Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству

Порядок управления многоквартирным домом 2019 — заключение договора, прекращение деятельности

К категории сложных процессов, требующих познаний в области законодательства, особенно, касающихся положений жилищных норм, относится управление многоквартирным домом (УМД).

Ежегодно, разрабатываются новые нормативы, разобраться в которых бывает весьма сложно. Управление домом многоквартирного типа имеет отличительные признаки от обслуживания частных домов.

Для максимального обеспечения эффективности обслуживания дома необходимо определить точный порядок управления МКД, устраивающий всех жильцов.

Способы

Жилищное законодательство в 2019 году предусматривает 3 способа применяемых для управления МКД:

• управление, осуществляемое собственниками жилых помещений;
• управление с помощью ТСЖ или организации жилищного или иного специализированного кооператива;
• обслуживание через управляющую компанию.

Управляющая компания

Под управляющей организацией (УО) принято понимать коммерческую компанию, оказывающую услуги по управлению домами и имеющую соответствующую лицензию.

Выбирается управляющая компания на общем собрании жильцов. После достижения общего мнения, с компанией согласовываются условия договора, оплаты и порядок содержания дома.

На что стоит обратить внимание:

• каждый собственник жилья заключает с УО договор, на условиях, согласованных на общем собрании;
• договор может заключаться на срок от 1 до 5 лет;
• если УО недобросовестно оказывает услуги, то она буде привлечена к ответственности, в соответствии с нормами действующего законодательства;
• жильцы могут пересмотреть управление домом и начать сотрудничество с любой другой организацией, предварительно расторгнув действующий договор.

ТСЖ

ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья, под которым понимается объединение владельцев квартир, с целью совместного управления имуществом.

Формируется ТСЖ добровольно и наполняется следующими функциями:

• некоторые услуги могут оказываться самим ТСЖ, к примеру, самостоятельное поддержание чистоты в местах общего пользования и придомовой территории;
• право осуществления коммерческих действий с учетом норм закона, получение бюджетных средств, выделенных на проведение капитального ремонта дома.

Перечисленные функции означают, что ТСЖ может оказывать услуги по содержанию многоквартирного дома самостоятельно или с привлечением специализированных организаций. Это является одним из основных плюсов товарищества.

К дополнительным преимуществам ТСЖ относятся:

• гарантируется использование денежных средств исключительно в целях обслуживания дома;
• самостоятельное принятие решений товариществом, относительно деятельности по содержанию помещений дома, их объемов, составления планов ее проведения, контроля над качеством выполняемых работ;
• при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны обслуживающий компании, ТСЖ вправе расторгнуть с ними договор и подыскать наиболее добросовестную организацию;
• любой собственник вправе ознакомиться с информацией о деятельности товарищества в части распоряжения денежными средствами.

Непосредственное управление

В многоквартирном доме с числом квартир более 30 может применяться непосредственное управление. От имени всех собственников может выступать один из общего числа, обладающий полномочиями на основании доверенности.

Преимущества непосредственного управления:

• владельцам жилья не придется тратиться на оплату услуг какой-либо УК;
• собственники могут самостоятельно выбирать подрядные организации с целью проведения технического обслуживания дома, ремонтных работ;
• собственник может сам заключить соглашение с ресурсоснабжающей организацией, что позволит не нести ответственность жильцам, если кто-то из соседей будет иметь долги по оплате.

Среди недостатков выделяют:

• при большом количестве квартир в доме, снижается эффективность такого вида управления, потребуется собирать собрания с целью ания по каждому из возникающих жилищных вопросов;
• утрачивается возможность поведения капитального ремонта на деньги фонда содействия реформирования.

Выбор способа

Выбор способа зависит от нескольких обстоятельств:

• количества жилых квартир в доме;
• возможности оплачивать услуги таких компаний собственниками;
• наличия приборов учета;
• правоотношений с ресурсоснабжающими компаниями и пр.

Законодательство

Перечень законодательных актов, применяемых в рассматриваемой сфере:

• Гражданское и жилищное законодательство;
• Постановление № 416 от 15.05.2013, принятое на правительственном уровне.

Порядок управления многоквартирным домом

На законодательном уровне утверждены правила по осуществлению управления МКД. Правила раскрывают стандарты управления, обязанности и полномочия УК, включая их взаимодействие с собственниками.

Порядок управления многоквартирным домом предполагает:

• нормы хранения и передачи документации технического характера на дом;
• развернутую информацию о деятельности УК;
• заключение соглашений на предоставление коммунальных услуг.

Наличие лицензии

УК обязана иметь лицензию, дающую право на управление МКД. Данная обязанность предусмотрена жилищным законодательством РФ.

Для получения лицензии управляющая компания должна:

• подать заявление в жилищную инспекцию;
• отправить руководителя организации сдать экзамен;
• оплатить требуемый размер государственной пошлины.

Если УК не справляется со своим функционалом, лицензия может быть отобрана.

Заключение договора

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией является основополагающим документом при установлении правоотношений между УК и собственниками жилья. Дата заключения договора будет означать начало управления домом.

В договор должны включаться следующие условия:

• местонахождение жилого дома;
• описание общего имущества;
• перечисление предоставляемых коммунальных услуг и их стоимость;
• работы, касающиеся содержания, ремонта и их стоимость;
• порядок ведения контроля за деятельность УК.

Максимальный срок, на который может заключаться договор – 5 лет.

Образец договора управления многоквартирным домом здесь.

Ответственность

Если УК не выполняет возложенные на нее функциональные обязанности, то она будет нести ответственность:

• Административная – сюда может относиться нарушение санитарных и эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, требования по содержанию и текущему ремонту здания и пр. В данном случае, на УК может налагаться штраф в размере от 150 до 250 тысяч рублей.
• Уголовная – сюда может относиться статья 215.1 УК РФ.

Заинтересованные лица вправе обратиться в соответствующие органы с просьбой о привлечении УК к ответственности.

Процедура прекращения управления

Согласно нормам жилищного законодательства, любые изменения и/или порядок расторжения договора с УК МКД, должно проводиться в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Такие действия допустимы по согласию сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

Расторжение договора с УК в одностороннем порядке допускается:

• при грубом нарушении условий договора;
• в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством, иными нормативно-правовыми актами или самим договором.

УК не имеет права в одностороннем порядке отказаться от своих обязанностей, расторжение по ее инициативе допускается только через суд.

Односторонний порядок со стороны собственников допускается, если УК не выполняет взятые на себя обязанности по договору. В таком случае на общем собрании принимается решение о выборе другой УК или о смене способа управлениями домом.

Выбор порядка управления МКД является сложным и ответственным шагом, от которого зависит нормальное проживание граждан в своих домах. При выборе УК важно выяснить ее добропорядочность и опыт работы в данной сфере.

На видео о формах управления

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/porjadok-upravlenija-mnogokvartirnym-domom/

Жилищная политика Москвы. Управление многоквартирными домами в городе Москве — Электронная Москва

1. Управление многоквартирными домами в городе Москве осуществляется в целях:

1) обеспечения благоприятных и безопасных условий для проживания граждан;

2) обеспечения надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирных домах;

3) решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирных домах;

4) предоставления коммунальных и иных услуг гражданам, проживающим в многоквартирных домах.

2.

Определение порядка организации управления многоквартирными домами в городе Москве, а также создание условий для обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах на участие в управлении такими домами устанавливается в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

Статья 82. Содействие в управлении многоквартирными домами в городе Москве

1. Органы государственной власти города Москвы оказывают содействие в создании, организации деятельности объединений собственников помещений (товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов) в целях надлежащего управления ими многоквартирными домами.

2.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы государственной власти города Москвы предоставляют управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам средства бюджета города Москвы на капитальный ремонт многоквартирных домов в порядке и по основаниям, которые установлены нормативными правовыми актами города Москвы.

Статья 83. Организация открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в городе Москве

1. Открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в городе Москве проводятся в случаях, установленных федеральным законодательством, уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы по организации и проведению таких конкурсов.

2.

Проведение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в городе Москве осуществляется в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

• Глава 1. Основные положения (Статьи 1—4)
• Глава 2. Правовое регулирование жилищных отношений (Статьи 5—7)
• Глава 3. Жилищный фонд в городе Москве (Статьи 8—24)
• Глава 4. Жилищный фонд города Москвы и предоставление жилых помещений жилищного фонда города Москвы (Статьи 25—27)
• Глава 5. Жилые помещения жилищного фонда города Москвы, предоставляемые по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования (Статьи 28—45)
  • Статья 28. Договоры социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 29. Форма договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 30. Предмет договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 31. Пользование жилыми помещениями по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования
  • Статья 32. Право нанимателя, проживающего в жилом помещении по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, на вселение других граждан в качестве членов своей семьи
  • Статья 33. Сохранение договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
  • Статья 34. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами
  • Статья 35. Временные жильцы
  • Статья 36. Поднаем жилого помещения
  • Статья 37. Изменение договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 38. Расторжение и прекращение договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 39. Последствия расторжения договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования жилыми помещениями
  • Статья 40. Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования
  • Статья 41. Выселение граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений
  • Статья 42. Выселение граждан с предоставлением других жилых помещений, размер которых соответствует размеру жилых помещений, установленному для вселения граждан в общежитие
  • Статья 43. Выселение граждан без предоставления других жилых помещений
  • Статья 44. Выселение граждан из самоуправно занятых жилых помещений жилищного фонда города Москвы
  • Статья 45. Жилые помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы
• Глава 6. Специализированные жилые помещения жилищного фонда города Москвы (Статьи 46—71)
• Глава 7. Обмен жилыми помещениями в городе Москве (Статья 72)
  • Статья 72. Порядок обмена жилыми помещениями в городе Москве
• Глава 8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок взимания и сроки внесения (Статьи 73—80)
• Глава 9. Управление многоквартирными домами в городе Москве (Статьи 81—83)
• Глава 10. Заключительные положения (Статьи 84—85)

Источник: http://MosOpen.ru/documents/main/zhilishnaya-politika/g9

Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству

Соответствующие положения установлены пунктом 1 части 5 и частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса.

Если управляющая компания не выполняет условий договора управления многоквартирного дома, то собственники жилья имеют право решением своего общего собрания выбрать иную управляющую компанию (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ ).

Очевидным преимуществом заключения договора с управляющей компанией является рыночная основа взаимоотношений и относительное удобство управления.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

(ст.

165 ЖК); Осуществление некоторых коммерческих действий. Организации может предоставлять дому услуги самостоятельно или же производить наём третьих лиц. А в случае наличия договора с организацией производится контроль обязательств в соответствии с договором.

Каждый из собственников заключает договор с управляющей организацией на условиях, обсужденных на общем собрании.

Ст 161 Жилищный кодекс ( ЖК РФ 2019 )

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2.1.

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2025 году

Дорогие читатели!

Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

При непосредственной форме управления многоквартирными домами меньше бюрократии и нет административной надстройки как при других формах.

В связи с этим управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов.

• владельцы сами решают вопросы, которые возникают в связи с содержанием и ремонтом общедомового имущества;
• снижаются расходы за ЖКУ ;
• собственник не несет ответственность за задолженность соседей перед ресурсоснабжающей организацией;
• отсутствие коллективной ответственности.

• обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
• пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
• создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
• решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.

Хозяйствование может также вестись с помощью, выбранной собственниками квартир управляющей компании. Это коммерческая организация. которая в первую очередь ставит перед собой цель извлечение прибыли из чужого имущества.

Каждый владелец заключает индивидуально договор с такими организациями и отвечает только за себя.

в этом случае отсутствует коллективная ответственность.

Потребление же ЖКУ на общедомовые нужды остается без контроля.

При непосредственном управлении собственники многоквартирного дома сообща выбирают подрядчика, который проведет в их доме необходимые работы и могут вместе следить за ходом проведения работ, их качеством, и чтобы они были выполнены в требуемые сроки.

Рассказывается, каким образом после этого было организовано управление домом, как жильцы контролирует расходование финансовых средств на обустройство дома, придомовой территории, работу наемных рабочих (дворника, электрика, сантехника).

Управление многоквартирными домами — правовые аспекты

Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Источник: http://yuridicheskayakonsulitatsiya.ru/upravlenie-mnogokvartirnymi-domami-po-zhilischnomu-zakonodatelstvu-28149/

Тема 10. Управление многоквартирными домами

План

1. Общие положения об управлении жилищным фондом;

2. Управление многоквартирным домом;

3. Договор управления многоквартирным домом;

4. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

1. Общие положения об управлении жилищным фондом

Жилищный фонд всилу своей сложности и многоаспектностинуждается в специальном управлении,а его деятельность- в координации с деятельностьюмногочисленных организаций, обслуживающихжилищный фонд.

К принципамуправления жилищным фондом можно отнестиследующие: основным субъектом управленияявляется государство;

1. все субъекты права обязаны соблюдать нормативные акты, регулирующие деятельность жилищного фонда;

2. управление жилищным фондом децентрализовано, основные правомочия предоставлены органам местного самоуправления.

Субъектамиуправления жилищного фонда являются(п. 2 ст. 4 ЖК РФ):

1. Российская Федерация;

2. субъекты Российской Федерации;

3. муниципальные образования;

4. юридические лица;

5. граждане.

Под функциямиуправления понимают содержаниедеятельности субъектов управления. Вуправлении жилищным фондом можновыделить следующие функции:

1. организация жилищного фонда (создание, пополнение, сохранение жилищного фонда);

2. контроль за исполнением и сохранением жилищного фонда.

Методы управления- способы и приемы реализации функцийуправления делятся на два вида:

1. административные методы — предписания, обязательные для их адресатов, они могут быть как санкциями, так и мерами материального поощрения;

2. экономические методы — способы, обеспечивающие объекту управления выбор оптимального варианта поведения, при этом используются такие экономические рычаги, как цена, прибыль, кредит.

Методы, применяемыев управлении жилищным фондом, должныбыть разнообразными, экономическиобоснованными и целесообразными.

Целью управлениямногоквартирным домом является достижениеблагоприятных и безопасных условийпроживания граждан, надлежащее содержаниеобщего имущества, решение вопросовпользования общим имуществом,предоставление коммунальных услуггражданам, проживающим таком доме.

2. Управление многоквартирным домом

Жилищный кодексРФ указывает, что обеспечить эффективноеуправление имуществом может только егособственник (граждане, юридическиелица, Российская Федерация и её субъекты,муниципальные образования) или иноелицо, уполномоченное собственником.

Наэтом принципе, основанном на положенияхГК РФ, базируются нормы ЖК РФ, посвященныеуправлению многоквартирными домами.

На собственников жилых помещений вмногоквартирном доме Жилищный кодексРФ возлагает обязанность и одновременнопредоставляет право самостоятельновыбирать наиболее удобный для нихспособов управления многоквартирнымдомом (п. 2 ст. 161 РФ).

1. Непосредственное управление собственниками в многоквартирном доме.

Сегоднявариант самостоятельного управленияещё не развит и предпосылок для егорасширения не много, в силу сложности его реализации для граждан.

При непосредственномуправлении многоквартирным домомсобственниками помещений в таком домезаключаются, на основании решений общегособрания указанных собственников,договоры оказания услуг по содержаниюи (или) выполнению работ по ремонтуобщего имущества в доме, с лицами,осуществляющими соответствующие видыдеятельности.

Все или большинствособственников помещений в таком домевыступают в качестве одной сторонызаключаемых договоров.

То есть такимсобственникам придется самостоятельновступать в договорные отношения сюридическими лицами и индивидуальнымипредпринимателями, которые будут навозмездных началах оказывать услуги ивыполнять работы, связанные с содержаниеми ремонтом общего имущества вмногоквартирном доме.

Это положение иявляется главной трудностью, препятствующейреализации самостоятельного осуществленияспособа непосредственного управлениядомом. Представляется, что реализациятакого способа возможна в небольшихдомах состоящих из нескольких квартир.

От имени собственников,осуществляющих непосредственноеуправление таким домом, в отношениях стретьими лицами вправе действовать, порешению общего собрания собственниковпомещений в многоквартирном доме одиниз собственников.

Он может, например,заключать договоры по содержанию иобслуживанию общего имуществамногоквартирного дома. Интересысобственников помещений в многоквартирномдоме может представлять и гражданин,не являющийся собственником помещенияв этом многоквартирном доме.

Однако, втаком случае, его полномочия должныбыть надлежащим образом удостовереныдоверенностью, выданной ему всеми илибольшинством собственников помещенийв таком доме.

Договоры на оказаниеуслуг и выполнение работ, указанных вч. 1 ст. 164 ЖК РФ, могут заключаться вследующем порядке:

общее собраниесобственников помещений в многоквартирномдоме (ст.ст. 44, 45 ЖК РФ) рассматриваетпроект соответствующего договора ипринимает решение о его заключении поправилам ст.ст. 46-48 ЖК РФ;

все (илибольшинство) собственники (собственников)помещений в многоквартирном доме,авшие на общем собрании запринятие указанного решения, подписываютдоговор на стороне заказчика;

юридическоелицо (индивидуальный предприниматель),намеренное оказывать соответствующиеуслуги и (или) выполнять работы, подписываетдоговор на стороне исполнителя;

договорвступает в силу, и стороны приступаютк исполнению взаимных обязательств.

Императивнойнормой ЖК РФ регулирует, что договорыхолодного и горячего водоснабжения,водоотведения, электроснабжения,газоснабжения (в том числе поставкибытового газа в баллонах), отопления(теплоснабжения, в том числе поставкитвердого топлива при наличии печногоотопления) заключаются каждым собственникомпомещения, осуществляющим непосредственноеуправление многоквартирным домом, отсвоего имени. Представляется, что этоположение также может затруднятьреализацию осуществления способанепосредственного управления домом.

1. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом.

Управлениетовариществом собственников жилья либожилищным кооперативом производится всоответствии с правилами разделов Vи VIЖК РФ.

К иномуспециализированному потребительскомукооперативу относится, например, жилищныйнакопительный кооператив, деятельностькоторого подчиняется общим нормам ГКРФ о юридических лицах и потребительскихкооперативах, а также правилам ФЗ от 30декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищныхнакопительных кооперативах».

1. Управление управляющей организацией.

Понятие«управляющая организация» обозначаеткак юридическое лицо (независимо оторганизационно-правовой формы), так ииндивидуального предпринимателя.

Только общеесобрание собственников помещений домавправе принять решение о выборе способауправления этим многоквартирным домом.

Понятие «выбор способа управления»включает в себя не только возможностьпервично определить этот способ, но иизменить его впоследствии, выбрав новыйспособ управления (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Решение общего собрания о выборе способауправления является обязательным длявсех собственников помещений вмногоквартирном доме.

Многоквартирныйдом может управляться только однойуправляющей организацией, выбираемойна конкурсной основе. Дату проведенияоткрытого конкурса по выбору управляющейорганизации назначает орган местногосамоуправления.

Если в течение года содня проведения такого конкурсасобственниками помещений в многоквартирномдоме не выбран способ управления домом,или, если принятое решение о выбореспособа управления домом не былореализовано, то орган местногосамоуправления в порядке, установленномПравительством РФ, проводит открытыйконкурс по выбору управляющей организации(п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Органместного самоуправления в течение 10дней со дня проведения указанногоконкурса уведомляет всех собственниковпомещений в многоквартирном доме (п. 5ст. 161 ЖК РФ) о результатах открытогоконкурса и об условиях договора управленияэтим домом. Надо отметить, что проведениеконкурса по определению управляющейорганизации в случае, если собственникипомещений в многоквартирном доме невыберут способ управления данныммногоквартирным домом, является неправом, а обязанностью органа местногосамоуправления, и при невыполненииданной обязанности любой собственникпомещения в многоквартирном доме можетобратиться в суд с требованием обязатьорганы местного самоуправления выбратьуправляющую организацию.

Источник: https://StudFiles.net/preview/5725353/page:28/

Управление многоквартирным домом

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами.

Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений.

В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

• управляющей организацией;
• собственниками жилых помещений;
• жилищными или специализированными кооперативами;
• товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

• адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;
• перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;
• порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;
• способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати.

Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются анием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на капитальный ремонт жилого дома.

Собранием проводится ание о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % .

Совет дома обязан:

• обеспечивать выполнение решений собрания;
• вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;
• представлять предложения по управлению;
• представлять свое заключение по проектным договорам;
• контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами.

Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов.

В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Управление многоквартирным домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам ания.

Такие товарищества могут быть образованы:

• собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.
• собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

• осуществлять управление многоквартирным домом
• обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества
• обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

• обслуживание, ремонт недвижимого имущества;
• строительство;
• сдача в аренду имущества в доме.

Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

Защита жилищных прав собственников , нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.

Источник: https://iskiplus.ru/upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

Все способы управления МКД. Общие сведения | МосТСЖ

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

1. подрядные организации;
2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

• заключенным договорам;
• требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
2. выбрали конкретную управляющую организацию;
3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

• за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
• за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления.

УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/