Как проводится альтернативная сделка купли продажи квартиры?

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

Жизнь не стоит на месте и рано или поздно почти перед каждой семьей встает квартирный вопрос.

Кому-то необходимо увеличить площадь жилья, а кому-то получить взамен большой квартиры несколько маленьких. Из-за высоких цен на недвижимость мало кто сразу может купить желаемое. В таких случаях и применяются альтернативные сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры?

До 90 годов прошлого века в нашей стране не было частной собственности на недвижимое имущество. Все квартиры принадлежали государству. Единственным способом изменить жилищные условия был обмен.

Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой, это фактически обмен объектами недвижимости, который осуществляется через оформление договора купли-продажи.

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом сейчас обменять можно только жилые помещения, принадлежащие муниципалитету.

Владельцы приватизированных квартир могут продать свою недвижимость и купить другую. При альтернативной сделке эти договоры подписываются одновременно.

В альтернативной купле-продаже часто участвует не два собственника, а целая цепочка. Например, владелец трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных, а владелец одной из них приобретает двухкомнатную. При проведении такой сделки будет подписано и зарегистрировано пять договоров.

Способы организации сделки

Существует множество ситуаций, при которых альтернативная сделка является лучшим способом решения возникших проблем с жильем. На практики чаще всего встречаются следующие из них:

1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

Найти две равноценных квартиры практически невозможно. Поэтому большая часть сделок с жильем являются по своей сути неравноценным обменом. По данным риелторов, их доля в московском рынке недвижимости составляет около 70%.

Если вы хотите узнать, как осуществить возврат налогового вычета при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Порядок действий при альтернативной сделке

Альтернативная продажа квартиры – достаточно сложный и долговременный процесс. Он может затянуться более чем на год.

Для того чтобы этого не произошло, необходимо максимально серьезно подойти к организации сделки.

Альтернативная состоит из нескольких этапов.

Для заключения договора купли-продажи и проверки юридической чистоты недвижимости понадобятся:

1. Правоустанавливающие документы;
2. Кадастровый и технический паспорт;
3. Удостоверенное нотариусом согласие супругов всех участников сделки (при наличии);
4. Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
5. Выписка из домовой книги о количестве постоянно зарегистрированных лицах по адресу нахождения квартиры;
6. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.

Риски и преимущества

По сравнению с обменом альтернатива позволяет выбрать любую квартиру из имеющихся на рынке.

Поэтому при необходимости приобретения новой недвижимости, муниципальное жилье лучше приватизировать и выставить на продажу.

Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит ваше время.

Накопить нужную сумму для покупки новой квартиры достаточно трудно, поэтому покупка новой квартиры привязывается к продаже старой. У вас минимальные риски потерять деньги, т.к. вы сразу покупаете новую квартиру.

Но есть у альтернативных сделок и ряд недостатков. Главный из них – высокая стоимость сделки.

Комиссия риелтора за альтернативу, в два-три раза выше стоимости проведения обычной купли-продажи. Это обусловлено сложностью соединения нескольких объектов в одну цепочку.

Нужно учитывать и то, что стоимость альтернативной квартиры обычно на 10-15% ниже свободной недвижимости. Небольшой дисконт позволяет привлечь покупателей со свободными деньгами, которые только ради экономии готовы стать участниками цепочки.

К затратам при проведении альтернативной сделки прибавляется и стоимость аренды банковской ячейки.

При составлении цепочки из нескольких продавцов и покупателей, высока вероятность ее разрыва из-за отказа одного из них в самый последний момент.

Это приведет к невозможности заключению всех договоров и поиску нового участника сделки. Чем длиннее цепочка, тем выше риск такого развития событий.

Налогообложение при альтернативной продаже

Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином в течении года.

В соответствии с действующим Налоговым Кодексом каждый продавец жилого помещения имеет право на имущественный налоговый вычет равный 1 млн рублей.

Помимо него, гражданин РФ может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости, его размер составляет 2 млн рублей.

Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета.

Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

Для того что бы воспользоваться имущественными вычетами, в местное отделение Налоговой службы до 30 апреля следующего за сделкой года нужно представить пакет документов, включающий в себя:

• Заполненную форму 3-НДФЛ;
• Договора купли-продажи;
• Свидетельство о присвоение ИНН;
• Копия паспорта;
• Заявление о предоставлении налогового вычета.

С 2016 года вступают в силу изменения Налогового Кодекса, согласно которым этот срок увеличивается до 5 лет. Не попадают под действия новых норм только собственники жилья, полученного по безвозмездным сделкам. Например:

1. По наследству или дарственной от близких родственников;
2. По договору ренты;
3. В результате приватизации муниципального или служебного жилья.

Очень часто стороны сделки указывают в договорах заниженную стоимость. Но с 2016 года и эта лазейка будет устранена. Согласно Федеральному Закону № 382 выручка от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. При нарушении этого правила налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.

При альтернативной сделке собственник жилья одновременно выступает в роли продавца и покупателя. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Советы профессионалов

1. Главный залог успешной сделки – грамотный и опытный риелтор. Без специалиста практически невозможно разобраться во всех нюансах сделки и проконтролировать соблюдение ее условий всеми сторонами.
2. Реально оценивайте свои возможности. Продажа квартиры по завышенной цене или поиск очень дешевой квартиры приведет только к бесконечной трате времени на подбор вариантов.
3. Внимательно отнеситесь к предварительному договору купли-продажи. В нем обязательно должны быть прописаны условия его расторжения и возврата аванса.
4. Решаясь на альтернативную сделку нужно набраться терпения. Между внесением аванса и заключением основного договора может пройти несколько месяцев. Сроки выхода на сделку зависят от количества участников цепочки и от того, как быстро будет найден покупатель с живыми деньгами.
5. Высокая стоимость жилья привлекает на рынок недвижимости большое количество мошенников. При покупке квартиры тщательно проверяйте документы. Небольшая экономия на оплате услуг специалиста может стать причиной потери всех вырученных денег.

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi/

Особенности альтернативной сделки купли-продажи квартиры

При необходимости поменять жилищные условия возможно несколько вариантов осуществления сделки. Не всегда у физического лица есть несколько жилых объектов в собственности, что позволяет продать одну квартиру и проживать временно в другой (у друзей, родителей, родственников и т.д.), что создает необходимость осуществления альтернативной сделки.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Сегодня жилье, принадлежащее частным лицам, не обменивается. Только муниципальные жилые помещения обмениваются при соблюдении требований жилищного законодательства. В случае с недвижимостью, находящейся в собственности, целесообразно использовать альтернативную сделку купли-продажи жилья.

Сложность альтернативной сделки заключается в наличии не двух владельцев жилья, а большего количества. Это создает цепочку заинтересованных лиц, которые зависимы от порядочности и заинтересованности друг друга в успешной реализации задуманного.

Пример такого соглашения: владелец 2-комнатной квартиры желает приобрести дом, владелец дома желает купить 3-комнатную квартиру, собственник которой согласен на 2-комнатную с доплатой.

Порядок действий

С первого шага подготовки к сделке заинтересованному лицу следует внимательно отнестись к ее реализации. Для этого рассматриваются отдельные этапы оформления, что позволяет рассмотреть процесс целиком и понять основные нюансы.

Поиск покупателя

Процесс поиска покупателя для осуществления альтернативной сделки практически не отличается от стандартного. Есть несколько способов поиска потенциальных участников соглашения:

• интернет-сайты объявлений;
• знакомые, друзья, родственники, «сарафанное радио»;
• социальные сети;
• газеты объявлений;
• агентства недвижимости.

Выбор подходящего способа зависит от предпочтений и возможностей конкретного заинтересованного лица. Лучше прибегнуть к помощи профессиональных риелторов, так как сделка относится к разряду сложных и без помощи специалистов не обойтись.

Оценка квартиры

После подбора подходящих вариантов необходима оценка объектов. Она позволяет понять соразмерность стоимости каждого жилого объекта и правильно реализовать сделку.

Примерную стоимость недвижимости можно понять, исходя из указанных цен по предложениям на рынке в данный момент времени на аналогичные по характеристикам объекты.

Для получения точной и верной цифры проводят оценку объекта с выдачей заключения специалиста.

Сбор документов

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Для проведения сделки, оформления договора и проверки юридической чистоты участники собирают определенный пакет документов. В него включаются:

• правоустанавливающие бумаги на жилой объект;
• паспорт собственника;
• выписка из ЕГРП;
• техпаспорт и кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• доверенность, если собственник действует через представителя;
• согласие супруга, если отчуждается объект, находящийся в совместной собственности;
• справка о полном погашении платежей за коммунальные услуги.

В обязательный пакет добавляются дополнительные документы при необходимости в конкретном случае.

Выбор приобретаемой квартиры и ее авансирование

Выбор подходящего варианта осуществляется на основе предпочтений участников сделки и отношения объектов, выступающих предметами сделки.

При закреплении достигнутых договоренностей возможно внесение аванса за квартиру.

Для правильного отражения и юридического подтверждения выплаченной суммы составляют предварительный договор с указанием суммы внесенного аванса.

Передача денег и оформление сделки

Для правильного оформления сделки составляют соответствующий договор купли-продажи. Форма закреплена законодательством как простая письменная. Для передачи денежных средств дополнительно составляется расписка, если покупатель вносит деньги в наличной форме.

Кроме такого способа применяются альтернативные:

• передача средств через банковскую ячейку;
• перевод в безналичной форме.

Первый вариант наиболее предпочтителен, так как безопасен. В таком случае продавец получает внесенные в ячейку денежные средства только после перерегистрации права собственности.

Приемка-передача квартиры

К основному договору следует составлять акт приемки-передачи имущества. Это позволяет зафиксировать факт перехода недвижимости, все особенности и характеристики. До момента составления указанного акта продавец несет ответственность за объект и оплачивает коммунальные услуги.

Срок составления акта приемки-передачи оговаривается сторонами и обычно варьируется в пределах 2 недель. Стороны вправе оговорить иной период времени, предоставляемый до момента окончательного перехода объекта новому собственнику.

Как проходит альтернативная сделка?

Для осуществления альтернативной сделки купли-продажи квартиры необходимо исполнение целой цепочки действий. После поиска вариантов и сбора всех участников и объектов в единую систему, необходимо действовать следующим образом:

1. Образовывается цепочка покупателей и продавцов.
2. Проводится оценка объектов, сбор и подготовка документов, обсуждение между парами покупатель-продавец особенностей сделки.
3. Заключаются договора между заинтересованными лицами. Так как альтернативная купля-продажа складывается из нескольких мелких сделок, поэтому договора заключаются отдельно по каждой.
4. Вносятся денежные средства в банковские ячейки на имя получателей. Этот вариант применим для такого вида соглашения из-за большого количества участников.
5. Проводится одновременная государственная регистрация прав по всем договорам.
6. При успешной реализации предыдущего шага все, кому положены денежные средства по условию заключенного соглашения, забирают их из ячеек.

При регистрации, если одно из нескольких соглашений не проходит по каким-то причинам, то страдают именно участники этого договора. При этом под ударом находятся все остальные договоренности в отсутствие у одной из пострадавших сторон средств на исполнение обязательств перед другой.

Возможные риски

Альтернативная сделка купли-продажи жилплощади считается рискованной из-за нескольких факторов:

• большое количество участников;
• многоэтапность исполнения.

Каждый из участников может отказаться мошенником или переменить мнение относительно участия в сделке. В связи с этим возникает большое количество рисков, способных повлиять на успех реализации.

Срыв сделки из-за большого количества участников

Одним из вариантов рисков при заключении альтернативного соглашения является большое количество участников. Если цепочка заинтересованных лиц слишком велика, возникают определенные трудности:

• один из участников передумал, вся цепочка становится неактуальна;
• один из договоров не прошел регистрацию, из-за чего страдают остальные;
• осуществление мошеннической схемы одним или несколькими участниками;
• высокая комиссия риелтора при большом количестве лиц и сложности сделки и. д.

С большим количеством сторон связана как наибольшая выгода, так и максимальный риск. С одной стороны, участники нашли именно тот объект, который нужен, с другой – существенная взаимозависимость друг от друга.

Недобросовестные риелторы

Еще одной проблемой становится недобросовестное отношение риелтора к сделке. В этом случае возникает риск полного срыва оформления и ущемление интересов отдельных участников. Выходом становится привлечение только проверенных специалистов, которые проводили подобные сделки.

Владелец квартиры – мошенник

Защитой от мошеннических действий каждого участника становится договор купли-продажи. Для исключения такой возможности используется привлечение в сделку только знакомых и проверенных лиц. В остальных случаях следует внимательно отнестись к проверке юридической чистоты объекта, прав собственника и грамотно составлять договор.

Низкая квалификация специалистов

Сопровождение такой сделки требует профессионального подхода и участия в деле специалистов. Если в деле участвуют непрофессиональные люди, возникнет множество проблем и трудностей. Избежать этого можно обращением к проверенным риелторам, имеющим хорошие отзывы и навык заключения именно таких соглашений.

В результате, альтернативная купля-продажа подразумевает участие сразу нескольких заинтересованных лиц и заключения нескольких соглашений с одновременной регистрацией. При этом исполняются интересы всех сторон, каждая из которых получает желаемый объект в собственность.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/osobennosti-alternativnoj-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: риски, порядок действий, как проходит

В основе альтернативной сделки лежит продажа недвижимости и одновременная покупка взамен другой квартиры.  Альтернативные сделки являются наиболее распространенными на рынке недвижимости: их доля составляет 50-70% от всех совершаемых операций.

Ведь наиболее распространенная причина продажи квартиры – стремление улучшить свои жилищные условия.

Например, обменять одну большую квартиру на несколько других меньших по площади или приобрести жилье в другом районе, городе или большее по площади, с улучшенной планировкой.

Особенности альтернативных сделок купли-продажи

Альтернативные сделки купли-продажи могут предполагать участие от 3 до 7 «звеньев» в цепочке.

Например, схема такой сделки может выглядеть так: владелец 3-комнатной квартиры хочет продать ее  и приобрести две однокомнатные.

А собственник однокомнатной хочет улучшить свои жилищные условия и купить двухкомнатную. По результатам такой сделки заключается сразу 4 договора купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

От длины сложившейся цепочки зависит и сложность сделки. На практике число квартир в цепочке редко превышает 4.

Чистая продажа квартиры без альтернативы встречается на рынке весьма редко. Обычно так продают унаследованные квартиры или при переезде лица в другую страну.

Мотивы заключения альтернативной сделки, как и формы ее реализации, могут быть самыми разнообразными:

1. Разъезд или продажа одной квартиры и покупка вместо нее двух – наиболее распространенный формат данной схемы. Чаще всего причинами разъезда становятся развод, семейные разногласия между родственниками, потребность в раздельном проживании детей от родителей, раздел имущества и пр.
2. Съезд – продажа двух квартир и покупка вместо нее одной. Это самый рисковый тип сделок, которые часто распадаются на этапе реализации из-за того, что сложно найти покупателя на обе квартиры.
3. Покупка взамен более дешевой квартиры: например, в другом районе или старом доме, либо покупка квартиры в регионах взамен московской.
4. Покупка взамен более дорогой недвижимости: более распространенный вариант, предполагающий улучшение жилищных условий, например, приобретение жилья в новостройке взамен квартиры из вторичного фонда.

Их отличием от  обмена является то, что в данных сделках участвуют живые деньги, а при равноценном обмене передачи денег не происходит.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Распространенность альтернативных сделок обусловлена их преимуществами. У продавца минимальные риски остаться без жилья: ведь продажа старой недвижимости и покупка новой происходят одновременно. При обычной сделке может получиться так, что старая квартира продана, а на поиск новой предстоит потратить немало времени. При этом немало денег придется потратить на съем квартиры, помимо прочего, возрастут и цены на рынке недвижимости.  Альтернативные схемы широко распространены, поэтому они достаточно хорошо отработаны и безопасны.

При этом не лишены такие сделки и определенных недостатков. Они достаточно уязвимы из-за невозможности сторон договориться и непредсказуемы с точки зрения сроков. Также по таким сделкам риэлторы обычно берут более высокую комиссию, что увеличивает затраты на процедуру.

Перечень необходимых документов

Продавцы недвижимости в рамках заключения сделок купли-продажи должны собрать определенный комплект документации, подтверждающей юридическую чистоту сделки, соответствие сделки указанным условиям договора и наличие правовых оснований для продажи квартиры. Перечень документации содержится в таблице.

Могут понадобиться и дополнительные документы: например, справка из психоневрологического или наркологического диспансера о том, что лицо не состоит там на учете.

Также при регистрации перехода права собственности в пользу покупателя в Росреестре потребуются:

• заявление об отчуждении прав собственности от продавца;
• заявление о вступлении в права собственности покупателем;
• квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. (указанная сумма может быть оплачена во время прохождения регистрационной процедуры или сразу после нее);
• договоры купли-продажи.

По результатам прохождения процедуры госрегистрации покупатели получают на руки выписку из ЕГРН, которая подтверждает закрепление за ними статуса собственника. Выдача свидетельств о собственности на текущий момент была упразднена.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости относится к сложным типам сделок и здесь часто возникают трудности из-за человеческого фактора. Ведь у данной сделки множество участников и скоординировать их действия бывает очень непросто. В результате нередко возникают проблемы:

1. Одна из сторон отказывается от сделки (как на стороне покупателя недвижимости, так и продавца).
2. В числе собственников оказываются лица, которые состояли на учете в ПНД или наркологическом диспансере, что делает их неправоспособными для заключения договора купли-продажи.
3. Наличие в квартире лиц, которые имеют права на постоянное проживание в квартире (например, по договору ренты или отказавшиеся от приватизации).
4. Одна из сторон откажется продавать квартиру по заявленной цене. В результате у кого-то может не хватить денег на покупку альтернативы.
5. Если один из договоров не пройдет проверку в Росреестре, то это приведет к отказу в регистрации всех остальных.

Таким образом, высок риск того, что из-за непонимания и несогласованности действий между сторонами может быть разорвана вся цепочка и придется заниматься подготовкой сделки и поиском альтернативы заново. Из-за этого весь процесс купли-продажи может серьезно затянуться.

Для того, чтобы снизить значение указанных факторов стоит заверять договор купли-продажи нотариально.

Нотариус своей подписью подтвердит, что сделка является юридически чистой, а ее стороны обладают необходимыми полномочиями для подписания договора купли-продажи.

Нотариально заверенные договоры, помимо прочего, проходят регистрацию в ускоренном порядке.

Сторонам следует подписывать предварительные договоры купли-продажи и вносить задаток. Это делает невозможным пересмотр стоимости в одностороннем порядке и дисциплинирует стороны к подписанию сделки на оговоренных условиях. Иначе у них возникают риски утраты внесенного задатка.

Таким образом, альтернативные сделки купли-продажи предполагают участие нескольких сторон вплоть до 7 участников. Они предполагают продажу одной квартиры взамен на другую.

Альтернативные сделки могут быть реализованы в самых разнообразных формах: съезд, разъезд, увеличение жилплощади и пр.

Сделка происходит по общему алгоритму и предполагает заключение в письменной форме договоров купли-продажи, прохождение госрегистрации перехода права собственности в Росреестре и фактическую передачу недвижимости.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/alternativnaa-sdelka.html

Альтернативная сделка: виды, этапы и советы по безопасному проведению сделки

Иногда при продаже квартиры владельцы хотят сразу же приобрести другую, чтобы переселиться в нее. Это называется альтернативной сделкой купли-продажи квартиры. Найти подходящий вариант прямого обмена квартир очень сложно, поэтому необходимо приобретать квартиру у одного человека, а продавать свою – другому.

Так складывается цепочка, которая обычно включает в себя 3–5 человек, но в отдельных случаях это число может достигать 10 и более. При этом каждый из участников выступает одновременно продавцом и покупателем (кроме самого первого и последнего).

Первый участник покупает недвижимость за деньги, ничего не продавая, а последний просто продает, не приобретая новой квартиры взамен.

Виды альтернативных сделок

Существуют различные причины, по которым люди хотят совершить альтернативную сделку. В зависимости от этого выделяют следующие разновидности сделок:

• РавноценнаяТакая сделка осуществляется, если квартира меняется на аналогичную по размеру, цене и другим параметрам. Причиной такого обмена может быть получение нового места работы в другом районе города, перевод ребенка в другую школу или детский сад, просто желание перебраться в определенный район.
• НеравноценнаяСобственник может поменять большую квартиру на меньшую, чтобы получить доплату. Возможен другой вариант: обмен жилья меньшей площади с доплатой на более просторную квартиру с целью улучшения жилищных условий.
• РазъездПричиной размена может послужить развод супругов, переезд взрослых детей от родителей, разъезд конфликтующих между собой родственников.
• СъездЭто один из наиболее сложных вариантов. Он бывает необходим, когда молодожены, заключив брак, желают объединить свои жилплощади.

Этапы проведения сделки

Желающим обменять свою квартиру полезно будет ознакомиться с информацией о том, как проходит альтернативная сделка.

Сначала необходимо оценить свою недвижимость, продумать требования к желаемой квартире и примерно предположить ее стоимость. Следует выяснить, какая сумма потребуется для доплаты или будет доплачена вам.

После этого нужно приступить к поиску покупателя. Это можно сделать самостоятельно, но проще доверить данную задачу хорошему риелтору. Покупатель должен подтвердить серьезность своих намерений авансом.

Затем следует начать поиск подходящего жилья в соответствии с вашими пожеланиями и финансовыми возможностями. На этом этапе начинает выстраиваться цепочка из нескольких объектов недвижимости. Когда цепочка сформирована, начинается сбор документов и проверка всех квартир на юридическую чистоту.

На заключительном этапе производится заключение сделки: подписание и регистрация договоров купли-продажи и передача денег через депозитарную ячейку банка. Составление цепочки и подготовка всех необходимых документов требуют много времени, поэтому сделка может затянуться на несколько месяцев

Сложности и риски

сложность проведения альтернативной купли-продажи недвижимости заключается в большом количестве людей, вовлеченных в сделку.

Если кто-то из участников откажется продавать или покупать квартиру, внезапно решит изменить цену или не сможет вовремя получить кредит для доплаты, то вся созданная цепочка разрушится, и альтернативная продажа не состоится.

В этом случае время и деньги, затраченные на оформление документов, будут потрачены зря. Придется заново создавать цепочку, подбирая подходящие варианты.

Основные риски альтернативной сделки не отличаются от рисков, связанных с обычной куплей-продажей квартиры:

• вероятность мошенничества одного из владельцев недвижимости;
• юридические трудности.

Чтобы минимизировать риск, следует серьезно отнестись к подготовке предстоящей сделки и соблюдать правила, которые позволят безопасно провести ее.

Как безопасно провести альтернативную сделку?

Провести альтернативную сделку с недвижимостью без помощи профессионалов невозможно. Для того чтобы проведение купли-продажи было безопасным, надо придерживаться следующих несложных рекомендаций:

• надо серьезно отнестись к вопросу выбора риэлтора или солидной риэлторской компании;
• проверка документов на квартиру должна выполняться профессионалами, по необходимости можно провести независимую экспертизу квартиры;
• на показе квартиры надо присутствовать лично, чтобы потом не возникло никаких недоразумений;
• все нюансы возврата аванса должны быть прописаны в авансовом договоре;
• не рекомендуется приобретать жилье по доверенности из-за высоких рисков;
• нужно внимательно и в спокойной обстановке прочитать договор, прежде чем его подписать;
• следует использовать безопасные системы расчетов.

Альтернативные сделки широко применяются, так как позволяют улучшить жилищные условия без наличия больших сумм, необходимых для покупки недвижимости. Выполнение приведенных здесь правил и сотрудничество с опытными риелторами позволят провести сделку быстро, легко и безопасно.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/alternativnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий

В советское время, когда вся недвижимость принадлежала государству, люди менялись квартирами. Сегодня эта процедура чаще всего осуществляется путем заключения альтернативной сделки купли-продажи квартиры. Так что же это такое?

В чем суть альтернативной сделки

Хотя сегодня большая часть жилого фонда приватизирована и принадлежит владельцам на правах частной собственности, явление обмена жильем никуда не исчезло.

Ведь жилая недвижимость стоит огромной суммы, накопить которую для большинства граждан не так-то просто. В связи с этим перед покупкой новой квартиры необходимо реализовать старую.

Сделать это непросто, особенно в периоды спада жилищного рынка.

Однако может возникнуть шанс поменяться квартирами с другим собственником при условии обоюдной заинтересованности. При этом деньги могут вообще не понадобиться, если стоимость квартир одинакова.

В крайнем случае кому-то придется доплатить разницу. Для проведения такой сделки возможно заключение договора мены, к которому применяются правила, регламентирующие куплю-продажу.

Однако такая конструкция не очень удобна применительно к недвижимости и редко встречается на практике.

При необходимости продажи и приобретения объектов одновременно чаще заключается два или более договора купли-продажи. Для удобства их обычно подписывают и передают на регистрацию в Росреестр в один день. Этот процесс и называется альтернативной сделкой.

Каждое из участвующих лиц является одновременно и продавцом, и покупателем. Пример иллюстрирует самую простую ситуацию с двумя собственниками и двумя объектами недвижимости.

Однако такой вариант достаточно редок, поскольку очень сложно найти точки соприкосновения в притязаниях собственников, и вот почему:

• у собственника есть желание поменять большую квартиру на две маленьких или наоборот;
• один из владельцев желает приобрести другое жилье, нежели ему предлагается;
• владельцы квартир не могут договориться по стоимости своей недвижимости.

В таких случаях альтернативная сделка будет включать в себя уже более двух объектов, а в некоторых случаях и участника с «живыми деньгами».

Альтернативная сделка предполагает продажу квартиры с одновременной покупкой другого жилья. В ней могут участвовать от 2 до 5 объектов и несколько собственников. Сделки при большем числе участвующих объектов желательно дробить из-за сложности реализации.

Порядок проведения различных альтернативных сделок

Порядок действий при альтернативной сделке с квартирой существенно отличается в зависимости от количества участников. Поэтому стоит разобрать отдельно на примере самые распространенные варианты.

Продажа и покупка равноценной квартиры

Предположим, что Продавец 1 выставил на продажу 2-комнатную квартиру в Москве, так как решил переехать в Нижний Новгород. В свою очередь, Продавец 2 из этого города продает 3-комнатную квартиру большей площади с намерением приобрести жилье в столице.

Цены на недвижимость одинаковые. И того, и другого полностью устраивают объекты. Они договариваются на альтернативную сделку и становятся покупателями.

После сбора документов и окончательного урегулирования всех формальностей стороны подписывают два договора купли-продажи и отдают их на регистрацию в Росреестр.

Сделка с квартирами, имеющими разную стоимость

Такой вариант встречается гораздо чаще, чем первый, а отличается от него только тем, что один из участников сделки должен будет доплатить другому недостающую сумму.

На деле это будет выглядеть следующим образом. Одна квартира продается, например, за 2 млн рублей, что и зафиксировано в договоре купли-продажи. Второй объект стоит 2,3 млн рублей.

По факту же первый собственник доплатит второму 300 тыс. рублей разницы.

Альтернативная сделка с участием двух объектов недвижимости самая простая и сводится к заключению двух договоров купли-продажи одновременно, то есть в один день. Реальные деньги в ней могут вообще отсутствовать.

Альтернативная сделка «при размене»

Многие люди избавляются от жилья при необходимости не просто сменить место жительства, площадь, количество комнат, а для того, чтобы получить взамен большее количество объектов недвижимости. Особенно это актуально при:

• разводе и разделе имущества;
• необходимости обеспечения жильем детей;
• намерении сдавать один из объектов в аренду.

Желающие провести обратный обмен тоже всегда найдутся. В этом случае между двумя собственниками заключается уже 3 договора купли-продажи или более.

Это зависит от количества участвующих объектов. Все они тоже подписываются в один день и передаются на регистрацию. Стоимость недвижимости в каждом договоре своя.

При этом необязательно, чтобы цена двух квартир равнялась цене одной.

Продать одну большую и купить две маленькие квартиры можно в результате заключения альтернативной сделки. Особенно это практикуется при необходимости обеспечения жильем членов семьи.

Цепочка из альтернативных сделок

Пожалуй, это самый сложный и трудоемкий вариант альтернативной сделки с недвижимостью. Ведь здесь участвует не только несколько объектов, но и более двух собственников. При этом для реализации такого варианта понадобится хотя бы один участник, который готов заплатить за недвижимость полную стоимость живыми деньгами.

Предположим, что Продавец 1 желает взамен своей 3-комнатной квартиры приобрести две 1-комнатные. Однако найти подходящие и принадлежащие одному собственнику он не может. В результате находятся объекты, удовлетворяющие его запросам, но принадлежащие разным хозяевам.

В этом случае Продавцу 1 придется искать покупателя на свою квартиру, который готов заплатить за нее живыми деньгами. Если такая цепочка сложилась, а между всеми участниками достигнута договоренность о цене, то:

• Покупатель вносит залог за квартиру Продавца 1, который предпочтительно должен компенсировать залоговую сумму для Продавца 2 и Продавца 3.
• Производится сбор пакета документов всеми участниками сделки.
• Покупатель арендует две банковские ячейки, куда кладет необходимые суммы для покупки 1-комнатных квартир.
• Продавец 1, выполняя роль покупателя тоже арендует ячейку, в которую кладет доплату за одну из 1-комнатных квартир, если это необходимо.
• Одновременно подписываются 3 договора купли-продажи и передаются на регистрацию.
• Результатом описанной выше сделки является получение денег Продавцом 1 и Продавцом 2 за свои квартиры и приобретение желаемого жилья остальными двумя участниками. При этом деньги как бы перескочили от основного покупателя к продавцам «однушек».

Для успешного проведения цепочки альтернативных сделок необходимо проделать большую работу по урегулированию всех спорных вопросов между сторонами. Ведь отказ хотя бы одного из участников разорвет цепь, и сделка не состоится.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Использование при изменении жилищных условий альтернативных сделок имеет как свои преимущества, так и недостатки.

К несомненному плюсу стоит отнести саму возможность поменять жилье в условиях низкой покупательной способности населения и спада рынка жилья.

Использование цепочки сделок позволяет даже выбрать подходящее жилье, а не довольствоваться предложенным. Кроме того, упрощается процесс регистрации недвижимости, приобретенной таким образом.

Самым большим минусом такого вида сделок с недвижимостью является сложность поиска подходящих вариантов. Кроме того, всегда существует риск отказа от сделки одним из участников.

Пожалуй, самая большая неприятность, которая может все испортить, это отказ в регистрации одного из объектов в случаях, установленных законом.

Кроме того, если к альтернативной сделке привлекается риелтор, то заплатить за его услуги придется в 2 раза дороже.

Альтернативная сделка при продаже недвижимости — это современный способ обменять свое жилье на более подходящее без обладания значительными денежными средствами.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/poryadok-deystviy-pri-realizatsii-alternativnoy-sdelki-s-kvartirami/