Как делятся места общего пользования в коммунальной квартире?

Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире

Можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем – возможно, но в идеальной ситуации.

Что такое коммунальная квартира? Коммунальная квартира это жилое помещение (квартира), в котором в изолированных жилых помещениях проживают несколько семей, и помещения которой могут относиться как к муниципальному жилому фонду, так и быть в собственности у жильцов. На первый взгляд такой вид жилых помещений должен отходить в прошлое, однако, на текущий момент, коммунальных квартир в городе Нижнем Новгороде еще очень много.

Каким законодательством регулируется правой статус коммунальной квартиры?Согласно ст.

15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.

Как между собственниками должна делиться общая площадь в коммунальной квартире?
Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е.

общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п.

Все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.

Что такое право общей долевой собственности?

Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:

общую совместную;

общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности.

Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников.

При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст.

245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Вышесказанное означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

Могут ли быть объединены две или более комнат в коммунальной квартире в одну?

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.

Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира.

Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и общее имущество в многоквартирном доме, где расположена коммунальная квартира, нового собственника комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника комнаты.

Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире,

а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Какие обязанности несут собственники коммунальной квартиры.
В связи с тем, что общее имущество принадлежит собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности, каждый обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению согласно ст. 249 ГК РФ.

Статья 30 ЖК РФ предписывает собственнику комнаты в коммунальной квартире нести равнозначное бремя содержания общего имущества, как в самой коммунальной квартиры, так и многоквартирного дома.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется пропорционального его доли в праве общей собственности.

Как же все таки поделить общее имущество в коммунальной квартире?

Нас часто спрашивают можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем – возможно, в случае, когда каждому собственнику может быть выделена изолированная площадь, т.е.

если по факту коммунальную квартиру можно превратить путем реконструкции/перепланировки/переустройства в самостоятельную квартиру. Это идеальная ситуация, когда на каждого собственника комнаты будет приходиться свой санузел, свой коридор и своя кухня.

Такие реконструкции/перепланировки/переустройство оформляются либо соглашением собственников помещений либо решением суда. Как правило, такие ситуации очень редки.

Что касаемо большей части коммунальных квартир и долевой собственности в целом, то оптимальным является определение порядка пользования общим имуществом, которое также может быть достигнуто собственниками добровольно или установлено судом.

В таком соглашении можно установить режим использования общего имущества коммунальной квартиры, установить границы использования какого-либо оборудования для части собственников, а также распределить порядок несения расходов на содержание общего имущества. За составлением такого Соглашения об определении порядка пользования общим имуществом, а также услугой по судебному представительству при наличии спора, Вы можете обратиться в нашу компанию.

Никоненкова Е.

Позвоните нам по телефонам (831) 436-23-33, 419-76-52, 410-06-23 или напишите по адресу: info@precedentnn.ru и мы подробно проконсультируем Вас!Юридическая Компания «Прецедент» оказывает полный спектр правовых услуг в области гражданского и земельного законодательства.

Copyright ©

ЮК “Прецедент” 2005-2017

КОНТАКТЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «ПРЕЦЕДЕНТ»

www.precedentnn.ru

Нижний Новгород, ул. Нестерова, д.9, оф. 801

Телефоны (831) 436-23-33,

Подписывайтесь на нас в социальных сетях:

ВКонтакте https://.com/precedentnn

https://www..com/precedentnn

Instagram @precedent_nn

Источник фото: фотостек pixabay.com

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b0dcad386516541dd338e02/rejim-obscei-dolevoi-sobstvennosti-v-kommunalnoi-kvartire–5b169bef97b07500a945c35a

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 февраля 2013 г. N 33-2020/2013 (ключевые темы: места общего пользования

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 11 февраля 2013 г. N 33-2020/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Селезневой Е.Н.

судей Сопраньковой Т.Г., Бакуменко Т.Н.

при секретаре Осетровой Т.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 февраля 2013 года апелляционную жалобу Лейб Т. В. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года по делу N 2-1970/12 по иску Лейб Т. В. к Капнинской С. А.

об обязании освободить часть мест общего пользования, используемых свыше доли в праве собственности на общее имущество, установлении порядка пользования местами общего пользования согласно доли истца, обязании не чинить препятствия при установке душевой кабины, взыскании денежных средств, обязании навести чистоту и порядок в местах общего пользования, обязании не заставлять и не развешивать свободные места своими вещами без согласия проживающих соседей и по встречному иску об обязании устранить загромождение прохода из кухни в коридор.

Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н., объяснения истицы, представителя ответчицы, Углановой Л.А., судебная коллегия

установила:

Лейб Т.В. обратилась в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Капнинской С.А., после уточнения своих требований просила обязать ответчика освободить часть мест общего пользования на кухне, в коридоре и в туалете, используемых ею свыше своей доли ( кв.

 м) в праве пользования общим имуществом квартиры в пользу истца, установить порядок пользования местами общего пользования в квартире согласно доли истца ( кв.

 м), обязать ответчицу убрать на кухне буфет в свою комнату, переместить стиральную машину на занимаемое место вместо буфета возле окна, накрыв столешницей, убрать коробки (хлам), которые находятся около буфета, не занимать ? часть окна, убрать в туалете детскую ванночку, веник, савок, швабру, щетку, полку над дверью в другое занимаемое ею место, в коридоре освободить для истца половину занимаемого места, обязать ответчика не чинить препятствия в установке душевой кабины, взыскать с Капнинской С.А. в свою пользу денежные средства в размере руб. в виде разницы между долей ответчицы и долей истца, обязать ответчика навести чистоту и порядок на кухне: убрать лишнее на своем кухонном столе и под ним, своевременно выносить скоропортящиеся остатки пищи, не замачивать белье несколько дней на кухне, проводить уборку в местах общего пользования, мыть свою часть кухонного окна, помыть маленькое окно на кухне на стене, привести в порядок входную дверь, не мыть на кухне грязные веники, швабры и половые грязные тряпки, убрать из туалета веник, савок, швабру и щетку в другое занимаемое ею место в соответствии с санитарно-гигиеническими нормами, обязать ответчика не заставлять и не развешивать свободные стены и места своими вещами на кухне, в туалете и в коридоре без согласия проживающих в квартире соседей.

В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что она зарегистрирована и проживает в комнате площадью кв. м коммунальной квартиры , находящейся в ее общей долевой собственности ( доли), собственником второй комнаты площадью кв. м в той же квартире является Угланова Л.А., ответчица Капнинская С.А.

занимает в квартире комнату площадью кв.

 м на основании договора социального найма, большая часть мест общего пользования в квартире (кухни, коридора, туалета) заняты имуществом, принадлежащим ответчице, добровольно переместить свои вещи в комнату, а также дать согласие на установку душевой кабины в помещении кухни она отказывается.

Ответчица Капнинская С.А. обратилась в суд со встречным иском, просила обязать Лейб Т.В. устранить загромождение коридора, а именно прохода из кухни в коридор, личными вещами и коробками с целью обеспечения беспрепятственного прохода при эвакуации во время возможного пожара.

Встречные исковые требования обоснованы тем, что в квартире имеется факт загромождения истцом коридора, прохода из коридора в кухню, личными вещами и коробками, дверной проем закрывается вещами на 37 см, в результате чего создается пожароопасная обстановка в квартире.

Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года в удовлетворении иска Лейб Т.В. к Капнинской С.А. отказано, также отказано в удовлетворении встречного иска Капнинской С.А. к Лейб Т.В.

В апелляционной жалобе Лейб Т.В. просит решение суда отменить, полагает его принятым с нарушением норм материального права.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса, не находит оснований для отмены постановленного решения.

Отклоняя исковые требования Лейб Т.В., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования Лейб Т.В.

об обязании ответчика освободить часть мест общего пользования на кухне, в коридоре и в туалете, убрать буфет с кухни в свою комнату, переместить стиральную машину на место буфета основаны на доводе о том, что Капнинская С.А.

занимает указанные места общего пользования в коммунальной квартире более приходящейся на нее доли в праве общей собственности на общее имущество ( кв. м), вместе с тем, выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире не допустим.

Указанный вывод районного суда является правильным по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

На основании ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Пункт 1 ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации установил запрет для собственника комнаты в коммунальной квартире на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

Из анализа приведенных правовых положений следует, что собственники комнат в коммунальной квартире совместно используют общее имущество, и законом не предусмотрено закрепление конкретной части общего имущества за одним из собственников комнат в коммунальной квартире.

Как верно установил суд первой инстанции и не оспаривали стороны, Лейб Т.В. с зарегистрирована в комнате площадью кв. м трехкомнатной коммунальной квартиры , принадлежащей Лейб Т.В. на праве общей долевой собственности ( доли).

В комнате площадью кв. м в указанной квартире зарегистрирована третье лицо Угланова Л.А. с . Указанная комната принадлежит Углановой Л.А. на праве общей долевой собственности ( доли).

Третью комнату площадью кв. м на основании ордера от и договора социального найма жилого помещения от N… занимает ответчица Капнинская С.А.

Общая площадь квартиры составляет кв. м, жилая – кв. м.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства на доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 14.05.2007 по делу N 2-1258/07 Лейб Т.В. отказано в удовлетворении иска к Капнинской С.А. об определении доли в местах общего пользования в коммунальной квартире и выделе своей доли в праве общей собственности в размере кв. м мест общего пользования в вышеуказанной квартире.

Оценивая данные обстоятельства дела на основании вышеприведенных правовых положений, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире не предусмотрен Жилищным кодексом Российской Федерации, в связи с чем исковые требования об обязании освободить часть мест общего пользования на кухне, в коридоре и в туалете, убрать буфет с кухни в свою комнату, переместить стиральную машину на место буфета, подразумевающие, что Капнинская С.А. занимает указанные места общего пользования в коммунальной квартире более приходящейся на нее доли в праве общей собственности на общее имущество ( кв. м), не подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о праве Лейб Т.В.

пользоваться местами общего пользования пропорционально своей доле в коммунальной квартире не влекут отмену постановленного решения, поскольку сформулированные ею исковые требования направлены на закрепление конкретной части общего имущества за одним из собственников комнат в коммунальной квартире, что Жилищный кодекс Российской Федерации не допускает.

Доводов, оспаривающих постановленное решение в части отказа в удовлетворении исковых требований Лейб Т.В.

об обязании не чинить препятствия в установке душевой кабины, взыскании денежных средств, обязании навести чистоту и порядок на кухне, привести в порядок входную дверь, не мыть на кухне грязные веники, швабры и тряпки, убрать из туалета веник, савок, швабру и щетку, обязании не заставлять и не развешивать свободные стены и места своими вещами на кухне, в туалете и в коридоре без согласия проживающих в квартире соседей, а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, апелляционная жалоба Лейб Т.В. не содержит.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/35292674/

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.

Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

[2]. Определение (расчет) доли

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.

Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.

А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.

И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.

[3]. Маленький многоквартирный пример

Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².

Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже жилые помещения):

Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).

Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.

Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п.

, – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %).

А это, помимо прочего, означает, что количество всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.

Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников.

Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»).

Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Есть ли коллеги или иные посетители портала, которые считают иначе?

Источник: https://zakon.ru/Discussions/raschet_doli_v_prave_na_obschee_imuschestvo_v_mnogokvartirnom_dome/39862