Упущенная выгода от сдачи в наем доли в квартире
Взыскание убытков с застройщика. Убытки за просрочку передачи квартиры
Я уже писал о проблемах взыскания неустойки с застройщиков за нарушение срока, установленного договором долевого участия, передачи квартир дольщикам. Интерес также представляют дела о взыскании с застройщика убытков, причиненных несвоевременной передачей квартиры.
Какие убытки можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи квартиры? Я рассмотрю здесь самый типичный вид убытков, которые можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи объекта.
Ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает:
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Иначе говоря, все неустойки, установленные Законом о долевом участии, являются штрафными, т.е. можно взыскивать неустойку, а также и убытки.
Скажу несколько слов об убытках.
На самом деле тема убытков просто необъятная и споры по ней никогда не закончатся, так как она затрагивает массу вопросов: должны ли отличаться деликтные и договорные убытки; каковы границы причинения; каковы границы ответственности; предвидимость убытков и так далее. У всех разные взгляды и ответы на вопросы, касающиеся убытков.
В нашем случае речь пойдет не о деликтных убытках, а об убытках, являющихся следствием нарушения договора. Обратимся к разъяснениям данным ВС РФ по вопросам убытков от нарушения обязательств.
В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» говорится следующее:
По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.
Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Данное разъяснение в той части, которая выделена жирным шрифтом, устанавливает такой вид убытков, который в общем праве называется обычными убытками или general damages. Более подробно ознакомиться с тем, что такое обычные убытки, которые определяются в первом правиле дела Hadley v. Baxendale
На мой взгляд, непонимание того, что есть обычные убытки, приводит в ряде случаев к отказу в удовлетворении исков в части убытков.
Например, в праве США обычными убытками от того, что вещь, являющаяся капитальным благом, своевременно не доставлена заказчику, является цена аренды этой вещи за весь период просрочки. Здесь не надо доказывать ничего, кроме стоимости аренды вещи.
Не вижу никаких препятствий в таком же подходе и в российском праве. Обычным последствием несвоевременного предоставления, какой-либо вещи являются либо убытки в виде понесенных расходов на аренду аналогичной вещи, либо убытки от невозможности сдать её в аренду, т.е.
размер упущенной выгоды. В любом случае несвоевременная передачи лицу вещи, которая предназначена для длительного использования (дом, квартира, автомобиль, холодильник и т.п.
) приводит к прямым последствиям, заключающимся в лишении его права пользования такой вещью, которое имеет цену равную стоимости аренды вещи за период просрочки.
При нарушении сроков передачи квартир по ДДУ речь как раз идет о несвоевременной передаче вещи. Какие обычные убытки могут быть при таком нарушении договора?
На мой взгляд, обычными убытками или general damages, от просрочки исполнения обязательства застройщиком будет стоимость найма квартиры за весь период просрочки.
Лицо, приобретающее жилое помещение либо ютится в более маленьком жилом помещении, либо снимает квартиру; либо при наличии другого жилого помещения могло бы сдавать квартиру.
Лишение его права пользования квартирой на период просрочки является прямым следствием просрочки независимо от того, снимал дольщик квартиру или нет, т.е. вне зависимости от несения реальных расходов.
Отличие обычных убытков от особых (special damages) заключается в том, что здесь не надо доказывать несения расходов (out pocket money), т.е. наличие убытков и причинная связь предполагаются.
Это то же самое, что и определение обычных убытков при прекращение договора или расторжении договора поставки (ст. 393.1 и ч.3 ст. 524 ГК РФ). Отметим, что ч.2 ст. 393.
1 ГК РФ при прекращении договора не требует представления намерений заключить иную сделку, а расчет идет просто из разницы цены договора и рыночной цены, т.е. в данном случае эта разница и есть обычные убытки при прекращении договора.
Таким образом, при прекращении договора законодатель определил, что является обычными или прямыми убытками, а также метод расчета.
Не вижу никаких соображений, препятствующих пониманию обычных или прямых убытков от просрочки передачи квартиры по ДДУ или места в паркинге, в виде стоимости аренды аналогичного имущества за период просрочки, а также при просрочке по любому договору, предусматривающему передачу товара длительного пользования.
В силу изложенного я думаю, что независимо от того, снимал ли дольщик квартиру в период просрочки или нет, обычные убытки равные стоимости найма аналогичной квартиры за период просрочки исполнения обязательства застройщика по ДДУ, должны взыскиваться.
В то же время до реального восприятия такой идеи судебная практика в особенности СОЮ, едва ли, дойдет, так как в нашем праве нет четкого понимания различия обычных и особых убытков.
Поэтому думаю, что следовало бы в ГК РФ ввести общую норму, определяющую порядок определения обычных убытков от несвоевременной передачи товара или вещи длительного пользования.
На мой взгляд, когда дольщик снимает квартиру весь период просрочки и нес расходы по оплате за найм, отказывать во взыскании таких убытков нельзя. Если дольщик приобретает однокомнатную квартиру, а нанимал трехкомнатную, то, конечно же, убытки следует исчислять из стоимости найма аналогичной однокомнатной квартиры.
А теперь посмотрим, соответствует ли современная судебная практика изложенным идеям?
Источник: https://zakon.ru/Blogs/vzyskanie_ubytkov_s_zastrojschika_ubytki_za_prosrochku_peredachi_kvartiry/73700
Десять советов о сдаче новых квартир: как заработать максимум – МК
Сладкое место
Как считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, локация — один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты поближе к метро.
Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру. Однако не стоит забывать, что стоят новостройки у метро дороже. Если главной целью для рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом — это лучший выбор.
Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то зачастую выгоднее приобрести дешевое жилье в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости.
К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАДом, можно приобрести за 2,68 млн руб. и сдавать ее за 20 тыс. руб. в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет.
А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.
Ходовой товар
Ни для кого не секрет, что самый ходовой товар на рынке — это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках».
Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса.
Востребованность, в свою очередь, «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на «однушки», на втором месте — объекты с двумя комнатами.
Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно-двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.
Время сделки
Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Так, средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв.
м в Москве сегодня составляет 35 тыс. руб. в месяц. Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за эти 2,5 года можно было бы получить 1,05 млн руб. арендных платежей.
При выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс. Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.
Конкуренты — апартаменты
Несмотря на то что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему продаются дешевле. И при более низком пороге входа арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, отбить свои вложения вы сможете быстрее.
Более того, в Белокаменной многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.
Квартира с отделкой
Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой, как уже было сказано выше, это упущенная выгода.
То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход. Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой.
Ее наличие позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности.
Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму. А это значит, что арендодателю не придется давать дисконт за подобные неудобства.
Голые стены
Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. Особенно эта схема популярна среди гастарбайтеров.
На практике же этот вариант может обернуться серьезной головной болью для владельца жилья. Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт.
Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги.
При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.
Экономия на мебели
«Путь, по которому идти не нужно, — это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках — это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель», — заметила Литинецкая. Благо на МКАДе найти мебельный гипермаркет не проблема.
А чтобы случайно не купить лишнее, имеет смысл выставить пустую квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя. Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.
Адекватная ставка
У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто.
Для того чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району.
Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке.
Затем посмотреть, есть ли в районе/округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках.
Понимание этой разницы значительно упростит задачу. Но самый правильный вариант — пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать.
И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.
Сроки окупаемости
Точные цифры зависят от огромного количества факторов.
Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков, однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн руб.
А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации, — 33 тыс. руб. в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет.
Впрочем, в зависимости от класса новостройки сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тыс. руб. в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке — 30,73 млн руб. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет.
«Обыграть» ипотеку
Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке? Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то, скорее всего, нет.
Например, доступная «однушка» в доме у метро «Водный стадион» обойдется в 7,92 млн руб.
При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости жилья ежемесячный платеж составит 78,8 тыс. руб.
По данным ЦИАН, средняя ставка на «однушки» в этом районе сегодня зафиксирована на уровне 33,7 тыс. руб. в месяц.
И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры — новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт, — сдать ее больше чем за 60 тыс. руб. в месяц вряд ли удастся.
Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.
Мнения экспертов
«Арендный бизнес продолжает оставаться привлекательным для инвесторов даже тогда, когда остальные инструменты дают сбои, — говорит управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин.
— Крупные игроки нередко скупают целый пул квартир в новостройках, а затем привлекают профессиональное агентство недвижимости в качестве УК для последующей сдачи и обслуживания.
Эту схему взяли на вооружение и госструктуры, например АИЖК».
«Количество инвестсделок на московском первичном рынке недвижимости за последние 2–3 года существенно сократилось, — ответила Мария Литинецкая. — Но говорить о том, что они исчезли совсем, некорректно. В игру возвращаются инвесторы, которые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество выгодных предложений во всех сегментах.
Кроме того, снижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотеке с госучастием привели к тому, что ряд клиентов приобретают квартиры в новостройках, что называется, впрок — подрастающим детям, которые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия.
А пока оно не наступило, эти квартиры можно выгодно сдавать и получать дополнительный доход в семейный бюджет».
Эксперты пока не видят предпосылок для существенных перемен на рынке аренды жилья в Москве.
«В этом году не предполагаются ни серьезные колебания стоимости найма, ни ощутимые количественные или качественные изменения в составе предложения, ни резкие скачки спроса», — отметила замдиректора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
Так что есть смысл, пока рынок жилья ищет дно, собрать свои активы, побегать по родственникам и друзьям, при необходимости зайти в банк, чтобы получить солидный статус московского рантье.
Источник: https://www.mk.ru/economics/2017/01/30/desyat-sovetov-o-sdache-novykh-kvartir-kak-zarabotat-maksimum.html
Как грамотно доверить свою квартиру с мебелью и бытовой техникой квартирантам и кто платит за ремонт техники – отвечает адвокат
Как грамотно доверить свою квартиру с мебелью и бытовой техникой квартирантам, а тем в свою очередь спастись от частых визитов собственников, расскажут адвокаты Минской областной юридической консультации № 3.
Чем грозит нелегальная сдача жилья (без договора и уплаты налогов)?
Заключая договор найма жилого помещения, его собственник защищает себя от действий недобросовестных нанимателей или арендаторов, которые могут отказаться вносить плату за пользование жилым помещением или за оказанные жилищно-коммунальные услуги, отметил адвокат Алексей Соколов. Если квартирант откажется исполнять договорные обязательства, его можно принудить к этому в судебном порядке и взыскать понесенные расходы.
При необходимости у наймодателя не возникнет никаких трудностей в доказывании размера платы за пользование жилым помещением нанимателем, поскольку он прописан в договоре. Заключив договор, собственник также защитит себя от сложностей доказывания причинения ему материального ущерба, если наниматель или арендатор повредит имущество в квартире.
Нелегальная сдача жилья без заключения договора и без уплаты налогов чревата для собственника (наймодателя) не только описанными выше рисками. Ему грозит и административная ответственность за неуплату подоходного налога. Также придется уплатить такой налог по требованию налогового органа.
В соответствии с ч.8 ст.13.6 КоАП неуплата или неполная уплата физлицом, не являющимся должностным лицом юридического лица или индивидуальным предпринимателем, налога, сбора (пошлины), совершенные умышленно, влекут наложение штрафа в размере 40 % от неуплаченной суммы, но не менее 10 БВ.
Следует отметить, что сдача жилого помещения внаем может быть связана с предпринимательской деятельностью. В части третьей п.1 ст.
52 Жилищного кодекса указано, что договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре.
Надо ли регистрироваться как индивидуальный предприниматель, если планируешь долгосрочно сдавать свою квартиру?
Как отметила адвокат Екатерина Богдан, законодательство не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при заключении договора найма на длительный срок.
Грозит ли собственнику ответственность, если арендаторы использовали квартиру для незаконных целей, например, для производства наркотиков или сдачи нелегальным мигрантам?
Если собственник (наймодатель) осознавал, что в предоставленном им жилом помещении арендаторы или наниматели производят наркотики, ему в этом случае грозит уголовная ответственность. Ч.1 ст.332 УК предусматривает наказание в виде ареста, или ограничения свободы на срок до пяти лет, или лишения свободы на срок от двух до пяти лет.
Уголовная ответственность может наступить и за сдачу жилья нелегальным мигрантам – также при условии, что человек понимал, что предоставляет квартиру именно нелегальным мигрантам.
Такое поведение собственника может быть расценено правоохранительными органами как содействие незаконному пребыванию нелегальных мигрантов на территории Беларуси. Наказание за это оговаривается в ст.
371-1 УК: это может быть арест, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на тот же срок.
В такой ситуации заключение договора и его регистрация в установленном порядке придали бы правоотношениям официальный статус и исключили ответственность собственника за противоправные действия нанимателя.
Как правильно заключить договор между физическими лицами? Нужно ли заверять его у нотариуса?
По словам адвоката Ларисы Атаманчук, договор найма заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполкомами, местной администрацией района в городе.
Существенными условиями договора найма являются: предмет договора, срок его действия, размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения, срок внесения платы за ЖКУ. В договоре указываются члены семьи нанимателя, которые постоянно проживают с ним в жилом помещении.
Граждане свободны в заключении договора найма жилого помещения, поэтому в нем могут быть предусмотрены и другие условия, по которым между сторонами было достигнуто соглашение.
Нотариальное заверение договора найма не требуется.
Сколько налогов придется платить?
Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода от аренды.
Доходы от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Беларуси, облагаются подоходным налогом в размерах, которые устанавливаются областными и Минским городским Советами депутатов в зависимости от категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.
Если эти доходы физлиц в 2018 году превысят Br6116, не позднее 1 марта 2019 года нужно представить в налоговый орган по месту регистрации налоговую декларацию и не позднее 15 мая 2019 года доплатить подоходный налог. В этом случае размер налога исчисляется по ставке 13 % от общей суммы дохода, полученного от сдачи внаем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога.
Правда, что при сдаче квартиры близким родственникам либо молодым специалистам собственник освобождается от налога?
Доходы от сдачи внаем жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) освобождаются от подоходного налога.
Арендодатель также освобождается от уплаты налогов при сдаче помещений внаем людям, состоящим в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства.
Близкие родственники – это родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги. К людям, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.
За какое время до предполагаемого момента расторжения договора арендатор должен сообщить об этом собственнику?
Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязательств перед наймодателем.
А что касается расторжения договора по инициативе наймодателя?
В этом случае необходимо соблюсти процедуру, прописанную ч.5 ст.61 Жилищного кодекса. То есть наймодатель предварительно за один месяц должен направить нанимателю письменное предупреждение, указав свои мотивы.
Если квартирант отказался или наймодатель не получил его ответа, инициатор расторжения договора может обратиться в суд только по истечении этого срока.
Срок предупреждения исчисляется со дня получения нанимателем письменного предупреждения.
Является ли основанием для расторжения договора тот факт, что соседи несколько раз жаловались на жильца (например, из квартиры доносится постоянный шум)?
Как отметила адвокат Наталья Поскробка, основанием для расторжения договора найма жилого помещения является не сам факт жалоб со стороны соседей, которые могут быть и необоснованными, а установленный факт систематического нарушения существенных условий договора, а также систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, либо систематического нарушения требований ЖК.
В Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных жилых помещений оговорено, что пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами можно лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покой других граждан. С 23 до 7 часов не должны совершаться действия, создающие вибрацию и шум. В том числе это касается игры на музыкальных инструментах, громкой речи и пения, применения пиротехнических средств, бытовых (ремонтных) работ, резкого закрытия дверей, содержания домашних животных и др.
Может ли собственник посещать квартиру, которую он сдал квартирантам?
Этот момент оговорен в ст.54 ЖК. Законодательство позволяет наймодателю требовать предоставления доступа в жилое помещение, однако обязывает согласовывать это с нанимателем. Периодичность законодательством не предусмотрена.
Что, если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам?
Если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам, следует обращаться в суд с соответствующим иском о взыскании.
Кто должен оплачивать услуги по ремонту общего имущества, например, подъезда в многоквартирном доме, – собственник жилья или арендатор? Кто платит отчисления на капремонт, включенные в жировку (при условии, что коммунальные услуги оплачивает арендатор)?
Участник совместного домовладения (собственник жилого помещения) обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техобслуживанию, текущему и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством или договором. Поэтому, если в договоре нет условия об оплате нанимателем расходов по эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома, такие расходы несет владелец жилья, отметила адвокат Инна Сергиевич.
Из второго вопроса видно, что между сторонами достигнуто соглашение об оплате нанимателем только потребленных им коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов). Поэтому в данном случае отчисления на капремонт, включенные в жировку, наниматель оплачивать не обязан.
Кто оплачивает сломанную квартиросъемщиком технику, если этот момент не оговорен договором?
Квартиросъемщик отвечает только за недостатки, возникшие в результате небрежного или нецелесообразного использования техники. Он не отвечает за обычный износ техники и изменения, вызванные ее обычным, нормальным использованием. За свой счет в таком случае арендатор должен устранять текущие мелкие недостатки, необходимые для сохранения исправности вещи.
Как получить компенсацию, если временные жильцы «убили» квартиру и отказываются возместить стоимость причиненного ущерба?
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме тем, кто причинил вред. Но только при наличии достаточных доказательств виновности временных жильцов есть основания для обращения в суд.
В качестве доказательств можно представлять:акты и иные документы, подтверждающие факт повреждения (уничтожения) имущества;документы, подтверждающие размер причиненного вреда (акты оценки поврежденного имущества, заключения экспертиз, калькуляции о стоимости затрат на восстановительный ремонт), а также доказательства, подтверждающие убытки (неполученные доходы, упущенная выгода и другое);доказательства, свидетельствующие о наличии вины ответчика в причинении вреда.
Кроме того, целесообразно обратиться в правоохранительные органы с заявлением по факту повреждения или уничтожения вашего имущества. По заявлению работники милиции проведут проверку, материалы которой, независимо от ее результатов, могут быть представлены суду в качестве подтверждения обоснованности ваших требований.
Когда арендодатель имеет право увеличить арендную плату? Нужно ли для этого заключать допсоглашение?
По словам адвоката Лидии Высотиной, арендодатель имеет право увеличить арендную плату, если это прямо предусмотрено договором аренды. В случае увеличения арендной платы необходимо заключать дополнительное соглашение.
Бывшие супруги не могут договориться по поводу дальнейшей судьбы общей собственности – квартиры. Один хочет сдавать квартирантам, а второй отказывается. Как быть в такой ситуации? Может ли жена оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга?
Согласно ч.1 ст.23, ч.1 ст.24 Кодекса о браке и семье, супруги имеют равные доли в праве общей совместной собственности. Поскольку квартира является общей совместной собственностью супругов, то оба имеют на нее равные права. Поэтому в данной ситуации необходимо договариваться. Жена не сможет оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга.
Можно ли одновременно сдавать квартиру в аренду и выплачивать за нее кредит? Нужно ли уведомлять об этом банк?
При приобретении жилого помещения с привлечением денежных средств, полученных по кредитному договору, возможность заключения договора найма будет зависеть от условий кредитного договора.
Как следует из Указа № 13, предоставление жилых помещений (их частей) по договору найма или по договору аренды, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, до полного его погашения не допускается.
В исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и др.
) это осуществляется с разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации без согласия залогодержателей.
По сообщению БЕЛТА
Источник: http://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2018/december/31698/
О квартирном рейдерстве и как с ним бороться
“Квартирное рейдерство” – термин довольно молодой. Лет 5 назад ещё его было сложно найти в прессе.
Но вот последние 3-4 года он всё чаще и чаще мелькает на страницах как бумажных изданий, так и интернет-сайтов, в речах политиков и общественных деятелей, да и в выступлениях обычных граждан.
Квартирным рейдерством называют обычно захват квартиры владельцами небольшой (а иногда и большой) доли в ней путём выживания совладельцев.
Как это выглядит? Некто покупает долю в праве собственности на квартиру или комнату. Затем под любым предлогом вселяется в неё (иногда помогает суд, иногда просто грубая сила).
После этого нехитрыми способами – от жарки селёдки на кухне, мокрых полов в туалете и забивания замков спичками, до поигрывания острыми колюще-режущими предметами и конкретных обещаний несладкого будущего, – соседи выживаются из квартиры или комнаты так, что им остаётся только пытаться продать и свою долю.
Рейдеры часто согласны её купить, но за 10 – 20% реальной стоимости. Как правило, они и первую свою долю купили за пол-цены, если не меньше.
Вроде бы ситуация совершенно ясная. И вроде бы совершенно ясно, что тут делать – собирать доказательства, выселять по суду незаконно вселившихся, ловить эту банду и сажать её.
Но почему-то в общественном мнении зачастую ситуация выглядит иначе: оно видит нарушения не там, где они есть (незаконное вселение, чинение препятствий собственникам, угрозы и шантаж), а там, где их нет (приобретение доли криминальными личностями).
Хуже того, квартирным рейдерством, некоторые сознательно передёргивая, а некоторые и искренне заблуждаясь, начинают называть не незаконное вселение и выживание собственников из квартиры, а вполне законное отчуждение доли в жилом помещении её собственником постороннему лицу.
По мнению многих, если у семьи Ивановых есть 2/3 квартиры, в которой они проживают, а их дальнему родичу Петрову досталась 1/3 этой квартиры по наследству, то совершенно нормально, что Ивановы не только не пускают Петрова жить (что, в общем, наверное, правильно: посторонний человек в чужой квартире сильно ущемляет права на жилище), но и вообще делают вид, что никакой его доли тут нет, а они могут спокойно, безвозмездно и беспроблемно пользоваться всей квартирой. Впрочем, готовы купить у него его 1/3, но конечно, не за треть цены квартиры, а рублей за сто. Ну или сколько у них от последней зарплаты осталось. Не согласен – “Как знаешь, вообще ведь ничего не получишь”.
Вполне себе неудивительно, что озверевший Петров вначале пытается найти управу на Ивановых. Но ни наш закон, ни наш нерешительный (в подобных ситуациях. В других – весьма решительный) суд ему не подмога.
В законе ничего внятного о том, как собственник доли, который не может непосредственно использовать объект, может получить причитающееся ему иным способом.
А без чёткого указания закона суды мнутся и боятся выдать волюнтаристское требование, например, обязать Ивановых выкупить у Петрова его долю за пропорциональную долю стоимости целой квартиры, или назначить ему ежемесячную плату с Ивановых, и так далее. Мировых соглашений тоже по таким делам почти не бывает.
Помыкавшись где-то в судах, а где-то без судов, вконец возненавидев своих зачастую кстати родственников, Петров решает: “Да пропади пропадом эта доля, ничего с неё не получу, так хоть как следует нагажу вредным совладельцам”. Так и попадают доли квартиры в собственность криминальных личностей, которые дальше устраивают то, что и называется, если говорить объективно, “квартирным рейдерством”.
Конечно, это не единственный возможный вариант. Есть и другие: например, в приватизированной квартире один из собственников разругался с другими, покатился по наклонной и продал свою долю всё тем же сомнительным личностям. Вина бывает и на одной, и на другой стороне.
Способов передать свою долю даже без уведомления совладельцев более чем достаточно. Это и дарение, и отступное по фиктивному займу, и дарение + продажа (сначала микродоля дарится, затем тому же лицу продаётся большая доля).
Правда, после введения нотариального удостоверения сделок отчуждения с долями недвижимости накал “альтернативных” способов отчуждения спал, и сейчас чаще всего в ходу купля-продажа, подразумевающая предварительное уведомление совладельцев.
Но и дарение остаётся в силе, ведь если стороны уверенно и упорно говорят, что передают долю безвозмездно, нотариус сам не вправе решать, что сделка притворная, а ограничивается только разъяснением возможных рисков и последствий.
И вновь нельзя не обратить внимание, что в народе бытует безграмотное мнение, что преимущественное право покупки означает, что “без согласия других собственников никому передать долю нельзя”.
Подкрепляемое столь же малограмотными консультациями “юристов”, увы. В действительности, если уж собственник решился свою долю отчуждать, то он это сделает, хотят его совладельцы или нет.
В том числе и через куплю-продажу.
Как это делается? Вначале собственник доли, который желает её продать, идёт к нотариусу (есть и варианты обойтись на этой стадии без нотариуса, но они менее надёжны). Там он направляет заявление в адрес каждого из других участников долевой собственности.
В заявлении сообщает о намерении продать долю третьему лицу, указывая цену и другие условия продажи. И предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки.
Это заявление нотариус направляет (обычно Почтой России) по адресу совладельца (желательно по адресу регистрации места жительства, но работает иногда и фактическое место жительства).
НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, получил ли адресат письмо или сидел в кустах, надеясь, что пронесёт, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, если письмо было направлено по правильному адресу, он считается его получившим.
После получения (или того, что признаётся получением) данного заявления начинается отсчёт срока продолжительностью один месяц.
И если за это время сособственники не решились заключить договор на предложенных условиях, не собрали деньги (обычно в заявлениях ставится условие, что деньги должны быть уплачены сразу) и не подписали договор, то можно продавать долю посторонним лицам на предложенных совладельцам условиях. Совершенно без учёта каких-либо желаний и возражений других собственников.
Но у многих граждан опять “особое мнение”. Я такое называю “крестьянская хитрозадость”. Одни думают, что могут вместо предложенных им условий предложить свои условия и потянуть время (типичное: “а я считаю, что его доля столько не стоит”); другие считают, что если они ответили “я согласен”, то после этого уже можно ничего не покупать, а сделка у продавца всё равно уже сорвалась.
Ничего подобного! Продавец идёт к нотариусу, показывает свидетельство того же или другого нотариуса о том, что совладельцы были уведомлены. Независимо от того, получили они заявление или уклонились, результат будет один.
Главное, чтобы было какое-нибудь подтверждение того, что уведомление направлено по правильному адресу, а не “на деревню дедушке, Константину Макарычу”.
В крайнем случае, нотариус запросит информацию о лицах, проживающих по адресу, куда было направлено письмо.
Сделка совершена, удостоверена, право зарегистрировано, в квартире или комнате появляется новый собственник.
Возможно, он правда рейдер, возможно он хороший человек, которому нужно где-то жить, возможно он инвестор, расчитывающий на снос дома, возможно, он пользуется лазейкой в нормативных актах, которая пока позволяет регистрировать место жительства даже при наличии 1/10000000 (можно уменьшать и далее) доли в праве собственности.
Вполне возможно, что ему от этой доли ничего, кроме регистрации по месту жительства, и не нужно. Ни нотариус, ни регистратор, ни даже суд не вправе судить о его намерениях, если таковые не являются незаконными и не проявились в конкретных поступках.
Поэтому на этом этапе остановить рейдеров невозможно. Совсем невозможно: если даже один нотариус заподозрит и откажет, они будут умнее, и у другого не будут делиться своими планами на будущее.
Таким образом, есть только один способ эффективной борьбы с квартирным рейдерством: противодействие собственно их незаконным действиям, которые состоят в выживании собственников из жилья. Как уже писалось выше: сбор доказательств, выселение, суд…
А самый лучший вариант – это не допустить самой ситуации, когда квартирные рейдеры появятся в общем жилье. Но, к сожалению, хотя он и самый лучший, но не всегда самый простой.
Отбрасывая те случаи, когда от совладельцев вообще ничего или мало что зависит, в нашей стране слишком часто надеются на авось. “Авось, не продаст” и “Небось, не сумеет”.
Поэтому с недружественным совладельцем не церемонятся, на переговоры не идут, а если и идут, то на неприемлемых условиях. В результате ситуация заходит в тупик, из которого простого выхода не существует.
Если ещё можно как-то зафиксировать угрозу насилия, то как зафиксируешь, например, изгаженные полы в туалете? Ставить скрытые камеры, нарушая неприкосновенность частной жизни и, возможно, ещё и статью УК, запрещающую приобретение и использование шпионской техники, как бы себе дороже не обошлось!
Конечно, проблема эта быстро была поднята на уровень государственный. Слушания в Государственной Думе, законопроекты, публикации в СМИ. Но результата – ноль. Законопроекты, в силу их “с плеча рубательского” характера законами не становятся.
Защиты прав жильцов от рейдеров, а владельцев малых долей от произвола владельцев больших – так и нет. Идея запретить вообще оборот долей, по крайней мере, малых – откровенно противоречит основам гражданского права. Это привычный нам по депутатским законопроектам “запретительно-охранительный” подход.
Легче всего “врубить” “запрет на всё”, не разбираясь в природе ситуации и не задумываясь о косвенных последствиях. К счастью, в Думе и прочих государственных структурах хватает людей, которые понимают, к чему может привести подобного рода запретительная политика, поэтому пока процесс не движется.
А вот почему не появляются более взвешенные законопроекты – вопрос серьёзный.
Но перейдём, однако, к моим предложениям, как можно было бы с этим бороться.
Надо выделить два направления:
1) борьба с ситуацией, когда собственник не может извлекать материальное благо из своей собственности (“защита права собственности на долю”);
2) борьба с ситуацией, когда проживающий в жилье не имеет защиты от мер “выживания” (“защита жилищных прав собственника доли”).
Как только мы определяемся с этими направлениями действия и охватываем типичные ситуации в этой области, становится проще понять, что именно делать.
В рамках защиты права собственности на долю самый разумный вариант – это предоставить суду выбирать способ защиты права, в зависимости от ситуации и желания сторон, оперируя следующими вариантами:
1) принудительный для ответчика выкуп доли у истца ответчиком с выплатой строго пропорциональной доли рыночной цены целой квартиры (комнаты, дома);
2) принудительная для ответчика продажа доли истцу с выплатой такого же вознаграждения уже истцом ответчику;
В этих двух случаях следует обеспечить фактическую выплату, во втором случае, внесением всей суммы в депозит суда до принятия решения по существу, в первом случае всеми доступными приставам-исполнителям способами.
3) принудительная для обеих сторон совместная продажа жилья с последующим пропорциональным распределением вырученных средств (по возможности избегая механизма торгов, который ведёт к значительному снижению вырученных сумм, оставляя его только на крайний случай);
4) установление периодических выплат тому из участников собственности, который не может непосредственно пользоваться долей или сдавать её внаём;
5) и наконец, вселение истца или жильцов, которым он сдал квартиру, если он этого желает и это возможно исходя из жилищных условий.
Варианты типа сдачи внаём всей квартиры тоже возможны, но вряд ли имеет смысл это делать как-либо помимо мирового соглашения сторон спора.
Данные варианты должны быть доступны суду; некоторые из них при определённых условиях (например, без желания лица вселить его в жильё должно быть совершенно невозможно – конечно же, это и Конституции противоречило бы; или, например, если истец не желает получать периодические выплаты без какой-то гарантии того, что они ему поступят), кроме того, суд должен всячески способствовать тому, чтобы стороны вышли на мировое соглашение под угрозой неудобного как одной, так и другой стороне варианта решения проблемы.
Если подобное регулирование появится в или статье 250 (или 250.1) ГК РФ, или в каком-нибудь ином месте ГК РФ, то накал ситуации уже существенно спадёт.
Что же касается защиты жилищных прав собственника, то тут надо сделать несколько изменений:
1) либо в ясной и твёрдой форме установить, что регистрация по месту жительства не даёт никаких прав, а наоборот, проживание по определённому адресу даёт все права (то есть, перейти на чисто заявительный порядок регистрации с очень серьёзной ответственностью за ложную регистрацию, вплоть до уголовных штрафов, если это приводит к уклонению от выполнения гражданских обязанностей или от ответственности),
либо наоборот, установить, что для регистрации недостаточно просто владеть долей, а надо иметь либо согласие всех лиц, владеющих самостоятельным жилым помещением (как минимум, изолированной комнатой) и законно проживающих в нём, либо судебное решение, которое указывает, в какой конкретно комнате кто имеет право проживать.
2) и соответственно, вселение в жилое помещение производить только на указанных выше условиях (независимо от выбранной политики в первом пункте): я могу вселиться либо к членам своей семьи в комнату/квартиру, которую они занимают, то есть по общему согласию жильцов и владельцев комнаты/квартиры, либо, если согласия нет, суд рассмотрит, можно ли по размеру моей доли выделить мне лично (или нескольким сособственникам, согласным жить вместе) изолированное жилое помещение. И если да, то вселение по суду, если же нет, то отказ.
3) ввести запретительную санкцию: собственникам доли, не имеющим право вселения во внесудебном порядке, при наличии каких-либо попыток вселиться без суда или препятствования другим собственникам в проживании, судом может быть наложен запрет вселения в квартиру и даже нахождения в подъезде дома, если это требуется, под страхом уже уголовной ответственности за неисполнение судебного решения. Можно по аналогии с “антисталкерскими” законами США и других стран, где гражданину может быть запрещено приближаться к определённому лицу (или определённому месту).
Может быть, мои мысли и наивны, но, как мне кажется, подобные меры были бы достаточно эффективны.
Источник: https://zakon.ru/blog/2018/8/16/o_kvartirnom_rejderstve_i_kak_s_nim_borotsya