Покупка вторичного жилья самостоятельно

Как купить квартиру без риэлтора?

Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки.

Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса.

Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья.

Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений.

На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир.

Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире.

В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов.

Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим.

Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

Советы при поиске:

• консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
• если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
• если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
• не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.

Плюсы:

1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
3. посредник может не оправдать желаемого результата;
4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует.

Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом.

Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение.

Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться.

Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки.

Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца.

Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше.

Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации.

Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора).

При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка.

Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости.

В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних.

В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения.

Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.).

В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя.

Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.

Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников.

Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности.

При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• паспорта всех владельцев недвижимости;
• документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
• разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

• все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
• если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
• продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
• имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
• не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora/

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

• Паспортные данные участников правового отношения.
• Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
• Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
• Место и дата совершения сделки.
• Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
• Правовая ответственность сторон.
• Порядок передачи собственности.
• Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

• Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
• Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
• Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
• Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
• Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
• Чек об уплате госпошлины.
• Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
• Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
• Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

• На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
• По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
• Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
• Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
• Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
• Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

• Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
• Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
• Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
• При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
• Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
• Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
• При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
• Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

• Статья 558 ГК РФ
• Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как правильно купить жилье без посредников на вторичном рынке

Узнайте, как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке, жилье с рук на вторичке, советы, которым следовать, чтобы покупка была безопасной и выгодной — 7 шагов!

Самостоятельная покупка жилья – не простое дело, требующее внимания и знания многих аспектов, которые вы узнаете из статьи и видео.

Мой трехлетний опыт работы риэлтором в агентстве недвижимости помог написать небольшую инструкцию, сопровождаемую советами по покупке вторичной недвижимости.

Чтобы не наделать ошибок, и не стать заложником не чистых на руку людей, при приобретении жилья без посредников необходимо выполнить ряд последовательных действий, состоящих из 7 шагов.

После прочтения статьи

1. вы будете четко знать весь процесс приобретения недвижимости на вторичке;
2. познакомитесь с этапами оформления покупки недвижимости;
3. узнаете о подводных камнях и опасностях сделки.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

• выбор квартиры;
• проверка на юридическую чистоту;
• оформление сделки (покупки).

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

• количество комнат;
• этаж;
• местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
• материал стен;
• наличие или отсутствие ремонта;
• планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.

Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

• оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
• оформление сделки, ипотеки и документов;
• возможный ремонт;
• приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Посчитайте расходы покупателя квартиры (какие несет при покупке в ипотеку)

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

• просматривать рекламные объявления в газетах;
• на досках объявлений;
• в сети Интернет;
• обращаться к знакомым;
• обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время

Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья

При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам. Рассмотрим часто встречающиеся из них в объявлениях.

Распространенная ошибка покупателей — поиск объявлений на мелких досках объявлений!

Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их. В итоге они тратят бессмысленно свое драгоценное время, т. к. на рынке чудес не бывает! Продавцы стремятся продавать через прокачанные и крупные порталы и доски объявлений.

Шаг 4
Рассмотрение вариантов недвижимости

Совет: что предусмотреть при первичном осмотре будущего жилья

Даже пепельница в подъезде может намекнуть вам на будущие сборища и табачный дым..

Осуществляя непосредственный осмотр приобретаемой квартиры важно обратить внимание на следующее:

• кто показывает квартиру (риэлтор или хозяин);
• узнать о соседях;
• состояние дома, подъезда и двора;
• высота потолков;
• материал перекрытия;
• электропроводка и сантехника;
• состояние стен, потолка и пола;
• наличие и количество лифтов, их состояние.

На данном этапе можно примерно оценить стоимость предстоящего ремонта. Прибавив ее к цене квартиры, вы получите реальную стоимость.

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5
Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться)

Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет.

Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

• технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
• степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
• размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене. При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Совет: секреты успешного торга при покупке квартиры

Как правило, при продаже квартиры стоимость выставляется по уровню верхней планки. В эту стоимость уже включены:

• стоимость услуг риэлтора,
• диапазон, в котором владелец готов торговаться,
• его личные желания (отпуск, наряды для жены, новый автомобиль и т.д.).

Продавец квартиры и его посредник заранее намечают для себя нижнюю планку стоимости. Профессиональные навыки, аргументы и доводы, приведенные при переговорах, помогают преодолеть даже эту планку.

С просьбой о торге можно обратиться в следующих случаях:

• если требуется ремонт;
• давно не проводилась замена стояков;
• нет застекления балкона или лоджии;
• выполнена незаконная перепланировка в квартире;
• документы на недвижимость вызывают сомнения.

Нужно заранее определить, на какую сумму можно рассчитывать при торге. Если вы желаете получить скидку в размере 100 тыс. рублей, лучше предложить продавцу 200 тыс. При этом у вас будет шанс получить 150 тыс. рублей скидки.

Шаг 6
Проверка квартиры

После внесения аванса продавцу объекта вы можете получить документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, исключения рисков при приобретении жилья.

Проверке подлежат:

1. достоверность предоставленных документов;
2. правомочность продавца;
3. прописку всех лиц квартиры, обратив внимание тех жильцов, которые были временно выписаны;
4. притязания на недвижимость сторонних лиц (супруги продавца, несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан), наличие судебных споров, возможных наследников, претендующих на жилье;
5. разного рода обременения в виде ипотеки, аренды или ареста;
6. долги по квартплате;
7. узаконенная или незаконная перепланировка.

Особенно тщательно следует проверить следующие документы:

• свидетельство права собственности;
• договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены и пр.;
• в случае наследования, свидетельство о наследстве;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт (не является обязательным при наличии кадастрового паспорта);
• паспорта собственников недвижимости.

Совет: проверьте все перечисленные документы, даже если они не пригодятся при совершении сделки.

На что следует обратить более пристальное внимание:

• все подписи в документах должны располагаться в положенных местах, должны быть штампы регистрации;
• все полагающиеся свидетельства должны предоставляться на гербовой бумаге;
• недопустимы исправления, но если они имеются, необходимо требовать у продавца их восстановления в официальных инстанциях.

Необходима также выписка ЕГРП (ЕГРН), чтобы проверить достоверность сведений о собственниках жилья. Выписку ЕГРН можно получить Онлайн

Шаг 7
Юридическое оформление сделки по покупке жилья

При оформлении такой сделки проходят три этапа оформления, а именно:

1 Этап. Проверяются все документы. Покупателю предстоит внимательно проверить, все ли необходимые для совершения сделки бумаги имеются в наличии.

Тщательно проверяются правоустанавливающие документы и отсутствие/наличие обременений в виде прописанных на жилплощади несовершеннолетних детей, ареста или залога квартиры.

2 Этап. Заключается договор купли-продажи, передача задатка по договору задатка передается аванс, сдаются документы в органы регистрации сделок (МФЦ). момент регистрации сделки от 5 — 10 дней.

3 Этап. Прием-передача покупателю квартиры. После проведения осмотра подписывается акт приема-передачи недвижимости, а затем квартира принимается новым собственником.

Совет: Как отличить профессиональных риэлторов от проходимцев

Вы узнали процедуру покупки жилья с рук на вторичке без посредников. Теперь осуществить самостоятельный поиск и приобрести жилье без услуг посредников и риэлторов не составит труда.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-kupit-zhile-bez-posrednikov-vtorichnom-ryinke-ruk.html

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

В покупке жилья на вторичном рынке есть преимущества: вы точно знаете, что квартира существует и в нее можно вселиться сразу после приобретения. Проблема вторичного рынка — мошенничество. Как подойти к выбору и оформлению жилья.

Каков порядок действий при покупке квартиры

Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков. Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения. Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

1. Каковы ваши финансовые возможности?

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр.

Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать.

 Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир.

Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать.

Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр.

Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе.

Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?

Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

3. Выбор агентства недвижимости

На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством. Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике.

 Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы.

Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже.

 Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т.

д.

4. Поиск подходящих квартир

Всего два варианта поиска квартиры:

• размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
• поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

• доски объявлений по недвижимости;
• специализированные сайты и печатные издания;
• рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Осматриваем подходящие варианты

Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду.

 Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены.

Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!

Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Порядок осмотра

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд.

 В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице.

Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться.

 Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности. Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи.

 Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

5. Как правильно торговаться

Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену.

 Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.).

Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме.

В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют.

Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

7. Покупка квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

Рекомендуем обратить внимание на калькулятор «Сколько времени нужно копить на квартиру», который поможет вам рассчитать примерное время, необходимое на накопление нужной суммы

© Старецкая Елена, BBF.ru

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/5251/