Как обменять неприватизированную квартиру?


31 просмотров

Содержание

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом? :

Как обменять неприватизированную квартиру?

Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.

Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью.

Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен.

Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ — да. Можно, но нужно собрать ряд документов.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.

Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:

  • если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
  • если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
  • жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
  • дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
  • дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
  • квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).

Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.

Многих интересует вопрос: можно ли обменять неприватизированную квартиру, если квартиры расположены в разных населенных пунктах.

Если обмен был одобрен наймодателем, то такая сделка разрешается.

Обмен может быть запрещен в случае, если после переезда в другой город каждому члену семьи достанется площадь, которая меньше положенной нормы (учетная норма в каждом регионе разная).

Как вы уже заметили, препятствий для обмена неприватизированного жилья немало, но если все эти случаи не касаются вашей квартиры, то можно смело обращаться за разрешением на обмен в муниципальные органы, где заключался договор социального найма, а затем заняться поиском необходимой жилплощади.

Поиск подходящего варианта

Итак, на вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, мы получили утвердительный ответ. Теперь следует приступать к поискам замены. Стоит сразу же отметить, что данная процедура не является такой простой, как это может показаться, ведь далеко не каждый владелец квартиры захочет произвести такого рода обмен.

Те, кто уже занимался поисками встречного варианта, могут отметить, что это довольно хлопотное дело.

Очень хорошим выходом из положения будет найти родственников или знакомых, у которых тоже имеется неприватизированное жилье, и они согласны поменяться.

Но таких людей не так просто найти, и часто приходится прикладывать много усилий, что подобрать подходящий вариант для обмена.

Данный вариант является наиболее приемлемым, с документами возникает значительно меньше проблем, да и родственники охотнее меняются жилыми помещениями, нежели чужие люди.

Способы поиска квартиры

Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости.

Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг.

Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.

В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.

Получение разрешения и сбор документов

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

  • Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
  • Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
  • Домовую книгу.
  • Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
  • Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

Справка от органов опеки

Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно.

Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему.

В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.

Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.

Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.

Обмен

Заключенные раньше соглашения найма расторгаются на основании договора обмена квартирами. Сразу же подписываются новые договоры социального найма уже нового жилья. Данные процедуры должны быть осуществлены наймодателем в течение 10 дней после подачи всех документов.

Обмен квартиры на дом

Стоит отметить, что принцип обмена неприватизированной квартиры на дом точно такой же, как и обмен квартиры на квартиру. Все так же арендатору необходимо брать разрешение на проведение данной процедуры и собирать такие же документы. Обязательно следует учитывать фактор, что если площадь дома будет меньше нынешнего жилья, то обмен будет невозможен.

Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот

Как оформляется обмен неприватизированной квартиры на жилье, которое находится в собственности, в российском законодательстве напрямую не оговаривается. Как правило, это длительный процесс.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную производится следующим образом: совершеннолетний член семьи снимается с регистрации в приватизированном жилье и прописывается в неприватизированном (должны позволять размеры жилплощади). Затем производится смена главного квартиросъемщика, это может быть сделано через договор дарения.

Итак, было разъяснено, можно ли продать или обменять неприватизированную квартиру. Подытоживая, можно сказать, обмен возможен, им достаточно часто пользуются люди, которые живут в квартире по договору социального найма. Но вот продажа такого жилья категорически запрещена.

Источник: https://BusinessMan.ru/mojno-li-obmenyat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-na-privatizirovannuyu-ili-dom.html

Обмен неприватизированной квартиры

Как обменять неприватизированную квартиру?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру? С этим вопросом часто сталкиваются граждане, которые проживают на государственной или муниципальной жилплощади на условиях соглашения о социальном найме.

Граждане, использующие недвижимость, которая не является их собственностью, несколько ограничены в праве распоряжения имуществом. Осуществим ли обмен неприватизированных квартир? Распространяются ли ограничения на этот вид сделки?

Условия обмена неприватизированных квартир

Обмен неприватизированного жилья – единственный законный способ изменить условия без крупных капиталовложений. Другие способы отчуждения возможны только после осуществления приватизации.

При поиске подходящего варианта нужно соблюдать такие требования:

  • обмен может осуществляться между недвижимостью, что находится в разных городах, но в пределах Российской Федерации;
  • обменять можно только на квартиру, что также сдаётся на условиях социального найма;
  • необходимо учитывать, что площадь на одного члена семьи должна быть как минимум 12,5 метров.

Как обменять неприватизированную квартиру на равнозначную?

Если появился достойный вариант для обмена, необходимо провести ряд действий, который предусматривает получение необходимых разрешений на осуществление сделки, а также согласовать процедуру с родственниками.

Для соблюдения законности процесса обмена нужно пройти следующие этапы:

  1. Получение согласия на сделку от членов семьи, которые проживают на данной жилплощади. Разрешение нужно получить не только от лиц, которые на данный момент проживают в квартире, но и от тех, кто временно отсутствует, допустим, по причине призыва в армию. От родственников, не зарегистрированных в помещении, или от субъектов, которые членами семьи не являются, разрешение не требуется.
  2. Согласование с членами семьи заверяется у нотариуса. Такие же действия должна провести и другая сторона сделки. Отказ от обмена одного из родственников может быть поводом для обращения в суд.
  3. Трудности могут возникнуть, если один из проживающих в неприватизированной квартире несовершеннолетний. Все сделки в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. Они дают свой ответ в двухнедельный срок с момента поступления соответствующего заявления. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.
  4. Пользователю жилья, с которым был составлен договор социального найма, подаётся заявление с прошением об обмене квартиры. Каждая из сторон обязана обратиться к своему наймодателю. К заявлению прикладываются копия паспорта, технические документы на недвижимость, соглашение о социальном найме, кадастровые выписки, акт о санитарно-гигиеническом состоянии жилья, данные из домовых книг, нотариально заверенные одобрения сделки членов семьи.
  5. При положительном исходе и получении разрешающего решения наймодателя, необходимо собрать пакет документов для заключения договора мены.
  6. Составляется соглашение, которое подписывается сторонами и направляется на утверждение органу власти. Он ставит на нём свои визы, далее можно приступать к фактическому обмену недвижимостью.
  7. Заключается новый договор социального найма каждой из сторон с новым наймодателем. Для этого органы власти обязаны вовремя расторгнуть старый договор и в десятидневный термин с момента поступления заявления оформить отношения найма с новым жильцом.

Обмен неприватизированной недвижимости – довольно сложный процесс, который требует получения сторонами дополнительных разрешений и согласований. Если квартиру приватизировать невозможно, это практически единственный верный вариант улучшить свои жилищные условия.

Орган власти не всегда даёт разрешение на совершение такого рода сделки. Отказ возможен в следующих случаях:

  • если к одной из сторон предполагаемой сделки предъявлено исковое требование о расторжении или изменении соглашения о социальном найме;
  • нет согласия о предстоящем обмене хотя бы одного из членов семьи;
  • в квартире проживает несовершеннолетний, а разрешения на сделку от попечительского совета не последовало;
  • неравноценный обмен, при котором значительно ущемляются права одной из сторон;
  • обмениваемая квартира признана непригодной для жизни;
  • право пользования квартирой подлежит оспариванию в порядке судопроизводства;
  • есть решение органов административной власти о готовящемся капитальном ремонте здания с обмениваемой жилплощадью или предполагается перепланировка помещений;
  • существует решение муниципалитета о сносе дома;
  • в результате осуществления обмена в коммунальное жильё вселяется гражданин, совместное проживание с которым невозможно в силу его хронической болезни.

При отказе в утверждении сделки, есть два пути. Один из них – оспаривание решение наймодателя, второй – поиск другой неприватизированной квартиры.

Родственный обмен

Родственный обмен недвижимостью – понятие, существовавшее в советские времена. Фактически оно осталось и по сей день, но процессуальных или документальных отличий обмена между родственниками и чужими людьми нет.

Как осуществить родственный обмен приватизированных квартир?

Если жилплощадь приватизирована в законном порядке, то дополнительных разрешений не нужно. Не требуется также нотариального заверения договора. После заключения соглашения, стороны подают заявления государственному регистратору для осуществления перерегистрации квартир и внесения изменения в данные кадастрового учёта.

Обмен приватизированной квартиры между посторонними людьми, по сути, является двойным договором продажи, так как при этом учитывается разница в стоимости недвижимости и появляется необходимость уплатить налог.

Если участники обмена являются родственниками, выгоднее осуществить сделку посредством заключения договора дарения, так как он не облагается налогом.

Родственная сделка предполагает обмен неприватизированной квартиры на приватизированную по определённой схеме.

Законодательство запрещает обменивать напрямую недвижимость, что находится в государственной собственности, на жильё, что пребывает в частном владении.

Но существуют способы, позволяющие провести успешную сделку в соответствии с законом и добиться желаемых результатов.

Как сделать родственный обмен приватизированной квартиры на неприватизированную?

Первый вариант — приватизировать квартиру, а далее проводить в отношении неё любого рода сделки.

Второй вариант подойдёт тем, кто по каким-либо причинам не может приватизировать жильё.

Он осуществим по следующей схеме:

  • лицо, с которым предполагается обмен, выписывается из своей квартиры и регистрируется в неприватизированной (конечно, при условии, что жилплощадь позволяет это сделать);
  • на это лицо переоформляется договор социального найма;
  • остальные жильцы выписываются;
  • переход права собственности осуществляется на основании договора дарения или купли-продажи.

Родственный обмен предполагает заключение соглашения в обычном порядке. Как вариант, можно поменять неприватизированную квартиру на приватизированную. Эта сделка является несколько трудоёмкой, но вполне законной.

Документы, необходимые для осуществления сделки

Главным отличием обмена квартир, которыми пользуются жильцы на основании соглашения о социальном найме, и приватизированной недвижимости является регистрация права собственности в Росреестре.

Кроме того, для сделки в отношении неприватизированного жилья, как уже было сказано, обязательными являются согласия от членов семьи и разрешение от собственника.

Практически все остальные документы совпадают.

Для того чтобы обмен соответствовал законодательству, при заключении договора необходимы:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающая документация (договоры о найме, дарственные и т. д.);
  • свидетельства о рождении детей и разрешение попечительского совета на сделку;
  • техническая документация с планом помещения;
  • выписка из кадастра об отсутствии обременений;
  • справка о родственниках и письменное согласие супруга;
  • данные об отсутствии задолженности;
  • выписки из домовладений.

На основании приведённой документации составляется договор. Законодательством предусмотрена его письменная форма. Для того чтобы соглашение было составлено правильно и в дальнейшем не подлежало оспариванию, необходимо указать следующие реквизиты:

  • полные данные участников сделки;
  • предмет договора и его характеристики (площадь, количество комнат, этаж) — указываются относительно обоих помещений;
  • права и обязанности обменивающихся сторон;
  • дата заключения договора;
  • порядок решения возможных проблем и форс-мажоров;
  • условия доплаты (если она предусматривается);
  • подписи.

Правильно оформленная сделка не будет вызывать дополнительных вопросов у собственников жилья (при обмене неприватизированных квартир) и у судебных органов в случае возникновения споров. Таким образом, нужно вовремя позаботиться о получении всех разрешительных и других документов. Это обезопасит от негативных последствий в будущем.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/privatizatsiya/obmenyat-kvartiru.html

Можно ли разменять неприватизированную квартиру в 2022 году

Как обменять неприватизированную квартиру?

Многих граждан волнует юридический вопрос о размене государственного или муниципального жилья. Так как есть еще квартиры, занимаемые в соответствии с договором социального найма.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру на сегодняшний день – насущный вопрос многих россиян. В российской правоприменительной практике есть такая возможность.

Давайте подробнее узнаем о том, как разменять неприватизированную квартиру в 2019 году, какие шаги нужна пройти, чтобы провести обмен и что может помещать проведении такой процедуры.

Допустим ли размен в принципе

Возможность обмена неприватизированной квартиры на аналогичную существует. Сложности могут возникнуть, если:

  • неприватизированная площадь жилья нужна большего или меньшего размера;
  • нужно подобрать жилье совершенно идентичное имеющемуся, т.к. каждый год количество муниципальных квартир уменьшается

Время для того, чтобы совершить размен неприватизированных квадратных метров, может затянуться. Однако закон обмен таких квартир не запрещает с учетом ряда обстоятельств ниже.

В каких ситуациях разменять не получится

Обмен неприватизированной квартиры, относящейся к маневренному фонду, специализированной, служебной – невозможен. В данном случае существует только один выход – сначала приватизировать жилье в соответствии со всеми правилами, а затем обменивать его.

Существуют и другие преграды для  размена:

  • наличие задолженности по коммунальным услугам (сумма должна быть внушительной, так как небольшую возможно погасить в кратчайшие сроки);
  • решение, вынесенное уполномоченным государственным органом, запрещающее размен в связи со сносом (ликвидацией дома);
  • наличие документа, в котором указано, что неприватизированное жилье находится в аварийном состоянии;
  • наличие документа, где указано, что на текущий момент производится капитальный ремонт здания.

Пошаговая инструкция

В первую очередь нужно обратить внимание на правильный порядок действий, чтобы разменять жилье:

  1. Получить согласие проживающих.
  2. Найти подходящий вариант для размена.
  3. Собрать пакет документов.
  4. Получить разрешение собственника на размен неприватизированного жилья.
  5. Заключить договор о размене и переехать в новое жилище.
  6. Заключить новый договор социального найма.

Согласие всех проживающих

При размене неприватизированной квартиры понадобятся согласия всех зарегистрированных в законном порядке граждан старше 14 лет в письменной форме. Каких-либо требований к согласию законодательство не предъявляет. Выразить согласие можно так:

  • подписав отдельный документ, который удостоверит сотрудник администрации при приеме документов;
  • удостоверив согласие у нотариуса.

Внимание! Если среди проживающих есть несовершеннолетний – придется получить согласие опеки на размен.

Поиск вариантов для размена

Чтобы разменять неприватизированную квартиру, нужно подобрать подходящее альтернативное жилье. Такое жилое помещение должно:

  • иметь статус неприватизированного;
  • условия не должны ухудшиться;
  • норма предоставления жилплощади – соответствовать местным законам (обычно не менее 12 метров на человека).

Важно! Наниматель другой неприватизированной квартиры тоже должен получит все необходимые согласия и разрешения на размен.

Какие еще документы понадобятся

При обмене неприватизированной квартиры полный список документов будет выглядеть так:

  • заявление о выдаче согласия на обмен (бланк разрабатывается локальной администрацией и заполняется в ходе приема документов);
  • согласия всех проживающих + разрешение опеки;
  • справка о составе семьи;
  • договор социального найма или ордер;
  • справка об отсутствии долгов.

Заявление и документы подаются в местную администрацию, которая выдает разрешение на неприватизированный размен в письменной форме в течение 30 дней.

Разрешение наймодателя на неприватизированный размен

При обмене неприватизированной квартиры обязательно согласие собственника помещения. Порядок его получения полностью зависит от административного регламента конкретного муниципалитета.

По заявлению нанимателя выдается отдельное письменное согласие на неприватизированный обмен, удостоверенное подписью главы населенного пункта. На его основании можно заключать договор мены.

Порядок заключения договора

Как разменять неприватизированную квартиру – через договор мены, сторонами которого являются граждане с одной и другой жилой площади. Процедура не требует регистрации в Росреестре, так как неприватизированное помещение не передается в собственность. Удостоверение у нотариуса также не требуется.

Обязательными пунктами являются:

  • дата и место составления документа;
  • название документа;
  • паспортные данные сторон, место их фактического проживания и адрес регистрации, контактные данные;
  • наименование жилой площади и конкретные данные по ней (кадастровый номер и стоимость, размер, количество комнат и другие);
  • наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом;
  • технические сведения (от БТИ);
  • запись об отсутствии препятствующих сделке оснований;
  • запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него;
  • дополнительные пункты по согласованию сторон (не противоречащие действующему законодательству);
  • сведения о количестве экземпляров;
  • сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа;
  • реквизиты сторон;
  • подписи сторон.

Образец договора мены можно скачать здесь.

Завершение процедуры

После заключения договора мены нужно перезаключить договоры социального найма с местной администрацией и оформить регистрацию в неприватизированном жилище. Услуга предоставляется бесплатно.

Сложности

При обмене квартиры на неприватизированную могут возникнуть трудности. Обмен квартиры на приватизированную невозможен вообще.

Без согласия прописанных

Обмен неприватизированными квартирами возможен исключительно с разрешения всех прописанных в них граждан. Во всех иных ситуациях следует обращаться в суд за выселением несогласного гражданина.

Если один против

Бывают случаи, когда один из жильцов против того, чтобы разменять неприватизированные квадратные метры (кроме несовершеннолетних). Даже если один гражданин имеет противоположное мнение по поводу смены жилого помещения, то в качестве единственного решения здесь выступает судебная защита – придется выселять несогласного из квартиры.

Размен квартиры с долгами

Невозможно разменять неприватизированную жилую площадь при наличии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если даже прибегнуть к популярному способу – сняться с регистрации и зарегистрироваться по новому адресу в одном и том же городе или ином, то долги не позволят выписать гражданина и членов его семьи из социального жилья.

Размен при разводе

Обменять неприватизированную квартиру для бывших супругов становится большой проблемой. Произвести размен жилья после развода нельзя так же, как и разменять квартиры через суд. Вся площадь остается в собственности муниципалитета, государства, так как квартира выдавалась определенному лицу, то бывший супруг теряет право находиться в ней.

Принудительный размен через суд

Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.

В исковом заявлении обязательно стоит указать:

  • наименование судебного органа;
  • правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
  • паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
  • краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
  • реквизиты иных сторон;
  • наименования приложений (подтверждающих документов);
  • дата и подпись.

Скачать бланк искового можно по этой ссылке.

Среди приложений могут быть следующие документы:

  • технический паспорт помещения, договор;
  • любая переписка, относящаяся к делу;
  • справка о составе семьи;
  • иные выписки и справки.

Госпошлина по искам о выселении – 300 рублей.

Порядок действий для гражданина, подающего заявление в суд:

  1. Подготовить иск по образцу (сбор документов, необходимых нормативных правовых актов, формулировка юридических фактов и требований).
  2. Распечатать заявление, подписать и приложить копии и оригиналы документов.
  3. Отнести иск в суд для регистрации, либо отправление заказного письма с уведомлением и описью.
  4. Посетить лично или через представителя все заседания и получить решение.

Решение вступит в силу по истечении 30 дней.

ВНИМАНИЕ! Обмен неприватизированной квартиру – это долгий процесс. Разменивать жилье рекомендуется, строго соответствуя нормам российского права. На нашем портале есть возможность задать вопрос дежурному юристу в чат или записаться на бесплатную консультацию через специальную форму в углу экрана, чтобы прояснить этот вопрос лично для вас.

Эти несложные действия и базовые знания российского законодательства по вопросу размена жилья без приватизации помогут не совершить ошибки. Также дадут ориентировку, как правильно подать и оформить все нужные бумаги.

Если статья заинтересовала читателя, он может поделиться ею в социальных сетях или поставить лайк.

Вам также может быть полезен материал о порядке приватизации квартиры по договору социального найма.

Источник: https://ipotekaved.ru/privatizaciya/mozhno-li-razmenyat-neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Как обменять неприватизированную квартиру?

/ Жилищные споры / Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Просмотров 442

Сложные жизненные ситуации вынуждают людей пользоваться неприватизированной квартирой по договору социального найма. До поры до времени, жильцов все устраивает. Но впоследствии они могут найти потенциального покупателя и затеять обмен неприватизированного жилья.

Причины, по которым жильцы прибегают к обмену неприватизированной квартиры могут быть следующими:

  • расторжение брака;
  • переезд в другой район, город;
  • бытовые конфликты с остальными жильцами квартиры;
  • сокращение на работе;
  • обучение в ВУЗе.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов. Некоторые виды жилья вообще не подлежат приватизации, и тем более обмену. Возможно ли разменять социальное жилье на аналогичное или приватизированное? Как проходит процедура, какие нужны документы? Разберемся во всех тонкостях процедуры с точки зрения современного права.

Параллельно, вы можете ознакомиться с порядком приватизации государственного и муниципального имущества.

На что можно обменять?

Многие люди задаются вопросом: как разменять неприватизированное жилье и где искать варианты? Существует огромное количество способов найти подходящую жилплощадь: газеты с объявлениями, интернет-сайты, «сарафанное радио», предложения знакомых…

Но предпочтительнее воспользоваться помощью риэлторов или агентств по недвижимости в вашем регионе. Собранная ими база имеет доступные варианты – останется выбрать квартиру и заключить договор мены.

Рассмотрим, на что можно обменять неприватизированное жилье в России:

  • Обмен между родственниками

Известен под неофициальным названием «родственный обмен» – это договор купли-продажи, заключаемый между родственниками. Сделка совершается на доверии, однако нужно придерживаться условий заключения таких операций.

Основной плюс в том, что родственники могут помочь с обменом приватизированной квартиры на неприватизированную.

Например, бабушка переедет в муниципальное жилье, а ее родственники – в приватизированную жилплощадь поближе к работе/учебе.

Предполагает заключение договора мены одной социальной квартиры на другую (п. 1 ст. 72 ЖК РФ). Основные условия: согласие всех жильцов и одобрение муниципального образования. Обмен на неприватизированную квартиру встречается чаще всего, т.к. его проще всего совершить даже далеким от юриспруденции людям.

Передача жилья обратно государству предполагает обмен на квартиру меньшей площади (ст. 81 ЖК РФ). Такой способ встречается довольно часто.

Например, если площадь на одного члена семьи превышает допустимое значение. Обменяв жилье на меньшее по размерам, наниматель сократит расходы на содержание объекта.

Некоторые моменты с отменой приватизации мы осветили в статье «Отмена приватизации квартиры«.

Кроме того, обмен с государством подойдет в тех случаях, когда квартиросъемщики проживают в аварийном или ветхом жилье. Переселение происходит в рамках государственной программы. Стороны заключают новый договор социального найма на тех же условиях, что и предыдущий.

Рассчитывать на свободный обмен жилыми площадями не стоит. Статья 73 ЖК РФ ограничивает некоторые виды сделок с недвижимостью.

В каких случаях выносят запрет на обмен жильем:

  1. Если наниматель не имеет договора социального найма или в его отношение предъявлен иск.
  2. Пользование неприватизированной квартирой оспаривается в исковом производстве.
  3. Власти планируют осуществить снос дома (см. «Снос приватизированного жилья«).
  4. Намерение капитального ремонта дома и переустройство жилых помещений (технические изменения).
  5. Жилье относится к числу служебного, аварийного или ветхого.
  6. Если после обмена в квартире будет проживать лицо с хроническим заболеванием (пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Приведем пример:

Военнослужащий в отставке Самойлов проживал в служебной квартире Министерства обороны МВД. Переезжая в другой город, Самойлов планировал заселиться в новую квартиру. Финансов на покупку жилья не было, поэтому отставник решил обменять свое служебное на социальное жилье.

Подыскав потенциального нанимателя, Самойлов договорился об условиях сделки – затем стороны обратились за разрешением муниципалитета. Самойлову отказали в обмене квартиры, т.к. жилье принадлежало не муниципалитету, а Министерству обороны РФ. Логично, что в военном жилобеспечении также вынесли отказ.

Основание – служебная квартира была предоставлена Самойлову за несение военной службы. Жилье не подлежит приватизации, обмену и продаже.

Следовательно, если выявлено хотя бы одно из указанных условий – обмен неприватизированной квартиры станет невозможен.

Как обменять неприватизированную квартиру

Ситуация с обменом муниципальной жилплощади довольно сложная. Сейчас на рынке жилья всего 15-20% неприватизированных квартир.

Если выбирать вариант с обменом, придется искать по базе оставшихся объектов недвижимости. Разумеется, помимо поиска жилья нужно договориться с нанимателем второй квартиры.

Поэтому процедура несколько сложнее обычной приватизации.

Порядок, алгоритм действий

Как разменять муниципальную квартиру? Обмен состоит из взаимосвязанных этапов, выполнение которых обязательно.

Алгоритм действий по обмену квартиры в 2019 году:

  1. Найти устраивающий вариант с жильем.
  2. Договориться с нанимателем неприватизированной квартиры.
  3. Добиться одобрения со стороны муниципалитета.
  4. Дождаться, пока одобрение получит второй наниматель жилья.
  5. Заручиться согласием прописанных в квартире лиц (аналогично поступает второй участник сделки).
  6. Подготовить документы.
  7. Заключить договор об обмене муниципальными квартирами (согласно положениям ст. 74 ЖК РФ).
  8. Согласовать сделку с собственником жилья в лице администрации.
  9. Разорвать текущий договор социального найма.
  10. Заключить новый договор с муниципалитетом и вселиться в полученную квартиру.

Ниже вы можете ознакомиться с примером договора об обмене жилья:

Когда размен касается неприватизированного жилья, обращаться в Росреестр не нужно. При купле-продажи жилья регистрация сделки в ЕГРН обязательна.

Отдельно вопросу купли-продажи муниципальной жилплощади посвящена наша статья «Продажа неприватизированной квартиры».

Процедура

Разобравшись с пошаговой инструкций, переходим к изучению важных моментов обмена. Основные сложности связаны с получением разрешения от муниципалитета, а также с согласием всех квартиросъемщиков.

Особенности обмена неприватизированного жилого помещения:

  • Перед тем, как совершать обмен, наниматель должен заручиться поддержкой остальных членов семьи – зарегистрированных в квартире лиц. Не только основных, но и временно снявшихся с регистрационного учета: военнослужащих, осужденных, вахтовиков, студентов… Обмен возможен только при согласии всех квартиросъемщиков. Если кто-то из них будет против – придется искать судебную защиту.
  • Согласие на обмен заверяется у нотариуса. Стоимость зависит от тарифов конторы и расценок в регионе.
  • Наличие несовершеннолетних членов семьи вынуждает нанимателя согласовать сделку с органами опеки и попечительства (ООП). Заявление подается по месту проживания. Срок рассмотрения – до 14 дней, после чего ООП выносит окончательный вердикт.
  • Соглашение об обмене неприватизированными квартирами подписывается обоими участниками. Договор аннулирует ранее заключенные договора социального найма с муниципалитетом (п. 5 ст. 74 ЖК РФ). Сразу после совершения обмена стороны подписывают новые соглашения на вселение. Срок на их заключение до 10 дней.

Удостоверившись, что обмен возможен, наниматель приступает к сбору документов. Рассмотрим, какие бумаги понадобятся от обеих сторон.

Документы

Желание разменять неприватизированную квартиру подкрепляется сбором документов:

  • несколько образцов заявлений – от всех квартиросъемщиков;
  • выписка из домовой книги (расширенная или обычная);
  • справка об отсутствии задолженностей (Читайте, можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммуналке?);
  • копия договора соц найма жилого помещения;
  • копии + оригиналы паспортов, свидетельств о рождении;
  • официальное разрешение от органов опеки (если имеются дети);
  • выписка из ЕГРН с кадастровой информацией;
  • доверенность на обмен квартиры, если от имени нанимателя выступает третье лицо.

Жители Москвы могут предоставить единый жилищный документ (ЕЖД) – универсальную бумагу, которая содержит сведения об объекте недвижимости. ЕЖД избавляет от необходимости готовить дополнительные справки.

Отказ в обмене

Обмен неприватизированной квартиры возможен строго в рамках действующего законодательства. Нарушение процедуры приводит к отказу в оформлении сделки.

В каких случаях наниматели получат отказ от властей:

  1. Если обмен носит фиктивный характер.
  2. Если в отношение сделки имеется исковое заявление в суд.
  3. Если наниматели хотят обменять служебное жилье или квартиру в военном городке закрытого типа (ЗАТО).
  4. Если в результате размена одна из сторон окажется в заведомо невыгодном положении (например, получит жилье в аварийном доме).

Отказ в осуществлении мены выносится в письменном виде с указанием причины решения администрации. Если отказ необоснованный, стороны имеют право обратиться в суд и оспорить решение. Разумеется, не голословно, а вескими аргументами – в противном случае истец потеряет и время, и деньги.

Как обезопасить сделку? Советы юриста

Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.

Полезные советы от юриста:

  1. Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
  2. Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
  3. «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.

Юристы рекомендуют внимательно изучать договор об обмене жилых помещений – соглашение включает: права и обязанности сторон, характеристики жилья, условия обмена, информацию о собственниках и сведения об аннулировании сделки.

Налоги, расходы

Обмен неприватизированной квартиры – один из способов грамотного ухода от налогов. Если в сделке участвуют исключительно муниципальные квартиры, никаких налогов не предусмотрено. Но придется заплатить за услуги риелторов и агентств по недвижимости. Кроме того, расходы могут быть связаны с получением некоторых видов справок:

  • выписки из ЕГРН – 300 рублей;
  • доверенности от нотариуса – от 200 рублей до 4 000 рублей;
  • техпаспорта – от 900 рублей и выше.

Налоги уплачиваются со всех сделок, если последние предполагают получение дохода. Но есть и исключения – так, если недвижимое имущество было приобретено в собственность после 01.01.2016, а с момента владения имуществом прошло 3 года или больше – 13-НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Налог не оплачивается, если стоимость приватизированной квартиры не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях придется заплатить 13% от кадастровой цены объекта недвижимости. За исключением обмена муниципальным жильем.

Источник: http://law-divorce.ru/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry-zhilya/

Порядок обмена неприватизированной квартиры

Как обменять неприватизированную квартиру?

Обменять неприватизированную квартиру позволяют нормы Жилищного кодекса РФ, однако при заключении договора обмена не допускается изменение формы собственности. В этом случае граждане не смогут получить жилье в свою собственность, поскольку существующее право пользования на условиях соцнайма возникнет в отношении другого объекта недвижимости.

В представленном материале можно узнать особенности правового статуса неприватизированных квартир и условия их обмена между гражданами.

Правовой статус неприватизированных квартир

До тех пор, пока наниматели не примут добровольного решения об участии в приватизационной сделке, жилое помещение будет находиться в составе муниципального или государственного фонда. В этом случае у жильцов отсутствует право на распоряжение квартирой, за исключением обмена на жилье с аналогичным правовым статусом.

Процедура обмена неприватизированных квартир характеризуется следующими особенностями:

  • при заключении договора не происходит переход права собственности, что устраняет необходимость обращаться в органы Росреестра для проведения регистрационной процедуры;
  • обмен возможен только при наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в обоих объектах недвижимости;
  • при заключении договора обязательно требуется письменное одобрение от обоих наймодателей, однако их отказ возможен только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ;
  • договор обмена неприватизированных квартир не может иметь возмездный характер, так как наниматели не вправе распоряжаться собственностью и получать за это денежные средства.

Таким образом, граждане вправе самостоятельно выбрать возможные варианты для изменения условий проживаний, составить обоюдный договор и обратиться к представителям наймодателей для документального оформления обмена.

На практике, граждане нередко заключают между собой неофициальное соглашение о доплате при обмене неравноценных объектов недвижимости. Однако передача денежных средств в этом случае не порождает правовых последствий, так как обмениваемое жилье не может выступать предметом распоряжения со стороны нанимателей.

Порядок обмена неприватизированных помещений

Учитывая указанные особенности, нанимателям предстоит выполнить следующие действия на различных этапах обмена:

  1. получить согласие всех жильцов квартиры на заключение договора;
  2. найти подходящий вариант изменения условий проживания;
  3. согласовать все необходимые условия обмена в совместном соглашении;
  4. представить подписанный экземпляр договора каждому из наймодателей;
  5. дождаться подготовки письменного согласия наймодателей на проведение обмена;
  6. переоформить договоры соцнайма на жилые помещения.

Обратите внимание! Если хотя бы один совершеннолетний жилец возражает против обмена, заключение договора не может состояться. За несовершеннолетних граждан решение будут принимать их родители с учетом согласия органа опеки.

Право требовать обмена в принудительном порядке можно только в случаях, если в одной неприватизированной квартире проживают лица из разных семей.

Жилищный кодекс РФ не содержит описания конкретных ситуаций, когда граждане могут принимать решение об изменении своих жилищных условий путем обмена. Ключевое правило этого процесса – правовой статус жилых помещений не подлежит изменению, т.е. в результате проведения обмена квартира не может стать приватизированной и перейти в собственность жильцов.

Реализация права на обмен неприватизированными объектами недвижимости требует получение одобрения со стороны наймодателей, однако возможные варианты отказа в заключении договора не зависят от произвольного решения владельцев муниципального или государственного жилищного фонда. Возможные причины отказа четко предусмотрены в ЖК РФ, в их число, помимо прочего, входит:

  • наличие предъявленных исковых требований к одному или нескольким нанимателям о прекращении договора соцнайма или изменении его условий;
  • аварийное состояние здания;
  • утвержденное уполномоченным органом решение о капитальном ремонте строения;
  • иные обстоятельства.

На проверку условий договора сторон у наймодателей есть только 10 дней.

Если по истечении указанного срока выносится необоснованный отказ, либо вообще не последовало ответа, жильцы неприватизированных квартир имеют право обратиться с иском в суд о принудительном исполнении договора.

В этом случае правовые основания для вселения граждан в жилые помещения наступают только после вступления судебного акта в законную силу.

Особое внимание при заключении договора в отношении неприватизированных квартир необходимо обратить на соблюдение прав несовершеннолетних граждан. Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что такие действия граждан будут находиться под контролем органов опеки и попечительства.

Если субъект в возрасте до 18 лет зарегистрирован в жилом помещении или имеет право постоянного пользования им на условиях соцнайма, без согласования с органами опеки обмен не может состояться. Для получения согласия потребуется доказать уполномоченным органам опеки, что новое помещение не ухудшит жилищные права несовершеннолетних граждан.

При заключении договора по неприватизированным квартирам наступают следующие правовые последствия:

  • обмен совершается путем расторжения действующих договоров соцнайма с одновременным заключением новых соглашений с тем же составом жильцов;
  • в результате исполнения договора сохраняются права пользования жилыми помещениями у всех граждан, участвующих в обмене;
  • после изменения жилищных условий и заключения новых договоров соцнайма граждане сохраняют право на участие в программе приватизации.

Таким образом, гражданам нет необходимости регистрировать договоры в органах Росреестра, поскольку право собственности на оба объекта недвижимости останется у муниципальных органов власти.

Источник: https://law03.ru/finance/article/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry

Рекомендуем!  Приватизация квартиры до какого года
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock
detector