Как продать кредитную квартиру?
Как продать квартиру в ипотеке?
особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.
Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.
В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.
После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.
3 способа продать квартиру в ипотеке
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.
Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.
Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.
Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:
Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.
Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.
В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:
1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;
2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;
3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;
4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.
Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.
И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.
Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?
Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи
Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:
Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.
По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.
Может быть две схемы расчетов.
- Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
- Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.
Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:
Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:
- Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
- Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
- Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
- Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?
Как получить субсидию на покупку жилья?
15 статей о недвижимости, браке и разводе
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638
Как продать кредитную квартиру: льготная ипотека, военная ипотека и другие вопросы
Многие обладатели ипотечного жилья убеждены в невозможности его продажи до полной выплаты кредитного долга. Это не совсем точное суждение. Такая сделка несколько сложна, но вполне осуществима, хотя характеризуется определенными нюансами. Давайте разберемся в них.
статьи:
Почему стремятся продать квартиру с кредитом?
Казалось бы, став обладателем долгожданного жилья, пусть даже с помощью кредитных средств, все идет прекрасно. Остается лишь делать выплаты по долговым обязательствам и наслаждаться жизнью. Однако не следует забывать о долгосрочности ипотечных займов. За 10-20 лет многое может произойти.
Вот перечень наиболее частых причин:
- Кардинально изменился уровень дохода заемщика. Например, он утратил финансовую способность нести кредитное бремя.
- Возникла надобность в приобретении более просторного жилья – увеличился состав семьи.
- Человек по тем или иным причинам переезжает в другой городской район (город, страну).
- Вполне распространенный повод продажи – реализация строящегося жилья для получения дохода. Если заемщик покупает квартиру на первом этапе строительства, то на момент ввода в эксплуатацию цена такого объекта значительно возрастает. В данном случае прибыль продавца может перекрыть ипотечные расходы. В общем на ипотеке вполне можно заработать.
Как видим, обстоятельства финансового или иного плана диктуют свои условия.
Продажа квартиры по ипотеке только с банковского согласия
Банковская структура в обязательном порядке дает свое согласие на реализацию залогового объекта (или не дает).
Кредитор находится в двояком положении:
- У банка есть несомненный интерес в закрытии кредита. Поэтому препятствовать нецелесообразно. Особенно, когда у заемщика нет возможности выплачивать долг.
- Разрешая продать залоговый объект, кредитная организация недополучает прибыль от процентов за выданный кредит.
Заемщикам к сведению. Если в кредитном договоре есть пункт, разрешающий продажу обремененного жилья, банк не имеет права на отказ. Во избежание злоупотреблений кредиторы предусматривают штрафные санкции и разнообразные комиссионные сборы.
Бывают случаи, когда долгие раздумья о продаже ипотечной квартиры оборачиваются для заемщика судебными тяжбами.
Допустим, если нет средства для ежемесячных выплат и отсутствует перспектива решения проблемы, лучше сразу решать вопрос кардинально – продавать жилье, не дожидаясь судебного иска.
В данном варианте размер банковских штрафов при «досрочной» продаже значительно меньше вероятных последствий.
Можно ли продать квартиру в кредите за максимально короткий срок?
Самый простой и быстрый способ продажи кредитного жилого объекта – получение потребительского кредита. Это позволит погасить ипотечную задолженность, снять обременение с залоговой квартиры и продать ее.
Есть и другой способ – предложить банку иной залог, если заемщик располагает равноценным объектом. Иными словами, необходимо найти недостающую сумму на погашение долга или предложить в качестве залога равноценную замену.
В любом случае банк уведомляется о намерении клиента продать кредитную квартиру.
К досрочному погашению можно привлечь покупателя. Задача сложная, но вполне осуществимая. Хотя эта схема для вторичного рынка почти нереальна. С одной стороны, отпугивает обременение, с другой – множество юридически чистых альтернативных предложений.
Как правило, «досрочный» путь применяют к ипотеке на строящееся жилье. Спрос на новостройки достаточно велик. Потенциальных покупателей привлекают дома в благоустроенных районах с хорошей планировкой. Поэтому свободную квартиру на завершающем этапе строительства найти трудно. Тем боле, если застройщик добросовестный.
Схема действий в общих чертах:
- Заемщик-продавец сам находит покупателя или поручает банку его поиск (за определение вознаграждение и по более низкой стоимости).
- С покупателем заключается нотариально заверенное дополнительное соглашение. Он предоставляет аванс в размере оставшейся задолженности.
- Ипотека закрывается.
- Обременение с квартиры снимается.
Далее все по обычному плану: посещение регистрационное палаты, переоформление договора о долевом строительстве или оформление договорных отношений о продаже объекта. Остаток средств (если таковые будут после выплаты ипотечного долга и комиссий) достаются продавцу.
Внимание. Рассмотренные выше способы применяются в том случае, если покупатель располагает суммой равной стоимости квартиры в полном объеме.
Можно ли продать квартиру, купленную в кредит, покупателю-заемщику?
Такой способ нельзя исключать.
Главное предварительно выяснить два нюанса у покупающей стороны:
- Размер собственных накоплений. Он должен соответствовать размеру долга продавца.
- Размер одобренного кредита. Его величина важна для выплат оставшейся части.
Если оба условия удовлетворяют требованиям, будущий клиент банка вполне подходит на роль покупателя.
Какие шаги предпринимаются заемщиком-продавцом:
- Банк уведомляется о досрочном погашении долга.
- Оформляется предварительная договоренность для передачи задатка.
- Продавцом погашается долг перед банком. Сотрудник банка выдает документы, подтверждающие выполнение ипотечных обязательств.
- С квартиры снимается обременение. Процедура выполняется Регистрационной палатой на протяжении трех дней после обращения продавца и банковского представителя.
- Продавец собирает документацию для кредитора покупаемой стороны (перечень документов уточняется в конкретной банковской структуре) и передает ее покупателю, который подает документы в свой банк на одобрение и оформление ипотечного договора.
- Если одобрение получено, составляется и регистрируется договор о купле-продаже.
- Банк покупателя выплачивает продавцу остаток. Варианты оплаты оговариваются предварительно: посредством перевода денег на счет или через ячейку банка.
Таким образом, продавая обремененную квартиру, один человек избавляется от долгов по ипотеке, а другой становиться обладателем жилья и кредитного долга.
Можно ли продать квартиру с льготным кредитом?
На льготную ипотеку вправе претендовать граждане, относящиеся к определенным категориям – социально незащищенным (включая военных, учителей и так далее), малообеспеченным, многодетным или молодым семьям. В общем это те, кто нуждается в улучшении условий жилья, но не имеет возможности выплачивать обычный кредит.
Льготный вид ипотеки предполагает предоставление более лояльных условий заемщику за счет следующих факторов:
- Снижения процентной ставки.
- Субсидирования части приобретаемых квадратных метров.
- Продажи госжилья по низкой цене.
То есть, к реализации льготной ипотечной программы финансово подключается государство, а банки присоединяются к участию в проекте, привнося в них дополнительные пункты (увеличивая ипотечный период, снижая ставку при определенной сумме первого взноса и так далее).
Так или иначе льгота предоставляется конкретному лицу, предоставившему документальное подтверждение своего права на получение ипотечной привилегии. Поэтому продажа такой квартиры без погашения долга невозможна.
Конечно, есть исключения, но это частные случаи рассматриваются в индивидуальном порядке.
Как военному продать квартиру, построенную по льготному кредиту?
Военную ипотеку относят к одному из видов льготных (социальных) кредитов. Для военных разработана особая система ипотечных накоплений (НИС).
В данном случае передача покупателю жилья с обременением в принципе невозможна. Залогом владеет не только кредитор, но и Министерство обороны. Значит, возникает потребность в потребительском займе. Эти средства пойдут на ликвидацию долга.
Основные пункты реализации объекта выглядят так:
- Уведомление банка и Росвоенипотеки о планируемой продаже.
- Подача рапорта на повторное получение свидетельства об участии в НИС (если до 45 лет осталось еще 3 года и более). Этот шаг лучше не откладывать. Вторичное участие заведомо уменьшаем сумму ипотеки – очень сильно влияет возрастной критерий.
- Уточнение суммы долга.
- Погашение долговых обязательств.
- Поиск покупателя.
- Получение документа на снятие обременения.
- Получение свидетельства на собственность.
Для дальнейшей продажи применяется обычная схема.
сюжет расскажет, как продать ипотечную квартиру
Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!
Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-prodat-kreditnuyu-kvartiru-lgotnaya-ipoteka-voennaya-ipoteka-i-drugie-voprosy.html
Как продать квартиру в ипотеке и какие для этого нужны документы | «М16-Недвижимость»
«Можно ли продать квартиру в ипотеке?» – к нам часто обращаются с таким вопросом. Отвечаем: можно. Хотя непогашенный ипотечный заем считается обременением. А это значит, что стандартный алгоритм продажи здесь не сработает.
Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили материал о том, как продать ипотечную квартиру, какие документы для этого нужны и какие риски продажи существуют.
Краткое содержание статьи:
Несмотря на то, что ипотечная жилплощадь не является полноправной собственностью, продать ее можно, главное — юридически грамотно осуществить процедуру продажи.
Согласно статьям 29 и 33 Федерального закона «Об ипотеке», заемщик имеет право эксплуатировать и продавать жилплощадь, приобретенную на полученные от ипотечного кредитования средства, при условии согласия банка-кредитора. В случае несоблюдения условия пользования ипотечной недвижимостью, все права на нее переходят к кредитной организации (ст. 301 ГК РФ).
В зависимости от выбранной схемы продажи вам пригодятся следующие документы:
- Подтверждение платежеспособности покупателя;
- Договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами;
- Подтверждение отсутствия задолженности по ипотеке;
- Закладная по займу;
- Подтверждение перевода средств покупателем, которыми будет погашена оставшаяся часть ипотечного кредита;
- Подтверждение снятия квартиры с обременения.
Как мы уже отмечали ранее, непогашенная ипотека при продаже – это обременение, причем серьезное. Поэтому и действовать вы можете различными способами.
Можно, к примеру, предварительно самостоятельно снять обременение с квартиры и продать ее по рыночной цене.
А можно продавать в текущем виде, то есть с ипотечным займом, но в этом случае стоимость квартиры придется заметно снизить.
Вы можете предварительно снять обременение или продать квартиру вместе с долговыми обязательствами
Изучите все возможные схемы продажи и выберите самый оптимальный для себя путь.
Досрочное погашение кредитного долга
Вариант не самый простой: покупатель оплачивает установленную сумму, заемщик-собственник отдает полученные деньги банку в счет займа. Данный способ часто используется при продаже квартир в еще строящихся объектах.
Основная сложность заключается в поиске покупателей: для многих факт наличия непогашенной ипотеки является отпугивающим фактором. И это неудивительно, поскольку схема покупки в этом случае, как мы уже отметили, не самая простая – как юридически, так и практически, и требует от покупателя дополнительных действий.
Для начала необходимо получить согласие кредитора, то есть банка. В заявлении на разрешение продажи заемщику нужно аргументировать желание преждевременно закрыть свой долг, поскольку для банка изменение условий кредитования совершенно невыгодно.
После этого составляется договор и вносится задаток, ликвидирующий остаток задолженности. Завершающий этап – ипотека закрывается, квартира освобождается от обременения. Дальше все традиционно: в Регпалате переоформляется право собственности на проданную недвижимость.
Самостоятельная продажа
В сложившихся обстоятельствах, когда заемщик продает квартиру, являющуюся собственностью банка, важно не пытаться утаить это от потенциальных покупателей.
Напротив, лучше на начальном этапе переговоров обсудить все условия будущей сделки и акцентировать внимание на ее особенностях.
В противном случае продавец рискует быть обвиненным в попытке вовлечь покупателя в аферу.
Шаг первый – покупатель сообщает кредитной организации о желании выкупить залог. После этого составляется предварительный документ, подтверждающий согласие сторон совершить сделку. Такое соглашение заверяется нотариально.
Шаг второй – ликвидация задолженности, оставшуюся сумму от общей стоимости квартиры передает заемщику. Как правило, для передачи денег используются банковские ячейки.
Шаг третий — снятие обременения с объекта недвижимости, составление договора. Заключительный этап — изъятие денежных средств из банковских ячеек.
Содействие кредитной организации
Данная схема снимает ответственность за проведение сделки с заемщика, поскольку в качестве продавца выступает непосредственно банк. Сотрудники кредитной организации берут на себя обязательства по подготовке документов, выдают ячейку, а от физлица требуется только подпись.
Банковские представители сообщают в Регпалату о проведении запланированной продажи. Затем покупатель ипотечной недвижимости погашает долг, оставляя утвержденную сумму денег в банковской ячейке кредитора, оставшуюся часть стоимости жилья – во второй ячейке.
После сообщения банка в Регпалату о выплате кредитного долга с недвижимости снимается обременение.
С точки зрения реализации, для заемщика такой способ продажи удобен и требует от него минимум участия. Однако он не самый прибыльный, поскольку во главе такой сделки стоят интересы кредитной организации.
В результате главным при продаже становится возврат долга и максимально короткий срок сделки, а не выгода для заемщика.
Поэтому данный способ подходит тем, кто срочно нуждается в деньгах и заинтересован именно в быстрой сделке.
Продажа долговых обязательств
В этой схеме объектом продажи выступает не сама квартира, а долг заемщика. То есть в результате заключения сделки ипотечный кредит переоформляется на нового собственника. Данный вариант популярен благодаря либеральному ценообразованию. Это очень привлекательно для потенциальных покупателей.
Процедура переоформления практически идентична стандартной: потенциальный покупатель подает заявку на получение ипотечного займа и предоставляет пакет необходимых документов.
При положительном ответе далее реализуется оценка недвижимости и перерегистрация залога в регистрационной палате.
Заемщик подписывает договор о переуступке долга по ипотеке перед банком и больше не является ни собственником недвижимости, ни должником.
Продажа долговых обязательств является самой популярной у покупателей
Приобрести ипотечные долговые обязательства может не только физлицо, но и другой банк. При таких условиях осуществления продажи долг оформляется на кредитную организацию, которая предоставила необходимую сумму для погашения ипотеки.
Сегодня такой формат продажи – частое явление, так как процентная ставка по кредиту динамично сокращается и заемщики переводят остаток задолженности в банки с более выгодными условиями кредитования.
Безусловно, данная схема выгодна для заемщика, однако не все кредитные организации согласны на ее осуществление.
Некоторые из них приводят «аргументы» (понятные лишь самим сотрудникам оскорбленного банка) против такого перевода.
Другие в правила сотрудничества с банком заранее вписывают пункты, регламентирующие подобные ситуации с установленными штрафными санкциями, чтобы не допустить таких прецедентов.
Если ипотечная квартира находится в собственности у заемщика менее трех лет и продана дороже цены, установленной на момент покупки, продавец обязан заплатить налог в размере 13%.
На практике риск у продавцов ипотечного жилья всего один – это отказ банка в одобрении сделки. Причем причин, по которым вам могут отказать в сделке, множество. Но проблема в том, что основания для отказа банк вам озвучивать не обязан.
Главным риском для продавца является отказ банка-кредитора в одобрении продажи
И если случилось так, что ваш кредитор высказал категорическое «нет» в отношении возможной сделки, все, что остается продавцу – это вернуть полученный залог своему покупателю.
Кстати, даже если в договоре прописано требование о возврате двукратного размера залога в случае разрыва сделки, требовать от вас этого покупатель не вправе. В данном случае сделка срывается не по вашей вине, а по независящим от вас внешним обстоятельствам. То есть любое требование компенсации за сорвавшуюся покупку является незаконным.
Поэтому мы рекомендуем отложить полученный залог до получения одобрения от банка, в противном случае вам придется оплачивать залог из своего кармана.
Тем, кто еще не успел оформить право собственности на квартиру, мы рекомендуем продавать жилье по схеме переуступки. Кстати, это еще и простой инструмент для выгодного инвестирования! Узнайте все о переуступке прав на квартиру.
Агентство недвижимости «М16» поможет вам продать квартиру в ипотеке! Большой опыт в решении самых сложных задач, содействие в снятии обременений, быстрый поиск клиентов и всесторонняя поддержка риелторов и юристов компании для наиболее эффективного выбора стратегии! Ждем вас в нашем офисе на Петроградской стороне!
Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.
Источник: https://m16-estate.ru/news/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sovety-jekspertov
Как продать квартиру с обременением ипотекой?
Большая часть людей не имеет достаточного финансового обеспечения для покупки квартиры. Они приобретают ее, получив банковский кредит.
За счет этого купленная квартира является гарантом, что заем и проценты будут возвращены. На весь срок выплаты долга право собственности на приобретенное имущество «замораживается» банком.
Собственник не распоряжается квартирой в полной мере.
Обременение недвижимости и его снятие обязательно должны регистрироваться государством. При заключении сделок по квартирам сведения заносятся в госреестр прав. По любой квартире покупатель может получить информацию о наличии на нее обременений.
Продавать ипотечную квартиру не очень выгодно. Продавцу приходится снижать цену из-за того, что привлекательность недвижимости значительно ниже по сравнению с обычными квартирами. Кроме того, моральные и временные затраты при этом существенно возрастают. Приходится заключать множество соглашений в банке, регистрационной палате и у нотариуса.
Благоприятные условия для продавца создаются только тогда, когда цена жилья вырастает на рынке недвижимости.
Способы продать квартиру в ипотеке
Кредит на квартиру действует в течение 10-20 лет. За этот период многие хотят улучшить условия проживания, купив жилье большей площади. Варианты могут быть разные.
Даже если недвижимость находится в ипотеке, собственность оформлена на покупателя, и он может ее продать, несмотря на ограничения. Таких способов несколько.
Все перечисленные схемы подразумевают определенный порядок действий.
Досрочное погашение долга перед куплей-продажей
Ситуация очень проста: ипотека является препятствием при продаже и ее необходимо закрыть, отдав долг. Тогда продажа квартиры без третьих лиц станет возможна. В такой ситуации главным вопросом является нахождение необходимой суммы денег.
Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет. Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.
В другом случае жилье может выкупить покупатель, если он очень заинтересован в нем. Мотивацией для этого может служить желание проживать в этом районе или приемлемая цена за жилье.
Все мероприятия по продаже квартиры можно начинать, получив согласие банка. Все зависит от того, как составлен договор с заемщиком. Условия могут быть разными.
Одним из них является срок, по истечении которого можно приступать к продаже. В другом случае заемщик должен выплатить не менее 50 % ипотеки.
Таким образом, перед продажей продавец должен известить о своих намерениях кредитную организацию.
Главной задачей заемщика является поиск покупателя, готового заплатить за недвижимость с обременением. Чтобы приступить к продаже, из квартиры необходимо выписаться всем жильцам.
Когда договоренность с банком будет заключена, продавец получает от покупателя 100% предоплаты в следующих вариантах:
- наличными (самый маловероятный и небезопасный способ);
- на счет продавца в банке, выдавшем кредит;
- покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита, после чего банк тут же снимает запрет на отчуждение недвижимости.
Перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться в том, что не установлен штраф за погашение кредита раньше срока.
Если он значительный, все мероприятие окажется невыгодным для продавца. Кроме того, погашение долга деньгами покупателя создает для него определенный риск.
Подобную операцию может производить только продавец, который состоит в договорных отношениях с банком.
Привлечение кредитора к сделке в качестве третьей стороны
Защиту прав обеих сторон обеспечивает привлечение к продаже банка-кредитора.
Наличие посредника в сделке убеждает покупателя осуществить предоплату, после чего снимается запрет на отчуждение недвижимости и оформляется купля-продажа.
Несмотря на то, что покупатель вносит средства на погашение кредита на счет продавца, кредитор становится извещенным о сделке, предупреждая таким образом мошенничество.
Частично права покупателя защищаются, когда он оформляет договор поручительства и официально гасит кредит продавца от своего имени. Так он имеет право требовать возврата долга.
Сделку можно осуществить по двум вариантам, после чего покупатель получает в собственность квартиру без обременения:
- Снятие залога с недвижимости до перехода прав собственности покупателю
Получив согласие банка на сделку, покупатель помещает деньги за квартиру в 2-е депозитные ячейки банка-кредитора. В одну он закладывает сумму долга за ипотеку, а в следующую — остальные средства.
Только после этого подписываются договоры о купле-продаже и подаются заявления в регистрационную палату. После получения документов, подтверждающих права собственности на недвижимость покупателя, банк может забрать из депозитной ячейки сумму погашения кредита.
Продавцу остаются остальные деньги из 2-й ячейки, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.
- Предварительное оформление договора купли-продажи
Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит.
Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена.
Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры.
Замена заемщика
Хотя и редко, но банк может заменить заемщика по кредиту. Причиной могут стать проблемы с выплатами, возникшие у первоначального заемщика. Наиболее распространен вариант, когда покупатель берет кредит в том же банке.
Объяснив причины, кредитору подается ходатайство с документами нового заемщика. Пакет полностью соответствует тому же, который был у продавца, когда он оформлял кредит.
В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение.
В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке. Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа.
Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход.
При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца.
Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита.
Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу. В некоторых случаях для него это становится выгодным, если недвижимость подорожала.
Ситуация может быть другой, когда покупатель жилья получает кредит в другом банке. В этом случае кредитор продавца не всегда соглашается на подобную сделку, так как это ему не выгодно из-за недополучения процентов.
Крайним случаем является продажа квартиры кредитором в принудительном порядке. Но это является крайней мерой, на которую идет банк, когда владелец квартиры не может погасить ипотеку и найти нового заемщика.
В таком случае банк в одностороннем порядке ищет нового покупателя на квартиру, вступив в права ипотекодержателя. В случае, если выручка от ее продажи не покрывает сумму долга, заемщик обязан добавить недостающие средства.
Этот способ является самым невыгодным для него и до этого доходить не следует.
Характерные особенности покупки квартиры с обременением
Продажа жилья, которое находится в ипотеке у банка, является неплохим вариантом. Правильность соблюдения всех операций контролирует банк. При заключении сделки нужно учитывать следующее:
- Банк необходимо предварительно поставить в известность.
- Расчеты лучше вести через банк. Если они производятся между продавцом и покупателем, следует получать расписки за все суммы.
- В обязательном порядке оговариваются условия снятия залога.
- Условия сделки письменно согласовываются всеми сторонами.
Заключение
Продажа квартиры с обременением отличается от обычной присутствием в сделке третьей стороны в виде банка-кредитора. Российским законодательством запрещено продавать только квартиры, на которые наложен арест или они находятся в аварийном доме.
Если у вас остались вопросы по поводу продажи недвижимости обремененной ипотекой, то наш дежурный юрист готов бесплатно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте свой вопрос в форме ниже и дождитесь ответа.
Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke
Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?
В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.
Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.
Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости
На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.
Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором
В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре.
Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.
Происходит это следующим образом:
Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя.
Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.
Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу.
После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки.
Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.
Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика
Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика.
Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.
Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки.
Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.
- Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
- Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.
Продажа залоговой квартиры банком
Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.
Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.
Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.
При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.
В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.
Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа
Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа.
Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.
После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.
Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.
Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.
Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.
Изменение жилищных условий в большую сторону
Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.
Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.
При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.
Изменение жилищных условий в меньшую сторону
Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.
Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.
Продажа залогового жилья незаконно
Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.
Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства.
При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.
Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost/