Бланк договора социального найма жилого помещения, важные моменты

Право социального найма – законодательство

Каковы условия заключения договора социального найма?

Правом социального найма жилья обладает практически каждый гражданин. Однако предоставляется данное правомочие при наступлении определенных условий. Такими условиями являются малообеспеченность граждан, ухудшение финансового состояния.

Основным регулятором, регламентирующим порядок предоставления социального жилья, является Жилищный Кодекс. Основными положениями данного нормативного акта являются:

• статья 57 – порядок предоставления социального жилья по льготным условиям;
• статья 62 – требования к характеристиками социального жилья;
• статья 58 – норма предоставления жилья;
• статья 63 – фонд социального жилья и т.д.

Помимо Жилищного Кодекса регулирование подобного рода правоотношений отнесено к положениям гражданского законодательства. Так, следующие положения Гражданского Кодекса также регулируют отношения в сфере предоставления социального жилья:

• статья 627 – соглашение о социальном найме;
• статья 168 – основания для признания соглашения о найме недействительным;
• статья 673 – требования к характеристикам жилища;
• статья 674 – обязательная письменная форма соглашения о социальном найме жилья и т.д.

Таким образом, отношения по поводу найма социального жилья является сложным в правовом отношении. Так что помощь профессионального юриста или юридическая консультация при разрешении проблем о социальном найме жилья будет не лишней.

Объекты и субъекты договора

В вопросах по поводу съема жилья социального характера присутствуют свои объективные и субъективные элементы.

Объектом договора социального найма может выступать право временного использования жилища, имеющегося в ведении и гос. (или муниципальных) учреждений.

Предусмотрены следующие основные характеристики рассматриваемого объекта:

• объект заключает в себе лишь правомочие пользования;
• правомочие пользования предоставляется лишь на определённый срок, как правило, не более 5 лет;
• наем социального характера подразумевает правомочие нанимателей в дальнейшем приватизировать жилье.

В свою очередь субъектный состав данного правоотношения практически всегда однообразен:

• граждане, кто нуждается в жилищах;
• уполномоченные государственные учреждения.

Вместе с самими нанимателями субъектами становятся и лица, которые входят в состав их семей. В общем, все субъекты со стороны арендующего являются лицами, которым передается правомочие пользования соответствующим жилым помещением.

Стоит отметить, что в ситуациях, где соглашением предусматривается правомочие нанимателей передавать предоставленное им жилище в поднаем третьим лицам, такие лица автоматически становятся субъектами первоначального соглашения о найме, заключенного между первичным съемщиком и гос. органом.

Как правило, муниципальные органы не допускают сдачу муниципального жилища в поднаем, так как это является нарушением сути предоставления жилища.

По этой причине в законодательство введено понятие родственного поднайма, где сторонами субаренды муниципального жилья выступают близкие между собой родственники. Такие ситуации законом допускаются и расцениваются как правомочное распоряжение объектом соглашения, то есть жилищем.

Особенности предоставления аренды

Особенностью рассматриваемого вопроса по соглашениям о социальном найме считается то, что получить такое жилье смогут лишь лица, что в обозначенном способе признаны малообеспеченными. Кроме того жильё предоставляется лицам согласно с очередностью.

С учетом вышеизложенного можно выделить следующие шаги для получения муниципального жилища в социальную аренду:

• необходимо в региональной социальной службе удостоверить факт малообеспеченности лица, его семьи;
• после этого необходимо встать на очередь для получения жилища в социальную аренду;
• при наступлении очереди необходимо заключить соглашение об аренде с уполномоченным муниципальным органом.

Чтобы получить жилище от государства или муниципалитета необходимо потратить немало времени. На это уходит порядка 1-2 лет. В некоторых ситуациях лица ждут своей очереди дольше, так как муниципалитет предоставляет жилище по мере пополнения муниципального жилищного фонда.

Другой особенностью выделения жилья из государственного или муниципального фонда считается то, что по истечению времени никто, даже правомочный гос. орган не сможет забрать его обратно, если в договоренности не был определен конкретный срок.

Лица, что вправе проживать в муниципальное жилище могут быть лишены данного права в общем порядке через суд.

Кроме того договоренность социального найма не расторгается по общим правилам гражданского законодательства. Это можно прекратить лишь в ситуации нарушения съемщиком требований соглашения и закона. Социальная направленность соглашения служит своего рода дополнительной страховкой для съемщиков.

https://trof-av.narod.ru

Что гарантирует новый типовой договор социального найма? (2005г)

А.В. Кудашкин,- доктор юридических наук, профессор, профессор Военного университета

Правительством Российской Федерации постанов­лением от 21 мая 2005 г. № 315 во исполнение ст. 63 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ) утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения (далее — Договор соцнайма). Указанным постановлением установлено, что до­говоры социального найма жилого помещения, заклю­ченные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2). Следует обратить внимание на то об­стоятельство, что это касается уже заключенных до­говоров. Если же, как часто бывает на практике, дого­воры соцнайма ранее не заключались с лицами, поль­зующимися жилыми помещениями фонда социально­го использования, то с ними будут заключаться дого­воры по новой типовой форме.

Заключение Договора соцнайма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности, и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и чле­нов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

Постановлением отменен ряд нормативных правовых актов в части, касающейся утверждения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (утвержден постановлением Совета Министров РСФСР «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР И Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР» от 25 сентября 1985 г. № 415.

Кратко прокомментируем Договор соцнайма, который заключается с любыми гражданами, которым предоставляется жилое помещение по социальному найму, независимо от оснований и категорий граждан: малоимущих граждан или иных граждан, которым такое помещение предоставляется на основании спе­циального закона.

1. Преамбула договора. В преамбуле указываются наймодатель и наниматель. Прежде всего Договор соцнайма заключается уполномоченным органом го­сударственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федера­ции, органом местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица, действующе­го от имени собственника жилого помещения: Россий­ской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (наймодатель). Полно­мочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров соцнайма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте (приказ, постанов­ление, распоряжение), принятом им в соответствии с его компетенцией. Реквизиты уполномочивающего документа также указываются в преамбуле Договора соцнайма.

В качестве нанимателя выступает физическое лицо -гражданин Российской Федерации, которому предо­ставлено жилое помещение по Договору соцнайма.

В преамбуле также указывается правовое основа­ние для заключения конкретного Договора соцнайма, которым является решение о предоставлении жилого помещения конкретному физическому лицу.

2. Предмет договора. Предмет любого договора яв­ляется одним из его существенных условий, без согла­сования которого договор не будет считаться заклю­ченным. По общему правилу описание предмета за­ключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определен­ного имущества. По Договору соцнайма наймодатель передаст нанимателю и членам его семьи в бессроч­ное владение и пользование изолированное жилое по­мещение. Указывается принадлежность жилого поме­щения к виду жилищного фонда (государственная или муниципальная собственность). При этом, если жилое помещение находится в государственной собственно­сти, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т. е. Российской Федерации, или к соб­ственности конкретного субъекта Российской Федера­ции.

В разделе «Предмет договора» также дается подроб­ное описание технических характеристик жилого по­мещения: количество комнат в квартире, общая и жи­лая площадь, адрес жилого помещения.

Общая площадь жилого помещения состоит из сум­мы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использова­ния, предназначенных для удовлетворения граждана­ми бытовых и иных нужд, связанных с их проживани­ем в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квар­тиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т. д.).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищ­ного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37, жилой комнатой является часть квартиры, обще­жития, отделенная от других помещений (комнат) пе­регородками, предназначенная для проживания, отды­ха. Жилая площадь включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также пло­щадь утепленных веранд, оборудованных для прожи­вания.

В разделе «Предмет договора» указывается целевое предназначение жилого помещения — жилое помеще­ние предоставляется для проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жило­го помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предприниматель­ской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требо­вания, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим ука­занную деятельность, относятся, например, нотариу­сы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.), адвокаты (Феде­ральный закон «Об адвокатской деятельности и адво­катуре в Российской Федерации» от 31 мая 2002 г.), педагоги (Закон Российской Федерации «Об образо­вании» от 10 июля 1992 г. в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. и др.).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное исп��льзование может повлечь расторжение договора соцнайма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ кор­респондируется с абз. 1 п. 3 ст. 288 Гражданского ко­декса Российской Федерации (далее — ГК РФ), запре­щающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т. е. как в жилых, так и в нежи­лых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального толкования понятия «промышленное производство», в том числе в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении ка­кого-либо вида деятельности к «промышленному про­изводству».

Также возникает вопрос о возможности размеще­ния промышленного производства в нежилой части жилого многоквартирного дома. С учетом абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в указанных помещениях могут разме­щаться организации, не занимающиеся промышлен­ным производством (например, организации, занима­ющиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населе­нию и т. п.) и только при соблюдении требований, ус­тановленных жилищным, градостроительным, эколо­гическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов про­живающих в этом жилом помещении граждан, сосе­дей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований за­конодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

В разделе «Предмет договора» также указывается на последующие действия наймодателя — обеспечива­ет предоставление за плату конкретных коммунальных услуг: электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и тепло­снабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отоп­ления, если такая льгота предоставляется на основа­нии законодательства отдельным категориям граждан (как, правило, проживающих в сельской местности).

Более подробная характеристика предоставляемо­го жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Паспорт на жилое помещение (квартиру) — информационно-технический документ, содержащий сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого по­мещения (квартиры). Он должен содержать объемно-планировочные параметры жилых помещений (квар­тир), характеристики конструкций и инженерно-тех­нических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, техничес­ких и вспомогательных помещениях жилого дома, ос­новные санитарно-гигиенические и экологические нор­мативы, иные сведения, необходимые для эксплуата­ции жилого помещения (квартиры). Требования к па­спорту установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверж­дена приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37) (с изменениями). В то же время в Москве паспортизация осуществляется в соответствии с Зако­ном г. Москвы «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве» от 3 ноября 2004 г. Ms 66.

В разделе «Предмет договора» в п. 3 перечисляют­ся члены семьи нанимателя, которые вселяются в жи­лое помещение совместно с нанимателем (указывают­ся фамилия, имя. отчество члена семьи и степень род­ства с нанимателем).

ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого поме­щения по Договору соцнайма относит проживающих совместно с ним его супруга, а также детей и родите­лей данного нанимателя. Другие родственники, нетру­доспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по Договору соцнай­ма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключи­тельных случаях иные лица могут быть признаны чле­нами семьи нанимателя жилого помещения по Дого­вору соцнайма в судебном порядке. Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом по­мещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

3. Обязанности сторон.

Наниматель и наймодатель имеют определенные обязанности.

Наниматель обязан:

а) принять от наймодателя по акту в срок, не пре­вышающий 10 дней со дня подписания Договора соц­найма, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Жилое помещение, предоставленное в фонде соци­ального использования, должно быть пригодно для проживания, в том числе оно должно быть отремон­тировано. Обязанность предоставления именно тако­го жилого помещения лежит на наймодателе. Если предоставляется новое жилое помещение, то оно так­же должно быть готово к немедленному заселению, т. е. должно содержать необходимый набор внутриквартирного оборудования, покрашено и т. д.

Жилое помещение передается по акту, который дол­жен содержать дату составления акта, реквизиты и наименования сторон Договора соцнайма. по которо­му передастся жилое помещение, сведения об исправ­ности жилого помещения, а также санитарно-техни­ческого и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта (когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде), сведения о пригодности жилого помещения для про­живания, подписи сторон, составивших акт;

б) соблюдать правила пользования жилыми поме­щениями.

Осуществляя правомочие пользования жилым по­мещением, предоставленным по Договору соцнайма. наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном поряд­ке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое по­мещение в поднаем, производить обмен жилого поме­щения и осуществлять иные права, предусмотренные ЖК РФ.

Наниматели жилых помещений по договорам соц­найма в многоквартирных домах вправе пользовать­ся общим имуществом в многоквартирном доме на­равне с лицами, имеющими доли в праве общей доле­вой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квар­тир и предназначенные для обслуживания более од­ного помещения в данном доме. Примерный перечень общего имущества содержится в ст. 36 ЖК РФ.

Следует обратить внимание на то, что наниматели жилых помещений по договорам соцнайма в много- ! квартирных домах приобретают только право поль­зования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Так, например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном ломе и тем более голосовать на таком собрании, поскольку такое право принадлежит только наймодателю или его представителю;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (см. комментарии к п. 2 «Предмет договора»);

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, нахо­дящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости со­общать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жи­лого помещения,

Установление Правительством Российской Федера­ции конкретного перечня работ, относящегося к теку­щему ремонту, является несомненным достоинством Договора соцнайма, поскольку позволяет избежать разногласия в этом вопросе. К текущему ремонту за­нимаемого жилого помещения, выполняемому Нани­мателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена окон­ных и дверных приборов, ремонт внутрнквартирнрго инженерного оборудования (электропроводки, холод­ного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, га­зоснабжения).

Необходимо обратить внимание на следующие ню­ансы. Работы в квартире выполняются нанимателем за свой счет и соответственно с привлечением специа­листов и организаций по своему выбору.

Лишь в том случае, если необходимость указанных работ вызвана неисправностью отдельных конструк­тивных элементов общего имущества в многоквартир­ном доме или оборудования в нем либо связана с про­изводством капитального ремонта дома, они произ­водятся за счет наймодателя организацией, предложен­ной им. Следовательно, в указанном случае нанима­тель должен доказать факт необходимости выполняе­мых работ по независящим от него причинам.

Следует также иметь в виду, что работы по текуще­му ремонту нанимателем производятся по его усмот­рению. Однако его проведение является обязанностью нанимателя в случае неисправности внутриквартирного оборудования, а также за пределами срока, указан­ного в акте приема-передачи и жилого помещения. В случае не проведения текущего ремонта к нанимате­лю могут быть предъявлены обоснованные претензии со стороны наймодателя о ненадлежащем содержании жилого помещения, что может повлечь в том числе и расторжение Договора соцнайма и выселение;

ж) не производить переустройство и (или) перепла­нировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

Порядок переустройства и перепланировки преду­смотрен гл. 4 ЖК РФ.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных се­тей, санитарно-технического, электрического или дру­гого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее вне­сения изменения в технический паспорт жилого поме­щения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований за­конодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий со­гласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) переплани­ровки жилого помещения собственник данного поме­щения или уполномоченное им лицо (заявитель) в ор­ган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланиров­ке по форме, утвержденной Правительством Россий­ской Федерации;

— правоустанавливающие документы на переустра­иваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариаль­ном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланиров­ки переустраиваемого и (или) перепланируемого жи­лого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих чле­нов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основа­нии договора социального найма (в случае, если заяви­телем является уполномоченный наймодателем на пред­ставление предусмотренных настоящим пунктом доку­ментов наниматель переустраиваемого и (или) перепла­нируемого жилого помещения по Договору соцнайма);

— заключение органа по охране памятников архи­тектуры, истории и культуры о допустимости прове­дения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Следует обратить внимание на то, что заявление подписывает не наниматель, а собственник жилого помещения, т. е. наймодатель, в случае, если речь идет о жилом помещении в фонде социального использо­вания.

Заявителю выдастся расписка в получении докумен­тов с указанием их перечня и даты их получения орга­ном, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласова­нии должно быть принято по результатам рассмотре­ния соответствующего заявления и иных представлен­ных документов органом, осуществляющим согласо­вание, не позднее чем через 45 дней со дня представле­ния указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, ука­занному в заявлении, заявителю документ, подтверж­дающий принятие такого решения.

Указанный документ является основанием проведе­ния переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) пере­планировки жилого помещения допускается в случае:

— непредставления определенных документов;

— представления документов в ненадлежащий орган:

— несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям за­конодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланиров­ки жилого помещения подтверждается актом приемоч­ной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Самовольно переу��троившее и (или) перепланиро­вавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Наниматель жилого помещения по Договору соцнайма обязан привести такое жилое помещение в преж­нее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение мо­жет быть сохранено в переустроенном и (или) пере­планированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не со­здает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок в установленном органом, осуществляющим согласо­вание, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении нанимателя такого жилого по­мещения по Договору соцнайма о расторжении дан­ного Договора с возложением на собственника тако­го жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному Договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние;

з) своевременно и в полном объеме вносить в уста­новленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги на­ниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает нанима­теля от уплаты причитающихся платежей. Договор соцнайма жилого помещения, как правило, имеет воз­мездный характер, т. с. наниматель по такому догово­ру обязан вносить плату за пользование жилым поме­щением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам разд. VII ЖК РФ. за исключением случаев, если жилые помеще­ния должны предоставляться на условиях социально­го найма без внесения платы за пользование занимае­мым жилым помещением лицам, признанным мало­имущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отноше­нии тех жилых помещений, которые относятся к му­ниципальному жилищному фонду социального ис­пользования, т. е. иные категории граждан, которым предоставлено социальное жилье, обязаны платить за пользование им;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капи­тального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям:

Такой порядок предусмотрен ст. 88 ЖК РФ. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без растор­жения договора социального найма жилого помеще­ния, находящегося в указанном доме. На время прове­дения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помеще­ние наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения манев­ренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользова­ние другое благоустроенное жилое помещение с заклю­чением Договора соцнайма. Договор соцнайма жило­го помещения в доме, подлежащем капитальному ре­монту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремон­та или реконструкции дома жилое помещение, зани­маемое нанимателем и членами его семьи по Догово­ру соцнайма. не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть при­знаны нуждающимися в жилых помещениях, либо уве­личится, в результате чего общая площадь занимае­мого жилого помещения на одного члена семьи суще­ственно превысит норму предоставления, другое жи­лое помещение должно быть предоставлено по Дого­вору соцнайма наймодателем до начала капитально­го ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или рекон­струкции дома наниматель и проживающие совмест­но с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась;

к) при расторжении Договора соцнайма освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого поме­щения, санитарно-технического и иного оборудова­ния, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами Договора соцнайма время в занимаемое жилое поме­щение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля ятя осмотра технического и сани­тарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в слу­чае расторжения Договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

м) информировать наймодателя об изменении ос­нований и условий, дающих право пользования жи­лым помещением по Договору соцнайма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

ц) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.

Наймодатель обязан:

а) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания Договора соцнайма свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по Договору соцнайма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого поме­щения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному про­ведению капитального ремонта сданного внаем жило­го помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по сво­ему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанно­стей наймодателем;

г) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ. на время проведе­ния капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть про­изведены без выселения нанимателя) жилое помеще­ние маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жи­лое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя о проведении капи­тального ремонта или реконструкции дома не позд­нее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю пре­дусмотренных в Договоре соцнайма коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жи­лищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потреб­ления, порядка расчетов за предоставленные жилищ­но-коммунальные услуги информировать об этом на­нимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помеще­ние и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продол­жительность;

л) принять в установленные сроки жилое помеще­ние у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения Договора соцнайма;

м) нести иные обязанности, предусмотренные зако­нодательством Российской Федерации,

4. Права сторон

Наниматель и наймодатель имеют определенные права.

Наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартир­ного дома;

б) вселить в установленном законодательством Рос­сийской Федерации порядке в занимаемое жилое по­мещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое поме­щение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

в) сохранить права на жилое помещение при вре­менном отсутствии его и членов его семьи;

г) требовать от наймодателя своевременного про­ведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущест­ва в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных Договором соцнайма коммуналь­ных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, ус­тановленных законодательством Российской Федера­ции, изменения Договора соцнайма;

е) расторгнуть в любое время Договор соцнайма с письменного согласия проживающих совместно с на­нимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жи­лым помещением, предусмотренные ЖК РФ и феде­ральными законами.

Права и обязанности членов семьи нанимателя. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права и обязаннос­ти, вытекающие из Договора соцнайма. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответ­ственность по обязательствам, вытекающим из данно­го Договора.

Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами Договора соцнайма время своих работников или уполномоченных лиц для осмо­тра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного обору­дования, находящегося в нем, для выполнения необ­ходимых ремонтных работ в случае расторжения До­говора соцнайма, а для ликвидации аварий — в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после та­кого вселения общая площадь соответствующего жи­лого помещения на 1 члена семьи станет меньше учет­ной нормы. Согласно ст.50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения (учетная норма) являет­ся минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспечен­ности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нор­мы не может превышать размер нормы предоставле­ния, установленной данным органом.

5. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора.

Договор соцнайма может быть изменен или рас­торгнут по соглашению сторон в установленном за­конодательством Российской Федерации порядке в любое время. Согласно ст. sj ЖК РФ наниматель жи­лого помещения по Договору соцнайма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть Договор соцнайма. При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства Договор соцнай­ма считается расторгнутым со дня выезда.

По требованию наймодателя Договор соцнайма может быть расторгнут в судебном порядке в следую­щих случаях:

а) использование нанимателем жилого помещения не по назначению;

б) разрушение или повреждение жилого помещения

нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематическое нарушение прав и законных ин­тересов соседей, которое делает невозможным совме­стное проживание в одном жилом помещении;

г) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

Договор соцнайма может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных ЖК РФ. К таким случаям согласно ст. 85 ЖК РФ относит­ся выселение граждан из жилых помещений с предо­ставлением других благоустроенных жилых помеще­ний по договорам социального найма, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, под­лежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремон����а ил�� реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающими­ся в жилых помещениях, либо увеличится, в результа­те чего общая площадь занимаемого жилого помеще­ния на одного члена семьи существенно превысит нор­му предоставления.

6. Прочие условия.

Споры, которые могут возникнуть между сторона­ми по Договору соцнайма, разрешаются в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным зако­нодательством Российской Федерации.

Договор соцнайма составляется в 2 экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой — у нанимателя.

Договор соцнайма подписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляется печатью наймодателя. С этого момента Договор соц­найма считается заключенным и вступившим в силу. Однако права и обязанности у нанимателя возникают только после подписания акта приема-передачи жи­лого помещения.

https://trof-av.narod.ru

Документы для оформления найма

Как и для любого другого правоотношения с элементом административного права, для заключения соглашения о социальном найме необходимо собрать определенный перечень документов. Так:

• паспорт ответственного нанимателя;
• документы лиц, вселяющихся вместе со съемщиком;
• справка из социальной службы о том, что гражданин и его семья действительно признаются малообеспеченными;
• решение жилищной инспекции или другого уполномоченного органа региона о выделении семье жилища.

В зависимости от обстоятельств нанимателей они могут представить и иные документы. Когда съемщик жилища или его семья имеют инвалидность, то можно предоставить соответствующую документацию, удостоверяющие рассматриваемый факт.

Стоит отметить, что определенные категории лиц приобретают жилище вне очереди. Разумеется, свой льготный статус им нужно подтвердить документально.

Как заполнять шапку типового договора найма жилого помещения

В верхней части документа указано название договора (оно остается неизменным). Номер типового договора найма квартиры можно узнать в МФЦ или уполномоченном органе при подписании контракта. Далее необходимо вписать название населенного пункта и региона, в котором заключается контракт. Рядом с местом заключения отражается дата подписания.

Ниже указывается название наймодателя, собственник квартиры, информация о том, на каком основании наймодатель действует от имени собственника (устав района и т. п.), а сведения о лице, действующем от имени наймодателя (глава администрации и пр.).

Далее указываются Ф. И. О. нанимателя (полностью). В заключение прописываются реквизиты решения, на основании которого заключается контракт (например, решения о предоставлении жилого помещения).

Договор социального найма — что это такое

Договор социального найма это документ, удостоверяющий факт передачи жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда соответствующими гос. органами нуждающимся в улучшении жилища лицам на праве временного использования.

Предмет договора – это квартира или иное жилище. За такое использование плата не назначается, а соглашение имеет безвозмездный характер.

Вместе с тем соглашение о социальном найме может иметь и иной характер, к примеру:

• консенсуальный – требующий лишь согласия одной из участниц, государственного органа;
• возмездный – предусматривающий плату за использование жилища из гос. жилищного фонда.

В не зависимости от общей характеристики соглашения, оно всегда имеет двусторонний и взаимный характер. Соглашение о социальном найме считается частноправовым в не зависимости от того, что в нем с одной стороны участвует публичный элемент – уполномоченный гос. орган.

Срок договора социального найма жилого помещения

В законе срок договора о социальном найме жилья не считается определяющим условием правоотношения. Стороны свободны в установлении рассматриваемого обстоятельства заключения договора. К примеру, подобный срок может быть обозначен в один или пять лет.

Однако в большинстве ситуаций договоренность социального найма заключается на бессрочной основе, так как подразумевается дальнейшая приватизация жилья.

Между тем в некоторых ситуациях, когда гос. органы считают необходимым заключать срочные соглашения, договор о социальной аренде заключается сроком на 5 лет.

Так что вопрос о сроке является условием соглашения, которое решается в каждом случае отдельно, в зависимости от обстоятельств дела. Однако закон запрещает устанавливать срок соглашения в случаях, когда социальное жилье предоставляется в льготном порядке вне очереди.

Условия об обязанностях наймодателя

Обязанности нанимателя уже прописаны в типовом договоре, поэтому заполнять в этом разделе ничего не требуется. Обязательства, прописанные в контракте, соответствуют положениям жилищного законодательства.

В частности, наниматель обязуется:

• принять жилье по акту в 10-дневный срок после подписания договора;
• соблюдать правила пользования жильем;
• использовать жилье исключительно в соответствии с его назначением;
• поддерживать исправное состояние как самого жилого помещения, так и оборудования, находящегося в нем. Если неисправности обнаружатся, требуется их незамедлительно устранить или, если того требует необходимость, сообщить об этом нанимателю и управляющей организации;
• содержать жилье в чистоте и порядке;
• осуществлять текущий ремонт жилья (побелку, покраску и т. п.);
• не производить перепланировку;
• оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за жилое помещение;
• в случае проведения капитального ремонта дома переселиться в другое помещение, которое предложит наймодатель;
• при расторжении договора освободить квартиру;
• допускать сотрудников наймодателя для надзора и контроля за исполнением условий договора.

Обязанности наймодателя прописаны в этом же разделе договора. Дополнительных данных в него также вносить не требуется.

Если у вас остались нерешенные вопросы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

• передача жилья нанимателю в течение 10 дней после подписания контракта;
• принятие участия в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• осуществление капитального ремонта;
• предоставление на время капитального ремонта иного жилья нанимателю и членам его семьи;
• участие в подготовке дома к эксплуатации зимой;
• обеспечение предоставления коммунальных услуг и контроль за качеством их предоставления;
• уведомление нанимателя об изменениях тарифов на коммунальные услуги;
• принятие жилья по акту при расторжении договора.