Реконструкция многоквартирного жилого дома с увеличением площади

Разрешение на реконструкцию: проходим все «круги ада»

Реконструкция – это внесение корректив в состояние жилого и нежилого объекта призванная улучшить его состояние, эксплуатационные характеристики.

Часто это сопряжено с увеличением или уменьшением полезной площади, даже этажности здания.

Разрешение на реконструкцию – это обязательный документ, который сделает все манипуляции законными и обеспечит их безопасность для окружающих.

Отличие перепланировки и реконструкции

Часто эти два понятия путают, поэтому, прежде чем разбираться в том, что такое реконструкция следует понять отличие от перепланировки помещения. Общее в них только одно – самовольное проведение таких манипуляций чревато административной ответственностью.

В процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие конструкции, но может увеличиваться площадь за счет достройки и надстройки, так и уменьшаться.
Что касается перепланировки, то при ней фактическая площадь сохраняется, зато внутри могут произойти определенные изменения.

В результате них допускается корректировка целевого использования помещений. В том числе перевод их с жилищного фонда в нежилой.

Важно! Перепланировка может быть частью реконструкции. Но для проведения и одной, и второй манипуляции нужны специальные разрешения, соответствующие нормам Градостроительного Кодекса.

Разрешение на реконструкцию

Процедура перестройки частного дома – задача сложная и ответственная. Причем дело касается не только самой процедуры перестройки, но и получения разрешения на это. Под реконструкцией в этом случае подразумевается кардинальное изменение некоторых параметров дома, его технических элементов. Такие работы могут включать:

1. Надстройку новых этажей.
2. Пристройку к жилому блоку.
3. Изменение конфигурации крыши, окон, дверей.
4. Добавление, перемещение инженерных систем, коммуникаций.
5. Другие кардинальные вмешательства.

Важно! Под реконструкцией не подразумевается перепланировка или капитальный ремонт – это абсолютно разные действия, которые имеют свои особенности и набор действий.

Хотя – это существенное вмешательство в состояние дома – все же при ней не допускается изменение или полная замена:

• Несущих конструкций. Разрешен ремонт.
• Снос несущих стен. Возможна только перестройка, достройка.

На все действия, проводимые в частном доме, следует получить разрешение у соответствующих инстанций. Это могут быть – пожарники, санэпидемстанция, городская администрация и другие структуры.

Специалисты государственных органов проведут проверку документов, в том числе проекта, который нужно предварительно разработать, обратившись к экспертам. Допускается обращение в государственную структуру или к частному специалисту, который имеет соответствующую лицензию.

А также будет проведен выезд на объект для осмотра. Необходимые документы:

1. Заявление на проведение реконструкции.
2. Право собственности на частный дом.
3. Проект реконструкции. В нем должны быть четко описаны все работы, что планируется провести.
4. Согласие всех проживающих/зарегистрированных в доме на проведения таких работ.
5. Технплан на строение.

Срок рассмотрения пакета документов – 30 дней.

Для получения разрешения на проведение работ следует пройти этапы:

• Обращение в БТИ для получения технического паспорта.
• Предоставление пакета документов вместе с копией технического паспорта в отдел архитектуры. А также здесь составляется заявление на вызов архитектора для создания проекта будущей реконструкции.
• Все вместе документы направляются на рассмотрение в отдел градостроения региона.
• Посещение остальных инспекций – в том числе Госнадзор.

Важно! Все приведенные действия платные, за любую справку, штамп, печать придется платить. К тому же очередь желающих перестроиться большая, так что нужно набраться терпения и накопить денег для проведения этих процедур.

Когда разрешение получено

Получением разрешения на проведение реконструкции действия не заканчиваются. В случае если масштаб изменений не более 10 кв. м, то все действия допускается проводить самостоятельно. Когда же при реконструкции эта площадь больше, то нужно прибегнуть к услугам специалистов.

Реконструкция многоквартирных домов

Особенное внимание следует уделить реконструкции многоквартирного дома. Она зачастую проводится, если дом в аварийном или ветхом состоянии, но есть возможность восстановления для продолжения проживания в нем жильцов. Проведение таких работ не из дешевых, но в любом случае удобнее для администрации, чем отселение и предоставление нового жилья.

В основном такие действия проводятся органами муниципалитета, жилищной конторой или управляющей компанией. Просто так по решению властей проводить реконструкцию не допускается, нужно согласие собственников квартир в таком доме. Получить его можно только проведя общедомовые сборы.

На них происходит ознакомление с проектной документацией, а в ней должны быть:

1. Конструктивные решения.
2. Инженерно-технические моменты.
3. Результаты инженерных изысканий.
4. Другие важные моменты.

Важно! В результате проведения реконструкции многоквартирного дома, каждая отдельная квартира должна сохранить свои параметры – площадь, предназначение. А также не должна быть изменена планировка.

На время проведения подобных мероприятий, которые могут продолжаться даже несколько лет, людям которым негде остановиться предоставляется альтернативная жилплощадь.

Реконструкцию нежилого здания

Что касается реконструкции нежилого помещения, то тут также происходит изменение размерных параметров и внешнего вида здания. Могут быть возведены пристройки, надстроены дополнительные этажи и также нельзя затрагивать несущие конструкции, перекрытия между этажами.

Важно! Снос стен – это перепланировка, на нее требуется получение отдельного разрешения, соответственно и разные пакеты документов. Последствие незаконного проведения таких действий – штраф.

Потребуется разрешение для таких действий:

1. Надстройка, снос этажей.
2. Переустройство чердака в мансарду.
3. Пристройка дополнительного нежилого помещения к зданию.
4. Создание антресольного этажа.
5. Замена коммуникаций и усиление конструкций.
6. Изменение входов.
7. Устройство тамбуров.
8. Изменение формы дверных проёмов, окон.

Необходимые документы для проведения законной реконструкции нежилого здания:

• Паспорт заявителя, другой документ, подтверждающий его личность.
• Заявление в соответствующие инстанции.
• Топографический план земли, на которой находится объект.
• Проект и план проведения работ по реконструкции.
• Свидетельство о праве собственности или арендный договор. То есть документ, на основании которого происходит распоряжение зданием.
• Экспертное заключение в отношении технического состояния объекта.
• Поэтажный план здания, чертежи всех помещений, которые будут реконструироваться.

Разрешение на реконструкцию позволяет проводить все действия согласно созданному проекту. Конечно, для того чтобы завершить узаконивание, необходимо соблюдать проект, только в этом случае объект удастся сдать в эксплуатацию.

Финальное разрешение на реконструкцию, после посещения всех инстанций выдают органы местного самоуправления. Это они сделают только после сбора всех документов и разрешений.

Не стоит забывать, что узаконить реконструкцию нежилого помещения после проведения работ будет намного сложнее, к тому же собственника ждут штрафы. Для юридических лиц они очень большие, поэтому лучше делать все согласно букве закона.

Порядок согласования

Любые действия с жилым или нежилым фондом требуют согласования. Процесс этот не очень сложный, но требует временных затрат, так как нужно посетить много инстанций. Первым делом нужно получить копию техпаспорта здания.

Это несложно, так как подобный документ выдается по требованию собственника недвижимости в БТИ. Вместе с указанными выше документами он предоставляется в городской отдел архитектуры. Также необходимо заказать проект реконструкции.

А также потребуется обратиться в  санэпидемстанцию, коммунальные службы, пожарную инспекцию. Касательно коммунальных служб, то виза от них необходима, если происходит вмешательство в инженерные системы: отопительную, водоснабжения, электропроводку, подведение газа.

Следующая инстанция куда придется обратиться – это жилищная комиссия. Именно она проводит оформление акта о выполненных работах. После этого документы передаются в муниципалитет.

В каких случаях разрешение не требуется?

Для отдельных действий в здании как жилом, так и нежилом разрешения не нужны. К таким манипуляциям относят:

1. Установка окон, дверей в проемы, которые уже есть. В том числе замена старых конструкций.
2. Изменение площади помещения и конфигурации его за счет сноса перегородок (не несущих стен!).
3. Проведения любых работ, что не будут иметь результатом увеличение или уменьшение площади.

По пунктам 2 и 3 разрешение не требуется, если будет соответствующее письмо организации, уполномоченной на выдачу, указанного документа, что на проведение таких строительных работ не требуется разрешение на строительство и как следствие разрешение на ввод в эксплуатацию.

Реконструкция нежилого помещения

Особенных отличий в реконструкции нежилого помещения нет. Единственный важный момент – это необходимость получения разрешений от жильцов многоквартирного дома, если при проведении реконструкции присоединяются помещения общего пользования.

Вывод

Реконструкция – это существенное вмешательство в первичное состояние объекта – дома или нежилого помещения. Для проведения подобных работ необходимо получение разрешений, так как при несоблюдении строительных норм есть риск потери целостности и разрушения.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/pereplanirovka/razreshenie-na-rekonstruktsiyu

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.

2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты.

Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции.

Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию.

Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459/verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Реконструкция частного дома с увеличением площади — Юридический справочник

Разрешение на реконструкцию дома на собственном участке – документ, который необходимо оформлять, если при капитальном ремонте здания приходится вмешиваться в его структуру. Без этой бумаги действия, направленные на технологические изменение каркаса постройки, будут считаться незаконными. Ее можно зарегистрировать в органах местного самоуправления.

Законодательные акты

Реконструкция здания в Российской Федерации регламентируется следующими НПА:

• Градостроительный Кодекс (например, в статье №1 дается развернутое определение реконструкции);
• статья №754 ГК;
• Рекомендации по оценке эффективности реконструкции зданий (утверждено Приказом Госстроя №8);
• Приказ Госкомархитектуры от №312;
• ФЗ №191;
• Постановление Госстроя №153;
• региональные НПА, к примеру, Постановление Правительства Москвы №894-ПП.

Что такое реконструкция дома?

В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:

• надстройка (в т.ч. мансард);
• расширение дома;
• утепление пола, стен и потолка;
• замена или установка нового инженерного оборудования;
• перестройка;
• ремонт и восстановление несущих стен.

Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.

Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные  мероприятия.

Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:

• демонтаж или возведение новых этажей;
• изменение конфигурации, формы и размера здания;
• установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
• постройка крыльца и веранды;
• «прорубание» новых проемов для окон или дверей.

Как получить разрешение на реконструкцию в 2025

Сначала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной строительных работ, поскольку ее также потребуется указать контролирующей организации. Этот документ можно:

• составить самостоятельно (что допускается в редких случаях);
• оформить через специалиста в архитектурном отделе администрации;
• заказать в проектной организации, которая имеет соответствующую лицензию и входит в СРО.

В плане потребуется указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону им может выступать собственник частного дома, если размеры строения не превышают 10 кв.м. В противном случае нужно будет указать строительную компанию.

Требуемые документы

В местную администрацию надо предоставить:

• заявление на реконструкцию;
• план застройки на собственной земле;
• выписку ЕГРН;
• техзадание на будущие строительные работы;
• описание всех мероприятий;
• правоустанавливающие документы на надел;
• план дома и участка на текущий период;
• общегражданский паспорт;
• согласие всех совладельцев и совершеннолетних членов семьи на производимые действия.

Срок рассмотрения заявки – 30 дней. В это время не стоит начинать монтажные работы, поскольку существует риск официального отказа.

Дополнительные службы

Если администрация разрешит реконструировать здание, то после получения резолюции от главного районного архитектора нужно будет посетить коммунальную, санитарную и пожарную службы. После одобрения плана в этих организациях следует получить полис общегражданской ответственности, который нужен для официального ведения строительно-монтажной деятельности.

Помимо этого перед началом реконструкции индивидуального дома нужно будет обратиться в местную организацию строительного надзора и в ней также получить разрешение на:

• монтаж и демонтаж конструкций;
• проведение раскопочных мероприятий на собственном участке.

Упрощенная схема

Оформление реконструкции по упрощенной схеме (по-другому – дачной амнистии) занимает примерно столько же времени, сколько и по обычной. Ключевое различие между этими двумя способами заключается в количестве требуемых документов. При упрощенной схеме требуется гораздо меньше бумаг:

• заявление на реконструкцию дачного дома;
• выписка ЕГРН;
• сокращенный план.

Фактически именно по этой схеме можно провести реконструкцию старого фундамента деревянного дома. Фундамент – это признак капитального строения, поэтому его можно задокументировать в рамках дачной амнистии и перевода здания из дачи в обычный частный дом в собственности.

Частные случаи реконструкции жилого дома

Схема оформления реконструкции зависит от типа основного дома и пристройки. Основной скелет и протокол работ остается неизменным, но прибавляются дополнительные нюансы. Например, реконструкция кирпичного дома в деревне (старого или не очень) оформляется по стандартной схеме, а дачи – по упрощенной.

С увеличением площади

При увеличении площади помещений не допускается убирать несущие конструкции, чтобы сделать какие-то комнаты больше.

Техническая служба не пропустит проект с переносом несущих стен из-за вероятного риска обрушения здания.

Если хочется все-таки увеличить площадь первого этажа загородного дома, допустимо заменить стену несколькими столбами, освободив лишнее пространство. Это будет самый приемлемый вариант расширения площади.

Если хозяева решили не сносить деревянный дом, а обложить его кирпичом или как-либо увеличить, потребуется взять разрешение на реконструкцию. Этот документ необходим в большей степени для подключения коммуникаций.

Основные проблемы при реконструкции деревянной постройки возникнут лишь при общении с газовой службой. Чтобы гарантированно подключить газ в такой дом, нужно соблюдать габариты постройки и не выходить за его периметр.

Аналогичные проблемы ждут тех, кто под видом реконструкции решит снести старый деревенский дом и построить новое здание. Лучше не экспериментировать, а изначально получать разрешительную документацию на тот вид работ, который будет производиться в реальности.

Реконструкция крыши и кровли

В большинстве случаев удается доказать, что структурные изменения крыши относятся не к реконструкции, а к ремонту, поскольку крыша не относится к несущим конструктивным деталям постройки. Основания:

• статьи №1, 51, 5 Градостроительного Кодекса;
• ФЗ №337;
• ФЗ №215;
• ФЗ №364;
• ФЗ №210;
• ФЗ №243.

Т.е. перед заменой крыши можно не получать разрешение на реконструкцию, если собственник дома сможет доказать, что это всего лишь капитальный ремонт здания.

Как узаконить реконструкцию

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

• заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
• взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
• если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
• после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
• взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
• обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок  с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Источник: http://mydiveevo.ru/razreshenie-na-rekonstruktsiyu-individualnogo-zhilogo-doma/

Реконструкция частного жилого дома в 2018 году: образец заявления, порядок оформления

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Источник: http://allelets48.ru/rekonstruktsiya-chastnogo-doma-s-uvelicheniem-ploschadi/

Реконструкция квартиры в многоквартирном доме: нормы и правила

20 Ноября 2017 5:00

Здравствуйте, друзья! Говорят, что в течение жизни человека периодически охватывает страсть к перемене мест. Но если переехать с одного места жительства в другое имеют возможность и решимость далеко не все, то провести перемены в месте своего проживания по силам многим.

Путей для претворения мечты в реальность несколько. И прежде всего это реконструкция квартиры в многоквартирном доме либо ее перепланировка.

Поговорить на эту тему подробнее имеет смысл потому, что неграмотные действия в этом вопросе грозят вам неприятностями, в том числе материальными потерями.

Но как говорится: предупрежден значит вооружен. А поэтому рассмотрим подробнее вопросы реконструкции.

Три способа решить проблему

Сделать модное ныне французское окно или перенести ванну на место, где была кухня… Фантазии у людей бывают разные. Однако, прежде чем начать творческое преображение вашей квартиры, необходимо уяснить, что далеко не все из рожденного в вашей голове разрешено к воплощению в жизнь.

Изменения в квартире можно проводить тремя способами, это:

1. реконструкция;
2. перепланировка;
3. переустройство.

Самый сложный из них – реконструкция. На ее проведение обязательно нужно получить разрешение соответствующих органов. В Жилищном кодексе есть четкое определение понятий переустройства и перепланировки. Понятие реконструкции приводится в Градостроительном кодексе.

Основные различия

Можно коротко перечислить, чем, собственно, реконструкция отличается от перепланировки. Реконструкция затрагивает внешние конструкции здания, перепланировка проводится только внутри.

При реконструкции меняется (как правило, увеличивается) площадь, при перепланировке она остается той же, зато меняется ее конфигурация. При перепланировке редко меняются инженерные сети, при реконструкции они могут быть изменены полностью, существенно увеличивается их мощность.

При перепланировке часто создаются перегородки, сносятся и возводятся стены. При реконструкции помещения пристраиваются, меняется этажность и др.

Отличительные особенности

Если вы, проводя изменения, увеличиваете или уменьшаете площадь, пристраиваете этажи либо обустраиваете чердак, меняете инженерные сети или фасад здания, к примеру, вместо обычного окна делаете французское, восстанавливаете несущие конструкции – это реконструкция. В принципе это самое широкое из перечисленных понятие, частично оно включает в себя и перепланировку, и переустройство.

Цель реконструкции – улучшить морально и физически устаревшее жилье. Перечислим более подробно, что будет считаться именно реконструкцией, а не перепланировкой либо переустройством:

• однозначно это утепление здания, то есть изменение его теплоизоляционных свойств;
• пристройка, к примеру, коридора или кладовки и увеличение тем самым площади квартиры;
• преобразование двух квартир в одну, в частности если они расположены на разных этажах;
• пристройка веранды или лоджии, если вы живете на первом этаже;
• снос перегородки между комнатой и балконом – в данном случае затрагиваются несущие конструкции;
• устройство проемов в несущих стенах;
• изменение отделки фасада;
• изменение фундамента и др.

Если вы считаете, что сделать все вышеперечисленное можно по собственному желанию, без подготовки документов, без получения разрешения, то ошибаетесь.

Собираем документы и договариваемся с соседями

Для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию, нужно собрать пакет документов. В него входят:

• свидетельство о собственности;
• согласие собственников, проживающих в этой квартире;
• техпаспорт из БТИ;
• проект реконструкции;
• заявление.

Обращаем внимание на то, что наличие проекта на предполагаемые работы обязательно. Без него разрешение не может быть выдано. Во многих случаях в целях безопасности требуется разрешение автора проекта дома на реконструкцию.

Строительные инженеры до начала работ должны убедиться, что реконструкция не приведет к нарушениям в конструкции здания. Иногда реконструкция может затрагивать интересы собственников, проживающих в других квартирах дома.

Например, возведенная вами пристройка загораживает свет жильцам соседних квартир. До реконструкции вы должны получить согласие других собственников. Проект реконструкции должен быть согласован.

Заявление о намерении провести реконструкцию подается в орган местного самоуправления. Он выдает его или отказывает. Получение разрешения на реконструкцию – не единственное требование закона.

После завершения работ нужно составить и согласовать акт приема работ, то есть необходимо легализовать получившийся новый объект. При этом расхождение с проектом не может быть больше 10 %. В противном случае – акт подписан не будет.

Если же вы строго следовали проекту, не нарушили технические нормы, то объект будет легализован и вы вправе подавать документы в регистрационную палату. Старого объекта больше не существует, вы становитесь собственником нового.

Что будет, если нарушили закон

Если вы проведете реконструкцию без наличия разрешения, в соответствии с градостроительным кодексом, это будет рассматриваться как самострой. Вас ждут большие штрафы и требование Жилищной инспекции вернуть все в первоначальное состояние.

В некоторых случаях судебная практика такова, что вам могут узаконить проведенную реконструкцию – если она не затрагивает интересы других собственников и не представляет угрозы для жизни. В некоторых – последует отказ.

Например, если вы, проживая на первом этаже, построили подвал и пользуетесь им в одиночку, при этом вопрос не обсуждался на общем собрании собственников и их согласие не получено, то как показывает судебная практика ваш подвальчик законным не признают. Земельный участок, на котором расположен дом, общая собственность и возводить на нем строения по собственному желанию противозаконно.

Вопросы реконструкции и перепланировки квартир в многоквартирных домах, на наш взгляд, актуальны. Мы постарались разъяснить права собственников при проведении этих работ, а также их обязанности, если эта статья показалась вам интересной или наоборот вызвала возражения, мы будем рады услышать вашу точку зрения.

Оставляйте комментарии на нашем сайте, нам интересно ваше мнение.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/rekonstrukciya-kvartiry-v-mnogokvartirnom-dome/

Реконструкция частного дома с увеличением площади без разрешения

Зачастую об оформлении граждане задумываются, когда возникает вопрос об отчуждении имущества или появляются споры с соседями. Основные способы того, как узаконить самовольную пристройку это:

• обращение в судебные органы;
• получение разрешения от отдела градостроительства.

Нужно отметить, что получение разрешения «задним числом» вряд ли можно назвать законным, а выдача разрешения по факту происходит крайне редко. Остается обращение в суд, но перед этим потребуется провести техническую экспертизу здания.

Если оную не провести, суд все равно потребует экспертной оценки. Если имеется положительное решение технической экспертизы, все документы на дом и землю в порядке, не затронуты интересы третьих лиц, то суд вынесет решение, разрешающее оформление пристройки.

С положительным решением суда можно обращаться в администрацию, которая выдаст нужное разрешение.

Достройка этажей, возведение прилегающих к дому пристроек, добавление новых коммуникаций — это действия, относящиеся к реконструкции здания. Иными словами, это внесение изменений в параметры жилища и создание новых технических характеристик.

При осуществлении реновации главное правило — сохранение несущих стен.
Можно присоединять прилегающие здания, но с тем условием, что несущий каркас не будет подвержен разрушению или изменениям, способным пошатнуть прочность данного здания.

Оформление разрешения на проведение реконструкции Перепланировку придется узаконить Чтобы реконструкция дома была осуществлена на законных основаниях, необходимо получить специально предусмотренное разрешение, которое выдается владельцу дома после анализа будущего плана сотрудниками государственных инстанций.

Необходимая документация При обращении в специализированный орган (региональный отдел самоуправления), владелец здания, где предположительно будет осуществляться реконструкция, должен написать заявление по установленной форме и приложить следующие бумаги:

1. план реконструкции дома, который составляется у лица, имеющего лицензию на подобные действия (юрист или частный деятель);
2. опись действий, которые хозяин собирается совершать (подробное описание ремонтных работ, изменение технических характеристик и прочее);
3. письменное согласие членов семьи, имеющих отношение к данному строению (при чем неважно проживают они на данный момент в доме или нет);
4. технический паспорт с планом.

В основном порядок рассмотрения предоставленных документов сотрудниками органа самоуправления укладывается в 30 календарных дней.

Можно ли проводить реконструкцию частного дома без проектной документации?

• 1 Капитальное реставрирование жилища
• 2 Какие определения стоит различать
• 3 Оформление разрешения на проведение реконструкции
• 4 Необходимая документация
• 5 Процесс оформления разрешения на реконструкцию частного дома
• 6 Пошаговое оформление разрешения
• 7 Что делать после получения одобрения на реконструкцию
• 8 Этапы выполнения при работе профессионалов
• 9 Реконструкция жилища за счет материнского капитала
• 10 Важно знать

Капитальное реставрирование жилища Несущие стены при реновации дома сносить нельзя Если по причине обветшалости или из-за надоевшей планировки хозяева решаются на капитальную реставрацию частного дома, то им нужно быть в курсе всех нюансов проводимых манипуляций, чтобы в будущем избежать неожиданно свалившихся на голову неприятностей.

Реконструкция частного дома: какие нужны документы? разрешение на реконструкцию

Внимание

При этом собственника не только оштрафуют, но и обяжут снести ненадлежащее строение.

Тем не менее, с необходимостью оформления пристроек рано или поздно сталкивается каждый собственник подобного имущества.

Основные термины Прежде чем начинать оформление пристройки, необходимо узнать, а нужно ли это? Дело в том, что многое зависит от характеристик конструкции.

Пристройки бывают капитальными и облегченными. Причем первые должны в обязательном порядке иметь документальное оформление, а вторые не подлежат госрегистрации. Некапитальная застройка выражается в таких работах, как: Пристройка навеса К частному дому Сооружение крыльца — Обустройство сарая или гаража Если в процессе работ не затрагиваются основные инженерные коммуникации и строительство не влияет на несущие элементы То есть не требует оформления пристройка, имеющая статус временного сооружения.

Реконструкция дома

Если сам дом не оформлен, то можно зарегистрировать его по дачной амнистии целиком. Правда в 2018 году одной декларации недостаточно. Потребуется оформить технический план. Но до 2018 года можно обойтись без разрешения на строительство.

По сути, реконструкция это тоже строительство, поскольку она увеличивает площадь объекта.

Перед началом возведения пристройки нужно обратиться в органы местного самоуправления и получить образец заявления на реконструкцию и перечень требуемых документов.

Какие документы нужны для реконструкции частного дома: собираем вовремя

Реконструкция частного дома без разрешения Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций.

Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости.

Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Как узаконить реконструкцию дома с минимальными затратами

Техническая документация для узаконивания реконструкции Для начала необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации для составления проекта, а также в архитектурное бюро и региональное представительство СЭС.

Инженер БТИ обязан визуально осмотреть реконструкцию и сравнить ее с предыдущим планом, после чего вносятся графические изменения.

Если же реконструкция коснулась лишь части помещения, например, внешней отделки: облицовка кирпичом, диким камнем или сайдингом – узаконивать ее не надо.

Архитектор составляет новый проект дома, если реконструкция была глобальной, что стало причиной увеличения площади или принципиально изменило предыдущую конструкцию.

Заключения СЭС необходимо в том случае, когда реконструкция относится к переносу места водопроводных стоков, канализации или газовых коммуникаций.
После оформления права собственности на свою долю, владелец вправе пристроить к ней дополнительное помещение и зарегистрировать его на себя.

Можно ли по дачной амнистии Дачная амнистия многим гражданам жизнь существенно облегчила. Ранее неоформленные участки и дачи, наконец-то, получили статус законного имущества.
Появилась надежда и у владельцев незаконно возведенных пристроек.

Чего уж проще – подал декларацию и стал законным собственником. Но есть такой нюанс, что амнистия позволила узаконить незаконные постройки.
Как-то баня, гараж, дачный домик и прочие отдельно стоящие строения. Пристройка к дому отдельной не является.

Это часть объекта капитального строительства, а значит и неотъемлемый элемент жилого дома. Следовательно, дачная амнистия не поможет узаконить пристройку к частному дому, на который оформлено право собственности. Но именно в наличии права и заключен ключевой момент.

В соответствующие инстанции нужно представить также план с техническим паспортом данного дома. Как правило, в органах самоуправления подобные заявления рассматриваются в течение одного месяца. Процедура получения разрешения Она регулируется нормами, которые указаны в Градостроительном Кодексе РФ.

К числу обязательных справок, предъявляемых в соответствующий отдел, относятся также нотариально заверенные копии документов, доказывающих право собственности на дом с приусадебным земельным участком, разрешение от районной администрации района, которой подчинена территория, где находится строение, а также справка из БТИ. Кроме того, владельцу жилья необходимо собрать и дополнительные справки, список которых ему выдадут в администрации данного населенного пункта либо в городском органе самоуправления.

Важно

При этом она:

• второстепенна по отношению к зданию;
• не включена в изначальный проект во внешний периметр строения;
• владеет одной или более стеной, общей со строением.

Регистрация пристройки необходима, поскольку она нарушает проект здания, к какому добавляется. По документам получается, что это абсолютно другое строение. Распоряжаться им без оформленного права собственности нельзя.

Источник: http://advokat-na-donu.ru/rekonstruktsiya-chastnogo-doma-s-uvelicheniem-ploshhadi-bez-razresheniya/