Мат капитал при покупке вторичного жилья

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий — на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил.

И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно.

Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» .

Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем.

Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей.

«Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это.

Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК).

Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»).

Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.

), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» .

Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.).

Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», — рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»).

Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК).

«Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал.

И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит.

Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет.

Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», — подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Резюме

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е.

нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья.

Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

Источник: http://www.juryst.ru/rielter_mat_kap_riski.html

Материнский капитал на покупку квартиры или её доли — главные правила использования сертификата

Материнский капитал — существенная помощь от государства. Почти каждый год закон о семейном капитале редактируется, принимаются поправки, сама сумма подлежит индексированию.

Но до сих пор не все ясно понимают: как и на что использовать сертификат, что можно и нельзя.

Доходит до того, что имея сертификат, люди продолжают жить в маленьких квартирках просто от незнания законов.

Материнский капитал — мощная сила, открывающая много дверей. Прочитав материал, вы поймете в какие двери надо стучать.

Материнский капитал на покупку квартиры

Этот вид помощи стал тем необходимым рычагом, который позволяет улучшить качество своей жизни.

На улучшение условий проживания очереди стоят без движения годами. Ипотечное кредитование при всей своей активности не может выдавать запрашиваемые суммы заёмщикам уже потому, что в большинстве городов фактические зарплаты просто этого не позволяют. Как только было разрешено использование материнского капитала на приобретение жилья, процесс пошел активнее.

На сегодняшний момент размер семейного капитала достиг 453 тысяч рублей. Данная сумма относится к единовременным выплатам. Право на пользование сертификатом мать и отец получают при условии рождения второго ребёнка.

Нужно понимать, что сертификат выдаётся один раз, и он не учитывает сколько всего детей в семье. Все сертификаты действуют до 2016 года. Однако рассматривается возможность дальнейшей пролонгации.

Последние изменения в условиях программы произошли в середине января 2015 года. Премьер-министр счёл возможным утвердить антикризисный план: семья имеет право на разовое получение 20 000 рублей (нецелевая выплата).

Сейчас размер материнского капитала — 453 тысячи рублей.

Ограничения на использование маткапитала

Изначально подразумевалось, что средства должны будут обеспечить только будущее ребёнка. Однако нормальные жилищные условия — это неотъемлемая часть обеспечения ребёнка. Именно поэтому закон претерпел поправки и теперь правила использования капитала позволяют выполнять следующие манипуляции:

• Приобретение собственного жилья (квартира, частное домовладение);
• Вложение в строительство новых жилищных комплексов;
• Приобретение недвижимости у любого лица посредством безналичного расчёта;
• Самостоятельное строительство;
• Улучшение жилищных условий.

Нужно уточнить, что семейный капитал принадлежит всей семье, не только второму ребёнку. Поэтому маткапитал может быть использован на благо всей семьи, но с обязательным участием ребёнка.

Закон налагает некоторые ограничения, которые необходимо знать:

• Невозможно обналичить сертификат;
• Недвижимость располагается только в России;
• Запрещено приобретение долей, «углов». В случаях с комнатами — рассмотрение индивидуальное;
• Средства не могут использоваться для того, чтобы погасить комиссии или штрафы кредиторов.

Условия покупки жилья с использованием материнского капитала

Основное условие использования семейных средств, предоставленных государством — перечисление безналичных средств непосредственно на счёт либо вашего продавца, либо банка-кредитора. Здесь есть два момента, которые нужно учесть.

Если квартира или дом приобретается только на свои сбережения, то получить право воспользоваться сертификатом можно лишь после исполнения второму малышу 2,5 лет.

Но если недвижимость приобретается при поддержке банка, то закон не ставит временных рамок и использовать сертификат возможно в любой момент.

Первый шаг сводится к необходимости заранее уведомить ваш Пенсионный фонд. Получить сразу сертификат и провести сделку не получится, требуется время для активации.

Если вы хотите провести сделку во второй половине года, то заявление на рассмотрение необходимо принести до 1 мая текущего. А если сделка планируется на первое полугодие, то необходимо заняться вопросом до 1 октября.

При наличии кредитного договора ситуация меняется. Рассмотрение занимает несколько дней, после этого Пенсионный фонд должен перевести средства на нужный счёт, а в это время вы сможете заняться процессом покупки квартиры в ипотеку.

Максимальный срок — 2 месяца.

Составляя заявление, обязательно выделите причину, ради которой вы хотите использовать выплату. К заявлению прилагается сводный пакет документов:

1. сам сертификат;
2. свидетельства о рождении/усыновлении детей;
3. справка, подтверждающая состав семьи;
4. свидетельство о разводе либо браке;
5. справку с ПМЖ.

Если задействована ипотека, то сюда же прилагается договор кредитных отношений с банком и выписка от банка о наличии долга. Обычно этого списка документов достаточно, но по требованию управляющей структуры перечень может дополняться.

Если вы имеете желание получить материнский капитал под собственное строительство, то требуется наличие документов на право собственности самого участка и разрешение на застройку. Разрешение, даже если его получает физическое лицо, отнимет время: от 1,8 до 6 месяцев.

Приобретая квартиру с привлечением данных средств, учитывайте, что в собственниках должен быть ребёнок. Особой практики пока ещё нет по вопросу того, сколько именно метров выделять ребёнку. Однако нужно соблюдать обычные нормы проживания. В любом случае часть недвижимости, где собственник ребёнок, находится под патронажем его родителей.

При покупке квартиры на маткапитал ребёнок должен собственником доли в ней.

Покупка жилья у родственников

С позиции закона сделки с родственниками не относятся к преступным действиям и не нарушают регламентов. Однако некоторые люди ставят превыше кровных уз меркантильность, и поэтому ФЗ все же внёс некоторые ограничения на приобретение жилья у родни:

• запрещено проводить сделки с кровными и близкими родственниками;
• запрещено использовать малолетних в сделках коммерческого характера;
• при покупке недвижимости с привлечением государственных выплат, ребёнок должен входить в число собственников (размер доли определяется индивидуально).

Как один из вариантов модификации — привлечь к процессу более отдалённых родственников, если есть необходимость. То есть, мать не может продать дочери квартиру, но в то же время её двоюродная сестра может реализовать свою недвижимость.

Но по другой трактовке запрещаются сделки только между супругами. Законодатель полагает, что так защитит права семей, имеющих детей.

Материнский капитал для приобретения доли или части

Вообще закон говорит достаточно однозначно о том, что выплата предназначена только для покупки изолированного жилья. Более того, доли и части недвижимости не кредитуют банки, поскольку слишком сложно всё оформить с соблюдением интересов всех участников.

Так, если вы хотите купить комнату, она должна быть только изолированной, с отдельным входом и иметь статус приватизированной. Но в некоторых случаях и это будет невозможно, если затронуты интересы детей.

Так бывает, если вы продаёте недвижимость (например, нежилой домик или крохотный участок) и решили добавить капитал к своим сбережениям для расширения площади. И тут нужно учесть, что придётся проходить такую инстанцию как Совет Опеки и Попечительства. Этот серьёзный орган контролирует сделки, где принимают участие несовершеннолетние.

Более лояльно и даже позитивно Пенсионный Фонд и банки отнесутся, если речь пойдет о покупке одной комнаты с правом последующего выкупа всех в данной квартире.

Важно помнить, что назначение капитала — улучшение условий. Вот на это и нужно опираться, предоставив доказательства такого улучшения.

Нужно ли платить налог при покупке квартиры и вообще, какова система налогообложения сделок купли-продажи недвижимости.

Категория граждан, которая может получить субсидию на покупку квартиры здесь. Процедура получения льготы описана в нашей статье.

Материнский капитал и рынок вторичного жилья

Большинство предпочитает выбирать себе квартиры именно на этом рынке. Действительно, это значительно проще и при оформлении, и по ценовым категориям. Но здесь подводным камнем может стать сам продавец.

Дело в том, что проводя сделку с семейным капиталом, необходима предельная прозрачность. В договоре однозначно указывается реальная сумма, особенно если в деле интересы банка. А у некоторых продавцов собственность во владении менее трёх лет и им не хочется платить внушительный налог. С покупателем, приобретающем жильё на свои средства все просто:

1. Договор заключается на сумму до миллиона;
2. Остаток передаётся «честным словом» и распиской.

Однако в случае с использованием материнского капитала такой вариант не пройдёт, поэтому сделки часто рассыпаются.

Второй нюанс — это сроки сделки. Не всякий продавец ощутит прилив радости, узнав о сроках проведения купли-продажи. Ведь порой приходится ждать больше двух-трёх месяцев. Именно поэтому важно не просто устно обговорить все моменты, но и подтвердить их письменным соглашением — преддоговором.

Материнский капитал приносит ощутимую пользу простым людям. Это и возможность выучить детей, и шанс обрести свой желанный уголок. Ведь порой людям как раз не хватает этой суммы для того, чтобы перестать скитаться по чужим домам. Ведь только своя недвижимость делает нас крепче, позволяя ощутить уверенность в будущем.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/materinskij-kapital.html

Риски покупки квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Согласно закону №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий…

В дальнейшем квартиры, приобретенные на средства господдержки, могут продаваться. Причем если владельцы такого объекта не соблюли все требования закона о маткапитале, это может плохо обернуться для покупателя.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, на какие «подводные камни» может наткнуться покупатель квартиры, которая приобреталась с использованием маткапитала, и на что необходимо обращать внимание, прежде чем совершить такую сделку.

Особенность квартир, приобретенных с помощью маткапитала

Если при покупке жилья использовался материнский капитал, то по закону необходимо оформить доли в квартире на всех членов семьи (в том числе детей). Без выделения долей жилье нельзя продавать. Кроме того, сделку необходимо согласовать с органами опеки и попечительства.

Риски для покупателя

Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.

По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье.

Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию.

В этом случае можно отложить оформление собственности детям до момента, когда строительство завершено. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не дать согласие на продажу квартиры, если, по его мнению, при этом ущемляются права детей и ухудшаются их жилищные условия.

В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.

По чьей инициативе сделка может быть расторгнута

Инициировать расторжение сделки могут разные лица. Прежде всего, это дети, права которых были ущемлены: достигнув совершеннолетия, они могут потребовать восстановить свои права. Это может произойти спустя годы.

Во-вторых, в суд может обратиться Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: органы опеки и попечительства, прокуратура и т.д. В итоге суд может вынести решение в пользу истца, обязав покупателя вернуть жилье.

Мария Литинецкая предупреждает, что в этом случае у семьи, продавшей квартиру, может не остаться денег для единовременного возмещения стоимости квартиры. Поэтому деньги после расторжения сделки могут возвращаться годами и по частям.

Когда риелтору и покупателю стоит насторожиться

При совершении сделки купли-продажи квартиры стоит выяснить, использовался ли при ее приобретении маткапитал, если у продавца есть не менее двух детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал).

Как узнать, использовался ли материнский капитал при покупке жилья

Если продавец скрыл от покупателя тот факт, что при покупке квартиры использовался маткапитал, это можно узнать в Пенсионном фонде. Необходимо запросить у продавца выписку со счета, где хранится маткапитал. Такой документ выдают в течение 5 дней.

Как говорит руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева, если все средства материнского капитала все еще на счету, значит, он не использовался. В противном случае нужно выяснить, куда были потрачены эти средства.

Если продавец получил маткапитал в качестве оплаты за квартиру, это указывается в договоре купли-продажи. Риелторы советуют тщательно изучить этот документ, особенно пункты, где речь идет о способах и порядке расчета.

Брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян рассказала о случае из своей практики, когда продавец не помнил, использовал ли маткапитал при покупке квартиры.

Из выписки, которую предоставил Пенсионный фонд, было видно, что детей не наделили долями в квартире.

Поэтому, прежде чем совершить сделку, пришлось наделить всех детей правом собственности, чтобы впоследствии ее не признали недействительной.

Как быть, если квартира покупалась в ипотеку

По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье покупалось в ипотеку, часть которой погашалась за счет средств материнского капитала, дело усложняется.

В этом случае в договоре не будет пунктов, касающихся маткапитала. Банк также вряд ли согласится предоставить сведения о займах.

Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца сертификат или справку из Пенсионного фонда, что средства маткапитала не потрачены или направлялись на другие цели.

Такие риски существуют и при приобретении квартиры по договору долевого участия – в таком случае также нужно проверить, использовались ли средства материнского капитала при изначальном оформлении договора, отмечает эксперт.

Как выяснить, использовался ли маткапитал в прежних сделках

Мария Литинецкая предупреждает, что полностью гарантировать надежность сделки с квартирой, которая ранее приобреталась с использованием материнского капитала, невозможно. К тому же, есть риск, что квартира несколько раз перепродавалась, и материнский капитал привлекался в одной из прошлых сделок. А это усложняет проверку.

Чтобы перестраховаться, эксперт рекомендует заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (также называемую выпиской о переходе прав собственности). Документ покажет всю историю сделок с объектом. Насторожиться стоит в случае, если в числе бывших собственников есть несовершеннолетние.

Возможно, это даже повод отказаться от сделки.

_________________

Источник: https://superrielt.ru/articles/11660/

Материнский капитал как первоначальный взнос, или Как купить квартиру, если у вас есть только материнский капитал? — блоги риэлторов | ЦИАН

Друзья, приближается новый 2018 год! Какие важные события ждут вас в новом году?

О чем вы мечтаете? Что планируете?

Возможно, для вас будут полезными предложениялучших ипотечных банков (ТОП-7 по количеству выданных ипотечных кредитов): ведь именно сейчас в Москве большой выбор как строящейся, так и готовой недвижимости.

И вы можете обдумать и запланировать выгодную покупку недвижимости для ваших детей, даже если у вас есть только материнский капитал!

Давайте рассмотрим подробно в цифрах предложения банков:

1. Сбербанк

Материнский капитал (далее – МК) может быть первоначальным взносом (далее – ПВ), и, если МК составляет 15% от стоимости покупаемой квартиры, то (!) собственных наличных средств больше не нужно.

Например: если покупаемая вами квартира стоит до 3 млн руб., то 453026 руб. – это даже чуть более 15%, а значит, вы можете получить в Сбербанке ипотеку, предоставив только МК в качестве ПВ.

Подробный расчет: ПВ 453026 руб. + 2,5 млн руб. (ипотека Сбербанка) = 1-комнатная квартира за 3 млн руб. в готовом или строящемся доме в ближайшем Подмосковье.

Ежемесячный платеж составит: от 18,5 до 25 тысяч руб. в зависимости от ваших индивидуальных характеристик и выбранного вами объекта недвижимости.

Если вы выберете готовую квартиру, то сможете ее сдавать за 18-22 тысячи руб. в месяц и практически полностью арендной платой оплачивать ипотеку.

2. Группа ВТБ (ВТБ24 и Банк Москвы)

В ВТБ дополнительно к МК=ПВ 15% обязательно нужны не менее 5% собственных средств (5% от стоимости квартиры). Что это значит в цифрах, например, для той же 1-комнтаной квартиры за 3 млн руб.?

5% от 3 млн руб. = 150 тысяч руб. вам надо накопить собственных средств + предоставить МК + 2,35 млн руб. (ипотека ВТБ) = покупка квартиры за 3 млн руб.

Ежемесячный платеж составит: от 20 до 23,5 тысяч руб. в зависимости от ваших индивидуальных характеристик и выбранного вами объекта недвижимости.

Если вы выберете готовую квартиру, то сможете ее сдавать за 18-22 тысячи руб. в месяц и практически полностью арендной платой оплачивать ипотеку.

3. Райффайзенбанк

При покупке как готовой, так и строящейся квартиры в Москве МК может быть принят в качестве ПВ 15%, если ваши доходы вы подтверждаете 2НДФЛ. Если же доходы вы подтверждаете Справкой по форме банка, то дополнительно нужны 10% собственных средств (10% от стоимости квартиры).

При покупке в Московской области готовой квартиры МК может быть принят в качестве ПВ 20%, а при покупке строящейся – 25%, если ваши доходы вы подтверждаете 2НДФЛ. Если же доходы вы подтверждаете Справкой по форме банка, то дополнительно нужны 10% собственных средств (10% от стоимости квартиры).

4. РоссельхозБанк

● Для молодой семьи (если одному из супругов менее 35 лет), покупающей готовую квартиру, в Россельхозбанке самые выгодные условия: МК принимается как ПВ 10%, то есть 453026 руб. + 4 млн руб. (ипотека Россельхозбанка) = 1-комнатная квартира (!) в Москве за 4,5 млн руб.

Ежемесячный платеж составит: от 36 до 40 тысяч руб. в зависимости от ваших индивидуальных характеристик.

Сдавать 1-комнатную квартиру в Москве вы сможете за 25-30 тысяч руб. в месяц и практически полностью арендной платой оплачивать ипотеку.

● Если в вашей паре вы оба старше 35 лет, то МК принимается как ПВ 15% при покупке готовой квартиры.

● При покупке строящейся квартиры МК принимается как ПВ 20%.

5. Газпромбанк

МК принимается в качестве ПВ 20% + обязательно наличие собственных средств в размере 5% от суммы материнского капитала (5% от 453026 руб. = 22651 руб. собственных средств).

6. ДельтаКредит

Принимает МК в качестве ПВ:

● если вы подтверждаете доход по 2НДФЛ, то МК + обязательные 5% собственных средств (5% от стоимости квартиры) в сумме должны составить 15% от стоимости квартиры;

● если вы подтверждаете доход по Справке по форме банка, то МК + обязательные 10% собственных средств (10% от стоимости квартиры) в сумме должны составить 20% от стоимости квартиры.

7. Абсолют Банк

Примет МК в качестве ПВ 15% + обязательные 10% собственных средств (10% от стоимости квартиры).

Что еще важно учесть? Да, конечно, расходы по сделке: страхование 0,7-1% от суммы ипотеки (при сумме ипотеки 2,5 млн руб. это от 17,5 до 25 тысяч руб.) + 5 тысяч руб. за оценочный альбом + от 3,5 до 5 тысяч руб. за аренду ячейки или аккредитив + 2 тысячи руб. за регистрацию гос. пошлина = от 28 до 32 тысяч руб. собственных средств.

Если будете пользоваться услугами специалистов по недвижимости, то обращайтесь в крупные агентства недвижимости, которые являются партнерами банков и смогут обеспечить вам выгодное снижение процентной ставки на 0,5-1%.

Итак, для родителей, которые заранее планируют счастливое и обеспеченное жильем будущее своих детей, сделаем выводы: какую недвижимость можно купить, если есть только материнский капитал и небольшие накопления?

✓ Однокомнатную или двухкомнатную квартиру в Московской области в бюджете до 3 млн руб. вы можете купить, получив ипотеку Сбербанка или Россельхозбанка, при этом нужен будет только материнский капитал в качестве первоначального взноса и 28-30 тысяч руб. собственных средств на расходы по сделке.

✓ Однокомнатную квартиру в Москве в бюджете 4,5 млн руб. вы можете купить, получив ипотеку Россельхозбанка, при этом нужен будет только материнский капитал в качестве первоначального взноса и 38-40 тысяч руб. собственных средств на расходы по сделке, эти условия действуют для молодых семей (один из супругов моложе 35 лет).

✓ Однокомнатную квартиру в Москве в бюджете 4,5 млн руб., 1-комнатную или 2-комнатную квартиру в Московской области в бюджете до 3,5 руб.

вы можете купить, получив ипотеку любого из семи лучших банков (Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк, РоссельхозБанк, Газпромбанк, ДельтаКредит, Абсолют Банк), при этом вам будут нужны материнский капитал и 200-350 тысяч руб. собственных средств.

Планируйте и идите к цели! Пусть в новом году для вас это станет реальным!

Другие мои статьи:

● Как договориться продавцу и покупателю? Особенности сделок с материнским капиталом

https://www.cian.ru/blogs-kak-dogovoritsja-prodavtsu-i-pokupatelju-osobennosti-sdelok-s-materinskim-kapitalom-274188/

● Особенности сделок с материнским капиталом: Какую квартиру вы можете купить? Можете ли продать квартиру покупателю с МК?

https://www.cian.ru/blogs-kak-vybrat-kvartiru-kak-vybrat-pokupatelja-osobennosti-sdelok-s-materinskim-kapitalom-274528/

● «Найти и обезвредить»: Три ошибки при проверке задолженностей по ЖКХ при подписании Акта приёма-передачи квартиры

https://www.cian.ru/blogs-najti-i-obezvredit-tri-oshibki-pri-proverke-zadolzhennostej-po-zhkh-pri-podpisanii-akta-priema-peredachi-kvartiry-274606/

● Переговоры о цене квартиры: Кодекс чести продавца, или Как торговаться с покупателем?

https://www.cian.ru/blogs-peregovory-o-tsene-kodeks-chesti-prodavtsa-ili-kak-torgovatsja-s-pokupatelem-275032/

Источник: https://www.cian.ru/blogs-materinskij-kapital-kak-pervonachalnyj-vznos-ili-mozhno-li-kupit-kvartiru-esli-u-vas-est-tolko-materinskij-kapital-275799/

Как потратить материнский капитал на покупку вторичного жилья в 2025 году

Материнский капитал на покупку вторичного жилья — один и вариантов расходования государственных средств, предоставляемых семьям при появлении 2-го малыша.

В 2019 году сумма, перечисляемая ПФР, равна 453,026 тысяч рублей.

С одной стороны, сумма большая, но с учетом действующих реалий купить недвижимость за эти средства без ипотеки или добавления личных денег невозможно.

Для получения господдержки семья направляется в ПФР и оформляет заявление с указанием целей применения субсидии. Уполномоченный орган в течение 30 дней проверяет заявку и документы, после чего зачисляет средства продавцу (частному лицу или застройщику).  В чем тонкости покупки жилья на вторичном рынке? Когда это можно сделать, и на каких условиях?

Покупка квартиры на «вторичке» — главные моменты

В законодательстве РФ имеется положение, позволяющее использовать маткапитал для приобретения вторичной недвижимости. Сертификат выдается сразу после появления ребенка на свет, но использование денег (части или всей суммы) до исполнения чаду 3-летнего возраста запрещено.

Исключение — оформление ипотечного кредита. В такой ситуации разрешается тратить деньги сразу, даже если ребенку нет 3 лет.

В процессе приобретения квартиры на «вторичке» важно обращать внимание на такие нюансы:

• Не все хозяева реализуемой недвижимости готовы ждать одобрения ПФР и перечисления средств в течение 2-3 месяцев. Причина задержки заключается в необходимости проверки получателя, а также перевода средств владельцу недвижимости. Перед составлением договора важно уведомить продавца об оплате части цены с помощью маткапитала.
• Оформлением субсидии и кредита происходит одновременно, что влечет за собой большие расходы времени.

Как вариант, можно купить недвижимость у родственников, но совершение сделки между супругами исключено.

Налоговый вычет

Применение маткапитала на «вторичке» возможно при соблюдении ряда требований:

1. Жилье должно быть обособлено и пригодно для жизни.
2. Покупка недвижимости за счет маткапитала возможна с целью улучшения условий проживания.

В случае оплаты приобретенного жилья с использованием государственной субсидии налоговые льготы не предусмотрены. Продажа имущества происходит по стандартной процедуре. Обязательное условие — одобрение органов, занимающихся вопросами попечительства и опеки. Это обусловлено тем, что в число владельцев входят лица до 18 лет.

Как лучше купить квартиру на «вторичке» за маткапитал?

Чтобы снизить затраты времени на бюрократическую волокиту, лучший способ улучшить условия проживания — продать недвижимость с меньшей квадратурой, после чего оформить государственную помощь и доложить требуемую сумму для покупки жилья с большей площадью. Как отмечалось, важно поставить в известность продавца о применении государственной помощи и наличии задержки при совершении перевода.

Рассмотренный вариант оформления имеет главное преимущество — нет необходимости обращаться в банк и тратить время на получение займа.

Какие бумаги потребуются?

Как только подходящая квартира найдена, и условия согласованы с владельцем, можно приступать к сбору бумаг в Пенсионный фонд. Перечень документации приведен в действующем законодательстве. В него включены такие бумаги:

• Заявка на применение денежных средств. Документ оформляется по конкретному образцу.
• Удостоверение личности владельца сертификата.
• Свидетельство, где зафиксирован факт бракосочетания.
• Паспорт супруга, если он привлекается к сделке.

Стоит учесть, что при покупке недвижимости определяются доли в отношении каждого из членов семьи (детей в том числе).

Применение ипотеки

Если у семьи отсутствует требуемая сумма, чтобы добавить к маткапиталу для улучшения жилищных условий, можно пойти иным путем — оформить ипотечный заем. В этом случае для ПФР требуется собрать такой пакет бумаг:

1. Кредитный договор.
2. Бумага о праве владения с подтверждением госрегистрации.
3. Справка о размере задолженности по займу.

Кроме того, получатели маткапитала вправе использовать деньги в виде авансового платежа по займу.

Совершение такой сделки возможно при выполнении ряда требований:

• Средства переводятся в безналичной форме.
• Доли распределяются на всех членов в семейства (в том числе на детей, которые находятся в утробе матери).
• Недвижимость соответствует действующим нормам и требованиям в техническом и санитарном плане.
• Оформлено и нотариально зарегистрировано обязательство о передаче долей квартиры членам семейства.

Договор купли-продажи

Если у семьи отсутствует необходимая сумма, участники сделки оформляют договор купли-продажи с последующей заверкой бумаги в общем реестре.

Если покупатель передает часть средств из личных сбережений, обязательное условие — передача задатка. Оставшаяся сумма перечисляется по безналичному расчету от ПФР на счет продавца спустя определенный временной промежуток.

При этом недвижимость выступает в виде залога до момента полной выплаты долга.

Для оформления сделки требуется собрать и передать следующие бумаги:

1. Договор купли-продажи.
2. Свидетельство о госрегистрации имущества.

Если квартира покупается по ипотечному кредиту, клиент информируется о варианте применения госпомощи. Чтобы оформить кредит, требуется иметь при себе паспорт, информацию о доходах (в виде справки), ипотечное соглашение и копию трудовой. Также необходим сертификат, подтверждающий право на маткапитал.

В установленный срок банковское учреждение переводит деньги  продавцу. Далее в ПФР передается заявка о перечислении маткапитала. Вместе с ней передается кредитное соглашение о залоге покупаемого объекта.

Когда возможен отказ?

На практике бывают ситуации, когда ПФР отказывает в выдаче разрешения на распоряжение госпомощью. К основным причинам можно отнести:

• Нарушение правил оформления передаваемых документов действующим нормам.
• Несоответствие приобретаемой недвижимости требованиям в санитарном и техническом секторе (проверку проводят работники ПФР).
• Договор купли-продажи не прошел регистрацию в реестре.

Если упомянутые нарушения отсутствуют, с применением маткапитала трудностей не возникает.

Похожее

Правоприменительная практика и законодательство Российской Федерации меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться. Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонамили заполнив форму ниже.

Источник: https://law-fm.ru/finansy/materinskij-kapital/materinskij-kapital-na-pokupku-vtorichnogo-zhilya/