Новые правила продажи жилья

Налогообложение при продаже жилья с 2016 года. Что изменят новые правила

Правила оплаты налога при продаже жилой недвижимости скоро подвергнутся некоторым изменениям. В чем заключаются эти изменения, как они повлияют на рядового владельца квартиры в случае решения ее продажи, и как принятие новых законодательных актов отразится на рынке недвижимости в целом, пойдет речь в данной статье.

Не секрет, что рынок недвижимости в его теперешнем состоянии не является настолько прозрачным, насколько этого хотелось бы налоговым органам. В Правительстве РФ уже давно зрели планы относительно повышения собираемости налогов со сделок купли-продажи жилья.

Эти планы получили реализацию в конце ноября, когда Государственная Дума приняла пакет поправок, который вносит изменения в налоговый кодекс, и эти изменения непосредственно коснутся всех владельцев жилой недвижимости.

Несколько позже законодательный акт подписал президент страны, а с 1 января 2016 года новые правила налогообложения вступят в силу и начнут действовать на территории РФ.

Что изменится в налогообложении

Суть изменения сводится к тому, что продать жилье без необходимости уплаты налога собственник сможет только после пяти лет владения недвижимостью (квартира, дом, дача, земельный участок).

В данный момент этот срок ограничивается тремя годами, и если владелец жилья хотел его продать в промежуток между получением свидетельства права собственности и до истечения трех лет, он должен оплатить НДФЛ.

Кроме того, изменится сам механизм исчисления суммы налога, который необходимо будет оплатить в случае продаже жилья раньше установленного новым законом срока.

Налоговая ставка, как и прежде, составит 13%, однако ставка привязывается не к сумме, которая указана в договоре, а к кадастровой стоимости жилья.

При этом сумма, из которой исчисляют налог, не может быть менее 70% от кадастровой стоимости недвижимости (стандартный коэффициент для вычета 0,7).

Цели принятия поправок

Введенные поправки направлены против сделок с недвижимостью, имеющих спекулятивный характер, то есть, предполагающих получение прибыли за счет перепродажи жилья. Теперь те, кого называют инвесторами, будут обязаны заплатить государству налог, поскольку получают прибыль в результате данной деятельности.

Введение поправок в правительстве считают своевременным, поскольку доля инвестиционных сделок продолжает расти. Особенно после ослабления национальной валюты, когда инвесторы спешно выводили денежные средства из привычных активов и покупали недвижимость, которой, в принципе, не страшны экономические потрясения (квартиру всегда можно продать).

Сделки с недвижимостью практически всегда привлекали корпоративных инвесторов и частных лиц, имеющих в распоряжении свободный капитал.

Как правило, использовалась достаточно простая схема вложений, квартира приобреталась на стадии строительства, и через два-три года продавалась, прибыльность могла достигать порядка 40% от суммы первоначальных вложений.

Благодаря использованию простых обходных маневров, налог либо не платился вообще, либо оплачивалась символическая сумма.

Побочный эффект и льготы

Стремясь всеми силами обеспечить соответствующие налоговые отчисления в бюджет, законодатели не учли, что вместе с теми, кто занимается перепродажей квартир, пострадают и те, кто вынужден продать жилье в связи с изменением жизненных обстоятельств.

Так, при необходимости поменять жилье на более просторное (что весьма актуально при пополнении в семействе), при желании переехать в другой город (например, к новому месту работы), владелец квартиры теперь вынужден платить налог или ждать, пока пройдут пять лет.

Необходимость уплаты налога, в данном случае, может привести к невозможности реализовать упомянутые выше потребности, на новую квартиру денег может оказаться уже недостаточно.

Впрочем, со стороны представителей Минфина во время рассмотрения законопроекта прозвучало весьма простое и разумное предложение – налог не должен касаться тех, кто продает единственное жилье. Таким образом, легко отделить инвесторов от частных лиц, которые продают квартиру для того, чтобы изменить свои жилищные условия.

Но в итоге был принят несколько иной порядок разделения, новые поправки предполагают отсутствие налогообложения в следующих случаях – недвижимость (приватизированная) передается по договору дарения, в наследство или же приобретено по договору пожизненной ренты.

Да и то, льгота действует только по истечении трех лет с момента принятия недвижимости в собственность.

Лазейки закроются

В данный момент основные схемы ухода от налога основаны на льготах, предусмотренных законов в его теперешней редакции.

Так, при продаже квартиры, которая находится в собственности менее трех лет, освобождается от налога продаваемая недвижимость в случае, если цена ее продажи меньше (или равна) цены покупки или в случае, если цена недвижимости составляет менее чем 1 млн. рублей.

Первый вариант обусловлен отсутствием получаемого дохода — за сколько купили, за столько и продали, доход при этом образоваться не может, следовательно, НДФЛ платить не из чего.

Второй вариант был предусмотрен для собственников, которые не приобретали квартиру, поэтому не могут подтвердить цену покупки, а приобрели права собственности по наследству, по договору дарения или в результате приватизации.

Для того чтобы избежать уплаты налога, было достаточно указать в договоре сумму менее 1 млн. рублей или,  соответственно, указать сумму, которая меньше цены приобретения. Таким образом, по оценкам независимых специалистов, заключались сделки более, чем в 50% случаев, когда жилье продавалось до трехлетнего срока.

Теперь данные маневры более не будут работать, новые поправки не предусматривают ограничение в 1 млн. рублей, а базой для исчисления налога стоит кадастровая стоимость недвижимости.

Будет ли оживление рынка

Как считают профильные специалисты, меры должны привести к прогнозируемому результату.

Кроме того, что в казну станет поступать намного больше денег в качестве налогов, рынок должен несколько оживиться еще до вступления закона в силу.

Граждане, которые имеют планы относительно изменения своих жилищных условий, теперь вынуждены приложить все силы для того, чтобы сделать это до нового года. В противном случае придется ждать определенное время или платить налог.

Количество инвестиционных сделок также возрастет, поскольку до вступления закона в силу продолжают действовать старые правила. Другими словами те, кто приобретает новостройки с целью дальнейшей продажи (особенно это относится к инвесторам, которые вложились в жилье на фоне падения рубля), будут искать возможность выгодно продать недвижимость.

Впрочем, для инвесторов сейчас главное – выгодно купить, поскольку до вступления закона в силу еще остается целых полгода, этого времени, например, достаточно для того, чтобы новостройка со стадии котлована была возведена наполовину.

Подобные изменения уже достаточно существенно повлияют на цену, так что выгода от продажи будет обеспечена, правда, в том случае, если у застройщика в этот непростой период будет все в порядке и он станет придерживаться оговоренных роков.

Таким образом, на оживление рынка уже сейчас повлияет желание рядовых собственников провести задуманные операции, а также желание инвесторов «успеть запрыгнуть в последний вагон», то есть, выгодно приобрести жилье и почти тут же его продать. Несколько позже может иметь место активная продажа недвижимости инвесторами, в это время может наблюдаться даже некоторый спад цен.

Что дальше?

А вот после того, как изменения вступят в законную силу, можно ожидать спад активности на рынке недвижимости.

На фоне ожиданий все операции с жильем, которые планировали провести собственники и инвесторы, будут уже выполненными.

Ситуация с ипотечными кредитами, скорее всего, продолжит оставаться не самой привлекательной (в любом случае, нет предпосылок для кардинальных изменений).

Рынку будет необходимо время, инвесторы должны адаптироваться к новым условиям, средняя стоимость жилья может несколько вырасти из-за естественного желания последних переложить налоговое бремя на плечи покупателей. Возможно появление новых, более или менее законных схем ухода от уплаты налога при продаже недвижимости до истечения пятилетнего срок.

Источник: https://superrielt.ru/articles/6884/

Изменения в законодательстве, касающиеся продажи квартир в 2025 году

Сделки, связанные с покупкой или продажей недвижимости, требуют грамотного юридического сопровождения. В первую очередь в связи с тем, что законодательство в стране постоянно изменяется, адаптируясь к жизненным реалиям.

Порядок уплаты подоходного налога с продажи квартиры

Действующее законодательство не остается чем-то неизменным и под воздействием правоприменительной практики периодически изменяется. Не остается в стороне и налоговое право.

До недавнего времени собственник освобождался от уплаты налогов от продажи объекта недвижимости, если он владел последним более трех лет или если его стоимость менее 1 млн. рублей.

В случае продажи жилого помещения, которое находилось у вас в собственности менее указанного срока, полагалось уплатить подоходный налог.

Существовало два способа исчисления налогооблагаемой базы:

• уплата налога с разницы от суммы вырученной от продажи и затраченной на приобретение;
• уменьшение суммы доходов на величину налогового вычета и заплатить налог с оставшейся суммы.

Величина налогового вычета при продаже квартиры составляла также 1 млн. рублей.

Если вы владели объектом недвижимости менее трех лет и продали его за сумму, не превышающую 1 млн. руб., то применяя налоговый вычет вы опять таки ничего не должны государству.

С точки зрения Министерства финансов, существовавший порядок был выгоден для продавца недвижимости. Ведь если квартира по документам стоила менее 1 млн. рублей — налог с данной сделки не уплачивался вовсе, а это обстоятельство побуждало стороны искусственно занижать стоимость квартиры, указываемую в документах.

Но в таком случае покупатель терял право претендовать на возврат подоходного налога, а это 13% с суммы до 2 млн. рублей.

В таких законодательных рамках в более выигрышном положении оказывались владельцы нескольких квартир или иных объектов недвижимости.

Изменения налогового законодательства

При определении налоговой базы при сделке с недвижимостью теперь учитывается не произвольно определяемая сторонами сумма, а величина кадастровой стоимости.

Если же сумма сделки будет менее кадастровой, с полученной разницы придется заплатить подоходный налог.

Для снижения налогового бремени с владельцев единственного жилья в случае смены места жительства (продали квартиру в одном месте, приобрели в другом) подоходный налог отменен. При этом не имеет значения, сколько времени вы владели объектом недвижимости – менее или более трех лет.

Если у продавца в собственности более одного объекта недвижимости, то для освобождения от уплаты налогов необходимо, чтобы сумма сделки не превышала 5 млн. рублей, а срок владения – не менее 3 лет (причем субъект федерации на региональном уровне может увеличить этот срок до 10 лет).

Все указанные нововведения применимы к сделкам, совершенным после 1 января 2016 г.

Помимо самого договора купли-продажи объекта недвижимости на руках необходимо иметь и другие документы:

1. Правоустанавливающий документ. Существует множество форм владения объектом недвижимости и для каждой оформляется свой. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения; вы можете получить квартиру в результате приватизации или получить в наследство или вообще на основании решения суда.
2. Свидетельство регистрации права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
4. В случае продажи квартиры от имени поручителя необходима соответствующая доверенность, заверенная нотариусом.
5. Если квартира является имуществом, нажитом в совместном браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Как быть с обременениями, наложенными на квартиру?

Прежде чем ответить на данный вопрос, кратко рассмотрим сущность обременений и их виды.

Обременение — это возможность получения части прав собственности на жильё тем, кто не является его владельцем.

Виды обременений:

1. Оформление ипотечного кредита. В соответствии с договором, купленная на ипотечные деньги квартира попадает в залог банку на срок погашения кредита.
2. Наложение ареста на недвижимость.
3. Сдача квартиры в аренду.
4. Проживание на жилплощади прописанных людей, не являющихся владельцами, а так же проживание владельцев – несовершеннолетних и недееспособных лиц.
5. Нахождение объекта недвижимости в доверительном управлении.

Как показывает статистика рынка недвижимости, чаще встречаются такие виды обременений, как залог под ипотечный кредит, арест на имущество или участие недвижимости в качестве объекта договора пожизненного содержания.

Банк может разрешить владельцу продать квартиру самостоятельно, а вырученные средства пустить на погашение долга (что происходит чаще).

Если владелец квартиры не может выполнить свои обязательства перед банком, то его обременённую недвижимость банк может реализовать самостоятельно.

Продажа квартир с обременением обычно происходит по цене ниже рыночной и по особой процедуре с применением банковских ячеек.

Не только низкая цена квартиры с обременением служит привлекательным фактором. Обычно такие квартиры уже прошли оформление и юридически чисты.

Существуют и риски при приобретении такого жилья – после заключения договора пожизненного содержания может выясниться, что:

• владелец недвижимости недееспособен или у него появились наследники;
• при приобретении залогового имущества продавец может отказаться от сделки уже после того, как получено одобрение банка и деньги покупателем заложены в банковскую ячейку;
• бывший владелец просто отказывается выезжать с проданных квадратных метров (в таком случае придется обращаться за судебной защитой своих прав).

В любом случае, приобретая квартиру с обременением, нужно дважды подумать, просчитать степень возникновения рисков и в любом случае запастись «железными нервами».

Оформление договора купли-продажи

Когда необходимые документы собраны, самое время пройти процедуру оформления сделки.

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра), а документы на нескольких листах должны быть пронумерованы и прошиты.

Для получения свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество с пакетом документов вы можете обратиться в офис Росреестра, кадастровую палату или ближайший многофункциональный центр (МФЦ).

Стоимость услуги для физических лиц составляет 2000 руб.

После принятия у вас заявления и документов у регистратора есть 10 дней на принятие решения.

Сложности, которые могут возникнуть при продаже квартиры

Основные сложности при продаже квартир связаны с прописанными несовершеннолетними детьми.

Соблюдение интересов детей до совершеннолетия контролирует орган опеки и попечительства, а любое изменение условий проживания несовершеннолетних осуществляется только с разрешения опеки.

Органы опеки считают, что ребенок не должен оставаться без прописки.

Предполагается, что как только старое жилье будет продано, несовершеннолетнего нужно прописать по новому адресу, но порой реализовать такой сценарий непросто, особенно когда получается нестыковка по времени и некоторое время покупателям приходится проживать, скажем, на съемной квартире.

В таком случае родителям нужно будет доказать органам опеки, что жилищные условия детей не будут ухудшены.

Еще сложности могут возникнуть, когда объект недвижимости находится в долевой собственности у нескольких лиц, пусть даже находящихся в родственных отношениях.

В таком случае они пользуются преимущественным правом приобретения. Для этого продавец заранее письменно проводит извещение, и если в месячный срок доля не будет приобретена родственникам, продавец может продать её третьим лицам.

Казалось бы, все довольно просто, но в случае внутрисемейных конфликтов продажа такой собственности может затянуться, а то и вовсе сорваться.

Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и в каждой есть вероятность возникновения рисков. Поэтому, чем ответственнее вы подойдете к подготовке сделки, тем меньше шанс с ними столкнуться.

: Налоги при продаже квартиры

В сюжете рассказывается каким образом с 2016 года рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры и каким образом можно получить соответствующий имущественный вычет.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/izmeneniya-v-zakone.html

С 1 июля меняются правила покупки и продажи квартир. что это значит

C 1 июля 2018 года в России вводятся новые правила продажи жилья на первичном рынке. В чем они заключаются и как отразятся на покупателях, разбирались «Ведомости».

Никаких продаж за наличные в «недострое»

С июля 2018 года прямые продажи жилья в строящихся или построенных, но еще не сданных домах будут запрещены. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему реализовывать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 года.

Банковское сопровождение означает, что для заключения долевого договора девелопер обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков.

Оплата недостроенных квартир наличными со стороны граждан будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру.

Затем застройщик может использовать их для финансирования строительства. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 года уже находятся в стадии строительства.

Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать. Ряд операций по расчетному счету будет запрещен. Например, с него нельзя будет списывать деньги для исполнения сторонних обязательств.

Сначала стулья, потом деньги

Однако с 2019 года долевое строительство будет запрещено. Застройщики будут обязаны использовать счета эскроу.

Эта схема подразумевает, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках.

До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.

Проценты на эти деньги банк начислять не будет, но он и не получит вознаграждения за их обслуживание.

При этом банк может использовать деньги со счетов эскроу и кредитовать застройщика по более выгодным ставкам.

Сейчас обсуждаются два варианта кредитования: с плавающей ставкой и с фиксированной — примерно в 6%, рассказал «Ведомостям» близкий к федеральному правительству источник.

Забрать деньги со счета эскроу застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности.

Гайки закручивают все сильнее

Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь как минимум трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика.

У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление — 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.

Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% заемных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы — на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т.д.

В чем риск для покупателей?

Новый закон нацелен на то, чтобы раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Это действительно должно сработать, считают эксперты.

По новым правилам возможность нецелевого использования средств застройщиками будет сведена к нулю. Девелоперы будут работать только с деньгами банков, которые будут осуществлять за ними надзор.

Однако в такой схеме на первое место выходят риски надежности кредитной организации.

По закону деньги покупателей будут защищены гарантией Агентства по страхованию вкладов (по аналогии с банковскими депозитами), но максимальный размер компенсации в случае отзыва у банка лицензии составит 10 млн рублей за одну квартиру в одном доме.

А если один покупатель приобрел несколько квартир в одном доме, компенсация будет выплачена только за одну. Таким образом, эта норма оставляет незащищенными клиентов, ориентированных на покупку дорогого жилья и нескольких квартир.

​Введение новых норм законодательства может привести к росту цен на квартиры, считают некоторые аналитики.

Однако другие эксперты указывают на то, что на фоне слабого спроса девелоперам проще уменьшить свою маржу, чем повышать цены.

Иначе продажи станут совсем слабыми Впрочем, крупнейшая строительная компания в России — группа ПИК — уже анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля 2018 года.

Хочешь понять, что происходит на самом деле?

Читай канал «Ясно Понятно».

Просто и доходчиво — о самых важных новостях в обществе, политике и экономике. Без лишних слов расскажем о том, кто виноват и что делать.

Источник: https://www.anews.com/p/93300857-s-1-iyulya-menyayutsya-pravila-pokupki-i-prodazhi-kvartir-chto-ehto-znachit/

Правила продажи жилья в новостройках меняются. Купить квартиру сейчас или подождать?

Произошло то, что в стране коренным образом меняется схема продаж в новостройках. Последние 14 лет жилье покупали по договору долевого участия, или ДДУ.

Его суть изложена в Федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве». Клиент мог приехать в офис продаж, оформить несколько бумаг и купить квартиру еще до того, как построят дом.

Зачем? Потому что она будет стоить дешевле.

Теперь в Правительстве РФ подумали, что ДДУ — это неактуально, и решили его отменить. Но не сразу, а постепенно.

В 2018 году сделали так, что во всех новых жилых комплексах покупатель будет платить за квартиру через банк, а не напрямую застройщику.

Деньги «спрячут» на особом счете и отдадут только после завершения стройки. А с лета 2019 года ДДУ вообще перестанут оформлять.

2. Я юридически подкован, можно все то же самое — но подробней?

Можно. Для всех новостроек, которые появились в продаже после 1 июля 2018 года, теперь действуют новые правила оформления ДДУ (214-ФЗ). Основное нововведение — это появление эскроу счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков.

Спецсчет, или эскроу счет — это условный счет, на который поступают средства и хранятся там до наступления особых условий (в данном случае — до введения объекта в эксплуатацию). Девелопер сможет забрать их только после того, как передаст квартиры конечным владельцам.

Также ужесточились требования к застройщикам. Теперь, чтобы работать по 214-ФЗ, компания должна иметь опыт в строительстве от 3-х лет и ввести в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов.

Кроме того, уже с 1 июля 2019 года ДДУ отменят совсем — вместо него будет введена система проектного финансирования. С этого момента застройщики будут брать деньги на свои объекты только из своего кармана, либо у банков.

3. А что с теми новостройками, где начались продажи до 1 июля 2018 года?

Закон обратной силы не имеет. Во всех жилых комплексах, где разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, действует прежняя редакция 214-ФЗ. В этих новостройках еще можно купить жилье по «старым» правилам. Но число таких объектов быстро сокращается — уже через пару лет их будет сложно найти.

4. Что такое проектное финансирование? Чем оно лучше ДДУ?

Проектное финансирование означает, что жилье будет строиться только за кредитные средства. Это прямая противоположность ДДУ, идея которого заключается в том, чтобы граждане могли «скинуться» на строительство жилого комплекса, сразу отдать деньги девелоперу и получить в обмен дешевые квартиры.

Основная проблема 214-ФЗ состоит в том, что в нем много «пробелов».

Деньги, которые покупатели вкладывают в строительство, могут быть похищены, а застройщик — признан банкротом, как, например, это произошло с Urban Group в июле 2018 года.

Проектное финансирование поможет избавить дольщиков от этих рисков. На счетах эскроу средства будут в относительной безопасности.

5. Что мне дадут эти нововведения?

Теоретически покупатели получат более надежную защиту своих прав при покупке жилья. Во-первых, их деньги будут «заморожены» на эскроу-счетах и никуда не денутся, пока застройщик не выдаст ключи.

Во-вторых, на рынке останутся только надежные строительные компании. А когда ДДУ окончательно отменят, покупатели смогут приобретать только «реальные» квартиры, а не «воздух», как это происходит сейчас.

6. Как теперь будет выглядеть покупка квартиры?

До лета 2019 года квартиры будут продавать по ДДУ. Потом все новые жилые комплексы перейдут на проектное финансирование.

После этого покупка квартиры будет выглядеть так: покупатель вносит плату за жилье, банк переводит их на спецсчет (эскроу счет) и временно «замораживает». После этого застройщик на свои или заемные средства строит комплекс.

Как только владельцы получают ключи от своих квартир, банк «размораживает» деньги и перечисляет продавцу.

7. Поднимутся ли цены в новостройках?

Ответ на этот вопрос — и да, и нет. В течение года вряд ли стоит ожидать сильного роста цен на жилье. А вот уже с 1 июля 2019 года начнется поэтапное подорожание.

Почему? Потому что застройщикам придется брать кредиты и выплачивать по ним проценты — а это повышает себестоимость проектов. Но неприятные перемены ждут и покупателей — они лишатся возможности приобретать жилье по доступным ценам на стадии котлована.

В таких условиях за 3-5 лет квартиры в новостройках могут подорожать на 20-25%.

8. Значит нужно торопиться и покупать по ДДУ, пока еще можно?

Торопиться не нужно в любом случае, ведь недвижимость — это не шкаф или телевизор, а дорогая покупка. Ажиотаж в СМИ, который сейчас поднялся вокруг ДДУ, побуждает многих граждан приобретать жилье в новостройках просто ради того, чтобы «успеть» до 2019 года. Но отталкиваться нужно не от паникерских настроений, а от собственных потребностей.

9. Как мне выбрать момент для покупки?

Решите, нуждаетесь ли вы сейчас в жилье или ищете возможности для инвестирования. В последнем случае лучший момент для покупки — это 2018-2019 года.

В Москве сейчас можно найти немало перспективных объектов — взять хотя бы футуристичный жилой комплекс «Символ» в Лефортово, башни-небоскребы «Пресня Сити» в Пресненском районе, МФК Discovery в Ховрино, «ЗИЛАРТ» на бывшей территории завода ЗИЛ, ЖК Spires в Очаково-Матвеевском. Во всех этих новостройках предлагают жилье по «старой» редакции ДДУ.

Совсем другое дело, когда жилье приобретается «для себя». Далеко не всегда на рынке можно подобрать новостройку, которая бы соответствовала требованиям покупателя к локации, транспортной доступности, архитектуре, благоустройству.

Не нашли жилье по вкусу? Возможно, стоит подождать — а вдруг буквально через год оно появится? И относительная выгода от покупки по ДДУ обернется разочарованием, ведь потом придется жить уже не в доме мечты.

В любом случае, окончательное решение остается за покупателем.

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/ddu-i-proektnoe-finansirovanie-pokupat-kvartiru-seychas-ili-podozhdat.html

Новые правила продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру.

Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

• собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
• в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
• если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

Ознакомьтесь  Закон о предпринимательской деятельности в РФ

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

• письменный отказ всех содольщиков от покупки;
• при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
• свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
• технический паспорт из БТИ;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
• документы, удостоверяющие личность сторон;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Скачать бланк договора купли продажи

Скачать образец договора купли продажи

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку.

Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ.

Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форме ниже, в окошке онлайн-консультанта справа, внизу экрана или позвонив по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/

Новый закон о долевом строительстве: продажу жилья могут запретить на начальном этапе

О необходимости скорейшего отказа от подобных схем и ужесточении регулирования говорил президент России Владимир Путин на совещании с застройщиками, которые, как отмечается, надеялись на этой встрече наоборот добиться смягчения требований.

В Минстрое вынашивают планы о том, чтобы с 2020 года на российском рынке недвижимости могли приобретать лишь готовую квартиру в построенном доме. Как стало известно, глава российского государства Владимир Путин настроен на скорейший отказ от долевого строительства.

Уход от долевого строительства по закону должен начаться с 1 июля 2019 года, но глава государства настаивает на том, чтобы это было сделано раньше, «чуть ли не в этом году». Так, на необходимость ужесточения регулирования президент указал застройщикам на совещании, прошедшем вечером 30 мая.

Продажу квартир в недостроенных домах могут запретить уже через два года, пишет издание. При этом собеседник газеты отметил, что девелоперы пришли к президенту с надеждой добиться смягчения требований.

Российский лидер еще в декабре указал на то, что «у нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним». По итогам прошлого года в России насчиталось 122 тысячи обманутых дольщиков.

А в своем послании Федеральному собранию отметил, что вложившиеся в строительство жилья граждане, должны быть под надежной защитой. «От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане», — подчеркнул тогда глава государства.

В чем суть нового закона о долевом строительстве

Президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. Девелоперы пытались добиться смягчения требований. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче.

Напомним, что законодательство предусматривает отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 г. Но президент требовал сделать это раньше, чуть ли не в этом году, указывает он. Обсуждалась на совещании и возможность с 2020 г. продавать только готовое жилье.

Год назад были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Фактически они это самое долевое строительство уничтожают. По новому закону с 1 июля 2019 г.

застройщики могут получить деньги за проданное жилье только после предоставления квартиры покупателю. Если жилье приобретается на этапе строительства, деньги хранятся на специальных счетах в банках.

Доступа к ним не имеют ни покупатель, ни продавец.

На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб. (в отличие от 1,4 млн руб. по вкладам). Так что стройку девелоперам придется финансировать из своих средств или кредитоваться в банках.

Принято считать, что такую схему придумали, потому что государство так и не нашло способов защитить дольщиков. «У нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним», – возмущался Путин в декабре. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете «Единой России» насчитала таковых 122 000 человек.

Кроме того, ужесточение позиции властей связано с проблемами крупного подмосковного застройщика – Urban Group. У этой компании приостановлена регистрация договоров о долевом строительстве, идет поиск инвесторов на недостроенное жилье.

В случае банкротства Urban Group список пострадавших дольщиков вырастет еще на 16 000 человек.

На сегодня  разница в цене между квартирой на начальной стадии строительства и по его завершении может достигать 30–40%. Себестоимость строительства увеличится на 10–15%.

Однако застройщиков, которые смогли бы строить полностью за счет собственных и кредитных средств, нет, кроме государственных компаний. Выходит, что рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков?

К чему приведет игра по новым правилам?

Эксперты считают, что, если продажу квартир в новостройках на этапе строительства отменят, размер входного билета на первичный рынок недвижимости увеличится как минимум на 30–40%.

Мелкие и средние компании уйдут с рынка, но и крупные девелоперы не все сумеют подстроиться под новые правила: правительству и ЦБ придется найти схемы, чтобы финансировать стройки. Ввод жилья при этом снизится, а цены на квартиры вырастут.

В то же время доступная ипотека может нивелировать удорожание, но потребители должны будут закладывать дополнительные расходы на первоначальный взнос.

В заключение скажем лишь, что времени у застройщиков, для того чтобы перестроиться, остается немного. Многое будет зависеть от тех условий, которые выставят банки, и смогут ли они потянуть такой объем.

Впрочем, как уверяют менеджеры крупных строительных компаний, даже и без запрета продажи недостроенного жилья застройщикам придется несладко.

Если полностью отказаться от долевого строительства, то большинство застройщиков, особенно в Московской области, перестанут работать, а в Москве останутся только аффилированные с банками компании.

В таком случае указанная в майском указе президента цель по ежегодному вводу около 120 млн кв. м жилья представляется не очень-то достижимой.

Так что, с одной стороны, власти проводят санацию строительной отрасли, которая может лишиться тысяч участников из-за постоянных реформ. С другой – правительство РФ до сих пор не добилось устойчивого экономического роста и восстановления доходов населения. В таких условия совсем не ясно, кто будет строить и кто будет покупать 120 млн кв. м в год.

Подписывайтесь на каналы «Informatio.ru» в TamTam или присоединяйтесь в , добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

Источник: https://informatio.ru/news/realty/novyy_zakon_o_dolevom_stroitelstve_prodazhu/