Надо ли декларировать недвижимость за границей

Закон о добровольном декларировании: что нужно знать владельцам зарубежной недвижимости

31 августа 2015

Понятие экономической амнистии или амнистии капиталов знакомо многим странам. Это процесс легализации и декларирования средств, полученных за рубежом. Впервые подобные экономические меры были реализованы в Швейцарии, затем и в других странах — Аргентине, Бельгии, Индии, Ирландии, Италии.

В России процесс стартовал 8 июня 2015 года и закончился 30 июня 2016 года.

Именно в такие сроки можно было подать специальную декларацию по ФЗ № 140 «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Для собственников зарубежной недвижимости этот закон предусматривал возможность освобождения от ответственности по некоторым статьям уголовного, административного и налогового кодекса, а также получения ряда налоговых послаблений.

В чём выгода деклараций

Основная причина, по которой владельцам зарубежных счетов и недвижимости стоит подавать декларацию,— возможность легализации средств и имущества без необходимости платить налог в России.

Бывают ситуации, когда у недвижимости два владельца — номинальный (числится только в бумагах) и фактический (истинный владелец, который может пользоваться и распоряжаться объектом).

Если недвижимость находится в номинальной собственности, фактический владелец может перевести такое имущество на себя без необходимости платить налог на доход в России, если имущество и номинальный владелец указаны в специальной декларации. Такое условие предусмотрено Налоговым кодексом РФ.

Есть еще одно налоговое послабление. Если до 1 января 2015 кто-либо совершал операции, связанные с покупкой, продажей или дарением недвижимости и в связи с этим не оплатил или оплатил лишь частично соответствующие налоги, то сумма этих налогов в России взыскиваться не будет.

В «Законе о добровольном декларировании» также говорится о том, что лицам, подавшим специальную декларацию, гарантируется освобождение от ответственности по некоторым статьям уголовного, административного и налогового кодексов РФ. Речь идет об ответственности за валютные нарушения, связанные с зачислением на зарубежные счета средств, возникших в результате владения или распоряжения недвижимостью. Есть три распространенные ситуации:

1. Физическое лицо – резидент РФ владеет недвижимостью за границей, сдаёт её в аренду иностранцу и полученный доход зачисляет на свой зарубежный счет. Если счет открыт в банке одной из стран – членов ОЭСР или ФАТФ, то зачисление денег не будет нарушением валютного законодательства. Помимо этого, не являются нарушением валютного законодательства переводы:

• денежных средств резидентов со своих же счетов, открытых как в уполномоченных российских банках, так и в банках, расположенных за пределами РФ;
• переводов физическим лицом — резидентом иностранной валюты из России в пользу иных физических лиц – резидентов на их счета, открытые в иностранных банках в суммах, не превышающих суммы в эквиваленте 5 тыс. долл. в течение одного операционного дня через один уполномоченный банк.

Нерезиденты в валютном законодательстве — это граждане РФ, постоянно живущие в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющие ВНЖ, рабочую или учебную визу, выданные на срок не менее года. Как только гражданин РФ въезжает в Россию (неважно на какой период), он автоматически становится резидентом.

2. Резидент РФ купил недвижимость за рубежом в кредит. Российские законы не будут нарушены, если суммы кредитов в иностранной валюте:

• перечислены на счета резидентов РФ, открытые в банках стран – членов ОЭСР или ФАТФ;
• получены по кредитным договорам с организациями-нерезидентами РФ, являющимися агентами правительств иностранных государств, а также по кредитным договорам, заключенным с резидентами государств – членов ОЭСР или ФАТФ на срок свыше двух лет.

В других случаях валютная операция признается незаконной. Если кредит берется в стране, не являющейся членом ОЭСР или ФАТФ, то сумма средств должна быть перечислена на российский счет.

3. Резидент РФ продал зарубежную недвижимость иностранцу, и полученный доход был зачислен напрямую на счет в зарубежном банке. Такая валютная операция незаконна по ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле в Российской Федерации».

КоАП РФ (ч. 1 ст. 15.25) предусматривает штраф от ¾ до одного размера суммы незаконных операций. Например, если россиянин продал за границей объект за 1 млн евро и полученную сумму перевел на зарубежный счет, сумма штрафа составит от 750 тыс.

до 1 млн евро.

Чтобы избежать необходимости переводить деньги за продажу недвижимости в Россию, собственник может принять деньги от продажи на счет юридического лица — своей компании или нанятой фирмы-агента.

В таком случае это не будет нарушением валютного контроля. Если физическое лицо переведёт деньги на свой счет в Европе, а потом — на счет в России, это не освободит его от ответственности, а только усугубит ситуацию.

Формально это будет двойным нарушением закона и может повлечь за собой двукратный штраф.

«Пока механизм получения информации о счетах сложен: фактически информацию можно получить о счетах государственных служащих или при наличии оснований предполагать, что лицо отмывает деньги — тогда российские власти через правоохранительные органы другой страны смогут получить в иностранном банке необходимую информацию. У России есть надежды на европейскую FATCA — закон о налогообложении зарубежных счетов, предусматривающий обмен информацией с 2018 года. Практика есть уже сейчас, а дальше обмен информацией будет упрощаться и автоматизироваться»,— говорит Екатерина Шабалина, юрист «Транио».

Предусмотрен срок давности — два года с момента перевода денег. Если за год ничего не было обнаружено, к ответственности привлечь невозможно.

Если недвижимость продается в стране, с которой у России заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, то налог на прибыль от продажи уплачивается только в том случае, если местный налог ниже российского (такого почти не бывает, так как в Европе и США налоги выше, чем в России). Как правило, если россиянин продает недвижимость в Европе и уплачивает там налог, то в России ему платить не придётся. Однако ситуация в каждой стране разная. Например, в ОАЭ нет налога на прирост капитала от продажи недвижимости, и вместо него уплачивается налог в России по ставке 13 %.

Что подлежит декларированию

В соответствии с законом № 140-ФЗ, декларированию подлежат:

• объекты недвижимости;
• счета или вклады в иностранных банках;
• счета или вклады в банках, если декларант признается бенефициарным владельцем (должны соблюдаться условия прямого или косвенного владения более 25 % капитала либо должна быть возможность контролировать действия юридического лица – клиента банка); в этом случае декларант также предоставляет описание оснований для признания себя бенефициарным владельцем;
• суммы кредитов, если процентная ставка ниже 9 % годовых (по займу в иностранной валюте) и 2/3 ставки рефинансирования ЦБ (в рублях); это считается материальной выгодой и разница облагается по ставке в 35 %;
• транспортные средства;
• ценные бумаги;
• доли участия и паи в уставных капиталах российских и иностранных организаций;
• контролируемые иностранные компании (КИК) — если основания для признания компании КИК не связаны с прямым участием физического лица через владение акциями, долями и паями.

В этот список не включены денежные средства, драгоценные металлы и предметы искусства.

«Наиболее распространенная форма нарушения среди наших клиентов — наличие незадекларированного счета в европейском банке, так как купить недвижимость без счета практически невозможно. Главное — такие счета необходимо задекларировать»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель «Транио».

Если в зарубежном банке открыт счет, и уведомление представлено спустя более месяца, то придется заплатить штраф: физическим лицам — 1–1,5 тыс. руб., юридическим лицам — 50–100 тыс., должностным лицам — 5–10 тыс. Если лицо вообще не уведомило налоговую об открытии счета, то штраф составит 4–5 тыс. руб. для физических лиц, 800 тыс. – 1 млн для юридических лиц, 40–50 тыс. руб. для должностных лиц.

Если счет открыт до 1 января 2015, и декларант уведомляет об этом налоговые органы, то это не считается нарушением сроков и все валютные операции, совершенные до даты представления декларации, тоже считаются законными. Законность операций после даты представления декларации и возможность привлечения к ответственности за нарушения валютного законодательства будут рассматриваться на общих основаниях.

Конфиденциальность информации

Законодательно закреплено, что сведения, указанные в декларации, признаются налоговой тайной. Согласно пп. 4 и 8 ст. 102 НК РФ, эти сведения могут быть истребованы у налогового органа только по запросу самого декларанта. То же положение указано в ч. 6 ст. 4 № 140-ФЗ с уточнением, что только налоговые органы хранят сведения и документы и дают доступ к ним.

Иные организации не могут получать доступ к такой информации. Декларация, содержащиеся в ней сведения и документы, прилагаемые к ней, не могут быть использованы в качестве доказательства в рамках уголовных дел и дел об административных и налоговых правонарушениях.

Исключение — ситуация, когда сам декларант представляет копию декларации и документов для приобщения их к уголовному делу в качестве доказательств.

Помимо этого, декларации и прилагаемые к ним документы, представленные в налоговые органы по месту жительства декларантов, передаются на централизованное хранение в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов. Это обеспечивает дополнительные гарантии конфиденциальности.

Освобождение от ответственности

Гарантии освобождения от ответственности, предусмотренные в законе, распространяются на всех лиц, информация о которых содержится в декларации, в том числе на менеджмент компании, если речь идет о юридическом лице.

Декларант и лица, информация о которых содержится в декларации, освобождаются от уголовной ответственности по статьям УК РФ

Деяния, содержащие признаки указанных составов преступлений, должны были иметь место до 1 января 2015 года, и на дату представления декларации не должно быть возбуждено уголовное дело в связи с соответствующим преступлением.

Освобождение от ответственности не предоставляется по статьям УК РФ

Декларант и лица, указанные в декларации, освобождаются от административной ответственности, если есть основания, предусмотренные ст. 14.1 КоАП РФ — осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии).

Статьи, по которым предоставляется освобождение от ответственности

Также предоставляется освобождение от ответственности за налоговые правонарушения, если они связаны с приобретением, использованием, распоряжением имуществом или КИК, информация о которых содержится в декларации.

Другие статьи «Транио» на эту тему:

Юлия Кожевникова, «Транио»

Источник: https://tranio.ru/articles/zakon_o_dobrovolnom_deklarirovanii_chto_nuzhno_znat_vladelcam_zarubezhnoy_nedvizhimosti/

Как задекларировать зарубежную недвижимость

Если вы намереваетесь сдавать в аренду принадлежащее вам за границей имущество, придется платить немалые суммы до 30-35%. Оплачивая налог на недвижимость за границей, не забывайте о дополнительных расходах на оплату риэлторам, которые обеспечат вам юридическое сопровождение сделки. А теперь давайте подсчитаем, из чего складывается стоимость приобретаемой вами недвижимости за границей:

• сама цена недвижимости;
• налог на недвижимость за рубежом и в России;
• оплата риэлторам за юридическое сопровождение сделки;
• 10-15% от цены приобретения на расходы, связанные с вашим пребыванием за границей.

Российское налоговое законодательство при покупке недвижимости за границей Покупая дом или квартиру за границей, наши соотечественники часто нарушают российское налоговое законодательство.

Важно

Другим категориям российских граждан не требуется уведомлять органы о покупке или наличии зарубежной недвижимости. Более того, согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ, российские покупатели зарубежной недвижимости не обязаны платить в РФ иностранный и российский налоги на заграничное имущество.

Внимание

Зарубежные объекты облагаются налогами по законам той страны, где они находятся. Налоговые обязательства физических лиц зависят от их налогового статуса.

Нужно ли уведомлять российские органы о покупке зарубежной недвижимости

Почему это происходит? Каждый, планируя совершить покупку недвижимого имущества в чужой стране, консультируется у юриста на предмет налогового законодательства того государства, где находится недвижимость.

Юристы очень подробно проконсультируют вас, как можно уменьшить величину облагаемого налога, на кого можно оформить зарубежную недвижимость и так далее, расскажут обо всем, что касается той, другой страны.

А вот вопросы законодательства РФ как были для покупателя, так и остаются без ответов, хотя россиянам предстоит в будущем иметь дело с налоговыми службами собственной страны. Это общение начнется до начала оформления купли-продажи.
Поэтому о том, как не нарушить налоговый закон нашей страны, нужно подумать заранее.

Что представляет налог на недвижимость за рубежом?

С некоторыми странами у России есть соглашения об избежании двойного налогообложения. Они предусматривают зачет налога. Например, если гражданин РФ заплатил налог в той стране, где сдает квартиру, и он меньше российского, то нужно просто доплатить разницу. Если же заморский налог больше отечественного, отдавать ничего не придется, но и разницу, понятно, не вернут.

Если возможность фискального зачета между странами не предусмотрена, то налог на родине надо платить в полном размере. Декларацию принимает налоговая служба по месту жительства. Подать ее можно только один раз. Декларировать можно все.
Денег за подачу декларации не берут.

И — что очень важно — налоговики не имеют права организовать по полученным материалам выездную проверку: прощение подразумевает доверие, поясняет «КП».

Как декларировать зарубежную недвижимость

С другой стороны, счет зарубежного банка есть смысл не закрывать: налог на недвижимость за рубежом, коммунальные платежи с этого счета удобно оплачивать. Здесь выбор за вами. Недвижимость за границей: ипотечный кредит и налог В любом случае никаких проблем нет. Они начнутся, если вы решите купить недвижимость за границей по ипотечному кредиту. Отечественные банки очень редко их предоставляют.

Да и желающих получить такой кредит в российских банках немного: за рубежом гораздо ниже ставки, а сроки возврата кредита увеличены.
Здесь палка о двух концах. Многие просто не знают, что низкие ставки по процентам за рубежом могут обойтись вам в 35% налога в России за материальную выгоду. Сейчас объясним подробнее.

В России в законодательстве по налогам существует понятие материальной выгоды, которая представляет экономию на процентах.

• Читайте о том, как правильно перевести деньги для покупки зарубежной недвижимости.

Должен ли собственник арендной квартиры за рубежом платить налоги в России? В соответствии с законодательством, резиденты Российской Федерации обязаны уплатить налог в размере 13% от всех своих доходов, в том числе и от доходов, полученных за рубежом.

При этом существует возможность зачета налогов, выплаченных в другом государстве (в котором находится источник дохода). Налогоплательщик при подаче декларации в российский налоговый орган указывает сумму налогов, уплаченную в другой стране.

В этом случае сумма налога к уплате в бюджет РФ будет определяться с учетом его выплат за границей.

Все чаще и больше недвижимого имущества россияне приобретают за рубежом. Часто при заключении сделки купли-продажи возникает вопрос: почему цена при покупке оказывается гораздо больше, чем обозначенная в объявлении? Ответ простой: налогом на недвижимость за рубежом облагается любая квартира, дом или другой недвижимый объект.

Отсюда и цена выше. Как составляется цена? Прежде всего, платят налог на недвижимость за рубежом, который называют еще государственной пошлиной. Это единоразовый платеж, но сумма его большая: от двух до пяти процентов от сделки.

Этот показатель для разных стран – разный. Даже, рассматривая одно государство, он может отличаться. Если вы покупаете дом, а не квартиру, придется заплатить налог на землю.

Здесь своя особенность: сумма взноса гораздо меньше, но оплату земельного налога нужно будет производить ежегодно.

Декларация на зарубежную недвижимость

Помимо прочего, следует учитывать, есть ли у данного государства соглашение с Россией об избежании двойного налогообложения. Конечно, тема двойного налогообложения гораздо актуальнее не для владельцев зарубежной недвижимости, а для крупного российского бизнеса с зарубежной «пропиской».

Но некоторые аспекты касаются и частных лиц. Ни для кого не секрет, что покупка зарубежной недвижимости – один из популярнейших методов вывоза из России «нетрудовых» доходов.

Речь идет о колоссальных суммах, благодаря чему россияне уже стали ведущей силой на многих национальных рынках недвижимости. Физики и юрикиВ ряде стран недвижимость приходится оформлять на местную или международную компанию из-за особенностей национального законодательства.

Вместе с этим у покупателя возникают новые налоговые обязательства, в частности необходимость платить НДС и налог на прибыль.

На вопросы отвечает Михаил Кюрджев,Партнер адвокатского бюро А2. Гражданин РФ сдает квартиру за границей, получая деньги на свой счет в зарубежном банке.

Должен ли он сообщать об этом в российскую налоговую? Об открытии /изменении реквизитов/закрытии расчетного счета в зарубежном банке резидент РФ обязан уведомить российский налоговый орган в течение 30 дней с момента открытия/закрытия/изменения реквизитов.

Также по итогу календарного года, резидент обязуется предоставлять в российский налоговый орган по месту жительства отчет о движении средств по валютному счету в иностранном банке в срок до 1 июня следующего за отчетным.

На какой счет должен переводить деньги арендатор – российский или зарубежный? В настоящее время законодательство РФ разрешает резидентам получать доход от сдачи в аренду недвижимого имущества на счета иностранных банках только стран-членов ФАТФ и ОЭСР.

Газета также отмечает: закон гарантирует, что люди, которые амнистируют капиталы, не будут привлекаться к административной, уголовной и налоговой ответственности за то, что не рассекретили свои активы вовремя. Другими словами, налоговики обещают не спрашивать о том, как граждане РФ заполучили свои виллы, апартаменты и счета за границей.

Само собой, то, что содержится в декларации, по закону является налоговой тайной. В случае, если человек добровольно не воспользуемся амнистией до конца этого года, в другое время ему за сокрытие зарубежных доходов грозит штраф в размере 100 тысяч рублей либо даже лишение свободы на один год.

Во-вторых, если офшорная компания использовалась только в качестве владельца одного объекта недвижимости и не вела никакой другой деятельности, то при перепродаже объекта можно передать покупателю акции компании, и ему не придется платить 4-5% гербового сбора. Суть не в благотворительности, а в том, что недвижимость продается дороже».

Новые кочевникиВ последнее время ряд стран прилагают титанические усилия, чтобы перекрыть каналы сокрытия доходов.

Среди последних значимых новостей – успешное «наступление» Германии на банки Лихтенштейна, а властей США – на швейцарский UBS.

В этом же контексте можно рассматривать и обновленное налоговое соглашение России с Кипром, которое ожидает ратификации.Однако путей легальной налоговой оптимизации с помощью зарубежных юрисдикций по-прежнему много.

Источник: http://vip-real-estate.ru/2018/05/03/kak-zadeklarirovat-zarubezhnuyu-nedvizhimost/

Как избежать двойного налогообложения при сдаче в аренду зарубежной недвижимости?

Приобретение заграничной недвижимости для личного пользования обычно не связано с какими-либо проблемами при уплате налогов. Совсем иная ситуация с жильём, купленным для последующей сдачи в аренду.

Подобная собственность становится объектом, облагающимся налогом в той стране, где она расположена. Если покупатель является налоговым резидентом другой страны, например, России, то он также должен платить налог на полученную прибыль, но уже в своём государстве. Получается двойная оплата налогов.

Ситуацию спасает наличие соглашения между странами, препятствующее двойному налогообложению.

Как действует российское законодательство при покупке и сдаче в аренду зарубежной недвижимости?

Согласно нашим законам, резиденты Российской Федерации обязаны уплатить налог в размере 13% от своих доходов, полученных не только на территории России, но и за рубежом. Однако применяется методика зачёта, прописанная в Статье 311 НК РФ.

Она даёт возможность всем российским гражданам на зачёт налогов, выплаченных в другом государстве. Таким образом, подавая декларацию, налогоплательщик может просить об учёте своих налогов, выплаченных в другой стране, если предоставит документацию об их уплате.

Налоговая база для каждого конкретного лица будет определяться с учётом его выплат за границей.

Случаи, при которых осуществляется зачёт:

• Между странами действует соглашение.
• Налог является идентичным для обеих стран.
• Размер налога не превышает предельно допустимый размер.
• Налогоплательщиком собрана вся необходимая документация.
• Представлены декларации как по российскому, так и по зарубежному налогу.

В тех случаях, когда налог, выплаченный в иностранном государстве ниже, чем предусмотрено российским законодательством, необходимо осуществить доплату недостающей суммы.

Здесь уместно рассмотреть наглядный пример:

• Если сдаётся дом во Франции и доход получается в размере 18000€ в год, то из него вычитается 50%, т. е. сумма, потраченная на содержание жилья. Следовательно, по закону Франции налогом облагается сумма 9000€. Ставка для иностранных собственников жилья 20%. Налог составляет 1800€. Значит, гражданин России будет пополнять французскую казну на сумму 180о€ каждый год.
• Ставка подоходного налога в России 13% и это также обязательная выплата. Система, предусматривающая вычеты с дохода, в нашей стране не действует. Следовательно, в расчёт берётся полная сумма – 9000€ и налог составляет 2340€. Учитывая наличие соглашения между данными странами, препятствующее уплате двойных налогов, россиянин заплатит в России только 540€, так как основную часть – 1800€ уплатил во Франции и подтвердил это документально.

Никому не хочется платить подоходный налог дважды. Поэтому каждый гражданин, являющийся налоговым резидентом России должен помнить о своевременной подаче декларации. Её предоставляют в налоговые органы. Налог, оплаченный за рубежом, подтверждается справкой, выданной в соответствующих организациях иностранного государства.

С какими странами рф существуют договоры, регулирующие подобную практику?

Количество государств, заключивших с Россией договор, направленный на избежание двойной уплаты налогов, превышает цифру 80. В их перечне можно встретить Болгарию, Францию, Кипр, Турцию, Египет и Латвию. Они наиболее популярны у наших сограждан, приобретающих жильё за рубежом.

В подобном соглашении указываются виды налоговых выплат, регулируемые данным договором, и лица, на которых распространяется действие документа

Одной из целей подобной практики является пресечение уклонения от налоговых выплат, а также информационный обмен относительно налоговых преступлений. Например, подписание договора между Россией и Кипром в 2010 году, позволило не только провести обмен информацией, но и исключить это государство из «черного» списка офшорных зон.

Как поступать со странами, с которыми подобных договоров нет?

Есть два варианта решения вопроса:

• Налогоплательщик сознательно идёт на двойное налогообложение. Однако рассчитывать на какую-либо прибыль не приходится.
• Двойное налогообложение устраняется в одностороннем порядке. На этот шаг идёт та страна, гражданином которой является налогоплательщик. Человеку разрешается выполнять налоговые обязательства, учитывая при этом выплаченные зарубежные налоги. Однако такой путь для России неприемлем – возможны неоправданные потери бюджетных средств, высока вероятность махинаций со стороны нечестных налогоплательщиков.

По большому счёту ликвидировать двойное налогообложение на доходы и имущество заинтересованы не только плательщики, но и страны, стремящиеся привлечь иностранных инвесторов, увеличить товарооборот – создать условия, влияющие на экономическое развитие страны.

Какие налоги нужно заплатить при сдаче в аренду зарубежной недвижимости? В какой стране? Как избежать двойного налогообложения и не остаться в минусе?

В зарубежных странах налоговая ставка для иностранцев, приобретающих недвижимость с намерением получать доход от арендаторов, как правило, гораздо выше, чем ставка, предусмотренная для резидентов.

В каждой стране отличается величина ставки и её расчёт, для чего применяются разные схемы.

Для сравнения: в Австралии максимальный размер налога на доход для иностранных граждан составляет 47%, в Соединённом Королевстве – 20%, на территории Франции – от 20% до 25%.

Прежде чем покупать недвижимость в другой стране, а затем сдавать её в аренду, необходимо изучить несколько параметров:

• Подписан ли у России с этой страной договор, позволяющий исключить двойную выплату налогов, и каковы его условия.
• Познакомиться с местным налоговым законодательством – узнать величину налога на доход для иностранцев.

Своевременное выполнение вышеописанных мер позволит избежать двойного налогообложения и не остаться в минусе.

Полезные советы

Предлагаем несколько полезных советов для россиян, получающих доход от недвижимости за рубежом:

Важно понимать одну простую истину – уклоняться от уплаты налогов, значит совершать уголовное преступление.

• Невозможно без наказания платить по зарубежным ставкам меньше, чем на Родине, а также избегать заполнения налоговой декларации.
• Налогоплательщик обязан сдавать декларацию о налогах. Это не зависит от того, где платится налог.
• В разных странах установлен разный срок для подачи декларации о полученных доходах. Для России это конец апреля, для Германии – конец мая, для Франции – конец сентября. Ситуация, когда наступление срока подачи документа в РФ значительно опережает страны, где приобретена недвижимость, довольно частая. Здесь нужно руководствоваться принципом «источник дохода». Если в стране, являющейся источником дохода, ещё незакончен налоговый период, то этот доход не включается в российскую декларацию.

Обычному человеку трудно знать все законы, особенно те, что касаются иностранных государств. Поэтому рекомендуется обращаться к услугам профессиональных специалистов с международным опытом. Тогда удастся избежать возможных штрафных санкций, а это немалые суммы.

Источник: http://www.ZaMetrami.ru/novosti-zarubegnoy-nedvigimosti/kak-izbezhat-dvojnogo-nalogooblozheniya-pri-sdache-v-arendu-zarubezhnoj-nedvizhimosti/

Налоговые и правовые аспекты владения недвижимостью за рубежом с точки зрения законодательства РФ

Чтобы максимально снизить все возможные риски от приобретения и в дальнейшем от владения недвижимостью за рубежом стоит внимательно ознакомиться с налоговыми и правовыми аспектами владении недвижимостью за рубежом в соответствии с законодательством РФ.

Ограничение на покупку и владения недвижимостью за рубежом

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав Граждан на владение недвижимостью за рубежом. Общие ограничения с точки зрения законодательства РФ – дееспособность гражданина, а для юридических лиц – одобрение советом акционеров, наличие ограничений в Уставе компании и тд.

В некоторых странах запрещена покупка недвижимости иностранцами либо есть ограничения, где-то запрещена собственность на землю иностранцам. Однако, чаще всего такие ограничения можно обойти, открыв юридическое лицо подконтрольное гражданину РФ. О таких вещах вас проинформирует ваш риэлтор.

Декларирование покупки недвижимости за рубежом

В настоящее время, недвижимость, в том числе и зарубежная, приобретенная чиновниками (муниципальными и госслужащими, руководителями ЦБ РФ, гос.корпораций и тд) обязательна к декларированию. Если стоимость приобретенной недвижимости, в совокупности с приобретением транспортных средств, акций, ценных бумаг и тд, превышает доход чиновника за последние 3 года, то он обязан предоставить сведения об источниках доходов.

Так же с 2013 года чиновникам запрещено открывать и владеть зарубежными счетами в банках, пользоваться иностранными финансовыми инструментами (в том числе запрещена покупка акций иностранных компаний)

Формальности при покупки недвижимости за рубежом

По законодательству РФ, гражданам, состоящим в законном браке, необходимо получить согласие супруги или супруга и оформить его нотариально на основании статьи 35 семейного кодекса РФ.

Уведомления о действиях, совершаемых гражданином РФ за рубежом: 

1. Уведомление об участии в иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если доля участия в иностранной компании более 10%. Срок предоставления – не более 3х месяцев с момента возникновения или изменения даты участия в иностранной компании (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 50.000 руб.
    
2. Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если гражданин РФ признан контролирующим в иностранной компании (более 25% акций). Срок предоставления – не позднее 20мартаследующего за налоговым периодом года. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 100.000 руб.
    
3. Уведомление об открытии гражданином РФ, изменении реквизитов, закрытии счета в зарубежном банке:  предоставляется в налоговый орган в течение месяца с момента наступления перечисленных событий. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ, не обязан – постоянно проживающий за рубежом, то есть более 1 года). За нарушение предусмотрен штраф 1.000-5000 руб.

   ВНИМАНИЕ: в случае если сделка по приобретению недвижимости за рубежом будет осуществлена через незадекларированный в РФ зарубежный счет гражданина РФ, такая операция будет считаться не законной на основании законодательства РФ и налоговый орган может оштрафовать покупателя на сумму до ¾ от суммы сделки

4. Предоставление отчетов о движении ден.средств по банковскому счету гражданина за рубежом: граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета или вклады, должны ежегодно, в срок до 1 июня предоставлять в налоговые органы отчет в установленной форме о движении средств по зарубежным счетам/вкладам. За нарушение предусмотрен штраф 300-3000 руб. За повторное нарушение – 20.000 руб.

Оплата недвижимости за рубежом

Гражданин вправе расплатиться за приобретаемую недвижимость за границей со своего счета в РФ или со своего зарубежного счета (счет должен быть задекларирован в налоговом органе в РФ в противном случае налоговый орган может оштрафовать покупателя на сумму до ¾ от суммы сделки). При переводе с счета в РФ, банк может запросить договор купли-продажи, ряд документов для идентификации плательщика и иногда, документы подтверждающие источник происхождения денежных средств.

Оплата наличными нецелесообразна, так как при вывозе из РФ и ввозе в другие страны (например в большинство стран ЕС) сумм более чем 10.000 долларов (либо эквивалента в другой валюте),они обязательны к таможенному декларирования на вывозе и ввозе. Таможенные органы, особенно при значительных суммах, могут потребовать документы подтверждающие источник происхождения денежных средств.

Продажа недвижимости за рубежом

На сегодняшний день, доходы от продажи недвижимости за рубежом, могут быть зачислены гражданину РФ только на его счет в банке в РФ.

Хотя сейчас Минфин работает над поправками к ФЗ о валютном регулировании, которые позволят зачислять средства от продажи на счета в зарубежных странах, членов ОЭСР и ФАТФ.

В реальной ситуации это обозначает, что продавая недвижимость в Греции, вы сможете зачислять средства на свой счет в Греции (в вот продавая недвижимость в Болгарии и на Кипре, в ОАЭ и Черногории этого сделать будет нельзя – так как страны не являются членами ОЭСР и ФАТФ). 

Налоговые аспекты и получение материальной выгоды на сниженных % на кредитах, выдаваемых зарубежными банками

*стоит отметить, что налоговые обязательства возлагаются на налогового резидента РФ (если проживает на территории РФ более 183 дней)

** объект налогообложения физ.лиц – доходы от источников в РФ и доходы от источников за рубежом.

Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные % ставки и условия по кредитам по сравнению с банками РФ. Если вы берете кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту составляет менее 9% годовых (текущая ставка рефинансирования ЦБ РФ), то у вас возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на % за пользование кредитными средствами. Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%.

Налогообложение при владении и использовании недвижимости за рубежом (например сдачу в аренду)

Законодательство РФ не содержит положений относительно, стоит ли регистрировать ИП при аренде своей зарубежной собственности.  Доход от сдачи в аренду зарубежной собственности считается доходом в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%.

В то же время такой доход подлежит налогообложению и стране где расположена собственность. Чтобы не платить дважды, стоит заранее выяснить, заключено ли между РФ и другой страной соглашение об избежание двойного налогообложения (СИДН).

Если такое соглашение между странами есть (как в случае с Грецией), то налогоплательщику стоит предоставить документы об уплате налога за рубежом.

Так же стоит проанализировать, какие налоги на имущество возникают если имущество оформлено на юридическое лицо (налог на доход/прибыль, корпоративные налоги на имущество, использование имущества в коммерческих целях и тд)

Налогообложение при продаже недвижимости

Доход физ.лица (налогового резидента РФ не являющимся ИП) владеющего недвижимостью за рубежом более 5 лет, освобождается от налогообложения в РФ. Если срок владения менее 5лет, то доход облагается по ставке 13%, при этом возможен налоговый вычет до1 мил. рублей в отношении жилой недвижимости или 250т.рублей  — другой недвижимости.

Помимо российских налоговых последствий дополнительно следует учитывать налоговую ставку в иностранном государстве, где расположена недвижимость

Наследование зарубежного имущества

По Закону РФ доходы в денежной и натуральной форме, полученные от физических лиц в порядке наследования освобождаются от обложения НДФЛ. В то же время законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение при наследовании и быть весьма существенным. Такие вопросы требуют заблаговременного налогового планирования.

Уведомление о ВНЖ за рубежом

При получении ВНЖ другой страны, гражданину РФ необходимо в срок 60 дней с момента получения уведомить ФМС РФ в установленном порядке.

Те кто после получения документа находится за рубежом обязаны при очередном визите в Россию в течение 30 дней уведомить ФМС РФ о получении ВНЖ другой страны.

За несообщение предусмотрена уголовная ответственность с максимальным наказанием до 400часов исправительных работ. При несвоевременном информировании или предоставлении ложных сведений  — штраф от 500-1000рублей.

Источник: https://www.RealtyGreece.ru/article/nalogovye-i-pravovye-aspekty-vladeniya-nedvizhimostyu