Порядок оформления сделки купли продажи недвижимости
Пошаговый план оформления купли-продажи квартиры самостоятельно
Сегодня на Habrealty.ru:
как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно: разберем пошаговый алгоритм, документы, сроки, советы по правильному оформлению.
Делаете вы это с риэлтором или без — вам надо знать, что делают в процессе оформления купли-продажи квартиры, чтобы чувствовать себя увереннее и спокойнее.
Итак, приступим!
Какова ваша роль на сделке, никак не повлияет на ход ее оформления, разница будет только в том, что вы либо продаете, либо покупаете квартиру и в пакете документов на сделку.
Их основной перечень я приведу ниже. Затем упомяну о порядке расчета между продавцом и покупателем и сроках регистрации сделки купли продажи квартиры.
Покупателю следует учесть, что сроки подготовки к сделке могут затянуться, в зависимости от той ситуации, в которой будет находится Продавец — продает ли он квартиру или покупает взамен проданной другую — это т.н. «чистая» продажа или «обмен».
Подробнее о нюансах «чистой» продажи и «обмена» здесь
Подготовка к оформлению сделки купли-продажи квартиры самостоятельно
Вам надо понимать, что оформление происходит в последнюю очередь, т.е. после того как вы провели ряд мероприятий.
Покупатель
- у вас есть первоначальный взнос
- вы получили одобрение банка и вам установили сроки поиска квартиры
- вы нашли замечательную квартиру, подходящую вам по всем параметрам
- вы проверили юридическую чистоту квартиры и документы собственников (минимум проверили выписку из ЕГРП)
- банк одобрил найденную вами квартиру и подготовил документы к сделке (кредитный договор, закладную и проч)
Если вы «еще в пути», то вам пригодятся следующие статьи:
Продавец
- вашу квартиру одобрил банк покупателя
- ваш супруг дал нотариальное согласие на продажу квартиры, либо сам присутствует на сделке
- если ваши дети владеют долей в квартире, то вы уже получили разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры
- необходимые документы готовы к сделке (справка на продажу, кадастровый паспорт, паспорта)
Подготовится к оформлению купли-продажи помогут:
На этапе подготовки к оформлению купли-продажи квартиры одна из сторон готовит договор купли-продажи квартиры.
Чтобы не ошибиться лишний раз, можно заказать эту услугу у юриста, агентства недвижимости и иногда в Росреестре (узнавать надо заранее).
Документы, чтобы оформить куплю продажу квартиры
Продавцу
- паспорт или паспорта продавцов, если их несколько. Если собственник продает не сам, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, то его свидетельство о рождении;
- если собственник заключает сделку купли продажи квартиры в Хабаровске через доверенное лицо, то понадобится оригинал плюс копия доверенности;
- оригинал и копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, а также не забудьте документ-основание приобретения этой собственности. О документах-основаниях мы говорили в прошлой статье;для оформления сделки купли продажи квартиры, вам понадобится договор купли продажи квартиры, с указанием паспортных данных покупателя и продавца, а так же порядок расчета и приема квартиры. Как правильно составить договор купли-продажи квартиры, вы узнаете в этой статье;
- в пакет документов при подготовке к сделке купли продажи квартиры должна входить копия поквартирной карточки, которая содержит информацию о людях, которые имеют право пользования квартирой, которую можно получить в домоуправлении (не нужна для Росреестра);если квартира нынешнего собственника находится в собственности еще и несовершеннолетнего ребенка, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, плюс копия этого разрешения;
- в случае, если продаваемая квартира находится у продавцов-супругов в совместной собственности, а продает квартиру один из них, то понадобится согласие супруга на продажу квартиры, которое в обязательном прядке заверяется нотариусом, а также свидетельство о браке плюс копии обоих документов иначе будет невозможно провести регистрацию права собственности на покупателя(-лей);
- если собственник продает долю в квартире или комнаты в «коммуналке», то он должен предоставить в юстицию документы на регистрацию права собственности, подтверждающие то, что он известил остальных собственников, имеющих доли в квартире или «коммуналке» о том, что намерен продать свою долю, указав в сообщении цену. Или должен иметь на руках отказ остальных собственников долей в квартире или «коммуналке», заверенный нотариально или в регистрирующем органе.
Какие документы должны быть у покупателя квартиры до и после покупки жилья
Покупателю
- паспорт
- документы по кредиту (договор, закладная)
- согласие супруга на покупку
- чек, в котором указана оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности от бывшего собственника к покупателю плюс копия чека
- выписка из ЕГРП
Что такое выписка из ЕГРП, как ее получить и нюансы информации, содержащиеся в ней, узнайте здесь
Как оформить куплю-продажу квартиры: этапы
Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.
1 Этап
Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.
При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.
2 Этап
Росреестр, где вы подписываете договор купли-продажи. Сейчас договор купли-продажи можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.
Согласно ст. 558 ГК РФ регистрировать договор купли-продажи в Росреестре не надо, а значит он действует с момента его подписания
Госпошлину за переход права оплачивает Покупатель, здесь же в отделении Росреестра (или МФЦ). Берется талончик на электронную очередь (или подходите в назначенное время — это тот вариант, когда оформляете куплю-продажу квартиру в МФЦ).
Узнайте, что оплачивает покупатель квартиры (оценка квартиры, кто оплачивает)
В окне регистратора Покупатель и Продавец подает каждый свои документы, которые вносят в расписки и выдаются по результату приемки документов на регистрацию.
В полученных расписках от регистратора для Продавца и Покупателя указаны сроки, в которые необходимо получить документы: Покупателю — Свидетельство и договор купли-продажи, Продавцу — договор купли-продажи.
О нюансах оплаты госпошлины за переход права собственности
3 Этап
В указанный в расписке срок (обычно, через 5 рабочих дней) Покупатель и Продавец получают в отделении Росреестра (МФЦ) каждый свои документы и следуют в банк для полного расчета.
Продавец получает от банка оставшуюся сумму за квартиру и пишет расписку на полную сумму и отдает Покупателю.
Расписка на первоначальный взнос — уничтожается.
Банковский сотрудник, посещает отделение росреестра для наложения обременения на квартиру Покупателя до момента выплаты полной стоимости взятого для покупки квартиры кредита.
4 Этап
Приемка квартиры и передача ключей. Сроки передачи ключей и приемка квартиры, обычно указываются в договоре купли-продажи.
Вообще договор купли-продажи интересный документ. Подробнее о его составлении
Советы участникам сделки
Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)
Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации квартиры, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.
Старайтесь оформить сделку купли-продажи квартиры в кратчайшие сроки.
Собственнику, который осуществляет продажу квартиры, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности на квартиру с реальными данными паспорта.
В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.
Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.
Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.
Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.
Не забывайте, что порядок расчета при купле продаже квартиры (полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в договоре купли-продажи квартиры.
Сроки оформления купли-продажи квартиры
Сроки регистрации сделки купли продажи квартиры зависят от того какой вид расчета денежными средствами вы выберете:
- если вы оформляете куплю продажу квартиры посредством наличных денег и рассчитываетесь в день сделки, то регистрация займет 10 дней;
- если расчет происходит ипотечными деньгами, регистрация права собственности на нового собственника займет 5 дней, а полный расчет продавец получит после получение банком подтверждения о том, что квартира находится под обременением этого банка.
Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/podgotovka-k-sdelke-kupli-prodazhi-sdelka.html
Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости?
Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы.
Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.
статьи:
Основные правила сделки купли-продажи недвижимости
Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:
- Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
- Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
- Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
- Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
- Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
- Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.
Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.
Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.
Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.
Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:
Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на него.
Это могут быть:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
- Договор купли-продажи.
- Вступление в наследство по закону или завещанию.
- Договор дарения.
Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.
Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.
Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания, а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).
Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.
У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.
Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности.
Если доверитель — пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно — доверенность теряет силу.
Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.
Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.
Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.
Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.
Подготовка необходимых документов
Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:
Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.
К ним относятся:
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
- Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
- Технический паспорт.
- Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
- Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
- Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
- Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.
Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.
Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?
Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.
Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:
— Первый этап – поиск объекта
Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.
Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе
Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).
— Второй этап – подготовка договора купли-продажи
После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.
В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).
— Третий этап – передача денег
Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.
По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.
— Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости
После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.
Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.
— Пятый этап – освобождение квартиры
Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.
До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние квартиры отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Остались вопросы? Просто позвоните нам:
Источник: https://pravo812.ru/useful/527-kak-samostoyatelno-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html