Как проверить подлинность документов на квартиру?

Как проверить подлинность свидетельства о праве собственности при покупке жилья

Согласно действующему российскому законодательству, основным документом, подтверждающим права собственности на объект недвижимости, является Свидетельство государственной регистрации (этого самого права). И ради собственной безопасности перед любой сделкой с объектом недвижимости следует проверять такой документ, предоставленный продавцом, на подлинность.

1. Как проверить подлинность свидетельства о праве собственности? 2. Подделка и подлинность 3. Поверка свидетельства о праве собственности в ЕГРП 4. Изменения в законодательстве

Как проверить подлинность свидетельства о праве собственности?

Ни в коем случае нельзя довольствоваться копией свидетельства о праве собственности, необходимо требовать оригинал, поскольку легко стать жертвой мошенничества, «поверив» бумажке, сделанной в простом графическом редакторе.

По закону собственник только тогда считается собственником и может распоряжаться принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению, когда его право официально зарегистрировано в ЕГРП.

А если при заключении сделки придется столкнуться с «продавцом», демонстрирующим подделку вместо настоящего свидетельства о регистрации, нужно понимать, что такой договор купли-продажи не может быть заключен.

Или все равно будет впоследствии аннулирован.

Даже судебное разбирательство не может гарантировать добросовестному (но беспечному) покупателю благополучного разрешения подобной ситуации. И соответственно, возмещения убытков или сохранения за ним объекта недвижимости. Поэтому осторожность и еще раз осторожность!

Впрочем, излишняя подозрительность тоже ни к чему. Имейте в виду, что в разные годы свидетельства о государственной регистрации собственности выглядели по-разному внешне. Так, например, те, что выдавались с 2015 года, напечатаны на белых бланках без водяных знаков.

Подделка и подлинность

Иногда, взглянув на предъявленное свидетельство, можно определить, подделка это или нет, что называется, «на глаз». Только нужно быть в курсе некоторых деталей. А это не помешает, даже если никто не собирается приобретать квартиру.

Поскольку мошенники подделывают свидетельства и при других сделках, в том числе при заключении договора найма (аренды) квартиры.

И так можно заплатить, но остаться без жилья, поскольку окажется, что «сдаваемый» объект вовсе не принадлежит «арендодателю».

В любом случае не стоит торопиться подписывать бумаги и передавать деньги. Следует обезопасить себя с помощью нехитрой проверки. Выписать номер и серию предоставленного свидетельства о собственности, ФИО владельца и точный адрес его постоянной регистрации. Также необходимо зафиксировать адрес и кадастровый номер объекта недвижимости.

И потом проверить все это, желательно с участием квалифицированных специалистов (юриста, риэлтера). Впрочем, некоторые данные в бумагах можно сверить с имеющейся информацией (адрес, паспортные и личные данные, кадастровый номер) прямо на месте и самостоятельно. Неточности и случайные несоответствия легко выявить и невооруженным глазом.

Проверка свидетельства о праве собственности в ЕГРП

Даже если внешне с документом все, вроде бы, в порядке, не стоит успокаиваться. Проверить, кто в действительности владеет конкретным объектом недвижимости, можно и без помощи продавца. Надо просто сделать запрос в Росреестр и получить на руки соответствующую выписку из ЕГРП.

Такая же справка, но в расширенном варианте, должна быть и у самого собственника. И если тот является добросовестным продавцом или арендодателем, он обязан предъявить ее потенциальным покупателям или нанимателям. Конечно, и этот документ может оказаться поддельным, однако его надо с чего-то подделывать.

А расширенную справку из Росреестра может получить только настоящий владелец.

Кстати, проверить истинного собственника можно и через интернет, в режиме онлайн. Для этого достаточно зайти на официальный ресурс ЕГРП. Там есть несколько способов, чтобы получить интересующие сведения:

1. По адресу нахождения интересующего объекта недвижимости.
2. По кадастровому номеру.
3. По номеру инвентарному.

Информация предоставляется на платной основе, поэтому, прежде чем отправить соответствующий запрос, придется оплатить государственную пошлину. Сведения, которые будут предоставлены, касаются не только данных владельца объекта недвижимости, но и основных характеристик запрашиваемого жилья.

Изменения в законодательстве

Российское законодательство изменчиво. И отследить все его текущие изменения и дополнения под силу разве что высококвалифицированным юристам. Да, и то в области профессиональной специализации.

Что касается непосредственно выдачи свидетельств о государственной регистрации права собственности, то первые существенные перемены в законодательных актах, касающихся этого вопроса, случились в 2014 году.

Тогда впервые серьезно изменился внешний вид документов (их стали печатать на гербовых листах с регистрационным номером на обороте).

Правда, старые бланки менять не стали, они продолжали и продолжают обладать той же юридической силой, что и новые.

Важно: примечательным обстоятельством является тот факт, что у новых свидетельств нет практически никакой защиты (ни водяных знаков, наклеек, голограмм или чего-то подобного).

С июня 2016 года выдача бумажных свидетельств о регистрации права собственности на объекты недвижимости и вовсе в России прекращена. Теперь это электронные документы. Однако ранее выданные бумаги остаются в силе и требуются для заключения самых разных сделок.

Как же можно проверить свидетельство о государственной регистрации права? Есть несколько возможностей:

• подача запроса в Кадастровую палату;
• заявление в Росреестр;
• запрос выписки из ЕГРП в Многофункциональном центре.

В любом случае в кратчайшие сроки будет получен исчерпывающий ответ, который позволит наверняка установить, подлинное ли свидетельство было предъявлено продавцом (или арендодателем).

(424 голос., 4,51 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/proverka-podlinnosti-svidetelstva-o-prave-sobstvennosti/

Проверяем права собственности на квартиру (Титул)

Последнее обновление: 15.06.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Первый документ, который нам как Покупателю нужно проверить – это документ, подтверждающий право собственности Продавца на квартиру.

Таким документом служит Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Единого государственного реестра прав / недвижимости) или Свидетельство о праве собственности на квартиру.

 Риэлторы и юристы называют такое Свидетельство – Титулом.

Этот Титул, или буквально: «Свидетельство о государственной регистрации права», является основным правоподтверждающим документом на объект недвижимости (т.е.

подтверждает наличие зарегистрированного в Росреестре права). Именно в этом документе кратко и внятно описывается кто, чем, и на основании чего владеет.

 Для нас это будут первичные (начальные) данные о правах собственности на квартиру, которые нам и предстоит проверить.

Титулы, выданные в разные годы и в разных местах (в разных субъектах РФ), имеют некоторые отличия во внешнем виде, но состав информации в них всегда одинаковый.

Правда, с июля 2016 года Росреестр больше не выдает Свидетельства о праве собственности на квартиру (подробнее об этом см. по ссылке).

Тем не менее, все ранее выданные Свидетельства о праве сохранили свою силу, а заменившие их Выписки из реестра содержат ту же самую информацию, и проверяются по тем же принципам (об этом ниже).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Если Продавец владеет квартирой давно, но не имеет на руках Титула, то это может означать, что он не зарегистрировал свое право собственности с момента введения в действие закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» (1998 год). В таком случае, перед тем как продолжать двигаться дальше в анализе документов, нам нужно подтолкнуть Продавца в сторону Росреестра, чтобы он сначала зарегистрировал там свое право собственности на недвижимость.

Если же Продавец гордо демонстрирует нам свое Свидетельство о праве собственности на квартиру или Выписку из реестра прав (ЕГРП / ЕГРН), то нам нужно знать, какие сведения здесь проверять, и как это делать. Этим мы сейчас и займемся.

Вся ключевая информация об объекте и субъекте права представлена и в Титуле и в Выписке в упорядоченном виде. Внимательно читаем все пункты и делаем выводы.

Что проверять в «Свидетельстве о праве собственности» или в «Выписке из ЕГРП / ЕГРН» на квартиру?

1. Объект права (объект недвижимости).
   — Убеждаемся, что мы посмотрели именно ту квартиру, которую хотели. Сверяем адрес и площадь.
2. Субъект права (правообладатель).
   — Убеждаемся, что продавец квартиры именно тот человек, который нам нужен. Смотрим его паспорт и сверяем данные.

   Именно с ним мы будем заключать сделку, и именно с ним нам придется разбираться, если сделка впоследствии окажется оспоренной или недействительной.
   Кроме того, субъектов права (собственников) здесь может быть указано несколько.

3. Смотрим на Вид права.
   — Нас интересует только «Собственность».

   Если субъектов в Свидетельстве указано несколько, то собственность указывается – «общая совместная». Если собственность указана «общая долевая», то указывается количество долей в праве (например, «доля в праве 1/2»), и в этом случае у каждого «долевого» собственника на руках будет отдельный Титул.

   Тип собственности будет иметь значение далее, при подписании Договора купли-продажи квартиры (ДКП).

4. Смотрим на Назначение объекта.
   — Нас интересует только жилое назначение. Бывает, что собственник переводит квартиру в нежилой фонд.
5. Смотрим Документы-основания получения квартиры в собственность.

   — Нас будет интересовать документ, на основании которого право собственности было получено. Это основной правоустанавливающий документ на квартиру. Его изучением мы займемся на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ.
   — Примечание! Сведения о документе-основании присутствуют не во всех Выписках ЕГРН (об этом далее).

6. Смотрим на наличие зарегистрированных Ограничений (обременений) права.
   — Обременениями могут являться судебный арест, залог (ипотека), договор ренты и др. Лучше, конечно, если квартира не имеет обременений, но некоторые обременения (об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ) не мешают покупке квартиры.

   — Наличие в Выписке ЕГРП зарегистрированных правопритязаний или судебных споров однозначно указывает нам, что до урегулирования этих вопросов квартиру покупать не следует.

7. Дата выдачи (в Титуле) или дата государственной регистрации права (в Выписке).

   — Это одна и та же дата, и говорит она о сроке, в течение которого квартира находится в собственности владельца. Чем больше этот срок, тем потенциально менее рискованна покупка такой квартиры. Если же Продавец получил право собственности совсем недавно, то возникает вопрос о причинах такой быстрой перепродажи квартиры. Мы еще поговорим об этом ниже.

   Кроме того, этот срок владения влияет на размер налога при продаже квартиры, который возникает у Продавца в результате сделки.

8. Смотрим на оформление Свидетельства (документа) в целом.
   — Если Титул выдан до 2015 г.

   , то это цветная «гербовая» бумага с защитными рисунками (мелкий тонкий рисунок, как на денежных банкнотах), водяные знаки на просвет, внятный оттиск гербовой печати УФРС, и подпись регистратора, фамилия которого дублируется рядом, в виде буквенного штампа. А также серия и номер Свидетельства, указанные внизу документа;
   — С 2015 г.

   Свидетельство о регистрации права выдавалось уже на обычной белой бумаге формата А4, с теми же данными, подписями и штампами.
   — С 15 июля 2016 г. Свидетельства о регистрации права перестали выдаваться Росреестром, их полностью заменила Выписка из ЕГРП (ЕГРН).

Как выглядит Выписка из ЕГРН можно увидеть здесь:

  ♦ Как выглядит Выписка из ЕГРН ♦

Вообще-то, даже если нам предъявляют Свидетельство о собственности на квартиру (Титул), то оттуда мы берем лишь первичные данные, требующие проверки. Титул ведь выдавался не вчера, а несколько лет назад, и данные о правах собственности в Росреестре могли измениться.

А проверяются эти данные по свежей Выписке из ЕГРП (ЕГРН), которую мы можем заказать сами, даже без ведома Продавца (например, на нашем сайте – ЗДЕСЬ).

На всякий случай уточним, что есть несколько видов Выписок из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру с разными типами данных из реестра (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии). Например, данные о документе-основании присутствуют не во всех выписках (об этом тоже рассказано по ссылке).

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Что может насторожить в первичных данных о собственности?

Несовпадение реальных и регистрационных данных о квартире (адресе, назначении, площади) и о правообладателях, естественно, будет являться стоп-сигналом для продолжения сделки.

Но надо иметь ввиду, что в системе регистрации бывают иногда и технические ошибки.

Поэтому в подобном случае мы вместе с Продавцом выясняем причину этих несовпадений, и если дело в технических ошибках, вежливо просим Продавца исправить регистрационные данные до сделки.

Еще один стоп-сигнал – это когда право собственности Продавцом было получено совсем недавно. Здесь стоит насторожиться особенно в том случае, если в строке «Документы-основания» (в Титуле или Выписке) значится Договор купли-продажи. То есть если квартира совсем недавно была куплена, и уже снова продается.

Вообще-то никто этого не запрещает, но… подозрения возникают. Мошенники, например, используют быструю перепродажу для того, чтобы скрыть аферу с предыдущей сделкой.

Обычно, это сопровождается еще и заниженной ценой.

Чтобы узнать, сколько раз и как часто квартира переходила из рук в руки, нужно заказать «расширенную» Выписку из ЕГРН о переходе прав собственности.

Недавно зарегистрированное право собственности Продавца может нас насторожить и в том случае, когда квартира была им получена в наследство. Другие наследники могли опоздать с предъявлением своих прав, и будут тогда предъявлять их уже нам, Покупателю. Обо всем этом рассказано далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

В общем случае, если право собственности Продавца было зарегистрировано более трех лет назад, то наши риски Покупателя сильно снижаются.

Почему именно три года? Потому что здесь уже включается понятие срока исковой давности.

Да и практика показывает, что если за три года никто не пытался оспорить право собственности Продавца на квартиру, то маловероятно, что это случится в будущем.

Если же по данным «стандартной» и «расширенной» Выписок из ЕГРН мы видим, например, что квартира перепродавалась несколько раз за последние годы, или что на квартиру наложен арест, обеспечительные меры, зарегистрированы судебные правопритязания и т.п., то это резко повышает наши риски, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, первичную информацию о зарегистрированных правах мы проанализировали, выяснили кто, чем и на основании чего владеет. Заказали и получили Выписку из реестра. Сравнили данные Выписки, Титула и того, что говорит нам Продавец. Похвалили себя за находчивость.

Теперь у нас на очереди главный правоустанавливающий документ Продавца. Его мы будем проверять на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/svidetelstvo-o-prave-sobstvennosti-na-kvartiru-titul/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

• свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
• выписку из ЕГРП;
• выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
• справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости.

Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены.

Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Порядок проверки документов при аренде квартиры

Статья рассказывает, как проверить документы на квартиру при аренде, разъясняет тонкости законодательства.

Особенности аренды жилья

Операции с недвижимостью являются рискованными. Есть множество случаев, когда доверчивые наниматели попадались на уловки ушлых риэлторов. Последствия печальные: деньги за жилье агенты по недвижимости брали, а потом бесследно исчезали.

4 основные схемы мошенничества:

1. Сдается квартира нескольким собственникам без одобрения владельца. Мошенники заключают договор найма с собственником жилплощади. Затем несколько  раз объект предлагается новым клиентам. С людей берут деньги. А сам владелец жилья и не подозревает, что вокруг его собственности проворачиваются хитроумные схемы.
2. Один собственник сдает жилье без согласия второго владельца. Например, один владелец отбывает наказание в местах лишения свободы, а в это время жильё предлагает в аренду второй владелец. Когда второй собственник возвращается, то спокойно выгоняет квартирантов из помещения.
3. Заселение с подселением. При осмотре недвижимости кажется, что все хорошо. Но после заселения выясняется, что в комнате слишком много соседей. По факту оказывается, что арендовано обычное койко-место, а не полноценная комната.
4. Сговор риэлтора с собственником недвижимости. Риэлтор показывает объект при съеме квартиры, берет залог. Когда квартиранты заселяются, оказывает, что хозяин жилья не так-то прост. Находит повод выселить жильцов, Например, обвиняет в порче имущества. В результате приходится съезжать.

Чтобы не выкидывать деньги на ветер при аренде квартиры, нужно проверять документы собственника и риэлтерского агентства.

Как проверить документы

Аренда жилья пройдет без проблем, если действовать по схеме:

1. Необходимо ознакомиться с отзывами об агентстве недвижимости. Если есть уже граждане, которые пострадали от их услуг, информация найдется в интернете.
2. Если уже пришли в офис, внимательно нужно ознакомиться с договором, который предлагают подписать.

Важно! Имеет значение предмет соглашение. Информационные услуги – это не то, за что нужно платить. Если оплачивается предоставление информации, то агент просто сможет дать список квартир, сдаваемых в аренду. А вот заселение уже в круг обязанностей не входит.

Сделка без обмана означает, что агент берет комиссию с клиента, но уже по факту заселения.

1. Когда поведут смотреть объект, обязательно нужно проверить паспорт собственника.
2. Проверить основание владения собственностью (соглашение купли-продажи, дарения). Сейчас право владения подтверждается выпиской из ЕГРН, ранее выдавались свидетельства. Беглый осмотр документа делать точно не стоит. Сверяются данные, указанные в выписке и паспорте. Сдавать жилье должен именно собственник и никто другой.
3. Поинтересоваться, есть ли долги по коммунальным платежам. В договоре найма может быть пункт, обязывающий нанимателя оплачивать коммунальные платежи за арендованную недвижимость. После проверки можно быть уверенным, что платить за чужие долги уже не придется.
4. Проверить доверенность, если сдавать жилье хочет доверенное лицо.
5. Обратить внимание на два пункта доверенности:

• срок ее действия;
• наличие у представителя полномочий на сдачу жилья в аренду.

1. Проверить документы, на основании которых действует опекун. Если жилье принадлежит несовершеннолетнем, то распоряжается им опекун. Полномочия подтверждаются справкой из органов опеки.
2. Выяснить, одобряют ли другие владельцы, что жилье сдается. Если одобряют, то от них должно быть письменное согласие.
3. Уточнить, кто еще будет проживать в доме. Собственник должен показать ксерокопии паспортов других лиц, пользующихся недвижимостью.

Нюансы при подписании договора

Проверять желательно, какие документы имеет собственник, и читать сам договор найма. Это соглашение является основным документом, регулирующим отношения между сторонами.

10 важных пунктов соглашения:

• ФИО сторон и реквизиты паспорта;
• список квартиросъемщиков;
• перечень граждан, которые будет проживать на жилплощади;
• точные даты, когда хозяин жилплощади может приходить для проверки и получения оплаты;
• размер арендной платы;
• дата и порядок перечисления платежей (деньги можно передавать на руки и брать расписки или переводить на карточку);
• список мебели и бытовой техники, которая находится в помещении;
• права и обязанности сторон;
• порядок возмещения ущерба;
• срок действия соглашения.

Если помещение снимается на срок больше года, то необходимо регистрировать документ в Росреестре. Но мало кто хочет заморачиваться прохождением бюрократических процедур, да и привлекать внимание налоговой инспекции.

Потому соглашение подписывается на срок менее года. Если все идет нормально, то срок проживания продлевается.

Как принимать квартиру

Сначала нужно проверить состояние жилья, а потому уже акт осмотра подписывать. Тогда не придется оправдываться перед собственником за царапины на ламинате.

Общие формулировки, такие, как «в удовлетворительном состоянии» мало, что значат. Если есть повреждения, то нужно написать об этом в акте. Проверить желательно и состояние бытовой техники.

Узнать, течет ли кран, лучше до подписания соглашения, чем после.

Если сдается помещение без ремонта, то квартиранты часто делают ремонт. Собственник может согласиться засчитать стоимость ремонтных работ в счет арендной платы. Если стороны так договорились, то информацию об этот следует отразить в договоре.

О чем нужно подумать заранее

Все важные вопросы решаются до сделки. Если жильцы берут с собой домашних животных, то такое условие указывается в договоре. Такие, казалось бы, мелочи нередко становятся причиной для выселения.

На практике случается, что документы при съеме проверены, с ними все в порядке, но квартиранты и собственник просто не могут ужиться вместе. Потому не стоит обольщаться, если заботливая бабушка проявляет слишком сильную заботу и внимание. В дальнейшем слишком тесное общение с хозяином может надоесть и послужить причиной для расторжения договора.

Сколько стоит аренда

Аренда жилья – это дорогое удовольствие. Оплачивается не только ежемесячная плата, но и залог, комиссию. Таким образом, чтобы снять жилплощадь, за цену арендуемого имущества делается тройная оплата.

Залог дается, как гарантия, что имущество останется в сохранности. Это подстраховка для хозяина жилья. Размер комиссионных может быть разный. Агенты могут брать, как скромные 10% от ежемесячной арендной платы, так и все 100%. Потому аренда, особенно, в столице, выходит такой «золотой».

Не всегда средств хватает на аренду квартиры, потому большой популярностью пользуются комнаты, особенно в столице.

Тогда понадобится еще один важный документ – соглашение, где определяется порядок пользования жилплощадью.

Соглашение содержит данные о том, какие комнаты закрепляются за каждым владельцем. Если соглашение имеется, то у временных жильцов проблем не будет.

Резюме

1. Вопрос, как проверить документы, имеющиеся на квартиру при аренде жилья, это первое, что нужно решить перед подписанием договора.
2. Необходимо проверить документы самого собственника, а также свидетельства на недвижимость.
3. При аренде необходимо учесть важные вопросы: кто будет проживать, одобряют ли заселение остальные владельцы, четко определить размер и срок перечисления платежей.

Арендовать жилье ˗ означает заплатить тройную цену при заселении.

Комиссионные агенты получают по факту заселения.

Порядок проверки документов при аренде квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/arenda/kvartiry-kak-proverit-dokumenty.html

Как самостоятельно проверить квартиру на предмет юридической чистоты, какие документы обязательно нужно проверять

При покупке недвижимости важной частью сделки является проверка на ее юридическую чистоту. Покупка квартиры – это очень ответственное дело, к которому стоит подойти со всех сторон.

Чтобы правильно оформить куплю-продажу квартиры необходимо также проверить насколько безопасно пройдет данная процедура для вас в дальнейшем.

Лучше удостовериться в юридической чистоте  заранее.

Как же проверить чистоту сделки при покупке квартиры?

Выбор квартиры

Выбор квартиры – это нелёгкая задача, которая предстоит будущим владельцам. Нередко лица, которые желают осуществить покупку обращаются к специальным агентам. Это делается с расчетом на то, чтобы обезопасить себя и свою будущую покупку от неожиданных «сюрпризов». Агентство по недвижимости или юрист помогут вам пройти три этапа:

1. Выбор жилья.
2. Всевозможная проверка квартиры, документов на квартиру и застройщика на юридическую чистоту.
3. Заключение договора купли квартиры и исполнение сделки, а также вся процедура регистрации прав собственности от начала и до конца.

Ключевым моментом на первом этапе принятия решения о покупке жилья является выбор квартиры. Нужно определиться с пожеланиями, которые покупатель хочет:

• сколько комнат должно быть в квартире;
• какая общая квадратура квартиры;
• какой этаж;
• какое местоположение дома, желанный район жизни, наличие инфраструктуры: медицинских учреждений, парков, автостоянок, развлекательных комплексов, школ, садиков, близость к метро (если это мегаполис, транспортная развязка);
• характеристики самого дома – это его особенности, дизайн, планировки квартир, планировки холлов, наличие лифта, наличие консьержа;
• наличие или отсутствие ремонта в квартире – это будет первичка или вторичка.

Далее покупателю необходимо проанализировать рынок. Монитор цен даст возможность понять ориентировочную среднюю стоимость 1 квадратного метра. Также покупатель сможет оценить наличие квартир по заданной характеристике. Стоит учитывать, что слишком заниженные цены свидетельствуют о высоком риске попасть на мошенников.

Обязательным будет является выбор нескольких вариантов. Желательно ездить на осмотры квартир, чтобы удостовериться в правдивости изложенной информации на сайтах. При осмотре обратите внимание на:

• того, кто показывает. Просите, чтобы показывал непосредственно собственник.
• Какие соседи живут рядом.
• В каком состоянии находится дом, подъезды в доме, фасад и двор. Какое количество машин стоит рядом.

Если вы определились, то стоит перейти к следующему этапу – это проверка на юридическую чистоту выбранного вами жилья.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Если же вы решили самостоятельно заняться данным вопросом, тогда стоит учесть и обратить внимание на следующее:

1. проверка на подлинность и достоверность правоустанавливающих документов на собственность;
2. правовую репутацию владельца жилья;
3. наличие или отсутствие прописанных лиц в данной жилой площади;
4. законность планировки и соответствие ее с реальной;
5. долги перед коммунальными учреждениями;
6. притязания посторонних лиц, судебные споры. Проверьте также есть ли претенденты на наследие.
7. аренда, рента, ипотека и аресты на данную жилищную площадь.

Какие документы проверять

Документы, которые нуждаются в обязательной проверке:

• свидетельство о праве собственности владельца на данную квартиру;
• договор на квартиру – это может быть договор купли-продажи, договор дарения, приватизации, покупки жилья от застройщика;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт квартиры.

Проверка документов необходима до момента заключения сделки. Попросите сделать копии вышеперечисленных документов. Также попросите продавца сделать для вас выписку из Росреестра, которая будет с печатью и постановлением о праве собственности владельца на эту недвижимость.

 О правомочиях продавца

Продавцом может выступать, как сам собственник, так и его доверенное лицо. В таком случае, представитель должен предоставить вам генеральную доверенность, которая заверена нотариусом о том, что владелец квартиры предоставил право распоряжения и продажи данной недвижимости.

Продавец может выступать в роли:

1. физического лица;
2. множественностью лиц, если это долевая собственность;
3. супруги/супруга.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все прописанные лица в данной квартире должны быть выписаны.

Не передавайте основные суммы до момента, пока не получите подтверждение выписки всех проживающих и не проживающих на территории квартиры.

Установите и пропишите в договоре крайнюю дату и последующие штрафные санкции в случае игнорирования данного пункта договора. Это крайне важно. Запросите расширенную выписку из домовой книги.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры, которые могли быть причастны к данной квартире, велись в гражданском суде по адресу квартиры. Поэтому стоит проверить квартиру на наличие судовой практики.

Вы можете официально обратиться в канцелярию суда с просьбой предоставить выписку, также можете выяснить на официальном сайте территориального или районного суда о наличии судебных процессов за участи данной недвижимости

Выписка из государственного реестра также станет свидетельство о юридической чистоте. Стоит поговорить и с гражданскими – соседями, работниками ЖЭУ, председателем дома о том, что было с квартирой ранее, какие жильцы проживали и так далее.

Об обременениях и арестах

Когда квартира сдается в аренду заключается договор ренты, который обременяет собственника и он не имеет возможность заключить договор купли-продажи данной  недвижимости. Поэтому перед проведением сделки проверьте чиста ли квартира.

В Росреестре можно также получить выписку, где будет предоставлена информация о всех обременениях на данную квартиру, если какие-то записи будут, то нужно обговорить данную ситуацию с владельцем. Если продавец пообещает решить ситуацию, тогда:

• требуйте письменное подтверждение от арендатора о прерывании договора аренды;
• настоятельно попросите исключить запись о ренте из Росреестра;
• затем закажите новую выписку из Росреестра, где будет видно, что квартира больше не находится в аренде.

Проверить долги по коммунальным платежам

Для того, чтобы не купить квартиру с долгами, стоит проверить закрытие всех задолженностей перед коммунальными организациями.

1. Необходимо взять справки из ЖЭУ;
2. Посмотрите платежи за последние полгода/год.
3. Пропишите в договоре, что в случае, если новый владелец обнаружит долги за коммунальные услуги, продавец будет обязан их погасить.

Проверяем законность перепланировки

Очень важным моментом является соответствие планировки, которая указывается в техническом паспорте действительности. Не пренебрегайте данным пунктом проверки.

Как правильно оформить покупку квартиры

После полноценной проверки квартиры на юридическую чистоту, необходимо перейти к процессу переоформления прав собственности. Эта процедура состоит из:

1. заключение договора купли-продажи квартиры;
2. выдачи аванса за нее;
3. подготовка пакета документов к регистрационной процедуре;
4. сдача документов в Росреестр;
5. получение выписки о присвоении прав собственности новому владельцу.

Заключение предварительного договора передача аванса задатка

Для того, чтобы продавца не переманили, стоит заключить с ним предварительный договор, внести аванс и передать задаток вместе с этим получив расписку за него.

Что нужно знать о задатке

Заключение договора о задатке предусматривает наличие последующих моментов:

1. нужно обговорить место и дату составления договора;
2. обговорить кто будет сторонами в договоре;
3. немаловажно указать о какой квартире идет речь;
4. сроки заключения сделки;
5. написание расписки за полученный аванс;
6. указать размер задатка;
7. предусмотреть все штрафы за игнорирование пунктов в договоре.

Составление документов для регистрации

Договор купли-продажи составляется в соответствии с Законодательством РФ. В нем должны быть прописаны совершенно все пункты, которые касаются недвижимости, которая приобретается/продается и моментов сделки.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание договора лучше сделать в присутствии нотариуса. Передача документов должна осуществляться по согласию обеих сторон в оговоренное время.

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Данное удостоверении требуется:

• при продаже доли;
• когда владельцем квартиры является несовершеннолетний;
• если владелец находится под опекой.

Где удостоверяется договор

Удостоверяется договор у нотариуса. Обе стороны-участники процедуры купли-продажи квартиры должны обратиться к нотариусу и предоставить весь вышеперечисленный пакет документов, который оформлялся для сделки переоформления прав собственности на квартиру.

Сколько стоит удостоверить договор 2025 год

Процедура удостоверения договора у 2018 году составляла:

• если стороны родственники и цена в договоре до 10 млн рублей, то 3000 рублей + 0,2% от стоимости в договоре; если стоимость квартиры выше 10 млн рублей, то 23 000 рублей и 0,1% от стоимости квартиры;
• если стороны не являются родственниками, то при цене до 1 млн рублей оплата 3000 рублей и 0,4% от продажной стоимости; если более 1 млн рублей, то 7000 рублей + 0,2% от стоимости квартиры; свыше 10 млн рублей, оплата составляет 25 000 рублей + 01% от суммы, которая превышает эти 10 млн рублей.

Проверка прав третьих лиц

Третьи лица проверяются при помощи расширенной выписки из домовой книги, в которой видно, кто имеет право на квартиру и нет ли других совладельцев.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/dokumenty/kak-samostoyatelno-proverit-kvartiru-na-yuridicheskuyu-chistotu/