом случае вам придётся за время продажи ответить на огромное количество одинаковых вопросов, но зато вы сами будете контролировать процесс продажи.

Сводники переуступок

Сейчас очень набирают популярность таблицы-сводники с переуступками. Это межагентские базы с квартирами, которые можно продать по переуступке. Они очень удобны для агентов по недвижимости, потому что подобные компании выплачивают щедрые комиссионные за привлеченного клиента.

А также берут все хлопоты по оформлению на себя. Найдите подобные сводники с переуступками в вашем регионе и отправьте свою квартиру им. Они разместят её у себя на сайте, и тогда работой по продаже вашей квартирой займутся все агенты города, при этом совершенно бесплатно для вас.

Налоги

Согласно кодексу Российской Федерации, любой доход, который получает гражданин РФ, в обязательном порядке должен облагаться налогом.

Причем вне зависимости от того, получен доход от продажи недвижимости, находящейся в собственности или же по договору переуступки до завершения строительства дома.

Доход с продажи такой недвижимости в обязательном порядке облагается налогом. На данный момент — это 13% для Граждан РФ и 30% для иностранцев.

Прибылью будет являться разница, полученная от продажи квартиры, поскольку она покупается за одну стоимость, а реализуется уже за другую.

Налоговый кодекс предусматривает несколько способов снижения налогооблагаемой базы на вполне законных основаниях:

• получение налогового вычета;
• снижение размера дохода от продажи квартиры.

Если рассматривать первый вариант, то при наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.

Что касается второго варианта, можно снизить размер дохода вплоть до стоимости покупки квартиры у застройщика. Таким образом, цена продажи будет равна цене покупки, и налог платить будет не с чего. Потому что отсутствует прибыль. Напомним, что подавать декларацию нужно до конца апреля того года, который следует за годом продажи.

Список документов для заключения договора цессии:

• оригинал ДДУ;
• документы, подтверждающие взаиморасчёты между застройщиком и дольщиком;
• документы, подтверждающие легальность стройки;
• письменное согласие от супруга/супруги или справка о том, что покупатель находится не в браке.

Более подробно о необходимых документах можно прочитать в статье «Покупка квартиры по переуступке прав».

Вместо итогов

Будь вы инвестор и хотите получить прибыль, или вы продаете квартиру в связи с изменением обстоятельств — действовать предстоит одинаково. Как формально происходит процесс подготовки к сделке и сбора документов подробно описано в статье «Как купить квартиру по переуступке». А для самой продажи:

• отсканируйте ДДУ и не пойтесь показывать его по запросу от покупателей;
• сотрудничайте с агентами, они вам не враги;
• помните: лучше быстрее продать квартиру за короткий промежуток времени, чем бесконечно продавать её по более высокой цене. Чем дольше вы продаёте квартиру, тем больше вы теряете.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-v-stroyashchemsya-dome/

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

• вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
• если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
• ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
• застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
• застройщик оказался банкротом;
• цедент приобретал квартиру в ипотеку;
• цедент не погасил долг перед застройщиком.
2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

• полные паспортные данные цедента и цессионера;
• нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
• основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
• предмет договора — передача прав требования на квартиру;
• ответственность сторон;
• сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

• договор ДДУ,
• предварительный договор,
• дополнительные соглашения,
• акт сверки с застройщиком,
• письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/