Как разъехаться с родственниками, если завышают цену доли квартиры?
Как продать квартиру, если один собственник против?
В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.
Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).
Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.
Как происходит раздел квартиры на доли?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:
Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.
Предположим, не все люди готовы продать свою долю.
Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.
Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.
Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.
По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.
Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.
Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).
Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?
Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.
Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.
Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.
Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.
Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.
У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.
Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.
Как продать долю, если всех собственников сложно найти?
Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.
К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.
Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.
Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».
Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?
Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029
Как продать часть квартиры в долевой собственности
Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру.
Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.
Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).
Можно ли продать долю в квартире?
Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.
Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.
Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.
Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.
Процедура продажи доли в квартире: новый закон
Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.
Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.
Как продать по закону долю в квартире?
ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:
- собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
- в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
- если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.
Ознакомьтесь Как начисляются штрафы по 44-ФЗ?
При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.
Список необходимых документов
Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:
- письменный отказ всех содольщиков от покупки;
- при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
- свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
- технический паспорт из БТИ;
- кадастровый паспорт;
- письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
- документы, удостоверяющие личность сторон;
- согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
- собственно договор купли продажи доли в квартире.
Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.
https://www..com/watch?v=_vqy9hNxzQU
Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.
Скачать бланк договора купли продажи
Скачать образец договора купли продажи
Налогообложение
Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.
Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку.
Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ.
Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.
Рассмотрим на примере:
Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:
(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей
Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форме ниже, в окошке онлайн-консультанта справа, внизу экрана или позвонив по номерам (круглосуточно и без выходных):
Источник: https://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/
Как продать долю в квартире?
25 июля 2017, 18:25 • 13247 • Полезные статьи
Продажа или покупка доли в квартире является одной из наиболее сложных юридических сделок, так как имеет огромное количество рисков, которые в процессе оформления договора «купли-продажи» необходимо предусмотреть.
Сюда можно отнести право преимущественной покупки, проблему регистрации нового собственника по месту жительства и т.д. Без проблем с оформлением документов можно купить однокомнатную квартиру от vyborstroi.
ru в Воронеже в новостройке.
Данные вопросы мало раскрыты в интернете и требует более подробного объяснения для юридически слабо подкованных людей. Главное побуждение статьи – это улучшение правовой осведомленности граждан РФ.
В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или более человек, принадлежит им на праве долевой или совместной собственности. Совместная собственность – это, к примеру, квартира приобретенная супругами в браке и оформленная на одного из них.
И хотя в свидетельстве о собственности данный титул принадлежит только одному человеку, без удостоверенного нотариусом разрешение второго участника брака, право распоряжение полностью ограничено.
Долевая собственность – это часть в праве собственности на недвижимость. Она записывается форме дроби (например, 1/2, 1/3,1/10 и т.д.).
Долевую часть невозможно увидеть в прямом смысле, так как она определяет лишь право, а не определенную жилищную площадь.
Совместную собственность можно переоформить в долевую. Например, все те же супруги могут заключить брачный договор, в котором предусмотреть разделение совместно приобретенной квартиры на две долевой части (1/2). При продаже доли в квартире нужно учитывать, что право преимущественной покупки принадлежит другим собственникам. Т.е.
Письменное предложение отправляется письмом с уведомлением на адрес второго собственника.
В нем указывается информации о желании продажи части, ее стоимость и другие условия.
Если в течение одного месяца не поступит ответ, то это приравнивается к отказу от покупки.
При этом очень важно сохранять почтовую опись, квитанцию оплаты почтовых услуг и уведомление, так как они являются доказательством отсутствия каких-либо нарушений прав второго собственника.
Также, доля должна быть продана на тех же условиях и по той же цене, что были изложены в письме. Исключением является увеличение цены.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
1. Извещение других собственников о продаже своей долевой части. В соответствии с ГК РФ продажу можно осуществить только по истечению одного месяца с момента извещения. Отказ или бездейственность собственников позволяют заключить договор «купли-продажи» с третьим лицом. 2. Продажа долевой части.
Договор «купли-продажи» должен содержать такие реквизиты, как ФИОучастников сделки, паспортные данные, адрес квартиры, номер дома, жилищная площадь и цена. Также процесс передачи и приема собственности должен быть отражен в передаточном акте, который подписывается продавцом и покупателем. Все должны иметь соответствующее нотариальное заверение.
3. Регистрация в Росреестре.
Для регистрации права собственности понадобятся следующие документы: оригиналы договора и акта приема-передачи (3 экземпляра), заявление обоих участников договора «купли-продажи», документы, подтверждающие отказ других собственников от права преимущественной покупки, паспорта удостоверяющие личности участников договора и другие документы, предусмотренные статей 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
Документы для регистрации в Росреестре, можно подать напрямую, через МФЦ или в электронном виде на официальном сайте. За регистрацию предусмотрена госпошлина в размере 2 тысяч рублей.
Как продать долю в квартире второму собственнику?
Все довольно просто. Необходимо отправить письменное предложение по почте или в устной форме согласовать продажу со вторым собственником. После обсуждение условий и цены, можно приступить к оформлению документов.
В случае продажи второму собственнику, первый шаг, описанный в пошаговой инструкции, полностью опускается.
Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка?
Нередки случаи, когда доля в квартире принадлежит ребенку и любые операции с ней можно осуществлять только за согласием органа опеки, которые к продаже доли несовершеннолетнего в квартире относятся довольно предвзято.
Источник: https://usbufaru.com/kak-prodat-chast-kvartiry-v-dolevoy-sobstvennosti/
Встречные сделки
Специалисты рынка недвижимости отмечают, что чаще всего тюменцы продают недвижимость, чтобы купить другую: больше по площади, по количеству комнат, в другом районе, разменять или сменить городскую духоту на свежий загородный воздух. Все это значит, что растет количество так называемых «встречных сделок».
«Действительно, сегодня порядка 60% сделок в нашей компании – это встречные сделки, – подтверждает Валентина БАЛЬ, менеджер отдела продаж федеральной риэлторской компании «Этажи».
– С одной стороны, собственник жилья продает свою недвижимость, с другой – тут же приобретает что-то другое, чтобы расширить жилплощадь, разъехаться с родственниками и т.д.
В этом случае одновременно планируются несколько сделок – продажа старого жилья и покупка нового, при этом возможно, что тот собственник, у которого вы приобретаете, тоже собирается не только продать, но и купить – тогда получаем «цепочку встречных сделок».
Например, вы хотите продать однокомнатную квартиру, купить трехкомнатную и в нее переехать.
Важно, чтобы не было промежутка во времени (или он был минимальным), когда из старой квартиры вы уже выехали, а в новую еще не въехали, то есть фактически остаетесь без дома.
Сократить этот промежуток – и есть самое сложное во встречных сделках. Наша задача как специалистов – сделать так, чтобы у человека не возникло ситуации, когда он «бездомный».
В крайнем случае, если клиент покупает новостройку, то есть необходимо дождаться ввода дома в эксплуатацию, или квартиру с черновой отделкой – и нужно время, чтобы ее отремонтировать, можно составить договоренность, что он арендует на нужный период свою же квартиру у новых собственников.
Как правило такие детали обговариваются во время передачи задатка и подписания предварительного договора».
Как это происходит в реальности? «К примеру, у вас есть «однушка», которую вы хотите продать и купить «трешку», – рассказывает Валентина БАЛЬ. – На вашу однокомнатную квартиру найден покупатель, который готов через три-четыре дня выходить на задаток.
Мы с вами начинаем искать встречный вариант для покупки – ту трехкомнатную квартиру, которая соответствует вашим потребностям: просматриваем базу компании, подробно изучаем фото и планировки приглянувшихся квартир, выбираем 5-7 наиболее оптимальных вариантов по району, цене, этажности и т.д.
, договариваемся с собственниками о просмотрах, после просмотров вы принимаете решение о покупке. Таким образом, на задаток выходят одновременно два клиента: вам задаток передает покупатель вашей старой квартиры, а вы передаете задаток продавцу той квартиры, которую собираетесь покупать.
Часто встречаются сразу все три покупающие и продающие стороны – и это идеальный вариант встречной сделки, потому что все участники процесса могут одновременно договориться по срокам, проживанию, переездам и прочим деталям.
Если же клиент, продав свое старое жилье, приобретает новостройку на этапе строительства – понятно, что до ввода дома ему придется снимать квартиру. В этом случае тоже есть вероятность договориться с покупателями – новыми собственниками прежней квартиры клиента – о том, что он может остаться жить в ней за арендную плату».
На практике
«Цепочка таких сделок идет у нас прямо сейчас. Продается трехкомнатная квартира (семье необходимо разъехаться в две квартиры), где в числе собственников есть несовершеннолетние дети – это осложняющее обстоятельство, потому что по законодательству РФ органы опеки и попечительства должны дать разрешение на продажу такой квартиры (для этого необходимо выполнить целый ряд условий).
Найден покупатель, который приобретает эту трехкомнатную квартиру с привлечением ипотеки. Поскольку собственниками являются, в том числе, дети – продажа должна происходить одновременно с приобретением для них нового жилья.
Продавцы становятся покупателями, приобретают они две двухкомнатные квартиры (одну за наличный расчет, вторую с привлечением ипотеки), в которых необходимо будет выделить доли детям.
Интересно, что продавцы одной из этих приобретаемых квартир, в свою очередь, покупают новостройку. То есть у нас получается «цепочка» из четырех сделок. И все договоры покупок и продаж одновременно идут в Регистрационную палату. Подготовить вовремя все эти сделки и все документы собрать воедино – и есть задача риэлтора.
Есть риски: с 1 июля застройщик повышает цены, и нужно успеть до этого времени с покупкой новостройки, особенно, учитывая, что органы опеки дают разрешение на покупку конкретной квартиры.
Нюансов много… Вообще, в моей практике самая большая «цепочка» состояла из семи сделок, готовить их одновременно, учитывая все юридические и прочие тонкости, конечно, непросто», – делится Валентина БАЛЬ.
Что входит в функции риэлтора при организации встречных сделок?
- Точно выявить потребности клиентов: какая именно нужна квартира покупателю, с ипотекой или без; с какими дополнительными условиями; в какой срок продавец хочет продать квартиру. Для этого небходимо наладить контакт с клиентом.
- Найти нужный вариант, соответствующий потребностям покупателя или покупателя на продаваемую квартиру.
- Помочь определить оптимальную рыночную стоимость продаваемой квартиры. От этого зависит срок экспозиции и продажи.
- Помочь собрать все необходимые документы для покупки и/или продажи. Риэлтор может не просто проконсультировать, но и самостоятельно собрать все бумаги по нотариальной доверенности: для клиента это серьезная экономия усилий, и особенно удобно при дистанционном проведении встречных сделок в разных городах (скажем, продажа в Сургуте – покупка в Тюмени).
- Просчитать все сроки в каждой сделке: сколько времени уйдет на сбор документов, сколько на выписку, подготовку договоров, проверки службы безопасности, заказ оценки, оформление ипотеки и т.д.
Как сэкономить в предстоящей «продаже-покупке»?
Преимущества обращения при встречных сделках к опытным специалистам-риэлторам безусловны: прежде всего, это экономия сил и времени и страховка от рисков. Но можно серьезно сэкономить и в денежном отношении. В «Этажах», например, этим летом работает акция, благодаря которой клиент экономит на услуге риэлтора и получает скидку от застройщиков-партнеров, если решил покупать новостройку.
Акция «Благодарим за доверие» начала действовать для клиентов компании «Этажи» 1 июня 2015 г. и продлится до 1 ноября 2015 г.* Это спецпредложение будет интересно тем, кто хочет максимально выгодно совершить встречную сделку и сэкономить средства.
Благодарим за доверие
Уникальная акция «Благодарим за доверие» позволит выгодно как продать, так и приобрести недвижимость. Многие клиенты компании были заинтересованы в экономии на услугах риэлтора – теперь такая возможность у них появилась: можно выгодно совершить сразу две сделки – продать квартиру и купить новую с существенной экономией.
Условия экономии
По условиям акции, клиент может сэкономить 10% при продаже и 10% при покупке любой недвижимости.
Если клиент компании покупает квартиру в новостройке, то у него появляется возможность получить скидки от ведущих партнеров-застройщиков города.
Кроме того, при совершении сделки на первичном рынке жилья покупатель может получить услуги риэлтора в подарок, а также скидку 20% при продаже прежней квартиры.
*Подробнее об акции – на сайте www.etagi.com
Остается добавить, что компания «Этажи» работает только с надежными застройщиками, а скидки, которые строительные компании предоставляют клиентам «Этажей», уникальны.
На что еще обратить внимание?
- Ошибка многих продавцов при встречных сделках, по словам специалистов, – дать задаток за встречно покупаемую квартиру, когда покупатель на старое жилье еще не найден. Это прямой риск не соблюсти сроки и потерять задаток.
- Вторая ошибка – завышение цены продаваемого объекта (когда продавец поставил себе целью продать прежнюю «однушку» и купить «двушку», не добавляя собственных средств). Цена должна быть приближенной к рыночной, чтобы продать в нужный срок. Эксперты рынка говорят, что выставленный на продажу объект интересен покупателю в среднем два месяца с момента появления на рынке – пока он «свежий». Затем время работает против продавца: потенциальные покупатели отслеживают, что квартира выставлена давно и начинают подозревать, что с ней что-то не так, поскольку ее до сих пор никто не купил. Квартира будет простаивать. Определить оптимальную стоимость в текущих экономических реалиях помогут специалисты и аналитика.
Источник: http://kvobzor.ru/article/i2471