Может ли третье лицо передавать квартиру в доверительное управление?

Доверительное управление квартирой

Доверительное управление квартирой – это услуга для людей, которые хотят сдать свою квартиру в аренду, ежемесячно получать арендную плату и при этом не иметь проблем с нанимателями: не заниматься устранением ущерба, причиненного квартире, не выселять нанимателя, если он вовремя не оплатил арендную плату, не выслушивать претензии соседей, не оплачивать коммунальные платежи, не отслеживать по ним задолженности и т.д.

Что входит в комплекс услуг по доверительному управлению

• Маркетинговые исследования недвижимости для оценки уровня максимальной доходности.
• Определение оптимальной ставки арендной платы.
• Рекламная кампания квартиры в СМИ и интернете.
• Подбор подходящих нанимателей / арендаторов.
• Заключение и администрирование договора найма/аренды доверительным управляющим, контроль сохранности имущества.
• Оплата коммунальных платежей и прочих счетов за содержание квартиры.
• Осуществление контроля ежемесячного поступления платежей за аренду.
• Перевод денежных средств за найм / аренду учредителю управления в любую точку РФ.
• Решение вопросов с коммунально-бытовыми службами в период действия договора управления.
• Страхование состояния квартиры, находящегося в ней имущества (при необходимости).
• Ежемесячная отчетность о всех финансовых поступлениях и расходах.
• Консультации по жилищным вопросам в процессе аренды, по налогообложению доходов при сдаче жилья.

Хотите воспользоваться услугой доверительного управления?
Хотите воспользоваться услугой доверительного управления?

ОБРАЩАЙТЕСЬ!
ОБРАЩАЙТЕСЬ!

Оставить заявку

+7 (812) 69-000-69
+7 (812) 924-36-18

+7 (812) 69-000-69
+7 (812) 924-36-18

+7 (812) 69-000-69  
+7 (812) 924-36-18  

Санкт-Петербург, Загребский бульвар 9
Санкт-Петербург, Загребский бульвар 9
Пн-Пт: 1000-2100, Сб-Вс: 1100-1700 Пн-Пт: 1000-2100, Сб-Вс: 1100-1700

Многие граждане путают понятия “Договор доверительного управления” и “Услуга доверительного управления” недвижимостью.

Доверительное управление – это спектр услуг, которые оказываются собственнику квартиры, сдающему свою квартиру в аренду и желающему переложить на юридическое лицо все заботы по поиску нанимателя квартиры, содержанию квартиры и уплатой соответствующих коммунальных и иных платежей.

Предложение собственникам квартир, которые собираются сдать объект в аренду новый вид сотрудничества, разработанный на основе исследований рынка аренды квартир в Санкт-Петербурге.

Управление квартирой – это профессиональная помощь собственникам, которые сдают свои квартиры в аренду, цель которой – стабильный и постоянный доход для собственника квартиры.

Как правило, услуги по доверительному управлению квартирами нужны тем собственникам, которые сдают квартиру в аренду, но не имеют возможности и времени самостоятельно организовать и контролировать сдачу своей квартиры в аренду.

Это, например, военнослужащие-участники программы “Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих” (приобретают квартиры в Санкт-Петербурге, а службу проходят в других регионах РФ); те, кто проживает в других городах, а квартиру в Санкт-Петербурге приобрели с инвестиционными целями или для своих детей, которые планируют учиться в Санкт-Петербурге и т.д.

На сегодняшний день вложение денежных средств в недвижимость в разы безопаснее, чем вложение в банковские бумаги, или иные финансовые операции.

Рынки, как и банки нестабильны, и риск потерять собственные деньги всегда велик. А рынок недвижимости стабилен.

Любой собственник, передавший нам свою недвижимость в управление, оценит довольно высокий уровень доходности, которые в разы безопаснее, чем вложение в банковский или иной сектор.

Рассмотрим возможные варианты сдачи квартиры в доверительное управление:

Вариант 1: Вы можете оставить ключи от своей квартиры соседям или родственникам, которые на время Вашего отсутствия будут периодически приходить в квартиру и проверять ее состояние.

Скорее всего они не будут заниматься официальной сдачей жилья, максимум, что они смогут сделать, это пустить пожить кого-то из знакомых, но это далеко не всегда положительно сказывается на состоянии квартиры.

Вариант 2: Сдать квартиру в управление частному лицу, которым выступает частный маклер. Но данный вариант также не безопасен, так как указанное лицо, как правило, не заключает с собственником никаких договорных отношений. Из этого следует – нет договора, нет и никакой ответственности за предоставляемую услугу.

Вариант 3: Сдать квартиру в управление юридическому лицу. С нашей точки зрения наиболее правильный и безопасный способ: заключить договор на услугу “Доверительное управление”. В чем же выгода собственника квартиры? Во-первых, Вы становитесь участником официального договора.

Во-вторых, сдав квартиру по услуге доверительного управления юридическому лицу, Вы избавляете себя от головной боли по поводу состояния квартиры. В нашей компании есть много специалистов, которые готовы решить все технические и бытовые вопросы с Вашей квартирой.

Подписав с нами договор, Вам не придется беспокоиться о своевременности оплаты коммунальных счетов. Теперь это наша обязанность, и Вы можете быть уверены – все будет оплачено в срок, электроэнергия, вода и телефонные переговоры.

Еще одним плюсом такого сотрудничества можно назвать тот факт, что Ваша квартира будет нами застрахована от воздействия третьих лиц и непредвиденных ситуаций, например, затопление соседей ниже этажом. Если Вы хотите получить прибыль, но при этом сохранить свою нервную систему, тогда это Ваш вариант.

Мы, готовы, в подтверждение своих слов, предоставить рекомендации от собственников квартир, которые пользуются данной услугой через наше агентство недвижимости.

Что такое Договор доверительного управления

Это договор, по которому объект недвижимости (как правило – это предприятие, бизнес-центры и т.д.) передается в управление доверительному управляющему. Договор доверительного управления, как правило, с жесткими условиями, невыгодными для собственника квартиры. Договор доверительного управления имуществом определяется статьей 1012 Гражданского Кодекса РФ.

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

   Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка “Д.У.”.

   При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Источник: http://www.juryst.ru/ar_dov_upravl.html

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры.

Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам.

Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами.

Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

• эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
• риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
• оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы).

Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216

Что такое доверительное управление недвижимостью ?

Управлять недвижимостью на условиях отношений доверительного характера по своей сути означает привлечение сторонней фирмы для того, чтобы управлять чужим имуществом или недвижимостью.

Этот процесс позволяет удовлетворить потребности владельца взамен за оговоренную плату. Цель этого процесса – обеспечить доход от недвижимости, которая была передана в управление.

Фирмы, которые берутся предоставлять данные услуги, занимаются этим делом на законных основаниях.

На практике услугами, связанными с доверительным управлением, чаще всего пользуются бизнесмены класса элит и бизнес, поскольку, таким образом, они экономят свое драгоценное время.

Когда лучше передать собственную недвижимость в управление на доверительных отношениях:

• • владелец запланировал длительную поездку за пределы города или страны, которая продлится больше тридцати дней, и хотел бы получить доход от аренды своей квартиры;

• • владелец имеет постоянное место работы за границей, при этом хотел бы заняться инвестированием в недвижимость или получать доход;

• • владелец хотел бы заработать на своей недвижимости, но не хочет или не может заниматься этим персонально;

• • владелец оценивает уровень риска и хотел бы свести их к минимуму. В связи с этим он доверяет компании поиск порядочных людей, которые бы своевременно оплачивали аренду и не портили имущество хозяина.

Услуги, которые входят в список доверительного управления недвижимостью
Стоит отметить, что фирмы могут предоставлять очень широкий спектр услуг по управлению недвижимостью на доверительных отношениях. Самыми популярными считаются:

• • начальные и текущие ремонтные работы квартиры владельца;

• • подготовительные работы к сдаче жилья в аренду;

• • подготовка документации для сдачи недвижимости в аренду или ее реализации;

• • поиск потенциальных клиентов для будущей аренды жилья и оформления необходимой документации;

• • услуги поддержания квартиры в жилом состоянии, оплата коммунальных платежей, прием платежа по аренде, наблюдение за исправностью бытовой техники;

• • своевременная оплата налогов;

• • услуги, которые помогают продать жилье.

Плюсы передачи недвижимости в руки фирмы на основе доверительного управления

Очень часто бизнес, связанный с недвижимостью, ведется в самостоятельном порядке. Зачастую это связанно со стереотипом относительно того, что таким образом не нужно будет платить третьим лицам и можно будет заработать больше. Это не всегда соответствует действительности.

Ведь владельцу нужно будет предоставлять те же самые услуги, что и профессиональной компании, только у фирмы уже налаженная автоматическая работа, при которой все затраты сведены к минимуму. Владельцу придется тратить время и деньги на все это. Поэтому чаще всего финансово выходит одинаково, что самостоятельно, что с помощью третьего лица.

Только в последнем случае можно сэкономить свои время и нервы, наняв управляющего.

Фирма, которая занимается управлением недвижимости, старается получить максимальную прибыль, которая напрямую зависит от количества проведенных операций. Чаще всего это процент от аренды.

Прибыль увеличивается в связи с лучшей осведомленностью в данной сфере. Компания четко знает, что нужно клиентам – стоимость, запросы и предложения.

Фирма представляет уровень расходов для того, чтобы продвигать предложение и т.д.

Главным преимуществом компании считается оперативность, с которой специалисты способны проводить операции. Фирма находит клиента в самые короткие сроки, быстро проверит документацию, предоставит договор об аренде.

Если владелец захочет заниматься этим самостоятельно, у него могут уйти на это несколько дней или даже недель. Потеря времени – потеря денег.

Если есть возможность сдавать квартиру в аренду посуточно, то потеря финансов ежедневная.

Риски передачи недвижимости третьему лицу в управление доверительного характера

Перед тем, как отдать свою недвижимость в доверительное управление, необходимо проверить уровень надежности компании. Это достаточно сложно. Для того чтобы сделать правильный выбор, необходимо учесть некоторые моменты:

• • ознакомиться с репутацией фирмы. Это можно сделать, прочитав отзывы предыдущих клиентов, проконсультироваться с друзьями или знакомыми;

• • посмотреть, насколько компания опытная, сколько она работает на рынке недвижимости. Все фирмы осведомлены о том, с чего начинается процесс сдачи в аренду, но не все знают, чем он заканчивается;

• • стоит выбрать фирму с соответствующей специализацией;

• • уровень профессиональности сотрудников фирмы, насколько хорошо они могут ориентироваться в рынке недвижимости. Для этого лучше оговорить все моменты при личной встрече;

• • уровень честности. Если сотрудники фирмы раскрывают все преимущества и риски сделки, то можно говорить об их порядочности и ответственности;

• • внимательность по отношению к своим клиентам. Сотрудники такой фирмы пытаются максимально точно узнать все потребности клиента, чтобы полностью удовлетворить все запросы по максимуму.

Несмотря на все предосторожности, иногда ошибки все равно случаются. В связи с этим необходимо тщательно ознакомиться с условиями договора и передаче недвижимости в доверительное управление.

Специалисты рекомендуют подключить опытного юриста, чтобы не упустить важных моментов. Для начала лучше заключить договор на несколько месяцев, чтобы свести потери к минимуму, если они возникнут.

Если все в порядке договор можно продлить.

Стоимость услуг доверительного управления недвижимостью

Чаще всего услуги доверительного управления обходится на счет процентов от уплаты за аренду. Конечная стоимость будет зависеть от количества услуг, которые поручилась предоставлять компания.

Помимо этого, на стоимость может повлиять индивидуальный подход к клиенту с дополнительными услугами, а также возможные акционные и бонусные предложения, другие программы лояльности к клиенту. Если вы хотите надежно инвестировать финансы, примите во внимание предоставленную нами информацию.

 Вы можете приобрести гостиничные номера “Maristella Marine Residence” в частную собственность и получить готовый бизнес на платформе уже действующего отеля с известным брендом и готовой инфраструктурой.

Обращайтесь и записывайтесь на показ!

Источник: https://maristella-apartment.com.ua/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostju/

Практика доверительного управления недвижимым имуществом

(Михеева Л. Ю.) («Недвижимость. Строительство. Право», 2006, N А (Апрель))

ПРАКТИКА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Л. Ю. МИХЕЕВА

Лидия Юрьевна Михеева, заведующая кафедрой гражданского права Российской правовой академии Минюста России, доктор юридических наук, профессор.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже почти 10 лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще объектом управления избирают недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже — земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Встречается и передача в доверительное управление жилых помещений, а также сложных недвижимых вещей (например, газораспределительных сетей).

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ он должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при ее продаже, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

В одном из случаев собственник имущества (Комитет по управлению имуществом субъекта РФ) выразил волю на заключение договора доверительного управления зданием путем издания распоряжения, согласно которому территориальному подразделению Комитета предписывалось заключить такой договор с определенным управляющим.

Спустя время договор в виде единого документа, подписанного сторонами, так и не был заключен. Его отсутствие в силу п. 3 ст. 1017 ГК РФ влечет недействительность договора.

При этом какие-либо иные документы не могут быть приняты судом во внимание, в том числе административный акт-распоряжение собственника, содержащий в себе все существенные условия договора, не может рассматриваться в качестве оферты, попытку акцептовать которую предприняла сторона.

Несостоявшийся доверительный управляющий обратился с иском о понуждении собственника к заключению договора, однако суд не нашел оснований к применению ст. 445 ГК РФ . ——————————— Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2002 N 5861/02.

Одним из немаловажных вопросов, который носит отнюдь не формальный характер, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со ст. 1017 ГК РФ при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом. На основании п. 2 ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача имущества в доверительное управление.

Имеется в виду специальный случай государственной регистрации, не совпадающий с такими упоминаемыми в части второй ГК РФ видами государственной регистрации, как регистрация договора (ст. 558, 560, 574 ГК РФ) или регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ). Отметим, что ст. 30 Федерального закона от 21.07.

97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая называется «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия.

Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда».

Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации. Между тем такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным.

В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав . Доказывать это обстоятельство в настоящее время уже нет необходимости. ——————————— См., напр.: Витрянский В. В. Договор доверительного управления имуществом. М., 2002. С. 45.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на ст. 30, а на других нормах упомянутого Федерального закона. В соответствии со ст. 1 и 4 доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права.

Собственно говоря, возможность государственной регистрации доверительного управления в качестве ограничения (обременения) заложена в общих положениях ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой государственной регистрации подлежат не только право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, но и ограничения этих прав.

Окончательно выясняется вопрос о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление в ст. 12 Закона, на основании которой запись о доверительном управлении недвижимым имуществом как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав.

Однако внесение сведений о наличии отношений по доверительному управлению недвижимым имуществом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним само по себе еще не удовлетворяет всех потребностей юридического быта.

Фактически запись об обременении, даже доступная всем лицам, может стать известной заинтересованным участникам гражданского оборота только при их обращении к реестру. Для самих же сторон договора доверительного управления наличия данной записи в реестре недостаточно.

Доверительный управляющий, вступающий в правоотношения с разнообразными третьими лицами, объективно нуждается в некоем документе, подтверждающим его специальный статус. Поскольку п. 3 ст.

1017 ГК РФ устанавливает весьма серьезное последствие несоблюдения требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление, третьи лица зачастую настаивают на предъявлении им не только договора, но и какого-либо доказательства произошедшей государственной регистрации.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос: каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление ? ——————————— Так, Пятков Д. В. предположил, что государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление удостоверяется выдачей свидетельства, однако это предположение было основано на редакции Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2003. См.: Пятков Д. В. Особенности доверительного управления недвижимостью // Закон. 2004. N 7. С. 64.

Источник: http://center-bereg.ru/j2673.html

Действуя «под маской» собственника

По общему правилу арендодателем имущества является его собственник. Однако право передачи имущества в аренду может принадлежать и иному лицу в силу закона или договора. Обсудим проблемы, возникающие у предпринимателя, который намерен реализовывать такое право, полученное от собственника жилья.

СИТУАЦИЯ

Сдавая в аренду собственные нежилые помещения, индивидуальный предприниматель применяет УСН (объект налогообложения — доходы). Лицо, являющееся собственником квартиры, намерено согласно договору предоставить предпринимателю право сдавать ее в аренду.

По каким договорам собственник имущества может передать такое право другому лицу?

Не возникнет ли у предпринимателя обязанность уплачивать ЕНВД при реализации переданного ему права?

Сможет ли он продолжать применять УСН или же получаемый им доход должен облагаться НДФЛ?

ТРИ ВИДА ДОГОВОРОВ

Поскольку не оговорено иное, будем исходить из того, что:

• речь идет о передаче собственником имущества иному лицу именно права сдачи данного имущества в аренду, а не о передаче самого имущества в аренду или безвозмездное пользование с правом сдачи его в субаренду;
• сдача квартиры в аренду будет осуществляться индивидуальным предпринимателем в рамках своей предпринимательской деятельности.

Ключевой нормой при ответе на первый вопрос является ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из содержания приведенных положений следует, что указанные управомоченные лица выступают в договорах с арендаторами именно в качестве арендодателей.

В силу закона могут сдавать не принадлежащее им на праве собственности имущество в аренду, например, унитарные предприятия, которые обладают в отношении данного имущества правом хозяйственного ведения. Это следует из положений гл. 19 ГК РФ.

В каких же случаях собственник имущества может управомочить иное лицо передать имущество в аренду в качестве арендодателя, то есть заключить договор аренды с третьим лицом от своего имени (а не от имени собственника)? Чтобы ответить на этот вопрос, проанализируем положения части второй Гражданского кодекса РФ, касающиеся возможности передачи собственником имущества права заключать в отношении данного имущества договоры, стороной по которым выступает лицо, получившее такое право.

В данном случае речь идет о трех видах договоров: комиссии, агентском и договоре доверительного управления.

Так, из ст. 990 ГК РФ следует, что по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В приведенных положениях не оговаривается, что сделки, совершаемые комиссионером от своего имени, но в интересах комитента, не могут быть договорами аренды. Однако из содержания, в частности, ст. 995 и 996 ГК РФ следует, что речь идет прежде всего о договорах купли-продажи. Поэтому в дальнейшем мы не будем возвращаться к договору комиссии.

В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Согласно ст.

 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах такого учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом имущество остается в собственности учредителя управления. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего, путем проставления в письменных документах после своего имени или наименования пометки «Д.У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

 А из ст. 1023 ГК РФ, в частности, следует, что доверительный управляющий имеет право на вознаграждение.  

На основании приведенных положений можно сделать вывод о том, что собственник имущества может передать другому лицу право передавать в аренду данное имущество по агентскому договору или договору доверительного управления, при заключении которых соответственно агент и доверительный управляющий заключают договор аренды от своего имени в качестве арендодателя.

Отметим также, что передача такого права в рамках иных договоров невозможна. Так, из положений гл.

34 и 36 ГК РФ следует, что при заключении договоров аренды и безвозмездного пользования (ссуды) собственник передает контрагенту не право передачи в аренду имущества, а само имущество.

Если же при соблюдении определенных условий арендатор и ссудополучатель передают полученное ими имущество третьим лицам во временное владение и пользование, то в данном случае они реализуют свое право, предусмотренное Гражданским кодексом, на передачу имущества в субаренду.

Если же говорить о договоре поручения (гл. 49 ГК РФ), то по нему поверенный может совершать сделки от имени доверителя, который и будет фигурировать в качестве стороны. Право сдачи имущества в аренду в рамках такого договора не может быть передано.

ПРИМЕНЯТЬ ЛИ ЕНВД?

Для того чтобы ответить на вопрос о том, не будет ли деятельность предпринимателя облагаться ЕНВД, обсудим правовую природу сделок в отношении квартиры, которые предприниматель собирается совершать с третьими лицами. При этом будем исходить из предоставленной информации о намерении предпринимателя сдавать данное имущество именно в аренду.

Согласно п. 2 ст.

 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и названным Кодексом.

Следовательно, квартира может быть передана в пользование как юридическим, так и физическим лицам. При выборе вида заключаемого договора следует учесть нормы ст. 30 ЖК РФ и ст.

 671 ГК РФ, в соответствии с которыми с организациями, как правило, заключаются договоры аренды, безвозмездного пользования и иные виды договоров, предусмотренные ГК РФ, а с физическим лицом – договор найма.

Вместе с тем физическому лицу квартира может быть передана и на «ином законном основании» (п. 2 ст. 30 ЖК РФ), что позволяет и с ним заключать договор аренды.

Из п. 2 и 3 ст. 288 ГК РФ, в частности, следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Такие помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. При этом размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после его перевода в установленном порядке в нежилое помещение.

Из приведенных положений Жилищного и Гражданского кодексов с учетом сделанных нами ранее выводов можно заключить, что хозяйствующий субъект, получивший по договору от собственника право передачи квартиры в аренду, вправе от своего имени заключить с организацией в отношении данного имущества договор аренды. При этом в любом случае квартира должна использоваться как жилое помещение.

Согласно подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ ЕНВД облагается деятельность по оказанию услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 кв. м.

Предоставление таких услуг с использованием именно квартиры не исключает применения указанного подпункта. Поэтому возникает вопрос: должен ли предприниматель, передавший организации в аренду квартиру, уплачивать данный налог в ситуации, при которой эта организация будет использовать данное жилое помещение для оказания услуг, предусмотренных вышеприведенной нормой Налогового кодекса РФ?

Из содержания подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ следует, что такой обязанности у налогоплательщика не возникнет. Ведь в предполагаемой ситуации он не будет оказывать услуг, указанных в данном подпункте. Непосредственным исполнителем таких услуг станет организация-арендатор.

Обратим также внимание на то, что если право заключения договора аренды в отношении квартиры передано налогоплательщику по договору доверительного управления имуществом, то он в любом случае не должен применять спецрежим в виде ЕНВД по этому виду деятельности.

В данном случае необходимо учитывать, что согласно п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ единый налог не применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в п.

2 названной статьи, в случае осуществления их, в частности, в рамках договора доверительного управления имуществом.

«УПРОЩЕНКА» ИЛИ НДФЛ?

Из вышеприведенных положений Гражданского кодекса РФ следует, что договор агентирования является возмездным. Что же касается договора доверительного управления имуществом, то доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если данным договором не предусмотрено иное. 

При заключении сделок по передаче имущества в аренду в интересах его собственника агент и доверительный управляющий получают доход не в виде арендной платы, уплачиваемой арендатором, а в виде вознаграждения, которое они получают соответственно от принципала и учредителя управления.

Если право сдачи имущества в аренду передано по одному из названных договоров и при этом доверительному управляющему уплачивается вознаграждение, то у лица, реализующего данное правомочие, возникает объект налогообложения в виде вознаграждения, полученного от собственника имущества.

Положения гл. 26.2 НК РФ не оговаривают, что деятельность налогоплательщика по сдаче в аренду жилых помещений (в том числе и осуществляемая им в качестве агента или доверительного управляющего) препятствует применению УСН.

Следовательно, предприниматель, получающий доход от исполнения им договора, предусматривающего передачу ему права сдавать квартиру в аренду, может продолжать применять УСН, уплачивая налог, предусмотренный гл. 26.2 НК РФ.

В то же время необходимо учитывать, что согласно п. 3 ст. 346.14 НК РФ налогоплательщики, являющиеся участниками, в частности, договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.

Поэтому предприниматель, являющийся участником такого договора, не вправе использовать в качестве объекта налогообложения доходы. Он должен исчислять налог исходя из доходов, уменьшенных на величину расходов.

При этом не имеет значения то обстоятельство, что доверительный управляющий не получает от учредителя управления вознаграждение.

Что касается возможности обложения обсуждаемой деятельности НДФЛ, то необходимо обратиться к положениям п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Из названного пункта, в частности, следует, что применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, получаемых о предпринимательской деятельности).

Следовательно, если в договоре аренды квартиры в качестве арендодателя будет выступать предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, то доход, получаемый им при исполнении данного договора, не должен облагаться НДФЛ.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/51723/