Как юридически правильно продать квартиру?

Как грамотно продать квартиру самостоятельно: подводные камни и особенности честной сделки

Жилищное право > Оформление недвижимости > Договор > Как грамотно продать квартиру самостоятельно: особенности сделки

Практически каждый человек в течение жизни сталкивается с вопросом продажи или покупки недвижимости. На начальном этапе процесса важно принять решение: доверить оформление риэлтору или взяться за дело самостоятельно.

Второй вариант требует тщательного подхода к делу и определенной юридической грамотности.

Тому, кто всё же решил брать процесс в свои руки, важно разобраться: как грамотно продать квартиру самостоятельно без обмана и последствий.

Самостоятельная покупка квартиры

Риэлторы существенно облегчают поиск идеального жилья, взяв на себя обязанности по подбору вариантов с нужными параметрами. За эффективную помощь придется заплатить от 1 до 3 процентов от стоимости покупки.

Тем, кто желает сэкономить, могут понадобится долгие месяцы на рассмотрение всех приглянувшихся предложений. Чтобы рационально потратить время и деньги, стоит заранее тщательно подойти к покупке жилья на всех уровнях. Первым делом нужно четко сформировать список приоритетов.

То есть, выделить те особенности квартиры, которые должны присутствовать обязательно и те, без которых можно обойтись.

К примеру, будущая жилплощадь обязательно должна находиться вблизи школы, обустроена детской площадкой, располагаться не выше 4 этажа и иметь не более 2 комнат. Четко выделенные параметры помогут сразу отбросить лишние варианты.

Второй важный шаг — определить, какую сумму допустимо потратить на покупку. Это может быть определенный числовой интервал, в который необходимо уложиться.

Важно понимать, что варианты по самой низкой цене на рынке вряд ли оправдают ожидания покупателей.

Определившись с приоритетами, можно подобрать несколько подходящих вариантов. Страницы газет и интернет-ресурсов ежедневно пополняются объявлениями о продаже. Выделив 3-5 вариантов, можно приступить к осмотру. Даже если самая первая квартира кажется идеальной, стоит посмотреть и остальные.

При осмотре важно уделить внимание таким моментам:

• насколько развита инфраструктура района. Есть ли вблизи метро или автобусная станция, школа, больница;
• общее состояние дома — чистота двора и подъездов, год постройки;
• электропроводка, водопровод, сантехника в квартире.

Важный момент — знакомство с соседями. Не стоит пренебрегать этим советом. Неблагополучная семья по соседству может испортить жизнь даже в самом идеальном районе.

Когда выбор совершен, стороны часто приходят к соглашению о выдаче задатка. Это взнос небольшой суммы денег, которая компенсирует ущерб продавца, если сделка будет расторгнута.

Убедившись, что у квартиры «чистая» история и владелец имеет на руках необходимые документы, можно приступать к оформлению договора купли-продажи. На этом этапе необходимо тщательно проверить права собственности хозяина квартиры — данные правоустанавливающих актов должны в точности повторять данные из паспорта.

Подписывая договор, не будет лишним еще раз проверить реквизиты и сумму.

Покупка без риелтора: насколько экономно

В разных регионах работа риелторов оценивается исходя из среднего уровня доходов населения и стоимости жилья. Комиссия за покупку квартиры в Москве или, допустим, в Саратове, может отличаться в 5-10 раз.

Как правило, доход риэлтора колеблется в рамках 1-3% от суммы сделки. В столице, где стоимость жилья достигает 30 миллионов и выше, услуги агента варьируются от 100 до 500 тысяч рублей.

В городах с небольшой численностью, где недвижимость имеет гораздо меньшую цену, комиссия может составить от 25 до 100 тысяч рублей. Соответственно, экономию на самостоятельной сделки нужно рассчитывать исходя из средней цены на квартиры в своем регионе.

Плюсы и минусы самостоятельной сделки

С одной стороны, риелтор — это гарантия безопасной сделки, с другой — лишняя трата денег. Тем, кто не может определиться, стоит взять во внимание другие плюсы и минусы такого сотрудничества.

Плюсы работы без агента:

• экономия средств для обеих сторон. При покупке квартиры цена окажется на 1-3% меньше. При продаже — выручка владельца составит большую сумму;
• нет риска сотрудничества с недобросовестным риелтором;
• варианты, подобранные агентом, могут не соответствовать запросам покупателя/продавца.

Чтобы оградить себя от негативных факторов самостоятельной сделки, стоит придерживаться двух правил:

• Выбирать профессиональных агентов по продаже недвижимости, с многолетним стажем и добросовестной репутацией.
• Сотрудничать с агентствами, которые не снижают стоимость, заявленную клиентом. Они проводят самостоятельную оценку жилья и продают его с надбавкой, которая и служит вознаграждением за услуги риелтора.

Выбирая сделку без участия специалиста, есть риск столкнуться с такими проблемами:

• поиск подходящего клиента может занять несколько месяцев и более;
• вероятность попасться на уловки покупателей и продавцов мошенников;
• при продаже — затраты на рекламу и самостоятельная презентация жилья потенциальным покупателям.

Не каждый продавец жилья знает, как правильно афишировать объявление о продаже и представить «товар» в лучшем свете. Обращаясь к риелтору об этих нюансах можно не думать.

Проверка истории квартиры на «чистоту»

Проверка истории квартиры

К сожалению, мошенничество при сделках с недвижимостью — весьма распространенное явление. Зачастую покупатель бывает обманут, передавая деньги за квартиру людям, которые не являются ее владельцами.

Обычно проверкой документов занимается квалифицированный юрист. Тому, кто решил сэкономить на услугах адвоката и агента, нужно быть осведомленным в вопросах собственности. Чтобы убедиться в легитимности сделки и чистоте покупаемого жилья, следует запросить следующие документы:

1. выписка из ЕГРП;
2. свидетельство о регистрации прав;
3. выписка из домовой книге о лицах, прописанных на жилой площади;
4. информация о коммунальных долгах;
5. справки о вменяемости владельца.

Выписка из единого государственного реестра позволяет установить, действительно ли продавец является единственным и законным собственником жилья. В случае когда недвижимость продает посредник, а не хозяин, стоит связаться с последним напрямую, чтобы уточнить факт сделки.

Также важно обратить внимание на наличие перепланировок в помещении, если они есть. Акты внутренних построек должны быть узаконены.

Другие детали, на которые стоит обратить внимание:

• сколько раз перепродавалось данное жилье и по какой причине;
• не подлежит ли сносу дом, в котором расположена квартира;
• нет ли законных наследников и других претендентов на жилье.

Даже если сделка полностью оформлена и квартира передана в пользование новых хозяев, договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Чтобы избежать неприятной ситуации, стоит тщательно проверить подлинность документов на этапе формирования договора.

Оценка стоимости

Есть несколько способов вычислить цену жилья, выставленного на продажу. Можно сделать это самостоятельно или нанять специалистов. В первом случае оценка будет приблизительной. Для определения средней рыночной стоимости понадобиться:

1. В газете или на сайте объявлений своего региона найти варианты квартир, максимально схожих с оцениваемым объектом продажи.
2. Вычислить среднее арифметическое значение.
3. При необходимости сделать скидку на износ здания, отдаленный район города, этаж, отсутствие ремонта.

Полученный результат и будет приблизительной оценкой жилплощади.

Другой способ — использование онлайн калькулятора. Виртуальные площадки в ассортименте предлагают варианты расчета стоимости жилья по заданным параметрам.

Работа таких программ основывается на аналитических данных о ценах, полученных с крупных сайтов по продаже недвижимости. Эту оценку нельзя считать полностью объективной, так как она включает в себя только данные о желаемых ценах продавца.

Однако реальные суммы, фигурирующие при оформлении сделки, могут быть известны только и государственного реестра.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-gramotno-prodat-kvartiru-samostojatel-no.html

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Зачастую продажа квартиры обусловлена покупкой нового жилья. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи подразумевает под собой альтернативную сделку. Она представляет собой процесс, состоящий из нескольких этапов.

Одновременная продажа собственной квартиры и покупка новой подразумевает под собой юридическое понятие «альтернативная сделка». 

Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости. 

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит время. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один временной промежуток. 

Собственник в ситуации альтернативной сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Происходит фактический обмен объектами недвижимости, который оформляется договором купли-продажи. 

Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки. 

При осуществлении альтернативной сделки возможен равноценный обмен и неравноценный обмен. В первом случае — это смена района проживания в пределах одного города с приобретением взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость.

Во втором случае — это переезд из большей жилой площади в меньшую или наоборот.

При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты. 

Есть и сложные виды альтернативной сделки — это съезд и разъезд, при которых вместо одной квартиры приобретается две квартиры или продажа двух квартир и покупка одной. 

Этапы заключения альтернативной сделки

Любой вид альтернативной сделки купли-продажи квартиры – достаточно трудоемкий  процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Оценка собственной квартиры в цене

Начать стоит с того, чтобы определить по какой стоимости можно выгодно и быстро реализовать собственное жилье.

Можно это сделать как самостоятельно, просмотрев похожие варианты по объявлениям в интернете, либо обратиться к риелтору, который следит за изменениями на рынке недвижимости.

Перед обращением к риелтору рекомендуем прийти на консультацию к юристу и обсудить возможные варианты совместной работы. Юрист поможет грамотно оформить договор с риелтором на выгодных для клиента условиях.

2. Подбор вариантов будущей квартиры

С риелтором сразу можно обговорить условия работы как по поиску покупателей вашей квартиры, так и по поиску потенциального продавца квартиры, которая может стать вашим жильем. Можно отбирать понравившиеся варианты самостоятельно по объявлениям и планировать встречи.

3. Поиск покупателя

Существует множество способов по поиску покупателей. Самый распространенный- это размещение рекламных объявлений. Главное вовремя отвечать на поступающие телефонные звонки и объективно пересматривать условия продажи.

4. Предварительный договор купли-продажи

После того, как покупатель выбран, с ним заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все обязательные условия будущей сделки. Ключевое место отводится сроку на заключение основной сделки, он должен быть достаточным для согласования условий покупки будущей квартиры у продавца, и для проверки необходимых документов.

5. Внесение аванса за будущую квартиру

В знак подтверждения намерений купить квартиру, будущий собственник передает продавцу аванс. Данный платеж является по своей сути гарантией совершения будущей сделки. Если денежные средства передаются не самому продавцу, а например, его риелтору, то необходимо проверить доверенность на получение аванса.  

6. Подготовка документов для проведения сделки

Сделки с недвижимостью проходят процедуру обязательной государственной регистрации. Для ее осуществление необходимы правоустанавливающие документы, кадастровый и технический паспорт, выписка на объекты недвижимости и т.д.

7. Заключение сделки и ее оплата

После того, как документы для проведения сделки готовы, стороны подписывают договор купли-продажи и сдают его в Регистрационную палату.

Передача денег осуществляется в классическом варианте в момент подписания договора, при этом распространено и использование банковской ячейки для осуществления безопасных расчетов.

В этом случае продавец получит деньги не в момент заключения договора, а после регистрации перехода права собственности.

8. Приемка-передача квартиры

Переход квартиры к новому владельцу лучше осуществить с помощью подписания акта приема-передачи. До его заключения ответственность за сохранность имущества и своевременную оплату коммунальных услуг несет бывший собственник.

Мы будем рады, если вы поделитесь этим материалом со своими друзьями в социальной сети.

Источник: https://www.uraladvokat.ru/kollegiya-advokatov/stati-i-kommentarii-advokatov/kak-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-odnovremenno.html

Продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция и этапы для грамотной продажи имущества

Хотите узнать, как правильно самостоятельно продать квартиру? Наша пошаговая инструкция подробно разъясняет все нюансы сделки. Отнестись к процессу продажи недвижимости нужно с полной ответственностью. Оформление документов, выбор покупателя, составление договора — все это требует внимательного изучения.

Если вы самостоятельно решили продать квартиру, будьте готовы к большому объему работы. Обратите внимание на законодательство и правила купли-продажи.

В противном случае сделка затянется, обернётся лишними тратами и прочими неприятными последствиями. Самый худший исход — попасть в руки мошенников и остаться без своего жилья и денег.

Поэтому объективно оцените свои силы и знания перед тем, как примете решение о продаже.

В статье мы рассмотрим, как безопасно продать квартиру самому, какие особенности и нюансы нужно обязательно учитывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Инструкция

Как правильно продавать недвижимость? Для этого нужны опыт и знания. Это понимают как обычные граждане, которые сталкиваются с такой задачей впервые, так и профессиональные риелторы. И неважно, о какой недвижимости идёт речь — о старой хрущевке или элитных апартаментах.

Мы объясним подробный алгоритм продажи квартиры самостоятельно.

Подготовка квартиры и документов

Для начала обдумайте этапы продажи квартиры самостоятельно и составьте подробный план. Прежде всего наведите порядок как в самом жилье, так и в доме.

Мусор в подъезде или грязный лифт точно не произведут хорошего впечатления на потенциального покупателя. Хотите получить преимущество — решите этот вопрос заранее.

Саму квартиру также необходимо привести в благоприятный вид. Особое внимание уделите кухне и санузлу. Чистота, отсутствие неприятных запахов, свет — все это важные мелочи, из которых в конечном итоге у человека складывается впечатление о жилье.

Внимательно проверьте исправность водопровода, батарей, электричества. Уберите все лишние вещи — свободное пространство сыграет вам на руку. И обязательно сделайте влажную уборку: помойте окна, стены, двери.

Список документов

Параллельно с этим проверьте и подготовьте документы. Квартира должна быть «юридически чистой», то есть на ней не должно быть обременений, ареста и так далее.

Документы, необходимые для продажи квартиры:

• свидетельство о регистрации права собственности совместно с основанием — например, прежний договор купли-продажи;
• техническая документация — план и паспорт помещения;
• выписка из Росреестра;
• кадастровый паспорт и данные о перепланировках жилья;
• справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
• письменное согласие супруга при условии, что квартира куплена после регистрации брака;
• документ, удостоверяющий личность продавца;
• документы, подтверждающие, что квартира свободна от прав третьих лиц.

Важно. В зависимости от особенностей купли-продажи покупатель вправе потребовать ряд других документов.

Как узнать стоимость квартиры

Самый очевидный способ узнать, сколько же стоит ваша квартира, — посмотреть цены на аналогичные объекты на рынке недвижимости.

Изучите метраж, место расположения, возраст жилья, этажность дома и сравните их с другими квартирами. Либо рассчитайте цену с помощью онлайн-калькулятора на сайтах продажи недвижимости.

Самый точный и в то же время дорогой способ — воспользоваться услугами профессионального оценщика. Специалист произведет осмотр вашего объекта и выставит конечную сумму, которую вы смело можете запрашивать за жилье.

Среднее вознаграждение оценщика составляет 2000 рублей. Несмотря на платность услуги, лучше один раз заплатить и получить квалифицированную помощь в определении стоимости квартиры, чем гадать и брать цены из неоткуда.

Где искать покупателей

Есть множество способов оповестить потенциальных покупателей о продаже: с помощью радио, телевидения, интернет-рассылки. Советуем пригласить фотографа и сделать профессиональные снимки комнат.

На них квартира должна быть изображена с разных ракурсов и отображать все свои преимущества. Также разместите объявления в социальных сетях, попросите друзей сделать рассылку. Нередки случаи, когда именно с помощью знакомых продавец находит своего покупателя.

Сам текст объявления должен быть максимально прост и понятен. Укажите в нем данные о жилье:

• площадь;
• адрес;
• количество комнат;
• характеристика санузла;
• номер этажа;
• расположение рядом детских садов и школ;
• приближенность к метро;
• преимущества квартиры;
• наличие балкона;
• характеристика соседей;
• данные о последнем ремонте.

Постарайтесь, чтобы ваше объявление отличалось от остальных, но в то же время было понятным и кратким. Уделите особое внимание преимуществам квартиры — может быть, в ней есть джакузи или вы недавно делали капитальный ремонт.

К объявлению приложите качественные фотоснимки недвижимости. Ведь потенциальный покупатель хочет видеть красивую картинку, а не плохие фотографии.

Важно. Обязательно укажите свои контактные данные для обратной связи: номер телефона, адрес электронной почты, фамилию и имя.

Если вы заняты и можете разговаривать с покупателями только вечером, обязательно пропишите в объявлении время ответов на звонки.

Будьте готовы ответить на все вопросы касаемо объекта продажи и удовлетворить интерес потенциального покупателя.

Как правильно демонстрировать квартиру

Как грамотно продать квартиру самостоятельно? Если покупателей несколько, договоритесь о точном времени показа, чтобы не возникало неудобств, и несколько покупателей не пришли смотреть жилье одновременно. Уделите внимание своему внешнему виду, будьте опрятны.

Рекомендуем ценные вещи и документы спрятать, ведь под видом приличных покупателей к вам могут пожаловать мошенники. Отвечайте честно и вежливо — грамотная и логичная речь расположит к вам покупателей.

Присмотритесь к покупателям и поймите, что для них важно в квартире. Например, для одних ключевую роль играет расположение, для других — близость школы или детского сада. Акцентируйте внимание на положительных деталях и подчеркните преимущества жилья.

Однако советуем вам не скрывать минусы и честно говорить о проблемах, которые пока не устранены. Помните, что честность при совершении сделки — залог ее успешности.

Как составить предварительный договор купли-продажи

После того как вы нашли покупателя, составляется предварительное соглашение. Оформляется задаток — денежная сумма и своеобразная гарантия того, что покупатель и продавец имеют серьёзные намерения.

Если продавец передумал продавать объект, он обязан вернуть задаток второй стороне в удвоенном размере. Если же покупатель передумал покупать квартиру, то задаток остается у вас.

В предварительном договоре указываются паспортные данные сторон, технические характеристики объекта и адрес, цена и сроки подписания договора. Также описывается физическое состояние недвижимости на момент подписания договора.

По согласованию сторон в договоре могут быть прописаны и другие условия. Например, момент передачи ключей от квартиры.

Расчеты за квартиру

Квартира представляет собой весьма специфический товар. Продать ее в один момент невозможно, вместо этого следует длинная процедура регистрации прав нового собственника и так далее.

Иногда возникает период, в течение которого покупатель уже заплатил часть суммы (или всю сумму), но продавец еще живет в квартире.

Соответственно, счета за коммунальные услуги, интернет, домофон растут.

Возникает вопрос — кто должен платить за них? Логично предположить, что продавец, ведь это он по факту пользуется квартирой. Однако чтобы таких случаев не возникало, лучше, чтобы после передачи денег продавец сразу выселялся из жилья, тогда и лишних вопросов не возникнет.

Однако нередки случаи, когда продавец утверждает, что по документам квартира уже принадлежит новому собственнику, и оплачивать счета отказывается. Поэтому лучше документально обозначить факт передачи денег за жилье и факт освобождения квартиры бывшим собственником.

Заключение договора купли-продажи и регистрация прав нового собственника

Договор обязательно заключается в письменной форме. В нем прописывают все условия сделки: дата заключения, порядок и дата расчетов, особые условия.

Также необходимо заключить акт передачи квартиры, который также будет подписываться сторонами соглашения.

Нужно обратиться к нотариусу с подготовленным пакетом документов, после чего передать договор на государственную регистрацию права собственности.

Нотариус внимательно изучает все документы, основания продажи квартиры, убеждается в дееспособности сторон. Если он сомневается в психическом здоровье лиц, он имеет право потребовать справки от нарколога или психиатра. Если все в порядке, нотариус фиксирует подлинность подписей продавца и покупателя.

Важно. С этого момента отказаться от сделки можно только через суд. Право собственности переходит с момента регистрации договора купли-продажи в регистрационной палате. Покупатель с этого момента становится полноправным собственником квартиры, и аннулировать сделку практически невозможно.

Передача квартиры и получение денег

Передача объекта продажи — завершающий этап в совершении сделки. После того как продавец получил копию зарегистрированного договора, ему предстоит освободить квартиру. Выписываются из квартиры через паспортный стол на основании договора купли-продажи.

Сама передача квартиры происходит посредством подписания акта о приеме-передачи. Все вопросы с коммунальными платежами должны быть к этому моменту закрыты.

Есть несколько способов передачи денег. Например, оставить их в банковской ячейке. Этот способ защищает интересы обеих сторон. Они совместно закладывают свои средства в сейф, при этом имеют доступ к нему.

Продавец не может получить деньги за объект, пока не зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Если процедура по каким-либо причинам не произошла, то покупатель имеет право вернуть свои деньги обратно. Таким образом этот способ передачи денег гарантирует чистоту сделки.

Перевести средства можно с помощью аккредитива — банковского счета, предназначенного для совершения сделки.

Доступ к аккредитиву блокируется до выполнения установленных условий. Такой способ дороже, чем банковская ячейка, поэтому на рынке он менее востребован.

Также покупатель может передать деньги лично продавцу, под расписку. Расписка должна быть составлена юридически грамотно грамотно, потому что в случае судебного разбирательства она будет служить доказательством передачи денег.

Специалисты рекомендуют заверять расписку у нотариуса.

Чтобы самостоятельно продать квартиру, необходимо знать все тонкости и нюансы совершения этой сделки. В мире полно мошенников, которые ежедневно обманывают тысячи людей. Даже если покупатель кажется вам добропорядочным и надежным человеком, не доверяйте ему на словах. Все документы должны быть юридически чистыми.

Внимательно отнеситесь к процедуре регистрации права собственности и подписания договора купли-продажи. Сделки с недвижимостью требуют максимально тщательного оформления и особого внимания.

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/kak-pravilno-samostoyatelno-prodat-kvartiru-poshagovaya-instruktsiya.html

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция по безопасной самостоятельной сделке

Приветствую! Если Вы не профессиональный риэлтор или инвестор, то наверняка продавали квартиру всего два-три раза в жизни. Результаты социологических опросов показывают, что «продажа квартиры» входит в десятку сильнейших стрессов для современного человека.

Поэтому сегодня мы поговорим о том, как продать квартиру: быстро, безопасно и по справедливой цене. Специально для своих читателей я подготовил пошаговую инструкцию, которая поможет не только грамотно продать, но и купить отличную недвижимость.

Как продавать: самому или через риэлтора?

Понятно, что квартиру можно продавать двумя способами: самостоятельно или через посредника. И, на мой взгляд, это как раз тот случай, когда лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Давайте оценим плюсы и минусы каждого способа.

Продаем сами

Плюсы

• Не нужно платить посреднику за услуги. Вы получите на руки всю сумму от продажи.

Минусы

• Менее точная оценка рыночной стоимости (минус легко устраним, если заказать оценку квартиры эксперту).
• Сумасшедшие затраты времени и сил.
• Высокие юридические риски (потребуется помощь профессионального юриста).
• Своими силами квартира обычно продается дольше, чем через «помощников».

Продаем через риэлтора

Плюсы

• Услуги посредника Вы оплачиваете только по факту сделки купли–продажи. И зачастую эти расходы полностью ложатся на покупателя.
• Хороший риэлтор возьмет на себя все хлопоты (общение с потенциальными покупателями, просмотры, документальное оформление сделки).
• Риэлтор заинтересован в том, чтобы продать объект недвижимости по максимальной цене — от этого зависит размер его вознаграждения.

Минусы

• За свои услуги риэлтор возьмет 2-6% от суммы сделки.
• Нет гарантии, что посредник быстро продаст квартиру.

Шаг 1. Определяем цель и сроки

Если деньги нужны срочно, придется уступить в цене.

И не забывайте о сезонности! На рынке недвижимости традиционные периоды затишья – это конец июня-начало августа и с конца декабря по февраль. По-настоящему выгодные продажи возможны лишь на подъеме рынка недвижимости.

Шаг 2. Оцениваем квартиру

Что влияет на стоимость?

• Расположение. Цена будет ниже рыночной, если дом расположен в промзоне или неблагополучном районе. Повышает стоимость близость парка или водоема.
• Доступность транспорта. Если в шаговой доступности есть удобная транспортная развязка и, тем более, станция метро – цена квартиры будет выше.
• Развитая инфраструктура (школы, детсады, супермаркеты, аптеки, поликлиники).
• Этажность (квартиры на первых и высоких этажах, а также угловые варианты стоят чуть дешевле остальных).
• Вид из окна. Здесь речь идет не столько о красивых панорамах (хотя за «шикарный вид» из окон элитных квартир обычно приходится доплачивать), сколько о комфорте проживания. Квартиры с окнами на тихий уютный двор стоят дороже, чем с окнами на оживленную трассу. Сюда же можно отнести такой фактор как ухоженность дома и земельного участка перед ним.
• «История квартиры». Квартира, которой в разное время владело несколько хозяев, будет стоить дешевле, чем когда-то приватизированная единственным собственником.
• Наличие свежего ремонта (достаточно, чтобы квартира имела опрятный вид).
• Раздельный санузел, большая кухня и высокие потолки повышают ценность квартиры.
• Качество постройки. Квартиры в кирпичных домах будут стоить дороже, чем в панельных. «Сталинка» до сих пор ценится дороже, чем «хрущевка».
• Наличие полного пакета документов также можно использовать как дополнительный «козырь».

Совет 1. Обратите внимание покупателей на нестандартные архитектурные решения

Около 50% владельцев старых квартир делают в ней перепланировку. Как правило, это устраняет недостатки «базовой» конструкции и делает жилье более комфортным.

Люди переносят стены и батареи отопления, заказывают встроенные шкафы, визуально отделяют в комнате «спальню» от «кабинета перегородками, поднимают или опускают полы или увеличивают полезную площадь квартиры за счет балкона.

Если такая перепланировка была узаконена и оказалась удачной – это лишний плюс при продаже.

Совет 2. Уточните площадь жилья

В отдельных случаях реальная площадь жилья больше той, что указана в техпаспорте. В России цена квартиры напрямую зависит от ее метража. Официально «перемерять» площадь поможет госоценщик.

Совет 3. Изучите качество технического обеспечения

«Техническое обеспечение» — это не только газ, электричество, вода и отопление. Плюсом в «копилку» продавца может стать, что угодно: наличие видеокамер в подъезде, пультовая охрана помещения, артезианская вода в кране или «дышащие» стеклопакеты.

Совет 4. Проанализируйте инфраструктуру

Вспомните самые значимые объекты инфраструктуры в пешей доступности от дома. Два-три из них поименно можно указать в объявлении о продаже (парк «Березка», супермаркет «Ашан», детский спортивный комплекс «Юниор»).

Совет 5. Обратите внимание на придомовой участок

Этот совет риэлторов больше касается загородных домов, чем квартир. Но какие-то шаги по облагораживанию придомовой территории многоэтажного дома все-таки можно предпринять. Как минимум, избавиться от мусора. Вымойте лестничную площадку и лифт, замените перегоревшие лампочки и положите перед дверью свежий коврик.

Объединившись с другими жильцами, можно пойти дальше: покрасить скамейки во дворе, разбить символическую клумбу или «освежить» детскую площадку.

Шаг 3. Подготовка квартиры к продаже

Как правильно продать «несвежую» квартиру? Затевать капитальный ремонт перед продажей квартиры не стоит. Как показывает практика, цена жилья вырастет ровно на сумму ремонта.

Однако это совсем не значит, что квартиру нужно продавать «как есть». Решение «нравится – не нравится» покупатель принимает за первые секунды осмотра. Поэтому для продавца крайне важно создать хорошее первое впечатление.

Что можно сделать?

• Покрасить кухонные шкафчики и заменить на них ручки.
• «Освежить» потолки.
• Разобрать хлам.
• Заказать генеральную уборку.
• Покрасить старую ванну.
• Избавить квартиру от любых запахов (табака, животных, затхлости).
• «Замаскировать» явные недостатки (пятно на обоях, протертый линолеум, ржавые потеки на сантехнике).

И еще один важный момент! Помещение должно быть максимально обезличено. Поэтому никаких фото и личных вещей на видных местах.

Шаг 4. Подготовка документов к продаже

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2018 году?

• Паспорт владельца.
• Согласие супруги (супруга).
• Правоподтверждающий документ, где государство признает законность сделки. За годы независимости РФ форма и вид такого документа неоднократно менялась (как и регистрирующие его органы).

1. До 1998 года право регистрировалось в БТИ. К слову, до сих пор продаются квартиры, права на которые не зарегистрированы в Росреестре.
2. С 30 января 1998 по 15 января 2016-го россиянам выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права (Росреестр или Регистрационная палата).

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru.html

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

• формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
• формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
• квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
• правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

• выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
• доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
• если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

• были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
• круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

• заключения соглашения;
• передачи денег;
• фактической передачи квартиры покупателю;
• снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

• – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

• источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
• объемы выплат и способы передачи денег;
• по оплате коммунальных услуг;
• особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

• кадастровый номер;
• площадь как общую, так и жилую;
• параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
• расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

• наличными деньгами;
• денежным переводом;
• через сейфовую ячейку;
• аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

• кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
• основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
• желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

• продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
• покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

• паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
• доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
• разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
• квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

• отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
• получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/