Имеет ли право ЖЭК или иная инстанция разглашать информацию о конкретном жильце квартиры?
Реформа ЖКХ
Вопрос: В инструкции для консьержа, написанной председателем ТСЖ, имеются указания записывать паспортные данные всех приходящих в гости к жильцам дома лиц, фиксировать время их прихода и ухода, досматривать крупногабаритные сумки.
Законно ли данное требование? Несет ли консьерж: ответственность за разглашение подробностей моей личной жизни (период нахождения в квартире, круг общения, отношения в семье и т. д.
) посторонним лицам?
Ответ: Жилой дом не является режимным объектом, а консьерж — должностным лицом, уполномоченным проводить личный досмотр граждан (проверка ручной клади также относится к категории личного досмотра) и проверку документов. Запись же паспортных данных со слов посетителей не имеет никакого практического смысла.
Таким образом, реальная забота о безопасности подменяется имитацией бурной деятельности, к тому же противозаконной. Правильные действия консьержа будут следующими: при приходе гостей связаться по домофону с жильцом квартиры и сообщить о визите, при согласии жильца пропустить посетителя.
Если есть обстоятельства, смущающие консьержа (например, посетитель в нетрезвом виде, большая компания гостей, не внушающий доверия внешний вид и т. п.), — будет уместно попросить жильца спуститься вниз, встретить и проводить до квартиры приглашенных лиц.
При нарушении посетителями общественного порядка или при достаточных основаниях предположить, что в сумках пришедших граждан могут быть опасные предметы, консьерж должен нажать кнопку тревожной сигнализации и дождаться прибытия сотрудников милиции, которые на законных основаниях, в соответствии с Законом РФ «О милиции», КОАП РФ документируют совершенное правонарушение, произведут личный досмотр подозрительных лиц. Что касается разглашения консьержем (как и другими лицами) сведений о личной жизни граждан, то мера ответственности зависит от цели, с которой он это сделал, и от наступивших в результате последствий. Например, если информация была передана преступникам и, получив сведения о Вашем уровне благосостояния, времени прихода домой, они совершили квартирную кражу, угон автомашины или разбойное нападение на Вас, то виновное лицо будет признано соучастником преступления и привлечено к уголовной ответственности. Уголовно наказуемо и разглашение тайны усыновления. В случае не предусмотренных УК и КОАП РФ последствий — конфликтов в семье, проблем на работе — теоретически можно обратиться с исковым заявлением в суд, оценив причиненный моральный ущерб, но шансы на благоприятное разрешение дела невелики. В этом случае лучше настаивать на увольнении консьержа в связи с нарушением должностной инструкции (при ее составлении необходимо оговорить, кому и в каком объеме консьерж может предоставлять ту или иную информацию).
Учитывая, что конфликты между жильцами и посетителями дома с консьержами и охранниками происходят нередко, желательно, чтобы должностную инструкцию изначально составлял юрист, с учетом конкретных условий Вашего ТСЖ, после чего инструкция должна быть утверждена решением общего собрания.
Вопрос: Договорился с лицензированной фирмой о предоставлении мне выделенной интернет-линии. Председатель ТСЖ запрети! сотрудникам фирмы проложить кабель, ссылаясь на то, что им заключен договор с другим провайдером на обслуживание нашего дома. Вместе с тем, их условия обслуживания меня удовлетворяют в меньшей степени.
Что можно сделать в данной ситуации?
Ответ: Все зависит от причин, по которым Вам было отказано в разрешении на прокладку кабеля.
Если данная процедура невозможна по техническим причинам или может привести к повреждению имущества, находящегося в общедолевой собственности (например, в полости для коммуникационных кабелей свободное место отсутствует и требуются работы по вскрытию облицовки стен и внутриэтажных перекрытий), то запрет обоснован.
Если объективных причин нет, то цель председателя очевидна. В этом случае Вам следует поставить на общем собрании вопрос о доверии председателю, разъяснив жильцам, что его поступок создает прецедент, касающийся не только пользователей Интернета.
Сегодня Вам отказали в праве на выбор провайдера, завтра потребуют производить замену дверей и оконных блоков только в определенной фирме, послезавтра разрешат парковку во дворе автомашин, застрахованных в конкретной страховой компании. Должность председателя ТСЖ не должна служить источником незаконного обогащения и получения «откатов» от коммерческих структур.
Вопрос: В нашем ТСЖ встал вопрос о благоустройстве придомовой территории в границах выделенного земельного участка. Площадь двора позволяет разместить автостоянку, детскую площадку, место для выгула собак.
Вместе с тем, многие жильцы, не заинтересованные в создании данных объектов, отказываются сдавать деньги на благоустройство, мотивируя это тем, что в тех или иных объектах они не нуждаются и пользоваться ими никогда не будут.
Как лучше поступить в данной ситуации, можно ли ограничить право использования отдельных объектов лицами, не сдавшими деньги на их благоустройство?
Ответ: Если площадь и архитектура двора позволяют создать отдельные огороженные зоны целевого использования и ключи будут у пользователей, сдавших целевые взносы, то решение проблемы возможно.
Следует учитывать, что в этом случае вместо общей графы «Обслуживание придомовой территории» в ежемесячных квитанциях об оплате услуг следует сделать отдельные разделы: «Территория общего пользования», «Автостоянка», «Детский городок», «Площадка выгула» и т. д. и включать данные платежи только в квитанции пользователей соответствующих объектов.
Естественно, данное решение должно быть принято на общем собрании собственников. Скорее всего, оно будет одобрено большинством — ведь расходы по содержанию придомовой территории сократятся у лиц, не пользующихся объектами инфраструктуры, а остальные будут знать, на что потрачены их деньги.
Если оградить объекты не удастся, то председателю ТСЖ придется применить дипломатические способности и найти сбалансированный вариант благоустройства, удовлетворяющий большинство. Окончательное решение вопроса о том, с кого получать разовые целевые взносы на оборудование, остается за общим собранием, а плата за использование придомовой территории распределится равномерно.
Вопрос: В доме есть проходной двор, имеющий выходы на две параллельно расположенные улицы. По решению ТСЖ на арках дома, ведущих во двор, были оборудованы ворота с замками и домофонами, так как жильцам мешал посторонний транспорт, осуществлявший сквозной проезд “через двор.
Жильцы соседних домов, также ранее пользовавшиеся нашим двором для сокращения пути, пишут жалобы в различные инстанции, требуя снова открыть свободный проход и проезд.
Кто прав в данной ситуации?
Ответ: Вслучае, когда весь земельный участок, который блокируется в результате перекрытия ворот, оформлен в общедолевую собственность, закрытие двора для посторонних на основании решения общего собрания законно — если бы данный проходной двор имел статус переулка или проезда общего пользования, то ТСЖ не смогло бы оформить его в собственность. Вместе с тем, на воротах следует укрепить табличку с информацией о том, где можно получить ключ от ворот на случай необходимости въезда во двор транспорта аварийных служб, скорой помощи и т. д.
Вопрос: Так как я не живу в принадлежащей мне квартире, хочу выдать доверенность на право представительства моих интересов в ТСЖ лицу, постоянно там проживающему, но зарегистрированному по другому адресу.
Должна ли данная доверенность обязательно заверяться нотариусом? Имеются ли ограничения полномочий, которые я могу передать по доверенности?
Ответ: Допустима как нотариальная доверенность, так и доверенность в простой письменной форме, составленная в соответствии с требованиями пп. 4 и 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ.
Доверитель может делегировать права представления в ТСЖ как в полном объеме, так и оговорить перечень полномочий (например, на ание).
Несмотря на то, что заверение доверенности, составленной в простой письменной форме, по закону не требуется, могу посоветовать собственнику квартиры лично представить председателю ТСЖ человека, на имя которого выдана доверенность, и попросить заверить доверенность печатью ТСЖ.
Это делается на случай конфликтов, если кто-то захочет оспорить результаты ания в суде, ссылаясь на «неправомочность» выданной доверенности. В этом случае собственнику придется лично прибыть в суд по повестке (возможно, и неоднократно) для дачи показаний и подтверждения факта выдачи доверенности. Согласитесь, это требует гораздо больше времени и нервов, чем разовый поход в правление ТСЖ.
Вопрос: Внескольких домах, имеющих общий внутренний двор, но относящихся к разным улицам в пределах одного квартала, созданы ТСЖ.
Молено ли объединиться в общее товарищество для упрощения делопроизводства, сокращения расходов на управление и более эффективного использования придомовой территории?
Ответ: Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
При определенных условиях ТСЖ может быть создано и при объединении нескольких многоквартирных домов. В вашем случае целесообразнее создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ), чем создавать новое ТСЖ через ликвидацию уже созданных.
Кроме того, в случае создания одного ТСЖ для управления несколькими домами должны быть соблюдены положения п. 2 ст.
136 ЖК РФ, в соответствии с которым товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, сземельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Создание ТСЖ для управления многоквартирными домами, удаленными друг от друга, расположенными не на общем или соседних земельных участках, противоречит действующему законодательству. Дома в управление таким ТСЖ переданы быть не могут.
Источник: http://reforma.webservis.ru/14a.html
Является ли нарушением непредоставление собственникам помещений в МКД информации, не предусмотренной Стандартом?
На этот важный для очень многих жильцов многоэтажек вопрос ответил Верховный суд, когда занялся иском обеспокоенного гражданина. Этот человек отправился в суд с жалобой на крышу своего дома.
Сегодня в наших городах, особенно больших, трудно найти свободную крышу. Если раньше единственными ее обитателями были разве что голуби да кошки, то теперь их уверенно сменили огромные рекламные щиты, непонятные антенны и прочие интересные сооружения.
Большинство граждан, которые живут в таких “достроенных” домах, знают, что если они собственники, то им принадлежат кроме личных квадратных метров еще и так называемая общая территория.
Это подъезды, подвалы и, конечно, – крыша дома. Все это дополнительное добро называется в законе общедомовой долевой собственностью жильцов.
То есть все это имущество принадлежит жильцам-собственникам в равных долях, хотя эти доли и не выделены.
Чтобы занять “общинные” квадратные метры, нужно заручиться согласием всех остальных собственников. Во всяком случае, так говорит закон. Но вариантов обойти закон – великое множество, поэтому мнение Верховного суда по конкретному делу может оказаться крайне полезным для всех, кто живет в многоквартирном доме с “украшением” на крыше.
Итак гражданин обратился в районный суд с иском к некой фирме. Человека не устраивало гигантское оборудование, сооруженное на крыше его дома фирмой, которая была собственником помещения в его же доме.
Коммерсант, хозяин фирмы, установил на крыше, как записано в документах суда, “телекоммуникационное оборудование антенно-мачтовых устройств станции связи”. Построено все было, как сказано в тех же документах, – не для личного использования, а в коммерческих целях.
Собственники квартир, увидев, что выросло у них над головой, собрали общее собрание жильцов и единогласно проали – убрать станцию с крыши.
Один из них даже взял на себя труд снести, как записано в иске, “антенно-приемо-передающего оборудование связи, антенно-мачтового устройство с оттяжками и металлоконструкции”. Но перед сносом все же решил сходить в суд, подкрепить решение собрания судебным вердиктом.
Все огромное сооружение возвышалось на крыше, кровле подъезда и даже на машинном отделении лифта дома. Районный суд с иском мужчины согласился целиком и полностью. Но праздновать победу было рано. Бизнесмен опротестовал неудобный для себя вердикт. Вторая – апелляционная инстанция решение в пользу жильца отменила и встала на сторону фирмы. Вот тогда жилец дошел до Верховного суда.
Судебная колегия по гражданским делам Верховного суда, пересмотрев дело, заявила: районный суд разобрал иск законно, а вот апелляция приняла неправильное решение. Верховный суд так обосновал свой вывод.
Районный суд, вынося решение, опирался на Гражданский кодекс (статья 246) и Жилищный кодекс (статья 36). В них говорится, что коммерсант, собираясь устанавливать на крыше оборудование, обязан был на это получить согласие собственников квартир в доме, в том числе и истца.
Но, как установил районный суд, такого согласия получено не было, что подтверждается протоколом общего собрания жильцов. Кстати, этот протокол ответчик получил сразу после собрания, но не обжаловал его в законном порядке. Точнее выразиться, вообще на него не отреагировал.
А еще районный суд сказал, что разрешение на строительство спорного объекта на крыше было утверждено органами местного самоуправления. Но в этом разрешении были условия, при котором оно действительно.
Так в разрешении сказано, что начать работы можно лишь при получении согласия собственников квартир, а еще нужно было получить положительное заключение на объект от органов санэпиднадзора.
Такое согласование коммерсант даже получать не стал.
Вывод районного суда: раз не соблюдены права так называемых третьих лиц, собственников квартир в доме, спутниковую станцию и телекоммуникационное оборудование на крыше надо снести.
А вот что сказала вторая апелляционная инстанция, отменяя решение районного суда по жалобе коммерсанта.
Да, у истца есть права в общей собственности, но такие же права есть и у коммерсанта, ведь у него имеется помещение в собственности в этом же доме.
Значит, истец и ответчик имеют равные права владеть, пользоваться и распоряжаться крышей. По мнению второй судебной инстанции, коммерсант использовал оборудование “для собственных нужд”, на что имел право.
Верховный суд подчеркнул: по 247 статье Гражданского кодекса владение и пользование общим имуществом в таких домах возможно только по согласованию всех участников, а если согласия нет, то надо идти в суд. Согласия, и это подчеркнуто всеми судами, достигнуть бизнесмену с жильцами не удалось.
Отмел Верховный суд и аргумент ответчика, что раз ему принадлежит большое помещение, то есть у него большая доля собственности, чем у соседей, значит он мог пользоваться общественным имуществом по своему усмотрению.
Главный суд страны специально подчеркнул в решении: законом установлен специальный порядок для осуществления сособственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли.
А буквально на днях незаконный монтаж рекламной конструкции на крыше дома едва не привел к обрушению кровли в одном из домов в центре Москвы. Оказалось, что, не получив никакого разрешения от городских властей и жильцов, рабочие начали монтировать в здание тяжелые железные конструкции, очевидно, предназначенные для установки большого рекламного щита.
Строители пробили крышу насквозь, квартиры на последних этажах девятиэтажки начало заливать. Проверка показала, что бетон на крыше покрылся трещинами, а бетонные балки прогнулись под весом железных конструкций. Мосжилинспекция предписала демонтировать “нелегальные” конструкции, а управе района поручено взять демонтаж на особый контроль. Жильцы собрались в суд.
Кстати
Суд обязан установить факт соблюдения градостроительных или строительных норм.
Несоблюдение, даже незначительное, может быть основанием для удовлетворения исков, если нарушается право собственности истца. Кстати, ответчик заявлял в своих возражениях, что антенно-мачтовое сооружение не является строительным объектом, поэтому к нему нельзя применять нормы Градостроительного кодекса.
Да, согласился с таким утверждением высший суд, но это совсем не значит, что не надо соблюдать санитарно-эпидемиологические правила.
А как у них
Тегеранские крыши можно увидеть еще из иллюминатора приземляющегося лайнера. И сразу заставляют призадуматься: а почему они такие плоские? Да потому, что так строили до войны. Многие дома еще той, довоенной постройки, дожили и до наших дней. Только жильцы в них другие.
А традиции – прежние. Торжественные события отмечаются именно на крыше. Особенно любили и любят отмечать на крышах свадьбы. Жених и невеста вместе с родными покрывают крышу мягкими персидскими коврами.
Устанавливают столики с яствами – сейчас никакого алкоголя и просторная площадка для множества гостей готова. Иногда туда, наверх, приглашают даже оркестр. Для нас, иностранцев, не совсем привычно.
А иранцам – очень даже нравится.
Именно так, на крыше с сотней гостей и с двумя оркестрами, рассказывал мне покойный ныне Герой Советского Союза Геворк Вартанян, происходило его бракосочетание с Гоар. Брак, заключенный поближе к небесам, оказался счастливым и продлился 66 лет.
Немало крыш, приспособленных под теннисные корты, бассейны, мини-стадионы и даже целые сады видел я во Франции и в США. Правда, в домах с такими огромными крышами, живут в основном богатые или очень богатые.
Например, на крыше одного из старинных зданий, окружающей парижскую Эспланаду Инвалидов, настоящий цветущий сад, да еще со статуями. Мне объяснили: сад высадил месье Бельмондо – скульптор и отец знаменитого актера Жан-Поля.
Что ж, садам цвести, пусть и на крыше.
Источник: http://www.gkh-volga.ru/likbez/yavlyaetsya-li-nepredostavlenie-sobstvennikam-pomeshchenii-v-mkd-informatsii-ne-predusmotrenn?page=2
Жэк ушел, да здравствует управляющий!
В ноябре 2017 года Верховная Рада под давлением международных доноров приняла закон, кардинально меняющий ситуацию в сфере украинского ЖКХ.
Закон “Про жилищно-коммунальные услуги” вступил в силу 10 декабря 2017 года, однако большая часть норм вступит в действие через полгода — 10 июня 2018 года, а отдельные нормы — с 1 января 2019 года.
Причин задержки две.
С одной стороны, система управления жилищно-коммунальным хозяйством меняется настолько кардинально, что для полноценного действия закона необходимо разработать и принять существенное количество подзаконных актов.
С другой стороны, у закона есть немало противников, которые получили еще полгода для подготовки ответных действий.
Кстати, летом 2018 года мы еще можем услышать от представителей Кабмина жалобы на нехватку времени для подготовки подзаконных актов и увидеть попытки на некоторое время отложить введение закона в действие.
Ключевые нормы
В чем состоит главное законодательное изменение? В системе взаимоотношений потребитель — поставщик жилищно-коммунальных услуг появилось новое звено — управляющий. Нечто подобное было и ранее, и называлось оно ЖЭК. Разница в том, что на практике от его услуг отказаться было невозможно.
Теперь же потребители получат возможность довольно просто выбирать себе управляющего — юридическое лицо либо частного предпринимателя — и заключать с ним договора на выполнение всех или части функций по дому.
Сейчас “правильная” управляющая компания обслуживает несколько домов. Она имеет в штате специалистов-сантехников, электриков, специализированную уборочную технику, поэтому может выполнять работы по управлению домом дешевле и качественнее, чем это будет делаться силами одного дома.
Конечно, можно найти и кого-то из жильцов, готового заниматься этими вопросами на постоянной основе, однако ему также необходимо платить. Впрочем, держать штат сотрудников ради одного дома невыгодно, не говоря о технике и аварийной бригаде, способной 24 часа в сутки выезжать на место аварии.
Управляющего должно выбрать руководство объединения собственников многоквартирного дома — ОСМД. У руководства ОСМД при этом должны быть соответствующие полномочия от собрания совладельцев дома, прописанные в уставе или сформулированные в протоколе собрания.
Если в доме нет ОСМД, нужно провести собрание владельцев всех помещений и проать. Подрядчик, получивший 50% плюс один голос, становится управляющим. Одним голосом считается 1 кв м площади дома, а в ании принимают участие владельцы квартир и нежилых помещений.
Важно: при проведении собрания необходимо обязательно составить протокол и зафиксировать принятое решение. Точно так же можно и сменить управляющего.
Это крайне важный инструмент в руках жильцов, ведь возможность потерять заказ заставляет подрядчика добросовестнее относиться к своей работе. А наличие на рынке конкурирующих управляющих благотворно скажется на стоимости их услуг.
Еще одно новшество: неплательщиков за коммунальные услуги без уважительных причин, таких как задержка зарплаты, накажут материально путем выставления пени. Это своеобразный кнут данного закона, однако существует и “пряник”.
Закон позволяет не платить за коммунальные услуги в случае их неоказания либо некачественного оказания. Конечно, нельзя просто не заплатить — потребитель должен соблюсти юридические формальности.
Прежде всего, факт неоказания услуги необходимо зафиксировать, проинформировать исполнителя, подготовить акт. Если получатель услуги не будет придерживаться процедуры, он не сможет доказать свою позицию.
Это ключевые моменты, впрочем, закон содержит и другие новшества.
Что требует доработки
В законе есть немало моментов, требующих детальной проработки и подготовки дополнительной нормативной базы. Чиновники должны разработать подробные правила игры на рынке, в том числе порядок штрафования исполнителя услуги.
Если в доме нет ОСМД, и совладельцы не проявляют инициативы по найму управляющего, то его по соответствующему обращению совладельцев должен назначить муниципалитет на основе конкурса, а договор с управляющим подпишет уполномоченное лицо органа местного самоуправления.
Такая норма закреплена в законе об особенностях осуществления прав собственности в многоэтажных домах, принятом два года назад. К сожалению, эта норма не работает, поскольку механизм и нормативная база для проведения таких конкурсов не разработаны.
Также с 1 января 2019 года должна быть введена профессиональная аттестация управляющих на соответствие квалификационным требованиям профессии “менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)”.
Сейчас квалификационные требования к управляющим не установлены, и тут могут быть сюрпризы. Вполне вероятно, что “коммунальная мафия” сделает все для того, чтобы устроить из этой аттестации очередной барьер для бизнеса. К примеру, встроив в качестве требований к управляющим опыт работы в ЖЭК.
Кто проиграет и выиграет от нового закона
От нового закона проиграют старые ЖЭКи, не способные перестроиться на работу в новых условиях. Если ранее они были дешевле частных и были монополистами на рынке, то сейчас цены частных компаний ниже, чем средние расценки в ЖЭКах. О качестве обслуживания коммунальными ЖЭКами и говорить нечего.
Выиграют от вступления в действие закона простые потребители, ведь конкуренция — это всегда хорошо для того, кто платит. Хотя, конечно, в первое время потребителей ожидают путаница и чехарда.
У компаний, работающих на этом рынке, были случаи, когда большой новый многоквартирный дом состоял из нескольких корпусов, и каждый корпус застройщик вводил в эксплуатацию отдельным актом.
Жители считали корпуса отдельными домами и регистрировали в одном корпусе одно ОСМД, в другом — другое, а в остальных корпусах услуги оказывала управляющая компания застройщика. Теперь компании не могут между собой договориться о компенсации предоставляемых услуг там, где они пересекаются.
Однако не стоит ждать у моря погоды. Нужно брать судьбу дома в свои руки, искать профессионального управляющего, договариваться с соседями, объединяться домами. Также нужно следить за всеми нововведениями и подзаконными актами, а их в ближайшие месяцы будет много.
Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.
Источник: https://www.epravda.com.ua/rus/columns/2018/02/20/634251/
Суды с ЖЭКами стали сложнее, но результативнее
У украинцев накопилось немало претензий к ЖЭКам. Ежемесячно жильцы многоквартирных домов платят им за услуги по уборке придомовой территории, подъездов, вывоз бытовых отходов и пр.
Но качественную работу от коммунальщиков получают далеко не всегда. В случае ненадлежащего исполнения ЖЭКом взятых на себя обязательств (услуги предоставлены не вовремя и некачественно, либо не в полном объеме), жильцы могут потребовать перерасчета платы.
Добиться перерасчета возможно двумя путями: договорившись с ЖЭКом добровольно и подписав соответствующие бумаги, либо в суде.
UBR.ua выяснил у правоведов, как лучше спорить с коммунальщиками, и что может быть тем, кто просто решит не платить.
Нет договора — нет денег
Как пояснил старший юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры» Артур Киян, право на перерасчет закреплено положениями п. 5 ч. 1 ст. 20 закона «О жилищно-коммунальных услугах». Но в этом же законе ст.19 гласит, что отношения между потребителем и обслуживающими организациями строятся исключительно на договорной основе.
- Украинские банки переписали депозитные договоры: все новые нюансы
«Другими словами, если у вас отсутствует подписанный договор с ЖЭКом, у последнего фактически отсутствуют основания для выставления счетов за оказанные услуги», — рассказал UBR.ua адвокат, юрист судебной практики ЕПАП Украина Сергей Дусановский.
В то же время закон обязывает потребителя заключить договор, подготовленный исполнителем услуг на основании типового договора (утвержден постановлением Кабмина №529 от 20 мая 2009 г.). При этом жилец имеет полное право вносить изменения и правки в такой договор.
«Если договора нет по вине потребителя (например, он принципиально не хочет ничего подписывать), есть риск взыскания задолженности в судебном порядке, поскольку ЖЭК эти услуги фактически предоставлял. И потребителю будет сложно доказать в суде свою правоту, не имея достаточной доказательной базы», — отметил Сергей Дусановский.
В то же время, если сам ЖЭК отказывается по какой-либо причине заключать договор или учесть предложенные правки, потребитель имеет право перестать оплачивать услуги по причине отсутствия договора. Рекомендуется такой отказ ЖЭК задокументировать (к примеру, направив письменное уведомление жилконторе).
При этом неважно, что после принятия закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» в рамках реформы ЖКХ, понятие жилищно-эксплуатационной конторы перестало существовать. Управителем дома могут быть как физлица-предприниматели, так и юрлица-субъекты хозяйствования.
- ЖКХ по-новому: какие сюрпризы готовят украинцам
ЖЭКи существуют и сегодня, просто не имеют монополии как раньше, а управляющие компании могут быть и другие. Но в любом случае для борьбы за качество услуг по содержанию дома и придомовой территории, возврата своих денег, и для того, чтобы обязать управителя выполнять условия договора, необходимо зафиксировать факт отсутствия или некачественного предоставления услуг.
Основания для перерасчета
В договоре с управляющей компанией указывается точный перечень предоставляемых услуг, их общая стоимость, а также составляющие тарифа. Всего законом установлено 18 существенных условий такого договора. Среди них есть и порядок перерасчета платы за жилищно-коммунальные услуги, если они не были оказаны или предоставлены не в полном объеме или некачественно.
Кроме того, порядок измерения объемов и определения качества предоставляемых услуг, права и обязанности сторон, порядок разрешения споров и прочее также должно указываться в договоре.
«Если в договоре не указаны все существенные условия, такой договор может быть признан не отвечающим требованиям законодательства, и не может порождать для сторон прав и обязанностей (в том числе, по оплате коммуналки)», — объяснил Дусановский.
Однако на данный момент закон не позволяет через суд добиться права «не платить». По словам юриста, согласно ст. 629 Гражданского кодекса, договор является обязательным для выполнения сторонами. Поэтому лучше заключить такой договор и подробно все в нем прописать. Тогда можно будет через суд добиваться его исполнения или требовать перерасчета.
- Банкиры: что будет с курсом доллара на следующей неделе
«При этом важным элементом в таких процессах является документирование не предоставления или предоставления не в полном объеме услуг, а также их качества (составление актов, письменные обращения в ЖЭК и т.д.)», — сказал Дусановский.
Просто не платить, считая, что управляющая компания не выполняет условия договора, юристы не рекомендуют. Потому что уже жилец станет ответчиком в суде.
«Если управитель соблюдает условия договора, оказывая услуги, а потребитель их не оплачивает, представители управляющей компании имеют право обратиться с заявлением о выдаче судебного приказа (упрощенная форма взыскания долгов по коммунальным услугам)», — посоветовал UBR.ua управляющий партнер ЮК «Волхв» Александр Навальнев.
Кроме того, как отметил старший юрист юридическо-консалтинговой компании «Де-Юре» Александр Гун, сейчас в случае неоплаты оказанных надлежащим образом услуг, обслуживающие организации имеют право не оказывать услуги в будущем (нет оснований), как и в любых других гражданско-правовых отношениях.
«Это тенденция наиболее актуальна во вновь созданных ОСМД и распространяется во всей сфере ЖКХ в связи с продолжением процесса ее реформирования», — подчеркнул UBR.ua Александр Гун.
- Коммунальная экономия: от каких услуг ЖКХ можно отказаться
Как пояснил UBR.ua судья Межгорского районного суда Владимир Кривка, в домах, где созданы ОСМД, применяется и закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» №2866-III от 29 ноября 2001 г. Суды рассматривают такие дела в порядке гражданского судопроизводства. Но если ОСМД будет судиться с предприятием-поставщиком услуг, то иск рассматривается хозяйственным судом.
Как собрать доказательства
Как рассказала UBR.ua старший партнер К.А.С.
Group, управляющий партнер адвокатской компании «Прайм», адвокат, член Ассоциации правоведов Украины Татьяна Кузьмич, в суде решающее значение будут иметь методично накопленные и грамотно составленные акты, которые свидетельствуют о фактическом невыполнении жилконторами своих прямых обязательств.
То есть надо фиксировать в режиме онлайн не оказание услуг или их низкое качество.
https://www.youtube.com/watch?v=lshRtNi1Qns
Ориентируясь на график каждого отдельно взятого ЖЭКа, инициативной группе жильцов следует подготовить табличку, которая включала бы ежедневный (еженедельный, с иной периодикой в зависимости от услуги) мониторинг по видам услуг и вести ее, делая соответствующие отметки.
В ст.18 закона о коммунальных услугах описана процедура: по каждому выявленному случаю нарушения условий договора надо вызывать представителя ЖЭКа для составления акта, в котором указать конкретное время и место проведения обследования.
Если же представитель не явился, жильцы имеют право составить акт в присутствии не менее двух лиц.
Дополнительными доказательствами вашей правоты могут послужить также фотографии нарушений (регулярное не проведение уборки, сломанные лифты, протекающие трубы).
- Китайские рабочие активно потянутся в Украину
После составления акта необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о перерасчете начисленных сумм исходя из фактически предоставленных коммунальных услуг либо с заявлением об устранении возникших неполадок.
«Важно знать, что закон ограничивает срок для ответа тремя рабочими днями, по истечении которых должен быть решен вопрос о перерасчете платежей или выдан обоснованный письменный отказ в удовлетворении претензий», — уточнил Александр Навальнев.
Если ЖЭК не реагирует на претензии — можно подавать иски (коллективные иски) в суд.
«Все негативные решения судов по большей мере вызваны отсутствием таких актов. Поэтому бороться с ЖЭКами жильцам необходимо сообща», — рассказала Татьяна Кузьмич.
По словам Александра Гуна, решение суда в пользу жильца дома, необязательно автоматически избавляет от долгов (обязательств платить) за фактически не оказанные услуги всех жильцов такого дома, но может быть хорошим доказательством в случае последующих аналогичных исков.
Артура Киян обращает внимание, что суду надо предоставить все имеющиеся доказательства (претензии, акты, фотографии с фиксацией нарушений, иную переписку с ЖЭКом, свидетельские показания) подтверждающие некачественное предоставления услуг, либо их отсутствие.
«Что касается необходимости наличия у ЖЭКа актов выполненных работ либо журнала уборки территории, то следует отметить, что оказание коммунальных услуг производится на основании заключенного между сторонами договора. Хотя стороны могут внести в него дополнительные обязанности ЖЭКа по составлению актов либо ведению журнала. Однако на практике такое случается крайне редко», — рассказал Артур Киян.
- Украинцам предлагают заплатить за “лишнюю” жилплощадь
Только в этом случае у коммунальщиков должны быть доказательства надлежащего предоставления услуг в полном соответствии с заключенным договором.
Если же суд все-таки проигран и жилконтора грозит забрать имущество в счет уплаты долга нужно помнить следующее.
Чем рискуют проигравшие
Во-первых, представители ЖЭКа не могут просто прийти домой к потребителю и конфисковать какое-либо имущество в счет погашения задолженности по коммунальным платежам (право частной собственности закреплено и охраняется ст. 41 Конституции).
Это делают представители исполнительной службы и только по решению суда.
Конечно, потребитель может и не знать о наличии судебного решения, если взыскание проходило по упрощенной процедуре в порядке приказного производства.
«В таком случае потребитель получит судебный приказ вместе с копией заявления ЖЭКа. В случае несогласия с приказом, он может быть обжалован в течении 10 дней с момента его получения в том же суде, который его выдал», — объяснил Сергей Дусановский.
- Как промышленный спад в Украине скажется на курсе гривни
Во-вторых, по закону об исполнительном производстве сначала изымаются наличные средства в гривнах или валюте. Если их не хватает, то исполнительная служба может обратить взыскание на другое имущество, но лишь в пределах, необходимых для погашения задолженности, а должник имеет право сам определить, какое имущество может быть реализовано для погашения задолженности.
При этом, если размер задолженности не превышает 20 минимальных зарплат (64 тыс. грн.), то взыскание не обращается на единственное жилище (дом или квартира) или земельный участок, который принадлежит должнику.
«Также невозможно изъять предметы каждодневного личного пользования (одежда, обувь, средства гигиены), лекарства, детские вещи. Исполнитель обязан оставить один телевизор, компьютер и холодильник на одну семью и т.д.», — заметил Александр Навальнев.
Особо внимательными должны быть владельцы транспортных средств, так как при наложении ареста на движимое имущество такого должника, его автомобиль может попасть на штрафплощадку, если будет остановлен органами Нацполиции.
- В каких районах Киева чаще всего “хромает” коммуналка
Возможности законно препятствовать действиям исполнителя существуют (судебное обжалования действий исполнителя, переоформления активов на других лиц и многое другое), но в принципе аналогичны действиям должника при процедуре принудительного исполнительного производства, по любой другой категории дел о взысканиях.
Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/kak-ukraintsam-suditsya-s-zhekami-i-vyigryvat-3843827
Что можно требовать от ЖЭКа
Когда Антон покупал квартиру в доме, которому почти тридцать лет, он понимал, что многое в этом жилье придется менять. В частности, батареи отопления.
Но он не мог предположить, что простая операция по сливу воды из системы станет почти непреодолимым препятствием и затянется более чем на полгода.
Какие услуги входят в стоимость обслуживания дома, за что придется доплатить и что вам не обязаны делать ни за какие деньги. «Большой Киев» разбирался, кто и что обязан делать в доме и за чей счет
Балансодержатель дома обязан следить за исправностью всех домовых систем и порядком на придомовой территории
Отопительная эпопея
На практике часто бывает все далеко не так, как написано в нормативных актах.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
«Квартиру я купил в начале зимы, и в ЖЭКе мне сказали, что во время отопительного сезона никто этого делать не будет. А когда пришло лето, внезапно выяснилось, что делать это некому. Вот уже больше месяца я хожу по кабинетам, чтобы найти ответственного», – жалуется владелец квартиры.
Сначала его отправили к тепловикам, и те вроде бы согласились, что это их работа. Правда, смена теплоснабжающей организации (вместо «Киевэнерго» в столице этим будет заниматься коммунальное предприятие «Киевтеплоэнерго») добавила неразберихи. Однако в конечном итоге коммунальщики ответили, что это все-таки компетенция ЖЭКа.
Но там продолжают настаивать, что работами с системой отопления должны заниматься работники теплоснабжающей организации. Не помогли обращения ни в коммунальный концерн «Центр коммунального сервиса», ни в КП «Управляющая компания Дарницкого района г. Киева», ни в Контактный центр города Киева 1551.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
«Моя заявка расписана на самого директора КП «Киевтеплоэнерго», и ответ должен был быть получен 4 июля. Однако до сих пор мне отвечают: ждите, вам ответят. Единственный совет, который я получил в своем ЖЭКе: пойди к своим сантехникам и договорись», – рассказал Антон.
Получается, что без взятки конкретному сантехнику целая куча коммунальных предприятий, призванных оказывать содействие жильцам в решении их жилищных проблем, совершенно бессильны, а точнее, просто не хотят выполнять свои обязанности.
Распределение обязанностей
По закону организация, на балансе которой находится дом, обязана следить за технической исправностью всех его конструктивных элементов, внутридомовых инженерных сетей, чистотой и порядком на прилегающей территории.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
Но здесь есть важный нюанс: специалисты ЖЭКа, ДЭЗ или управляющей компании должны выполнять все работы в доме бесплатно до порога вашей квартиры. Все ремонты, в том числе коммуникаций внутри квартиры, производятся за дополнительную плату.
«Управитель отвечает за все коммуникации до входа в квартиру, все, что внутри, — это собственность жителя. Нет разницы, приватизировано жилье или нет», – рассказала основатель управляющей компании «Затишна оселя» Диана Гранцева.
Водопроводчики, электрики, работающие в ЖЭКах, не обязаны производить работы внутри квартиры: менять краны, прочищать канализацию, чинить розетки и проводку.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
Как пояснил «Большому Киеву» замдиректора департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА Александр Малыхин, в случае со сливом воды из системы отопления владелец квартиры должен обратиться в КП «Киевтеплоэнерго» с соответствующим заявлением, чтобы специалисты компании произвели калькуляцию расходов и провели эти работы. Поэтому заявка и была расписана на эту компанию.
Другое дело – ликвидация аварии в доме. Ее поставщики услуг (газовые, теплоэнерго, водоканалы и т. п.) могут локализировать или ликвидировать. Если авария произошла на междомовом участке, то здесь однозначно зона ответственности поставщиков.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
По словам юристов, замена батарей за счет ЖЭКа возможна в случае их повреждений. Но если замена радиатора отопления делается по желанию собственника на улучшенный вариант, то это считается хоздеятельностью ЖЭКа и оплачивается не по тарифу, а по договорной цене.
«Услуги по монтажу, техобслуживанию и ремонту газовых и других приборов, а также счетчиков газа, воды и света по заявкам потребителей оплачиваются ими по утвержденным тарифам с учетом стоимости оборудования и запчастей», – пояснил адвокат ЮКК «Де-юре» Евгений Ляшук.
Услуга оплачивается отдельно, только если не входит в стоимость тарифа за обслуживание дома.
Что входит в перечень обязанностей ЖЭКа
Константин Ильянок, «Большой Киев»
Так, ЖЭК обязан самостоятельно поддерживать дворы и технические сооружения в надлежащем состоянии. Перечень услуг, которые могут входить в ежемесячную квартплату, определен в постановлении Кабмина № 529 от 20 мая 2009 года. Всего их примерно полтора десятка:
1. уборка придомовой территории;
2. уборка лестничных клеток;
3. уборка подвалов, технических этажей и кровли;
4. вывоз бытовых отходов;
5. травля крыс (дератизация);
6. травля насекомых (дезинсекция);
7. техобслуживание лифтов и систем диспетчеризации;
8. техобслуживание внутридомовых систем: горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, ливневой канализации (водостоков);
9. ремонт этих систем водоснабжения, канализации, отопления и прочих внутри дома, а также объектов внешнего благоустройства (спортивных и детских площадок);
10. обслуживание дымовентиляционных каналов;
11. техобслуживание и текущий ремонт систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
12. полив дворов, клумб и газонов;
13. уборка и вывоз снега, посыпка проходов и проездов противогололедными смесями;
14. эксплуатация номерных знаков на домах;
15. освещение мест общего пользования, подвалов и подкачка воды
16. энергоснабжение лифтов.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
Тариф на обслуживание каждого дома и территории вкруг него устанавливается местными властями, учитывая затраты ЖЭКа на производство каждой оказываемой услуги. Квартплата рассчитывается, исходя из стоимости обслуживания квадратного метра жилья.
Что еще можно потребовать
Юристы напоминают, что жильцы неприватизированных квартир имеют право требовать от ЖЭКа замены технических средств жилых домов после окончания сроков их эксплуатации.
Например, по словам Евгения Ляшука, электроплиту нужно заменить через 20 лет, стальную ванну – через 25, а эмалированную – через 40 лет эксплуатации.
Точно также можно заменить деревянные рамы и входные двери в жилище через 40 лет, паркетный пол – через 30 лет, а из линолеума или плитки – через 10 лет.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
Дважды в год (весной и осенью) сотрудники ЖЭКа должны проводить сезонные осмотры жилых зданий. В случае необходимости ЖЭК проводит ремонт кровли, фасадов, трубопроводов на чердаках и в подвальных помещениях, систем водоснабжения и центрального отопления (их регулирование и гидравлические испытания), входной двери в подъезд (утепление).
«Все эти, а также некоторые другие работы должны проводиться немедленно, как только неполадки обнаружены. Кроме того, силами и средствами ЖЭКа осуществляется замена труб общего стояка, электрощитка на лестничной площадке и лампочек в подъезде», – говорит юрист.
Но даже многие из обязательных услуг (для каждого дома их набор индивидуален) на практике не оказываются либо работы проводятся от случая к случаю. Например, мытье лестничных клеток должно проводиться два раза в месяц, а площадок на первом этаже перед лифтом и лестничных пролетов с первого по третий этаж – ежедневно. Раз в год должны мыть стекла в подъездах.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
Требуйте перерасчета
Всю информацию о доме, установленных тарифах и проведенных или запланированных работах можно найти на муниципальном сайте. Заметив, что какие-то услуги не оказываются или отражены только на бумаге, жильцы имеют право на перерасчет квартплаты.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
Но факт нарушения надо зафиксировать документально в акте-претензии. Для его составления, поясняет основатель Investment Development Property (IDP) Игорь Черненко, надо вызвать представителя ЖЭКа или компании, поставляющей услугу,
Если в ЖЭКе отказываются регистрировать заявление потребителя, то его можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. Датой подачи документа считается день, когда он был вручен работнику ЖЭКа (указывается в уведомлении).
«Работник ЖЭКа обязан засвидетельствовать этот факт, составить акт-претензию и подписать его вместе с потребителем. Если представитель ЖЭКа отказывается подписать акт-претензию или не приходит, то документ считается действительным, если он подписан минимум двумя свидетелями (например, соседями)», – уточнил Евгений Ляшук.
Константин Ильянок, «Большой Киев»
ЖЭК должен решить вопрос о перерасчете платежей или предоставить потребителю обоснованный отказ. Если вам ответили отказом, можно пожаловаться в городское Управление жилищно-коммунального хозяйства или в райадминистрацию, предоставив местным чиновникам копии решений ЖЭКа.
Наконец, можно оспорить решение ЖЭКа в суде. По словам юриста, одновременно с защитой потребительских прав истец вправе требовать компенсации морального ущерба.
Подавая судебный иск, необходимо предоставить: копию договора о предоставлении коммунальных услуг; платежный документ за услуги ЖЭКа; экземпляр акта-претензии (если был составлен); документ, который подтверждает отказ ЖЭКа возместить ущерб; другие документы, предусмотренные законом (например, квитанция оплаты госпошлины).
Источник: https://bigkiev.com.ua/chto-mozhno-trebovat-ot-zheka/