Как через суд продать долю в квартире?
Может ли суд обязать продать долю в квартире при наследстве
Источник фотографии
Совладение недвижимостью, возникающее, например, из-за наследования, вызывает множество разногласий. Одна из причин – продажа небольшой доли кем-то из собственников. Верховный суд разъяснил, как совершить эту операцию законно: принуждать других владельцев квартиры к покупке доли нельзя.
Покупка доли только с согласия
В Верховный суд обратилась собственница большей части дома, которая проиграла своей сособственнице в суде Краснодарского края.
Владелицу основной части объекта недвижимости обязали совершить покупку доли потому, что она настолько мала, что пользоваться ей невозможно. Собственница большей части должна была выплатить истице 295 тыс. рублей, а также с нее взыскали 80 тысяч судебных расходов.
Высший судебный орган страны отменил это решение, признав за сособственниками право отказываться от выкупа долей других владельцев.
Дело в том, что ранее имело место неверное толкование норм материального права. Согласно Гражданскому кодексу, если пользоваться частью квартиры нельзя, то владелец имеет право требовать от сособственников покупки доли.
Также, если выделить долю нереально, то владелец может получить право на компенсацию за свою часть квартиры. Верховный суд уточнил, что такой вариант возможен, только если другие собственники не против купить долю.
В материалах дела, которое рассмотрел суд, было указано, что владелица большей части дома не изъявила желания покупать долю сособственницы и, более того, не имела для этого средств.
Решения Верховного суда являются практикообразующими, поэтому отныне можно ожидать, что принуждать к выкупу доли будет нельзя.
Вселяться нельзя
Одним из решений, влияющих на отношения участников долевого владения, является постановление ВС о запрете на вселение в квартиру собственников незначительных долей. Суд отметил, что право совладельца квартиры на проживание в ней не является безусловным.
Сможет ли владелец доли вселиться в квартиру, зависит от размера его доли и согласия других участников. Если договориться с сособственниками о вселении невозможно, необходимо обратиться в суд.
Очевидно, что даже суд не определит порядок пользования небольшим жильем, например однокомнатной квартирой, для двух владельцев. Едва ли владельцу микродоли удастся прописаться в квартире, принимая во внимание курс на борьбу с «резиновыми» квартирами.
Поэтому в таком случае выгодно добиться добровольной покупки доли другими участниками.
Обязанность продать долю
Депутаты Госдумы готовят законопроект, согласно которому, если квартира досталась по наследству нескольким людям, они будут обязаны продать доли. Напомним, как уже сообщал БКН.РУ в № 14 от 11.
04 2016, недвижимость предлагается выставлять на аукцион, а вырученные средства делить соразмерно долям между собственниками.
По мнению авторов законопроекта, такие меры позволят снизить количество споров и судебных разбирательств между гражданами, получившими объект недвижимости в наследство. Таким образом, наследование можно будет свести к исключительно денежным отношениям.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Т.к. не могу выкупить вторую долю в квартире второй собственник грозит судом
Доброго времени суток. У меня такой вопрос: квартира поделена на 2 части, собственник второй хочет продать свою долю. Прислал мне письмо о продаже своей доли в квартире и предложении купить, однако у меня нет возможности ее
купить, при этом в уведомлении написано, что в случае неполучения ответа будет вынуждена обратиться в суд, чем при этом мне грозит судебное разбирательство? Как я понимаю, что суд не может меня обязать продать свою долю.
В связи с этим чтобы квартиру можно было бы продать полностью, при этом грозят ли мне какие-либо судебные издержки.
И могу ли я потребовать возместить мне коммунальные услуги по оплате квартиры, так как собственница после получения наследства 12 части квартиры не оплачивала ни копейки не проживая в этой квартире.
Или это невозможно, так как не жила? В коммуналку входит оплата отопления по квадратуре и хозяйственные нужды-сборы которые производятся каждый месяц на содержание дома. Все остальное (свет и вода) я платил по счетчику и претензий к этому нет. Предусматриваю только нужды именно которые идут на квартиру в общем.
Разумовская Тамара Генадьевна (20.04.2015 в 12:33:33)
Доброго вам дня!!
Полную чушь вам в письме написали — никто не имеет права в вашей конкретно ситуации принуждать вас к продаже или покупке.Пусть идет куда хочет — ей и в иске откажут.Насчет взыскания с нее расходв на общедомвые нужды.
— сначала отсылаете ей письмо с уведомлением и описью вложения — в письмо вкладываете досудебную претензию с требованием уплаты 12 расходов по общед.нуждам, прикладываете копии квитанции, прикладываете расчет.Срок выставляете 10 дней для погашения ею этого долга перед вами.
Прошло 10 дней после получения ею письма — с иском в суд о взыскании с нее этой суммы.
Юридическое бюро «Protection» (20.04.2015 в 18:22:03)
Уважаемая Кристина! Обязать Вас выкупить долю не может никто в том числе суд. Собственник второй доли в соответствии с законм должен Вас уведомить о продажи доли. и если Вы захотите Вы ее выкупите.
В случае Вашего отказа у сособственника появляеться право продать долю третьему лицу. Что касается коммунальной платы, рекомендуем Вам обратиться в суд с иском о взыскании части оплаченных коммунальных платежей. Помните собственник несет бремя содержания своего имущества.
В случае необходимости готовы Вам помочь с составлением искового заявления .
Может ли суд обязать продать квартиру?
Вероятность обращения взыскания по долгам на квартиру, дом или иную жилую недвижимость обычно беспокоит заемщиков куда больше, нежели перспективы потерять иное имущество.
Более того, часто и банки, и коллекторы используют именно такой аргумент, считая его мощным инструментом воздействия на должников.
Но так ли на самом деле велик риск утраты жилья за долги?
Обращение взыскания по долгам на квартиры
Рассмотрение вопроса об обращении взыскания по долгам на любое имущество должника — исключительная компетенция суда. Таким образом, пока сам вопрос взыскания не дошел до судебного рассмотрения, беспокоиться заемщикам не стоит. Но иметь в виду вероятность ареста имущества с перспективой его дальнейшей продажи с публичных торгов, разумеется, необходимо.
В рамках разбирательства суд вправе:
Обязать должника продать квартиру суд не может . У него нет таких полномочий в контексте рассмотрения исков о взыскании долгов.
Более того, по таким искам суд не определяет, за счет какого конкретно имущества будет взыскан долг, а должнику всегда отводится время для добровольного исполнения судебного решения.
И, кстати, если квартира не арестована и не находится под другим обременением, должник может погасить свою задолженность за счет средств от ее продажи, как, впрочем, и от продажи другого имущества. Но это — его право, а не обязанность.
Реализация арестованного имущества — компетенция судебных приставов . Эта процедура строго регламентирована и осуществляется в рамках публичных торгов, извещения о которых в обязательном порядке публикуются на официальном сайте ФССП РФ.
При каких обстоятельствах должники могут лишиться квартиры?
Обращение взыскания на квартиру считается крайней мерой при решении вопроса о принудительном погашении долгов. Российское законодательство достаточно серьезно защищает и охраняет право собственности на жилую недвижимость, устанавливая существенные ограничения на возможность принудительного лишения жилья даже самых злостных неплательщиков.
Квартиру можно потерять:
По данным сайта ФССП РФ, на текущий момент на продажу выставлены порядка 9 тысяч квартир — это не так и много в масштабах России и, кроме того, это общая статистика, включающая не только исполнительные производства, связанные с кредитными обязательствами.
В общей массе реализуемого приставами имущества доля квартир совсем невелика. В первую очередь страдают те, кто брал ипотеку. Лишение квартир других должников — единичные случаи.
Отсюда и лоббирование банковской сферой на протяжении нескольких лет внесения поправок в действующее законодательство, но даже законопроектов на этот счет пока нет.
Можно ли обязать продать/купить долю в квартире?
Здравствуйте! У меня к Вам квартирный вопрос. Моя квартира приватизирована на троих человек: я, моя дочь и сводный брат. Мы хотели разъехаться и улучшить свои жилищные условия. Два года назад устно с братом об этом договорились.
Сейчас, когда появился покупатель, брат отказывается продавать свою долю, но при этом не хочет выкупать мои две трети.
Подскажите, возможно ли с ним разъехаться через суд, ведь он ни разу за всю жизнь даже не платил за свое жилье, все квитанции об оплате ЖКУ у меня.
Москва и Московская область
Здравствуйте, обязать продать принадлежащую ему долю вы не сможете, ни один суд такое требование не удовлетворит, как и заставить приобрести вашу долю в спорной квартире. Но, вот продать свою долю постороннему лицу, если брат отказывается ее приобретать, вы имеете полное право.
В данном случае у него действует преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ. Т.е. вы, решив продать свою долю или обменять ее, обязаны в письменной форме надлежаще уведомить брата о своем намерении, причем указав все имеющие значение условия, в том числе и стоимость.
Уведомление вручается лично, в этом случае на втором экземпляре, который остается у вас, ваш брат должен поставить отметку о получении, дату, подпись. Если он отказывается, такое уведомление направляется заказным письмом с уведомлением.
И третий вариант уведомление второго собственника через нотариуса, в этом случае нотариус самостоятельно направляет уведомление.
Если ваш брат ответит отказом или проигнорирует обращение, вы получите право продать свою долю постороннему лицу, однако, помните, что каждый раз, когда будете менять стоимость, вы должны вновь ему высылать предложение о покупки, иначе сделка может быть оспорена в суде.
Кстати, если за ЖКУ платите только вы, часть расходов вы имеете право взыскать с него в судебном порядке за последние три года. Всего доброго.
Дата ответа: 15-02-2016 10:50
Заставят ли наследников продавать доли в квартирах?
Заставят ли наследников продавать доли в квартирах?
Источник: https://shablonobrazets.ru/sroki-vstuplenija-v-nasledstvo/mozhet-li-sud-objazat-prodat-dolju-v-kvartire-pri.html
Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?
Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.
К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли.
При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут.
До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст.
252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.
Подробнее о позиции Верховного Суда
Дела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности.
Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди.
Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.
Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи.
Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.
В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:
- Любой из сособственников при отсутствии взаимного согласия вправе потребовать раздела общей собственности в судебном порядке. Если ваша общая собственности не разделена, первично нужно решать этот вопрос. Такое требование можно включить в один иск с другими требованиями, в частности, о выделе доли в натуре.
- Когда речь идет о выделе доли в натуре, с таким иском в суд может обратиться только собственник такой доли. Поэтому, если вы хотите обязать другого сособственника продать вам долю, то ваше изначальное требование должно сводиться к требованию выделить свою долю в натуре. При этом в иске нужно указать, что соглашения по этому поводу между всеми собственниками достигнуто не было.
- Если обстоятельства дела сразу говорят о том, что выдел доле (долей) в натуре невозможен, например, когда приходится делить однокомнатную квартиру, то сразу же возникает вопрос о выплате компенсации. Эта денежная сумма, по сути, и должна стать выкупом доли или долей нежелательных для вас собственников.
- Верховный суд указал на то, что вопрос о принудительной продаже-выкупе доли (долей) можно ставить только при наличии совокупности условий:
- доля собственника незначительна (в рассматриваемом деле речь шла об 1/6);
- долю нельзя выделить в натуре (это запрещено законом или нанесет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности);
- собственник особо не заинтересован в использовании общего имущества (например, не проживает в квартире, имея другое место жительства, наносит ущерб имуществу и т.п.).
- Требования о разделе общей собственности, выделе своей доли в натуре и (или) о присуждении компенсации можно ставить в одном иске. Если все уже поделено и нужно только решить вопрос о выкупе доли, допустимо заявлять требование о признании такой доли незначительной, обязании собственника уступить ее истцу и обязании истца выплатить компенсацию. Иск обязательно обосновывается наличием всей совокупности условий, указанной в пункте 4.
- Реализованный через судебное решение принудительный выкуп доли в квартире автоматически лишит собственника прав как на долю, так и в общем имущества. Каких-либо сделок сторонам совершать не нужно. Даже если лишенный прав собственник противится получению компенсации, достаточно положить деньги на депозит в его пользу. Оформить депозит можно у нотариуса, далее он сам известит бывшего собственника. Решение суда и исполнение обязанности по выплате компенсации – достаточные условия для переоформления прав собственности.
Проблемы принудительного выкупа доли
Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.
Представляется проблематичным доказывание:
- незначительности доли – признак сугубо оценочный;
- отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
- невозможности выдела доли в натуре.
Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.
Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.
Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.
Две стороны одной медали
Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением.
Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой».
Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.
Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки.
Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров.
Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.
Источник: https://law03.ru/housing/article/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-cherez-sud
Принудительная продажа доли в квартире через суд, как заставить продать долю в квартире через суд
» Жилищные споры » Принудительная продажа доли в квартире через суд
419 просмотров
Долевое владение жилым помещением нередко превращается для сособственников в настоящую головную боль. Один или несколько совладельцев могут злоупотреблять своими имущественными правами, полагаясь на ст. 35 Конституции РФ.
Однако дольщикам, уставшим от неудобств со стороны сособственника, необходимо знать, что в некоторых ситуациях последнего можно принудить к продаже его части недвижимости в судебном порядке.
Можно ли через суд выкупить долю в принудительном порядке: как и когда
Ответ на этот вопрос раскрывается в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Здесь описывается порядок выдела доли в квартире в натуре.
Данное мероприятие проводится, если в квартире имеется достаточная площадь, а также отдельные входы, жилые помещения и независимые системы коммуникаций (кухни, санузлы и пр.) для каждого отдельно взятого собственника.
На практике выделить долю в натуре удается крайне редко, скорее наоборот – большинство квартир оказываются маленькими, в то время как собственников в них насчитывается много.
Установить порядок пользования такими жилыми помещениями также затруднительно – для составления приемлемого графика подчас не хватает ни общей площади, ни изолированных комнат. В связи с этим единственным выходом остается выкуп доли.
Как правило, долю у одного или нескольких сособственников выкупает тот человек, который владеет самой большой или хотя бы значительной долей в квартире.
Данная сделка может быть проведена как по полюбовной договоренности (например, при обращении 2 сторон к услугам нотариуса по устраивающей обоих цене), так и по судебному постановлению.
Инициирование судопроизводства подразумевает наличие неразрешенного конфликта – это значит, что 1 владелец хочет приобрести долю, в то время как другой не желает расставаться с принадлежащим ему имуществом. Закон уважает право человека на частную собственность в любом, даже самом малом размере, однако принудить хозяина к продаже его части недвижимости все же можно.
Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:
| Незначительность доли в праве общей собственности на жилое помещение. | Суд определит, насколько значительна доля, отталкиваясь от технических характеристик квартиры и количества сособственников. Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире вполне можно признать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире уже не получится назвать незначительной. |
| Ничтожно малую долю невозможно выделить в натуре. | Если бы это было возможно, любые споры и разбирательства с сособственником подошли бы к концу, ведь ему были бы выделены конкретно его квадратные метры. Увы, подавляющее большинство квартир не могут быть фактически разделены и разграничены между совладельцами. |
| Хозяин ничтожно малой доли не проживает в спорной недвижимости и/или незаинтересован во владении и управлении своей долей. | Если собственник на постоянной основе проживает в квартире, где владеет незначительной долей, даже суд не сможет принудить его к продаже его имущества.А вот если владелец проживает по другому адресу, не оплачивает коммунальные платежи и налоги по спорной недвижимости и в целом не имеет к ней имущественного интереса, то все это сыграет на руку Истцу. |
При отсутствии хотя бы 1 из вышеперечисленных условий Истцу не удастся выиграть дело, ведь баланс интересов сторон окажется нарушен.
При рассмотрении дела важность для суда будет иметь и определение следующих нюансов:
- Как имущественный интерес владельца спорной доли соотносится с теми неудобствами, которые он доставляет другим сособственникам? Суд решает, что важнее – оставление незначительной доли ее хозяину или учет интересов других содольщиков.
- Как и когда совладельцы получили свои доли в праве общей собственности на жилое помещение?
- Знал ли нынешний владелец незначительной доли о том, что после ее приобретения ему будет принадлежать ничтожно малая часть недвижимости?
- Нарушает ли владелец незначительной доли права других участников долевой собственности (например, незаконно сдавая какую-либо комнату внаем, регистрируя в жилом помещении посторонних лиц и пр.)?
- Каковы здоровье и возраст собственника, которого планируется лишить доли? Есть ли у него дети, и на какой работе он трудится?
- Кем приходятся друг другу обе стороны конфликта (родственниками или посторонними людьми)? Есть ли потенциальная возможность того, что они смогут вместе использовать общее имущество?
Досудебное урегулирование
Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:
- Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
- Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
- Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.
Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий
Мирное урегулирование ситуации может либо не увенчаться успехом, либо и вовсе быть пропущено инициатором разбирательства. Тогда гражданину понадобится отправиться в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.
Определение цены спорной доли
Перед подачей заявления в суд Истцу рекомендуется определить стоимость ничтожно малой доли, выступающей предметом спора. Так он сможет заранее узнать, какую сумму (называемую «компенсацией») ему понадобится заплатить Ответчику в случае удовлетворения исковых требований.
Оценкой доли в квартире занимаются профессиональные независимые оценщики.
Стоимость доли будет зависеть не только от ее размера, но и от того, насколько активно Ответчик был вовлечен в улучшение общего жилья (например, за свои средства проводил ремонт, оснащал квартиру коммуникациями и пр.). Ту цифру, которую специалисты получат после проведения всех расчетов, понадобится указать в исковом заявлении.
Если Ответчик будет не согласен с конечной стоимостью, он сможет написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, экспертизы оценивания. Также стороны могут составить совместное ходатайство о проведении экспертизы во время непосредственного судебного процесса.
В случае удовлетворения исковых требований Ответчик должен будет возместить Истцу все расходы, в т.ч. и за определение цены спорной доли. Если оценка стоимости спорной доли проводилась дважды (во внесудебном и судебном порядке), то Ответчик возвращает деньги за обе этих процедуры.
Чем больше документальных доказательств Истец предоставит суду в подтверждение своей позиции, тем больше шансов будет у него на выигрыш дела. При этом минимальный комплект материалов выглядит следующим образом:
- основное заявление (+ его копии по количеству участвующих сторон, включая самого Истца, всех Ответчиков и суд);
- выписка из домовой книги или поквартирная карточка;
- технический план квартиры;
- документ, подтверждающий право собственности Истца на его долю;
- выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех собственниках и их долях;
- квитанция об оплате госпошлины, рассчитываемой от индивидуальной цены иска на основании ст. 333.19 НК РФ (не может быть меньше 400 и больше 60000 рублей);
- заключение оценщика о стоимости ничтожно малой доли (если экспертиза уже проводилась);
- обоснование мотивированности предъявляемого иска (например, квитанции об оплате коммунальных услуг только Истцом, выписка из ЕГРН о наличии у Ответчика другой недвижимости и пр.);
- дополнительные документы, способные подтвердить мотивированность предъявляемого иска (например, копия письма с предложением выкупить долю в полюбовном порядке и пр.).
Написание заявления
Исковое заявление составляется в письменной форме. Оно должно содержать в себе следующие пункты:
- полное наименование и адрес расположения судебной инстанции;
- ФИО, адрес проживания/регистрации Истца;
- ФИО, адрес проживания/регистрации Ответчика;
- цена иска и размер оплаченной госпошлины;
- описание обстоятельств и причин, приведших к подаче иска (например, невозможность совместного проживания в жилом помещении);
- номер и адрес расположения общей квартиры;
- указание размеров долей Истца и Ответчика, их сравнение между собой для отражения незначительности доли последнего;
- описание того, как Истец и Ответчик получили их доли в праве общей собственности (например, в наследство);
- подтверждение мотивированности иска (например, проживание Ответчиком в другой квартире, неуплата им коммунальных платежей и пр.);
- наличие/отсутствие попыток мирного урегулирования спора;
- ссылка на ст. 252 ГК РФ;
- просьба о признании доли Ответчика в праве общей собственности незначительной и о ее принудительной продаже Истцу;
- список прилагаемых материалов;
- дата составления и подпись.
Скачать образец иска о принудительной продаже доли в квартире
Еще на начальном этапе разбирательства, после того, как определяется рыночная стоимость спорной доли, Истец перечисляет данную сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ.
В случае, если иск будет удовлетворен, доля перейдет к Истцу, а Ответчик получит заранее отложенные и сохраненные денежные средства. При отказе в удовлетворении иска деньги будут просто возвращены Истцу.
Сроки
Судопроизводство возбуждается в течение 5 дней после того, как судебный канцелярист получает заявление и копии прилагаемых материалов.
При этом орган может отказать Истцу в принятии заявления, сославшись на несоблюдение установленного регламента (например, если гражданин составит свое прошение с ошибками или не приложит к делу какой-либо важный документ).
Судебный процесс может затянуться на срок до 2 месяцев, причем вовсе не по вине суда – чаще всего сами стороны начинают искусственно усложнять разбирательство, требуя проведения все новых экспертиз, приглашения не заслушанных ранее свидетелей и пр.
Судебная практика по принудительной продаже долей отличается крайней неоднозначностью.
Дело заключается в том, что в каждом отдельно взятом случае судья анализирует имеющиеся обстоятельства в индивидуальном порядке, поэтому универсальные советы и рекомендации срабатывают не всегда.
Чтобы субъективное мнение судьи не стало определяющим фактором при вынесении решения, Истцу понадобится подготовиться к процессу как можно основательнее.
Пример. Неоднозначность судебной практики по данному вопросу наглядно продемонстрирована в деле Ивана и Варвары Н. Супруги проживали в 3-комнатной квартире площадью 66,4 кв. м. вместе со своей несовершеннолетней дочерью. Помимо Ивана, Варвары, их ребенка и близкой родственницы собственниками жилого помещения значились еще 3, посторонних им, лица, – всего 7 совладельцев. Семейство Н. решило заняться выкупом незначительных долей 2 сособственников, однако из-за того, что сторонам не удалось сойтись в цене, им пришлось обратиться в Измайловский районный суд.
В удовлетворении исковых требований супругам Н. было отказано. Они подали апелляцию в Московский городской суд. Здесь предъявленные доказательства посчитали обоснованными.
Собственники ничтожно малых долей имели другую недвижимость и в квартире не проживали, а выделить их доли в натуре не представлялось возможным.
Следовательно, имелись 3 основных условия для совершения принудительной продажи.
Тогда ответчики обратились в Верховный суд РФ, уверяя коллегию, что они нуждаются в квартире. Они также были не согласны со стоимостью, рассчитанной оценщиком.
Однако ответчики не сделали ничего для отстаивания своей позиции – никаких дополнительных документов не предоставили, на проведении новой экспертизы не настояли.
В результате ничтожно малые доли были в принудительном порядке отчуждены в пользу супругов Н., а сами они выплатили денежную компенсацию бывшим сособственникам.
Принудительная продажа доли в квартире через суд – это непростая процедура даже для юридически подкованного человека. Такое судопроизводство потребует проведения экспертиз, приглашения свидетелей, а также сбора доказательств, подтверждающих доводы Истца и опровергающих доводы Ответчика. Не знаете, с чего начать выкуп доли в принудительном порядке? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/
Можно ли через суд выкупить долю квартиры в принудительном порядке
Недвижимость может принадлежать одновременно нескольким владельцам – режим долевой собственности. Каждый из совладельцев имеет право на проживание в квартире. Вместе с тем он может продать свою долю с соблюдением преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).
Собственники также могут установить порядок пользования квартирой. Или, другими словами, определить – кто в какой комнате будет проживать.
Если это затруднительно или комнаты проходные, остается последний вариант – выкуп доли квартиры.
Логично, что в случае отказа собственника от продажи придется действовать уже в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Имейте в виду, что не каждую долю можно выкупить через суд. Заставить собственника продать долю сами вы не сможете, зато есть шанс сделать это на основании существенных факторов:
- Незначительность доли – говорить о точном размере нельзя, ситуации индивидуальны. Расчеты ведутся от площади всей квартиры, т.е. решается – можно ли считать долю мизерной для выкупа или она таковой не является (пример: ⅓ в трехкомнатной квартире – всего лишь минимальная доля, а ⅓ в «однушке» – уже незначительная (выкупаемая)).
- Сложность с выделом в натуре – встречается в 99% из 100 возможных. Современная планировка жилья не позволяет превратить долю в «мини-квартиру», т.е. создать отдельный вход, кухню, санузел, коммуникации. Да и власти не приветствуют создание новых «коммуналок». Обычно здесь проблем не возникает и данный фактор сразу идет в зачёт позиции истца.
- Отсутствие имущественного интереса – пожалуй, главный критерий оценки долей в квартирах. Если обладатель спорного участка квартиры не имеет в ней регистрацию, никогда не жил в квартире, не оплачивал коммуналку, ремонт и налоги – суду станет ясно, что человек попросту не нуждается в данной доле. Следовательно, его обяжут продать ее по фиксированной цене заинтересованным совладельцам (истцам).
Отметим, что для успеха в суде придется сложить все три фактора воедино. Если хотя бы один из них не учтён, суд не вынесет решения в пользу продажи доли собственника.
Заметим также, что у судов нет универсальной трактовки понятия «незначительная доля». Вопрос решается в индивидуальном порядке – из расчета площади квартиры, количества жильцов, их отношений между собой, несения расходов, нарушения правил проживания и др.
Как заставить продать долю в квартире через суд
Следование правилам позволит выкупить спорную долю в квартире – что фактически и означает ее продажу со стороны собственника. Даже если вы не сошлись в цене, обращение в суд позволит ее установить.
Пошаговая инструкция в 2023 году
Дело о продаже доли в квартире относится к гражданскому судопроизводству. Рассмотрением таких дел занимаются районные (городские) суды по месту нахождения объекта недвижимости.
Алгоритм действий через суд:
Этап №1. Досудебное урегулирование ситуации
Истцу предстоит выполнить стандартный перечень действий – о том, что он предпринял попытку разрешить спор в мирном русле:
- написать собственнику письмо с предложением о выкупе спорной доли (можно указать цену или сообщить о готовности к переговорам);
- вручить письмо адресату – под роспись на одном из экземпляров;
- отправить предложение ценным письмом – заполнить также опись вложений и заказать уведомление о доставке;
- сохранить ответ или дождаться доставки письма.
Этап №2. Сбор документов + оценка
Задача собрать как можно больше документов в пользу своих намерений. Желательно привлечь разные источники – включая показания соседей, совладельцев, участкового, сотрудников ЖЭК и т.д.
Истец также готовит данные оценочной экспертизы. Чтобы привлечь оценщика, нужно подать заявку в лицензированную организацию (работают в системе СРО) и заключить договор на оценку доли в квартире.
Эксперт ознакомится с документами на жилье, проведет статистический анализ, оценку на рынке недвижимости – по итогам расчетов вы получите актуальную стоимость выкупаемой доли.
Ознакомьте с нею несогласного собственника – быть может, он пересмотрит свое решение и вам не придется идти в суд (экономия денег).
Если ситуация не изменится – переходим к следующему шагу.
Этап №3. Составление иска
Желательно доверить это квалифицированному юристу – тем самым, вы сэкономите время и будете уверены в правильности готового обращения в суд.
Этап №4. Внесение выкупной стоимости
Истцу предстоит перечислить деньги на депозит Судебного департамента – что подтвердит его намерения и платёжеспособность. Если деньги не поступят, суд попросту не станет рассматривать дело. Квитанцию о зачислении средств нужно приложить к пакету с документами.
Этап №5. Подача иска
Адресат – районный или городской суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Если ответчик там не прописан, нужно подать иск по месту его регистрации. Узнать адрес суда можно на официальном сайте или на карте вашего населенного пункта.
Этап №6. Рассмотрение дела
Предварительно суд знакомится с материалами дела. Если кто-то из участников заявит ходатайство о назначении экспертизы – суд отложит дело на срок проведения оценки.
Далее, заслушают истца, ответчика, свидетелей, а при необходимости – представителя органа опеки и прокурора.
Окончательное решение выносится с учетом предоставленных доказательств или их отсутствия.
Этап №7. Ознакомление с решением суда
Итоговый вердикт имеет форму постановления – вступление в силу происходит не сразу, а спустя 30 дней (срок на подачу апелляций). Затем истцу нужно снять копию с постановления суда. Перечисленные им деньги суд переведет на счет ответчика – последний утратит право собственности на объект спора. Истец сможет объединить доли в квартире в одну общую.
Документы
Большинство сложностей возникает с подачей документов. Далеко не все истцы знают о минимальном комплекте бумаг по делам о принудительной продаже доли.
Среди основных документов можно отметить:
- копия + подлинник удостоверения личности (паспорта);
- квитанция о внесении госпошлины за подачу иска;
- квитанция о зачислении денег на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ;
- документы-основания на долю в квартире – сюда может входить свидетельство о праве на наследство, договор о передаче жилья в частную собственность (приватизация), дарственная, договор мены и т.д.
- документ о регистрации права собственности – раньше были свидетельства, а с 2016 года выдают выписки из ЕГРН (ранее – ЕГРП);
- техплан жилого помещения;
- выписка из ЕГРН с характеристиками на квартиру;
- выписка из поквартирной книги – о составе живущих в квартире на дату обращения истца;
- копия письма-предложения о продаже доли – желательно с уведомлением о вручении.
Среди вспомогательных документов выделяют:
- акт-заключение эксперта – об оценочной стоимости выкупаемой доли ответчика;
- справки из банка, Налоговой, ЕИРЦ – о задолженностях собственника (весомый аргумент в пользу продажи);
- письменные показания свидетелей;
- фото–, аудио–, видео материалы – которые могут доказать правоту истца;
- копии договоров с подрядчиками, квитанции на капремонт, закупку стройматериалов и т.д.
- выписка из ЕГРН-3 – о том, что ответчик имеет в собственности альтернативное жилье;
- справка по месту жительства;
- прочие документы.
Потребуются не только копии, но и оригиналы. Число комплектов с документами (+иск) должно соответствовать количеству участвующих сторон. Минимально – три пакета с документацией.
Образец иска о принудительной продаже доли в квартире
Заполняя иск, ориентируйтесь на положения статей 131-132 ГПК РФ – в них содержатся обязательные условия . При их отсутствии суд может оставить иск без движения или вовсе его отклонить.
Рекомендуем взять за основу следующий шаблон:
Судебные расходы, госпошлина
Подсчет затрат связан с госпошлиной за подачу иска и независимой экспертизой. Общая сумма может доходить до 50 000 рублей, но в большинстве случаев расходы перекладывают на ответчика.
Сколько стоит продажа доли в квартире через суд:
- обязательная госпошлина – рассчитывается на основании ст. 333.19 НК РФ: например, если цена иска до 20 000 рублей, истцу придется отдать 4% от стоимости (но не менее 400 рублей);
- повторная судебная экспертиза – до 50 000 рублей;
- госпошлина за регистрацию права собственности после суда – 2 000 рублей;
- прочие издержки – от 1 000 рублей.
Истец вправе просить об отсрочке или о рассрочке платежей – на случай, если он не может оплатить расходы сразу. Заявление подается вместе с основными документами в секретариат судебной канцелярии.