Зачет жилья при покупке квартиры

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

7 просмотров

При покупке квартиры нередко бывает недостаточно имеющейся свободной суммы. Приходится оформлять ипотеку или другим способом доставать деньги.

При этом, в собственности остается другая, старая квартира, которую все равно планируется продавать в дальнейшем. Но заранее продать ее для того, чтобы получить нужную сумму – не самое удачное решение.

А вот если оформлять все в качестве зачета (фактически, менять свою квартиру на новую), то эту проблему можно решить.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира. Он хочет продать ее и купить себе однокомнатную, чтобы меньше платить за коммунальные услуги.

Логично, что двухкомнатная почти всегда дороже, чем однокомнатная. Человек заключает договор с застройщиком по описанной выше схеме.

Старая квартира продается, вырученная сумма делится между застройщиком (на покупку однокомнатной), а остаток суммы передается клиенту.

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как доказывает практика, застройщики всегда занижают цену старого жилья примерно на 20-30%, чтобы продать его как можно быстрее. Таким образом, те же 20-30% человек теряет.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира стоимостью 3 миллиона рублей. Он хочет купить себе однокомнатную за 2 миллиона в новостройке.

Застройщик выкупает старое жилье на 30% дешевле – получается сумма в 2 миллиона 100 тысяч рублей. Как следствие, владелец нового жилья получает, помимо новой квартиры, еще 100 тысяч.

А если бы он занимался продажей сам или действовал по представленной выше схеме с реализацией, то он сохранил бы себе не 100 тысяч рублей, а целый миллион.

Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.

Порядок действий

1. Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).
2. Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
3. Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
4. Зарегистрировать право собственности.

Застройщики идут на подобные сделки не слишком охотно, ведь предполагается что нужно выполнять дополнительные действия и терять время. Однако это все же не такая редкость, как может показаться.

Зачастую проще и выгоднее дать потенциальным клиентам множество возможностей для покупки жилья, чем настаивать на полной оплате сразу, без всяких зачетов.

Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:

• Паспорта всех владельцев квартиры.
• Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
• Договор на реализацию.
• Документы на новую квартиру.
• Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).

Расходы и сроки

Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано.

Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы.

Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.

Сроки заранее определить очень сложно. Некоторые квартиры продаются быстро, другие же могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет. Зависит это от состояния жилья, условий продажи и, что самое важно, стоимости.

Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке.

Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.

Любая сделка, в которой фигурирует недвижимость, является потенциально рискованной. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобрать все спорные и опасные моменты. Они же готовы выступать представителями клиента, сопровождая всю сделку от начала и до получения права собственности на жилье. Как доказывает практика, это помогает избежать многочисленных мошеннических операций и с гарантией добиться того результата, который нужен.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-zachet-imeyushhegosya-vtorichnogo-zhilya-staroj-kvartiry/

Зачет при покупке квартиры

Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:

• покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
• в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
• речь идет о разъезде или съезде;
• покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.

Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:

• альтернативная сделка – на вторичном рынке;
• зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.

Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.

Одновременная купля-продажа

При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье.

Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.

По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.

Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:

1. «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
2. «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
3. «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».

Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.

В альтернативных сделках существуют и свои риски:

• Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
• Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.

Чтобы избежать рисков, нужно обязательно удостовериться в дееспособности каждого из участников сделки, проверить все документы на все помещения и собрать все необходимые согласия (супругов, опеки и попечительства, сособственников). -ссылка на статью про документы

Кому-либо из участников самостоятельно провести цепочку сделок практически нереально, учитывая все возможные сложности. Здесь обязательно должен быть контроль со стороны, поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам.

Особенности

По сути, альтернативная сделка – это несколько договоров купли-продажи, которые совершаются в один день. Для каждой квартиры заключается отдельный договор, например:

Иванов А.А. решил переехать из своего жилья в более просторную квартиру. Он обратился к риелтору, который нашел на квартиру Иванова А.А. покупателя Сидорова В.В. и одновременно продавца Петрова Н.Н., квартира которого идеально подходит под запросы Иванова А.А.
Все участники согласовали условия. Одновременно были заключены два договора:

1. Договор купли-продажи квартиры между продавцом Ивановым А.А. и покупателем Сидоровым В.В.
2. Между продавцом Петровым Н.Н. и покупателем Ивановым А.А.

В данном примере Сидоров является «верхним» покупателем, Иванов – «средним», а Петров – «нижним» продавцом.

Соответственно, для каждого договора нужно собрать свой пакет документов:

• правоустанавливающие документы на объект;
• техническую документацию – технический план;
• справки о зарегистрированных лицах и о задолженности по оплате коммунальных услуг;
• согласие супруга на продажу (покупку);
• разрешение органа опеки и попечительства;
• уведомления сособственников о продаже.

Договор составляется стандартный. При оформлении бумаг нужно учитывать следующие моменты.

Если в сделке есть несовершеннолетние – не важно, собственники или просто прописанные, — снятие зарегистрированных лиц с учета и прописка в новой квартире будет происходить после перехода права собственности на нового покупателя. Риск нового собственника в том, что несовершеннолетних нельзя выписывать «в никуда» даже через суд.

Чтобы обезопасить себя, потребуйте у продавца нотариально удостоверенное обязательство снять своих детей с регистрационного учета в определенный срок.

Эта бумага не передается в Росреестр вместе с другими документами для регистрации, она служит гарантией выписки ваших контрагентов из квартиры.

Если бывший собственник уклоняется от снятия своей семьи с учета – вы можете обратиться в суд за защитой своих прав.

Кроме этого, договор в альтернативной сделке может содержать пункт о том, что регистрация права нового собственника происходит только в случае благополучной регистрации прав собственности на другие объекты в цепочке. В этом случае условия договора не сработают, если кто-то из других участников альтернативы вдруг не явится на сделку.

В любом случае оформление договора купли-продажи, задействованного в цепочке договоров, следует доверить опытному специалисту.

После подписания всех бумаг документы сдаются на регистрацию в Росреестр. При этом одновременно сдаются все договоры, а значит – должны присутствовать все участники всех сделок. Если это 25 человек, значит, должны прийти 25 человек. Каждый участник приходит лично или присылает своего представителя по нотариальной доверенности.

По окончании регистрации каждый участник получает итоговые документы:

• продавцам выдаются договоры с отметкой о проведенной государственной регистрации;
• покупателями одновременно с договорами выдаются новые выписки из ЕГРН.

После получения документов можно производить окончательный расчет по каждой сделке.

Обмен и взаимозачёт

С юридической точки зрения обмен в чистом виде встречается довольно редко. Он возможен только при замене одной неприватизированной квартиры на другую.

Зачет (взаимозачет) применяется в случае, когда уже имеющееся жилье покупатель планирует заменить на квартиру в новостройке. Эта схема не является меной в прямом смысле. Общая схема обмена следующая:

• покупатель бронирует квартиру в новостройке;
• в течение срока бронирования оценивается и продается старая квартира;
• на средства от продажи квартиры приобретается забронированное жилье.

Как правило, реализацию старого объекта недвижимости берет на себя то же агентство, которое помогает с бронированием новостройки. Оно проводит активную рекламную кампанию, которая позволяет уложиться в сроки бронирования.

Некоторые агентства недвижимости сами выкупают жилье, которое планируется обменять, но в таком случае его цена будет как минимум на 10-15% ниже рыночной. Плюсом сделки станет ускоренная продажа жилья – не нужно ждать, пока найдется подходящий покупатель. Такая схема носит название trade-in.

Помните, что при бронировании новой квартиры чаще всего сразу вносится первый взнос в счет будущей покупки.

Какие документы понадобятся и на что обратить внимание?

В ходе зачета подписывается как минимум три договора в отношении недвижимости:

1. договор бронирования новой квартиры;
2. договор купли-продажи старого жилья;
3. договор купли-продажи новой квартиры или договор долевого участия в строительстве, если дом еще не построен.

Соответственно, потенциальному собственнику нового жилья нужно будет выступить продавцом в сделке по продаже своего жилья и покупателем в сделке по приобретению новой недвижимости. Как правило, эти сделки подписываются и регистрируются одновременно.

Как и в любой сделке, приобретатель нового жилья несет различные риски. Вот на что нужно обратить внимание при оформлении зачета:

• При бронировании новой квартиры обратите внимание, на какой момент фиксируется цена: на момент бронирования или на момент покупки. Некоторые агенты могут добиться фиксации цены на момент бронирования, и это наиболее выгодный для покупателя вариант. Если же цена определяется в момент покупки, вы рискуете заплатить за жилье больше, чем рассчитывали.
• Если вы планируете заключать договор долевого участия в строительстве нового дома, заранее продумайте, где вы будете проживать до момента сдачи новостройки. Решить вопрос нужно и с временным жильем.
• Заранее соберите документы для продажи вашего жилья, чтобы не потерять время бронирования нового жилья.
• Убедитесь в том, что ваш покупатель полностью дееспособный. Попросите, чтобы он предоставил согласие супруги на покупку.
• Проверьте, что не нарушаются права несовершеннолетних граждан или третьих лиц.

Сделка по взаимозачету – очень сложная как с юридической, так и с психологической точки зрения. Нужно учесть массу нюансов, начиная от требований застройщика к порядку оплаты, вопросов расчета за старую квартиру и завершая выбором конкретной даты сделок.

Именно поэтому оформление зачета нужно доверить опытному специалисту, который проведет анализ сделок, посожжет согласовать все условия и оформит необходимые документы.

Налоги и декларация

Помните, что с точки зрения налоговой несколько сделок, которые вы совершили в рамках одной цепочки, никак не связаны.

Если вы продали своё жильё за 1 000 000 рублей и одновременно купили новую за 1 500 000 рублей, это не значит, что у вас возникли расходы в 500 000 рублей, с которых налог не уплачивается. Иными словам, не нужно складывать расходы на одну квартиру с доходами от продажи другой. Это существенная ошибка.

Правильно в данной ситуации поступить так:

• заплатить 13% НДФЛ с продажи вашей недвижимости;
• оформить налоговый вычет с покупки новой квартиры.

При этом на оба эти действия распространяются льготы и ограничения как при обычных сделках, в частности:

• если недвижимость была в собственности более 5 лет, платить налог с ее продажи не нужно;
• если помещение продано менее, чем за 1 000 000 рублей, налог с ее продажи также не нужно платить;
• если вы приобрели у близкого родственника, вы теряете право на налоговый вычет с покупки этой квартиры.

Если вы не уверены, нужно ли подавать декларацию и уплачивать какие-либо налоги по завершении вашей альтернативной сделки, проконсультируйтесь со специалистом по налогам.

Советы

1. Для сопровождения сделок обращайтесь в крупные агентства с хорошей репутацией.
2. Прописывайте подробно все договоренности, чтобы обезопасить себя от необоснованного срыва сделки.
3. Выбирайте надежного застройщика, если планируете взять квартиру в новостройке. Ознакомьтесь с проектной декларацией, если дом еще строится.
4. Не проводите никаких вычислений с налогами, если не уверены в их правильности. Помните, что специального налога при альтернативных сделках не существует.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/zachet-pri-pokupke-kvartiry.html

Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости

В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету.

Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие.

Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.

Схемы взаимозачета

Сегодня на рынке недвижимости практикуются различные схемы взаимозачета:

1. Классический взаимозачет: продажа квартиры на вторичном рынке застройщиком и покупка новой владельцем квартиры. Разница в цене между двумя объектами может быть выплачена единовременно или в рассрочку. Иногда взаимозачет получается произвести без доплаты со стороны собственника: если новая квартира покупается на начальном этапе строительства, то можно значительно улучшить свои жилищные условия без вложений, продав старое жилье.
2. Взаимозачет без вторичного жилья. Такая ситуация встречается не так часто и предполагает учет квартиры в другой новостройке в счет стоимости в новой. Причинами могут быть пополнение в семействе, разочарование в прежнем объекте, затягивание сроков сдачи объекта, выгодное инвестирование и пр.
3. Взаимозачет плюс ипотека. Владелец недвижимости через застройщика выставляет свою квартиру на продажу, одновременно бронирует подходящий вариант в новостройке. Параллельно с этим он обращается в банк за оформлением ипотечного кредита: одобренной суммы должно хватить для внесения разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Взаимозачет – удобная схема для улучшения своих жилищных условий. Тем не менее, она не лишена недостатков.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Основной из них – грубая оценка принадлежащего собственнику объекта недвижимости.

Размер дисконта, по которой оценивает квартиру застройщик обычно составляет 10-15%, при самом благоприятном варианте для квартир в хорошем районе – 5%.

Отличие взаимозачета и обмена

Термины взаимозачет и обмен не являются юридическими, поэтому разграничить эти понятия можно только с точки зрения их традиционного употребления применительно к сделкам с недвижимостью.

Разница между ними в следующем:

1. Обмен обычно предполагает сделку между двумя физлицами-собственниками квартир на вторичном рынке. Взаимозачет подразумевает участие физического лица (он же владелец старой квартиры) и юридического (застройщика – продавца квартиры).
2. При взаимозачете речь идет о продаже старой квартиры на вторичном рынке для покупки жилья в новостройке. 90% таких сделок происходят именно таким способом.
3. Взаимозачет подразумевает некоторую доплату за новую квартиру (хотя иногда удается обойтись без него), тогда как обмен – равнозначная сделка, где деньги фигурируют только в договоре.

Взаимозачет следует отличать от схемы «трейд-ин». В последнем случае застройщик выкупает квартиру у владельца с некоторым дисконтом (до 10-15%) и учитывает ее стоимость в счет покупки жилья в новостройке.

Клиенту надо лишь доплатить разницу он становится владельцем квартиры в новостройке. Взаимозачет происходит по несколько отличному сценарию.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы квартира могла участвовать в схеме взаимозачета она должна принадлежать покупателю на правах собственности (т.е. это не может быть неприватизированное, муниципальное, наемное или арендованное жилье) и не обременена залогом или арестом.

Для подтверждения этого собственнику необходимо собрать следующие документы:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

1. Актуальная выписка из ЕРГН.
2. Свидетельство о собственности, выписка из Росреестра.
3. Документ, на основании которого были приобретены права собственности: договор дарения, купли-продажи и пр.

Стоит учитывать, что к квартирам для взаимозачета обычно предъявляются высокие требования. Так, нередко застройщики требуют, чтобы квартира принадлежала собственнику не менее 3 лет (этот факт подтверждает правоустанавливающие и правоутверждающие документы).

Также в числе стандартных требований: отсутствие прописанных лиц (подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи, полученные в паспортном столе или ЕРИЦ) или возможность освобождения ими квартиры в кратчайшие сроки, отсутствие долгов по коммунальным платежам (подтверждается выпиской из лицевого счета).

Иногда определенные требования накладывают на возраст дома, в котором располагается квартира и к ее планировке (наличие кухни и пр.). Важное значение имеет отсутствие неузаконенной перепланировки. Для этого предъявляется экспликация и поэтажный план из БТИ.

Также в зависимости от ситуации могут потребоваться согласия на сделку от органов опеки и супруги продавца.

Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры

Взаимозачет при приобретении недвижимости предполагает прохождение следующих этапов:

1. Клиент подбирает квартиру в новостройке, в которой реализуется продажа по взаимозачету.
2. Специалисты агентства недвижимости производят оценку рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры и озвучивают ему условия купли-продажи.
3. Если условия его устраивают, подписывается договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры.
4. Клиент вносит аванс для фиксации стоимости квартиры в новостройке и заключает с застройщиком договор бронирования. Желательно, чтобы он был заверен нотариально на срок, необходимый для продажи старой квартиры.
5. Квартира клиента выставляется на продажу.
6. После того как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и переоформляются права собственности в его адрес.
7. Вырученные деньги сразу поступают к застройщику в качестве взноса за квартиру в новостройке, одновременно подписывается договор купли-продажи квартиры в новостройке.
8. После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке.
9. На основании договора с застройщиком и полученного акта оформляются права собственности через Росреестр. Госпошлина за процедуру составляет 2000 р.
10. На основании госрегистрации клиент получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус собственника.
11. После закрепления собственности в квартире можно оформить прописку.

Риски при взаимозачете

Схема взаимозачета имеет некоторые риски:

1. Основной из них – это повышение стоимости новостройки в тот момент пока не будет продана старая квартира. В итоге суммы сбережений или одобренной ипотеки может не хватить для доплаты. Добросовестные агентства недвижимости позволяют зафиксировать цену на квартиру. Многие застройщики также идут навстречу своим клиентам и предлагают им рассрочку платежа.
2. Обычно для фиксации цены на объект в новостройке покупатель вносит аванс или залог. Если в дальнейшем выбранная квартира его не устроит, он потеряет деньги.
3. Квартиры по взаимозачету обычно приобретаются на начальном этапе строительства. В данном случае увеличиваются риски того, что строительство затянется или объект вовсе не введут в эксплуатацию. С учетом возможного изменения сроков сдачи стоит заранее определиться с постоянной или временной пропиской.
4. Нередко через взаимозачет застройщики пытаются избавиться от неликвидного жилья: например, на последних этажах или с неудачной планировкой.
5. Иногда агентства недвижимости и застройщики умышленно завышают стоимость квартиры, продаваемой по взаимозачету. Поэтому предоставляемую информацию необходимо перепроверять самостоятельно.

Для минимизации данных рисков стоит внимательно подходить к выбору застройщиков и обращаться только к крупным проверенным компаниям.

Необходимо внимательно подойти к заключаемому договору с компанией: предусмотрена ли в нем фиксация цены на квартиру, будет ли возвращен аванс при условии, что сделка не состоится и пр.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/vzaimozachet.html

Квартиры в зачет: экономя время, экономим деньги?

Об улучшении своих жилищных условий задумывались практически все. Чаще всего под этой формулировкой скрывается желание приобрести более просторное и качественное жилье в новостройке.

При этом, стандартная схема «продажа старого – покупка нового» чревата как потерей времени и нервов из-за непредсказуемости потенциальных покупателей, так и значительным удорожанием желаемой квартиры в новостройке. SPbHomes.

ru расскажет о новой тенденции обмена «вторички» на «первичку» через застройщика.

Новое – хорошо забытое старое

Каждый, кто хоть раз задумывался над вопросом продажи имеющейся недвижимости, знает, насколько эта процедура может быть утомительной и растянутой по времени.

Кроме сбора всех необходимых документов и справок, на первое место встает непосредственный поиск самого покупателя. Кто-то прибегает к услугам риэлторов, кто-то предпочитает делать все сам.

К привычным способам приобрести квартиру в новостройке относятся:

• Продажа старого жилья и покупка нового с доплатой из собственных средств либо при помощи ипотеки;
• Ипотека под залог имеющегося имущества;
• Получение государственной жилищной субсидии.

С относительно недавних пор список пополнился: застройщики стали предлагать новый формат покупки жилья «Квартира в зачет» или trade-in.

Практика trade-in (с англ. буквально – «сделка по обмену») пришла в сферу недвижимости с автомобильного рынка.

Суть подобной манипуляции заключается в том, что автосалон фактически берет на себя обязанности агента и покупает сам или же продает старую машину клиента по согласованной стоимости.

Впоследствии полученная сумма идет в счет покупки нового автомобиля. Практически такая же схема действует и при trade-in в недвижимости.

Допустим, Вам понравилась какая-либо квартира у выбранной строительной компании. Сейчас у Вас уже есть собственная жилплощадь, однако сколько времени займет ее продажа неизвестно.

К моменту окончательного завершения сделки выбранный лот вполне может быть продан, или увеличится его стоимость.

Для того, чтобы минимизировать эти риски, стоит обратиться к программе «Квартира в зачет».

Застройщик, самостоятельно либо через партнерские агентства, обязуется реализовать квартиру клиента в оговоренный заранее срок по определенной заранее цене.

На период продажи выбранная Вами квартира бронируется, поэтому опасность потерять желанную планировку исчезает.

После того, как «вторичка» будет успешно реализована, клиент должен внести сумму от ее продажи в счет оплаты за новое жилье.

Рабочие схемы

Маркетинговый ход оказался настолько гибким и интересным покупателям, что успешно прижился на строительном рынке. Однако застройщики разработали определенные схемы, в которых есть некоторые, иногда принципиальные, отличия.

Сначала продажа, потом покупка. Пожалуй, это самый понятный и классический вид trade-in.

После обращения, специалисты компании оценивают имеющуюся у клиента недвижимость и предлагают свою цену, по которой жилье гарантировано можно продать в необходимый промежуток времени.

Если сумма клиента устраивает, то на его имя бронируется выбранная у застройщика квартира на срок от 1 месяца (зависит от конкретной организации), и заключается договор на оказание услуг. Потом начинается непосредственная реализация «вторички».

После успешной продажи, клиент вносит полученную сумму в счет оплаты новой квартиры. Если финансов не хватило на покрытие полной стоимости, а так бывает в большинстве случаев, на остаток можно оформить рассрочку или взять ипотеку.

Необходимость первоначального взноса. Другой вид программы «Квартиры в зачет» подразумевает внесение первоначального взноса за жилье от застройщика в размере от 10% базовой стоимости. Обусловлен такой подход нежеланием компании заниматься продажей «вторички» без каких-либо финансовых гарантий.

При такой форме перед оплатой взноса фактически заключается договор долевого участия. Правда, стоит отметить, что некоторые застройщики все-таки не спешат заключать ДДУ сразу же: первоначальный взнос учитывается в договоре на оказание услуг, однако при неудавшейся продаже имеющейся квартиры в срок, взнос полностью возвращается клиенту.

После, схема работы не отличается от первого описанного способа.

За продажу «вторички» придется платить комиссию.

Часть строительных компаний, взявших на себя функции риэлтора, просят вознаграждение в размере 3-4% от стоимости сделки по продаже или же имеют фиксированный прайс.

Польза от такого сотрудничества в том, что новая квартира будет все-таки забронирована, а, значит, клиент может быть уверен в приобретении именно понравившегося варианта.

Появление третьей стороны. Для осуществления продажи старого жилья застройщики нередко обращаются к профессиональным агентствам. С партнерами клиент также должен заключить договор на оказание услуг, однако комиссию чаще всего платить сам застройщик.

Делается это в том случае, если у строительной компании отсутствуют специалисты по вторичному жилью. Неудобство может возникнуть только в необходимости согласовывать действия сразу с несколькими сторонами.

Хотя у крупных фирм процесс уже отлажен и не доставляет беспокойства клиентам.

Trade-in на рынке Петербурга

Несмотря на то, что программа довольно известная, соглашаются на ее реализацию далеко не все застройщики. В Санкт-Петербурге такой услугой можно воспользоваться менее, чем в десятке компаний.

«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» бесплатно предлагает провести оценку вторичного объекта. Кроме того, никаких дополнительных расходов клиент не понесет. Однако перед началом реализации необходимо будет заключить ДДУ и внести первоначальный взнос от 10% стоимости будущего жилья.

При этом заниматься продажей будут партнерские агентства «ПАН» или «София». С ними подписывается договор на оказание услуг на 3 месяца. По словам представителя застройщика, в их практике еще не было ни одного случая, когда риэлторы не уложились бы в этот срок.

При необходимости же договор можно будет продлить на индивидуальных условиях.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Так же поступают и в компаниях LEGENDA Intelligent Developent (первоначальный взнос от 30%, срок реализации устанавливается на 6 месяцев с агентством «ПАН»), «КВС» (при первоначальном взносе от 15% срок реализации 3 месяца, а при взносе от 20% — полгода; агентство «Метро») и «Ленстройтрест» (10% первоначальный взнос, реализация в течение 7 месяцев агентством «ПАН»).

Вернуть первоначальный взнос в 15% или 20% от стоимости понравившейся квартиры в случае неудавшейся продажи старой можно в RBI. Срок реализации установлен в 3 и 5 месяцев соответственно. При этом клиент не обязан сразу же заключать ДДУ. Работать можно как самостоятельно, так и с партнерскими агентствами «М16» или «ПАН».

Комиссию за услуги берут в «РосСтройИнвесте» (договор на оказание услуг и бронирование на 1 месяц с возможностью однократного продления обойдется в 3-4% от суммы сделки по продаже) и в «ПСК» (эксклюзивным договором предусмотрено вознаграждение в 150 тысяч рублей, а срок реализации колеблется от 3 до 6 месяцев). В обеих компаниях работают собственные отделы вторичного жилья.

Предложение застройщика Normann разочарует тех, кто рассчитывал зафиксировать стоимость квартиры при бронировании – купить забронированное жилье можно будет только по текущей цене.

Возможные риски

Ни одна денежная сделка не может быть полностью безопасной. Речь идет не о возможных мошеннических действиях, а о вполне обычных финансовых рисках, которые существуют в любой сфере.

1. Стоимость вторичного жилья практически всегда завышается собственниками. Это означает, что ожидания клиента могут быть не оправданы уже на стадии оценки имущества. Сумма, как отмечают эксперты, оказывается на 10-15% ниже. Конечную же стоимость тем более сложно спрогнозировать.
2. Оценка недвижимости может быть недобросовестной из-за понятного желания агента побыстрее продать квартиру. Варианты подешевле, как водится, «уходят» быстрее, а вот финансовое положение клиента при этом редко становится важным фактором.
3. Trade-in, что является особенно важным пунктом, не является сделкой равноценной мены. За новое жилье все равно придется так или иначе доплатить – из собственных средств сразу же, в рассрочку или при помощи ипотечного кредита. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается тенденция к увеличению стоимости новостроек и падению цен на вторичное жилье.
4. При покупке строящегося жилья в trade-in чаще всего продается единственное недвижимое имущество, а, следовательно, до ввода в эксплуатацию и начала заселения в новую квартиру необходимо где-то жить. Хорошо, если существует возможность пожить у родственников или имеются дополнительные «метры» (хотя, конечно, это идеальный вариант). Поэтому стоит заранее озаботиться вопросом аренды и просчитать свои финансовые возможности.
5. Если все-таки имеется дополнительное жилье, стоит рассмотреть привычный вариант самостоятельной продажи с помощью агентства недвижимости. Правда, есть риск потерять часть денег из-за постепенно снижающихся цен на «вторичку» и растущих на «первичку».

Перед заключением договора по программе «Квартира в зачет» необходимо максимально подготовить имущество к продаже, чтобы не терять на это драгоценное время. И касается это не только уборки или косметического ремонта, но и снятия всех возможных обременений.

Например, заложенную квартиру не возьмется продавать ни один риэлтор, так как это противозаконно. В целом, trade-in – удобная услуга, имеющая свою довольно широкую аудиторию. Специалисты оценивают объем таких сделок в 20-30% от общего числа.

Главное, реально оценивать собственные возможности и вчитываться в условия договора. Тогда мечты о новой квартире станут реальностью.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kvartira-v-zachet/

Продажа и покупка квартиры в один год: оформляем взаимозачет

Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.

К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.

Сколько лет в собственности

Для начала рассмотрим простейший вариант. По закону, до 2016 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более 3-х лет налог платить совсем не нужно! А вот для жилья, проданного в 2016 году и позже, этот срок увеличился до 5 лет.

Все подробности читайте в этой статье.

А мы далее будем рассматривать вариант реализации квартиры, которая не имеет такой налоговой льготы при продаже.

Вы можете посмотреть это видео или продолжить чтение статьи.

Малый срок владения имуществом

Пускай ради нас с вами существует большая семья Иванцовых, во главе которой стоит Иван Петрович. Не так давно семья приобрела квартиру, но по независящим от нас причинам решила ее сменить. Продавцом и покупателем пускай выступает Иван Петрович, а, значит, он будет главным героем истории.

Для того чтобы претендовать на налоговые вычеты, а значит воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

• он получает официальный доход и отчисляет НДФЛ по ставке 13%;
• ранее правом на вычет не пользовался (или использовал его не полностью после 2014 года).

Теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу.

Продажа квартиры

Если жилая площадь принадлежит собственнику меньше трех лет (а с 01.01.2016 – меньше 5 лет), придется ознакомиться с налоговым законодательством. Продавец должен выплатить налог 13% с суммы, за которую продана собственность.

Закон говорит о том, что бывший собственник может уменьшить выплату налога на сумму вычета, и последняя не должна превышать 1 млн р. Что это означает на практике?

В году, следующим за тем, когда была продажа собственности, Иван Петрович должен предоставить декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога с этого дохода. Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом. После чего выплату 13% производить не с фактической стоимости квартиры, а с суммы, уменьшенной на налоговую льготу.

Есть 2 варианта, как можно уменьшить налоговую базу:

1. Налоговый вычет 1 000 000 р. Если квартира продана дешевле, чем за 1 млн р., вычет предоставляется на фактическую стоимость жилья.
2. Существует и другой вариант. Если Иванцов может подтвердить расходы, которые он понес, приобретая эту квартиру, то он может претендовать на вычет со всей потраченной суммы.

Например, Иван Петрович год назад приобрел квартиру за 1 950 000 р. Теперь он продает это жилье за 3 300 000 р. Поскольку у продавца сохранились платежные документы годовалой давности, у него есть выбор на какую сумму оформлять налоговый вычет.

Вариант 1. Вычет на 1 млн р. Иванцов должен выплатить налог 13%*(3 300 000 р. – 1 000 000 р.)=299 000 р.

Вариант 2. Вычет на сумму расходов. Получаем налог 13%*(3 300 000 р. – 1 950 000 р.)=175 500 р.

Второй вариант оказывается предпочтительней, если квартира приобреталась за сумму больше, чем максимальный вычет.

Но очень часто новая квартира продается по той же цене, за которую покупалась. В этом случае, математика получается еще интересней.

Пусть приятель Иванцова Кольцов Сергей Петрович купил свою квартиру за 3 млн. руб, а через год вынужден был ее продать. В договоре была указанна та же самая цифра. У Сергея Петровича есть тоже 2 варианта, какую налоговую льготу использовать: 1 млн.руб или в счет расходов.

Вариант 1. Из общей суммы продажи вычитаем льготу и с оставшейся суммы платим налог: 13%*(3 млн. — 1 млн.) = 260 000 руб.

Вариант 2. Компенсируем доход от продажи расходами на приобретение этого же объекта недвижимости: 13%*(3 млн. — 3 млн.) = 0 руб.

Как говорится, думайте сами, какой вариант Вам наиболее симпатичен.

Источник: https://nalog-prosto.ru/vzaimozachet-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry/