Что спрашивать у риэлтора при покупке квартиры?

Какие вопросы задавать риэлтору?

Есть у клиента потребность купить или продать, но не всегда при этом есть у него понимание в целесообразности присутствия риэлтора в процессе купли-продажи или аренды недвижимости.

Обращения клиентов можно разделить на несколько основных: • Первое, простое обращение для решения задачи с объектом недвижимости (продажа, покупка, аренда) без опыта работы с недвижимостью (и/или с посредниками); • Последующее (второе, эН-ное, …), уже с не положительным опытом общения и сотрудничества с посредниками и потребностью в поиске профессионала, который закроет вопрос для клиента по недвижимости; • По рекомендации и отзывам, с предварительным ознакомлением методов работы и профессионализма конкретного риэлтора; И возможные, другие, относительно редко-встречающиеся случаи…

Печально, когда у клиента не было понимания или мотивации на работу с посредниками, или же он изначально обратился не к совсем «специалистам», которые изначально зацепили его по высокой цене продажи, которую они сделают, но при этом затянули все приемлемые для клиента сроки и по итогу клиент, как правило «просел» еще и в деньгах. Но в данном случае сами клиенты в этом и виноваты, так как изначально несерьёзно отнеслись к выбору посредников, и получилось, как при затянутом заболевании – когда неправильно сделали выбор метода для лечения, или плохого врача.

Что спросить у риэлтора?

Для начала сделайте выбор, по какому критерию идет подбор специалиста. Желательно не по телефону, а на встрече узнайте: в чем разница и какие преимущества у конкретного риэлтора в предоставлении услуг.

Так как в большинстве случаев, клиент изначально обращается к риелторам: или посетив агентство недвижимости, или сделав звонок по телефону. Но более продуктивно будет, если общение будет происходить в формате встречи.

Совет: меньше общаетесь по телефону, а все-таки уделите время для личной встречи. У обеих сторон должно появиться взаимное доверие, а для этого, поначалу необходим визуальный контакт.

У заказчика услуги должно, появится понимание: какой посредник будет представлять их интересы и находить наилучшие предложения для своего клиента.

Какие вопросы задавать риэлтору при первой встречи

Узнайте, сколько риэлтор работает в данном сегменте бизнеса? Какой опыт работы, в каких агентствах работал? Какие последние сделки закрывал? Есть ли приоритет, с какими объектами работать и в каком сегменте (жилая или коммерческая недвижимость; дома, квартиры или офисы? И т.д.). Какие его основные отличия и преимущества в работе от других риелторов? За что и какую работу его должны вознаградить комиссией: за создание спроса или (как в большинстве случаев отвечают) за размещение в базе, за юридическое сопровождение и еще кучу непонятных услуг (какие не являются по сути риелторскими)? Клиенты должны для себя самих различать информационные услуги и услуги по купле-продаже конкретного объекта по конкретным, заранее оговоренным условиям.

Сможет ли специалист закрыть вопрос (продажа, покупка, аренда)? Какие ему для этого необходимы временные рамки (2-3 недели, месяц-два)? По какой сумме он сможет продать (купить, сдать или снять) объект? От чего он отталкивается в своих выводах по стоимости (или по цене за квадратный метр): делал ли он аналитику, срез рынка, есть ли у него статистика продаж аналогичных объектов за последнее время? Вообще, за какое время он сможет сделать анализ и показать стартовую цену для продажи?

Поинтересуйтесь, какие есть у риэлтора документы, которые позволяют ему вести предпринимательскую деятельность? Параллельно он может вас ознакомить с тем, где он учился (высшие учебные заведения), какие курсы, семинары и мастер-классы он проходил.

Или вы поймете, что человек просто случайно оказался в этой профессии, тем самым можно предугадать какие будут предоставлены услуги.

Потом и сам посредник должен узнать о документах на объект недвижимости, готовы ли они для заключения сделки, есть ли какие-либо обременения или ограничения?

Своим клиентам я привожу несколько возможных сценариев развития событий, связанных с предоставлением моих услуг. Общаясь с ними, я привожу пессимистический, базовый и оптимистический.

Узнайте, есть ли подобные «фишки» у риелторов, к которым вы обращаетесь? Так как при одном только оптимистическом сценарии, вы рискуете впоследствии, во время процесса, ознакомится еще с двумя.

При этом, как показывает практика, возможна потеря времени и денег.

Какую затратную часть по деньгам несет клиент: налоги, комиссия, другие растраты?

Большой мотивацией к работе является эксклюзивный договор на предоставление услуг. Узнайте: по какому принципу работает риэлтор или агентство: по эксклюзивному договору, на устных договоренностях или в качестве информационного посредника?

Клиенты не всегда могут объективно оценить свою недвижимость и во многих случаях она им в разной степени дорога. Кто-то долго строил и вкладывал всю свою душу, кто-то потратил значительный бюджет, у кого-то с объектом связаны воспоминания.

И поэтому может произойти переоценка объекта клиентом, которая может повредить дальнейшему процессу.

Для этого попросите рекомендации у посредника, каким он видит процесс предпродажной подготовки, во сколько может быть оценено состояние объекта потенциальными покупателями?

Спрашивайте: где будет размещена информация об объекте, насколько быстро смогут найти клиенты информацию об объекте или он затеряется среди тысяч других? Или он будет размещен на топовых позициях? Перепроверьте написанный текст о своей недвижимости, посмотрите на качество фотографий.

Уточните по внешней рекламе (баннеры, растяжки), будут ли они размещены на фасаде объекты или поблизости?
И главное, для создания хорошего спроса на объект, риэлтор просто обязан сотрудничать со своими коллегами, а не рассчитывать только на свои силы, поэтому уточните у риэлтора этот момент.

Рекомендую еще проведение дня открытых дверей (ДОДа) для посредников, с расчётом на создание дополнительного спроса.

Очень хорошо для самого клиента будет, если он определит рамки предоставления услуг. Тем самым специалист будет находится в рабочем «тонусе» и не отвлекаться на пустяки.

Он правильно организует маркетинговую и рекламную кампании, правильно спланирует показы и просмотры недвижимости.

Переговорите с посредником по специалистам, которые смогут помочь в завершении всего цикла предоставления услуг (нотариус, юрист, маркетолог, фотограф, строители и т.д.).

Идеальных решений не бывает

Это если кратко и содержательно, то выше я попытался охватить возможные вопросы.

Так как ситуации кардинально разняться, то уникального и единого способа общения с риэлтором не существует.

Чем больше посредникам будет задано вопросов: зачем и почему, как и что? – тем лучше будет собственное понимание о роли и целесообразности обращения за услугами.

Какие вопросы задать риэлтору при продаже квартиры? Если взять так и обобщить, то для начала можно спросить: Как продать квартиру? Выгодно, быстрее или дороже?

А потом начинать с деталей самого процесса, профессиональных «фишек». задача риэлтора при продаже – продать дорого и быстро, а для этого необходимо создать максимальный спрос. Так вот, чтобы его создать, у посредника в этом должен присутствовать опыт. Узнавайте как можно больше информации о предыдущем опыте специалиста.

Какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры?
Главное задача риэлтора при работе на покупателя – это найти наилучший объект на рынке, во время поиска, то есть на момент предоставления услуг. И не всегда процесс связан с давлением на интересы собственника и опусканием цены на объект. Ведь при неправильном общении и подходе к сотрудничеству, можно потерять наилучшее предложение.

Отправь заявку

Оставьте это поле пустым, если вы человек:

Частный риэлтор. Работаю в Киеве и пригороде. Предоставляю услуги по купле-продаже и аренде недвижимости, с полноценным ведением клиента до закрытия сделки. Реализую недвижимость по наилучшим условиям, максимально-рыночной цене, в кратчайшие сроки.

Работаю с мотивированными собственниками по договору и принципам СПП (система партнерских продаж), создавая значительный спрос на недвижимость. Основные услуги: оценка, предпродажная подготовка, создание маркетинговой кампании, переговоры и показы.

Охочусь за позитивными отзывами и буду признателен вашим рекомендациям;) Буду рад видеть вас в

Источник: http://grishko.com.ua/kakie-voprosy-zadavat-rieltoru

Как общаться с риэлтором

Представим ситуацию: вы продавец или покупатель жилья. Для того, чтобы найти подходящий вариант вы сразу начинаете штудировать сотни страниц в интернете на сайтах по реализации недвижимости, либо как продавец, выкладываете объявление о продаже.

Тем самым вы подготавливаете себя к тому, что на вас тут же слетится масса агентов, которые являются посредниками во всевозможных сделках с недвижимостью. Тогда уместным будет вопрос: «Где гарантии того, что вы столкнетесь не просто с профессионалом, а добросовестным и честным человеком?». На самом деле, гарантий нет никаких.

Поэтому мы будет руководствоваться одним простым фактором, а именно, общением. 

Фото с Flickr.com, Matt J.L~

Перед тем, как говорить об общении, нужно отметить, что самое главное найти правильного агента недвижимости. Прочтите сначала советы о том, как выбрать риэлтора.

От общения с риэлтором в большинстве случаев зависит успешность сделки. О том, как общаться с риэлтором, мы вам поведаем с трех разных позиций — с позиции продавца, покупателя и арендатора недвижимости.

Как общаться с риэлтором покупателям недвижимости

• Вы не должны связываться со своим агентом каждый день по сто раз. Имеется в виду, что у вас попросту не должно быть необходимости делать это, поскольку в работе с профессионалом он сам будет ставить вас в известность по поводу поиска подходящих вариантов. Но если вдруг у вас возникнут вопросы риэлтору при покупке квартиры, то ваш агент должен всегда быть на связи. Это признак профессионализма и ответственности.
• Риэлтор обязан устраивать регулярные показы подходящей под ваши параметры и запросы недвижимости. Причем, он обязан согласовывать время показа с вами и подстраиваться под ваш график, а не под свое рабочее время.
• Если ваш агент подобрал для вас подходящий вариант, и вы готовы приступить к сделке, то он должен организоваться получение аванса на покупаемую вами квартиру. Это обязательная в современном обществе мера, которая является гарантом того, что вы в любом случае будете приобретать именно это жилье.
• Риэлтор должен подготовить все необходимые документы для осуществления покупки вами квартиры. Причем, он обязан подробно проконсультировать вас по вопросам оформления и содержания этих документов. Если вы вдруг обнаружите тот факт, что имеются какие-то несоответствия в документах, либо вам просто что-то покажется подозрительным, то лучше всего показать документы знакомому юристу, либо обратиться в любую юридическую консультацию.

Это общие понятия того, как вести себя с риэлтором и как он должен себя проявлять в работе с клиентом. Но есть такие «скользкие» моменты, предугадать которые бывает очень трудно.

Например, если агент требует с вас оплатить дополнительно расходы, ссылаясь на платное оформление документов, например, справку из Бюро Технической Инвентаризации. В этом случае вам стоит выяснять все обстоятельства в зависимости от ситуации. Например, если у вас уже имеется определенная документация из Бюро Технической Инвентаризации, то она по своим срокам может считается еще актуальной и получать новый документ, за который нужно дополнительно доплачивать, вам попросту не нужно.

Как общаться с риэлтором продавцам недвижимости

Для вас, как для продавца квартиры важно соблюдение таких правил, как выгодная и быстрая продажа квартиры. Здесь ваши интересы с риэлтором сходятся.

Для него также важно совершить сделку как можно быстрее и при этом получить свой процент от продажи. При этом он может и не учитывать тот факт, что выгода у вас может быть разная, поскольку агент больше гонится за быстрыми сроками продажи.

Мы вам расскажем, какие бывают уловки риэлторов, чтобы осуществить свои, нередко корыстные цели.

• Не торопитесь поднимать вопрос о том, как заключить договор с риэлтором. Вы вполне можете работать и без заключения официального договора. Есть такие случаи, когда риэлтор умалчивает о том, что оформляет с вами такую форму договора, когда в последствие вы уже не сможете продать свое жилье через другого агента. В противном случае вам придётся выплачивать компенсацию за несоблюдение условий договора.
• Если агент приводит покупателей, которые всячески показывают, что им квартира нравится, но при этом цена явно занижена, то не торопитесь идти на эти уступки. Дело в том, что таки образом агент проверяет, готовы ли вы сбить цену на жилье. Если первоначально вы дали понять, что цену сбивать не хотите, но когда потенциальные покупатели уже практически готовы совершить сделку, то вы тем самым показываете, что можете пойти на уступки. Потом, естественно, такие клиенты пропадают.
• Перед тем, как заключить договор с риэлтором или начать с ним работать без составления договора, в любом случае необходимо провести аналогию личной беседы с этим человеком. При этом не стоит бояться задавать даже самые каверзные вопросы. Во время такой беседы могут всплывать такие обстоятельства, после которых вы можете раздумать работать с таким агентом.
• Не торопитесь вносить предоплату за услуги риэлтора. Некоторые риэлторы, получив часть денежных средств еще до того, как найдут покупателей, в дальнейшем перестают этим заниматься и квартира так и не продается.

Есть еще великое множество таких примеров, предугадать которые иногда бывает просто нереально. Но если изначально выбрать такого агента, который будет устраивать вас по всем параметрам, начиная от профессионализма и заканчивая определенными личностными качествами, то в дальнейшем можно не опасаться за то, что этот человек попытается обмануть вас, преследуя только свою собственную выгоду.

Как общаться с риэлтором арендаторам

Поскольку сегодня все больше людей по всей стране снимают жилье, то здесь также можно ждать некоторых подвохов среди агентов.

Всем известно, что можно и не пользоваться услугами риэлторов во время поиска жилья для аренды, но такие случаи единичные, поскольку человек, сдающий квартиру, не заинтересован в прямой сделке с арендатором, которому в свою очередь совершенно не выгодно переплачивать деньги агенту за поиск подходящего варианта.

Так что, если вы работаете с риэлтором по вопросу аренды жилья, то здесь важно совершенно все — как разговаривать с риэлтором, как вести себя во время просмотра квартир, как понять, что договор на сдачу жилья оформлен правильно.

Если упустить хоть малейший нюанс, то в дальнейшем можно попасть в очень нехорошую ситуацию. Самой распространенной проблемой является то, что риэлтор может оформить договор аренды сразу нескольким людям.

После этого, как правило, агент пропадает.

В вопросах аренды жилья лучше всего руководствоваться тем, чтобы найти риэлтора через друзей и знакомых.

Наверняка, у вас имеются знакомые, которые уже сталкивались с услугами агентов. В этом случае они могут вам посоветовать подходящее агентство.

У вас тогда появятся определенные гарантии того, что риэлтор вас не обманет и сделка будет проведена успешно.

Какие вопросы нужно задавать риэлтору во время просмотра квартир? 

• Следует в первую очередь интересоваться по поводу оплаты за месяц, поскольку некоторые владельцы жилья очень любят поднимать стоимость чуть ли не каждый месяц. 
• Также немаловажно спросить про соседей, поскольку попадаются такие из них, которые просто мешают спокойному существованию. 
• Есть еще масса вопросов, которые вы можете спрашивать у своего агента. Все зависит от ваших конкретных желаний и предпочтений относительно арендуемого жилья.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ 
Черные риэлторские технологии, скрытая комиссия — интересный опрос
Как продать квартиру без риэлтора

Итоги
Итак, мы рассмотрели вопрос о том, как вести себя с риэлтором во время осуществления различных сделок с недвижимостью.

Поскольку сделки эти всегда связаны с задействованием крупных денежных средств, то именно здесь можно ожидать больше всего подвохов.

Поэтому мы вам советуем изначально задавать все интересующие вопросы агенту, не опасаясь при этом, что он сочтет вас назойливым. Для вас ведь в первую очередь важно, чтобы сделка состоялась по закону и с выгодой для вас.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-obshchatsya-s-rieltorom/

Какие вопросы обычно задают риэлторы собственнику по телефону

Какие вопросы задают риэлторы продавцам (собственникам) квартиры, основные важные сведения, которые необходимо выяснить у владельца жилья перед тем, как назначить встречу с потенциальным клиентом на объекте недвижимости.

Работая в риэлторской компании, вы почти с первого дня будете получать несколько контактов собственников, подавших объявление на продажу жилья. По крайнем мере такая практика используется повсеместно.

Во-первых не факт, что выбранные для вас объявления будут от собственников. Во-вторых, чтобы не потерять потенциального клиента, необходимо задать правильные вопросы, их-то мы и разберем подробно.

Какие вопросы должен задавать риэлтор продавцу квартиры

Цель вопросов выяснить:

• экономия времени;
• характеристики объекта недвижимости;
• условия купли-продажи;
• стадия готовности документов;
• причину продажи;
• реально ли продавец является собственником;
• назначить время и дату первой встречи.

Холодные звонки по объявлениям от собственников экономят массу времени, если вы задаете правильные вопросы, выявляющие находится ли рекламируемое жилье в продаже. Иначе может получиться, что он уже продан или находится на стадии оформления сделки и ехать встречаться нет нужды.

Так же на стадии телефонного звонка легко выяснить кто подал объявление — собственник или агент, во втором случае, вам тоже нет необходимости встречаться с автором рекламного объявления, но взять на заметку и сообщить менеджеру, который выдал вам контакт о том, что объявление от риэлтора — стоит.

Важные советы при вопросах собственнику:

• получая информацию у хозяина квартиры, постарайтесь не превращать телефонный разговор в допрос. Сообщайте встречную информацию, даже если он ее не спрашивает (ниже приведу примеры);
• задавайте наводящие вопросы, которые за один раз дадут вам больше информации;
• спрашивайте так, чтобы односложных ответов (Да/Нет) было как можно меньше, чтобы провоцировать собеседника давать развернутые ответы.

Список вопросов, которые обычно задают риэлторы продавцу

Здравствуйте, звоню по объявлению, удобно говорить?
У человека различные ситуации в жизни и не факт, что онсидит дома и за горячим чаем только и ждет вашего звонка.

В практике звонок принимают за рулем авто, отводя ребенка в садик и на переговорах, поэтому будьте вежливы и тактичны.

Если сообщат, что нет времени или неудобно говорить, осведомитесь, когда лучше перезвонить или спросите, будет ли удобно, если вы перезвоните через час.

Скажите, пожалуйста, вы продаете квартиру?
Объект недвижимости может быть продан к моменту вашего звонка или потенциального клиента уже замучали звонками ваши коллеги с других агентств и он просто скажет что все продал, лишь бы отвязаться от вас. Поэтому не тяните со звонком, звоните сразу, как получили контакт и назначайте встречу.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

У вас двухкомнатная на 5-м этаже, а балкон на солнечной стороне? А то мы ищем жилье посветлее.

Игра в одни ворота никуда не годится, в телефонных, как и разговорах лицом к лицу важно не напирать и не подавлять собеседника. поделитесь с ним информацией, пусть даже она будет выдуманная.

Дайте почувствовать человеку, что вы по-честному делитесь с ним сведениями, как и он с вами!

А собственность получили по приватизации?
Здесь вы кидаете предположение, задавая наводящий вопрос, чтобы, например, ответили Да или нет и сказали свой вариант.

И сколько лет в собственности?
Вам надо понять, подходит ли объект под покупателя-ипотечника, который возможно есть у вас или ваших коллег, чтобы можно было предложить ему просмотр данной квартиры при первом ее посещении. Поверьте собственники любят таких риэлторов, которые приходят ни одни, а с реальными претендентами на покупку.

А вы собственник?
Важный вопрос, который надо задавать где-то поближе к середине беседы и он задается четко и конкретно, потому что вам важно знать с кем вы общаетесь.

Если на проводе собственник — стоит продолжать дальше, если посредник, потихоньку свести диалог на нет.

Вы сэкономите время для осуществления другого звонка, который может оказаться продуктивнее.

Вы покупаете что-то взамен?
Обстоятельства продажи делятся на две категории: чистая продажа и обмен (альтернатива), и вы можете выяснить это по телефону или лучше уже на просмотре, чтобы не нагружать клиента лишними вопросами.

А когда показываете?
Предварительный вопрос перед назначением встречи, всегда выясняем удобное для клиента время показа жилища.

Сегодня можно будет подъехать после 19.00?
Назначаем встречу на самое ближайшее время, не обязательно после работы. Зачастую случается, что продавцы находятся в отпуске или «на чемоданах», поэтому готовы показывать в любое время.

Перед разговором важно выписать вопросы на листок бумаги и помечать полученные ответы, чтобы при осмотре квартиры уже не повторяться, а задать следующие для более глубокого анализа объекта и обстоятельств продажи.

Сегодня вы узнали, какие вопросы задают риэлторы продавцам по телефону, обзванивая объявления от собственников. Возможно все аспекты и нюансы раскрыть не удалось, задавайте вопросы, обязательно дополню статью новой информацией.

Источник: https://MainSeller.ru/kakie-voprosy-zadayut-rieltory-sobstvenniku.html

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

03.09.

2018

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги. На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным. Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Далее важно еще раз уточнить параметры квартиры и обязательно – цену.

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия). 

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении  прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”.

На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214, имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию.

Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

• технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
• особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
• оформлением зон общего пользования;
• возможностями перепланировки квартиры;
• особенностями парковки;
• планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Вторичный рынок: стратегия коммуникации с продавцом

Разговор с продавцом во время просмотра квартиры должен быть деловым, однако желательно расположить к себе собственника, от этого напрямую зависит размер возможной скидки, или вероятность каких-либо прочих уступок со стороны продавца.

Перед тем, как подписывать договор, и тем более, перед тем, как выражать согласие на оформление предоплаты, продавцу следует задать как минимум девять важных вопросов:

Кто собственники квартиры, сколько их, и есть ли среди них несовершеннолетние дети?

Важно иметь дело именно с владельцами жилья, а не с их родственниками или посторонними помощниками.

Если от имени собственника действуют доверенные лица, необходимо, во-первых, попросить нотариальную доверенность, а во-вторых, попросить контакты собственника жилья, но при наличии выбора лучше все-таки покупать квартиру напрямую у владельцев.

Когда собственников несколько, надо спросить, будет ли согласие от всех. При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, стоит выяснить, согласован ли вопрос продажи со службой опеки.

В идеале, уже на момент размещения объявления о продаже все собственники, и, что еще важнее, не собственники, имеющие право проживания, должны быть сняты с регистрационного учета (это должна подтверждать выписка ЕГРН). Кроме того, должны быть в наличии документы, нотариально подтверждающие согласие всех собственников на продажу.

Как именно было получено право владения жильем?

Это нужно проверить, так как, например, квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант – договор купли-продажи (или, что еще лучше, ДДУ).

Кто зарегистрирован в квартире, сколько человек, все ли готовы выписаться в ближайшее время?

В частности, готовность выписаться должна быть подтверждена документально (особенно по зарегистрированным не собственникам). Важно, чтобы все регистрационные процедуры были абсолютно прозрачными и не вызывали подозрений.

Могут ли какие-то третьи лица впоследствии заявить права на квартиру?

Это может быть не закрытая ипотека, не погашенный кредит под залог недвижимости, наличие каких-либо судебных тяжб, связанных с правом собственности, оформленное завещание, иные обременения.

Вне зависимости от ответа продавца, эту информацию нужно проверить лично (ЕГРН – наличие обременений, реестр завещаний – наличие  наследников).

Вряд ли продавец раскроет всю информацию по этому поводу, если захочет ввести в заблуждения покупателя.

Кроме того, он может и сам не догадываться о такой вероятности в силу правовой безграмотности или незнания каких-то обстоятельств.

Особенно внимательно надо относиться к этому вопросу при покупке жилья, совсем недавно полученного по наследству.

Долго ли квартира пребывает в собственности продавца?

Идеально, если этот период более трех лет. Стоит понимать, что чем этот срок больше, тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Тем более, что есть такое понятие, как срок исковой давности, который исключает риски возникновения проблем в случае, если чьи-то права при продаже действительно были нарушены.

Имеются ли на руках все документы, связанные с продажей, или их сбор только предстоит?

Необходимость получения, например, технического паспорта, разных справок и выписок может существенно отдалить процесс завершения сделки.

Какие скрытые дефекты есть в квартире?

Вопрос кажется лишним, поскольку ни один продавец не станет без насущной потребности сразу же показывать неприглядную «изнанку» товара. Но невербально часто взгляд может быть направлен именно на проблемную зону.

Поспешный ответ или, наоборот, значительная пауза должны стать сигналом к тому, что надо проявить бдительность.

Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов.

Кто непосредственные соседи?

Увы, многие из тех, кто не озаботились этим вопросом, впоследствии очень пожалели об этом – семья алкоголиков может часто устраивать концерты в ночное время, а поведение слишком активных детей в соседней квартире может помешать отдыху.

Можно задать продавцу общие вопросы относительно развития инфраструктуры, но по району стоит прогуляться самостоятельно, оценив, насколько близко находятся наиболее значимые объекты.

Важно также выяснить, какая организация отвечает за обслуживание дома и окрестной территории, и насколько качественно она выполняет свою работу.

Стоит не стесняться записывать наиболее важные сведения, чтобы потом еще раз составить себе общую картину, проверить информацию и принять окончательное решение.

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой.

Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей.

При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Если, на первый взгляд, в квартире все понравилось, стоит задать весьма провокационный вопрос о том, будет ли продавец готов вернуть задаток, если сделка не состоится в силу сложившихся у него обстоятельств.

Впрочем, и себе стоит ответить на вопрос о том, готовы ли вы оставить задаток у владельца квартиры, если вдруг передумаете ее покупать. Все условия, связанные с получением и суммой предоплаты, а также порядком компенсационных обязательств, стоит подробно обсудить, после чего зафиксировать в договоре.

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

• выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
• квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
• продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
• квартира была получена в наследство недавно;
• сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
• квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
• жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры. Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно. Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Заключение

На современном рынке представлено достаточно много разноплановых квартир, а значит, у покупателя всегда есть шанс сделать правильный выбор.

Даже если покупка является срочной, на этапе уточнения всех нюансов и проверки документов все же стоит остановиться, и изучить все максимально подробно.

В противном случае спешка в стремлении заключить выгодную сделку приведет к потерям, которые иногда могут достигать суммы, равной стоимости жилья.

Надеемся, что приведенные в статье рекомендации помогут сэкономить много времени и сберечь деньги.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/voprosy-pri-pokupke-kvartiry

Предварительная оценка ситуации

Последнее обновление: 17.03.2017

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О'key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
    — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
    — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
    — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
    — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
5. Женат ли Продавец?
    — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
    — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
    — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
   — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
    — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
     — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
11. Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
     — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность.
12. Кто непосредственные соседи?
     — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую.

Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за десять минут сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за два! А поводом для снижения цены могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

• Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
• Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
• Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
• Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у Нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом на соответствующем шаге — далее).
• Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
• Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
• Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
• Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
• И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/predvaritelnaya-ocenka-situacii/