Как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?
В нашей стране большинство квартир имеют стандартную планировку, однако каждый владелец прикладывает немало сил и средств, чтобы превратить свое типовое жилье в нечто уникальное и неповторимое, в пространство, которое будет целиком и полностью отражать его индивидуальность и исключительную неповторимость.
Одному владельцу необходим рабочий кабинет, пусть небольшой, но отдельный и в деловом стиле, для другого важно обеспечить каждого ребенка собственным пространством, превратив для этого одну просторную комнату в две небольшие. И чтобы всего достичь Вам потребуется перепланировка жилого помещения, которая подчас ассоциируется с бумажной бесполезной волокитой, отнимающие у занятых людей кучу времени, сил и нервов.
Стараясь сэкономить, мы зачастую делаем сложнейшие ремонтные работы руками непрофессионалов, минуя получение разрешительной документации.
В особенности дело касается собственников приватизированных жилых комплексов, которые невзирая на возможность аварий и внезапных обрушений, идут в обход законной регистрации перепланировки, рассчитывают, что все пройдет «на авось» или же пробуют узаконить незаконную реконструкцию уже по факту и задним числом.
Безусловно, существует ряд случаев, когда эти методы более эффективны и дешевы. Однако нужно знать, что подобное помещение грозит Вам планом БТИ, отчерченным красными линиями, а обменять, продать такую квартиру крайне тяжело.
Вероятнее всего, будущему собственнику и вовсе не захочется подчищать за Вами Ваши же хвосты.
Поэтому на вопрос нужно ли узаконивать произведенную перепланировку, мы ответим: «Конечно же, да!» Итак, сегодня мы поговорим о том, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!
С чего начать?
Если Вы решились на собственноручную регистрацию перепланировки на законных условиях, то мы советуем Вам прежде всего внимательно ознакомиться с пошаговой инструкцией, определиться со списком документов и инстанциями, которые придется посетить. Но для начала нужно понять, что же представляет из себя процедура перепланировки квартиры?
Прежде всего уясним, что абсолютно все строительно-монтажные работы нуждаются в обязательном юридическом согласовании в том случае, если они производятся в отдельном пространстве, сохраняют первоначальную функцию объекта и предполагают:
- полную и частичную замену сооружений не несущего характера;
- проведение монтажа/демонтажа инженерного оборудования и сантехники;
- выполнение всевозможных проемов в стенах.
Если Вы решились на модернизацию своего жилья, то перед Вами встает серьезная проблема последующего узаконивания действий по самовольной реконструкции жилого помещения в государственных инстанциях.
Самостоятельная регистрация перепланировки
Узаконивание перепланировочных работ по эскизу представляет собой самый простой вариант законного согласования, который применим в тех случаях, когда реконструкции подвергались стены не несущего характера и не изменялось назначение помещения.
Узаконивание по проекту – это процесс более трудоемкий, длительный и актуальный, если ремонтные работы затрагивают несущие стеновые конструкции.
В любом случае, чтобы осуществить юридическое согласование перепланировки, Вам предстоит совершить несколько действий:
- оформить разрешение на выполнение работ по перепланировке в жилищной инспекции;
- подготовить проект перепланировки или его эскиз;
- осуществить запланированный объем работ;
- пригласить комиссию из жилищной инспекции для ознакомления и составления акта приемки усовершенствованного объекта.
Незаконная перепланировка и связанные с ней проблемы
Все вышеизложенные действия относятся лишь к тем владельцам жилых помещений, которые лишь собираются проводить реконструкцию, а вот тех, кто уже успел реализовать незаконную перепланировку, ждут совершенно иные этапы юридического регистрации.
Сразу обговорим и тот факт, что в ряде случаев владелец жилья не сможет осуществить сделку купли-продажи, обмена, дарения и даже наследования.
Особенно это касается случаев изменения несущих стен и других кардинальных изменений. А все потому, что любая недвижимость проходит процедуру государственной регистрации, а для этого необходим план помещения.
Сотрудником БТИ на нем отмечаются красными линиями участки незаконной и несогласованной планировки.
Если к жилой площади была присоединена некоторая часть лестничной клетки, за счет чего увеличилась площадь объекта, то подобная сделка также не будет оформлена.
По каким причинам? Все просто, изменение общей площади влечет за собой прекращение существование объекта сделки в первоначальном виде, а значит и документация, подтверждающая право собственности, больше не обладает юридической силой, а проще говоря, становится недействительной.
В некоторых случаях оформление сделки купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой возможно. Но о данной проблеме нужно заранее сообщить покупателю, иначе потом, столкнувшись с трудностями, он сможет оспорить сделку в суде и признать её недействительной.
Возможно Вы скажите, что закон, регулирующий перепланировку жилья, весьма суров, однако действительность может столкнуть Вас с рядом негативных последствий:
- потеря в цене при осуществлении сделок купли/продажи;
- невозможность приобретения на условиях ипотечного кредитования;
- в случае, если недвижимое имущество было приобретено в кредит, то банковская организация вправе потребовать срочно погасить задолженность в связи с изменениями условий того или иного кредитного договора;
- если объект приватизирован, то государственные органы могут потребовать на законных условиях привести его в первоначальное состояние, да еще и подвергнуть Вас крупным административным взысканиям, в случае неисполнения которых, жилье будет продано с молотка;
- если жилплощадь наследуется, то нотариус вправе не выдать Вам свидетельство о наследовании, поскольку данные в правоустанавливающей документации будут разниться с техпаспортом БТИ;
- процедура приватизации может быть значительно затруднена, поскольку потребует сначала узаконить реконструкцию объекта и лишь потом передать ее собственнику.
Столкнувшись с любым выше обозначенным случаем, перед владельцем возникает разумный вопрос: «Как оформить перепланировку квартиры?».
Как узаконить уже произведенную перепланировку?
Сегодня можно говорить о 2-х вариантах узаконивания самовольной перепланировки недвижимого имущества.
Первостепенной и, пожалуй, самой распространенной является легализация незаконных работ по перепланировке посредством судебного разбирательства (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Но органы местной власти могут также обозначить административный порядок, регламентирующий процесс узаконивания самовольных действий. Его мероприятия аналогичны порядку оформления разрешительной документации на реконструкцию объекта.
Впрочем, вне зависимости от предстоящего юридического согласования, мы порекомендуем Вам придерживаться определенной последовательности действий. Итак, как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно?
Этап 1. Подробная консультация в органах, отвечающих за согласование перепланировки объекта по месту его нахождения
Это может быть жилищная инспекция, отдел капстроительства при администрации населенного пункта, города или района. Для обращения в соответствующую инстанцию Вам понадобится запастись:
- техпаспортом объекта;
- поэтажным планом;
- экспликацией.
В документах, полученных до момента выполнения самовольной перепланировки, нужно отметить все произведенные изменения. Если в наличии подобных документов у Вас нет, то их следует оформить в БТИ, где и произведут обозначение красными линиями тех зон, которые подверглись незаконной перепланировке.
Этап 2. Заказ проекта или собственноручное изготовление эскиза перепланировки
Проект предстоящей реконструкции выполняется организацией или частным лицом, имеющим специальный допуск к подобным работам. Созданный проект подлежит обязательной регистрации и согласованию в компетентных органах — СЭС, Роспотребнадзоре, в органах пожарного надзора, а также архитектурно-планировочном управлении.
А вот с выполнением эскиза Вы можете справиться самостоятельно. За основу традиционно берется поэтажный план и красным маркером выделяются участки изменения объекта.
Пример эскиза перепланировки (нажмите для увеличения)
Затем, в зависимости от метода узаконивания перепланировочных работ, последовательность дальнейших действий будет существенно различаться.
Если узаконивание незаконных действий по реконструкции производится в административном порядке, то следует подготовить необходимый пакет документов и предоставить его в компетентные органы. Что входит в обозначенный выше пакет документов? Прежде всего:
- заявление о проведении перепланировки;
- документы, устанавливающие право собственности, в качестве которых могут выступать выписка из домовой книги или свидетельство о регистрации собственности;
- письменное разрешение собственников недвижимости на проведение перепланировочных работ;
- документация, выданная БТИ (техпаспорт на жилье, поэтажный план и экспликация);
- проект;
- договор с организацией, которая и будет осуществлять дальнейшую перепланировку;
- техзаключение о допустимости запланированных работ.
Этап 3. Получение разрешающего документа о согласовании действий по перепланировке или, наоборот, отказ в согласовании
На это может понадобиться не менее месяца, лишь после этого заявителю направляется вынесенное решение.
Если легализация будет проводиться в суде, то мы рекомендуем Вам обратиться в судебные органы с подготовленным заранее иском о необходимости сохранения проведенной перепланировки или с заявлением об обжаловании отрицательного решения, вынесенного компетентными органами. Чтобы обратиться в суд, Вам нужно направить заявление и перечень следующих документов:
- иск о сохранении объекта в перепланированном состоянии;
- квитанция об выплате государственной госпошлины — 200 руб.;
- правоустанавливающая документация;
- документы, выданные бюро технической инвентаризации;
- проект, эскиз реконструкции;
- договор с проектировщиком, заключения госучреждений: СЭС, Роспотребнадзора и службы пожарнадзора;
- иные документы.
Этап 4. Примите непосредственное участие в заседании суда
В ходе разбирательства Вам предстоит доказать, что:
- перепланировка произведена согласно всем нормам и требованиям строительства;
- не произошло ущемление прав и интересов граждан, зарегистрированных в данной квартире;
- лицо, выполнившее реконструкцию, предприняло все возможное для узаконивания (ст. ст. 55, 56 ГПК РФ).
Этап 5. Получение решения суда и представление его в БТИ для изменения технических документов на жильё
Вы сможете получить долгожданное решение в течение 1 месяца.
И в заключение хочется отметить, что для успешного судебного разбирательства Вам понадобится помощь квалифицированных юристов, которые не только будут представлять в суде Ваши интересы, но и позволят Вам сэкономить время и немалые силы.
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!
Источник: http://kvartira3.com/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry-samostoyatelno/
Как узаконить перепланировку квартиры 2019 — самостоятельно, уже сделанную, сколько стоит, самовольную, цена, документы, нужно ли
Каждый мечтает о комфортном и уютном жилье: иметь большую кухню, удобную ванную комнату, переместить неудачный дверной проем и т.д. Как узаконить перепланировку квартиры?
Правительство Москвы сейчас решает такую проблему многих людей (само того не подозревая), проживающих в пятиэтажках-хрущевках города, с помощью новой федеральной программы “Реновация жилищного фонда”. И у многих отпадет проблема в перепланировке своего жилья. Но что делать остальным?
Виды реконструкции жилого помещения
Перепланировкой считается кардинальное изменение конструкций собственного жилья (совмещение санузла, расширение кухонного пространства, увеличение дверного проема и мн.др.). Все внутренние изменения носят либо сложный характер перепланировки, либо поверхностный.
К сложным видам работ относятся:
- снос (частичная разборка) несущих конструкций;
- увеличение площади жилого помещения за счет неполезной площади (коридор, кладовая, ниши);
- совмещение зала и столовой;
- перестановка газового оборудования (обязательно разрешение соответствующих органов);и еще ряд мероприятий связанных с улучшением жилищных условий.
Для перепланировки сложного характера необходимы соответствующие разрешения, согласованные с рядом учреждений, уполномоченных в данной сфере:
- В первую очередь необходимо разработать план-проект, будущих работ.
- Получить разрешение соответствующих органов на эти работы.
- Если разрешение получено, необходимо впоследствии зарегистрировать все изменения планировки жилого помещения после окончания работ.
- Для разработки проекта можно обратиться в фирму-посредник, имеющую лицензию на соответствующие услуги. Стоит отметить, что сам проект и все проводящиеся в последствие работы затребуют серьезных финансовых инвестиций.
В случае если разрешение не получено, но есть уверенность, что изменение конструкций не наносит никому вреда, стоит обратиться в судебную инстанцию с предоставлением всех соответствующих доказательств.
К поверхностным работам можно отнести:
- замену сантехники;
- реконструкцию дверного проема (арочный проем, небольшое расширение, только не несущей конструкции);
- демонтирование некоторых стеновых перегородок (при условии, что стена не несущая).
Поверхностные работы, не наносящие видимого ущерба ни зданию, ни соседям, проживающим в смежной квартире, особого разрешения не требуют, за исключением демонтирования не несущих стен, где появляется необходимость внесения изменений в технический паспорт квартиры.
Для этого необходимо посетить либо МФЦ (если имеется в населенном пункте), либо БТИ, где написать соответствующее заявление о внесении изменений в технический паспорт объекта.
Нужно ли официальное одобрение: последствия незаконной перестройки
Несогласованная перестройка жилого помещения является частым явлением на рынке недвижимости, что впоследствии при продаже, передачи в процессе наследования и других мероприятий, связанных с отчуждением квартиры, может доставить уйму проблем собственнику:
- Если не удастся узаконить перестройку, то придется приводить квартиру в первозданный вид, да и продать ее не получится, спорная квартира никому не нужна.
- При желании провести какие-либо юридические манипуляции с жилым помещением (передача в наследство, продажа, приватизация и т.д.) собственник все же столкнется с неизбежностью легализации своей перепланировки, так как обязательным правилом при сделках с недвижимым объектом является регистрация правоустанавливающих документов в Росреестре, где необходимо в первую очередь предъявление технического паспорта объекта с указанием всех внесенных изменений.
Важно! Если все-таки удастся обойти эти правила и не узаконить перепланировку, то в дальнейшем могут последовать судебные разбирательства. Так как новому владельцу придется самому оформлять перестройку жилья, а совершенную сделку возможно признать ничтожной. В этом случае бывший собственник понесет непомерные убытки, и деньги за проданный объект, придется вернуть.
Само понятие самовольная перепланировка объекта говорит о том, что действия владельца не являются узаконенными, а соответственно за это последует наказание, в виде штрафных санкций и иных негативных последствий для собственника:
- На сегодняшний момент, на основании статьи 7.21 КоАП,законодательно предусмотрено административное наказание, в виде штрафных санкций в денежном эквиваленте, в сумме от одной тысячи до полутора тысяч рублей, для частного сектора, и от двух до двух с половиной тысяч рублей для многоквартирных домов.
- А так же, опираясь на ст. 29 ч.ч. 3-5 Жилищного кодекса, соответствующие органы имеют право обязать собственника восстановить первозданный вид жилья. А в исключительных случаях, вплоть до лишения жилья в целом. Поэтому о законности перепланировки стоит задуматься заранее.
Чего делать нельзя
Реестр всех запрещенных работ, проводимых при перестройке жилого помещения, регламентируется приложением 1 п. 11 Постановления Правительства № 508.
Опираясь на данное постановление, стоит кратко рассмотреть некоторые из них:
- Перенос коммуникативных сооружений (отопление, водопровод, газификация).
- Нарушение целостности несущих стен.
- Самовольной врезки в коммуникационное общедомовое оборудование, ограничителей (краны, заглушки).
- Касаться в процессе реконструкции вентиляционных шахт, так как это не является собственностью владельца.
- Не заливать полы, в тех зданиях, где потолочное перекрытие деревянное.
- Запрещается любое перемещение водяных отопительных систем за пределы квартиры (балкон или лоджию).
- Делать ниши в несущих стенах.
- Искусственное создание лоджий или балконов, за исключением первого этажа.
- Не делать перепланировку на чердаке или в подвале, если квартира расположена на соответствующих этажах.
- Если плита на кухне газовая, запрещается соединение кухни, с какой либо комнатой.
- Любые переустройства помещения, коммуникаций, противоречащие Сан ПИНу.
Так же, согласно Жилищному кодексу, запрещается воссоединение двух смежных квартир, если собственник не одно и тоже лицо.
Допустимый перечень работ
Разрешены те виды работ, которые не противоречат законодательным нормативным актам и не несут вреда жизни, здоровью и имуществу проживающих в этом же жилом доме.
Здесь можно отметить такие работы как:
- Перенесение или расширение помещения кухни в смежную с кухней нежилую площадь (кладовая, гардеробная и т.д ), с соблюдением всех технических условий.
- Увеличивать или совмещать зону уборной комнаты.
- Демонтировать блок подоконника в монолитных домах.
- Устанавливать любых видов дверные проемы в несущей стене, с условием укрепления этого проема металлоконструкцией.
- Делать остекление балконов и установка наружных кондиционеров.
- Переустанавливать сантехнику (унитаз, ванну, душевую кабину), на той же площади, где находились предыдущие.
- Объединять кухонную комнату со смежной, при условии, что плита для приготовления пищи, электрическая.
- Перемещать радиаторы отопления на другие стены.
- Заменять газовую плиту на электрическую.
- Совмещать смежные квартиры, если они принадлежат одному собственнику, при условии, что это не затрагивает несущие стены.
Существует множество видов перепланировки и переустройства жилого помещения, которые охватить в одной статье, конечно, не возможно. Положительный результат согласования переустройства все-таки будет зависеть от позиций самих чиновников, ответственных за вынесение решения по перепланировке.
К примеру, собственник добровольно решил ухудшить свои жилищные условия (по мнению тех же чиновников), перенеся кухню, в помещение смежной квартиры, где находился санузел. Но отметим, что это не нарушает права и условия проживания других жильцов.
Исходя из этого, некоторые жилищные инспекции практикуют такой порядок как написание заявления от собственника о том, что он добровольно ухудшает свои жилищные условия. Такое заявление должно быть заверено нотариусом
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно
- На первом этапе необходимо обратиться в Администрацию района, где находится жилой объект, где получить полный список необходимых документов, предоставляемый для согласования, и унифицированную форму заявления.
- Следующим этапом является сбор всех необходимых документов на основании п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса:
- заявление собственника. (в 2-х экз. одно обязательно зарегистрируйте в этом учреждении, оно остается у вас — регистрация необходима, если будут нарушены госорганами сроки ответа);
- свидетельство о собственности на этот объект;
- сам проект будущей перепланировки;
- кадастровый паспорт (по новому законодательству, туда входит и технический паспорт);
- добровольное согласие на переустройство всех совместно проживающих, заверенное нотариально.
Согласно п. 3 ст. 26 Жилищного кодекса, орган проводящий согласование, не имеет право требовать иные документы. Срок, установленный законодательно на рассмотрение заявления и на перепланировку, начинается с момента подачи такого заявления и исчисляется сорока пятью днями.
О принятом решении, орган местного самоуправления оповещает собственника в трехдневный срок после принятия решения.
Если будет вынесено решение не в пользу собственника жилья, то можно оспорить такое решение через судебную инстанцию. Для этого необходимо предоставить в судебную инстанцию следующий пакет документов:
- иск, где будут указаны все основания требований;
- утвержденный проект перепланировки;
- подтверждение оплаты госпошлины;
- подтверждение собственности на данный объект;
- иные документы, которые затребует судебная инстанция.
Что делать с уже сделанной самовольной перепланировкой
Если перепланировка уже произведена, но без соответствующего согласия органа местной власти, то можно попробовать легализовать ее через судебную инстанцию, либо в административном порядке:
- Для разрешения ситуации по самостоятельной перепланировке, через Административный порядок, в первую очередь необходимо обратиться в Жилищную инспекцию по району. После подготовить проект перепланировки. Собрать весь пакет документов, который необходим для легальной перепланировки. Дальнейший порядок оформления перепланировки, происходит, как и в легальной версии.
- Легализация перепланировки через судебную инстанцию, предусматривает те же действия, что и при легальной. Что потребуется доказать:
- то что, упомянутая перепланировка не ущемляет права проживающих в этом же доме и не угрожает их жизни;
- все работы проведены согласно СанПину;
- вами были предприняты все меры по легализации переустройства помещения.
- Так же придется понести расходы, если судебный орган потребует проведение строительно-технической экспертизы. При вынесении судебной инстанции положительного результата, необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации, чтобы зарегистрировать все изменения.
Сколько стоит мероприятие
Сумма понесенных расходов по узаконивание перепланировки может варьироваться в зависимости от региона и складываться из нескольких составляющих:
- стоимость самого проекта;
- запрашиваемой технической документации из БТИ;
- госпошлины;
- судебных расходов и иных составляющих.
Все зависит от сложности перепланировки, срочности подготовки проекта и т.д. Ориентировочные расценки таковы:
- Штрафные санкции за самовольную перестройку объекта – 2000-2500 руб.
- Цена проекта зависит от региона и варьируется в диапазоне от 4000 руб. и выше.
- За технический паспорт необходимо оплатить 900 руб.
- Судебная госпошлина составляет 300 руб.
- Если все действия проводятся с использованием посреднических услуг, то сумма повышается на сумму оплаты за эти услуги.
Особенности процедуры с ипотечным жильем
Что касается перепланировки ипотечного жилья, то тут могут быть проблемы только с кредитором:
- В первую очередь, изучите кредитный договор, если в нем нет пункта, запрещающего перепланировку, то после простого согласования с банком вся процедура оформления переустройства объекта аналогична жилью в собственности.
- Прежде чем делать переустройство своего жилья задумайтесь, а все ли ваши желания улучшить условия проживания совпадают с законодательством.
-консультация
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://masterurist.ru/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry/
Узаконить перепланировку
Этот процесс почему-то считается бесполезной бумажной волокитой. Люди стараются сэкономить, делая сложный ремонт без разрешительной документации и руками неквалифицированных рабочих.
Особенно это касается владельцев приватизированных квартир. Даже те, кто хочет узаконить перепланировку, с чего начать данную процедуру, не представляют.
Как узаконить перепланировку помещения и квартиры в частности, мы расскажем в данном материале.
Несмотря на печальную статистику аварий и обрушений, которые часто влекут за собой незаконные работы, именно собственники жилья нередко делают перепланировку самовольно, надеясь на «авось», либо рассчитывая узаконить ремонт задним числом. Безусловно, в ряде случаев это допускается, однако гораздо проще (и дешевле) будет узаконить работы заранее.
Поэтажный план БТИ в красных линиях — логичный результат незаконной перепланировки! Квартиру с техпаспортом, где план отрисован в красных линиях, будет проблематично продать, заложить или приватизировать до тех пор, пока вы ее не узаконите.
Выявленные незаконные изменения планировки квартиры
Неузаконенная планировка квартиры:
Неузаконенная планировка нежилого помещения:
Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры?
Однозначно — да! В конце 2013 года случился прецедент: впервые в судебной практике Мосжилинспекция отсудила квартиру за незаконный демонтаж несущей стены, который создавал угрозу безопасности проживания.
Нагатинский районный суд удовлетворил иск Мосжилинспекции и лишил владельцев квартиры на Бирюлевской улице права собственности на занимаемую жилплощадь, и должен выставить ее на торги.
Инспекторами еще в 2010 году было выдано предписание вернуть квартиру в первоначальный вид, но оно систематически игнорировалось, и дело передали в суд.
В принципе, ЖК РФ изначально предполагает такое развитие событий в случае злостного неисполнения предписаний МЖИ. Однако ранее столь радикальных решений судами не принималось.
Годом ранее было принято другое прецедентное решение — о сотрудничестве жилищной инспекции Москвы и Федеральной службы судебных приставов.
В рамках данного соглашения было решено ограничивать в выезде за границу тех, кто не исполняет предписаний об узаконении перепланировки.
Отметим, что к середине лета 2013 года 18 собственникам в СВАО запретили выезжать за границу до восстановления незаконно переустроенных помещений.
Подробнее о юридических последствиях неузаконенной перепланировки
Узаконить перепланировку квартиры по проекту
Большинство пожеланий собственников жилья по изменению помещений своей квартиры попадают в категорию сложных перепланировок. К ним относятся любые работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №№ 508 в редакции 840:
- перенос кухни
- демонтаж подоконных блоков
- монтаж и перестановка газовых плит с дополнительной подводкой. То есть, даже если вы хотите подвинуть газовую плиту на метр, это согласуется как перепланипровка по проекту, так как во-первых, изменится положение плиты относительно плана БТИ, а во-вторых, понадобится удлинение газового шланга. То же касается и замены газовой плиты на электрическую;
- перенос туалета, ванной, или организация второго санузла;
- проемы в перекрытиях, а также в несущих, межквартирных и «разгружающих» стенах;
- изменение послойного «пирога» полов или устройство полов в новостройке «с нуля»;
- монтаж тяжелых перегородок, создающих повышенную нагрузку на перекрытия (в старом фонде это относится к любым перегородкам, если перекрытия деревянные).
Все перечисленное можно узаконить только с разработкой проектной документации от компании с допуском СРО, или от автора проекта дома (проектного института или архитектурного бюро, разработавшего серию домов или индивидуальный проект здания).
Кроме того, такая документация может выполняться только на основе технического заключения о состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки. В случае когда несущие конструкции не затрагиваются данное техническое заключение имеет право оформить любая проектная организация с допуском СРО.
В случае если несущие конструкции были затронуты, данное техническое заключение должен разработать автор-проекта дома.
При этом, реализация согласованного проекта требует составления актов на скрытые работы, авторского надзора со стороны организации-разработчика проекта и заполнения журнала производства работ.
Примеры проектов
ГУП МНИИТЭП ЦНИИЭП МосжилНИИпроект
Где узаконить перепланировку?
Окончательное решение о возможности проведения перепланировки, либо о том, можно ли узаконить все, что было выполнено без согласования, принимает жилищная инспекция соответствующего округа Москвы, которая выдает разрешения на перепланировку или предписания об узаконении самовольных изменений.
Чтобы согласовать проект в Мосжилинспекции, следует предоставить в службу «одного окна» ряд документов. Причем, если в вашем районе действует МФЦ (многофункциональный центр госуслуг), то все бумаги сдаются туда, а в жилищную инспекцию их передают сотрудники центра «Мои документы».
Полный перечень документов, позволяющих узаконить перепланировку квартиры в Москве, содержится в п 2.10 и 2.11 ППМ №508 в редакции 840.
Подробнее о документах на перепланировку читайте здесь
Как мы уже говорили выше, нередко бывает и так, что хозяин квартиры уже провел перепланировку. Поскольку это грозит санкциями со стороны Мосжилинспекции (какими именно, вы можете узнать по ссылке), то перед ним встает вопрос, можно ли ее теперь как-то узаконить? Давайте рассмотрим эту ситуацию более подробно.
Как узаконить незаконную перепланировку?
Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, работы должны соответствовать строительным и санитарным нормам и не должны угрожать безопасности проживания ни в вашей квартире, ни в квартирах ваших соседей.
Полный перечень запрещенных работ, приводится в п. 11 Приложения 1 Постановления 508 в редакции 840. Эти работы невозможно узаконить ни до, ни после проведения перепланировки. В следующей главе мы рассмотрим этот вопрос несколько подробнее.
Итак, какие шаги должен предпринять собственник, чтобы узаконить перепланировку квартиры? Согласно п.
18 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840, он должен предоставить техническое заключение от автора проекта дома о допустимости и безопасности произведенных работ.
Если найти такую организацию не представляется возможным, ТЗ заказывается в ГУП Мосжилниипроект. Лучше всего доверить этот процесс профессиональным согласователям, имеющим опыт работы с проектными институтами.
Несмотря на то, что согласно п.18, разработка проекта в этом случае не требуется, вас, тем не менее, обяжут его разработать. После этого квартиру посетит приемочная комиссия Мосжилинспекции, которая уполномочена подписать акт о завершенной перепланировке, если заявитель не нарушил законодательных норм и строительных нормативов.
Если неузаконенная перепланировка не включала в себя работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 к вышеуказанному Постановлению, то ее можно будет согласовать в упрощенном порядке, с внесением изменений на копию поэтажного плана.
Что не удастся узаконить
Многие виды ремонтных работ нарушают действующее жилищное законодательство.
Согласно вышеупомянутому п. 11 Приложения 1 из 508-го ПП (в редакции 840), к таким работам относятся:
- Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан.
- Работы, приводящие к обрушению несущих конструкций.
- Заделка или уменьшение вентшахт.
- Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции.
- Перенос радиаторов на лоджии и балконы.
- Подключение теплых полов к общедомовому отоплению или горячему водоснабжению.
- Нарушение строительных, санитарных норм и правил и пожарной безопасности.
- Объединение газифицированной кухни с комнатой без перегородки или двери
- Устройство лоджий и террас где-либо, кроме первого этажа.
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах связей между сборными элементами.
- Штробление в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий (в многоквартирных домах типовых серий).
Избежать всех неприятностей можно только в том случае, если заранее побеспокоиться о получении разрешения до начала работ. А в случае сложных изменений, затрагивающих инженерные системы и несущие конструкции, лучше узаконить работы через посредников.
Опыт показывает, что согласование перепланировки профессионалами позволяет быстрее, а порой и с меньшими затратами, получить разрешение и приступить к работам.
Подробнее о запрещенных перепланировках
Сколько стоит узаконить перепланировку?
Немаловажный вопрос при подготовке к ремонту и перепланировке связан с ценой узаконивания перепланировки. Она зависит в первую очередь от сложности работ и процедуры согласования.
Изменения без проекта обойдутся в 30-40 тысяч рублей.
Мероприятия по проекту без технического заключения, могут быть как простыми, так и достаточно сложными, и бюджет здесь также напрямую зависит от характера работ. Нижняя планка порядка составляет 30 тысяч рублей, верхняя может достигать 100 тысяч (например, при затрагивании несущих конструкций).
Согласование по проекту с заключением от автора дома, может стоить от 100 до 200 тысяч рублей. Если не затрагивались несущие конструкции, то обычно бюджет находится в районе 100 тысяч. Если затрагивались, то порядка 150-180 тыс.р.
Стоит отметить приведенные цены являются ориентировочными. Они включают в себя и стоимость услуг, и стоимость разработки проектной документации, и дополнительные расходы.
Результатом работы являются документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры, передаваемые заказчику.
Как узаконить перепланировку квартиры с помощью посредников
На стоимость и сроки согласования влияет также и то, будете ли вы самостоятельно заниматься подготовкой к работам, сбором документов, прохождением всех инстанций, или решите узаконить перепланировку с помощью профессионалов. Надо сказать, что далеко не во всех случаях пытаться узаконить перепланировку самостоятельно — лучший способ сэкономить.
Если вам предстоит большой объем работ и требуется разработка проекта перепланировки с оформлением технического заключения от автора дома, то самостоятельное узаконивание перепланировки будет сложным, а результат — непредсказуемым.
Из-за незнания многих тонкостей жилищного законодательства и многих вопросов, связанных с согласованием, а также множества СНиПов и СаНПинов, вы рискуете серьезно увязнуть в бумажной волоките, а это не только затянет сроки получения разрешений, но и увеличит стоимость согласования.
Обойтись, без посредников, может быть выгодно лишь в случае незначительных преобразований. В случае более серьезных изменений, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции здания, узаконить перепланировку быстро и с минимальными затратами вам не удастся, и лучше всего будет обратиться к специалистам-посредникам.
При этом лучше всего выбрать такую фирму, которая может и собрать документы, и получить техническое заключение, и разработать проект, который потом будет принят Мосжилинспекцией, а затем — сдать завершенную перепланировку приемочной комиссии и БТИ с оформлением актов скрытых работ, журнала и авторского надзора.
О том как выбрать фирму по согласованию перепланировок мы написали специальную статью. Ознакомиться с ней вы можете по ссылке
Узаконить перепланировку квартиры через суд
Иногда собственники могут быть не согласны с решением Мосжилинспекции, которая, к примеру, сочла уже выполненные работы недопустимыми. В этом случае можно попробовать обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении квартиры в переустроенном состоянии.
Однако принимать такое решение стоит только в том случае, когда вы 100% уверены в своей правоте, и не нарушили никаких постановлений, СНиПов, СанПиНов и ГОСТов. Помочь с тяжбой об узаконении перепланировки вам могут юристы или посредники-согласователи.
Узаконить ремонт через суд нелегко, это длительный и недешевый процесс, а результат его не всегда предсказуем.
Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/uzakonit-pereplanirovku.html