Плата за наем жилого помещения по договору социального найма
Из чего состоят начисления?
Данные начисления сложно назвать прозрачными и понятными для большинства граждан, тем не менее, разобраться в механизме расчета необходимо. Знание того, что входит в квартплату, а также основ расчета начислений, помогут Нанимателю:
- проверить правильность квитанций;
- определить право на льготы и субсидии;
- сохранить финансовую стабильность.
Плата за наем определяется в соответствии с государственной политикой и нормативно-правовому регулированию в сфере ЖКХ.
Система начисления платежей состоит из двух частей:
- Оплата коммунальных услуг и содержания жилья:
- холодное и горячее водоснабжение (центральное, внутридомовое или от уличной колонки);
- водоотведение (представляет собой отведение воды посредством бытовых стоков);
- канализация;
- электроснабжение;
- газоснабжение (подача может осуществляться как путем сетей, так и посредством баллонов);
- отопление (в объеме, необходимом для поддержания надлежащей температуры в жилом помещении);
- работы по управлению многоквартирным домом;
- текущий ремонт общего имущества.
- Оплата непосредственно за наем (фиксируется местной администрацией в расчете на 1 квадратный метр жилой площади) и включает в себя:
- базовую сумму;
- коэффициенты, характеризующие квартиру или дом: месторасположение;
- степень благоустройства;
- уровень износа;
- транспортная доступность;
- и прочие характеристики.
Капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда.
Что такое «плата»?
В 60 статье ГК говорится, что согласно социальному договору по найму жилья – владелец жилого помещения (в данном случае речь идет о государственном учреждении, представлять интересы которого могут отдельные лица) отдает второй стороне (нанимателю, физическому лицу) помещение для личного пользования. Особенности проживания в предоставленном помещении регламентируются нормами ГК.
Согласно 4 части ст.156 ГК на размер оплаты помещения влияют три фактора:
- качество условий для жизни в квартире;
- насколько помещение приспособлено для жизни;
- географическое положение жилья (удаленность от дороги, присутствие рядом парковой зоны и т.д.).
Взамен полученной квартиры, или дома, наниматель обязан передать определенную сумму денег в казну государственного органа управления (чаще всего муниципалитета). Данная финансовая сделка называется «платой» за наемное жилье.
Как и кем устанавливается?
Плата за наем регулируется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ЖКХ. Сумма ежемесячных платежей рассчитывается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными приказом Минстроя РФ N 668/пр и формируется органами местного самоуправления субъектов РФ.
В каждом субъекте РФ дополнительно существуют свои законодательные особенности,касающиеся социального найма.
Размер оплаты жилья и коммунальных услуг по договору социального найма(2018г)
Последний может запретить вселять других родственников, если при этом на одного человека будет приходиться меньше нормы общей площади (ст. 679 ГК РФ). На вселение к родителям их несовершеннолетних детей соблюдения нормы, а также согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется. Появление нового жильца в качестве члена семьи влечет за собой внесение изменений в договор, потому что это сказывается на платежах за найм и коммунальные услуги. Проживающие вместе члены семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с ним ответственность по исполнению договора социального найма. Например, если наниматель не платит за квартиру, то деньги можно взыскать с любого дееспособного члена его семьи, выбрав наиболее платежеспособного.
Как правильно рассчитать?
Размер платы за наем рассчитывается по следующей формуле:
ПЛАТА за наем = Бр *Кб * Кс * П, где:
- Бр – Базовый размер оплаты, определяется путем умножения средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке, в данном муниципальном образовании на 0,001. Например, по состоянию на ноябрь 2020 года, в г. Таганроге средняя стоимость одного кв. метра составляет 38 257 рублей, в г. Йошкар-Ола – 36 366 рубля. Таким образом, получаем:
- Бр (для г.Таганрог)=38257*0,001=38,3 р.
- Бр (для г.Йошкар-Ола)=36366*0,001=36,7 р.
- Кб – коэффициент качества и благоустройства жилья, состоит из 3-х параметров:
- качество помещения;
- благоустройство;
- месторасположение дома.
- П — общая площадь жилого помещения, предоставленного по договору социального найма или договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда (кв.м).
Средняя цена 1 кв.м. на вторичном рынке жилья определяется по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики.
Оценка данного параметра происходит в интервале от 0,8 до 1,3. Для Таганрога Кб устанавливается согласно таблице:
| № | Благоустройство | Кб |
| 1 | Жилье со всеми основными видами удобств и лифтами | 1,12 |
| 2 | Жилье со всеми основными видами удобств без лифтов | 1,07 |
| 3 | Жилье со всеми основными видами удобств без лифтов, оснащенное газовыми колонками. | 1,00 |
| 4 | Жилье без одного основного вида удобств | 0,93 |
| 5 | Жилье без двух основных видов удобств | 0,83 |
| 6 | Жилье с одним основным видом удобств | 0,8 |
Город Йошкар-Ола рассчитывает данный параметр согласно другой таблице:
| К1 | Материал стен | |
| кирпичные, каменные, монолитные | 1,3 | |
| крупнопанельные, блочные | 1,0 | |
| деревянные, смешанные | 0,8 | |
| К2 | Благоустройство | |
| жилые дома, имеющие все виды удобств | 1,3 | |
| частично-благоустроенные | 1,0 | |
| жилье без удобств | 0,8 | |
| К3 | Месторасположение | |
| город Йошкар-Ола, с.Семеновка | 1,3 | |
| д.Акшубино, д.Апшакбеляк, д.Данилово, д.Игнатьево, д.Кульмаково, п.Нолька, д.Савино, д.Шоя-Кузнецовод, Якимово | 0,8 | |
Кб здесь определяется по формуле (К1+К2+К3)/3. Кс – коэффициент соответствия платы, утверждаются исходя из социально-экономических условий в муниципальном образовании. Например, в Йошкар-Оле Кс = 0,1466, в Таганроге Кс= 1,4. П – общая площадь жилья в квадратных метрах. ПРИМЕРЫ:
- Плата за наем квартиры в г. Таганроге площадью 33 м.кв., в доме со всеми удобствами и лифтом, составит:
- плата за наем = Бр *Кб * Кс * П;
- плата за наем = 38,3*1,12*1,4*33=1 982 р.
- Социальный наем деревянного дома в Йошкар-Оле площадью 56 м.кв., без удобств, будет стоить:
- плата за наем = Бр *Кб * Кс * П, где Кб= (К1+К2+К3)/3;
- Кб= (0,8+0,8+1,3)/3=0,97;
- плата за наем =36,7*0,97*0,1466*56=292 р.
Если квартира неприватизированная, надо ли платить за наем жилого помещения?
Инфо
Совокупный доход семьи 30 тысяч рублей, а на коммунальные услуги уходит 15 тысяч рублей (это 50%). Значит семье положены субсидии, и их можно оформлять. Единственно на что нужно обратить внимание так это на то, что в расчетную базу для субсидий не будет входить ежемесячная стоимость найма муниципального или государственного жилого помещения.
Важно запомнить, что субсидии не даются тем гражданам, которые имеют задолженность по коммунальным услугам. Как мы уже определились, плата за пользование жильем не входит в них, поэтому задолженность по ней не будет основанием для отказа в субсидиях. Плата за пользование социальным жильем состоит из трех основных частей и устанавливается государственными и муниципальными органами.
При своевременной неуплате на граждан могут быть наложены финансовые санкции в виде пени.
Когда и кому оплачивать?
Платежи по квитанциям должны вноситься не позднее 10-го числа, на основании платежных документов, представленных до 1-го числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 155 ЖК РФ).
Ответственность за своевременную оплату возлагается непосредственно на Нанимателя. Однако, в случае когда в помещении одновременно проживают, например, разведенные супруги, счет можно разделить. Процедуру разделения осуществляют в Едином расчетном центре или ближайшем МФЦ (многофункциональном центре).
Размер оплаты жилья и коммунальных услуг по договору социального найма
Важно
Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена занимаемого помещения на жилье, находящееся в разных домах и квартирах. Предусмотрен и порядок размена на случай конфликта. Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнуто соглашение, выход один – принудительный обмен в судебном порядке. Если в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства, которые предоставляют свое решение в течение 14-ти рабочих дней.
Обмен жилья между гражданами-нанимателями может быть совершен как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.
Минимальный и максимальный размер
Полностью или частично освобождаются от внесения платы за наем, граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма и признанные в установленном порядке малоимущими (статья 156 ЖК РФ). Размер платы за наем жилья не может превышать максимальный порог, который определяется в каждом субъекте РФ индивидуально. Этот показатель зависит от следующих факторов:
- месторасположение наемных домов социального использования;
- потребительских свойств и уровня благоустройства;
- площади квартиры.
Плата включает в себя…
Перечень взносов, которые необходимо выплатить тому, кто арендует у государственных учреждений помещение:
- Оплата проживания, но если речь идет о неимущих, бедных жителях РФ которые заключают социальный договор, то согласно правовым нормам, они освобождаются от финансовых вливаний по данному пункту.
- Сумма денег, вносимая за ремонт и содержание помещения, техническое обслуживание квартиры, деньги за управление домом. Объем взносов, которые следует выплачивать по данному пункту полностью определяется государственными тарифами и соответствует законодательным нормам.
Размер суммы напрямую зависит от количества квадратных метров площади, которые предоставляются нанимателю (если ситуация касается коммунальных квартир, или общежитий, то тогда плата рассчитывается в зависимости от площади комнаты для проживания). Сумма оплаты фиксируется местным органом управления, и на ее размер влияет комфортабельность условий для жизни, местонахождение помещения и т.д.
- Деньги, которыми необходимо оплачивать коммунальные услуги. Разумеется, сумма, которую будет платить владелец, определяется тем объемом услуг, которые он потребляет. Специальные приборы учета наглядно демонстрируют показания использованных коммунальных услуг. Если таковые отсутствуют, тогда размер денежной оплаты зависит от установленных нормативов потребления, фиксируемых исполкомами и муниципалитетами. Однако, потребление электроэнергии и газа регламентируется общегосударственными нормами. Таким образом общий порядок оплаты коммунальных услуг предписан государственными органами РФ.
Желательно, чтобы это было предусмотрено условиями договора социального найма жилого помещения, и эта статья расскажет вам подробнее.
Субсидии
На государственном уровне разработаны программы поддержки граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации. Такая помощь является целевой и выдается в виде субсидий. Для того чтобы претендовать на полное или частичное погашение квитанций на оплату жилья за счет бюджетных средств, Наниматель должен доказать что, расходы на квартплату составляют больше 22 % дохода его семьи (в некоторых регионах этот порог меньше).
Субсидия выдается только при условии отсутствия долгов по оплате ЖКХ (как минимум – за последние полгода).
Кроме малоимущих, существуют другие категории лиц, имеющих право претендовать на субсидии:
- молодые семьи;
- многодетные семьи;
- молодые люди, готовые работать в сельской местности;
- инвалиды и дети-инвалиды;
- пенсионеры;
- матери-одиночки.
Для получения субсидии необходимо обратиться в отдел соцзащиты населения или ближайший МФЦ (многофункциональный центр).
Обратите внимание! Сумма выплаты не одинаковая для всех. В каждой категории свои критерии и суммы компенсации.
Особое внимание стоит уделить сбору информации о доходах, так как это понятие включает в себя не только заработную плату, но и следующие финансовые поступления:
- документы о стипендиях и пособиях;
- справка о размере пенсии;
- все справки о дополнительном заработке и другое.
Отсутствие работы тоже требуется подтвердить документально.
Порядок оплаты
Кто устанавливает размер суммы?
Закон говорит нам, что размер оплаты устанавливается по соглашению участников договора, но на деле его устанавливает наймодатель, а наниматель либо соглашается, либо ищет другой вариант. В любом случае закон не ограничивает размер платы. Ни по минимальному, ни по максимальному его значению.
Как производить?
Платить нужно в соответствии с условиями договора наличкой или банковским переводом. Нельзя совершать неосмотрительных ошибок:
- Отдавать деньги в руки, не получив письменного подтверждения от наймодателя.
- Давать по просьбе суммы денег сверх указанного в договоре, если возникла необходимость в каких-то тратах, то необходимо подписать дополнительное соглашение по ним.
- Задерживать выплаты без уважительной причины.
- Отдавать залог просто так без письменного согласования.
- Не оплачивать коммунальные расходы.
- Передавать деньги третьим лицам, пусть даже и членов семьи владельца.
Как подтвердить, что деньги были внесены?
С помощью расписок от владельца, выписки со счетов, оплаченных квитанций. Именно для подтверждения нужны эти документы. Иначе как потом доказать, что наниматель заплатил, если собственник жилья вдруг «забудет» об этом.
Обратите внимание! Такие документы обязательно нужно хранить весь период действия договора. И всегда все финансовые действия подкреплять письменными свидетельствами.
Как составить расписку о получении средств?
Писать можно от руки в свободной форме, обязательно указать:
- Предмет оплаты – найм жилого помещения по такому-то адресу.
- Получающая сторона с указанием паспортных данных.
- Отдающая сторона с указанием паспортных данных.
- Сумма.
- Дата получения денежных средств.
- Подписи сторон.
В случае с оплатой через банковскую систему, можно в любой момент запросить выписку со счета, которая подтвердит подобную операцию.
Если наниматель по договору обязан самостоятельно платить по коммунальным счетам, то не стоит передавать деньги владельцу квартиры, чтобы он оплатил сам. Мол, ему по пути. Такие действия могут стать причиной обвинения в неуплате по счетам.
Расходы по коммуналке
Как правило, оплату коммунальных платежей совершает квартиросъемщик, но в любом случае такой пункт должен быть в договоре. Если сумма уже учтена в общую плату, в договоре необходимо указать, что коммунальные расходы обязуется оплачивать наймодатель. В обратном случае может оказаться такая ситуация, что после подписания договора с нанимателя спросят оплату коммуналки, о которой он и не думал.
Платить можно как наличными, так и переводом со своего счета на усмотрение того, кто платит. Обязательно сохранять все квитанции на срок действия договора найма. Обычно это делают установленного числа до наступления следующего месяца. Сроки обязательно должны быть указаны в договоре. Чтобы избежать трудностей, можно договориться до его составления. Например, наниматель получает зарплату 20-го числа, поэтому он может попросить наймодателя установить срок после этой даты. Можно указать и крайний срок, до которого можно задержать оплату без последствий.
На заметку. По законодательству оплачивать коммунальные расходы нужно не позже 10-го числа следующего месяца. То есть месяц закончился, но есть еще 10 дней, чтобы рассчитаться за него.
Кто и как изменяет ее размер?
Сумма платежей по договору соц.найма квартиры, дома или комнаты в общежитии может изменяться не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера указанной платы в порядке, установленном в соответствии 5 частью статьи 156.1 ЖК РФ.
В заключение, стоит напомнить, что начиная с января 2017 года повышающий коэффициент к нормативу потребления воды увеличен в полтора раза, то есть, при отсутствии приборов учета, сумма оплаты возрастет на 50%. Также государственные структуры получили право отключать подачу воды и света, если гражданин своевременно не оплатил указанную в платежной квитанции сумму.
Для нанимателя социального жилья долг за пользование жилым помещением может стать причиной выселения.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Кому начисляется плата за найм жилья?
Кто должен оплачивать стоимость аренды и коммунальных услуг за найм социального жилья? Фото № 3
Естественно, что все граждане, которые пользуются такими жилыми помещениями, обязаны платить за него установленную плату. Но есть такое понятие, как социально незащищенные граждане.
К ним относятся такие лица, совокупный доход которых является ниже допустимого порога. То есть каждый год принимается Закон о государственном бюджете, в котором указываются прожиточные минимумы на детей, взрослых, и пожилых лиц. Исходя из этого, если семья, по совокупности своих доходов падает ниже прожиточного минимума, то они автоматически относятся к социально не защищенным (малообеспеченным).
Этот статус освобождает их от платы за пользование муниципальным или государственным жилым помещением. Но за коммунальные услуги и ремонт они обязаны платить.
Важно запомнить, что отнесение граждан к категории социально незащищенных происходит каждые 6 месяцев. То есть по — прошествии данного срока семьи, получившие такой статус должны подавать документы на его продление.
Сроки оплаты за жилое помещение
Сроки оплаты платежей. Фото № 4
Это тоже интересный вопрос. Все лица, которые проживают в муниципальном жилье, обязаны производить оплаты, при этом с ними должны быть подписаны и заключены договора о социальном найме жилых помещений. В них указываются сроки внесения платы.
Если такие договора, по каким — либо причинам не заключены, но граждане фактически пользуются жилым помещением, тогда регулирует данный вопрос Постановление Правительства, о котором было указано выше. Соответствующая оплата за предыдущий месяц должна быть осуществлена до 10 числа следующего месяца.
Таким образом, юридическая практика выделяет два срока оплаты:
- согласно заключенного соглашения о социальном найме;
- согласно Постановления Правительства.
Теперь рассмотрим вопрос о возможных правовых последствиях, которые могут наступить, если не платить за пользование жильем.
Гражданский кодекс гласит о том, что за невыполнение договорных обязательств (данном случае невнесения платы) могут начисляться различные штрафные санкции. Юридическая практика по таким спорам говорит о том, что может начисляться пеня.
Под пеней подразумевается определенная сумма, которая насчитывается в процентах к долгу (в данном случае ставка рефинансирования Центрального банка), за каждый день просрочки. Исходя из этого, сумма долга возрастает, и неплательщик должен будет заплатить не только сумму долга, но и пеню.
Среди часто встречающихся вопросов, которые возникают у нанимателей, это могут ли выселить за долги, и назначаются ли субсидии на начисления за пользование жильем.
О субсидиях будет рассказано ниже. А вот насчет выселения можно с уверенностью сказать, что сделать такого не могут. Вызвано это требованием Жилищного кодекса, который говорит о том, что в случае наличия оснований для выселения, гражданам, которые попали под такие санкции должно быть предоставлено временное равнозначное жилье. То есть фактически отдано в социальный найм.
Одной из важнейших обязанностей нанимателя по договору найма жилого помещения является внесение платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч. 3 ст. 678 ГК РФ). Это положение закона имеет общий характер и относится к любой разновидности договора найма-и к договору социального найма, и к договору коммерческого найма жилого помещения.
В юридической литературе нет единого мнения по вопросу о правовой природе отношений по обеспечению граждан, проживающих в жилых помещениях, коммунальными услугами (центральное отопление, водоснабжение, газ и др.).
Одни авторы (например, А. Ю. Кабалкин) исключают эти коммунальные отношения из жилищных правоотношений, считаяяих самостоятельным видом договорных обязательств. Другие (Ю. Г. Басин, И. Б. Марткович, В. Ф. Чигир) полагают, что отношения между жилищно-эксплуатационными организациями и гражданами по оказанию последним коммунальных услуг являются составной частью жилищного правоотношения, что они неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения. Это мнение нам представляется более правильным. Современное жилое помещение (жилой дом) включает в качестве неотъемлемых составных элементов, частей инженерное (электро-, сантехническое, газовое и др.) оборудование, водоснабжение, лифтовое оборудование, мусоропровод и др. Гражданин, получая ордер на вселение в жилое помещение, одновременно приобретает право на использование санитарно-технического и иного инженерного оборудования, других машин и приборов в жилом помещении (жилом доме), а собстверник квартиры в многоквартирном доме приобретает право собственности также и на долю в праве собственности на подобные объекты, являющиеся общим имуществом дома.
Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору социального найма
Основные принципы оплаты жилых помещений и коммунальных услуг по договору найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов определены Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. В соответствии со ст. 15 данного Закона «оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет осуществлен поэтапно в течение 5 лет’ с использованием… специальных мер социальной защиты граждан. Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством Российской Федерации совместно с правительствами республик в составе Российской Федерации, органами государственного управления краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья».
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» № 707 признано необходимым продолжить переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечив к 2003 г. уровень платежей граждан в размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Установлено, что структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж — за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж — за коммунальные услуги.
Собственник жилых помещений осуществляет особый платеж — налог на имущество физических лиц.
В Законе об основах федеральной жилищной политики указывается, какие конкретно «специальные меры социальной защиты граждан» используются при проведении в жизнь новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг. Согласно ч. 2 ст. 15 «органы государственного управления, местная администрация предоставляют компенсации (субсидии) гражданам, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного бюджета. Источники финансирования указанных компенсаций (субсидий) определяются законодательством Российской Федерации».
В Законе, однако, содержится оговорка о том, что граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг (ч. 5 ст. 15 Закона).
Указанным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.
В соответствии с Положением компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.
В Положении уточняется понятие «социальная норма площади жилья». Согласно пункту 2 Положения социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления на данной территории жилых помещений, определяемому органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. В Положении определен порядок исчисления величины (размера) компенсаций для граждан.
Положением рекомендуется органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению органов местного самоуправления устанавливать предельно допустимую долю собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, учитывая, что в 2003 г. ее величина не должна превышать 20% совокупного дохода семьи.
Компенсации предоставляются гражданам — нанимателям жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
Компенсация назначается органом местного самоуправления (уполномоченной выполнять эти функции организацией) после представления гражданином необходимых документов о составе семьи, размерах занимаемой площади, расходах на оплату жилья и коммунальных услуг, совокупном доходе семьи и других документов, предусмотренных порядком предоставления компенсаций гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг, утверждаемым органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органом местного самоуправления.
В Положении подчеркивается, что предоставление компенсаций всем имеющим на это право гражданам является непременным условием законности решений органов местного самоуправления об увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных услуг. Неурегулированность финансовых взаимоотношений между организациями на местном уровне не может служить основанием для отказа либо задержки предоставления гражданам компенсаций.
В качестве источников средств, направляемых на компенсации, используются: часть доходов, получаемых от населения при повышении платежей за жилье и коммунальные услуги, средства соответствующих бюджетов, а также собственные средства организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд.
При этом организации, имеющие в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственный или муниципальный жилищный фонд, обязаны компенсировать затраты, связанные с предоставлением компенсаций, всем имеющим на то право гражданам, проживающим в вышеуказанном фонде, за счет собственные средств. Компенсации предоставляются гражданам в безналичной форме в виде уменьшения их платежа за жилье и коммунальные услуги. Порядок предоставления и учета средств, направляемых на компенсации, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
В Законе об основах федеральной жилищной политики (ст. 15) содержится весьма важная норма, обязывающая местную администрацию, а также предприятия, учреждения, организации по обращению граждан производить замену жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в’пределах социальной нормы. С момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивают жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья на условиях, определенных ст. 15 Закона об основах федеральной жилищной политики.
Правило о замене жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в пределах социальной нормы жилья является одной из разновидностей правила, закрепленного в ст. 75 ЖК РСФСР, которая предоставляет нанимателю, имеющему излишнюю жилую площадь сверх установленной, право требовать от местных органов исполнительной власти, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Вместе с тем в отличие от ст. 75 ЖК РСФСР в ст. 15 Закона об основах федеральной жилищной политики содержится два весьма важных момента: во-первых, предусматривается обязанность
соответствующих жилищных органов по обращении гражданина произвести замену жилого помещения и, во-вторых, нанимателю предоставлено право оплаты своего жилого помещения, подлежащего замене, до его замены в пределах социальной нормы.
Взимание платы за нанимаемое жилое помещение и ремонт мест общего пользования в жилище, находящемся в собственности граждан и предназначенном для проживания собственников и членов их семей, осуществляется исходя из ставок, устанавливаемых на один квадратный метр жилой площади квартиры, а в коммунальных квартирах — на один квадратный метр жилой площади комнат.
Плата за проживание в общежитиях взимается: при по-квартирном заселении — исходя из ставок, установленных на один квадратный метр жилой площади квартиры; при однокомнатном заселении — на один квадратный метр жилой площади комнаты. Эти ставки не могут превышать ставки оплаты жилья социального использования (см.. ст. 151 проекта ЖК РФ).
Оплата жилья социального использования устанавливается с учетом того, что ставки на оплату жилья и тарифы на коммунальные услуги утверждаются органами местного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда (материал стен, этажность, износ и др.), его комфортности, наличия отдельных видов благоустройства (водо-, тепло-, газоснабжение и др.) и с учетом предельного уровня платежей граждан, определяемого Правительством Российской Федерации или в установленном им порядке (см. ст. 153 проекта ЖК РФ).
Согласно ст. 56 ЖК РСФСР наниматель обязан вносить квартирную плату (т. е. плату за жилье) ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.
Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо оплаты жилья по утвержденным в установленном порядке тарифам (ст. 57 ЖК РСФСР).
Согласно п. 7 постановления Правительства Российской Федерации «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» от 18 июня 1996 г. № 707 ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ), а также нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг утверждаются органами местного самоуправления.
Постановлением Правительства Москвы от 19 декабря 1994 г. (п. 10) установлено, что с жителей, имеющих счетчики расхода холодной и горячей воды, газа, тепловой энергии на дом, подъезд или квартиру, плата за соответствующие коммунальные услуги взимается на основании показаний этих приборов.
Оплата коммунальных услуг устанавливается в пределах возмещения издержек на их предоставление непосредственно потребителю. Для некоторых категорий граждан законодательством установлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (инвалидов Великой Отечественной войны, учащихся и др.).
Закон (ст. 59 ЖК РСФСР) предусматривает, что специалисты, работающие и проживающие в сельской местности вне населенных пунктов (а в установленных законодательством случаях — в рабочих и иных поселках), пользуются бесплатно жильем с отоплением и освещением. Перечень категорий специалистов, обеспечиваемых такими жилыми помещениями, и порядок предоставления им жилых помещений устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору коммерческого найма
Размер платы за жилое помещение в домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, определяется соглашением сторон в договоре найма жилого помещения.
В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная договором, не должна превышать этот размер (см. ст. 682 ГК РФ).
Ранее действовавшее законодательство (ст. 304 ГК РСФСР 1964 г.) предусматривало ограничение размера платы в домах, принадлежащих гражданам, которая не могла превышать ставок, устанавливаемых для этих домов Советом Министров РСФСР. Теперь это ограничение отменено.
Таким образом, в отличие от социального найма, в сфере которого закон предусматривает жесткую регламентацию размера платы за пользование жилым помещением, в области коммерческого найма закон (ст. 682 ГК РФ) исходит из более гибкой регламентации размера платы соглашением сторон.
При этом одностороннее изменение установленного соглашением размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение вносится нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РСФСР, т. е. не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.
В Законе об основах федеральной жилищной политики установлена санкция за невнесение платы за жилье и коммунальные услуги. Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Законодательными и правовыми актами субъектов Российской Федерации этот срок может быть изменен с учетом особых обстоятельств (см. ч. 6 ст. 15 Закона).
Соответствующая норма о возможности выселения за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальных услуг включена и в Гражданский кодекс в качестве одного из оснований расторжения договора найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).
Причем ГК РФ предусматривает помимо общей нормы также случай расторжения договора кратковременного найма — при невнесении нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Положение ст. 687 о последствиях невнесения платы за ‘ жилые помещения и коммунальные услуги относится только к договору коммерческого найма и не распространяется на договор социального найма жилого помещения.