Сведения о доле собственника в многоквартирном доме

Совместная или долевая собственность на помещение в МКД: как считать голоса на общем собрании

ТЕКСТ: Мария Анестратенко, ведущий эксперт в сфере ЖКХ

Берем копию свидетельства о регистрации права собственности и читаем: «вид права — общая совместная собственность». Но раньше писали «вид права — общая долевая собственность, доля в праве». Или это разные виды собственности? Как это учесть в документах общего собрания, сколько бланков решений подготовить по такому помещению?

Из этой статьи вы узнаете, что представляет собой общая собственность на помещение в МКД, с кем оформлять отношения по помещению, находящемуся в общей собственности, и как вести подсчет , чтобы не нарушить нормы закона. Мы не рассматриваем помещения в МКД, относящиеся к общему имуществу.

Какой может быть общая собственность на помещение в МКД

Общая собственность на помещение в МКД возникает тогда, когда оно принадлежит двум и более лицам. Это предусмотрено ч. 1 ст. 244 ГК РФ.

Общая собственность может быть долевой и совместной.

Основное различие состоит в том, что при долевой собственности доля каждого собственника определена, а при совместной определение таких долей не устанавливается (ч. 2 ст. 244 ГК РФ).

При долевой собственности каждому собственнику помещения в МКД принадлежит доля в праве собственности на это помещение. Такое возможно, например, между лицами, состоящими в гражданском браке, братьями и сестрами и т. п. Их общая собственность на помещение в МКД может быть только долевой.

При совместной собственности каждому собственнику помещения принадлежит право собственности на все помещение целиком. В МКД это чаще всего собственность супругов, состоящих в зарегистрированном браке.

В таблице представлена сравнительная характеристика общей долевой и общей совместной собственности на помещения в МКД.

К СВЕДЕНИЮ

С 15 июля 2016 года государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется только выпиской из ЕГРП.

Минстрой России рекомендует использовать данные из выписки при оформлении протокола общего собрания в качестве документа, подтверждающего право собственности на помещение.

Такая позиция ведомства изложена в письме от 07.10.2016 № 33077АТ/04.

Доля в праве собственности — это имущественное право, она определяется в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи.

Другими словами, невозможна ситуация, когда собственник доли в праве на жилое помещение утверждает, что не пользуется двумя комнатами из трех, и потому отказывается за них платить.

Размер платежа определяется размером доли в праве, а не фактическим пользованием помещением.

С кем оформлять отношения

Итак, общая собственность на помещения в МКД бывае совместной и долевой.

В случае общей долевой собственности:

• доли участников определены;
• доля в праве собственности на помещение отражена в правоустанавливающих документах;
• сведения о размере и соотношении долей можно взять из правоустанавливающих документов или выписки из ЕГРП.

Следовательно, УО должна заключить договор управления МКД с каждым участником долевой собственности, а ТСЖ должно с каждым из таких участников строить взаимоотношения в зависимости от членства в объединении. Это может быть один общий договор с указанием всех собственников долей в праве собственности на помещение или отдельный договор с каждым из них.

Часто организация, управляющая МКД, строит отношения с одним из участников долевой собственности и фиксирует в документах только его данные. Чтобы избежать споров и конфликтов, сделайте следующее.

1. Предложите остальным участникам долевой собственности оформить доверенность на кого‑то одного — он будет их представителем.

2. В договоре укажите всех сособственников и реквизиты документов, подтверждающих право представителя действовать в их интересах.

Представитель участников долевой собственности будет представлять их интересы на законном основании. Он вправе подписывать документы, принимать решения на общем собрании за себя и за лиц, интересы которых представляет.

В случае общей совместной собственности:

• доли участников не определены;
• право собственности на все помещение целиком может быть отражено в правоустанавливающих документах: — с указанием сособственников (чаще всего в результате приватизации);— с указанием одного из супругов (чаще всего по факту приобретения помещения в период брака);
• сведения о правообладателях и размере помещения можно взять из правоустанавливающих документов или выписки из ЕГРП;
• сведения о семейном положении указаны в паспорте и свидетельстве о заключении брака.

Как вести подсчет по помещениям в общей собственности

Для каждого из участников долевой собственности подготовьте отдельный бланк решения общего собрания. Одно решение на всех участников будет приниматься в случае, если на одного из них остальные оформили доверенность.

При совместной собственности участники сообща владеют и пользуются общим имуществом. Синоним слова «сообща» — «в согласии». Такое согласие предполагает нотариальное удостоверение.

Если в правоустанавливающих документах или выписке из ЕГРП указаны сособственники, УО должна заключить с ними один договор управления МКД. ТСЖ также строит отношения с сособственниками (членами и не членами ТСЖ) касательно помещения в целом.

Исходя из прямого толкования закона, один из сособственников (при согласии второго) вправе принимать решение в отношении всего помещения. Но, к примеру, ГЖИ считает голоса сособственников равными, основываясь на равенстве их долей.

[/su_box]

А если супруги разделили имущество или расторгли брак с таким разделением, доли могут отличаться. Тогда подсчет на общем собрании будет неверным.

+

Если в правоустанавливающих документах или выписке из ЕГРП указан один из супругов и помещение приобретено в период брака, то второй супруг автоматически становится сособственником. В силу закона владение таким помещением и его содержание они осуществляют вместе.

УО должна заключить договор управления МКД с собственником, указанным в правоустанавливающих документах. ТСЖ также строит отношения с таким собственником. На практике именно этот собственник принимает решения на общем собрании. Но второй супруг вправе их оспорить.

И суд, скорее всего, подтвердит его «право голоса».

Выход один: внимательно изучайте документы участников общей собственности. 

Источник: http://www.belgji.ru/publications/sovmestnaya-ili-dolevaya-sobstvennost-na-pomesheni/

Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищный фонд » Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Доля на общее имущество выделяется строго в пропорции к жилплощади принадлежащей собственнику квартиры.

На сегодняшний день современное законодательство выделяет два ключевых вида общей собственности – совместная и долевая, о чем гласит ст. 244 ГК РФ.

Иными словами, недвижимость может числиться как общая долевая, где все субъекты наделяются правомочиями в отношении к долям, или же причисляться к общей собственности совместного использования, при которой не осуществляется процесс выделения доли.

Доля в праве общей собственности принадлежит субъекту правоотношений помещения в многоквартирном доме на основаниях, прописанных в ст. 289 ГК РФ.

При этом необходимо осознавать, что размер доли в подобном строении будет зависеть напрямую от площади частной собственности в доме. Это правило заложено в ст. 37 ч.1 ЖК РФ.

Данная юридическая норма распространяется на собственников построек жилого предназначения и зданий, используемых в нежилых целях.

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество, что зафиксировано выше, каждому из дольщиков помещения выделяется строго в пропорции к жилплощади принадлежащей ему квартиры.

Если составить расчетную формулу, то можно резюмировать, что совокупная сумма долевой собственности в доме равняется 1 единице (или если вести расчет в процентном соотношении – 100%).

Кроме того, проанализировав ЖК РФ, а именно ст. 48 часть 3, можно понять, что эти 100 % не только совокупная площадь долевой собственности, но и количество всех владельцев имущества. Подобный расчет верен и логичен.

Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома — это не фактическая квадратура, а более абстрактная единица, которая наделяет собственника опредленным перечнем правомочий.

Когда происходит определение размера долей в праве общей собственности, учитываются перечисленные выше обстоятельства. Допустим, долевая часть многоквартирного дома равняется 100 %.

Чтобы вывести определенную долю в таком доме, необходимо разделить площадь квартиры, которой обладает тот или иной собственник, на общую долевую площадь помещений (100%), которые не причисляются к общему жилому имуществу.

Из представленного выше математического расчета, можно понять, что когда происходит определение размера доли, не требуется выведения каких-либо длинных и запутанных формул. Наоборот, все логично и просто. Именно подобная пропорциональность и зафиксирована действующими нормами ЖК.

Резюмируя, можно прийти к выводу о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество – это идеальная категория для каждого владельца помещения в многоквартирном доме. 

Изменение размера долей в общей долевой собственности

Согласно действующим в РФ НПА, изменение размера доли в имуществе, причисляемого к общей собственности долевого характера, происходит только в нескольких случаях:

• При осуществлении неотделимых модификаций общего имущества. Иными словами, эти улучшения невозможно провести без нарушения целостности или причинения вреда хозяйственной площади общедомового имущества.
• При соглашении собственников на переустройство дома за счет собственных финансовых средств, которое не повлечет за собой увеличение или уменьшение полезной площади.

Из-за того, что доли в праве общей долевой собственности определяются с учетом 100% площади, то и при их изменении необходимо получить согласие ото всех собственников в многоквартирной постройке. Если подобные изменения проводит один из участников, то другие дольщики имеют право обратиться в суд за урегулированием вопроса о правильном исчислении размера доли каждого из них.

После того как решение суда об изменении размера долей обретет юридическую силу, необходима регистрация новых прав собственников в государственных органах.

Доля общего имущества и право собственности

Доля в праве общей долевой собственности – категория, которая неоднократно становилась детерминантой для конфликтных ситуаций между собственниками многоквартирных домов. В частности, ключевым фактором для возникновения имущественных конфликтов считается право общей долевой собственности.

Определение права общей долевой собственности можно рассматривать в объективном и субъективном смысле.

В первом случае речь идет о совокупности юридических норм, регулирующих собой отношения по принадлежности к имуществу (являющее собой единое целое) несколькими лицами в один момент, но в четко разграниченных долях.

Что касается права долевой собственности в субъективном понимании, то понимается возможность двух или нескольких граждан совместно владеть, распоряжаться и пользоваться выделенными долями в многоквартирном доме по своему усмотрению.

Право общей долевой собственности может возникнуть с учетом оснований разнообразных и разноплановых юридических фактов.

Однако, делая вывод на основе практики, в большей части случаев право возникает после совершения гражданско-правовой сделки, которая была проведена несколькими лицами, например, купли-продажи.

Доля в праве общей собственности в общедомовом имуществе дублирует судьбу права жилой квартиры. Иными словами, если прерогатива использования недвижимости переходит к другому собственнику, то и правомочия на распоряжение будут соответствовать объему права предыдущего владельца.

Регистрация права долевой собственности в многоквартирном доме

Регистрация доли в праве общей долевой собственности регулируется ст. 23 ФЗ №122-ФЗ. Эта норма права определяет производный характер такой сделки, так как она напрямую зависит от регистрации прав на недвижимость, в том числе и в многоквартирном доме.

Чтобы регистрация доли в недвижимом имуществе прошла успешно и согласно законодательству, необходимо предоставить полный пакет документации:

• Заявление о госрегистрации права долевой собственности. Подать его могут: каждый из собственников такого имущества лично или через своего представителя, представители от ТСЖ или же лица, представляющие интересы всех собственников.
• Документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности (подлинник и дополнительная копия).
• Документация, которая фиксирует собой показатели размера каждой из долей, ФИО собственников недвижимого имущества, сведения обо всех помещениях в многоквартирном доме.
• Технический паспорт объекта, а если происходит регистрация дополнительного земельного участка, то кадастровый план.

Кроме того, нужно предоставить и правоустанавливающие документы, которые подтверждают факт законодательного закрепления возможности собственниками распоряжаться, пользоваться и владеть имуществом в многоквартирном доме, в частности:

• необходим акт госорагана, который подтверждает передачу земли в общую долевую собственность;
• акт о произведенном вводе в эксплуатацию зданий и сооружений общего пользования после работ, направленных на реконструкцию;
• договоры о свершении купли-продажи общих долевых сооружений и других построек;
• дополнительные документы, если проводилось изменение долей.

Только при наличии всего пакета документов возможна регистрация права долевой собственности. В ином случае, будет выдвинут отказ.

Запрет на отчуждение или выдел доли общедомового имущества собственником

Вопрос об отчуждении или выделе доли общедомового имущества регулируется ст. 37 ЖК РФ. После того как произошло определение долей в праве общей долевой собственности на участников договоренности накладываются регламентируемые законом запреты. В частности, статья регламентирует запрет на отчуждение доли.

Согласно ст. 290 п. 2 ГК РФ, имущественная доля не может выступать как самостоятельный объект совершения гражданско-правовых сделок.

Соответственно, из этой нормы вытекает принцип, что доля в общедомовом имуществе не может быть отчуждена отдельно от недвижимости.

Кроме того, собственники жилого долевого строения, не наделяются правом воплощать на практике другие действия, влекущие предоставление этой доли отдельно от правомочий собственности на квартиру.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество – достаточно сложная процедура, которая требует от участников хорошей юридической подкованности. Поэтому при регистрации прав рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые приведут всю документацию в должный вид.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/opredelenie-dolej-na-obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome.html

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Пока вы не провели ни одного общего собрания собственников в МКД, это дело кажется проще простого. Порядок и правила проведения подробно описаны в Жилищном кодексе РФ – бери и делай.

Но знающие люди понимают, как сложно организовать всех и провести ОСС. Поэтому Минстрой РФ публикует пояснения о проведении общего собрания собственников.Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Что вы найдёте в письме

В письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 Минстрой РФ ответил на спорные вопросы проведения ОСС в МКД. Например, рассказал, может ли собственник нескольких помещений в одном МКД по-разному ать от разных помещений, или ать только по некоторым своим помещениям.

Ведомство объяснило, когда нежилое помещение в доме могут признать не частью этого дома, а его собственника не имеющим права участвовать в общем собрании собственников помещений МКД.

Из письма вы узнаете, можно ли вручать сообщение о проведении ОСС и бланки решений собственников лицу, не являющемуся собственником помещения. Обязательны ли в решении собственника дата заполнения решения и собственноручная подпись собственника.

Минстрой РФ пояснил, будет ли ошибкой указать в решении собственника помещения фамилию и инициалы и не расшифровать полностью имя и отчество.

Подсчёт

ОСС – орган управления МКД. На нём собственники обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на ание (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

ОСС проводится посредством ания (ст. 44.1 ЖК РФ). Голосовать могут собственники помещений в данном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).

Выходит, что участниками собрания могут быть именно собственники помещений МКД: юридические и физические лица, которые на праве собственности владеют жилыми и нежилыми помещениями в МКД.

Участниками ОСС не могут быть помещения в МКД или доли в общем имуществе.

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в доме на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля едина и неделима, её нельзя распределить на несколько долей.

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Выходит, что количество , которым обладает собственник конкретного помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этому собственнику на праве собственности.

Если собственник хочет проать по-разному по одним и тем же вопросам повестки дня или собирается проать только частью , у него не получится. Количество собственника нельзя делить на части.

Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений, находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Голосовать частью из общего числа , которыми обладает собственник нельзя, это противоречит жилищному законодательству.

Чтобы определить, что по вопросам повестки дня было принято положительное решение, нужно определить долю , отданных собственником помещения в МКД, от общего числа , принимающих участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Все голоса, которыми обладает собственник, учитываются при определении наличия кворума.

Минстрой РФ отмечает, что собственник помещений в МКД не голосует на ОСС частью , все голоса собственника учитываются при подведении итогов ания. Решение по каждому вопросу повестки дня можно принять только одно.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Нежилое помещение как часть дома

Нежилое помещение является частью многоквартирного дома, если оно указано в технической документации на дом. Если такое нежилое помещение оформят в собственность, его площадь будет учитываться в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в МКД и могут участвовать в ОСС.

Собственник нежилого помещения тоже участвует в общем собрании собственников, а количество его пропорционально площади указанного помещения.

В законодательстве вы найдёте такие понятия, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные помещения. Все они будут частями МКД, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

Уведомление о проведении ОСС

Порядок уведомления собственников помещений о проведении ОСС подробно описан в ч. ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ. Если точно соблюдать требования, то такой порядок соответствует действующему законодательству.

При этом инициатор ОСС может дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в МКД.

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений – это не государственная и не служебная тайна.

Его можно распространять среди неопределенного круга лиц, даже если они не являются собственниками помещений в конкретном МКД.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Подпись в решении собственника

Есть ряд сведений, которые обязательно должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на ание (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Одна из них – подпись собственника.

Подпись – подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении ОСС. Если подписи в решении нет, нельзя определить, что собственник действительно выразил своё мнение.

Кроме подписи решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в ании. Причём по этим сведениям нужно идентифицировать участника собрания. Поэтому к ним относятся в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью.

Если собственник вносит в решение исправления, то он должен подтвердить их личной подписью и надписью «исправленному верить».

Идентификация собственника

Решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в ании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.

Сведения о лицах, которые присутствовали на собрании, указываются в приложении к протоколу ОСС. Иногда в решении собственника могут быть недостоверные сведения:

• неверный номер квартиры,
• ошибка в фамилии,
• неверно указанная площадь,
• технические ошибки.

Если это описки, или ошибка случилась из-за неразборчивости почерка и всё же можно достоверно установить, кто оформил решение, каким помещением этот человек владеет, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчёте .

Если идентифицировать собственника сложно, например, в доме есть различные помещения, которыми владеют лица с одинаковыми фамилиями, такое решение можно учитывать при подсчёте только при наличии дополнительных документов.

Нельзя признать решение собственника помещения ошибочным по вопросам повестки дня, если волеизъявление собственника определяется однозначно. Даже если сам собственник потом передумает и решит изменить мнение, такое волеизъявление учитывается при подсчёте в том значении, в котором оно указано в решении собственника.

Исключение – решение собственника признано сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учёта его позиции по вопросам повестки дня.Что делать, если суд признал протокол ОСС недействительным

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8256/minstroy-rf-o-provedenii-obschego-sobraniya-sobstvennikov-v-mkd

Виды общой собственности на помещение в МКД: совместная и долевая

Берем копию свидетельства о регистрации права собственности и читаем: «вид права — общая совместная собственность». Но раньше писали «вид права — общая долевая собственность, доля в праве». Или это разные виды собственности? Как это учесть в документах общего собрания, сколько бланков решений подготовить по такому помещению?

Из этой статьи вы узнаете, что представляет собой общая собственность на помещение в МКД, с кем оформлять отношения по помещению, находящемуся в общей собственности, и как вести подсчет , чтобы не нарушить нормы закона. Мы не рассматриваем помещения в МКД, относящиеся к общему имуществу.

• Общее имущество МКД: состав, содержание и управление

Какой может быть общая собственность на помещение в МКД

Общая собственность на помещение в МКД возникает тогда, когда оно принадлежит двум и более лицам. Это предусмотрено ч. 1 ст. 244 ГК РФ. Общая собственность может быть долевой и совместной.

Основное различие состоит в том, что при долевой собственности доля каждого собственника определена, а при совместной определение таких долей не устанавливается (ч. 2 ст. 244 ГК РФ).

При долевой собственности каждому собственнику помещения в МКД принадлежит доля в праве собственности на это помещение. Такое возможно, например, между лицами, состоящими в гражданском браке, братьями и сестрами и т. п.

Их общая собственность на помещение в МКД может быть только долевой. При совместной собственности каждому собственнику помещения принадлежит право собственности на все помещение целиком.

В МКД это чаще всего собственность супругов, состоящих в зарегистрированном браке.

В таблице представлена сравнительная характеристика общей долевой и общей совместной собственности на помещения в МКД.

К сведению

С 15 июля 2016 года государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется только выпиской из ЕГРП. Минстрой России рекомендует использовать данные из выписки при оформлении протокола общего собрания в качестве документа, подтверждающего право собственности на помещение. Такая позиция ведомства изложена в письме от 07.10.2016 № 33077АТ/04.

Доля в праве собственности — это имущественное право, она определяется в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи.

Другими словами, невозможна ситуация, когда собственник доли в праве на жилое помещение утверждает, что не пользуется двумя комнатами из трех, и потому отказывается за них платить.

Размер платежа определяется размером доли в праве, а не фактическим пользованием помещением.

• Правила оформления нежилых помещений в собственность ТСЖ

С кем оформлять отношения для управления долевой и совместной собственностью МКД

Итак, общая собственность на помещения в МКД бывает совместной и долевой.

В случае общей долевой собственности:

• доли участников определены;
• доля в праве собственности на помещение отражена в правоустанавливающих документах;
• сведения о размере и соотношении долей можно взять из правоустанавливающих документов или выписки из ЕГРП.

Следовательно, УО должна заключить договор управления МКД с каждым участником долевой собственности, а ТСЖ должно с каждым из таких участников строить взаимоотношения в зависимости от членства в объединении. Это может быть один общий договор с указанием всех собственников долей в праве собственности на помещение или отдельный договор с каждым из них.

Часто организация, управляющая МКД, строит отношения с одним из участников долевой собственности и фиксирует в документах только его данные. Чтобы избежать споров и конфликтов, сделайте следующее.

1. Предложите остальным участникам долевой собственности оформить доверенность на кого‑то одного — он будет их представителем.

2. В договоре укажите всех сособственников и реквизиты документов, подтверждающих право представителя действовать в их интересах.

Представитель участников долевой собственности будет представлять их интересы на законном основании. Он вправе подписывать документы, принимать решения на общем собрании за себя и за лиц, интересы которых представляет.

В случае общей совместной собственности:

• доли участников не определены;
• право собственности на все помещение целиком может быть отражено в правоустанавливающих документах: — с указанием сособственников (чаще всего в результате приватизации);— с указанием одного из супругов (чаще всего по факту приобретения помещения в период брака);
• сведения о правообладателях и размере помещения можно взять из правоустанавливающих документов или выписки из ЕГРП;
• сведения о семейном положении указаны в паспорте и свидетельстве о заключении брака.

• Протокол и решение общего собрания с нарушением требований: что делать?

Как вести подсчет по помещениям в совместной общей собственности многоквартирного дома 

Для каждого из участников долевой собственности подготовьте отдельный бланк решения общего собрания. Одно решение на всех участников будет приниматься в случае, если на одного из них остальные оформили доверенность.

При совместной собственности участники сообща владеют и пользуются общим имуществом. Синоним слова «сообща» — «в согласии». Такое согласие предполагает нотариальное удостоверение.

Если в правоустанавливающих документах или выписке из ЕГРП указаны сособственники, УО должна заключить с ними один договор управления МКД. ТСЖ также строит отношения с сособственниками (членами и не членами ТСЖ) касательно помещения в целом.

Исходя из прямого толкования закона, один из сособственников (при согласии второго) вправе принимать решение в отношении всего помещения. Но, к примеру, ГЖИ считает голоса сособственников равными, основываясь на равенстве их долей.

[/su_box]

А если супруги разделили имущество или расторгли брак с таким разделением, доли могут отличаться. Тогда подсчет на общем собрании будет неверным.

Если в правоустанавливающих документах или выписке из ЕГРП указан один из супругов и помещение приобретено в период брака, то второй супруг автоматически становится сособственником. В силу закона владение таким помещением и его содержание они осуществляют вместе.

УО должна заключить договор управления МКД с собственником, указанным в правоустанавливающих документах. ТСЖ также строит отношения с таким собственником. На практике именно этот собственник принимает решения на общем собрании. Но второй супруг вправе их оспорить.

И суд, скорее всего, подтвердит его «право голоса».

Выход один: внимательно изучайте документы участников общей собственности.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102080-obshchaya-sobstvennost-na-pomeshchenie-v-mkd

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами.

В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное.

Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса. Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

• помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
• кровля;
• несущие конструкции;
• инженерно-технические коммуникации;
• земля, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
• другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, автопаркинги, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

• владельцы недвижимости в здании;
• органы госвласти;
• органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров.

Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

• лестничные клетки;
• чердачные и подвальные помещения;
• коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

• землю;
• инженерные коммуникации;
• тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты.

При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия.

Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть иную форму правления можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение о создании ТСЖ, которое и понесет ответственность за общую собственность.

Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания.

При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание с ресурсоснабжающими и обслуживающими ЖКХ компаниями от себя.

При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием.

Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно.

Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года.

Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий.

В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

• опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
• написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении.

Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей.

К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома.

В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности.

Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление контрольных организаций.

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности.

На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет.

Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества.

Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов.

Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/obshhee-imushhestvo-sobstvennikov