Устранение дефектов застройщиком после ремонта в квартире

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры.

Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист.

Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям.

Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты).

Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше.

Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии.

Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

• в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
• вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Претензия к застройщику по дефектам квартиры

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении).

Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок.

Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии.

На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Еще про сроки устранения дефектов:
Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки. Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы.

Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости).

Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов. Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго.

Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить.

Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

• обязать застройщика устранить недостатки;
• взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
• взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
• взыскать расходы на проведение экспертизы;
• взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
• взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

• повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
• обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков. То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами.

Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п.

Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

• повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
• обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту.

Однако  реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2017 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры.

Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов.

Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

Подробнее: Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Читать также:
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.

Источник: https://paritet.guru/stati/chto-delat-esli-zastroyshhik-postroil-kvartiru-s-nedostatkami.html

Как заставить застройщика устранить недоделки в новостройке?

Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.

Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.

Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?

Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.

Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.

Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?

Ради справедливости, нужно признать, что сегодня лишь небольшая часть жилых домов сдается в неприглядном состоянии. «В целом надо отметить, что за последние годы качество строительства однозначно улучшилось, — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

— Еще 10-15 лет назад процент брака был намного выше, потому что большинство застройщиков ориентировались на количество, а не на качество. Технические недочеты в строительстве сильно ударили по репутации строительных компаний.

Поэтому сейчас, на фоне роста конкуренции, застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий.

Сегодня каждая новостройка проходит как минимум три этапа проверки:

1. Проверка технического надзорного органа. Без положительного заключения дом не будет принят в эксплуатацию;
2. Проверка в ходе приемки на баланс эксплуатирующей организации. «По опыту, эксплуатирующая организация проверяет тщательно, т.к. после приемки дома ответственность перед жильцами (соинвесторами) разделяется между застройщиком и эксплуатационщиками», — говорит Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».
3. Проверка, которую осуществляет покупатель перед подписанием акта приемки квартиры.

Какие нарушения может обнаружить покупатель?

Это зависит от того, какая квартира приобреталась — с отделкой или без.

Эксперты отмечают, что застройщики сами заинтересованы в том, чтобы строить качественно, так как любое несоответствие квартиры договору купли-продажи ведет к дополнительным издержкам.

Поэтому большинство недостатков легко устранимы. В особенности если речь идет о квартирах с готовой отделкой (по данным «Инком», их сейчас около 20% от общего объема предложения первичного жилья).

К квартирам с отделкой требования намного строже: «При покупке такой квартиры к договору долевого участия (ДДУ) составляется детальное приложение, которое содержит подробный перечень работ и материалов, используемых для отделки квартиры. Если перечислены керамогранит, ламинат, итальянская плитка — квартира должна быть сдана в соответствии с указанными материалами», — подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Но в целом, если «возможности для маневра» у застройщика шире, могут обнаружиться следующие недоделки:

• значительные: обнаружены щели в стенах, протекают трубы, повреждены оконные блоки, уклон пола больше нормы, планировка не соответствует указанной в ДДУ, метраж не соответствует обмерам БТИ и указанному в договоре; сантехника должна быть установлена, а ее нет;
• незначительные: установлены окна и двери другого производителя, но сопоставимые по качеству, электрические розетки установлены не в тех местах, где хотелось бы и так далее.

Отдельно стоит сказать о несовпадении метражей. Как рассказал Павел Лепиш, готовая квартира может отличаться от проектного варианта, например, толщиной стен или местом установки перегородок. Конечно, эти изменения не так велики и зачастую не превышают нескольких сантиметров, но в сумме площадь приобретаемой квартиры может измениться на 1-2 кв. м.

«Все документы с результатом замеров застройщик передает покупателю и в случае выявления изменений составляется дополнительное соглашение к договору и производится перерасчет стоимости. В случае существенных отклонений от проекта покупатель вправе требовать выплаты неустойки.

Могу сказать, что такие случаи встречаются крайне редко», — резюмирует эксперт.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», ставит акцент на том, что обычно в договор включается условие о том, что согласованная покупателем и застройщиком площадь квартиры по результатам строительства может изменяться в сторону увеличения или уменьшения незначительно. При этом цена договора корректируется. Если площадь квартиры изменилась значительно по отношению к ранее согласованной площади, то покупатель вправе требовать либо продажи ему другой квартиры, а если такой возможности нет — расторжения договора и возврата вложенных инвестиций.

Кроме того, недостатки могут быть как очевидными, так и скрытыми, которые обнаружатся позднее, уже во время проживания или в ходе длительного ремонта.

«Если в квартире имеются скрытые дефекты, которые владелец обнаружил только в процессе ремонта или проживания (например, промерзание стен зимой, или протечка оконных отливов), то есть дефекты не были перечислены в дефектной ведомости и квартира была принята с ними — тогда владелец имеет право составить претензию к застройщику в досудебном порядке. Практика досудебных претензий весьма распространена в Москве, крупные застройщики, не желая рисковать своим имиджем, стараются удовлетворять претензии владельцев не доводя дело до суда, — делится опытом Дмитрий Котровский, вице-президент компании „Химки Групп“. — Хотя существует и судебная практика. Так, владельцы квартир в одном очень известном ЖК бизнес-класса через суд оспорили акт ГК и добились переустановки оконных отливов, потому что панорамные балконы у них заливало во время дождя».

Таким образом, квартиры без отделки несут в себе потенциально больше рисков оказаться в той или иной степени непригодными для проживания. Поэтому эксперты советуют приобретать квартиры с готовой отделкой.

«Если покупателю по-настоящему важно иметь жилье без изъянов, я рекомендую приобретать квартиры с типовой отделкой, которая подразумевает ремонт без излишеств с возможностью выбора нескольких вариантов цвета, фактур и т.п., — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации „ИНКОМ“.

— Стоимость отделочных работ и материалов от застройщика увеличивает цену 1 кв. метра всего на 5 тыс. рублей, возможность заказать отделку как дополнительную опцию — на 7 тыс. рублей за кв. м».

Но, осуществляя приемку такой квартиры, нужно быть особенно внимательным. Советы от Сергея Власенко, президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

«Обратите внимание на самые трудоемкие и затратные работы: качество укладки плитки в санузле и „фартука“ в кухне; проверку качества установки стеклопакетов, чтобы определить, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров, установлен ли утеплитель.

Также следует проверить стыки труб во всей квартире; работу электрики, функционирование счетчиков, как электрических, так и водных, обратить внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне и в санузлах и др.

Также нужно проверить качество установки оконных стеклопакетов и остекления балконов, ровность бетонных конструкций, отсутствие трещин в несущих стенах и перекрытиях, а также подведены ли к квартире электропровода и подключены ли они к счетчику именно данной квартиры.

В некоторых домах перечень опций расширен, например, он включает центральное кондиционирование, поэтому дольщику нужно обратить внимание на качество этого оборудования и поинтересоваться, как оно функционирует. В квартире также должна быть установлена входная дверь. Все остальные работы выполняются по усмотрению заказчика».

Как обозначить обнаруженные дефекты и заставить их устранить?

«Если состояние квартиры не удовлетворяет покупателя, акт приемки квартиры подписывать не надо. Это исключительно решение покупателя — или подписывать акт и согласиться с качеством предлагаемого жилья, или добиваться от застройщика приведения квартиры в то состояние, которое было изначально изложено в договоре», — советует Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».

При этом надо понимать, что не все дефекты видны на глаз, или, наоборот, покупателю (дольщику) объем недоделок может показаться преувеличенным. Поэтому эксперты советуют провести независимую экспертизу квартиры, если есть сомнения в качестве построенного объекта.

Если акт приемки квартиры был подписан дольщиком, то впоследствии обнаруженные дефекты за счет застройщика устранить будет сложно, на что обращает внимание Софья Лебедева, генеральный директор «Миэль-Новостройки». Это можно будет сделать скорее в судебном порядке, о чем мы написали выше.

Таким образом, нужно внимательно осмотреть квартиру и в случае обнаружения существенных недостатков составить дефектную ведомость, в которой также должны быть указаны и сроки устранения недочетов.

«Совместно застройщик и владелец обозначают срок, в течение которого дефекты должны быть устранены.

По истечении этого срока и устранения дефектов владелец проводит новый осмотр и, если претензий больше нет, принимает квартиру и получает ключи», — объясняет Дмитрий Котровский.

«Единой формы для дефектной ведомости не существует; можно заполнить отдельный смотровой лист или внести претензии в специальный журнал, — комментирует Сергей Власенко. — Срок устранения недостатков зависит от их характера.

При этом имейте ввиду, что если в письменном виде срок не закреплен, то вступает в действие закон „О защите прав потребителей“, согласно которому застройщик обязан устранить все дефекты в течение 45 дней. Если застройщик нарушает этот регламент, то вы может требовать от него в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи. Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора».

В целом на все новостройки распространяется трехлетняя гарантия: в течение этого срока все обнаруженные серьезные дефекты должны быть устранены за счет застройщика.

Резюме

Перед покупкой квартиры изучите предыдущие проекты застройщика, пообщайтесь с теми, кто уже стал клиентом компании: довольны ли они покупкой?

Постарайтесь осуществить приемку квартиры в присутствии своего юриста или специалиста-строителя. Это могут быть и ваши знакомые или друзья, или нанятые специалисты.

Составьте перечень недостатков в сопоставлении с ДДУ и приложениями к нему. Внесите их в дефектную ведомость. Обозначьте сроки устранения недочетов.

Юлия Зябликова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1981825-2013-09-25-kak-zastavit-zastrojschika-ustranit-nedodelki-v-novostrojke/

Срок устранения недостатков застройщиком по закону в 2024 году

Не всегда срок устранения недостатков застройщиком соответствует ожиданиям дольщика. Эта публикация поможет разобраться с нюансами действующего законодательства, правильными действиями на всех стадиях приемки объекта недвижимости. Представленная ниже информация пригодится для составления обоснованных претензий и качественной подготовки документов при обращении в судебные инстанции.

Какие сроки устанавливает закон и от какого момента их считать

Срок устранения недостатков застройщиком сформулирован по закону № 214 от 30 декабря 2004 г., как «разумный». Общее определение обосновано отсутствием точных знаний о сути реальных проблем.

Понятно, что замена негодной ручки в дверях проще и дешевле по сравнению с заливкой новой бетонной стяжки.

Подразумевается квалифицированное выявление дефектов с последующей подготовкой действительно обоснованной претензии.

Проще всего, когда точные сроки указаны в тексте договора купли продажи вместе со штрафным санкциями. В этом случае излишни подробные комментарии. При отсутствии взаимопонимания с застройщиком дольщик обращается с иском в суд.

Следует помнить, что закон «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. в новейшей редакции от 18 марта 2019 г.) устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней.

Важно! Устранить или минимизировать проблему сроков устранения недостатков можно на стадии подготовки договора купли-продажи. Период устранения недостатков считается с даты передачи застройщику претензии.

Кроме срока устранения недостатков очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. Он установлен общими нормами действующего законодательства. По упомянутому закону № 214 минимальная длительность гарантийных обязательств составляет:

• 3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
• 5 лет – на строительные конструкции.

Соответствующий срок рассчитывается «автоматически» с даты подписания акта приемки-передачи. Гарантия подразумевает, что обнаруженные в этот период недостатки – полностью ответственность застройщика.

Недостатки можно обнаружить сразу при приемке или позднее, если они были скрытыми.

Как правильно осмотреть квартиру при приемке

Предварительно уточняют уровень готовности, указанный в ДКП. В современных новостройках квартиры часто предлагаются без чистовой отделки. Владелец сам выполняет отделочные работы в соответствии с личными предпочтениями, либо поручает их специалистам.

Подробно ознакомиться с процедурой приемки можно с помощью тематических публикаций нашего сайта. Ниже приведены нюансы, на которые следует обратить особое внимание:

• даже в «черновом» состоянии стены, потолки и пол должны быть ровными, без щелей на стыках;
• оставленные технологические металлические штыри в монолитных конструкциях создают мостики холода и бурые пятна на видимых поверхностях;
• чрезмерная влажность свидетельствует о плохой изоляции, недостаточной вентиляции;
• в процессе приемки проверяют целостность пломб и записывают показания счетчиков;
• кроме функционального состояния уточняют корректность монтажа радиаторов отопления.

Некоторые застройщики предлагают стандартный лист осмотра как приложение к акту приема-передачи. Рекомендуется составить собственный перечень позиций для обязательной пошаговой проверки.

При недостатке собственных знаний и навыков пользуются услугами профильных специалистов. Утечки тепла, например, проверяют с помощью специализированных приборов. Своевременное устранение существенных дефектов предотвратит проблемы, поможет оптимизировать эксплуатационные расходы.

Дольщик вправе отказаться подписывать акт приемки-передачи, если объект недвижимости не соответствует следующим критериям:

• параметрам, указанным в договоре купли-продажи;
• данным конструкторской документации;
• действующим строительным, санитарным нормативам.

Последовательность действий в стандартной ситуации:

• выявленные недостатки фиксируют в отдельном акте;
• перечисляют несоответствия, вручают документ застройщику под роспись ответственного лица или отправляют письмом с обязательным уведомлением о вручении адресату;
• оформляют письменное соглашение с застройщиком об устранении выявленных недостатков с указанием конкретного «разумного» срока (как правило, не более 2-3 месяцев);
• после выполнения соответствующих обязательств подписывают акт приема-передачи, завершают сделку приобретения недвижимости.

Что делать, если недостатки обнаружили не сразу

Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит.

Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию.

После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.

По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:

• естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
• нарушение пользователями правил эксплуатации;
• отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.

Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.

Какие требования можно предъявить застройщику

Для решения рассматриваемой проблемы законом установлены следующие способы:

• устранение недостатков застройщиком за собственный счет;
• перечисление дольщику денежных средств за выполненные ремонтные работы;
• пропорциональное предполагаемым затратам снижение цены по ДКП.

Далее перечисленные возможности рассмотрены подробно с учетом рассмотрения спора в судебных инстанциях.

В первом варианте привлекает удобство оформления соглашения, отсутствие лишних забот. Однако придется еще раз довериться компании, которая не выполняла свои обязательства. Следует подчеркнуть:

• трудность контроля действий подрядчиков;
• возможность нарушения сроков;
• отсутствие личной проверки приобретаемых материалов.

При выполнении ремонта собственными силами отмеченные недостатки устранить не трудно. Работы можно сделать самостоятельно или с применением подряда. Однако в любом случае понадобится действительное устранение выявленных дефектов. Для подтверждения в суде затрат необходимо собрать:

• кассовые чеки;
• выписки с лицевого счета в банке;
• письменные расписки;
• договора с подрядчиками.

Если кроме ремонта выполняются иные работы, их оформляют отдельными соглашениями. Таким же образом рекомендуется организовать оплату.

В этом варианте предполагаются дополнительные преимущества:

• к ремонту можно приступить после положительного решения суда;
• не обязательно в действительности устранять все выявленные дефекты;
• материальные затраты могут получиться меньше, чем экспертная оценка.

Как заставить застройщика устранить дефекты

В худшей ситуации, когда застройщик отказывается подписывать акт о выявленных неисправностях, необходимо зафиксировать проблемы официально. Для этого обращаются в специализированную экспертную компанию, которая имеет лицензию на проведение соответствующих работ. На совместный осмотр письменным уведомлением приглашают представителя застройщика.

Направляем претензию

Встречается мнение, что максимальный срок направления претензии застройщику ограничен гарантийными обязательствами (по закону или в соответствии с текстом ДКП). Это не совсем так.

Гарантия предоставляет дольщику возможность не доказывать, что недостатки возникли по вине застройщика.

Если гарантия закончилась, то претензию тоже можно направить, но вероятность ее удовлетворения заметно снижается.

В тексте нужно прописать конкретный перечень недостатков, которые нужно устранить. Если требуют неустойку, то при расчете берут 1% за каждый день:

• от стоимости квартиры по ДКП за нарушения срока передачи;
• от суммарных затрат на ремонт по устранению недостатков.

На нашем портале можно скачать образец и чистый бланк претензии.

Обращаемся в суд

Если застройщик добровольно не устраняет недостатки, остается обратиться в суд. В исковом заявлении пропишите те же требования, что и в претензии.

Кроме затрат на устранение недостатков в заявлении можно указать взыскания по нескольким позициям:

• нарушение сроков передачи объекта недвижимости, устранения дефектов;
• компенсацию морального вреда и 50% от общей суммы иска за отказ выполнять законные требования потребителя (ФЗ № 2 300-1, статья 13, п. 6);
• возврат расходов на профессиональную экспертную оценку.

Если дольщик сам устраняет дефекты, предоставляются документы о выполненных работах, приобретенных материалах.

К сведению! Срок давности для подачи искового заявления – 3 года. Отсчитывать нужно с момента обнаружения недостатков.

При выборе подходящего способа устранения недостатков и получения компенсации следует в комплексе оценить реальную ситуацию. Существенное значение имеет согласие застройщика решить проблемы полюбовно. Даже в таком случае необходимо оформлять все важные действия документально в соответствии с представленными выше инструкциями.

Если нельзя обойтись без судебных исков решение принимают после внимательного изучения важных деталей.

Следует помнить, что желание получить большую компенсацию по срыву сроков передачи объекта недвижимости новому владельцу не всегда целесообразно.

Необходимо учесть риск возможного разорения застройщика (случайного или намеренного). Аналогичным образом оценивают весомость длительных гарантийных обязательств.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/srok-ustraneniya-nedostatkov-zastrojshhikom.html

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца.

Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию.

Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты.

По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством.

Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции.

Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию.

В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

• три года — на инженерные коммуникации;
• пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

• параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
• разнятся фактические показатели и данные проекта;
• нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

• выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
• документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
• оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
• после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

• при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
• если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
• отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

• нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
• компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
• возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

Итог

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Источник: http://cityprof.ru/blog/sroki-ustraneniya-nedostatkov-zastrojshhikom-posle-priemki-kvartiryq