Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону?

Отношения нашего общества и государства традиционно можно характеризовать как не самые простые. Нашему человеку часто нужно объяснять, почему выгоднее поступить «по закону», почему нарушать неправильно и часто слишком дорого.

В крупных городах, сдача в аренду жилой площади  — неплохая доходная статья круглый год.

Приезжают учиться студенты, люди на заработки; кому-то просто нужна отдельная квартира; большим предприятиям нужно жилье для сотрудников – спрос велик.  

   В сельской местности это тоже может быть хорошим заработком, но там, больше сезонным – на лето, многим хочется снять уютный домик где-нибудь на природе: деревенский колорит, свежий воздух влекут потенциальных инвесторов. Соблазн напрямую связаться с арендатором и сдать жилье, конечно, большой, но и риск нажить себе неприятностей тоже немаленький.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

   Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

   Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

• начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
• может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
• может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
• может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

   В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России.

Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов.

Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку.

Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть.

   Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.

Сдача квадратных метров по закону

   Сдавать жилье в аренду может только ее собственник – тот, на чье имя оформлено свидетельство о регистрации прав собственности. Единственным исключением из этого правила, может быть нотариальная доверенность, где прописано право  физического лица сдавать конкретную жилую площадь внаем.

Если жилец сам пользуется квартирой по договору социального найма, то есть собственник квартиры — государство, то у жильца нет прав сдавать ее в аренду, потому квартира ему не принадлежит.

Если в квартире, помимо собственника, зарегистрированы другие лица, то от них потребуется письменное согласие на сдачу жилья в аренду; если в квартире проживает несовершеннолетние, то такое разрешение потребуется от органов опеки.

   Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.

   Альтернативный вариант законной сдачи жилья – организоваться как индивидуальный предприниматель. ИП будет обязан оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Еще можно приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник тоже регистрируется как ИП.

Патент действует максимум год. Получение дохода от сдачи квартиры по закону не может считаться прибылью от предпринимательской деятельности. А регистрация ИП нужна только для того, чтобы СНИЗИТЬ налоговое бремя, по сравнению с теми, кто платит налоги как физическое лицо — 13 % (НДФЛ).

   Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый   не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его.  Поэтому извещать участкового не требуется.

Где найти квартиросъемщиков?

   Можно обратиться в агентство недвижимости, там вам подберут квартиросъемщика и предоставят некоторые гарантии, но за эти услуги придется заплатить.

Можно найти «клиента» самостоятельно через друзей или объявление, но тогда вам придется самим оценить  добропорядочность вашего арендатора.

В любом случае, контролировать арендаторов нужно, проверять коммунальные платежи, содержание жилья, отзывы соседей.

Как правильно оформить аренду?

   Договор найма бывает краткосрочным и долгосрочным( от 1 года и дольше). Существуют договоры, которые заключаются между юридическим  и физическим лицом. Любой договор должен заключаться в письменной форме.

   В договоре в обязательном порядке следует указать:

• собственника;
• тех, кто собирается проживать в квартире;
• размер оплаты;
• сроки оплаты каждый месяц или установить иную периодичность.

    Нужно прописать, состояние передаваемого в аренду имущества, его перечень – это будет акт-приемки квартиры. Важно прописать, как разрешено использовать,  предоставленное в наем, имущество, что  будет считаться порчей, какие  санкции предусмотрены  за поломки.  

   В этом пункте, хорошо предусмотреть обеспечительный платеж, который «заработает» в случае порчи Вашего имущества. Можно указать, что дозволено делать в квартире, например:

• можно ли держать домашних животных или устраивать шумные праздники, приглашать гостей или позволять ночевать кому-то, кто не является арендатором;
• можно ли жить в квартире с детьми и т.д. на усмотрение собственника.

   Чем более подробно вы опишите что можно, а что нельзя в Вашем жилье, тем меньше споров возникнет потом и тем проще доказать свою правоту в суде, при необходимости.

Рекомендуется, также прописать график посещения квартиры ее собственником с целью контроля состояния жилого помещения и аккуратности по части коммунальных платежей.

Правильно составленный и правильно зарегистрированный договор найма является юридическим документом, может приниматься к рассмотрению в судах.

Страхование гражданской ответственности

    Как ни старайся, но полностью отвечать за других людей не получится. Поэтому, когда жилье сдается в аренду, страхование гражданской ответственности может оказаться очень полезным.

Ведь в случае потопа, все вопросы возмещения будут все равно к вам  — вы же собственник.

А если это не соседи, а магазин мехов, под вашей квартирой? Суммы убытков возрастут в разы! Где гарантия, что ваши арендаторы не затопят, не спалят, не причинят иного глобального вреда, не только вашей квартире, но и другим площадям? Стоит подумать.

Смотрите еще рекомендации по составлению договоров на нашем канале:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a6828a7fd96b1c9f0bb8548/5ad0d8fc168a9108173f3a19

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Если в вашей собственности есть недвижимость, ничто не мешает сдать ее в аренду и тем самым обеспечить достойную прибавку к семейному бюджету. Более того, законодатели даже поощряют такой вид деятельности, если она, конечно, проводится без нарушений закона.

Чтобы разобраться в нюансах процесса, стоит заглянуть в Жилищный Гражданский и Налоговый кодексы, в которых прописаны правовые аспекты, кроме того, надо определиться со способом поиска нанимателей – через риелторов или самостоятельно. Итак, в рамках настоящей статьи поговорим о том, как сдать квартиру в аренду правильно и избежать неприятностей в попытках заработать на аренде.

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок.

Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе».

Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Самостоятельная сдача жилья в аренду

При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:

• определиться с ценой аренды;

• разобраться с налогообложением;

• оформить страховку;

• найти жильцов;

• правильно оформить сделку.

Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.

Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно.

В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты.

Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.

Стоит помнить, что подписывать договор со стороны арендатора может только собственник недвижимости или его законный представитель (имея на руках нотариально заверенную доверенность). Статья 31 ЖК говорит о том, что владелец собственности может распоряжаться ею по своему усмотрению, но если этой возможностью воспользуется кто-то другой, сделка будет признана незаконной.

Страховка: оформлять или сэкономить

Об оформлении страховки стоит упомянуть отдельно, поскольку подавляющее большинство арендодателей очень недальновидно пропускают этот шаг. Страхование позволяет предусмотреть любые форс-мажорные ситуации: от порчи отделки до взрыва газа.

Это придаст намного больше уверенности в сохранении имущества или даст надежду на получение компенсации.

Кроме того, можно застраховать ответственность перед третьими лицами – это убережет от расходов на восстановление соседской квартиры, если, например, жильцы устроят пожар или затопят соседей.

Стоит выбирать страховую компанию, давно работающую на рынке, которая реально выплачивает компенсации, избегая рисковать своей репутацией ради сохранения незначительных сумм. Страховых предложений для арендодателей достаточно много, лучше потратить время на их изучение, разобраться в нюансах и выбрать наиболее приемлемый вариант по цене и степени защиты.

Аренда без документов: перечень возможных неприятностей

Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.

Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:

• штрафные санкции налоговой инспекции;
• санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы;
• невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;
• претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;
• претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;
• нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.

Таким образом, лучше не рисковать, а все-таки, договор заключить. Даже если он составлен по шаблону, найденному в Сети, но с соблюдением указанных выше правил, это поможет избежать многих рисков.

В целом же, чем больше нюансов будет отражено в договоре, тем лучше. Не забудьте указать в договоре полный список тех, кто, согласно договоренности, имеет право проживать на ваших квадратных метрах вместе с нанимателем.

Кроме того, отдельным пунктом лучше указать наличие и отсутствие у квартирантов домашних животных.

Нельзя сказать, что этот документ – панацея от нечестных деяний недобросовестных арендаторов, но, с другой стороны, откровенные мошенники и безответственные люди предпочитают снимать жилье без договора. Порядочным же съемщикам выгоднее заключить договор, обезопасив себя тем самым от ситуации, когда плата внесена, а арендодатель просит съехать раньше времени.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.

При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги.

Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед.

В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.

Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.

На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников.

Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей.

То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.

Поиск квартиросъемщиков и вопросы регистрации

По сути, каждый арендодатель выдвигает к съемщикам собственные требования и условия. При наличии терпения можно найти нанимателей, которые максимально подойдут по всем «параметрам».

При составлении объявления нужно объективно и максимально подробно описать квартиру и, если ресурс позволяет, загрузить актуальные фото.

Это позволит отсеять претендентов, которым жилье изначально не подходит, а значит, сэкономить время. 

Кстати, стоит принять как неизбежность тот факт, что даже при наличии прямого запрета в объявлении большая часть обратившихся окажутся посредниками.

После подписания договора, собственно, при передаче ключей от квартиры, надо не полениться и подписать акт приема-передачи жилплощади. При расставании с арендаторами составляется такой же документ — его наличие позволяет зафиксировать объем нанесенного ущерба, если таковой обнаружится.

Если договор найма заключается до года, в большинстве случаев он не подлежит регистрации. Эта процедура распространяется на договора с физическими лицами, заключаемыми на не очень длительный период. При заключении долгосрочного договора с юридическим лицом регистрировать его надо в любом случае. Этот нюанс лучше  уточнить дополнительно в местной администрации.

Сколь бы подходящим ни казался наниматель, стоит озаботиться подтверждением личности арендатора или узнать о деятельности и наличии регистрации у компании, которая снимает жилье для своих сотрудников.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность.

Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте.

Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.

При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.

Заключение (и небольшой совет)

Итак, сдать жилье в аренду правильно – это не так уж сложно. Важно оформить сделку по всем правилам и позаботиться о наличии договора, предоплаты и депозита как надежных защитных инструментов. Лучше всего заключать договор на срок до года (оптимально – 11 месяцев), а затем при необходимости его пролонгировать, уточнив возможные нюансы.

И еще один совет: даже если арендатор внушает доверие, правоохранители рекомендуют никогда  не показывать жилье в одиночку. Когда нет рядом родственников или друзей, можно на несколько минут привлечь соседей.

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/

Как сдать квартиру в аренду правильно? По закону, самостоятельно

Последние изменения: Май 2019

При наличии свободного жилья, возникает естественный вопрос, как извлечь дополнительный доход, если квартиру не собираются продавать или использовать для проживания в течение длительного времени.

Аренда недвижимости — один из вариантов эффективного применения свободных метров, которые позволят компенсировать расходы на налоги, коммуналку, и даже иметь стабильный доход. Знание законов и ориентирование в ситуации на рынке недвижимости позволит сдать квартиру в аренду правильно, безопасно, выгодно.

Рынок аренды жилья насыщен предложениями услуг опытных риэлторов, взимающих плату за выполнение посреднической функции.

С одной стороны, безболезненно сдать в аренду можно через посредника, но с другой стороны, нет никакой гарантии того, что нанятый специалист не окажется мошенником или попросту халатно отнесется к исполнению своих обязательств. Оптимальным вариантом для хозяина жилья, намеренного получать доход от аренды, заняться процедурой передачи в аренду без агентства, опираясь на законодательные нормы и специфику ситуации с недвижимостью.

Положения законодательства

Недвижимое имущество — традиционно надежная инвестиция, которая может приносить доход как от роста цен, так и от ее оптимального использования.
Порядок оформления аренды строго регламентирован гражданским и жилищным законодательством с определением прав, обязанностей, правил использования жилья и других значимых нюансов.

Несмотря на то, что закон не обязывает владельца сдавать жилье с условием заключения специального договора, во избежание рисков для обеих сторон, делать это настойчиво рекомендуется.

Передача недвижимости в пользование второй стороне происходит в соответствии с законодательными актами:

1. ЖК РФ регулирует вопросы определения правил аренды и степени ответственности в процессе найма.
2. ГК РФ – регулирует правовые аспекты арендной сделки (гл. 34), оформления найма между физическими лицами (гл.35).

Заключаемый с жильцами договор должен соответствовать положениям гражданского законодательства, гарантируя при этом соблюдение интересов обеих сторон.

Точного указания на то, что неофициальная сдача недвижимости запрещена, в российских законах не содержится, однако в таком случае, существует риск подвергнуться наказанию по налоговым вопросам.

Статья 119 НК определяет наказание за отсутствие декларации о доходах, а в дальнейшем арендодатель может быть привлечен к ответственности за уклонение от налогов.

Риски неофициальной сдачи

Помимо проблем с налоговой службой и начислению штрафных санкций, отсутствие подписанного соглашения влечет за собой другие риски:

• Отсутствие компенсации при нанесении ущерба имуществу, переданному в пользование арендатору, при отсутствии официального документа, устанавливающего финансовую ответственность нанимателя (прилагаемый к договору приемопередаточный акт четко фиксирует состояние квартиры на момент передачи и обязывает возместить ущерб, нанесенный в период пользования жильем посторонних).
• Задолженность по коммунальным платежам возникает в случае, если стороны не заключили письменное соглашение о порядке оплаты услуг ЖКО (часто претензии возникают в отношении оплаты за межгород, дополнительные услуги в доме).
• Отсутствие актуальной и достоверной информации о том, кто на самом деле снимает жилье (собственники часто сталкиваются с ситуацией, когда, сдав квартиру одному человеку, в результате выясняется, что в ней проживает 10-20 жильцов, либо квартира используется в незаконных или криминальных сферах, что грозит уголовной ответственностью).

Зафиксированные письменно договоренности позволят обезопасить себя, если одна из сторон (хозяин или жилец) нарушат условия аренды. Основанием для взыскания компенсации и регулирования проблем с государственными органами станет заключенный в письменном виде договор.

Подготовка квартиры для аренды

Быстро сдать квартиру в аренду кажется сложным делом, однако, после тщательного изучения процедуры, собственники понимают, что в состоянии справиться сами. Информация о каждом этапе аренды поможет определить план действий с наибольшей эффективностью.

Нужна ли страховка?

Перед тем, как доверить свое жилье посторонним, следует озаботиться финансовой защитой от основных рисков, связанных с недвижимостью.

Актуальные страховые риски, включаемые в договор страхования наймодателем, выглядят следующим образом:

• затопление;
• пожар;
• взрыв газового баллона;
• ущерб отделке внутренней части и т.д.

При оформлении страховки важно сообщить страхователю о том, что квартира планируется к сдаче внаем. Это увеличит конечную стоимость полиса, однако при наступлении страхового случая, проблем с получением выплаты не возникнет.

Достижение договоренностей

Прежде, чем договариваться с жильцами, не менее важно получить согласие на аренду от остальных собственников, а также согласовать процесс с соседями, чьи интересы могут быть связаны с данным фактом.
Согласием заручаются не во всех случаях, а лишь при сдаче:

Иногда нежелание соседей может серьезно осложнить процесс аренды, доставляя дополнительные хлопоты, как собственникам, так и квартирантам.

Подготовка жилья к сдаче квартирантам

Состояние жилья, планировка, ремонт, оборудование — при осмотре потенциальных нанимателей будут оцениваться многие факторы. Задача будущего наймодателя привести квартиру в порядок, отремонтировать оборудование, сантехнику, проверить работу коммуникаций.

Если нет возможности провести капитальный ремонт, необходимо выполнить минимальные действия по обновлению стен, потолков, напольного покрытия. Оценить квартиру с точки зрения готовности обеспечить максимально возможный комфорт.

В качестве совета, хозяину рекомендуется убрать из квартиры ценные вещи, а также лишнее личное имущество, которое будет захламлять помещения.

Оформление найма

После того, как проведена подготовительная работа, пора начинать действия по поиску клиентов, обсуждению и оформлению договоренностей.

Поиск квартирантов

Чтобы найти жильца, необязательно обращаться в агентство или отдельному риэлтору. Современные технологи сделали доступным самостоятельный поиск подходящего кандидата, не требуя лишних движений со стороны владельца.

Практика показывает, что эффективными методами поиска считаются:

1. Опрос знакомых, коллег по работе, родственников, друзей.
2. Подача объявления в местные и федеральные газеты с объявлениями.
3. Размещение объявления на специализированных сайтах, соцсетях.

Чтобы отсечь лишние контакты, в тексте объявления рекомендуется указывать все ключевые параметры квартиры, особенности, преимущества. В общих чертах следует указать на принципиальные недостатки (подселение, недостаточный ремонт, отсутствие мебели и пр.).

Цена на квартиру должна соответствовать среднерыночному уровню, с учетом плюсов и минусов квартиры. Вопрос квартплаты лучше заранее оговорить в объявлении, т.к. порою эти расходы могут оказаться принципиальными для клиентов.

Со своей стороны, наймодатель вправе выдвигать требования к потенциальным жильцам, которым согласен передать собственность (молодой паре без детей, без животных, студентам, с национальными ограничениями и т.д.).

Некоторые считают, что безопасной является сдача жилья семейной паре без детей, однако каждая ситуация индивидуальна.

На практике может оказаться, что бригада строителей, снявшая квартиру на время работы, окажется более аккуратной и ответственной, чем пара славянской национальности без детей, животных и т.д.

Таким образом, дальнейший отбор среди кандидатов проводится уже непосредственно при осмотре жилья.

При показе квартиры рекомендуется показать документы, подтверждающие право распоряжаться собственностью, обе стороны вправе изучить паспортные сведения. Следует быть осторожными и не оставлять личные документы в руках посторонних без надзора. После проверки сведений, паспорта возвращают владельцам.

Подписание договора найма: что нужно знать

В зависимости от того, кто является участником сделки, составляют договор аренды (для юрлиц) или найма (для обычных граждан). Существует важная деталь, которая необходима, чтобы сделка прошла законно: договор аренды надлежит регистрировать, если квартира передается в пользование на срок более года.

Составить договор несложно, так как в сети есть масса готовых бланков и образцов заполнения, учитывающих основные требования законодательства.

К обязательным пунктам договора относят:

• Сведения об участниках сделки.
• Величина платежа, дата передачи оплаты и способ.
• Особенности распоряжения залоговой суммой (в каких случаях ее надлежит вернуть нанимателям).
• Периодичность проверки квартиры владельцем (график посещений).
• Ответственность за уплату коммуналки. Если квитанции оплачивает квартирант, указывают способ информирования об оплате собственника.
• Порядок пользования установленной в квартире техникой, бытовыми приборами, коммуникациями.

Отдельно оговаривается вопрос зачета ежемесячных платежей в счет проведенного квартирантами ремонта.

При составлении бланка необходимо руководствоваться положениями глав 34-35 ГК РФ, а в целях безопасности, заключать договора на неполный календарный год (11 месяцев). Это позволит исключить малейшие притязания квартирантов на право проживания в квартире при возникновении жизненных сложностей и отсутствии другого места для проживания, если арендную плату он более не сможет вносить.

Дополнительной мерой безопасности является заключаемый при подписании основного договора приемопередаточный акт.

Бланк можно скачать ниже вместе с договором, а в описание квартиры вносят следующие сведения:

• перечень мебели, ее состояние в момент въезда жильцов;
• общее состояние коммуникаций, оборудования;
• состояние ремонта, стен, пола и других параметров.

В случае повреждения вышеуказанных предметов, наниматель будет обязан компенсировать убытки из личных средств. Этот акт — гарант и для будущего квартиранта, так как исключает риск необоснованных претензий, если вдруг выяснится, что что-либо в квартире пропало, оказалось сломано.

Последний документ, необходимый на завершающей стадии передачи собственности – составление расписок.  Собственник квартиры в расписке подтверждает факт передачи денег в счет уплаты за первый месяц (иной период) пользования, а также фиксирует принятие залогового обеспечения. Арендатор, в свою очередь, расписывается в получении ключей и принятии жилья.

В перечень обязательных реквизитов расписки входят:

1.  Подробные сведения о сторонах (полные ФИО и паспортные данные).
2. Дата составления.
3. Подписи.

Налоговые вопросы: особенности

Несмотря на отсутствие строгого административного регламента, владельцы арендуемого жилья обязаны уплачивать налоги с получаемого дохода.
В зависимости от обстоятельств оформления аренды, налоговым законодательством предусмотрены варианты налогообложения для физлиц, организаций, ИП.

Для частного предпринимателя доступен выбор одной из систем расчета и уплаты налога:

•  общее налогообложение (ОСНО);
• упрощенная система;
• применение патентной системы.

Для обычных граждан, речь идет, прежде всего о подоходном налоге, известном как НДФЛ. В рамках общего налогообложения уплате подлежит 13 процентов от полученного за отчетный период дохода. Отчисления производятся на основании поданной до 30 апреля декларации, которая подается в ФНС по месту жительства.

Как расстаться с нанимателем

Рано или поздно, квартирант съезжает с квартиры, происходит расторжение договора. Знание правовых тонкостей позволит расстаться с нанимателем без взаимных претензий и упреков.

Основанием для досрочного расторжения договора для арендатора является соблюдение важных условий:

• Согласие всех проживающих с ним лиц.
• Уведомление собственника в трехмесячный срок.

Таким образом, хозяин квартиры страхуется на случай непредвиденной потери дохода в связи с неожиданной потерей клиента.

Односторонне расторжение допускается, когда между сторонами появились разногласия или претензии:

• хроническая просрочка, задолженность за период более 6 месяцев при долгосрочном варианте аренды;
• задолженность за два платежных периода, при краткосрочном найме;
• нанесение существенных повреждений имуществу собственника, порча оборудования, предметов мебели т.д.;
• несанкционированное использование жилья в других целях, нежели это было заявлено в договоре;
• нарушение правил проживания, беспокойство соседей.

Закон допускает расторжение договора через суд на основании того, что жилье не соответствует нормам проживания, либо было существенно повреждено.

Распространенные ошибки

При заключении договора самостоятельно, возникают нестандартные ситуации и осложнения, связанные с незнанием сторон своих прав, обязанностей, положений законодательства. Невнимательность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе сдачи в аренду.

Владельцу квартиры, намеренному передать квадратные метры в аренду, следует обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:

1.  Возможность проживания животных, посторонних лиц.
2. Разрешение на субаренду, обязательность согласования с хозяином.
3. Финансовая ответственность за порчу предметов мебели, оборудования, иного имущества.

При оформлении договора с посторонним человеком, важно предпринять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех жильцах, поселившихся в квартире:

• паспортные данные,
• сведения о месте работы, учебы,
• контактную информацию о родственниках, к которым можно обратиться, если возникнет непредвиденная ситуация.

Только внимательное и серьезное отношение позволит собственнику без посредников сдать квартиру в аренду, с минимальным риском для себя и своей собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка.

Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества.

Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов.

Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

• Паспорт;
• Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• Кадастровый паспорт на жилое помещение;
• Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
• Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
• Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

• Акт приема-передачи квартиры;
• Опись имущества к договору найма;
• Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде.

Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель.

Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет.

И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной.

Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

• Штрафами от налоговых органов;
• Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
• Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
• Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

• Цена договора и порядок внесения денежных средств;
• Права и обязанности сторон сделки;
• Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
• Обеспечение исполнения обязательств по договору;
• Срок действия соглашения;
• Основания для изменения или расторжения документа;
• Условия передачи конфиденциальной информации;
• Способы разрешения споров;
• Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
• Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия.

Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста.

Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

• Передать наличные средства под расписку хозяина;
• Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Важно

Главное – не передавать деньги без документального подтверждения. Конечно, перечислять деньги банковским переводом гораздо проще, да и у вас на руках останутся квитанции, подтверждающие факт оплаты. Тем самым продавец не сможет отрицать получение платежа.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

• Оплата НДФЛ;
• УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли.

Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу.

Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо.

За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Источник: https://svoyurist.com/zhilishhnyie-tonkosti/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu