Можно ли по генеральной доверенности снять у хозяев квартиру?


40 просмотров

Содержание

DOM.RIA – Как купить квартиру по генеральной доверенности

Чтобыкупить квартиру, не будет необходимости ходить в БТИ ни до сделки, ни после нее. Сразу после того, как нотариус поcтавит отметку о регистрации договора купли-продажи можно прописываться и заселяться. 

Но иногда собственникам жилья не удается присутствовать на подписании договора купли-продажи. В такой ситуации законодательные нормы оставляют выход – продажа квартиры по доверенности. Рассмотрим, какие особенности есть у этой процедуры.

Доверенность – важный и нужный документ

Легальный способ передачи прав и полномочий на распоряжение жильем называют доверенностью на недвижимость.

Благодаря этому, любой собственник квартиры (доверитель) имеет возможность наделить своего представителя (доверенный) полномочиями на совершение различных юридических действий.

Ситуации, в которых собственник по определенным причинам не может заниматься сбором необходимых документов или присутствовать во время заключения сделки купли-продажи, возникают достаточно часто.

Например, если владелец жилья находится на стационарном лечении или преклонных лет, проживает в другой стране.

Пример доверенности

В зависимости от срока действия и возлагаемых полномочий, которыми наделяются третьи лица, доверенности делятся на такие типы:

  • генеральная. Доверяются любые сделки с жильем, кроме завещания и договоров дарения;
  • на приватизацию;
  • на сдачу в аренду;
  • разовая. Передаются мелкие полномочия, например, регистрация или сбор документов для продажи;
  • на продажу квартиры.

Именно последний тип доверенности на распоряжение недвижимым имуществом оформляется чаще всего. Такой документ в обязательном порядке заверяется нотариусом, процедура отнимает немного времени (примерно час-два), а стоимость колеблется в зависимости от региона проживания (в среднем – от 200 грн).

Для заключения доверенности на продажу квартиры от имени физического лица необходимо предоставить такие документы: паспорт и справка о присвоении идентификационного кода (для собственника и представителя, на которого возлагаются полномочия), правоустанавливающие документы на жилье. Если доверитель – несовершеннолетнее лицо, то дополнительно потребуется свидетельство о рождении и разрешение органа опеки и попечительства.

Покупка квартиры по доверенности

Продажа жилья по доверенности – один из распространенных вариантов мошенничества. Поэтому покупателю стоит внимательнее проверять все имеющиеся документы.

Изучите доверенность

В тексте доверенности на специальном бланке, который заверяется нотариально, указывается максимум подробностей, без которых она признается недействительной:

  • ФИО доверителя и доверенного;
  • их адреса проживания;
  • местоположение объекта договора;
  • область полномочий и сфера права доверенного лица;
  • место заключения сделки;
  • срок действия доверенности;
  • рекомендации по поводу распоряжения вырученными деньгами.

Отдельное внимание уделите полномочиям доверенного – он должен быть наделен правом продажи квартиры. Поинтересуйтесь у доверенного лица, какие отношения связывают его и собственника квартиры и мотивы оформления доверенности.

Посетите нотариуса

Перед сделкой получите информацию у нотариуса, заверявшего доверенность, и выясните, действенна ли она на данный момент. Доверитель имеет право прервать действие доверенности в любое время, не уведомив доверенного. Также выясните у нотариуса, на основании каких документов подтверждалась дееспособность доверителя.

Получите информацию о собственнике

Покупателю необходимо учитывать, что доверенность утрачивает силу (а вместе с ней и сделка купли-продажи), если доверитель:

  • умер;
  • признан недееспособным;
  • пропал без вести (статус получен в судебном порядке).

Поэтому попытайтесь наладить связь с собственником жилья, убедившись в его состоянии здоровья и наличии желания продавать квартиру.

Соблюдайте формальности

При покупке квартиры не следует полагаться на доверие. Поэтому лично или через нотариуса проверьте все правоустанавливающие и другие документы, осмотрите жилье, опросите соседей про собственника, изучите историю жилья (покупки-продажи за последние несколько лет).

Если сделка затягивается, то заключайте предварительный договор.

Конечно, оптимальный вариант – это присутствие владельца квартиры во время подписания соглашения купли-продажи, но если вы проконсультировались у нотариуса и оформили все должным образом, риск остается минимальным.

Покупка жилья по доверенности – частный случай, поэтому для детальной консультации стоит обратиться к нотариусу

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-kupit-kvartiru-po-generalnoj-doverennosti-176083.html

Обратная сторона генеральной доверенности: чего опасаться и как себя обезопасить?

Доверенность решает многие проблемы для тех, у кого недостаточно времени или знаний, чтобы совершить сделку. При этом эта бумага таит в себе опасность. Что нужно учитывать, и чего нужно опасаться доверителю, прежде чем написать доверенность общего характера?

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее бумагу называть доверенностью общего характера — именно так она зовется с точки зрения нормативных актов. 

Что такое доверенность общего характера?↑

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее называть доверенностью общего характера — именно так называется эта бумага с точки зрения нормативных актов.

Виды доверенностей и требования, применяемые к ним, описаны в статьях 185–189 главы 10 ГК РФ.

Доверенность суть письменное добровольное уполномочивание другого лица, делегирование ему полномочий представления доверителя лично и его интересов при сделках (ст. 185 ГК РФ). Доверенность общего характера (т.н.

генеральная доверенность) является документом, в котором доверитель передает максимально широкий спектр юридически значимых, юридически весомых действий своему доверенному лицу (также это лицо можно назвать поверенным или представителем).

Так как такая доверенность позволяет представителю очень многое, то в народе ее и прозвали генеральной.

Юридические действия порождают юридические же последствия. Все, что соверши поверенный в соответствии с выданной ему бумагой, считаются совершенными от имени доверителя (ст. 182 ГК РФ). И юридические последствия сделки действительны именно в отношении доверителя.

Как оформить дарственную на квартиру или дом

Любая доверенность выдается на совершение правомерных действий. Передаваемые доверителем полномочия должны быть изложены в тексте документа полно и ясно, таким образом, чтобы исключить различные толкования. 

Доверенность общего характера (генеральная доверенность) предоставляет наиболее обширные полномочия представителю доверителя. Она может содержать полномочия по пользованию и распоряжению имуществом, осуществлению прав и обязанностей представляемого лица.

Генеральная доверенность охватывает широкие полномочия, в том числе и полномочия на совершение сделок по отчуждению имущества, поэтому она должна быть заверена нотариально. Для оформления такой доверенности доверитель и будущий поверенный должны лично прибыть к нотариусу и представить документы, по которым может быть установлена их личность (т.е. речь о паспорте).

Общая доверенность выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения сделок с ним (вплоть до залога или продажи недвижимости: квартиры, земельного участка, дома).

В чем опасность доверенности общего характера?↑

Оспорить дарственную — возможно ли, и как это сделать?

Больше всего мошенничеств на рынке недвижимости совершается при купле-продаже жилья по доверенности. Как результат, сделки, совершенные по «генералке», чаще других оспариваются в судах.

Юридически подкованные люди стараются не использовать в сделках доверенности общего характера. Вместо них используются доверенности на конкретные действия.

А вот когда в сделке присутствует «общая» доверенность, то ухо нужно держать востро, ведь человека, слабо разбирающегося в юридических вопросах, не очень сложно уговорить на выдачу доверенности такого типа.

Внимание, важно! Эксперты не советуют владельцу недвижимости наделять своего представителя «генеральным» правом.

Если вам вдруг предлагают выдать доверенность общего характера вместо доверенности на конкретные действия, — на всякий случай, так сказать — аргументируя тем, что необходимо совершать много различных походов в разные инстанции.

Скорее всего, предложивший имеет в этой доверенности свои интересы, которые расходятся с вашими.

Кто имеет право на предоставление бесплатной юридической помощи

Стандартная формулировка генеральной доверенности: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, … совершать от моего имени разрешенные законом сделки, … подавать заявления и расписываться за меня». Внимательно вчитайтесь в формулировку.

Как вы думаете, каков будет результат, если такой доверенностью воспользуется нечестный делец? Правильно, в худшем случае вы не только ничего не получите, но и можете все потерять… Частый исход сделок по доверенности с жуликом-поверенным — это очень долгое блуждание в коридорах судов, в попытках восстановить утраченное из-за собственной недальновидности. Поэтому нотариусы в последнее время очень осторожно относятся к удостоверению подобных доверенностей. Ни доверителю, ни нотариусу не хочется попасть в ситуацию, когда бывший собственник имущества (т.е. доверитель) заявит, что был введен в заблуждение относительно цели выдачи доверенности и попытается отсудить потерянное жилье.

Стандартные схемы обмана с использованием подлинной генеральной доверенности:

  1. За день до того, когда по ней будет совершена сделка, доверитель (мошенник в данном случае именно он) делает в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Сделка становится ничтожной, но покупатель об этом не знает. Подельники мошенника забирают деньги до регистрации договора купли-продажи, и исчезают с деньгами. Доверитель же доказывает в суде, что его ввели в заблуждение, и отсуживает свое жилье обратно. Покупатель же остается без крупной суммы, т.к. горе-поверенные исчезли, а доверитель ни в чем не виноват, он тоже жертва.
  2. Вы выписываете генеральную доверенность, надолго уезжаете (или ложитесь в больницу), а по возвращении не обнаруживаете ни квартиры, ни доверенного лица. Потому что поверенный квартиру продал, деньги забрал — и был таков.

Встречаются случаи, когда хозяин дает доверенность, но подписывает ее так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продается доверенным-аферистом, а когда деньги получены, к покупателю является хозяин и утверждает, что никому он доверенность не выдавал и квартиру не продавал.

Как обезопасить себя, чтобы представительство не превратилось в предательство?↑

Часто общие доверенности заключаются внутри семьи, когда пожилые родственники доверяют представлять себя более молодым и энергичным родственникам, лучше разбирающимся в современных реалиях.

При наделении друг друга самым широким кругом полномочий внутри семьи перед посещением нотариуса целесообразно собрать документы, подтверждающие степень родства, и указать эти документы в доверенности, чтобы ни у кого не возникало недоверия к представителю по генеральной доверенности.

Но помните и о том, что существует немало примеров, когда даже близкие родственные отношения не выдерживали проверку большими деньгами.

Как оформлять доверенность в сделках с недвижимостью

Если вы все-таки оформляете доверенность, смотрите, что подписываете. Выписывайте доверенность на самый короткий срок (если срок в доверенности не указан, она действует в течение года с даты подписания доверителем).

Внимание! Если доверитель постоянно проживает за границей и не может приехать, да и сама доверенность выписана «оттуда», то на ней должен стоять апостиль. Без апостиля доверенность в данном случае не действительна.

Если же вам предлагают приобрести жилье у представителя продавца по генеральной доверенности, уточните у доверителя, во-первых, причины выдачи доверенности такого типа; во-вторых, в курсе ли он вообще, что его поверенный продает (отчуждает) его имущество. Иначе высока вероятность, что вы с доверителем будете бегать по судам.

Общение с доверителем лично важно еще и потому, что действие доверенности автоматически прекращается после смерти доверителя (ст. 188 ГК РФ). Сделка по доверенности, когда доверитель уже покинул этот мир, является ничтожной.

Если вы все же покупаете квартиру у представителя с «генералкой», не отдавайте деньги за приобретенную квартиру до получения на руки официально зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о собственности. Доверитель в любой момент может отозвать доверенность, и сделка станет ничтожной.

Важно! Доверенное лицо не вправе совершать сделки в отношение себя лично. Если ему доверили продажу квартиры, то даже по генеральной доверенности он не может продать ее самому себе.

Доверенность больше не доставит проблем автолюбителям↑

Напоминаем, доверенность на распоряжение автомобилем отменена.

Выбор б/у автомобиля: на что обратить внимание

Раньше частенько заключались фактические сделки купи-продажи автомобиля, когда продавец, не утруждая себя и покупателя снятием и постановкой «железного коня» на учет, просто выписывал покупателю доверенность на ТС. С точки зрения закона продавец — никакой не продавец, а фактический владелец авто со всеми вытекающими юридическими последствиями, т.е.

полностью отвечал за автомобиль. И когда «его» машина оказываюсь участником ДТП, или отвозилась по каким-либо причинам на штраф-стоянку, фактический владелец и в суде ответчиком выступал, и со штрафстоянки машину забирал (а забрать машину с такой стоянки мог только фактический владелец).

Теперь, после отмены доверенности на машину, таких проблем у автомобилистов не возникнет.

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/lawyers/o_61371

Сделка без собственника: разновидности доверенности и ее практическое применение

Каждый из нас хоть раз в жизни, да составлял доверенность или что-нибудь делал по доверенности. Например – получал деньги за другого человека.

То есть, суть ее сводится к тому, что одно лицо дает другому полномочия представлять свои интересы. Используется доверенность и при сделках с недвижимостью.

Стоит ли связываться с квартирой, которая продается «по доверенности» или лучше от такой сделки отказаться?

Какой должна быть доверенность: что говорят законы 

Все вопросы, касающиеся доверенности, прописаны в ст. 185-189 Гражданского кодекса. Перечислим основные моменты.

Прежде всего, доверенность должна быть письменной. Во-вторых, нотариально удостоверенной. Исключения из этого правила допускаются только для случаев, когда нотариуса рядом нет физически.

Например, если человек лечится каком-нибудь военном госпитале, то доверенность имеет право заверить начальник этого учреждения, его заместитель, старший или дежурный врач.

Это же могут сделать и командиры воинских частей, начальники мест лишения свободы, руководители консульских учреждений (для россиян, находящихся за границей).

Доверенность должна содержать информацию о дате ее составления, без нее документ считается юридически ничтожным.

При этом (в законе такое требование прямо не прописано, но нотариусы его придерживаются) дата пишется словами – «пятнадцатое декабря две тысячи девятого года». Видимо, для того, чтобы затруднить подделку.

Действие доверенности не может превышать трех лет – даже если в ней указан больший срок, все равно она будет действительна столько. Если срок не указан вовсе, доверенность сохраняет силу в течение одного года.

Передоверие, т.е. ситуация, когда доверенное лицо перепоручает свои полномочия кому-то еще. И эта доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, и по своим срокам и объемам полномочий не превышать первоначальный документ.

Действие доверенности прекращается по истечению срока ее действия. Также она может быть в любой момент отменена лицом, выдавшим ее.

При этом доверителю достаточно отправиться к нотариусу и составить соответствующий документ – разыскивать доверенность и физически уничтожать ее не нужно.

Также доверенность автоматически прекращает действие в случае смерти доверителя или доверенного лица, а также признания одного из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Разнятся доверенности и по объему предоставляемых полномочий. «Они могут быть генеральными, специальными и разовыми, – говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

– Генеральная подразумевает полное управление имуществом (квартира, дача и др.). Специальная – доверенность на совершение каких-либо определенных действий, к примеру, продажа данного имущества. Разовая – на единичное действие».

Также принципиальным является требование, что одно лицо не может представлять две стороны в сделке. К примеру, продается квартира, и покупатель говорит продавцу, что он возьмет на себя все хлопоты по оформлению.

Привлекательно, но противоречит закону – стороны должны представлять разные люди.

Если же обе стороны действуют через представителей (риэлторов), то это должны быть разные риэлторы: вариант, когда один и тот же специалист подает документы и от продавца, и от покупателя, не допускается.

Разновидности доверенности и ее практическое применение 

Теоретически доверенность может быть выдана кому угодно (единственное налагаемое законом ограничение, как мы помним – дееспособность доверенного лица) и на любой объем полномочий. Практически же все доверенности на рынке недвижимости четко разделяются на две группы.

Первая – «технические», выдаваемые клиентами риэлторам для подготовки и проведения сделки. «Чаще всего доверенность выдается на внесение или принятие обеспечительного платежа по авансовым договорам, – говорит Владимир Спасский, руководитель юридического департамента «МИАН».

– Затем – на сбор документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи, и на саму эту регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС)». Также доверенность дается на совершение дополнительных операций, если они необходимы.

Например, на согласование имеющейся в квартире перепланировки».

Другой тип можно условно назвать «настоящими» – это генеральные доверенности с действительным правом распоряжаться имуществом. Таких документов на рынке немного, и выдают их, отмечает Владимир Спасский, чаще всего близким родственникам: детям, родителям, супругу.

Чтобы человек отказался распоряжаться собственным имуществом и поручил это кому-то другому (пусть и близкому родственнику), должны иметься серьезные причины. Обычно это или удаленное проживание (в другой стране), преклонный возраст, тяжелая болезнь.

Иногда вместо (или вместе) с данными факторами выступает и банальный страх большой ответственности.

 Продажа по доверенности: большой риск

 Как уже говорилось, риэлторы активно пользуются доверенностями на осуществление различных технических действий. Можно сказать, что без них не обходится ни одна сделка, совершаемая с помощью агентств недвижимости. Но вот к тем случаям, когда предстоит продажа по доверенности, относятся в высшей степени подозрительно. И правильно делают – риски здесь достаточно велики.

Прежде всего, доверенность, как и любой другой документ, можно элементарно подделать.

При этом если бумаги на квартиру (Свидетельство о собственности) являются, по существу, лишь дубликатом данных, хранящихся в ФРС (соответственно, их можно проверить по электронной базе), то в случае с доверенностью придется поверить самой бумаге.

Во-вторых, как уже говорилось выше, доверенность может быть отозвана доверителем в любой момент; также она прекращает действие в случае, если доверитель умер. Все сделки, совершенные по такой доверенности, являются ничтожными.

В общем, в такой ситуации разумно приложить все усилия, чтобы отыскать собственника квартиры и проводить сделку с его непосредственным участием. «Подписывает договор купли-продажи собственноручно продавец, – говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость». – Представитель, это делает в основном, когда продавец постоянно проживает за пределами России».

«Самое главное – найти доверителя, в 99% случаев это возможно, – соглашается Ирина Шугурова («МИЭЛЬ»). – Если невозможно посетить человека, мы стараемся связаться с ним по телефону, электронной почте или факсу.

По нашему опыту, даже если человек находится за границей, отыскать его можно. В таких случаях мы просим хотя бы по факсу, в простой письменной форме, подтвердить, что доверенность не менялась, не отменялась».

Более сложной является ситуация, когда доверенность «приравнена к нотариальной» – иными словами, ее заверяли упоминавшиеся в начале статьи врачи, начальники тюрем и т.п. К ним, отмечает Ирина Шугурова, обязательно направляется запрос с просьбой подтвердить, что доверенность действительно выдавалась, впоследствии не была отменена, и что доверитель жив.

…Также следует отметить, что продавцы квартир по доверенности иногда предлагают купить их объекты по более низкой цене – в качестве «компенсации» за не совсем правильные документы.

Если покупатель получает подобное предложение (сопровождаемое обычно призывами оформлять сделку не через риэлторов, а самостоятельно – чтобы «избежать лишней волокиты») можно не сомневаться: квартира не «чистая», тут планируется какое-то мошенничество.

 Обманет ли вас «представитель»? 

Имеется и еще одна возможность стать жертвой мошенников. Как уже было сказано, риэлторы, осуществляющие сделку, берут у своих клиентов доверенность на сбор справок, регистрацию и т.п. И существует риск, что квартиру они продадут самостоятельно, а с вырученными деньгами скроются.

Сразу скажем, что вероятность этого исчезающе мала. Подобное практиковали в лихие 90-е, сегодня же рынок более цивилизованный, сделки в ФРС регистрируются целый месяц, что само по себе осложняет различные аферы. Кроме того, получив деньги за квартиру (допустим, это будет $300 тыс.

, пускай даже миллион), мошеннику придется с ними скрываться, фактически переходя на нелегальное положение. Маловероятно, но все же… В общем, мораль очень простая: подписывая доверенность, нужно внимательно смотреть, какие именно полномочия вы передаете.

Если это «собирать документы» – одно, а «право распоряжаться» – совсем другое.

 Резюме журнала Metrinfo.ru

 Доверенность – абсолютно нормальный документ, его использование предусмотрено законом. По этой причине смотреть на каждого, имеющего на руках такую бумагу, как на потенциального преступника, конечно, неразумно. Более того, этот инструмент очень полезен для совершения различных технических действий.

С другой стороны, история мошенничеств, проведенных с помощью недействительных доверенностей, впечатляюща. Лучшая линия поведения для покупателя – не нарываясь на конфликт и не переходя на личности, все-таки добиться присутствия на сделке хозяина квартиры. Так будет спокойнее всем. А если противоположная сторона утверждает, что это невозможно – от сделки разумнее отказаться.

http://www.metrinfo.ru/

Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

Источник: http://pro-estate.ru/article.html?id=202

Сдача квартиры по доверенности

В последнее время довольно частое явление, когда собственник квартиры под сдачу не живет в стране. Или в начале обзавелись квартирой, а потом, так случилось, уехали на заработки. Или в начале эмигрировали, а потом, поднакопив денег, купили квартиру или как “запасной аэродром” или в виде пенсионного вклада.

Бывает, что между собственником и квартирой растояние в несколько тысяч километров. Не наездишься. Но контролировать квартиру надо. Во-первых, квартиранты должны понимать, что безконтрольность и безнаказанность не пройдут. Что владелец, может быть, и далеко, но руки у него длинные и механизмы воздействия есть.

Во-вторых, если случится, что квартиру надо перезаселять, то хорошо бы хотя бы расторгнуть старый договор, чтобы не платить налог и не числиться получающим доход, которого как такового и нет. В идеале, хорошо бы квартиру быстро пересдать, чтобы не простаивала. Прилететь, скажем, из Штатов ради этого в неурочный час как-то глупо. Там не такие и длинные отпуска.

Да и сами билет, купленный без всяких скидок, столько стоит, что дешевле квартиру просто закрыть на ключ. 🙂 В таких случаях просто необходимо иметь на месте кого-то, кто уполномочен вести дела вместо собственника и представлять его интересы. Как правило об этом просят близкого родственника, обычно кого-то из родителей, которому оставляют доверенность.

Типы доверенности.

Доверенность можно сделать двух видов. Так называемую “генеральную”, которая позволяет распоряжаться (кроме дарения) всем имуществом. Квартирами, деньгами, машинами, земельными участками, сдавать, продавать, покупать, принимать наследство, представлять доверителя в различных инстанциях и т.д. и т.п. С такой доверенностью можно почти все. Нельзя только подарить имущество.

Еще у меня не получилось по такой доверенности зарегистрироваться в квартире, купленной в браке, но на имя мужа. 🙂 Второй вариант – доверенность, дающая право по своему усмотрению и на своих условиях заключать договора найма/аренды, представлять интересы собственника во всех инстанциях, получать за него деньги.

Такая доверенность не дает права совершать с квартирой какие-бы то ни было сделки, кроме сдачи в аренду. Для сдачи квартиры в аренду достаточно второго типа доверенности. Что еще важно, доверенное лицо не может передоверить третьему человеку право распоряжения имуществом.

Срок действия доверенности. Доверенность можно оформить сроком на один или три года. Расторгнуть ее досрочно можно по инициативе доверителя (собственника). Сделать это можно у того же нотариуса. Как технически происходит отзыв доверенности я не знаю.

Где ее можно оформить? Доверенность можно оформить у любого нотариуса. В принципе, существуют типовые формы для доверенностей. Но если вам важно, чтобы в доверенность обязательно прозвучал какой-то пункт, например, право получать и распоряжаться причитающимися вам деньгами, подчеркните это в разговоре с нотариусом особо.

Сколько времени занимает оформление доверенности? Очень быстро. Конечно, если вы до этого не высидели в очереди, чтобы попасть на прием к нотариусу. 🙂 Пока бы будете ходить в банк, чтобы оплатить, все уже будет и готово. Полчаса достаточно. Хочу обратить особое внимание.

Есть разница в оплате за оформление доверенности в зависимости от того, даете вы ее близкому родственнику или нет. К близким родственника относятся муж/жена, родители/дети, родные братья/сестры. Разница в оплате достаточная, чтобы на ней хотелось сэкономить, если возможность такая есть.

Позаботьтесь тогда о свидетельстве о браке (для мужа/жены) или о свидетельстве о рождении (для родителей/детей и братьев/сестер).

Кому можно сдавать по доверенности? Всем. Нет ни какой разницы, планируете ли вы сдавать квартиру физическому лицу (обычному квартиранту) или юридическому лицу (посуточнику или фирме для заселения своих сотрудников).

Кто платит налоги при сдаче по доверенности? Здесь возможны два варианта. Может считаться, что доход получает собственник и тогда налог должен платить он. Может считаться, что доход (по праву получать и распоряжаться деньгами) получает доверенное лицо и тогда налог платит именно доверенное лицо.

Кого вписать в форму, заполняемую в РСЦ для налоговой службы, решайте сами как вам удобней или выгодней в данной ситуации. Единственное что, убедитесь, что в вашей доверенности на сдачу квартиры указано, что доверенное лицо может получать деньги за сдачу.

Я не знаю ни одного случая ни из собственного опыта, ни по рассказам, чтобы в РСЦ или в налоговой возникали какие-либо проблемы вне зависимости от того, считался ли плательщиком налога собственник или доверенное лицо.

Источник: https://hyek.livejournal.com/13777.html

Мошенничества с жильем – от сделок по доверенности до подмены квартир

МОСКВА, 30 июля – РИА Новости, Марина Малкова.

Отсутствие владельца квартиры на сделке и заниженная цена или ставка аренды – первый признак того, что с недвижимостью, которую вам пытаются продать или сдать внаем, не все в порядке, утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости.

По словам собеседников агентства, совершая сделку на рынке жилья, нужно ориентироваться на рыночную стоимость квадратного метра и не связываться с покупкой жилья по доверенности в отсутствие квалифицированной юридической поддержки.

Доверенность вызывает недоверие

Афера с оформлением доверенности – наиболее популярная схема мошенничества на рынке жилья, заявляют эксперты, опрошенные РИА Новости. Один из самых распространенных вариантов – поделка документа, рассказывает директор управления вторичного рынка компании “Инком-Недвижимость” Михаил Куликов.

Мошенник изготавливает на имя реального человека поддельную доверенность с печатью и фальсифицирует подпись нотариуса. “По фиктивной доверенности аферист может попытаться сделать с чужой квартирой все, что угодно – продать или обменять”, – комментирует эксперт. Сам владелец квартиры об этом, естественно, ничего не знает.

Чтобы не стать жертвой такого мошенничества, не стоит оставлять паспорта и документы на квартиру в легкодоступных местах, а также доверять их малознакомым людям, советует Куликов.С подлинными доверенностями тоже проводится немало афер. Например, когда покупателем или продавцом является неискушенный в юридических тонкостях клиент, рассказывает собеседник агентства.

Допустим, аферист предлагает взять на себя хлопоты по приватизации квартиры и для этого оформляет на себя вполне реальную доверенность. Только документ составляется таким образом, что посредник имеет право не на один вид сделки, в котором заинтересован собственник жилья, но и на любые другие действия, вплоть до продажи имущества.

Подписав такую доверенность, клиент в результате может остаться без квартиры и без денег, предостерегает Куликов. Чтобы не оказаться в такой  ситуации, эксперт рекомендует никогда не подписывать бумаги, не изучив их от начала до конца.

“Особенно внимательно стоит читать то, что написано мелким шрифтом, а также обращать внимание на сноски”, – подчеркивает представитель “Инком-Недвижимость”. Генеральный директор “Century 21 Светлый Град” Елена Валеева более категорична.

Тем, кто решил купить или продать жилье без помощи профессиональных риелторов, она рекомендует никогда не совершать сделку по доверенности, то есть без присутствия продавца: ведь доверенность может оказаться “липовой”, а настоящая еще не гарантирует того, что реальный собственник жилья дал добро на совершение сделки – человеку неподготовленному будет нелегко самому разобраться во всех документах.

Подмена недвижимости

Достаточно распространенный прием мошенников – фактическая продажа не той квартиры, которая была изначально продемонстрирована покупателю. В данном случае аферисты делают ставку на невнимательность покупателя, рассказывает глава Century 21 Вера Ларионова.

Если не изучить правоустанавливающие документы с педантичной тщательностью и поторопиться подписать договор, есть риск купить не ту квартиру, что собирались. В лучшем случае покупателю достанется квартира на порядок хуже той, что ему продемонстрировали, в худшем – он может остаться вообще ни с чем.

При совершении сделки крайне важно точно идентифицировать объект, отмечает заместитель генерального директора компании “Миэль-Брокеридж” Ирина Шугурова.

Почтовый адрес, название улицы, номер дома, номер квартиры, количество комнат и их площадь, указанные в договоре купли-продажи, следует проверять не только на бумаге, но и в реальности – иначе есть риск купить квартиру в том же доме, но этажом ниже и по качеству хуже, например, полностью разбитую “однушку” вместо отделанной “трешки”.

По словам Куликова из “Инком-Недвижимость”, аферисты также нередко обманывают клиентов при взаиморасчетах – к примеру, закладывая в банковскую ячейку неполную пачку денег или фальшивые купюры.Еще одно часто встречающееся явление – взимание с покупателя залога, сумма которого серьезно завышена.

Поскольку при совершении сделки эти деньги не фигурируют, стоимость предмета сделки снижается. В результате при попытке расторгнуть сделку получить с продавца больше, чем указано в договоре, невозможно, да и сам продавец может испариться вместе с залогом, раскрывает секрет этого вида мошенничества Ларионова.”Покупатели должны понимать, что любая сделка, совершенная с занижением в договоре реальной стоимости квартиры, создает высокие риски именно для них”, – подчеркивает глава Century 21.


Опасная аренда

Руководитель управления аренды квартир компании “Инком-Недвжимость” Галина Киселева рассказывает, что недобросовестные игроки орудуют и на рынке съемного жилья. Самая элементарная и чаще всего встречающаяся схема – распространение ложной информации о квартире. “Цена занижается, в объявлениях размещаются фото куда более качественного и красивого объекта.

А при осмотре оказывается, что жилье абсолютно не соответствует заявленному: грязно, ремонт не сделан, мебели и бытовой техники нет”, – комментирует эксперт. А бывает и так, что стоимость арендной ставки значительно снижена: квартира давно сдается за 30 тысяч рублей, а ее выставляют за 25 тысяч.Не менее ходовой схемой является элементарное воровство, продолжает Киселева.

Заехав в новую квартиру, через какое-то время арендатор обнаруживает, что все деньги и ценности пропали. “Поскольку чаще всего на “черном рынке” никаких официальных договоров не заключается, найти недобросовестных риелторов оказывается практически невозможно”, – сетует эксперт.

Чтобы избежать подобных неприятностей, еще во время поиска квартиры стоит обращать внимание на содержание объявления: цена предложения должна соответствовать рыночной, а в контактах, кроме номера мобильного телефона, указываться имя и фамилия маклера. “Даже те, кто не работает в агентстве, но профессионально занимается недвижимостью, заботятся о своей репутации.

Информация о таких людях будет размещена в интернете. Зачем человеку скрываться, если его хлеб – процент от сделки?”, – размышляет Киселева, рекомендуя при встрече с брокером проверить его паспорт.

Кроме того, по мнению эксперта, с риелтором обязательно нужно заключить договор на оказание услуг, а определившись с выбором съемного жилья, еще и внимательно изучить документы на собственность и пообщаться не только с хозяевами квартиры, но и с их соседями, чтобы узнать, с кем придется иметь деловые отношения в ближайшие несколько месяцев, а то и лет.

“Мошенник никогда не предложит заключить официальный договор”, –  утверждает собеседница РИА Новости.Наконец, последний совет Киселевой – при совершении сделки заключить договор с подробной описью имущества, а по мере выплат требовать расписки от собственника, что он получил оговоренную сумму. “Это поможет избежать обвинений в неуплате”, – объясняет она.

Эконом-вариант в категории риска

В большинстве случаев деятельность мошенников бывает направлена на незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики, люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные, рассказывает Шугурова из “Миэль-Брокеридж”.

Мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, после чего объекты выставляются на продажу – таков еще один вариант аферы с доверенностью. “Бывших владельцев затем выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы за пределами Московской области, в лучшем случае в простой деревенский дом”, – говорит Шугурова.

К сожалению, бывают и ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные, заброшенные частные дома, куда уже прописано с десяток человек.К той же категории социально незащищенных граждан, за счет которых норовят поживиться мошенники, по словам эксперта, относятся дети-сироты, имеющие право на квартиры по достижении совершеннолетия.

Кстати, обращает внимание представительница “Миэль-Брокеридж”, до достижении 21 года такие новоиспеченные владельцы жилья находятся под опекой и защитой государства, так что при продаже полученной ими квартиры, следует получать распоряжение органа опеки.

Всем людям, приобретающим жилье у бывших сирот, следует знать, что подобный документ удается оформить редко, указывает Шугурова.Что касается общей формулы вычисления “проблемного” жилья, то тут собеседники РИА Новости единодушны: обычно квартиры “от аферистов” выставлены на продажу или для сдачи в аренду по цене “ниже рынка”.

Поэтому необходимо быть особенно внимательным при проверке объектов, продаваемых по заниженной стоимости, относительно существующего на текущий момент среднего уровня цен, убеждена Шугурова.

С ней согласна и глава Century 21 Ларионова: низкая цена объекта по сравнению с аналогичными предложениями – первый повод для беспокойства и сомнений, настаивает она.

При этом, подчеркивает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, обманывают в России в основном людей небогатых, главным образом потому, что те, кто годами копят на жилье и берут кредиты почему-то забывают о пословице про бесплатный сыр, а в итоге оказываются и без жилья, и без денег.

Вывод экспертов однозначен: никогда не соблазняться дисконтом и в случае, если сделка проходит без участия профессионального риелтора или юриста, играющего на вашей стороне, не соглашаться на заключение договора по доверенности и настаивать на присутствии владельца недвижимости.

Источник: https://realty.ria.ru/20120730/398182564.html

Рекомендуем!  Как рассчитать долю в квартире калькулятор
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock
detector