Расприватизация квартиры что это такое

Порядок расприватизации квартиры

/ Квартира

Процесс расприватизации жилого помещения предполагает переход жилья из частной собственности его владельца в муниципальную.

После такой процедуры расприватизации бывший собственник квартиры, согласно законодательству, теряет право проведения повторной приватизации соответствующего жилья, а также утрачивает право проводить любые сделки с расприватизированной недвижимостью помимо правовых сделок, касающихся обмена жилья.

Федеральный закон, позволяющий бесплатно приватизировать российским гражданам жилую недвижимость, действует в стране уже более двадцати лет. В течение пошедшего периода многие владельцы квартир успели воспользоваться предоставленным правом и оформить жилье в частную собственность.

Тем не менее, со временем некоторые собственники жилья решили воспользоваться правом обратной деприватизации квартиры, после которой статус собственника меняется на статус нанимателя, оформляемый соглашением социального найма.

Причины расприватизации жилья

Наиболее распространенными сегодня причинами расприватизации квартир российскими гражданами выступают следующие мотивация и основания:

• уменьшение ежегодного налогообложения на недвижимость. Согласно новому законодательству, налог на жилые квартиры будет с 2015 года рассчитываться при учете их рыночной стоимости. В результате, ежегодные платежи владельцев жилья существенно возрастут. Особенно налоговые изменения ударят по малоимущим семьям, иным социально незащищенным категориям граждан;
• снижение ежемесячных затрат на коммунальные платежи за счет частичного освобождения нанимателя жилья от оплаты капитального ремонта, поскольку с 2013 года российское законодательство устанавливает при социальном найме обязанность муниципалитета производить частичную оплату за капитальный ремонт;
• потенциальная возможность улучшения и (или) увеличения жилплощади. Такие возможности появляются у нанимателя жилья, к примеру, при расселении ветхих квартир. Так, при отсутствии у гражданина в собственности жилья, если он проживает в ветхой квартире, российские федеральные программы допускают возможность расселения социальных нанимателей на новую жилплощадь. По данной программе новое жилое помещение выдается для проживания граждан, расселенных из ветхого жилья, а площадь предоставляемой квартиры определяется из расчета количества жильцов, которые будут в дальнейший период проживать в данной квартире. Соответственно, можно получить при отсутствии права собственности на имеющееся жилье не только новое, но и существенно большее по площади жилое помещение;
• отсутствие возможности у кого-либо отобрать жилплощадь мошенническим способом. Согласно действующему в России законодательству, жильцов муниципальных квартир, не обладающих приватизированной недвижимостью, невозможно выселить. Кроме того, с таким муниципальным жильем нельзя совершать сделки купли-продажи и производить процедуру дарения, поскольку оно принадлежит муниципалитету.

Несмотря на все перечисленные преимущества, согласие собственника жилья на добровольную расприватизацию своей квартиры и, соответственно, его отказ от прав собственности на жилую недвижимость должны быть хорошо обдуманы, поскольку повторная приватизация невозможна.

Условия и допустимые способы расприватизации

В законодательстве, затрагивающем вопрос возврата жилья в муниципальную собственность, указано, что малоимущие граждане, ранее приватизировавшие жилплощадь до марта 2007 года, вправе передать соответствующее жилье, принадлежащее им на основе собственности, в собственность муниципалитета либо государства.

При этом муниципальные (государственные) органы обязаны передаваемое жилье принять, заключив с прежними собственниками квартиры соглашение социального найма на соответствующую жилплощадь.

Расприватизация жилой недвижимости российскими гражданами допускается при соблюдении 2 условий:

• данное жилье должно выступать единственным местом для постоянного проживания бывшего собственника;
• квартира, подлежащая расприватизации, должна быть свободна от каких-то правовых обязательств. Соответственно, нельзя передать муниципалитету в собственность жилье, являющееся залогом по кредитному соглашению. Также нельзя деприватизировать квартиру при наличии у владельца долгов по квартплате. В названных случаях собственнику нужно сначала рассчитаться с задолженностями по квартплате или выплатить имеющийся кредит, то есть освободить передаваемую недвижимость от всех имеющихся обязательств, обременений.

Расприватизировать жилое помещение можно двумя способами:

• через суд признать соглашение передачи в собственность приватизированной квартиры недействительным;
• добровольно заключить договор по передаче жилья в собственность муниципалитета.

Судебная расприватизация жилой недвижимости

Данный способ возврата жилья в собственность муниципального образования достаточно часто применялся до недавнего времени, пока не было законодательно регламентированной возможности без суда провести соответствующую процедуру.

В настоящее время, когда доступен более удобный и простой добровольный порядок возврата муниципалитету жилья, судебная расприватизация происходит обычно лишь при наличии некоторых нарушений в самом правоустанавливающем договоре о приватизации соответствующего жилого помещения.

Соглашение приватизации признается судьей недействительным по основаниям, вытекающим из требований российского Гражданского кодекса (статьи 168-171, 176-179). Среди подобных нарушений, к примеру, может выступать отсутствие права у определенного лица участвовать в приватизации.

Еще одно распространенное основание деприватизации жилья в РФ через судебные инстанции – совершение с данным жильем сделки гражданско-правовой направленности под влиянием заблуждения, обладающего существенным значением для осознания смысла произведенной сделки (178 статья ГК РФ).

Возможно оспаривание через суд договоров при доказанном воздействии на сторону сделки при помощи насилия, обмана или угрозы.

Судебный способ расприватизации занимает значительно больше времени и, соответственно, усилий заинтересованного лица, чем добровольная процедура возврата помещения в муниципальную собственность, поскольку истцу нужно доказывать, что соглашение приватизации было заключено с нарушениями гражданского законодательства.

Кроме того, на практике, по схожим делам в судах выносились противоположные судебные решения, поэтому гарантии деприватизации квартиры в судебном порядке не существует до сих пор, несмотря на имеющуюся обширную судебную практику.

Оформление передачи приватизированной квартиры в собственность муниципалитета

Для оформления добровольной передачи жилья в собственность муниципального образования граждане, выступающие собственниками соответствующего жилого помещения, представляют в полномочный орган следующие документы:

1. Правоустанавливающую документацию на приватизированное жилье (правоустанавливающий договор, регистрационное свидетельство);
2. Документы, подтверждающие отсутствие на жилом помещении, подлежащем расприватизации, каких-либо ограничений (обременений);
3. Выписку из домовой книги;
4. Поэтажный план с экспликацией передаваемых жилых помещений;
5. Удостоверения личностей собственников жилья, которые желают передать муниципалитету в собственность ранее приватизированное жилое помещение;
6. Квитанцию об оплате заявителем регистрационного сбора.

Договор между муниципальным органом и собственником жилья, передаваемого муниципалитету, подлежит в дальнейшем обязательной государственной регистрации.

После процедуры регистрации перехода прав полномочный муниципальный орган готовит соглашение социального найма с гражданами, постоянно зарегистрированными в данном жилом помещении, включая и бывших собственников, если они не имеют иной жилой площади на праве пользования.

Всем гражданам, участвующим в расприватизации жилья, разъясняется, что у них отсутствует право на повторную процедуру приватизации.

Расприватизация доли в квартире

Расприватизация долей имеет ряд особенностей. Прежде всего, для такой процедуры необходимо получать согласие всех собственников данного жилья.

Обязать кого-то из собственников дать такое согласие на расприватизацию квартиры, состоящей в долевой собственности, и, соответственно, отказаться от своих полномочий собственника невозможно, а без этого передать жилье в муниципальную собственность не получится. Если хотя бы один владелец доли не согласен с планируемой деприватизацией, в ней откажут.

При наличии согласия на возврат квартиры в собственность муниципального образования всех собственников долей жилья дальнейшая процедура расприватизации долей проходит в общем порядке, регламентированном российским гражданским законодательством.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/poryadok-rasprivatizatsii-kvartiry.html

Расприватизация квартиры: условия, пошаговая инструкция

Приватизация квартиры даёт пользователю неограниченные возможности по продаже или обмену своей жилплощади на другую, а также возможность передачи жилья в дар или по наследству. Впрочем, приватизация имеет и негативные стороны.

В частности, для некоторых категорий граждан дополнительные платежи за собственное жилье могут быть весьма обременительными.

К счастью, квартиру можно передать обратно в муниципальную или государственную собственность, другими словами, расприватизировать её.

Понятие расприватизации

Деприватизация (или расприватизация) — процесс, в ходе которого происходит возврат приватизированной недвижимости в собственность муниципалитета.

Собственник меняет свой статус на нанимателя и продолжает жить в квартире, но уже согласно условиям договора соцнайма. Другими словами, расприватизация является процессом, обратным приватизации.

Важно отметить, что в действующем законодательстве РФ отсутствует официальная трактовка данного термина. Это связано с тем, что соответствующий закон о деприватизации отсутствует и, соответственно, официальная терминология отсутствует. Тем не менее, это совершенно не мешает проведению процедуры, и она описывается во многих действующих нормативах (РФ No1541-1, No189-ФЗ.)

Также стоит отметить, что некоторые аналитики разделяют понятия расприватизации и деприватизации. В частности, под расприватизацией имеется ввиду принудительный возврат жилья, которое незаконно перешло в собственность пользователя. Тогда как под деприватизацией имеют в виду добровольный возврат недвижимости в собственность муниципалитета.

Во избежание путаницы, термины «расприватизация» и «деприватизация» являются взаимозаменяемыми в данной статье.

Более подробнее о сути деприватизации можно узнать из следующего видео:

Плюсы и минусы для собственника

Расприватизация жилья имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В связи с отсутствием соответствующего закона, эксперты не до конца уверены в целесообразности данной процедуры.

Это связано с тем, что права и интересы собственников не защищены должным образом.

В полной мере говорить о конкретных преимуществах или недостатках деприватизации можно будет только после принятия соответствующего закона.

Тем не менее, на данном этапе аналитики выделяют следующие преимущества расприватизации:

• Снижение расходов на содержание недвижимости. В связи с тем, что муниципалитет несёт полную ответственность за ремонт и содержание жилплощади, проведя деприватизацию владелец освобождается от данной ответственности. Соответственно, расходы на содержание жилплощади лягут на государственный орган власти, что несомненно снизит нагрузку на бюджет жильца;
• Возможность получить квартиру с большей площадью. Учитывая, что государство реализует большое количество программ по предоставлению социального жилья, проведя деприватизацию семья может потенциально записаться на одну из них. Если она соответствует условиям государственной программы, велика вероятность получить квартиру с большей площадью;
• Защита от незаконного посягательства на жилье. Это особо важно для престарелых граждан, у которых нет родственников. Именно они чаще всего становятся жертвами мошенников и теряют жильё. Проведенная деприватизация избавит их от этой проблемы.

В свою очередь, среди негативных последствий расприватизации можно выделить следующие:

• После деприватизации невозможно провести повторную приватизацию, поскольку данное право даётся только один раз;
• Муниципальное жильё не может выступать в качестве залога. Это означает, что деприватизация может потенциально лишить пользователя возможности получить кредит большого размера;
• Потеря права собственности. Передача квартиры муниципалитету несет за собой запрет на свободное распоряжение жильём. Это означает, что квартиру нельзя будет подарить, продать или сдать в аренду.

Права на жильё после расприватизации

Наличие права на жильё после расприватизации является одним из основных вопросов, возникающих при отказе от собственнических прав в пользу муниципалитета.

Следует отметить, что при отказе от права собственности, бывший владелец сохраняет за собой пожизненное право проживания в квартире. С ним будет заключен договор соцнайма, который подтвердит его права на жилье.

Однако при деприватизации, жилец лишается львиной доли прав на пользование квартирой. Он больше не сможет самостоятельно распоряжаться жильём, так как в процессе расприватизации он утратит права собственности.

Жилец лишается права сдавать своё жильё в аренду. Если же пользователь пустит квартиранта, он будет признан нарушителем, и против него откроют административное судопроизводство, по итогу которого на него будет наложен штраф или с ним расторгнут договор соцнайма.

Условия проведения деприватизации

Согласно действующему законодательству РФ, для того чтобы отказаться от прав собственности на недвижимость владелец должен соответствовать двум критериям:

• Квартира, от права владения которой отказывается собственник, признана его единственным жильём;
• Владелец квартиры был официально признан малоимущим.

Если собственник, подходящий по данным параметрам решит воспользоваться возможностью расприватизации, муниципалитет будет обязан заключить с ним договор социального найма на соответствующую квартиру. При этом, особых условий к жилищу не выдвигается. Тем не менее, для избежания проблем с деприватизацией квартира должна соответствовать следующим параметрам:

• Квартира полностью освобождена от любых обязательств. Другими словами, она не была куплена в ипотеку, не является предметом залога и так далее;
• Собственник обладает другим жильём помимо квартиры, которую он передаёт в собственность муниципалитета;
• Отсутствие долгов по коммунальным услугам. Наличие задолженностей может стать причиной отказа в проведении данной процедуры.

Можно ли расприватизировать квартиру с несовершеннолетним?

В случае если в квартире проживает официально зарегистрированный ребёнок, расприватизация квартиры с несовершеннолетним будет возможна только с согласия органов опеки. Данный орган проверит, не несёт ли деприватизация негативных последствий для ребёнка. После этого будет принято решение о целесообразности проведения данной процедуры.

Долю квартиры

Для инициирования процедуры необходимо получить письменное разрешение всех собственников. Если хоть один из владельцев доли не согласен с предложенными условиями, провести данную процедуру будет невозможно.

Если же владелец получил соответствующее разрешение от всех остальных владельцев и собрал всю необходимую документацию, деприватизация доли в квартире будет проходить в общем порядке.

Без согласия собственника

По общему правилу, деприватизация без согласия собственника жилья невозможна. Единственным исключением являются те случаи, когда выясняется, что приватизация была проведена неправильно, или квартира перешла в собственность без наличия законных оснований. Квартира будет расприватизирована через суд, и собственник утратит свои права на обладание ей.

Стоит отметить, что в предложенной форме закона о деприватизации предполагается возможность проведения процедуры без согласия собственника в тех случаях, когда он был признан малоимущим.

Порядок осуществления расприватизации

Процедура расприватизации квартиры не представляет собой ничего сложного. Для осуществления данной процедуры необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и подать заявление о расприватизации вместе с соответствующим пакетом документов.

После рассмотрения заявления и проверки документов, муниципалитет начинает процедуру расприватизации жилья, которая длится от двух до шести месяцев. В данный срок также входит составление и регистрация договора соцнайма. По истечении установленного срока, квартира перейдёт в управление муниципалитетом, а с бывшим владельцем заключат договор соцнайма.

Если условия выполняются неправильно или их очередность нарушена, процедура расприватизации будет отменена.

Сбор документов

Для того чтобы передать квартиру в собственность муниципалитета, потребуется заполнить заявление установленного образца, бланк которого можно получить у сотрудников Департамента жилищной политики. Помимо заявления также необходимо предоставить пакет следующих бумаг:

• Документы, подтверждающие личность всех совершеннолетних участников приватизации;
• Оригиналы правоустанавливающих документов на жилье;
• Справка об отсутствии обременения;
• Техпаспорт квартиры;
• Справка о гражданах, зарегистрированных и проживающих на жилплощади;
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
• Выписка из ЕГРП и из домовой книги.

Обращение в местную администрацию

Расприватизацией квартиры занимается отдел Департамента Жилищной политики в администрации населенного пункта.

В случае если речь идёт о расприватизации в судебном порядке, исковое заявление необходимо направить в суд, курирующий район или населенный пункт по месту расположения спорной недвижимости.

Заключение договора о расприватизации

Договор о расприватизации не имеет строгой формы. Тем не менее, для его признания необходимо указать следующую информацию:

• Полное наименование органа, в который направляется документ;
• Суть ходатайства. Здесь указывается просьба о передаче квартиры муниципалитету и заключении договора социального найма;
• Сведения о квартире. В данном пункте указывается тип жилого помещения и его адрес;
• Основания получения права собственности;
• Состав собственников с указанием степени родства с заявителем;
• Перечь приложенных документов;
• Подпись, дата.

Стоит отметить, что исковое заявление о расприватизации оформляется по похожей схеме.

Подписание договора социального найма

Для заключения договора соцнайма необходимо обратиться в отделение Департамента Жилищной политики и составить заявление о заключении договора соцнайма.

В заявлении указывается:

• Адрес жилого помещения;
• ФИО граждан, которых наниматель включает в договор;
• Основание для предоставления жилого помещения;
• Название организации, предоставившей жилое помещение;
• Документ, являющийся основанием для вселения в помещение.

Одновременно с заявлением, необходимо будет предоставить следующий пакет документов:

• Паспорт заявителя;
• Решение о предоставлении жилого помещения;
• Копии документов, удостоверяющих личность членов семьи заявителя;
• Документы, подтверждающие родственные отношения между жильцами.

Срок проверки и регистрации договора социального найма составляет 30 рабочих дней. Впрочем, он может увеличиться, если появится необходимость предоставить дополнительные документы. По окончании процедуры жилец получит выписку из книги регистрации с указанием даты принятия документов.

Расприватизация через суд

Расприватизация в судебном порядке происходит в случаях, когда приватизация проводилась с нарушениями, либо в тех случаях, когда приватизируемая недвижимость перешла в собственность владельца без наличия законных оснований. В подобных случаях, суд признаёт процедуру приватизации ничтожной и отменяет её действие.

Естественно, для принятия положительного решения в суде истцу необходимо предоставить весомые аргументы и доказательства в пользу того, что приватизация была проведена с нарушениями действительных норм законодательной базы.

Возможные трудности

Основные проблемы при расприватизации квартиры возникают из-за отсутствия чётких указаний в действующем законодательстве РФ. Чаще всего они возникают в случае, если жильё находится в аварийном состоянии или подлежит сносу.

Помимо этого, проблемы могут возникнуть если в квартире имеется неоформленная документально перепланировка. Процесс также может усложниться, если один из собственников находится заграницей или он умер.

Также стоит отметить, что большое значение уделяется соблюдению условий процедуры и её порядку. Если хотя бы одно условие не было выполнено или был нарушен порядок процедуры, её будет невозможно осуществить.

Подписывайтесь
на наш канал Яндекс.Дзен

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/privatizaciya/rasprivatizaciya-kvartiry-usloviya-poshagovaya-instrukciya.html

Моя квартира не продаётся. Что я делаю не так?

Яндекс Недвижимость, 30 мая 2019

Иллюстратор: Вера Хохлова.

Вы разместили объявление о продаже квартиры. Проходит неделя, месяц, второй. Покупатели приходят, смотрят, задают вопросы и уходят, обещая «подумать». И пропадают. Почему квартира не продаётся? Разбираемся в причинах.

Возможно, вы торопитесь

Приобретение жилья нельзя отнести к эмоциональным покупкам, поэтому, если квартира не продалась за несколько недель, паниковать не стоит. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется и даже ликвидные объекты могут «зависать». По данным Яндекс.Недвижимости, в 2018 году квартиры продавались в среднем за 8 месяцев. Именно столько висели объявления на сервисе.

Изучите вопрос: почитайте актуальную аналитику, статьи экспертов, чтобы понять текущие сроки продажи. Иногда стоит просто немного подождать.

Завышенная цена

Как правило, именно в ней вся проблема. Некоторые готовы ждать покупателей годами, рассчитывая, что рано или поздно найдётся человек, который будет готов заплатить выше рынка именно за эту квартиру.

Это не самая лучшая тактика. Во-первых, желающих выложить побольше денег за что-либо в принципе очень мало. Во-вторых, некоторых может отпугнуть сам факт, что квартира продаётся так долго.

Вдруг с ней (или с владельцем) что-то не так?

Проконсультируйтесь с риелторами или самостоятельно проанализируйте объявления других собственников. Нужно учитывать все аспекты: расположение, год постройки и тип дома, этаж, планировку, ремонт. Посмотрите, за сколько продавали или продают квартиры в вашем доме или в соседних, снижали ли хозяева цену и как долго они ждали сделки. Это поможет выставить адекватную, рыночную цену.

Ещё одна проблема — эмоциональное отношение к квартире, к сделанному в ней ремонту. Из-за него хозяевам сложно оценить недвижимость «в рынке». Своя квартира кажется лучше, чем все другие, поэтому стоить она должна, по мнению собственника, дороже.

То же самое и с ремонтом: если его делали для себя, кажется, что он идеален, и его стоит заложить в стоимость «по полной». А потенциальным покупателям он может не нравиться: вкусы у всех разные. Чем необычнее отделка, тем меньше шансов угодить новым владельцам.

Понимание дорогого ремонта может отличаться: что для одного роскошный евроремонт, для другого — бюджетная «косметика».

Иногда владельцы закладывают в цену квартиры полную стоимость ремонта. Это неправильно. Особенно если ремонт был сделан несколько лет назад и уже потерял свежесть и актуальность. Ценятся только относительно новые дизайнерские ремонты. Всё остальное каждый год будет терять в стоимости.

Квартира плохо выглядит в объявлении

Квартиру продаёт объявление и в первую очередь хорошие фото. Они должны быть чёткими, светлыми, показывать каждое помещение с разных ракурсов. Согласно опросу Яндекс.

Недвижимости, 87% пользователей готовы позвонить по объявлению и посмотреть квартиру, даже если она дороже, чем они рассчитывали, но очень понравилась им по фото.

Поэтому так важно подготовить квартиру к съёмкам и сделать хорошие снимки. Возможно, даже нанять фотографа.

Перед фотосессией нужно сделать уборку, спрятать все личные вещи и вынести громоздкую мебель. В идеале квартира должна выглядеть как гостиничный номер — максимально безлико.

Так потенциальным покупателям проще представить свою жизнь в ней (среди чужих вещей это сделать сложнее).

Хорошие фото могут увеличить количество звонков по объявлению до 30%! Важно и описание в объявлении: в нём должна быть полная информация об объекте и всех его достоинствах. Подробнее о том, как написать хорошее объявление, читайте в нашей статье.

У квартиры есть нюансы

Есть целый перечень характеристик, которые большинство покупателей рассматривают как недостатки. Часть из них может быть некритична или их легко исправить, а с другими нужно просто смириться и, скорее всего, снизить цену. Посмотрите, нет ли у вашей квартиры этих «особенностей».

Что можно исправить или по-другому преподнести:

• Последний этаж. Покупатели боятся протечек крыши и шума, поэтому, если в доме есть технический этаж, обязательно напишите об этом в объявлении.
• Угловая квартира. Это может быть и плюсом. Если в комнате два окна, напишите в объявлении про вид на две стороны и уточните, что зимой в квартире тепло (если это действительно так).
• Старый дом. В объявлении делайте упор на высокие потолки. Если в доме был капитальный ремонт, обязательно напишите об этом.
•  Расположение. Продаёте квартиру в доме, который находится далеко от остановок общественного транспорта? При наличии машины это не такая уж большая проблема. Делайте упор на развитую инфраструктуру района и его достоинства.

А за такие недостатки покупатели, скорее всего, будут просить скидку:

• первый этаж;
• мало света;
• окна на шумную улицу;
• плохая планировка: маленькая кухня, узкий длинный коридор, проходные комнаты, помещения неправильной формы;
• в доме нет лифта;
• в ближайшие годы в районе будет большая стройка.

Все эти особенности нужно учитывать при оценке квартиры, быть готовым к вопросам от покупателей и к торгу.

Сложности с документами

Квартиры с обременениями и прочими обстоятельствами продавать труднее. Необходимость оформлять дополнительные документы тоже отпугивает покупателей. Например:

• Квартира в ипотеке, то есть находится в залоге у банка. Продать её допустимо только при участии организации, выдавшей кредит, что сложнее обычной сделки, поэтому на такую квартиру могут попросить скидку.
• Квартира недавно в собственности (меньше 1 года, например) — покупатели опасаются, нет ли тут каких-то мошеннических схем.
• Квартира получена по договору ренты. Технически собственником является плательщик ренты, но её получатель, скорее всего, имеет право пожизненного проживания в квартире. Теоретически договор ренты можно переоформить, но на практике желающих сделать это найти почти невозможно — слишком сложно и потенциально опасно.
• Квартира получена в наследство. Покупатели беспокоятся о том, что могут быть наследники, о которых продавец умалчивает или не знает. Если есть письменные отказы от наследства, обязательно их предъявляйте. Обычно квартиры, унаследованные меньше года назад, продаются на 10% дешевле их рыночной стоимости. «Свежее» наследство пугает. Хотя вокруг него больше мифов, чем правды. Если вы не готовы делать скидку, придётся подождать и продать квартиру позднее.
• Неузаконенная перепланировка, особенно если покупатели планируют оформлять ипотеку. Для неё нужно предоставить технический паспорт и заключение оценочной экспертизы. Если будут выявлены расхождения, банк откажет в ипотеке. Перед продажей нужно узаконить перепланировку самостоятельно — это сразу повысит шансы на продажу квартиры. Если сделана перепланировка, которую нельзя узаконить (например, в квартире с газовой плитой снесена стена между кухней и комнатой), то продать её можно только с большой скидкой (или очень невнимательному покупателю). За такие переделки государство вправе и отобрать квартиру.
• В числе собственников — несовершеннолетние дети. После продажи квартиры они должны получить доли в новой недвижимости. Для регистрации такой сделки потребуются документы, подтверждающие, что детям будут выделены доли в другой квартире, и разрешение от органов опеки на сделку. Покупатели не хотят ждать, пока вы соберёте все разрешения, найдёте новую квартиру, выпишитесь, поэтому нужно постараться получить все документы как можно раньше. Но эта ситуация не самая сложная: намного хуже, если квартира куплена на маткапитал, а детям доли в ней так и не выделили. Продажу такой квартиры вообще могут признать незаконной.

Каждая из перечисленных проблем решаема и не остановит покупателя, если квартира ему понравится. Поэтому нужно ждать такого клиента и собирать все необходимые для сделки документы. Иногда весомым аргументом в подобных ситуациях становится снижение цены.

Нужно что-то менять

Все документы в порядке, цена адекватная, квартира без очевидных недостатков, но она не продаётся! Значит, нужно искать проблему в другом месте.

Ремонт, а точнее, его отсутствие. Если квартира выглядит «потрёпанно», покупатели это отмечают подсознательно. Сделайте недорогой косметический ремонт, чтобы квартира смотрелась свежей и аккуратной. Это чисто эмоциональный «плюсик» к продаже, но он работает. 

Неубранная квартира с большим количеством вещей. Портит впечатление даже при объективно хороших характеристиках. Подготовьте квартиру к просмотрам: избавьтесь от ненужного хлама, спрячьте личные вещи, сделайте уборку, в том числе в подъезде. Иногда нужно пойти на маленькие хитрости: ввернуть лампочки поярче, сварить перед показом кофе для приятного аромата.

Неправильное поведение на просмотрах. Потенциальные покупатели не всегда приятны и тактичны. Нужно постараться не реагировать эмоционально на их замечания и даже критику. А иногда и сами продавцы бывают излишне настойчивы и навязчивы, чем отпугивают покупателей.

Подумайте, достаточно ли спокойно и благожелательно вы ведёте себя? Для разных покупателей будут разные сценарии показа квартиры и рассказа о ней. Семье с ребёнком важно наличие детской площадки и садика рядом, а молодому холостяку — фитнес-клуба и парковки во дворе.

В зависимости от ожиданий потенциальных покупателей (о которых можно спросить у них в начале просмотра) и нужно строить рассказ о квартире.

Живущие в квартире арендаторы. Они могут намеренно портить впечатление о квартире (чтобы не пришлось съезжать). Квартиросъёмщиков лучше выселить или присутствовать на показах лично.

Продать можно любую квартиру, но вот как быстро и за какую цену — это вопрос.

Не получается продать квартиру самостоятельно — наймите риелтора, особенно при сложных сделках с обременениями. Квалифицированный специалист скажет, из-за чего объект не продаётся, даст советы, поможет правильно оформить все документы и возьмёт на себя общение с покупателями.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Яндекс Недвижимость

Справочник Яндекс.Недвижимости — всё о покупке, продаже и аренде жилья.

Источник: https://yandex.ru/turbo?text=https%3A//realty.yandex.ru/talk/user/realty.spravochnik/moya-kvartira-ne-prodayotsya–chto-ya-delayu-ne-tak

Расприватизация квартиры – плюсы и минусы, права проживающих и порядок оформления

Расприватизация жилья подразумевает собой процесс обратный приватизации, в результате которого недвижимое имущество вновь переходит в собственность муниципалитета.

Расскажем в этой статье обо всех тонкостях проведения данной процедуры, рассмотрим, как оформить деприватизацию, и определим, стоит ли обращаться в суд для решения вопроса.

статьи:

Расприватизация квартиры и деприватизация – что это такое, в чем разница

Прекращение права собственности на приватизированную жилую площадь может происходить несколькими способами — расприватизацией и деприватизацией. Это — разные понятия.

1. Расприватизация признает договор передачи жилья недействительным только по Решению судебных органов. Гражданский кодекс предусматривает такую возможность в случае нарушения правил приватизации, например, при ущемлении прав несовершеннолетних граждан или инвалидов. Право на единственную для каждого приватизацию жилья будет считаться нереализованным.
2. Деприватизация основанна же на абсолютной добровольности собственника жилья. То есть для безвозмездной передачи жилья в муниципальную собственность владелец может не обращаться в суд. После деприватизации, в отличии от расприватизации, право на приватизацию считается реализованным.

Признание приватизации квартиры недействительной: как оспорить приватизацию недвижимости

Таким образом, можно сделать вывод, что расприватизация представляет собой принудительный порядок расторжения сделки, а деприватизация — добровольный отказ от частной собственности в пользу государства или муниципалитета.

Кроме того, еще одно отличие в правах приватизации: в первом случае гражданин не использовал свое право на приватизацию жилья, а во втором — право на приватизацию посчитают использованным.

К основаниям или причинам расприватизации жилого помещения можно отнести:

1. Жилье не может быть приватизировано в силу закона. Например, дом находится в аварийном состоянии или есть решение о его сносе.
2. Высокий размер налога на жилье, который не могут выплачивать малоимущие семьи. Те, кто проживает в социальном жилье, в этом вопросе выигрывают.

   Им не приходится платить налог на жилье, в том числе и расходы на содержание дома, придомовой территории.

3. Были нарушены права несовершеннолетнего. Например, не было согласия органов опеки.
4. Один из участников ранее уже использовал свое право на приватизацию.
5. В договоре приватизации отсутствуют существенные условия и др.
6. Жилье необходимо передать по наследству. Если собственник в квартире проживает по найму, то ему можно просто прописать своего наследника в жилье. В приватизированной квартире при вступлении в наследство обязательно будут проблемы с выплатой госпошлин и налогов, а также со вступлением в наследство. Нередко возникают и неожиданные наследники.

   Чтобы избежать проблем, можно расприватизировать недвижимость.

Это далеко не все причины для деприватизации жилья, но мы указали самые главные и распространенные.

Отметим преимущества от расприватизации, которые могут быть после проведения процедуры:

1. Финансовая выгода. Жильцы, проживающие на расприватизированных квадратных метрах, не выплачивают налог на имущество, а также будут освобождены от уплаты сумм за капремонт и за содержание дома, прилегающей территории.
2. Отсутствие мошеннических операций.

   Завладеть расприватизированной площадью не сможет никто. Вы будете проживать, например, в квартире, даже когда она будет находиться в муниципальной собственности. Мошенники не смогут вас обмануть и переписать квартиру на себя.

3. Вы сможете участвовать в социальных программах по предоставлению жилья.

Стоит отметить и недостатки процедуры деприватизации:

1. Невозможность продать, передать во владение по завещанию или просто подарить жилье. По сути, вы будете просто в нем проживать.
2. Могут возникнуть сложности при сдаче квартиры в аренду.

   Так как вы будете проживать в квартире или доме по соцнайму, то сдавать в аренду такое жилье будет нельзя.

3. Невозможность передать квартиру в качестве залога при взятии кредита.
4. Невозможность повторно приватизировать жилье, поскольку это можно сделать лишь один раз.

Приватизация жилья в 2019 году – как можно будет приватизировать недвижимость или доли в ней

Помните, что любые операции с жильем должны происходить в присутствии юриста или нотариуса, иначе сделка будет недействительна.

Если вдруг вы заключаете договор с жильцом недвижимости, находящейся в муниципальной собственности — знайте, что сделка будет признана незаконной, так как этот гражданин не является собственником.

В каких случаях вернуть квартиру государству не получится

Конечно же, есть и такие случаи, когда квартиру нельзя расприватизировать и вернуть в собственность государству.

К таким случаям относят:

1. Аварийное состояние дома.
2. Невозможность приватизации квартиры.
3. Принадлежность квартиры к военному фонду. Военнослужащим расприватизация не грозит.
4. Объект представляет собой служебное помещение.
5. Жилье расположено в доме-интернате.
6. Дом относится к маневренному жилью — то есть, специализированному фонду, который предназначен для временного пребывания отдельных категорий жильцов.
7. Жилье находится под обременением (в аресте, в залоге, является ипотекой).
8. Жилье перешло владельцу по наследству.
9. Имеются долги по коммунальным услугам.

Таким образом, чтобы расприватизировать жилье, собственник должен снять все обременения, ограничения с него. Это может сделать только орган, наложивший запрет.

Например, если имущество находится в аресте, который наложили судебные приставы, то следует погасить долг — и отменить арест жилья.

Для того, чтобы квартира на добровольной основе отошла во владение государству, должны быть соблюдены определенные условия:

1. Получено согласие владельца жилья и его инициатива передать жилье государству.
2. При наличии нескольких владельцев согласие должны дать все собственники жилья.
3. Если собственником является ребенок или инвалид, то процесс согласия должен проходить при участии органов опеки и попечительства. Они должны дать соответствующий документ.

О других требованиях владельцу недвижимости сообщат в администрации города или района, в котором находится приватизированное жилье.

Список документов на расприватизацию квартиры

Процесс деприватизации — довольно сложный и долгий, с точки зрения сбора всей необходимой документации.

Следует подготовить документы:

1. Паспорта всех владельцев недвижимости.
2. Документы, устанавливающие право собственности. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней также должна быть отметка об отсутствии обременений на жилье.
3. Согласие всех собственников, в том числе детей и инвалидов на расприватизацию квартиры.
4. Согласие органов опеки, если в жилье проживают несовершеннолетние дети или недееспособные граждане.

Это — примерный список обязательных документов, которые вам потребуются для процедуры.

Полный список необходимо уточнять, так как перечень документов в разных регионах может существенно отличаться.

Дополнительно могут понадобиться такие бумаги:

1. Выписка из домовой книги с перечнем прописанных на жилплощади лиц.
2. Выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
3. Справка об уплате налогов.

Имея на руках весь комплект необходимых документов, вы можете подать заявление на расприватизацию жилья.

Процедура деприватизации жилья – куда обращаться и сколько ждать решения

Для деприватизации жилья без обращения в судебные органы следует придерживаться такой инструкции:

Шаг 1. Подготовьте документы. Соберите всю необходимую документацию, которую мы указывали выше.

Шаг 2. Обратитесь к нотариусу, если ваши права и интересы будет защищать законный представитель. Нотариус должен оформить доверенность.

Шаг 3. Обратитесь в отдел жилищной политикипри администрации, с личным заявлением о признании сделки приватизации недействительной или о передачи недвижимости государству.

Шаг 4. Заключите договор социального найма с представителями власти. В течение 2 месяцев должна произойти государственная регистрация прав собственности государством.

Также вы можете обратиться в МФЦ. Его работники могут точно рассказать вам, какой пакет документов стоит собирать и направлять в местную администрацию.

Расприватизация жилья через суд – судебная практика

Второй способ — расприватизация жилья — проводится строго через судебную инстанцию.

Отметим вначале, что исковое заявление о распривативазации по причине наличия признаков незаконной сделки могут подавать следующие лица:

1. Участники процесса приватизации.
2. Заинтересованные лица, то есть представители.
3. Опекуны.
4. Поручители.
5. Работники Прокуратуры.
6. Органы опеки и попечительства.
7. Муниципалитеты.
8. Иные государственные инстанции.

ВАЖНО: Иск должен быть составлен не позднее, чем через 3 года, после оформления приватизации! В отдельных случаях возможно продление срока, но для этого должны быть веские основания.

Заметьте, если требуется произвести расприватизацию помещения, которое не является жилым, процедура производится по аналогичной схеме.

Суд рассматривает заявление в течение одного месяца — то есть, 30 календарных дней.

После рассмотрения всего пакета документов судья выдает Постановление. На его основании, администрация заключает с заявителем-истцом договор передачи жилья в муниципальную собственность.

Перерегистрация прав владения происходит в срок 10 дней.

Судебное разбирательство не будет проведено быстро — как правило, оно занимает более 2 месяцев.

Судебная практика такова, что не всегда истцы и владельцы выигрывают дела, и недвижимость переходит в собственность государства.

Владелец жилья, которое следует расприватизировать, может получить отказ в проведении процедуры в следующих случаях:

1. В жилье с момента приватизации была проведена незаконная перепланировка.
2. Нет согласия всех собственников.
3. На квадратных метрах прописаны дети или недееспособные граждане. Почти во всех случаях расприватизация невозможна.
4. Имеется задолженность по коммунальным платежам.
5. Если один из собственников умер, и его долю передали по наследству. Квартиру, в этом случае, не расприватизируют.
6. Если жилье получено в собственность по договору купли-продажи, мены или наследования — деприватизация, как правило, не проводится.

Процесс деприватизации жилого помещения — достаточно сложный, поскольку необходимо учитывать права всех собственников.

Кроме того, суд будет выносить решение или постановление, учитывая все обстоятельства и выясняя причины, по которым собственники хотят отказаться от своего имущества в пользу государства.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1248-rasprivatizaciya-kvartiry-plyusy-i-minusy-prava-oformlenie-deprivatizacii.html