ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 4::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

Акт оценки недвижимости

8.1. Отвечаю на ваши вопросы: 1. Нет не обязаны. 2. Нет не является основанием для обжалования. 3. Акт оценки не имеет срока. Но вы имели право его оспорить в течение 10 дней с даты получения акта оценки ОЦЕНЩИКОМ. Вы также имели право переоценки имущества, в связи с изменением цены, в судебном порядке. 4. При изъятии имущества для передачи его на торги (даже недвижимого), пристав обязан был дать вам постановление и копии акта-передачи имущества. 5. Если доля данного жилья является для вас единственным жилым помещением, то арестовывать и изымать его приставы не имели право-основание ст. 446 ГК РФ. Данная норма действует, если вы не приобрели данное жильё по ипотечному кредиту. Ниже привожу интересующие вас выдержки из ФЗ РФ Об исполнительном производстве. Статья 87. Реализация имущества должника 1. Реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, — также в печатных средствах массовой информации. 3. Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя — также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. 6. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление. 7. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи. 8. Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. 9. Цена дебиторской задолженности не может быть меньше стоимости дебиторской задолженности, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущественного права, за исключением случая перечисления дебитором денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов в соответствии со статьей 76 настоящего Федерального закона. Цена дебиторской задолженности уменьшается пропорционально отношению суммы основного долга дебитора перед должником к сумме перечисленных дебитором денежных средств. 10. Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. 11. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов. 12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой. 13. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику. 14. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи. 15. Копии постановлений, указанных в настоящей статье, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства. Статья 89. Реализация имущества должника на торгах 1. Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее — организатор торгов). 2. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, — ниже цены, определенной судебным актом. 8. При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются: 1) копия акта о наложении ареста на имущество должника; 2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости; 3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания. 9. При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи, кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются: 1) копия решения об отводе земельного участка; 2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство. 10. При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи, кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются: 1) копия договора аренды; 2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя. С уважением. Васильев Николай Александрович.

Таблица 23. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Документы для оценки квартиры для ипотеки

Документы необходимые для оценки квартиры для ипотеки:

1. Правоустанавливающие документы на помещение (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство о регистрации права собственности и т.д.).
2. План и экспликация помещения.
3. Паспорт заёмщика и кадастровый паспорт помещения.
4. Для домов старой постройки (до 1960 года) потребуется справка о типе перекрытий в доме и документ, подтверждающий, что жилой дом не подлежит сносу или реконструкции с последующим расселением жильцов.

Очень часто можно услышать вопрос о том, нужен ли технический паспорт при оценке квартиры?

Экспертная оценка для оформления ипотечного займа требует наличия у заказчика технического паспорта на жилое помещение.

Причина в том, что кредитные организации обязуют подробно описать технические характеристики жилья, его планировку и соответствие домовому поэтажном банку.

В данном случае необходимо документально подтвердить факт отсутствия неузаконенной планировки помещения, поскольку она напрямую влияет на ликвидную стоимость жилья.

Собрав пакет необходимых документов, заёмщику следует обратиться в контору по оценке жилья (уточнив, что требуется оценка для оформления ипотечного кредита) и заключить договор.

В ходе процедуры осмотра стоимости эксперт проверяет соответствие помещения предоставленным из БТИ документам, делает фото, рассчитывает стоимость жилья несколькими способами, корректируя его стоимость с учётом преимуществ и недостатков и составляет отчёт.

Как правило, оценка стоимости жилья для ипотеки производится в срок до пяти дней.

Далее в статье поговорим о том, какие документы нужны для оценки недвижимости, а точнее, приведем перечень документов на оценку квартиры, предназначенной на продажу.

Где брать? Куда подавать?

Акт оценки объекта недвижимости может быть составлен только профессиональными оценщиками.

Подобные специалисты могут быть приглашены из агентств недвижимости, либо из специальных бюро оценки.

ВАЖНО! Проводить процедуру оценки могут только уполномоченные организации и эксперты, имеющие соответствующие разрешающие документы. Сама процедура четко регламентируется законодательством.

Акт должен составляться на специальном бланке с печатью организации, проводящей процедуру оценки.

Подается акт по месту назначения. В случае судебных разбирательств по объекту недвижимости он подается в суд, в случае оформления ипотеки – в банк.

4.4.1. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости

Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее — метод капитализации дохода). ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты «Из рук в руки», интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др.