Кто определяет состав общего имущества многоквартирного дома?

Порядок изменения состава общего имущества мкд

Если же в момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества жителями этого дома, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникло. В соответствии с приказом КУГИ от 02.02.2009 № 10-п КИО вправе принять решение об исключении помещения (-ий), обладающего (-их) признаками общего имущества в многоквартирном доме, из реестра собственности Санкт-Петербурга и об осуществлении действий по государственной регистрации в ЕГРП прекращения права собственности Санкт-Петербурга на помещение (-ия) в порядке, утвержденным названным приказом КУГИ.

An error occurred

МКД регламентируют требования такого имущества:

• осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 ответственными лицами;
• обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению КУ;
• поддержание установленных законом температуры и влажности в помещениях, входящих в состав общего имущества;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• сбор и вывоз твёрдых и жидких бытовых отходов;
• организация мест для накопления и само накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, передача их в специализированные организации;
• соблюдение мер пожарной безопасности;
• уход за элементами озеленения и благоустройства и др.

I. определение состава общего имущества

Однако определяет состав общего имущества для собственников помещений в нескольких МКД, управляемых одним ТСЖ. Многодомовые ТСЖ Напоминаем, что согласно п.1 ч.2 ст.

136 ЖК РФ товарищество собственников жилья или недвижимости может быть создано собственниками в нескольких МКД, расположенных по соседству.

Это допускается, если данные МКД расположены на земельных участках с общей границей, в пределах которых имеются инженерные сети или другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования владельцами помещений в этих домах.

Отметим также, что решение о создании подобного ТСЖ принимается в каждом МКД отдельно.
Решение общего собрания считается принятым, если за него проало не менее 2/3 от 100% собственников помещений в МКД.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Отредактировано: ОТВЕТ:Нет, так менять состав общего имущества МКД управляющая организация не вправе.Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что: 1.

Состав общего имущества определяется:а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Внимание Как исправить ситуацию? Не признавать незаконные действия УК. Кардинальное решение — уточнить состав общего имущества путём совместного ания на общем собрании собственников.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Поэтому обязанность нести расходы на содержание и ремонт лифтов возникает у каждого собственника помещения в многоквартирном доме в силу наличия лифтов составе общего имущества в многоквартирном доме.

Данная обязанность не связана с фактом пользования лифтом и распространяется на всех без исключения собственников жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе помещений, расположенных на первом и втором этажах, а также нежилых, имеющих отдельные входы, включая подвальные помещения.

Пунктом 2 раздела I Правил установлены объекты , которые включаются в состав общего имущества в МКД: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирных домах.

КИО принимает решение о передаче помещения (-ий) в общедолевую собственность собственников помещений в МКД с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.

2010 № 13391/09, согласно которой имущественно–правовой статус помещения должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме помещение обладало признаками общего имущества в этом доме и фактически использовалось для целей содержания и ремонта данного дома и (или) обслуживания жителей в нем, указанное помещение может быть отнесено к общему имуществу в таком доме.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Часть 3 .

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Статья 37 ЖК РФ. Часть 1.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в МКД.

Важно Нередко возникают ситуации, когда МКД, расположенные на смежных земельных участках, имеют на них общие детские площадки, мусорные контейнеры или другие элементы инфраструктуры.

Неизбежно встаёт вопрос: кто несёт ответственность и за чей счёт должно осуществляться их содержание, как распределяется оплата общего имущества в многоквартирных домах. Ответ на него читайте в сегодняшней статье.

Вступающее в силу с 1 июля 2016 года Постановление Правительства от 30.05.

2016 №480 «О внесении изменений в правила содержания общего имущества в многоквартирном доме в части установления требований к определению перечня имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах» ясность в вопрос распределения затрат на общее имущество между несколькими МКД не вносит.

МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения;

• земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом;
• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо-, газо-, электроснабжения, системы водоотведения и отопления.

О необходимости определения состава общедомового имущества в МКД читайте в этой статье 3264 3 Изменения в правилах содержания общего имущества в многодомовых ТСЖ Постановление Правительства РФ от 30.05.2016 №480 вступает в силу с 1 июля 2016 года.

Источник: http://advocatus54.ru/poryadok-izmeneniya-sostava-obshhego-imushhestva-mkd/

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома

В данной статье рассмотрим подробно, что входит в состав общедомового имущества, какие виды работ обязана выполнять управляющая организация в рамках содержания общего имущества МКД. Подробно разберём перечень работ по текущему ремонту, а также рассмотрим, из чего формируется оплата за содержание и ремонт общедомового имущества.

Одним из главных условий договора управления МКД является содержание общего имущества, поэтому важно знать, из чего формируется перечень общего имущества МКД, чем, собственно, Вы управляете. Кроме того, это поможет в решении многих спорных моментов с собственниками, а также при составлении сметы расходов.

Все собственники квартир и нежилых помещений в МКД являются и собственниками соответствующей доли общего имущества МКД.

Чем большее по площади помещение принадлежит собственнику, тем большая доля собственности в общем домовом имуществе ему принадлежит.

Это обстоятельство определяет прямую ответственность собственников за состояние их общедомового имущества. Управляющая организация призвана поддерживать общее имущество в рамках договора управления.

Общее имущество МКД включает в себя следующий перечень элементов:

1. Все помещения общего пользования, находящиеся за пределами квартир. Основная их функция – обслуживание помещений МКД. К ним относятся: чердачные помещения, коридоры, лестничные клетки и пролёты, балконы и лоджии, лифтовые шахты и оборудование, котельные, электрощитовые, насосные, подвальные помещения и т.д.
2. Помещения, не являющиеся чьей-либо собственностью, но выполняющие функцию организации досуга: фойе, холл, спортивный уголок, детская игровая зона и т.д.;
3. Внутридомовые инженерные системы, находящиеся за пределами помещений жильцов и собственников, но находящиеся в пределах МКД: трубопровод хвс и гвс, теплоснабжение, газоснабжение, электросети, водоотведение, вентшахты, мусоропровод и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания внутридомовых инженерных сетей: насосы, бойлеры, трансформаторы, генераторы, приборы учёта и т.д.
5. Конструктивные элементы МКД: крыша, фасад, фундамент, перекрытия и плиты, несущие и ненесущие конструкции, ограждения, снегозадержание, пандусы;
6. Земля, находящаяся под зданием МКД, и земельный участок, относящийся к придомовой территории. К общедомовому имуществу относятся все элементы благоустройства и озеленения территории:  детская площадка, урны, беседки, скамейки, газоны, клумбы, вазоны, фонтаны, тротуары, парковки, подземный паркинг, шлагбаум, ограждение, калитки, ворота и т.д.

Перечисленные элементы определены законодательством РФ: п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.

общего имущества: виды работ

Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290 утверждён минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества МКД. Точный список таких услуг определяется управляющей организацией, утверждается уставом и прописывается в договоре на содержание МКД. К основным видам работ по содержанию общего имущества МКД относят:

1. Поддержание внутридомовой и придомовой территории в чистом виде: уборка лестничных площадок, пролётов, балконов, лоджий, лифтов, подъездов; уборка снега, наледи, листвы с тротуаров и придомовых площадок;
2. Озеленение и облагораживание дворовой территории МКД;
3. Обеспечение вывоза ТБО;
4. Соблюдение норм пожарной безопасности
5. Подготовка МКД к отопительному сезону, в том числе отслеживание соблюдения температурных норм и норм влажности внутри помещений МКД;
6. Регулярный осмотр общего имущества МКД и конструктивных элементов с целью мониторинга их состояния и необходимости проведения ремонта:
7. Текущий ремонт общего имущества;
8. Ведение документации по управлению МКД, технической документации, выставление квитанций, работа с должниками.

Рассмотрим подробнее работу УО по техническому осмотру общего имущества, текущему ремонту и ведению документации.

Проведение регулярных осмотров общего имущества МКД

Главной целью технических осмотров является выявление неисправностей, регулировка работы коммуникаций, исправление мелких недочётов в их работе. Данные мероприятия включают в себя осмотр:

•  системы холодного водоснабжения и водоотведения: проверка систем на герметичность, осмотр арматуры; наладка работы системы в целом, устранение засоров, крепление санитарно-технических приборов;
•  системы горячего водоснабжения и отопления: устранение незначительных протечек, осмотр теплоизоляции, приборов и арматуры; проверка вентилей, кранов, задвижек, очистка системы от накипи и грязи;
•  и наладка работы системы электроснабжения: проверка работы розеток, лампочек, выключателей, в том числе, смена перегоревших лампочек в подъездах и на придомовой территории; устранение мелких неисправностей электропроводки;
•  вентиляционных шахт и каналов;
•  вытяжек;
•  МКД в рамках подготовки к летнему и зимнему периоду эксплуатации и к отопительному сезону.

Осмотры могут подразделяются на плановые и внеплановые, сезонные и ежегодные. Производить осмотры могут собственники, представители управляющей организации, инспекторы ГЖИ, представители органов власти.

Текущий ремонт общего имущества МКД

Особенно важно разграничивать текущий и капитальный ремонты, так как эти работы будут различны по объёму и источникам финансирования.

К текущему ремонту относят плановые работы, направленные на поддержание работоспособности коммуникаций в МКД, устранение текущих неисправностей, частичную замену или восстановление конструктивных элементов МКД, а именно:

•  восстановление, устранение деформации, усиление фундамента;
•  частичный ремонт, восстановление, частичное окрашивание фасада;
•  окрашивание, укрепление, устранение швов и трещин на перекрытиях;
•  устранение протечек кровли, усиление некоторых элементов стропильной системы, замена элементов водосточной системы, ремонт гидроизоляции, утепления, вентиляции на крыше;
•  ремонт и замена элементов окон и дверей в местах общего пользования;
•  ремонт и восстановление участков межквартирных перегородок;
•  восстановление и ремонт лестничных, балконных элементов, ремонт крыльца и козырьков;
•  окрашивание и отделка стен, потолков, полов в местах общего пользования в здании МКД;
•  работы по устранению протечек и прочих неисправностей в системах отопления, хвс, гвс, канализации, электросетей, замена некоторых элементов внутридомовых инженерных систем;
•  ремонт мусоропровода;
•  ремонт участков и замена элементов системы вентиляции;
•  работы по благоустройству придомовой территории.

К капитальному ремонту относят работы, проводимые в том случае, когда выполнение текущего ремонта невозможно, ставит под угрозу безопасность проживания в МКД, износ конструктивных элементов, по оценке специалистов, превышает 60%.

Работа с документацией

В перечень мероприятий по содержанию общего имущества входит работа с документацией:

•  заключение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями;
•  приёмка выполненных работ у подрядных организаций;
•  хранение и заполнение технической документации;
•  выставление квитанций за коммунальные услуги, работа с должниками;
•  работа паспортиста по регистрации граждан, ведение учёта проживающих лиц, выдача справок.

Плата и тарифы на содержание общего имущества МКД

В соответствии с законодательством РФ тариф на содержание и ремонт общего имущества МКД принимается собственниками помещений МКД на общем собрании. Но прежде всего управляющей организации необходимо провести серьёзную работу по экономическому обоснованию предложенного для утверждения размера платы. Для этого необходимо:

•  произвести осмотр общего состояния МКД;
•  составить перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
•  утвердить срок выполнения работ и их периодичность;
•  подготовить смету затрат с учётом особенностей состояния и общих характеристик МКД.

Также следует учитывать, что установленный тариф не должен превышать максимальный размер, утверждённый местным законодательством.

Плата за содержание и ремонт общего имущества МКД является обязательным ежемесячным коммунальным платежом.

Ответственность за содержание общего имущества

Поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам, ответственность за его состояние полностью лежит на них. В зависимости от выбранного способа управления, ответственность будет распространяться на соответствующих лиц.

При непосредственной форме управления ответственны за состояние общего имущества организации, с которыми заключены договоры по выполнению соответствующих работ.

В случае формы управления ТСЖ, ЖСК ответственность несёт данное юридическое лицо.

При управлении управляющей компанией она несёт ответственность перед собственниками за оказанные услуги и выполненные работы.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102652-chto-vhodit-v-sostav-i-pravila-soderjaniya-obshchedomovogo-imushchestva-mkd

Что включается в состав общего имущества многоквартирного дома

Состав общего имущества многоквартирного дома перечислен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

В состав общего имущества многоквартирного дома включаются:

1. Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

1. Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

1. Ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

1. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

1. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

1. Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2. Иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

1. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

1. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

1. В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

1. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

1. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

общего имущества многоквартирного дома включает в себя:

— осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами,

— обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения,

— обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку;

— обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов,

— уход за элементами озеленения и благоустройства,

— текущий и капитальный ремонт,

— подготовка к сезонной эксплуатации.

В состав услуг и работ по содержанию имущества многоквартирного дома не входят:

— содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

— утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

— уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

общего имущества многоквартирного дома обеспечивается:

— собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);

— товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) путем членства собственников помещений в указанных организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок не менее чем один год. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/chto-vklyuchaetsya-v-sostav-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma/

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать. Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.

Основания

В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД.

К ним относятся:

• помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
• другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
• крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
• земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории

Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.

2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.

2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.

Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.

Но это неверно, поскольку в п.

1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется:

• жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
• органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
• органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК

Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Последствия

При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия для управляющей компании:

• аварийная или внештатная ситуация
• предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества

Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях.

За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.

Проверка лицензионных требований и ответственность за их несоблюдение.

И вот здесь и возникают судебные споры.

Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу.

Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.

Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома.

Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома.

Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.

Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.Основные условия договора управления МКД.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации(заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/5598/neobhodimost-opredeleniya-sostava-obschego-imuschestva-sobstvennikov-pomescheniy-v-mkd

Что входит в состав общедомового имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ЖК РФ?

Перечитывая обязанности управляющих компаний можно встретить такое выражение как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме или общедомовое имущество.

ТСЖ и УК должны осуществлять обслуживание нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

Так что же представляет собой общее имущество в многоквартирном доме? Между собственниками и ТСЖ часто возникают споры, что следует относить к общедомовому имуществу, а что не входит в общую собственность владельцев квартир.

Все что относится к данной категории, прописывается в Жилищном кодексе РФ. Однако толковать закон можно по-разному. Особенно этим любят пользоваться нерадивые сотрудники управляющих компаний и недобросовестные ТСЖ.

Какие бывают виды и объекты общедомового имущества? Какие обязанности налагает закон на управляющие компании, ЖКХ и ТСЖ на содержание и обслуживание общей собственности владельцев жилых помещений в многоквартирном доме? Как определить, что входит в состав общедомового имущества в РФ? У кого есть право пользования этим имуществом? Какова доля собственности у каждого владельца квартиры? Где найти перечень, который определяет, что входит, а что не входит в определение «Общедомовое имущество»?

Перечень содержится в Жилищном Кодексе РФ, но чтобы не ошибиться и не исказить информацию, поданную потребителям юридическими терминами, лучше всего обратиться за консультацией к опытным специалистам.

У пользователей нашего портала «ПравПотребитель» есть возможность сделать это бесплатно.

Положения ЖК РФ

Жилищный Кодекс РФ четко определяет объекты, которые относятся к общей собственности жильцов многоквартирников:

• нежилые помещения, которые используются жильцами дома для обслуживания жилых квартир (обслуживание двух квартир и более). Сюда можно отнести площадки лестниц около жилых помещений, оборудование лифта, этажи, предназначенные для технического использования, подвальные и чердачные помещения с наличием инженерных коммуникаций, коридоры, различного вида шахты, непосредственно сами лестницы, места для стоянок, оборудованные внутри дома, гаражи, расположенные в подвальных помещениях, предназначенные для пользования жителями дома. Обязательным условием при этом является наличие коммуникаций в нежилых комнатах;
• нежилые помещения, доля собственности на которые, принадлежит более чем одному владельцу квартиры, предназначенные для удовлетворения социальных нужд жильцов (комната отдыха, нежилые помещения для организации досуга детей и взрослых, нежилые помещения для занятий спортом и т.д.);
• крыша, несущие ограждения, стояки, несущие конструкции, фундамент, балки, стены, колоны, перекрытия (в том числе и перекрытия балконов) и т.д.;
• любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры;
• участок земли, на котором стоит дом и территория возле многоквартирника, а также все объекты, находящиеся на этом участке.

Границы земли, принадлежащей владельцам квартир на праве общей собственности (доля которой есть у каждого владельца жилой площади), устанавливаются земельным законодательством РФ.

Они не могут быть уменьшены без согласия каждого собственника жилья в многоквартирнике. Пользование общедомовым имуществом разрешено каждому жильцу. Допускается передача общей собственности в пользование третьим лицам.

При условии, что на собрании собственников было принято такое решение.

Если дом по каким-либо причинам будет разрушен или снесен, бывшие владельцы квартир оставляют за собой долю в общедомов имуществе, оставшемся пригодным к использованию после разрушения.

Жилищный Кодкс РФ, как нормативно-правовой акт, является документом, положения которого должны исполнятся в обязательном порядке.

Перечень общедомового имущества может быть изменен только внесением изменений в жилищное законодательство РФ.

Определение перечня общей собственности

Закон прописывает правила, в соответствии с которым определяется порядок содержания общей собственности многоквартирника. Перечень положений данных правил необходимо знать каждому владельцу квартиры, также как и положения ЖК РФ. Правила содержания приняты правительством РФ и не опровергают жилищный кодекс. Итак:

• объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются самими собственниками. Это делается для того, чтобы они могли выполнять свои обязанности по содержанию совместной собственности;
• объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются государственными органами, чтобы они могли контролировать весь процесс содержания совместной собственности;
• объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются органами местной власти, для того чтобы они могли проводить конкурсы, направленные на определение УК или ТСЖ. Данные действия накладываются на органы местного самоуправления жилищным кодексом РФ.

Основополагающей информацией о составе общедомового имущества является информация, занесенная в гос. реестр по учету прав на недвижимость.

Если обнаруживаются какие – либо расхождения с документами собственников или ТСЖ (в том числе и бухгалтерская документация) принято считать правильной информацию, взятую из реестра.

По закону (под словом Закон мы предполагаем Жилищный Кодекс, Правила содержания общедомового имущества и иные нормативно – правовые акты РФ в жилищной сфере) определяет, что данные, указанные в Реестре регистрации недвижимости наиболее верные.

Общее имущество дома в соответствии с Правилами

Из правил по содержанию общего имущества многоквартирного дома следует, что к общедомовому имуществу относятся:

• нежилые помещения, которые используются жильцами дома для обслуживания жилых квартир (обслуживание двух квартир и более). Сюда можно отнести площадки лестниц около жилых помещений, оборудование лифта, этажи, предназначенные для технического использования, подвальные и чердачные помещения с наличием инженерных коммуникаций, коридоры, различного вида шахты, непосредственно сами лестницы, места для стоянок, оборудованные внутри дома, гаражи, расположенные в подвальных помещениях, предназначенные для пользования жителями дома. Обязательным условием при этом является наличие коммуникаций в нежилых комнатах;
• крыша, несущие ограждения, стояки, несущие конструкции, фундамент, балки, стены, колоны, перекрытия (в том числе и перекрытия балконов) и т.д.;
• ненесущие ограждения, дверные и оконные проемы, установленные в нежилых помещениях, парапеты, лестничные перила и т.д.);
• любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры (трансформаторные будки и т.д.).

По сути, вышеперечисленные объекты совпадают с положениями, которые содержит Жилищный Кодекс.

Более подробно о том, что является общей собственностью жильцов многоквартирного дома, вы можете узнать у консультантов сайта.

Обращение для пользователей портала «ПравПотребитель» бесплатное. Необходимо заполнить форму обратной связи и с вами свяжется дежурный юрист.

Что еще относят к общему имуществу собственников

Помимо вышеперечисленного к доле общественного имущества по закону относят следующие объекты:

• объекты, которые имеют отношение к подаче горячей и холодной воды (в том числе стояки, общие счетчики (учет потребления воды на общедомовые нужды), краны и т.д.);
• объекты, которые имеют отношение к канализации и водоотведению;
• объекты, которые имеют отношение к снабжению дома газом;
• объекты, которые имеют отношение к отоплению (в том числе и счетчики (учет потребления тепла на общедомовые нужды), стояки, элементы обогрева и др);
• объекты, которые имеют отношение к организации противопожарной безопасности помещениях, предназначенных для общего пользования;
• объекты, которые имеют отношение к снабжению дома электроэнергией (в том числе и счетчики (учет потребления электроэнергии на общедомовые нужды), щитки, шкафы на этажах, приборы освещения нежилых помещений, которыми пользуются все жильцы, распределительные устройства и др.).

Вышеперечисленные объекты находятся в общей собственности в пределах границ, которые устанавливает закон.

Внешней границей считается стена многоквартирного дома (ее внешняя сторона). Внутренняя граница определяется местом, где трубы, провода и т.п. переходят в жилое помещение собственников.

При условии, что установлены коллективные счетчики потребляемых ресурсов, внешней границей будет считаться то место, где общедомовой счетчик соединяется с соответствующей коммуникационной сетью, которая подведена к многоквартирнику.

Внешней границей газовых коммуникаций считается место, где соединяются газораспределительная сеть и первое устройства запора.

Кто контролирует содержание общей собственности

Контроль со стороны государства за содержанием общедомового имущества должен осуществляться со стороны федеральных органов исполнительной власти. Или со стороны исполнительных властей, осуществляющих свои полномочия на уровне субъектов РФ.

Более подробно о компетенции властей вы можете узнать у наших юристов, написав обращение через форму обратной связи.

У собственников жилых помещений в многоквартирном доме, при условии, что у них есть доля в общедомовом имуществе, по закону есть следующие права:

• своевременно получать информации от ТСЖ и УК, о том, какие услуги были предоставлены, в каком объеме, какого качества и в какие сроки эти услуги были предоставлены. Если иное не предусмотрено договорными отношениями, данная информация должна быть доведена до жильцов в течение пяти рабочих дней;
• проверять полученную от ТСЖ или УК информацию о том, какие услуги были предоставлены, в каком объеме, какого качества и в какие сроки эти услуги были предоставлены. В том числе, жильцы могут проводить все необходимые экспертизы;
• если обнаруживаются дефекты содержания и облуживания общей собственности, требовать от УК или ТСЖ своевременного устранения этих дефектов, а также проверять, в какие сроки и в каком объеме обнаруженные дефекты были устранены.

В свою очередь законы РФ накладывают на владельцев квартир содержать общее имущество в надлежащем порядке. Ук и ТСЖ несут ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязанностей перед собственниками и законодательством РФ.

Источник: http://PravPotrebitel.ru/zhkh/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma.html