Оспаривание сделок с недвижимостью в суде

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости в Москве

Виды юридической помощиОспаривание сделки купли продажи недвижимости

Недвижимость – пожалуй, наиболее ценный актив, которым располагает гражданин, компания или организация.

Как правило, для неё характерна высокая стоимость, поэтому потеря строения или участка земли – серьёзный финансовый удар, зачастую ставящий под вопрос всё благополучие человека или ведение бизнеса.

Но то, что высоко ценится – обладает притягательной силой для разного рода нечистоплотных лиц, для мошенников и аферистов. В российском бизнесе до сих пор случаются и рейдерские захваты, внешне оформленные под добропорядочные сделки с недвижимостью.

Если вы оказались в ситуации, когда проведённые операции с недвижимостью в силу своей незаконности нанесли вам ущерб, нужно как можно скорее обратиться за помощью к опытному юристу.

Затягивать оспаривание сделок с недвижимостью нельзя! Сроки исковой давности по таким делам довольно короткие, поэтому, если долго думать и раскачиваться, можно оказаться в ситуации, когда суд уже попросту не примет дело к рассмотрению.

Кто будет заниматься Вашим делом? Адвокат города Москвы; Кандидат юридических наук; Высшее образование получено в ВУЗе, который специализируется на подготовке кадров для судебной системы; 2 года работы в суде; 6 лет преподавательской деятельности юридических дисциплин; 7 лет защиты интересов в судах Российской Федерации. Задать вопрос

Законодательство делит сделки с недвижимостью на оспоримые и ничтожные. В обоих случаях единственным способом добиться признания сделки недействительной является обращение в суд.

При этом необходимо провести работу по подготовке к судебной тяжбе:

• опираясь на законодательство, сформулировать обоснование для оспаривания договора купли-продажи (возможные обоснования указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации);
• подготовить комплекс документов, подтверждающих право истца на данную недвижимость;
• собрать пул доказательств, которые подтвердят нарушение закона при совершении сделки, её мнимость, притворство или иное нарушение;
• при необходимости – привлечь экспертные заключения, в частности, медицинские;
• юридически грамотно составить исковое заявление.

Затем последует судебный процесс, и, возможно, даже потребуется обращение в апелляционную инстанцию.

Поскольку признание сделки недействительной требует и хорошего знания законодательства, и проведения длительной работы по сбору доказательной базы и подготовке документов, и регулярное участие в судебных заседаниях, самостоятельно приступать к столь сложному процессу будет довольно опрометчиво. Целесообразно обратиться к юристу, имеющему опыт в оспаривании сделок такого рода.

Сроки подачи искового заявления по сделкам купли-продажи недвижимого имущества

Если вы намерены предпринять юридические меры по оспариванию сделки купли-продажи здания, квартиры, участка земли, необходимо вписаться в сроки исковой давности, установленный законодателем. Необходимо учитывать, что для оспоримой и ничтожной сделки эти сроки разные.

Оспоримая сделка может быть оспорена в течение лишь одного года. Для того, чтобы оспорить ничтожную сделку, у истца есть три года.

Тем не менее, опытный адвокат в ряде случаев сможет помощь вам даже при истечении срока давности, поскольку, согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ, возможно увеличение искового срока до 10 лет.

Кроме того, срок для подачи иска отсчитывается с того момента, когда заинтересованное лицо получило информацию о проведении сделки, нарушающей его интересы и которая может быть признана ничтожной.

Следовательно, перед адвокатом встаёт задача доказать суду, что срок давности по делу следует увеличить.

Если срок исковой давности истек, то это не значит, что на судебном разбирательстве можно ставить крест, однако этого лучше не допускать, так как на кону, как правило, стоят дорогостоящие активы.

Бывают случаи, когда сроки исковой данности по данному виду сделок расширяются в силу выявления ранее неизвестных обстоятельств, о которых заинтересованное лицо не знало в момент подписания договора купли-продажи.

Такие ситуации нередко возникают, если сделка оказалась мнимой или притворной (это разновидности ничтожной сделки).

И, опять же, задача юриста – доказать суду, что срок исковой давности в данном случае должен отсчитываться с момента обнаружения новых обстоятельств.

Особая ситуация возникает при осуществлении в отношении заинтересованного лица насильственных или угрожающих действий, в результате которых оно было вынуждено заключить невыгодную для себя сделку.

Подобная ситуация может возникнуть, если на недвижимость посягают преступные элементы, использующие угрозы или иные незаконные меры для склонения к подписанию договора купли-продажи.

В этом случае отсчёт исковой давности ведётся с того момента, когда насильственные или угрожающие действия были прекращены и истец смог, наконец, предпринять меры для восстановления справедливости.

Мои успешные дела

Помощь адвоката при оспаривании сделок с недвижимостью – многосторонний и многоэтапный процесс. На первом этапе, представляющем собой юридическую консультацию, адвокат проанализирует документы, связанный со сделкой, изучит обстоятельства конфликта и даст вам обоснованный прогноз развития ситуации.

Затем, если вы примете решение начать борьбу, адвокат приступит к подготовке документов для суда и сбору доказательной базы, к разработке стратегии судебной баталии и составлению аргументации.

Целесообразность привлечения Адвоката к делу каждый оценивает по своим собственным критериям, однако, когда предметом спора является единственное жилье или многомиллионное имущество, то раздумья излишни.

Впрочем, есть шанс не довести дело до суда: разрешение спорной ситуации, в центре которой оказалась сделка купли-продажи, в досудебном порядке. Нельзя сказать, что такие случаи довольно часты, но они встречаются в юридической практике.

Иной раз, когда ответчик видит, что вас поддерживает опытный юрист, и ваши шансы выиграть дело очень велики, он может согласиться на досудебное урегулирование конфликта по сделке. Вероятность такого исхода повышается, когда с потенциальным ответчиком беседует адвокат, объясняя ему юридический расклад.

При этом следует помнить, что выбор способа разрешения конфликта – судебный или досудебный – остаётся за заинтересованным лицом.

Если отвечать по иску должны Вы…

Благодаря оспариванию договора купли-продажи происходит восстановление справедливости: сделка признаётся недействительной, владельцу возвращается недвижимое имущество.

Однако бывают случаи, когда лицо, решившее оспорить сделку, нарушает ваши интересы.

Такие случаи тоже бывают: иногда они носят мошеннический характер, иногда базируются на неоднозначности обстоятельств сделки купли-продажи.

Ситуация неприятная и грозит потерей активов. В этом случае вам необходимо срочно проконсультироваться с адвокатом, чтобы оценить законность сделки и разработать стратегию защиты приобретённого имущества в досудебном порядке или в суде.

15, : 4,7)

Сколько стоит ведение дела?

Определить точную стоимость оказания юридической помощи возможно только после полного ознакомления с ситуацией и документами, которые ее касаются. Здесь приведены дела, которые докажут Вам, что проблемы с помощью суда можно решать выгодно. Дело, где потратили 145 тыс. рублей, а сэкономили больше 15 млн. рублей Доверителем был заключен Договор купли-продажи недвижимости с Департаментом городского имущества г. Москвы. Данным договором предусматривалась рассрочка платежа за приобретаемое помещение. В силу непредвиденного тяжелого финансового состояния Доверитель не смог во время внести все платежи. По причине нарушения сроков внесения платежей за проданное помещение Департамент обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности, а также неустойки за просрочку внесения платежей.

Общая сумма исковых требований составила 16 038 276 рублей

Затраты и выгода составили Выгода доверителя В суде нами были представлены доказательства того, что на дату судебного разбирательства Доверителем были внесены уже все необходимые платежи в части основного долга. Также нами было заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволило снизить неустойку в несколько раз.

Выгода Доверителя составила — 15 037 603 рубля.

Скачать судебные акты Затраты составили менее 1/4, чтобы возместить ущерб размером более 200 000 рублей Нашему Доверителю на постоянной основе для ведения бизнеса требовалась доставка товара в разные регионы России. При одной из доставок товара сложилась ситуация, что товар фактически был утерян и Перевозчик в добровольном порядке отказался возместить стоимость утраченного товара.

Наш Доверитель добросовестно относился к документам и вся необходимая документация для обращения в суд была у него на руках. В связи с этим нам не потребовалось много времени, чтобы подготовиться к судебному разбирательству.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Само судебное разбирательство прошло достаточно гладко. Доводы нашего оппонента судом приняты не были и наше исковое заявление было удовлетворено в полном объеме. Судебный акт впоследствии также был исполнен Ответчиком полностью.

Тем самым, нашему Доверителю удалось полностью восстановить свое нарушенное право, проявив активную позицию, при этом не затратив значительных денежных средств. Без инициирования судебного разбирательства нашему Доверителю оставалось бы только подсчитывать убытки.

Скачать судебные акты Потратили всего 90 тыс. рублей, чтобы получить почти 700 тыс. рублей Для ответственного автомобилиста мойка собственного автомобиля — всегда приятное занятие, так как после него машина предстает во всей красе, да и ездить на чистом автомобиля намного приятнее.

Однако, нашего Доверителя в конце мойки автомобиля, ждала очень неприятная ситуация — на всех пластиковых деталях отошла краска. Экспертиза, которая была проведена до суда, показала, что сотрудниками мойки было применено средство, которое нельзя было использовать для пластиковых деталей.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Досудебное переговоры ни к чему не привели и собственник мойки отказался в добровольном порядке возместить ущерб, в связи с чем пришлось обращаться в суд.

Пострадавший собственник автомобиля обратился к нам еще до суда, поэтому нам удалось полноценно подготовиться к судебному разбирательству. Это дало свои плоды, так как никакие сопротивления собственника автомойки не позволили ему уйти от ответственности. Судебный акт был вынесен в нашу пользу и он был полностью исполнен Должником.

Скачать судебные акты Взыскали достойную неустойку по договору подряда, несмотря на применение ст. 333 ГК РФ Подрядчик нашего Доверителя нарушил сроки выполнения работ. В досудебном порядке урегулировать возникшую ситуацию не удалось, в связи с чем пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Со стороны Подрядчика мы получили возражение относительно наших требований. Подрядчик указывал, что по вине нашего Доверителя были нарушены сроки выполнения работ, а также Подрядчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Ни один из доводов нашего оппонента не сработал и суд удовлетворил требование нашего Доверителя, взыскав неустойку в размере 1 680 000 рублей.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя В договоре подряда, заключенным между нашим Доверителем и Ответчиком, условие о неустойке было достаточно суровым. Мы ожидали серьезного снижения неустойки, однако, мы хорошо были подготовлены к судебному  разбирательству и доказали суду обоснованность наших требований. Так, нашему Доверителю удалось добиться результата с затратами, которые составили менее 10 %. Скачать судебные акты Заказчик не захотел забирать свое оборудование, но платить ему за него все равно пришлось Наш Доверитель произвел для своего Заказчика оборудование. Часть данного оборудования Заказчик забрал, а остальную часть долгое время забирать не хотел и не оплачивал его. После того, когда уже вышли все разумные сроки, в адрес Заказчика были направлены письменные требования забрать произведенное по его заказу Оборудование. Однако, и это не подействовало, после чего было принято решение обращаться в суд.

В 2-х судебных инстанциях пришлось доказывать, что наш Доверитель не мог реализовать данное оборудование третьим лицам, так как оно являлось уникальным и было сделано специально по заказу нашего Ответчика. Суды сочли наши доводы убедительными и удовлетворили исковые требования.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Расходы на взыскание задолженности в 2-ух судебных инстанциях (г. Ярославль и г. Киров), с учетом всех расходов, составили менее 1/5 от суммы выигрыша. Нашему Доверителю удалось не только компенсировать затраты на производство оборудования, но и получить прибыль, а также возместить расходы на ответственное хранение. Скачать судебные акты Взыскали почти 1 млн. рублей, а потратили всего 95 тыс. рублей Между Индивидуальным предпринимателем, моим Доверителем, и Организацией был заключен Договор аренды. По истечению некоторого времени Арендатор перестал вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги. Когда все разумные сроки для погашения задолженности истекли, было принято решение обращаться в суд. При подготовке искового заявления в суд нами были заявлены максимальные исковые требования, в том числе проценты, в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Сумма исковых требований составила почти 1 000 000 рублей.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Судом исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Более того, с Ответчика были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со статьей 395 ГК РФ, за период до даты фактического погашения задолженности.

Размер удовлетворенных исковых требований составил почти 1 млн. рублей, при затрате на оказание юридической помощи всего в 95 тыс. рублей.

Скачать судебные акты

Я придерживаюсь следующего правила: «Покупателям нужен не бур — а дырка, не газета — а информация, не юрист — а решение проблемы».

Только исходя из этого правила я и строю свою работу. Если Ваша задачу невозможно эффективно решить, то я честно сообщу Вам об этом и предостерегу от лишних трат и необдуманных действий. Блог адвоката Носкова Игоря Здесь Вы найдете полезный для Вас материал по интересующей Вас теме Больше статей Вы можете найти в моем блоге

Запишитесь на бесплатную консультацию

Оставьте заявку и с вами свяжутся в течение 15 минут

Источник: https://Noskov.ru/uslugi/osparivanie-sdelki-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Срок оспаривания сделки с недвижимостью

В данной статье подробно рассказывается про срок оспаривания сделки с недвижимостью, и все что об этом надо знать. Законодательство делит недействующие сделки на две категории: оспоримые и ничтожные. Они, наделены уникальными характерными чертами, а значит, имеют различные последствия.

Ничтожная – соглашение, изначально заключенное с определенными нарушениями. Сделка, которая по законодательству вообще не должна была заключаться. Она сразу приобретает положение недействительной.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

Пример: продавец подделывает документы, чтобы продать квартиру; заключение подписывается с гражданином, который не достиг восемнадцати лет.

Нарушения, из-за которых договор считается ничтожным:

• Противоречие правопорядку и основам морали (недействительные, подделанные документы);
• Фиктивные соглашения совершаются для создания видимости
• Распоряжение недвижимостью, которой по законодательству запрещено распоряжаться.

Основное различие между двумя соглашениями это то, что к ним применяется разный исковой срок.

задача оспоримости – доказывать факт, который имеет значимость для того, чтобы сделка стала действительной.

Сделка в отношении недвижимости только лишь по усмотрению суда является оспоримой, а в период совершения обретает статус недействительной. Закон утверждает, что договор, считающийся недействительным, не несет за собой последствий. Исключение: те, которые связаны с недействительностью.

Если договор признается недействующим, то все обязанности всех сторон тоже недействующие.

Исковой документ об оспаривании соглашения в отношении недвижимого имущества может быть предоставлен в промежуток одного года, когда истец узнает о несоблюдении его прав. Но если предоставляемый промежуток времени истек, то договор считается действительным.

Сделки, которые можно считать оспоримыми:

1. Сделка, которая производиться гражданином без дозволения попечителя.
2. В том случае, если сделка заключается гражданином, не достигшим совершеннолетия.
3. Заключение, которое совершается под воздействием угроз и насилия.
4. Соглашения, заключаемые работниками органов, с превышением своих полномочий.

Расторгнуть договор могут и сами участники. Тогда последствием этого станет прекращение дальнейших действий и обязательств в рамках договора.

Расторжение обычно проходит в такой форме, в какой осуществлялось заключение сделки (письменная договоренность), либо в определенных условиях судом.

Но после стороны не должны просить назад то, что было выполнено по договору.

Длительность оспаривания сделки.

Согласно действующему законодательству, срок оспаривания сделки с недвижимостью отличается в зависимости от событий договоренности.

Срок давности – временной промежуток, в продолжение которого гражданин имеет право написать заявление, чтобы защитить свои права.

Если гражданин обращается в судебные органы позже указанного законодательством срока, то противоположная сторона имеет основания сообщить суду о прошествии срока по этому делу, тогда судебная сторона должна будет отказать в иске.

Но есть возможность восстановить истекший срок. Это вправе сделать суд, если посчитает, что причины истца чрезвычайно важные, и он не мог обратиться в суд раньше.

Установленный, всеобщий срок для подачи иска составляет три года, но в некоторых случаях закон имеет все основания для установления специальных исковых сроков.

Срок оспаривания сделки с недвижимостью – один год, а срок ничтожного заключения — три года, но в любом случае этот период не должен превышать десяти лет.

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)

+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Самое интересное то, что течение срока оспаривания сделки с недвижимостью, начинается тогда, когда гражданин понял, что его права были нарушены, а не с момента несоблюдения прав.

Исключением из правила, может стать, ничтожное соглашение с недвижимостью, потому что в таком случае период исковой давности приступает к исполнению сразу, во время заключения самой сделки.

Приостановка срока оспаривания сделки с недвижимостью происходит, когда ответчик признает свою вину и согласен совершить требуемые от него действия, но в случае невыполнения длительность срока возобновляется.

Защита от недействительных сделок с недвижимостью.

Основной защитой от ужасных результатов заключения договора является знание законов, юридическая поддержка. Так же защитой, служат условия, прописанные в договоре, поэтому чрезвычайно важно отнестись к составлению договора внимательно и ответственно.

Клишированные договоры в области недвижимости дают лишь начальное представление, но определенные мелочи и детали может увидеть только юрист.

Стоит напомнить: аннулирование сделки возможно только в том случае, если договор еще действенен. В том случае, если обязанности сторон выполнены, то договор считается не действующим.

 В этой статье вы узнали, про срок оспаривания сделки с недвижимостью. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Источник: https://www.cherlock.ru/articles/srok-osparivaniya-sdelki-s-nedvijimostu

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости: судебная практика

В последние годы одной из самых распространенных сделок в стране стала сделка, связанная с куплей и продажей недвижимости.

Многие граждане стремятся продать принадлежащую им недвижимость в силу различных причин.

Одни не могут содержать ее из-за высокой стоимости коммунальных услуг, другие хотят выручить за нее денежные средства для обеспечения своей жизнедеятельности.

По своей сути «сделка купли-продажи» есть передача права собственности одним человеком другому на недвижимое имущество за определенную денежную сумму. Ее смысл заключается в совершении определенных юридически значимых действий.

В ходе ее проведения заинтересованными лицами подписывается  договор купли-продажи.

В нем указываются условия сделки, порядок ее совершения, права и обязанности участников сделки, их ответственность.

Если покупатель даст за недвижимость установленную продавцом цену, то договор купли-продажи обязует его передать недвижимость покупателю. Он в свою очередь обязуется принять ее, уплатив денежные средства.

Во многих случаях встает непростой вопрос оспаривания договора уже совершенной сделки. Если судебным органом договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, то он не несет никаких юридических последствий с момента его подписания. Норма предусмотрена в указаниях статьи 167 ГК РФ, который регламентируют вопросы относительно сделок.

Договор относится к категории недействительного в ходе ее оспаривания либо из-за ничтожности сделки, о чем отмечено в указаниях статьи 166 ГК.

С точки зрения юриспруденции сделка может быть:

В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона предъявить весомые законные основания.

Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган. При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи.

Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено. Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной.

Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

Второй случай касается сделок, которые были совершены с явным нарушением нормативов правовых актов. Она не имела оснований для совершения, поэтому договор не должен быть заключен.

Обстоятельство предполагает бесспорность и однозначность недействительности сделки.

Например, в результате совершения сделки была продана недвижимость, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетнему лицу.

Действие считается как неправомерным, поэтому при выявлении такого рода факта сделка обретает ничтожность. Но придание законной силы ничтожности договора осуществляется в ходе судебной тяжбы по требованию законного представителя, не достигшего совершеннолетия лица.

Зачастую проведение мошеннических схем осуществляется в ходе мнимой сделки. Под ней подразумевается создание видимости сделки, которая не влечет за собой правовые последствия.

Например, недвижимость переоформляется на подставное лицо в силу различных факторов. Что касается притворной сделки, то она совершается в целях прикрытия другой сделки.

Например, продажа недвижимости осуществляется под видом процедуры дарения.

Основания оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Вопросы относительно признания договора купли-продажи недвижимости, заключенного между физическими лицами недействительной регулируются нормативами главы 9 Гражданского кодекса.

Сделку можно  оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления.

Основания для оспаривания заключенного договора по сделкам купли-продажи предусмотрены законодателем в вышеуказанном акте.

В их число входит совершение сделки:

• без требуемого в силу закона согласия, которое должен дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти сообразно статье 173.1 ГК. Например, квартира была реализована без получения разрешения от получателя ренты;
• не достигшим совершеннолетия лицом, о чем отмечено в нормативах статьи 175 ГК. Например, недвижимость была продана без разрешения родителей лицом, которому исполнилось 16 лет;
• законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства, о чем отмечено в статье 176 ГК;
• лицом, который был признан ограниченно дееспособным в соответствии с нормативами статьи 176. В обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;
• лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими, норма предусмотрена в указаниях статьи 177 ГК. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;
• под влиянием чужой воли сообразно нормативам статьи 178 ГК. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал  подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
• под влиянием принуждения, шантажа, запугивания либо собственник был вынужден продать недвижимость в результате формирования тяжелых жизненных обстоятельств. Такого рода сделка относится к категории «кабальной», о чем указано в статье 179 ГК. Например, умышленное использование покупателем своего преимущественного положения;
• одним из супругов без получения согласия на продажу недвижимости от второго супруга, если она является собственностью, совместно нажитой в официальном браке;
• одним из наследников, когда недвижимость была продана без получения согласия других наследников, обладающих с ним равными правами на наследственное имущество.

Как показывает судебная практика, от 5 до 15% заключенных сделок, связанных с продажей и покупкой недвижимости оспариваются в ходе судебного разбирательства. При этом большая часть совершенных сделок признается судебным органом недействительной либо ничтожной.

Сроки

Законодателем установлен разный срок давности по исковому заявлению относительно оспоримой и ничтожной сделки. Срок исковой давности по  оспоримой сделке равен одному году, для ничтожной сделки он составляет 3 года.

При возникновении необходимости предусмотрено последующее увеличение срока до 10 лет, о чем отмечено в статье 181 ГК.

В первом случае срок отсчитывается с момента времени, когда была получена ранее неизвестная заинтересованному лицу информация. В отдельных случаях его отсчет начинается со дня, с которого были прекращены различные действия, носящие насильственный либо угрожающий характер.

Мнимую либо притворную сделку можно оспорить в продолжение 3 лет. При этом отсчет срока ведется со времени обнаружения нарушений, допущенных в составлении условий договора купли-продажи либо выявления новых, неизвестных в момент его подписания обстоятельств.

Что можно предпринять до регистрации договора

Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора.

Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным.

Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой денежной суммы от приобретателя. Наилучшим вариантом является ее заверка в нотариальной конторе. Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов.

Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца. Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию.

Соответственно нормативам статьи 433 ГК он считается заключенным со времени, когда ФКП Росреестр сделана запись о государственной регистрации.

Нужно честь факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.

Сообразно указаниям статьи 8 ГК РФ право собственности на недвижимость, которая подлежит обязательной регистрации, возникает именно с момента ее осуществления. Если отчуждается недвижимость, то соответственно нормативам статьи 223 у ее приобретателя право собственности возникает вслед за осуществлением регистрации договора купли-продажи в ФКП Росреестр.

Он может приостановить осуществление регистрации либо прекратить ее, о чем отмечено в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она приостанавливается при формировании определенных оснований по инициативе правообладателя либо государственного регистратора сообразно указаниям статьи 20 вышеуказанного акта.

В число оснований для приостановления либо прекращения регистрации права собственности ФКП Росреестр входят:

• отдельные детали и нюансы, вызвавшие сомнения у регистрирующего органа относительно подлинности предъявленных документов и изложенных в них сведений. По указанным обстоятельствам регистрация приостанавливается на один месяц;
• подача заявления правообладателем, в котором выражается его просьба о приостановлении государственной регистрации с указанием веской причины. Как правило, регистрация может быть приостановлена на 3 месяца;
• заявление продавца о прекращении государственной регистрации права собственности, где приведена обоснованная причина такого рода действия. В сложившейся ситуации осуществление регистрации откладывается на один месяц;
• решение судебного органа, который в ходе рассмотрения дела устанавливает срок приостановления регистрации права собственности.

В любой ситуации участникам сделки купли-продажи возвращаются документы, которые были поданы для регистрации права собственности. При этом расторжение договора купли-продажи не требуется, потому что он теряет законную силу вследствие прекращения регистрации права собственности.

И в заключение нужно отметить, что на рынке недвижимости в последние годы совершается много неправомерных, мошеннических схем. Граждане должны соблюсти порядок осуществления сделки купли-продажи.

Они должны хорошо изучить условия подписываемого договора, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Оспаривание договора дарения: судебная практика Оспаривание договора дарения квартиры

Источник: http://ipopen.ru/osparivanie/osparivanie-sdelok/osparivanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-sudebnaja-praktika.html

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

19:32, 26 октября 2016 37   0   5897

Встречаются ситуации, когда уже после заключения договора купли-продажи одна из сторон считает, что условия сделки исполнены неверно.В результате этого договор подлежит расторжению.

Но как быть, если документ уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал полноправным собственником жилья, а продавец получил денежные средства? Как доказать недействительность сделки и восстановить справедливость?

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Единственным уполномоченным органом, который вправе оспаривать договоры купли-продажи недвижимости является суд.

С исковым заявлением, касающимся подобного вопроса, может обратиться как одна из сторон договора, так и третьи заинтересованные лица, представители региональных властей или прокуратура. В свое время ГК РФ (ст.

173-179) определяет возможность граждан расторгнуть зарегистрированные отношения и признать сделку недействительной в следующих случаях:

• если она была проведена без наличия согласия заинтересованных лиц или органов власти;
• если она совершалась от имени несовершеннолетнего гражданина без согласия родителей или опекунов;
• если ее участником являлось лицо, признанное в законном порядке недееспособным;
• если ее участником являлось лицо, находившееся на момент совершения в неадекватном состоянии (в алкогольном или наркотическом опьянении и т. п.);
• если в процессе ее проведения один из участников был введен в заблуждение (специальная ошибка в договоре и т. п.);
• если ее конечный результат получен под влиянием угроз, обмана, насилия или стал причиной тяжелого положения (кабальные сделки).

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы доказать любое из оснований недействительности зарегистрированного договора купли-продажи, необходимо предъявить в судебные инстанции серьезную доказательную базу. Ей могут выступать:

• официальные документы;
• свидетельские показания;
• фотоснимки;
• видео и аудиозаписи;
• заключения независимых экспертов.

Каждая причина расторжения договорных отношений по причине их незаконности должна подкрепляться соответствующим пунктом нормативного акта.

Обращение в суд

Когда гражданин или уполномоченный орган понимает, что существует основание для оспаривания сделки купли-продажи недвижимости, то он должен обратиться в региональный суд по месту нахождения с соответствующим исковым заявлением.

Если же предполагается, что в сделке замешены мошенники, то параллельно с иском, необходимо подать заявление в полицию.

Суд — единственная инстанция, имеющая законное право признавать недействительность правовых операций с последующим внесением изменений в Росреестр.

Необходимые документы

При обращении в суд заявитель должен подкрепить к иску ряд разносторонних документов:

• копию паспорта;
• платежный документ, с отметкой об оплате госпошлины;
• документы, фиксирующие проведение сделки: договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности;
• иные правоустанавливающие документы (договор дарения и т. п.) в зависимости от основания подачи иска;
• документы, отражающие недействительность проведенной процедуры.

Образец искового заявления

Исковое заявление, подаваемое для рассмотрения дела недействительности гражданской сделки по покупке или реализации недвижимости, должно отражать следующие сведения:

• технические и адресные данные на оспариваемый объект недвижимости;
• одно или несколько оснований, по которым должна быть отменена государственная регистрация сделки со ссылками на статьи закона;
• перечень лиц, которые являлись свидетелями совершения сделки, а также готовых в суде подтвердить основания ее недействительности;
• просьба о признании правовой процедуры недействительной;
• требования к удовлетворению иска, в большинстве случаев просят восстановить все в исходное положение;
• список прилагаемых документов.

При желании в иск можно добавить условие о возмещении судебных издержек и оплате морального вреда.

Ниже представлен образец искового заявления:

Скачать образец искового заявления

Срок исковой давности

При определении срока исковой давности важно правильно различать обстоятельства сделки, по которым она может быть признана:

1. Оспоримой, совершению которой предшествовало несоблюдение каких-либо условий.
2. Ничтожной, которая совершена с нарушениями закона.

В первом случае, срок исковой давности установлен законом в размере одного календарного года. Во втором – договор может быть признан ничтожным в течение трех лет с даты его заключения.

Кроме того, лица, не являющиеся участниками договорных отношений, могут обратиться с иском об их расторжении в течение трех лет с момента, как узнали о недействительности сделки. Также в исключительных случаях, при предъявлении веских доказательств, суд может продлить срок исковой давности, но не более чем на 10 лет.

Судебная практика

В современной судебной практике дела, касающейся недействительности сделок купли-продажи являются довольно редкими, хотя 10-15 лет назад такие иски были распространены. Объясняется это тем, что:

1. Росреестр ведет контроль сделок с участием несовершеннолетних собственников, тем самым защищая их права, поэтому не будет проводить регистрацию без наличия разрешения органов опеки.
2. Современный риэлтерский рынок характеризуется высокой прозрачностью, а потому большинство его участников – крупные компании.
3. С введением в практику определения добросовестного приобретателя, покупатели получили высокую степень защищенности в правовых сделках с недвижимостью, если их регистрируют в Росреестре и в договоре указана реальная продажная цена.

Тем не менее оспоримые сделки не полностью исчезли из судебных разбирательств. Наиболее частыми причинами признания недействительности договорных отношений по поводу купли-продажи квартиры в современных судебных инстанциях становятся:

• появление родственников после итогов договора ренты;
• появление законных наследников, о которых продавец не знал или умышленно скрывал;
• нарушение прав несовершеннолетних граждан при приватизации до 1994 года;
• заключение договорных отношений с лицом, находящимся на психоневрологическом или наркологическом учете, при условии того, что на тот момент освидетельствования не проводилось.

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Иванов подает в суд иск о признании сделки продажи квартиры его братом недействительной. В качестве основания Иванов приводит аргумент того, что 10 лет назад эта квартира принадлежала их отцу. Год назад отец умер и не оставил завещания.

В связи с тем, что он длительное время проживал в другом городе и не общался с отцом, о его кончине он не знал, а брат его не оповестил. По истечении 6 месяцев после смерти отца брат вступил в наследство, не упомянув о втором законном наследнике, а еще через три месяца квартиру продал.

Районный суд в отношении искового заявления гражданина Иванова вынес положительное решение так как:

1. Согласно статье 63 ГК РФ, оба брата являются наследниками первой очереди, а потому имеют равные права на вступление в наследство.
2. В связи с тем, что гражданин Иванов доказал свою неоповещённость о смерти наследодателя, в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка попадает в разряд ничтожных.

При оспаривании сделок купли-продажи важно помнить о таком понятии, как двухсторонняя реституция.

Реституция означает обязанность обоих сторон договора, после признания его судом недействительным, вернуть все в исходное положение.

Иными словами, покупатель должен вернуть недвижимость продавцу, а продавец обязан вернуть покупателю оплаченные им средства. Важным моментом является то, что деньги возвращаются в размере стоимости, указанной в договоре.

Источник: http://lawestate.ru/kvartira/kuplja-prodazha/osparivanie-dogovora.html

Оспаривание сделок с недвижимостью

   Гражданский кодекс делит все недействительные сделки с имуществом на ничтожные и оспоримые. Ничтожная сделка не влечет за собой никаких правовых последствий и недействительна с момента её совершения. Оспоримая сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Сделку с недвижимостью можно признать оспоримой по следующим основаниям:

1. Совершение сделки с недвижимостью с лицом, ограниченным в дееспособности;
2. Совершение сделки с недвижимостью с несовершеннолетним без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства;
3. Совершение сделки с недвижимостью под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон, при стечении тяжелых обстоятельств;
4. Совершение сделки с недвижимостью юридическим лицом, которая противоречит целям его деятельности, а также в том случае, когда юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности;
5. Совершение сделки с недвижимостью представителем юридического лица без необходимых на то полномочий.

с недвижимостью недействительной (ст. 167 Гражданского кодекса РФ):

• Полностью ликвидируются имущественные последствия такой сделки;
• Обе стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке;
• Если невозможно вернуть имущество в натуре, возврат осуществляется материальной компенсацией денежной суммы, равной стоимости недвижимости;
• Если одна из сторон имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры конфискации. То есть, обратно все по заключенной сделке получит только его партнер. Если же обе стороны при заключении сделки купли-продажи недвижимости действовали, умышленно нарушая закон, то все полученное конфискуется в пользу государства;
• В некоторых случаях закон предусматривает имущественную ответственность недобросовестной стороны в виде возмещения убытков потерпевшему.

   Наши адвокаты готовы облегчить Вам задачу по признанию сделки с недвижимостью недействительной. Обладая большим опытом и обширной судебной практикой, они помогут человеку, попавшему в беду, отстоять свое, возможно единственное, жилье и наказать виновную сторону за незаконные действия. Адвокаты не только помогут составить качественное и аргументированное исковое заявление, но и соберут полный пакет документов и доказательств для суда, а также представят интересы доверителя в процессе.

по оспариванию сделок с недвижимостью:

1. Решение суда о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной вследствие мошеннических действий со стороны Покупателя;
2. Решение суда о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной в связи с введением Продавца в заблуждение относительно цены квартиры;
3. Решение суда о признании договора мены квартир недействительным в связи с неравнозначностью обмениваемых объектов недвижимости;
4. Решение суда о признании договора дарения недвижимости недействительным в связи с признанием его притворной сделкой;
5. Решение суда о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным в связи с ограничением в дееспособности Продавца;
6. Решение суда о признании договора мены квартир недействительным в связи с введением в заблуждение одной из сторон относительно качества передаваемого объекта недвижимости;
7. Решение суда о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной в связи с заключением договора представителем юридического лица, не имеющим на то необходимых полномочий.

Для подачи иска в суд необходимы следующие документы:

• Исковое заявление;
• Копия искового заявления (по количеству сторон);
• Договор, подтверждающий проведение сделки с недвижимостью;
• Документы, подтверждающие факт незаконности проведенной сделки;
• Доверенность на адвоката;
• Квитанция об оплате госпошлины;
• Другие документы, которые могут иметь отношение к делу.

права пользования жилым помещением входит

1. Первичная устная консультация профессионального адвоката по жилищным спорам (возможно по телефону или скайпу);
2. Изучение всех имеющихся документов и их тщательный правовой анализ;
3. Обзор судебной практики по имеющейся ситуации;
4. Определение незаконности действий одной из сторон по отношению к другой стороне;
5. Определение целесообразности обращения в суд по конкретной сделке;
6. Правовое заключение адвоката по имеющейся ситуации (устное или письменное);
7. Помощь в сборе недостающих документов, других доказательств;
8. Осуществление взаимодействия со второй стороной договора в целях досудебного урегулирования конфликта, ведение телефонных переговоров, переписки;
9. Осуществление взаимодействия с компетентными органами в случае усмотрения в действиях стороны договора уголовного преступления;
10. Формирование правовой позиции для успешного судебного рассмотрения дела;
11. Составление и подача в суд мотивированного искового заявления с изложением всех правовых аспектов позиции заявителя;
12. Составление и подача в суд других необходимых процессуальных документов (ходатайств, запросов, заявлений, отводов и пр.);
13.  Участие в судебном процессе в интересах доверителя для донесения суду эффективной и аргументированной правовой позиции, с целью вынесения наиболее объективного решения суда;
14. Обжалование решения суда в апелляционной, кассационной, надзорной инстанции (при необходимости).

• Позвоните нам +7 (925) 016-00-37или

  оставьте заявку

• Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
• У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
• Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
• Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем

Источник: https://advokatmoskva.info/departament-grazhdanskogo-prava/uslugi-advokata-pri-sporakh-o-nedvizhimosti/osparivanie-sdelok-s-nedvizhimostyu