Процедура купли продажи квартиры между физическими лицами

Процедура купли-продажи квартиры: как самостоятельно и безопасно оформить сделку?

Приобретение любого крупного имущества является важным шагом в жизни человека, но приобретение квартиры – одно из самых ответственных и значимых событий.

Эта сделка имеет свои специфические этапы и особенности; чтобы избежать проблем, их нужно знать каждому.

В данной статье читатель узнает, как правильно провести процедуру купли-продажи недвижимости, самостоятельно оформить договор, и какую информацию должен содержать образец документа, заключенный физическими лицами.

Алгоритм приобретения недвижимости

Во всех ситуациях при реализации квартиры или дома используется схожий план действий. Если человек опирается на собственные силы, не пользуется услугами риэлторской фирмы, ему необходимо правильно оценить интересующую его недвижимость и удостовериться в надежности ее документов. Это один из самых важных этапов сделки. Можно выделить следующие пункты.

Выбор квартиры. Здесь покупателю необходимо понять свои предпочтения, оценить имеющиеся возможности:

• изучить предложение на рынке, определиться со стоимостью;
• выбрать желаемый вариант квартиры: расположение, площадь и количество комнат, ремонт и другие характеристики жилья, связаться с продавцом напрямую.

Проверить имеющуюся документацию.

Внимание! Данный пункт очень важен, он позволит избежать возможных проблем и разбирательств в дальнейшем.

Для этого нужно:

• удостовериться в наличии права собственности у продавца;
• уточнить вопрос о возможном обременении квартиры задолженностью, залогом, судебным решением. Подробнее о том, каким образом проверять, описано в разделе ниже.

Заключение договора купли-продажи и проведение сделки.

Если какие-либо претензии у сторон отсутствуют, заключается соглашение с последующим нотариальным заверением, покупатель передает продавцу денежные средства за покупку недвижимости.

Происходит регистрация договора, квартира передается по акту приема-передачи, и покупатель становится фактическим собственником нового жилья.

Проверка недвижимости и правоустанавливающих документов

Почему проверка жилья перед его приобретением очень важна? Если после покупки выяснится, что квартира получена прежним хозяином по решению суда, заинтересованные лица могут обжаловать это решение, это в итоге может привести к тому, что у нового владельца эту недвижимость изымут.

То же самое и в ситуации, если жилье находится в залоге или ипотеке – это не только помешает новому собственнику распоряжаться проблемным имуществом, но и создаст риск его ареста и изъятия. В этой ситуации заплаченные деньги взыскать с продавца реально только через суд (если досудебное разбирательство не приведет к успеху).

Чтобы подобной ситуации не произошло, рекомендуется предварительно проверить жилье.

Проверка документации на недвижимость. Потенциальному покупателю необходимо проверить наличие у продавца права собственности на реализуемый объект. Он должен иметь на руках нижеследующую документацию:

• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт.

Внимание! Бумаги должны быть оригинальными, предоставление копий не допускается. Нужно осмотреть печати и штампы госоргана, их выдавшего, подтвердить отсутствие помарок и возможных исправлений.

Если имеются сомнения, можно получить в Росреестре копию свидетельства и сравнить данные. Следует проверить и удостовериться:

• в подлинности имеющихся бумаг;
• в правовом статусе владельца по отношению к объекту недвижимости, его правомочии;
• в легализации перепланировки (при наличии);
• определить количество прописанных на жилплощади людей.

Также важно согласие второго супруга, если собственник (продавец) находится в браке, и квартира была куплена во время совместного проживания и официальной регистрации брака.

Определить наличие или отсутствие обременений на жилье.

Нужно помнить, что квартира может находиться в залоговом состоянии, куплена на средства ипотечного кредита или на нее и вовсе может быть наложен арест по решению суда.

Все эти факторы действуют даже после продажи недвижимости другому собственнику, и человек может лишиться своей покупки спустя некоторое время.

Это серьезный риск, учитывая популярность банковских кредитов и признание лиц банкротами в это кризисное время. Сведения о наложенных обременениях выдаются в Росреестре: рекомендуется получить эту справку перед оформлением договора купли-продажи.

Проверка собственников квартиры. Продажей недвижимости может заниматься только ее собственник или его официальный представитель (по заверенной у нотариуса доверенности).

Но даже при взаимодействии с представителем рекомендуется увидеться непосредственно с собственником, проверить его личный паспорт, узнать, действительно ли представитель имеет право представлять его интересы.

Если квартира имеет несколько собственников (долевая собственность), нужно иметь письменное согласие от каждого лица.

Внимание! Если в сделке участвует малолетний ребенок (до 14 лет) в качестве одного из собственников, его интересы должен представлять законный представитель.

За недееспособного собственника должны выступать родственники – наличие факта родства следует проверить.

Если недвижимость передана по наследству, рекомендуется найти юриста, заверившего завещание, и получить информацию о других наследниках, есть ли они.

В домовой книге можно найти сведения о людях, находящихся в тюрьме или армии. По возращении эти люди могут заявить свои требования на квартиру, потому об этом нужно позаботиться заранее.

Составление договора и передача квартиры по акту

Если после проверки документов никаких вопросов не осталось, стороны приступают к оформлению договора купли-продажи, в нем должна содержаться следующая информация:

1. ФИО участников, подробные паспортная информация.
2. Предмет договора: информация об объекте, которая продается. Прописывается четкая фраза, что продавец реализует, а покупатель приобретает квартиру. Приводятся подробные характеристики жилья, включая точный адрес, технические номера (кадастровый и т.д.), факт наличия перепланировки и ее легализации.
3. Продажная стоимость является обязательным условием договора купли-продажи. Часто встречается ситуация, когда продавец хочет занизить стоимость, указанную на бумаге, для снижения суммы налога, а покупатель – завысить ее для увеличения суммы налогового вычета. Сумма определяется договоренностью участников сделки.
4. При наличии указываются лица, за которыми останется право пользования проданной квартирой (помещением). В этом пункте также перечисляются права, которые сохранятся у этих лиц.
5. Под основным текстом стороны ставят свои подписи с расшифровкой. Документ составляется в двух копиях для участников сделки, третий экземпляр составляется при участии банка. В дальнейшем документы заверяются у нотариуса.

Проданная недвижимость передается по акту приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах. Этот документ имеет произвольную форму и не требует нотариального заверения. В нем указываются:

• ФИО и данные паспортов участников сделки;
• подробно описывается состояние жилья, качество ремонта, переданное имущество и оборудование;
• в конце ставятся подписи, подтверждающие, что продавец передал, а покупатель принял жилье в указанном выше состоянии.

Внимание! Свою подпись на акте рекомендуется ставить только после государственной регистрации договора и всех документов.

Расчет и получение свидетельства

Внести оплату за жилье также необходимо вовремя, а именно – после нотариального заверения договора. В ином случае продавец может получить деньги и пропасть, не явившись для оформления документов. При получении денег продавец своей рукой должен написать расписку, в которой точно указать сумму, подтвердить факт получения денег и поставить свою подпись.

Совет. Самый безопасный способ оплаты – безналичный. Рекомендуется воспользоваться услугами банка, который в качестве посредника гарантирует сохранность средств.

После оформления всех бумаг и обмена денежной суммой, документация сдается в Росреестр или офис МФЦ для оформления права собственности. Подается:

• заполненное заявление;
• паспорта участников соглашения;
• заверенный договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• кадастровый паспорт;
• чек, подтверждающий оплату госпошлины.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и другие бумаги:

• банковский договор о получении ипотечного кредита;
• согласие второго супруга (если недвижимость приобретена во время брака);
• копия заключения суда о признании лица недееспособным и др.

Подробную информацию по своему случаю нужно получить в Росреестре. Обыкновенно свидетельство о праве собственности бывает готово за 7-14 дней, но при наличии весомой причины процедуру можно ускорить и провести за 3-5 дней (например, при наличии билета на самолет или поезд).

Если человек понимает, что он недостаточно разбирается в юридических тонкостях вопроса, ему рекомендуется обратиться в надежное агентство недвижимости.

Его специалисты за определенную плату помогут составить договор и провести весь процесс грамотно с правовой точки зрения.

Следует выбирать агентство, деятельность которого лицензирована; лучше выбирать известные фирмы, дорожащие своей репутацией.

Как ясно из текста, во время купли-продажи недвижимости нужно учесть очень много факторов, чтобы не обмануться и не лишиться недвижимости. Информация в данной статье позволит читателю здраво оценить свои возможности, понять ключевые особенности процедуры для того, чтобы провести ее в высшей степени осмотрительно.

Советы юриста по покупке-продаже недвижимости: видео

Источник: https://socgramota.ru/nedvizhimost/procedura-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Правила оформления договора купли-продажи квартиры между физическими лицами

Сделки с недвижимостью совершаются практически каждый день. Одним из наиболее распространенных видов среди них является отчуждение домов, квартир и их долей.

Договор купли-продажи квартиры составляется по требованиям, определенным §1, 7 главы 30 ГК России, регламентирующий сущность сделки.

Форма соглашения

Согласно ст.454 Кодекса под этим видом обязательств понимается передача вещей от одного лица в собственность другому человеку за определенную стоимость. Ст. 549 Закона устанавливает конкретный объект сделки – недвижимое имущество. Недвижимостью признаются объекты, которые неразрывно связаны с землей (участки, дома, дачи, квартиры и пр.)

Законом определяется обязательность письменной формы договора купли квартиры. Это важно, поскольку несоблюдение требования может привести к аннулированию совершенной сделки в силу ее ничтожности.

В ряде случаев может потребоваться нотариальное удостоверение купчей. Связано это с изменением законодательства в области регистрации в отношении недвижимости. Обязательность нотариальной формы предусмотрена для отчуждения долей, когда в качестве продавца выступают несовершеннолетние.

Обращение к нотариусу дает покупателю гарантию того, что оформляемая сделка будет легальной и невозможной для оспаривания. Сторонам придется уплатить нотариальный сбор, определяемый из произведенной имущественной оценки.

Условия договора

Любой вид сделки предусматривает ряд условий, прописывать которые нужно всегда. Без них соглашение будет считаться незаключенным и правовые последствия для граждан, участвующих в нем, не наступят.

Для договора купли-продажи жилья характерными являются следующие условия:

• предмет соглашения;
• цена квартиры;
• о передаче имущества;
• сведения о лицах, сохраняющих право пользование помещением.

В купчей обычно отображаются сведения о сторонах сделки, основаниях их действий, правомочиях, обязанностях, ответственность.

Предмет договора – определение объекта недвижимости и его юридических характеристик. При продаже жилого помещения в соглашении нужно указать:

1. адрес ее места нахождения;
2. этаж расположения;
3. количество комнат;
4. общую и жилую площадь;
5. благоустройство;
6. информацию о правоустанавливающих документах;
7. присвоенный кадастровый (условный) №.

Вторым необходимым положением является стоимость продаваемого помещения. Обычно стоимость прописывается по соглашению сторон либо исходя из рыночной ставки. Важно указать способ передачи денежных средств за передаваемое имущества.

Скачать документ (Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.doc, 22KB)

Типовой образец договора купли-продажи квартиры должен характеризовать права и обязанности сторон, а также возможные меры ответственности за их нарушение.

Среди них можно отметить:

• обязанность продавца по отчуждению им имущества в пригодном для проживания состояния, с указанием видимых дефектах и гарантии отсутствия каких-либо притязаний от третьих лиц;
• возможность требования выплаты цены за квартиру, и ее принятие покупателем в оговоренные сроки.

Положения договора устанавливаются по воле продавца и покупателя (ст. 421 ГК России) и не должны нарушать интересы других лиц.

Договор купли-продажи недвижимости отображает обязанность лица по передаче имущества и имеет в качестве приложения  акт, являющийся составной частью заключаемого соглашения.

Скачать документ (Akt-priema-peredachi-kvartiry.doc, 16KB)

Особенности оформления

В договоре купли-продажи жилья нужно указать информацию о лицах, не утрачивающих право пользования и проживания в помещении.

Это касается случаев перемены собственника при найме жилья, а также иногда при расторжении брака для бывшего супруга. Информация о них должна включать в себя полные индивидуальные данные, а также объем имеющихся у этих лиц правомочий в отношении жилого помещения.

Еще одной особенностью заключаемого соглашения, связанного с отчуждением имущества, закон называет гос. регистрацию перехода прав собственности на него (ст. 551 Кодекса). Процедура проводится согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и подразумевает предоставление пакета документов:

• заявление с просьбой проведения регистрационных действий;
• подписанный договор продажи имущества в трех экземплярах;
• документ, подтверждающий уплаты обязательного сбора (2 000 рублей);
• правоустанавливающая документация на квартиру;
• передаточный акт;
• паспорта заинтересованных в сделке лиц.

В отдельных случаях могут понадобиться решение органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенное одобрение супруга, техническая документация.

Предоставлением услуги занимаются территориальные подразделения Управления Росреестра. Срок ее исполнения – семь дней. В случае обращения субъекта в МФЦ период времени продляется до девяти суток, а при нотариальной форме соглашения – всего три дня.

Здесь нужно отметить значимость данной процедуры. Законодательством устанавливается правило о том, что заключенный договор в отношении недвижимости не порождает в юридическом смысле права собственности у другого лица.

До момента завершения процедуры перерегистрации продавец будет нести бремя содержания квартиры, налоговые платежи и пр.

Только после внесения необходимой записи в кадастр о новом владельце гражданин станет полноправным владельцем квартиры.

В заключение еще раз обратим внимание на следующие положения:

• Образец договор купли-продажи должен отвечать вышеописанным требованиям закона.
• При отсутствии какого-либо из существенных условий в соглашении вся сделка будет считаться ничтожной.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Продажа квартиры через МФЦ

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад.

Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор.

Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости.

Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры (простой)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг.

Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц.

Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

• через МФЦ «Мои документы»;
• в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
• через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки,  и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

• паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
• документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
• если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
• в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
• актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
• если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
• квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке.

Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры.

Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4.  Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru.

Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Сроки и стоимость услуги

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Приостановка и отказ в регистрации права

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

• предоставлен неполный пакет документов;
• выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
• обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
• форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
• отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
• недвижимость находится под арестом или обременением;
• регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

8 (800) 350-20-43 для регионов РФ

8 (499) 577-02-04 для Москвы

8 (812) 425-60-51 для С-Петербурга

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:

Источник: https://mfcgos.ru/instrukcii/prodazha-kvartiry-cherez-mfc

Продажа квартиры в 2019 году, порядок оформления с изменениями

Продажа квартиры в 2019 году в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур,  в соответствии с законодательством РФ.
Разберемся подробно: статья обновлена и актуализирована 05.05.2019 г  

Продажа квартиры в 2026 году

Продажа квартиры в 2019 году предполагает соблюдение следующих правил :

• Сделка  купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.

• Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:

1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
   Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда,  договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний  или недееспособный
3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи)  выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
   Если квартира была ранее приватизирована еще и  поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
   В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.

• К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
• Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр  недвижимости) по заявлению Продавца.Регистрацию  перехода права от Продавца к Покупателю  и регистрация права собственности  на Покупателя  и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи квартиры в 2026 году

Теперь некоторые  сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

• отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена ( 01.05.2019 года приняты поправки в ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости».Они ОТМЕНЯЮТ обязательное удостоверение отчуждения долевой собственности при ОДНОВРЕМЕННОМ отчуждении всеми ее участниками.ВСТУПЯТ В СИЛУ через 90 дней!
• отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным
• покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
• залог долей в пользу кредитора

Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом.

Но нотариус удостоверяет только  те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить большой пакет документов. 

Документы для продажи квартиры в 2026 году

  Продажа квартиры в 2019 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

• Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
• Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право  действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2019 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

• Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
• Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
• Согласие супруга на продажу, если требуется
• Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
• Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
• Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
• При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Все копии документов для вас сделает специалист МФЦ

Документы для МФЦ для регистрации права собственности

 Продажа доли в квартире в 2026 году

Продажа доли в квартире в в 2019 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

• долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
• единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
• общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Общий подробный  алгоритм сделки  купли-продажи  > > >
На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 году

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/prodaja/

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

• формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
• формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
• квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
• правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

• выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
• доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
• если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

• были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
• круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

• заключения соглашения;
• передачи денег;
• фактической передачи квартиры покупателю;
• снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

• – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

• источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
• объемы выплат и способы передачи денег;
• по оплате коммунальных услуг;
• особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

• кадастровый номер;
• площадь как общую, так и жилую;
• параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
• расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

• наличными деньгами;
• денежным переводом;
• через сейфовую ячейку;
• аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

• кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
• основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
• желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

• продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
• покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

• паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
• доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
• разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
• квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

• отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
• получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/