Нарушения приема передачи квартиры и ввода эксплуотации дома, навязывания кварплатой если я там не жил
Что надо знать об одностороннем акте приема-передачи квартиры
Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?
В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.
Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?
Артем У.
Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.
В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке.
Это и называется односторонним актом.
Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.
Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи, рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.
Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.
А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно.
Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно.
Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.
Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту.
Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года.
Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.
Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие.
При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию.
Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.
В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.
К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:
«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».
Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.
Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.
«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».
Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.
Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.
В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись.
Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается.
По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.
Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.
Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.
Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.
Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.
В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.
Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.
Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам.
Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное.
Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.
Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта.
Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика.
Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.
Это типичная ситуация. В ней действуйте так.
От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:
«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства.
В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался.
Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».
В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.
Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:
- Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
- Ничего не происходит;
- Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?
Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.
Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно.
Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей.
Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.
Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.
Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.
Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете.
С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию.
Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/odna-storona/
Как защитить себя, если навязывают товары и услуги. Навязывание услуг: как защититься
Попытка навязать покупателю дополнительные, не нужные ему услуги, которые идут как дополнение к основным, тем самым вынуждая потребителя на дополнительные расходы, говорит о том, что нарушаются права потребителя. Такое поведение со стороны продавцов услуг и товаров влечёт за собой ответственность. Закон в этой ситуации нарушает продавец.
Как защитить свои права
Федеральный закон Российской Федерации «О защите прав потребителя» является основным документом, с помощью которого можно защитить свои права.
При приобретении товара потребителем, продавец не имеет права навязывать дополнительную услугу или изделие, об этом говорится в статье 16 Федерального закона РФ.
Продавец должен компенсировать все потери покупателя, если при ущемлении прав последнего он понёс финансовые растраты. Договор, который был заключён при таких условиях, считается недействительным. Такие требования присутствуют в законе о правах потребителей.
На защите прав потребителя стоит статья 16 Федерального закона РФ «О защите прав потребителя».
Заключая договор, к которому дописывают дополнительные услуги, навязанные покупателю, может быть оспорен. Законодательство всегда находится на стороне потребителей. С соглашения могут убрать этот пункт, в остальном покупатель должен придерживаться договора, так как он имеет полную юридическую силу.
К основным правам потребителя относят:
- Свободу выбора.
- Никакого косвенного или прямого давления при определении с выбором.
- Запрет на навязывание товара (услуги).
- Имеет право получить возмещение понесённых убытков от навязанной услуги.
Очень редко можно доказать, что услуга была навязанной, а не собственным выбором.
Со стороны продавца может происходить косвенное давление, в виде возможного права выбора того или иного пакета услуг. К основному товару, могут предложить ненужное страхование или другую услугу. Чаще всего говорят, что выбранный вами товар невозможно приобрести без дополнительного изделия (услуги).
В случае если потребитель не в состоянии отказать продавцу, так как не нуждается в дополнительной услуге, он может обратиться к сторонней организации.
К таким организациям можно отнести местные органы власти, судебных представителей или общественную службу.
Респотребнадзор – это главная организация, которая следит за соблюдение прав потребителей.
Как отказаться от дополнительной услуги
Очень часто коммерческие организации навязывают свою продукцию потребителю, тем самым не оставляя ему права выбора и возможности купить именно тот товар, который ему нужен.
Только при таком давлении покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть потраченные им деньги.
В случае, когда выбор действительно остаётся за потребителем, а услуги ему лишь предлагают, нельзя считать навязыванием.
Что может сделать потребитель
Защитить себя от ненужных услуг можно следующим образом:
- Перечитывать соглашение перед тем, как его подписывать.
- Уточнять значения и условия непонятного пункта, а также узнать о возможности в дальнейшем отказаться от услуги.
- Если возникают разногласия между потребителем и продавцом по поводу любого из пунктов необходимо обратиться к администрации коммерческой организации.
- Если представитель организации отсутствует, ему можно выслать заказное письмо, в котором указать все свои требования. Такое письмо должно иметь два экземпляра. Один экземпляр обязательно должен находиться у потребителя, также к нему должно вернуться уведомление, о том, что администратор или руководитель получил высланный ему экземпляр письма.
- Если представитель коммерческой организации проигнорирует просьбу своего клиента, он имеет право подать заявление о нарушении прав в одну из общественных организаций.
Потребитель обязан предъявить доказательства нарушения его прав. По закону это могут быть аудио-, видеозаписи, а также документы разного рода.
Как подать иск о нарушении законных прав
Когда решить вопрос мирным путём не получается, потребителю приходится обращаться в суд. Для подачи заявления он должен иметь доказательства того, что услуга была ему навязана. В качестве доказательства можно предоставить видеозапись или свидетеля, если таковой имеется. Подать иск могут, как от имени потребителя, так и он сам.
Передавая права на представление своих интересов адвокату или общественной организации, необходимо заверить доверенность в нотариальной конторе. Во время судебного заседания должны присутствовать как истец (потребитель), так и ответчик (продавец) или его доверенное лицо. Также может присутствовать и представитель из Респотребнадзора.
При заполнении искового заявления необходимо указать:
- Наименование суда.
- Контактные и личные данные покупателя или его представителя.
- Контактные данные ответчика (коммерческой организации).
- Юридическое и фактическое месторасположение коммерческой организации.
- Наличие жалобы покупателя.
- Доказательства, что услуга или товар были навязаны, а не выбраны потребителем.
- Стоимость иска.
- Копии заказных писем и доказательства того, что конфликт пытались разрешить и до судебного заседания.
- Список дополнительных документов.
Навязывание услуг потребителю является часто встречаемым нарушением. Самой распространённой навязываемой услугой выступает страхование. Практически каждый получатель кредита сталкивается с «убедительной просьбой» банка оплатить услуги страховой компании.
Вместе с тем не каждый гражданин знает, что он может легко отказаться от подписания договора страхования.
Ещё одним из популярных видов навязанных услуг являются дополнительные платные функции мобильного оператора. При этом потребитель может даже не знать о том, что ему подключены такие услуги.
Законодательство, регулирующее навязанные услуги
Защитить свои права потребители могут, используя:
- Закон о защите прав потребителей, где указано, что навязанные услуги не допускаются в правоотношениях между потребителем и исполнителем ни в каком виде. В частности, там говорится, что если договор влечёт для потребителя убытки либо ущемляет его права, то он признаётся недействительным.
- Кодекс об административных правонарушениях. Он предусматривает для исполнителей, навязывающих дополнительные услуги потребителю, в виде штрафа, максимальный размер которого составляет 50 000 рублей.
Уголовная ответственность за подобного рода действия не предусмотрена.
Как действовать потребителю
Для того, чтобы защитить себя от навязывания услуг потребителю нужно выполнять следующие действия.
Обратите внимание
Законодателем определена подсудность продавца при попытках обмана покупателя. Так, при размере иска менее 50 тыс. рублей, их рассматривают районные суды. При большем размере — дело передается в мировой суд. Подробнеео подсудности — читайте в этой
- Внимательно изучить договор до того, как поставить на нём свою подпись. Некоторые пункты договора могут закрепить за потребителем обязанность по выполнению дополнительных действий, и тогда оспорить их совершение будет гораздо сложнее.
- Перед заключением сделки выяснить у продавца или исполнителя условия покупки товара или предоставления услуги. В частности, необходимо узнать о возможности отказаться от дополнительных услуг и приобретений.
- Если у потребителя возникли разногласия с работником организации, в первую очередь стоит попытаться урегулировать их с помощью руководителя.
- Если решить возникшие вопросы в устном порядке не получилось, то потребителю нужно изложить свои претензии в письменной форме и отправить их на имя руководителя организации. Письмо составляется в 2 экземплярах. Один остаётся у потребителя, второй – направляется адресату заказной корреспонденцией с уведомлением о получении.
- При отказе в удовлетворении требований, изложенных в письме, потребителю нужно обращаться за защитой своих прав в сторонние организации. В зависимости от ситуации это могут быть общественные организации, органы власти или суд.
Правила защиты прав от навязанной услуги не содержатся в статьях ГК РФ, но, как и в любом другом случае потребителю необходимо будет доказать факт наличия нарушений со стороны исполнителя. Доказательствами могут выступать письменные документы, аудио и видеозаписи, показания свидетелей и т.д.
Куда обращаться за защитой своих интересов
Итак, при навязывании услуг, потребитель может защитить свои права в следующих органах:
Роспотребнадзор
Это основной орган, занимающийся защитой прав потребителей. Обращаться туда необходимо в письменной форме, предоставив доказательства незаконности действий исполнителя.
Например, если банк навязывает вам услуги страховой компании можно записать разговор с сотрудником банка на аудионоситель или предоставить в Роспотребнадзор копию договора, где страхование залогового имущества указано, как обязанность для потребителя.
Прокуратура
Главный надзорный орган страны, который рассматривает вопросы нарушения прав граждан государственными и частными организациями. Подавать заявления в прокуратуру можно, например, при нарушении прав автовладельцев при оформлении полиса ОСАГО.
Федеральная антимонопольная служба
Занимается регулированием правоотношений в финансовой системе. В частности, в её компетенцию входит регулирование правил заключения сделок между кредитными организациями и заёмщиками.
Суд
Обращаться за защитой нарушенных прав в суд необходимо тогда, когда заявления в другие органы не принесли необходимых результатов. Следует помнить, что исковое заявление в суд облагается государственной пошлиной, а время рассмотрения дела может затянуться на несколько месяцев.
Таким образом, навязывание услуги по закону о защите прав потребителей недопустимо, но многие организации до сих пор продолжают прибегать к «добровольно-принудительному» страхованию, подключению платных функций и т.д. Чтобы защитить свои права потребителю нужно не подписывать договор, содержащий навязываемые дополнительные услуги, и обращаться за помощью в компетентные органы.
Источник: https://kultura01.ru/kak-zashchitit-sebya-esli-navyazyvayut-tovary-i-uslugi-navyazyvanie-uslug-kak-zashchititsya.html
Могу ли я не принимать квартиру в новостройке?
Дело тонкое, поскольку нужно учитывать сразу множество моментов, которые мы (поскольку не имеем понятия о рынке строительства Новороссийска) знать не можем. Но попробуем разобраться.
1. Играть в честные игры с договорами, судами и прочим имеет смысл только в том случае, если застройщик – уважаемая фирма с именем, репутацией, большим объемом стройки и долей на рынке. Тогда открываем свой ДДУ.
Если там написано, что перегородки из газобетона и т. п., то смело описываем в акте приема-передачи то, что не соответствует ДДУ, в том числе отсутствие теплоснабжения.
Снимаем с акта копию и дополнительно направляем застройщику претензию с требованием устранить или компенсировать.
Исходя из практики, стены, конечно, никто не будет перестраивать, но можно, например, получить отделку в подарок (или улучшить ее качество).
Кто платит за содержание новостройки, пока УК ее не приняла?
Как подготовиться к приемке квартиры
Еще хорошо бы организоваться вместе с другими дольщиками и совместно указать застройщику на то, что вы можете признать через суд ввод в эксплуатацию дома неправомерным (это повлечет, в соответствии с 214-ФЗ, очень серьезные штрафы для застройщика за срыв срока ввода дома в эксплуатацию).
2. Если застройщик ООО «Три поросенка», то действия по приему квартиры могут быть такими же, а вот признавать ввод дома в эксплуатацию незаконным я бы не стал. Это чревато тем, что «Три поросенка» исчезнут, поскольку деньги за квартиры получены и потрачены, а дольщики останутся вводить дом в эксплуатацию (то есть достраивать) своими силами и средствами.
Отвечает CEO компании «Госприемка» Ильдар Зиякаев:
Начну с замены материалов межкомнатных стен.
Застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в проект, не подписывая дополнительное соглашение к ДДУ, если данное изменение не ухудшает качественных и стоимостных характеристик объекта.
К качественным характеристикам в данном случае можно отнести шумоизоляцию. После изменения проекта она может быть хуже или лучше, зависит от используемого шумоизоляционного материала. Не должна быть ниже и общая стоимость материала.
В соответствии с 214-ФЗ «О долевом строительстве», дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если объект не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом дольщик обязан направить мотивированное возражение. Неподключение дома к тепловым сетям нарушает требования 214-ФЗ.
Для того чтобы по закону отказаться от приемки квартиры, необходимо:
- Направить на юридический адрес застройщика уведомление о предстоящем комиссионном осмотре. Так осмотр объекта получит официальный статус, а документы будут обладать юридической силой. В комиссию входят дольщик, представитель застройщика и любое третье лицо.
- Провести обследование объекта на предмет соответствия дома и квартиры обязательным требованиям, зафиксировать все нарушения в акте комиссионного осмотра.
- Составить акт осмотра, который должны подписать все члены комиссии. Если представитель застройщика откажется подписать акт, то нужно подтвердить подписью остальных членов комиссии.
- Подготовить претензию в адрес застройщика с указанием сроков устранения выявленных недостатков. При этом, в соответствии с законом о защите прав потребителей, Вы имеете право назначить любой разумный срок. Если застройщик не согласен, он обязан направить официальный ответ, указав на причины, по которым невозможно устранить эти недостатки в указанные потребителем сроки. Максимальный срок устранения – 45 календарных дней.
- После исполнения обязательств застройщик обязан повторно пригласить дольщика на приемку квартиры. Если в официальном письме с приглашением не будут указаны дата и время осмотра, рекомендую также направить уведомление с приглашением на комиссионный осмотр.
Застройщик имеет право подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, если со стороны дольщика не будет мотивированных возражений. Мотивированным возражением является грамотно оформленная претензия с приложением доказательств. Доказательством является официально составленный акт приема-передачи, в котором перечислены нарушения.
Инструкция: как принять квартиру в новостройке
Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?
Отвечает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов:
Если застройщик получил разрешение на ввод, то объект технически присоединен к наружным сетям теплоснабжения. Иначе бы дом просто не сдали в эксплуатацию. Но из-за некоторых недоделок его могла не принять на баланс управляющая компания.
И по этой причине она, вероятно, оттягивает пуск тепла. Таким образом, по этому вопросу застройщик, вероятно, выполнил свои обязательства перед дольщиком и формально имеет право передать ему квартиру.
У покупателя же есть право не принимать ее, а в случае получения одностороннего акта – обратиться в суд о его отмене.
Что касается второго вопроса, то зачастую материал межкомнатных перегородок не указывается в ДДУ. Если и в Вашей ситуации это так, то нет формальных оснований для предъявления претензий застройщику. Предварительные материалы, например буклеты и тем более информация, переданная на словах, не являются публичной офертой.
Если материал межкомнатных перегородок все же указан в ДДУ и условия договора были изменены без согласования с дольщиком, то у него есть полное право не принимать квартиру и требовать переделки либо финансовой компенсации. В случае отказа компании удовлетворить требования покупателя, он вправе обратиться в суд.
И разумные претензии дольщика скорее всего удовлетворят.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:
Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подразумевает, что объект построен в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией и отвечает иным обязательным требованиям, установленным ФЗ-214.
Если есть какие-то отступления от строительной документации, участник долевого строительства, в соответствии с частью 5 статьи 8 закона, вправе до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления другого акта, в котором указываются все несоответствия объекта долевого строительства (квартиры) требованиям, указанным в законе и в договоре долевого участия. И на этом основании можно отказаться подписать передаточный акт до устранения застройщиком всех недостатков, если эти недостатки препятствуют использованию квартиры для проживания.
Также в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе по своему выбору, если иное не указано в договоре, потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, Вам следует обязательно явиться в сроки, указанные застройщиком, для приемки квартиры, но если Вам будут навязывать принять объект, который находится в доме, не подключенном к сетям теплоснабжения, Вы вправе потребовать от застройщика зафиксировать это и отказаться подписывать передаточный акт.
Если застройщик откажется составить акт о недостатках и дефектах, рекомендуем зафиксировать такой отказ на видео; также можно в тот же день отправить застройщику письменное уведомление о причинах Вашего отказа подписывать передаточный акт и потребовать назначить новый срок приемки объекта после устранения всех недостатков.
Также можно отразить все недостатки непосредственно в акте приема-передачи квартиры.
Что касается изменения материала межкомнатных перегородок, то эти изменения сами по себе не препятствуют проживанию в квартире, поэтому не могут являться основанием для отказа от приемки квартиры. При этом у Вас есть право выставить застройщику одно из трех перечисленных выше требований.
Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?
Воды и света в новостройке нет 5 месяцев – что делать?
Отвечает директор по девелопменту компании «РКС девелопмент» Сергей Самойленко:
Описанная Вами ситуация является правовой коллизией. Если застройщик получил акт ввода, то, соответственно, ранее он получил ЗОС. Это значит, что застройщик выполнил свои обязательства по строительству объекта в соответствии с проектной декларацией, проектной документацией и подключил дом к сетям.
Отсутствие подключения к сетям теплоснабжения – серьезное нарушение. По закону, для ввода дома в эксплуатацию застройщик должен получить все справки о выполнении ТУ. Если дом не подключен, то и справку не должны были выдать, а дом не должны были ввести.
В данном случае необходимо направить запрос в сетевую организацию и администрацию, в котором попросить прояснить, как ввели дом без подключения к теплу.
Если сетевая компания ответит, что дом не подключен, Вы имеете полное право не принимать квартиры и параллельно направить документы в прокуратуру.
Если же по версии сетевой компании дом подключен, а по факту нет, я бы рекомендовал получить заключение независимого эксперта об отсутствии подключения и также направить документы в прокуратуру. Или самостоятельно идти в суд.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует и договору, и проектной документации, техническим и иным требованиям. Если дольщик обнаружит недостатки, он вправе потребовать от застройщика уменьшить цену договора или компенсировать стоимость устранения недостатков.
При существенном нарушении требований к качеству объекта дольщик вправе вообще отказаться от договора в одностороннем порядке, потребовать от застройщика вернуть уплаченную стоимость, а также проценты. Это установлено статьей 7 закона «О долевом участии в строительстве». Порядок приемки-передачи установлен следующей статьей 8.
Если дольщик в ходе приемки обнаруживает недостатки, он должен оформить дефектную ведомость и потребовать составить акт, где будут указаны все недоделки и недостатки объекта.
Отсутствие подключения к сетям теплоснабжения является существенным недостатком, позволяющим требовать расторжения договора.
Застройщик чаще всего пытается подписать акт приемки в одностороннем порядке, если в течение двух месяцев с даты уведомления дольщик этот объект не принял. Акт о несоответствии качества будет доказательством того, что дольщик не мог исполнить обязательство принять объект в связи с нарушением требований к качеству.
На практике суды поддерживают дольщиков, при этом уменьшая суммы компенсационных выплат.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?
То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения
Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_ne_prinimat_kvartiru_v_novostroyke/100460