Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома?
Общее имущество многоквартирного дома в 2019 году — что это такое, правила содержания, собственников помещений
Полемика об общем имуществе, его составе в МКД и об ответственности за состояние оного, не редкость. Порой сами собственники не знают о своих правах и обязанностях.
Что в 2019 году причисляется к общему имуществу МКД и как оно содержится? В многоквартирном жилом доме все помещения, так или иначе, имеют владельца, в лице физического или юридического лица либо государства.
И именно владелец должен содержать свое имущество. Но содержания требует и само здание. А это требует познаний о том, кто и за что ответственен. Что в 2019 году охватывает термин общего имущества в отношении МКД?
Основные моменты
Мнения относительно принадлежности имущества в МКД, не являющегося личной собственностью, разделяются.
В частности имеет место теория о том, что содержание данного имущества не может признаваться долгом собственников помещений.
Аргументируется это тем, что до приватизации весь жилой фонд относился к государственной собственности.
Квартиры приватизировались и обретали хозяина, а общее имущество передаче в частные руки не подлежало и значит, осталось в принадлежности государства.
Исходя из того, что ОИ принадлежит государству, владельцы квартир не обязаны платить за его содержание.
Поборники данной теории считают противозаконными нормы о том, что плата за жилье охватывает и оплату за содержание общедомового имущества в МКД.
Безусловно, приведенная теория не может почитаться верной, не только юридически, но и логически. Единого собственника ОИ в многоквартирном доме нет и быть не может.
Хозяева помещений в МКД сообща обладают этим имуществом и обязаны о нем заботиться. Но что же надлежит понимать под имуществом общего назначения?
Что это такое
В МКД общее имущество это все составные элементы здания, за исключением личных помещений.
Признак ОИ в том, что применяется таковое с целью обслуживания больше одного помещения, то есть не является чьей-то собственностью.
Доля в общем имуществе многоквартирного дома соразмерна объему принадлежащей площади в доме.
При этом данная доля не может выделяться в натуре и соответственно запрещено получать на нее единоличное право собственности.
Появляется право совместной долевой собственности в МКД синхронно с обретением права владения помещением в доме.
Наряду с этим появляются и обусловленные обязанности относительно ОИ. Значит, право в ОИ не может выступать объектом сделок или передаваться от одного лица к другому.
Получение права на помещение в МКД автоматически делает владельца участником общей собственности, при этом от воли его эта норма абсолютно не зависит.
Что сюда входит
Состав имущества признаваемого общим в МКД, раскрывается в Правилах содержания ОИ в многоквартирном доме:
- лестницы, межлестничные площадки, тамбуры, лифты, чердачные помещения, технические помещения с наличием коммуникаций и оборудования;
- крыши;
- несущие стены, балконные плиты, плиты перекрытий и т.д.;
- дверные и оконные проемы в помещениях общего пользования;
- оборудование, применяемое для обслуживания дома;
- земельный участок под зданием и примыкающая территория, границы которой четко определены;
- прочие объекты, назначенные для обслуживания дома;
- внутридомовые системы ресурсоснабжения и отвода.
По некоторым элементам МКД могут зарождаться споры. Например, является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома?
Домофоны причислены к совместному имуществу согласно ст.290 ГК РФ. Но жильцы вправе сами назначать, как исполнять их содержание.
Это может быть обслуживание со стороны УК, заключение договора со сторонней организацией или вызов специалистов по мере необходимости.
Правовые нормы
П.1 ст.290 ГК РФ предопределяет, что в многоквартирном жилище относятся к совместной собственности владельцев помещения коллективного пользования, несущие конструкции здания, оборудование, применяемое для обслуживания дома.
Более подробно перечень ОИ прописан в ст.36ЖК РФ и в п.1-9 Правил содержания ОИ в МКД (Постановление Правительства РФ № 491).
Ч.2 ст.36 ЖК РФ закрепляет за обладателями помещений в МКД право безусловного владения и пользования.
Право распоряжения базируется на правилах, определенных ЖК РФ и ГК РФ относительно управления общедомовым имуществом.
Использование общего имущества многоквартирного дома по ЖК РФ
Владельцы помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества. Доля неизбежных расходов собственника на содержание определяется объемом участия в праве общей собственности на ОИ.
На практике это выглядит так. Все жильцы МКД имеют одинаковые права на пользование общим имуществом, и все они обязаны принимать участие в его содержании.
Величина расходов для каждого отдельного владельца определяется площадью принадлежащего лично ему помещения.
Основные правила содержания
Под содержанием ОИ разумеется:
- осмотр общедомового имущества, который совместно проводится владельцами помещений и ответственными лицами;
- подготовка инженерных электроснабжающих сетей и сопутствующего оборудования к предоставлению услуги по предоставлению электричества;
- обеспечение надлежащей температуры на общественной площади;
- освещение общих помещений и их уборка;
- соблюдение пожарной безопасности;
- ликвидация бытовых отходов;
- уход за элементами благоустройства, размещенными на территории дома;
- сезонная подготовка здания к эксплуатации;
- текущий и капитальный ремонт.
Что касается содержания дверей и окон помещений, принадлежащих собственникам, то, поскольку в состав ОИ эти помещения не входят, то забота о них осуществляется непосредственными владельцами.
Так, например, является ли балкон общим имуществом? Если речь идет о ремонте балкона, как составной части фасада, то да.
А вот если нужно утеплить балкон, застеклить и как-то улучшить, то это личная забота собственника квартиры.
Кто занимается управлением ОИ
общедомового имущества является обязанностью жильцов-собственников. Но понятно, что необходимо как-то организовать процесс содержания и назначить ответственных лиц.
Достигается это посредством заключения договора с управляющей организацией.
Общим собранием собственников выбирается подходящая УК, и после заключения надлежащего договора ей делегируются все обязанности по содержанию ОИ.
Управляющая организация, представляя собственников, заключает договора с ресурсопоставляющими компаниями и организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы по ремонту и содержанию дома, а также выполняет распоряжение, принимаемое общим собранием.
Услуги УК также оплачиваются жильцами. Но владельцы могут осуществлять управление общедомовым имуществом самостоятельно или через образование ТСЖ (товарищества собственников жилья).
Такое сообщество состоит их владельцев помещений в МКД.
ТСЖ решает все вопросы, касающиеся содержания дома, в том числе осуществляет взаимодействие со сторонними организациями при необходимости услуг таковых.
Собственники, не вошедшие в состав ТСЖ, заключают договор о содержании и ремонте ОИ с товариществом.
Способ управления дома выбирается самими жильцами на общедомовым собрании. Для утверждения решения достаточно двух третей от совокупного количества.
Откуда выделяются расходы на содержание
Расходы по содержанию оплачиваются собственниками, исходя из размера их доли в общем имуществе соразмерно метражу помещения.
Затраты на содержание ОИ включаются в состав квартплаты и относятся к перечню обязательных платежей.
Размер оплаты определяется УК или ТСЖ на основании составленной сметы и разделения суммы пропорционально меж собственниками.
Дополнительным способом получение средств на содержание ОИ может становиться сдача общего имущества (общих помещений, земельной территории) в аренду. Решение также принимается общим собранием.
Согласно ст.165 ЖК РФ управляющая организация или ТСЖ обязаны по запросу граждан предоставлять информацию о том, на какие нужды тратятся собранные средства, об установленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту дома, об объеме и перечне оказываемых услуг.
Если оказываются услуги ненадлежащего качества, то исполняющая организация обязана понизить размер оплаты за содержание общедомового имущества.
Факт ненадлежащего оказания услуг должен фиксироваться соответствующим актом, составленного выборной комиссией собственников.
Если требования жильцов относительно снижения платы или улучшения качества услуг не удовлетворяются, то они вправе обратиться в суд.
Также общим собранием собственников может приниматься решение о смене управляющей организации.
Составление акта осмотра
Осмотр МКД должен проводиться регулярно в целях проверки технического состояния здания. При необходимости может осуществляться и осмотр внеплановый.
В комиссию входят собственники дома и представители УК. Иногда могут привлекаться различные специалисты со стороны, если требуется получение экспертного мнения.
По итогам проверки составляется акт. В акте технического осмотра МКД указываются сведения о действительном состоянии строительных конструкций, внутреннем техоборудовании и выявленных изъянах.
: общее имущество многоквартирного дома, его земельный участок
В результате технического осмотра дома своевременно выявляются дефекты здания и порча отдельных его элементов, определяется причина их возникновения, разрабатывается перечень и состав необходимых работ по устранению.
Кроме того акт технического осмотра позволяет управляющей организации определить план работ в ближайшей и будущей перспективе.
Руководствуясь актом, УК подготавливает предложения о сроках, когда нужен текущий ремонт, требуемом объеме работ, порядке финансирования ремонта, стоимости материалов и прочем.
Разработанная программа предоставляется на утверждение собственникам. В план могут вноситься корректировки исходя из мнения жильцов.
И уже на основе утвержденного плана определяется размер оплаты за содержание ОИ. Как образец акт осмотра общего имущества МКД:
Если нужен капитальный ремонт
Проведение капитального ремонта МКД регулируется специальными региональными программами.
Местными органами самоуправления составляется перечень домов, нуждающихся в капремонте и данные объекты включаются в общий план.
Для каждого отдельного дома определяется объем работ, сроки их проведения и размер оплаты.
С этого момента плата за капремонт включается в состав квартплаты и в назначенное время будут выполнены необходимые мероприятия.
Но решение о необходимости капитального ремонта приниматься может и общим собранием собственников. Обычно основанием становятся неудовлетворительные итоги технического осмотра.
Жильцы решают, каким способом будет формироваться фонд капремонта (на счету регионального оператора или на специальном банковском депозите) и каким должен быть размер платы.
Решение общего собрания оформляется протоколом, который передается региональному оператору. В протоколе отображается такая информация:
- объем средств, которые жильцы готовы собирать ежемесячно;
- виды необходимых работ;
- предельные сроки проведения;
- способ формирования фонда.
Важно, что размер оплаты при принятии самостоятельного решения о капремонте собственники устанавливают сами.
Но он не может быть меньше минимального значение, установленного на уровне соответствующего субъекта РФ.
При наличии в фонде суммы, достаточной для проведения ремонта, капремонт может быть проведен досрочно. Для этого собственники направляют соответствующее решение региональному оператору.
Общее собрание может принять решение и о самостоятельном ремонте дома со сбором средств на специальном счете ТСЖ или УК.
Но сделать это можно в течение шести месяцев с момента утверждения региональной программы капремонта.
Общее имущество МКД это практически такая же собственность, как и квартиры. Время, когда можно было надеяться на государство в этом вопросе, прошло.
Сейчас только от самих собственников будет зависеть, в каком состоянии будет находиться их дом.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://jurist-protect.ru/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma/
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: состав, что к нему относится
Значение общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме велико. Его надлежащее функционирование напрямую влияет на комфортное существование жильцов. Немаловажна и финансовая сторона – обязанность содержать совместное имущество основана на законе.
Состав общего имущества дома регламентирован правовыми нормами, и все же споры по поводу отнесения того или иного предмета или оборудования к совместной собственности всех жильцов возникают часто. Каковы же признаки общего имущества и порядок пользования им?
Что понимается под общим имуществом в многоквартирном доме?
Определение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме основывается на его главном признаке: особом целевом назначении.
Общее имущество в многоквартирном доме используется для обслуживания двух и более помещений здания.
Это элементы, имеющие вспомогательное, обслуживающее предназначение, не являющиеся объектами индивидуальной (частной) собственности.
Общедомовая собственность (целиком, частично) не продается, не обменивается, не дарится, не отчуждается иначе. Она не зависит от регистрации в ЕГРН.
Законодательное регулирование
Состав общего имущества жильцов многоквартирного жилого дома, порядок пользования, правила содержания, количественные характеристики, управление регулируется гражданскими и жилищными нормативными документами.
Подробный перечень общего имущества
Наиболее развернутый перечень содержится в упомянутых Правилах. Они разработаны на основании позиции законодателя, изложенной в вышеназванных кодексах.
Условно весь состав имеющегося общего имущества многоквартирного жилого дома можно разбить на 4 блока:
- помещения совместного пользования многоквартирного дома, не относящиеся к квартирам, предназначенные для общего использования, обслуживающие два и более помещений (коридоры, лестницы, колясочные, лифты, техэтажи, технические подвалы и пр.);
- помещения для занятий гражданами в свободное время физкультурой, творчеством, досугом, иными видами деятельности в социальной и бытовой сфере;
- сооружения, не/несущие конструкции, обслуживающее оборудование, приспособления для доступа инвалидов, малоподвижных категорий населения к объектам (пандусы и пр.), автоматические системы измерения, учета потребления коммунальных ресурсов (счетчики);
- земельный надел с домом, деревьями, кустарниками, конструкциями дизайна, и пр.
Подробный перечень общего имущества многоквартирного жилого дома, параметры, закрепляются приложением к договору управления многоквартирным домом. Представленный ниже образец поможет получить наглядное представление.
Определение порядка пользования общедомовыми ресурсами
Порядок пользования совместными ресурсами жильцами определяется жилищными и гражданскими нормативными актами. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в установленных законом пределах. У жильцов имеется одинаковый объем прав на его эксплуатацию и, соответственно, обязанностей по его надлежащему содержанию.
Общее имущество может быть уменьшено (посредством реконструкции) исключительно с согласия всех его долевых собственников. Другим лицам могут передаваться в пользование общие объекты по решению собрания собственников. Условием передачи является отсутствие ущемления прав и законных интересов других участников гражданских правоотношений.
Например, жильцы решили сдать подвал, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, в аренду для торговли. Для принятия такого решения о распоряжении подвалом потребуется созвать собрание собственников.
Последующее пользование арендаторами общим имуществом многоквартирного дома должно осуществляться не в ущерб правам собственников.
Использование третьими лицами общего имущества допускается только с согласия всех собственников.
Если МКД разрушен, снесен, у собственников остается право общедолевой собственности на земельный участок. Доля в таком общем имуществе пропорциональна части в общедолевой собственности на имущество на дату разрушения (сноса).
Что будет, если пользоваться имуществом без согласия?
Без согласия собрания использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме неправомочно.
Использование общего имущества собственников многоквартирного жилого дома возможно с соблюдением регламентированных кодексом о жилищных правоотношениях норм.
Использование общего долевого имущества жильцов многоквартирного дома в нарушение правовых норм может быть признано незаконным.
Например, заказчиком по энергосервисному контракту должно выступать ответственное за содержание жилого дома лицо, имеющее право заключить контракт только при имеющемся письменном согласии каждого собственника. В противном случае договор будет признан ничтожным (на основании Закона об энергоснабжении).
Правила содержания общедомового имущества
Каким образом содержать множество домовых объектов? Требования общих объектов устанавливаются законодательством России.
Согласно нормам закона, владельцы квартир несут затраты совместно. Доля издержек каждого собственника определяется его долей в общей собственности.
Мероприятия по содержанию общедомовых ресурсов формируются исходя из их состава, износа, технического состояния, местного климата, конструктивных особенностей, иных характеристик дома. Минимальный список услуг и работ по содержанию, правила их оказания и выполнения устанавливаются Правительством России.
Обычно в список мероприятий входят:
- периодический осмотр для своевременного обнаружения несоответствия состояния требованиям закона, угрозы безопасности здоровью, жизни граждан;
- обеспечение функционирования всех инженерных систем;
- проверка пожарной безопасности;
- поддержание установленной законодательством температуры, влажности в помещениях (подвалах, подъездах и пр.);
- уборка и очистка;
- сбор и вывоз бытовых отходов;
- содержание мест накопления отходов;
- озеленение, поддержание благоустройства;
- текущий и капитальный ремонт общего действующего и вышедшего из строя имущества МКД, подготовка к летней/зимней эксплуатации.
Кто занимается управлением этими ресурсами?
Каким образом построить процесс содержания общедомового имущества согласно предъявляемым требованиям? Кто непосредственно воплощает мероприятия по содержанию в реальность?
Осуществляется это посредством заключения соглашения (договора) с управляющей фирмой. Общим собранием собственников определяется подходящая управляющая компания, на основании заключенного соглашения ей делегируются полномочия по содержанию.
УК, представляя собственников, подписывает контракты с ресурсоснабжающими предприятиями, с организациями, производящими ремонт, работы по содержанию дома. Компания осуществляет мероприятия, определенные собранием собственников.
Управление общедомовым имуществом можно осуществлять через образование ТСЖ. Товарищество собственников жилья решает задачи по содержанию аналогично УК. Собственники, не вошедшие в ТСЖ, заключают с товариществом соглашение о содержании, ремонте имущества. Такой вариант управления удобен для домов с небольшим количеством квартир.
Способ управления устанавливается на собрании. Решение собрания собственников правомочно при наличии двух третей .
Кем и за какие средства осуществляется ремонт?
Услуги, работы, условия их производства, финансовую составляющую обязаны утвердить собственники помещений на своем собрании. Ремонт проводится управляющими компаниями, если так постановили собственники. Имущественные ресурсы ремонтируются за счет собственников.
Законодатель регламентировал для собственника включение в плату за жилое помещение:
- затрат на содержание помещения (на текущий ремонт);
- авансирование капремонта.
Формирование и контроль фонда общих денежных средств собственников
Фонд денежных средств собственников – это спецсчет, где аккумулируются деньги, направляемые на капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме.
Спецсчет пополняется ежемесячными платежами собственников на капремонт, неустойкой, процентами банка.
Целевое назначение счета не позволяет направлять ресурсы на другие нужды, кроме капремонта.
Право на спецсчет принадлежит собственникам. Размер доли каждого пропорционален сумме платежей на капремонт всех собственников – владельцев каждой квартиры. О выделении доли финансовых ресурсов нельзя заявить. При продаже квартиры (помещения) покупатель становится собственником части фонда капремонта.
Проведение общего собрания владельцев квартир
Общее собрание собственников помещений в МКД представляет собой управляющий орган. Собрание проводится посредством:
- личного присутствия каждого владельца жилого помещения;
- заочного ания;
- смешанной формы.
Ежегодно (обычно во II квартале) должно проводиться собрание. Собственник может инициировать созыв внеочередного собрания. Такое собрание правомочно при наличии более 50% всех собственников. В случае отсутствия необходимого количества участников годовое собрание созывается повторно.
Мероприятия в отношении общих ресурсов реализуются по результатам итогов ания участников собрания: решения принимаются большинством , отдельные вопросы требуют 2/3 или полного единогласия.
Итоги ания подтверждаются протоколами согласно установленным требованиям.
Решения, как и протоколы, фиксирующие итоги ания, удостоверяют факты, следствием которых может стать изменение прав и обязанностей в отношении общедомовой собственности.
Составление акта осмотра многоквартирного дома
Для надлежащего содержания общедомовых ресурсов УК проводит регулярные осмотры. В определенных ситуациях может осуществляться и внеплановый осмотр. Он оперативно выявляет несоответствие состояния имущества требованиям закона и безопасности: дефекты здания, порчу отдельных составляющих, состояние конструкций и внутреннего техоборудования.
Итоги осмотра заносятся в акт, содержащий подробные данные о состоянии всех общедомовых объектов, задачи для устранения обнаруженных несоответствий, анализ причин проявления дефектов (в целях выявления некачественной работы обслуживающих организаций). На основании акта осмотра собственники определяют мероприятия для устранения несоответствий.
Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/obshchee-imushchestvo.html
Что такое общее имущество МКД, как его эффективно использовать — Портал ЖКХ Архангельской области
Доказано: эффективное использование общего имущества многоквартирного дома позволяет сэкономить на оплате жилищно-коммунальных услуг.
Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты;
- лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи;
- чердаки;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши;
- ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Кому принадлежит общее имущество многоквартирного дома?
Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения.
Кто несет расходы за содержание общего имущества?
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Что такое надлежащее содержание общего имущества?
Управляющая организация, в соответствии с договором управления, должна поддерживать надлежащее состояние дома: осуществлять текущий ремонт, ремонт крыши, уборку подъездов и придомовой территории, ремонт систем тепло-, водоснабжения и т.д.
Как эффективно использовать общее имущество многоквартирного дома?
Собственники помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, содержат общее имущество дома за свой счет, а с другой стороны, могут распоряжаться этим имуществом, в том числе получать прибыль от его передачи в пользование иным лицам.
Нередко средств не хватает для качественного содержания и своевременного ремонта подъездов, стен, крыши, подвала и иного общего имущества.
Очевидно, что любому жилому дому и его жителям не помешает дополнительный источник дохода.
Так, если имеется согласие собственников дома на возмездное использование его общего имущества (должно быть не менее 2/3 от общего числа ), то сделать это можно следующими способами:
1.
Часть нежилых помещений может быть сдана в аренду для организации офисов, складов, установки платежных (банковских) терминалов, установки оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и другого оборудования под индивидуальные (дополнительные) нужды собственника помещения/жителя дома (разумеется, при соблюдении санитарных норм и требований пожарной безопасности).
2. Стены, крыши, козырьки подъездов жилого дома могут быть предоставлены для организации наружной рекламы.
Собственник или пользователь нежилого помещения может бесплатно разместить на фасаде только вывеску о часах работы и наименовании своей организации, размещение иных конструкций, не являющихся информационными, а носящих цель привлечения к деятельности предприятия внимания неограниченного числа лиц, должно производиться на платной основе и только при наличии решения общего собрания собственников помещений в доме.
3. В пользование может быть передан также придомовой земельный участок (его части). Это может быть сделано в целях установки торговых палаток, киосков, рекламных щитов, организации платной парковки, при условии, что прилегающий земельный участок имеет утвержденные границы и кадастровый паспорт.
Может ли управляющая организация распоряжаться общим имуществом?
Управляющая организация не имеет права распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Как расходуются средства, полученные от использования общего имущества МКД?
По решению общего собрания собственники МКД могут направить средства, полученные от использования общего имущества, на:
- благоустройство общего имущества и прилегающей территории МКД;
- проведение ремонтных работ;
- на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Управляющая организация не может распоряжаться средствами, полученными от использования общего имущества МКД, без решения общего собрания собственников жилья.
Информация по использованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома содержится в Главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491
Некоммерческое партнерство «Фонд содействия реформам местного самоуправления», 2014
Источник: https://gkh.dvinaland.ru/knowledge/articles/chto_takoe_obshchee_imushchestvo_mkd_kak_ego_effektivno_ispolzovat_/
Общее имущество многоквартирного дома — что это такое, содержание и ремонт
Общее помещение многоквартирного дома – это те помещения многоквартирных домостроений, которые не состоят в границах квартир. В основном это помещения, обслуживающие ряд других помещений.
Сюда можно отнести:
- лестничную площадку;
- непосредственно лестницу;
- лифт;
- шахта как лифта, так и иного назначения;
- коридор;
- технические помещения и этажи;
- чердак;
- подвал;
- крыша;
- ограждения любых типов;
- оборудования электрических, технических, инженерных, санитарных назначений;
- земля около дома;
- озеленение участка;
- конструкции по благоустройству участка.
Площадь и границы придомового участка определяют, опираясь на земельный кодекс и закон о градостроительстве.
Составляющие этого имущества будут определены:
- владельцами такого имущества для осуществления обязанностей, связанных с его пользованием;
- представителями муниципалитета — контроль с соблюдением всех нормативных показателей по его пользованию;
- местной властью — определение оптимального предложения от управляющих организаций путем проведения конкурса.
Основными регуляторами взаимоотношений в таких домах вступают Жилищный кодекс, Гражданский кодекс и некоторые правовые акты:
- Так, статья 36 в первой своей части ЖК РФ описывает долевую составляющую всех собственников многоквартирного дома и состав такого имущества.
- Статья 16 добавляет в эту собственность и земельный участок под и рядом с домом, чего в законодательстве не было ранее. Зато это дает право совладельцам вести благоустройство данной территории, всячески облагораживая ее.
- Общая долевая собственность таких владений прописана и в 290 статье ГК РФ.
- А также статья 3 пункт 2 этого же документа уравнивает нормы гражданских отношений в плане собственности в границы этого же кодекса.
- Закон «О товариществах собственников жилья» – правила по управлению, владению и содержанию данного владения. Постановление Правительства от 2006 года № 491 содержит полную расшифровку всего свода правил пользования и обслуживания таких домов их владельцами.
Что сюда относится
Выше были перечислены составляющие такого имущества, остановимся на них подробнее:
- фундамент — это нижняя основа всего дома, ее целостность и надежность — залог надежности всего дома;
- крыша — верхняя основа дома, ее целостность уберегает от потерь тепла, от влаги и других погодных осадков;
- ограждающие конструкции несущего типа — все виды стен, перекрытий, перегородок и подобного;
- неограждающие конструкции ненесущего типа — перегородки, деформация которых не несет урона всему дому.
Доля собственника в общем имуществе многоквартирного дома
Общая собственность дома делится на долевые составляющие, принадлежащие всем владельцам квартир. Связь размера доли в такой собственности напрямую равна общей площади вашего личного жилья, которой владеет человек (ст. 37 ЖК РФ).
Если в плане владения квартирой у собственника такого жилья это выражено в натуре, то относительной общей собственности этот процесс формируется без выделения в фактическом и отдельном виде.
Таким образом, владелец доли не может:
- произвести отчуждение доли в свою пользу;
- влиять на нее каким-то образом, что это приведет к потере его доли в общем составе;
- передавать свое право другим.
При приобретении квартиры в таком домовладении вам автоматически переходят все права и обязанности по долевому участию бывшего владельца общей собственности дома. И изменить это никоим образом нельзя.
Порядок пользования
Такой порядок призван обеспечить:
- надежность и безопасность всех характеристик домостроения;
- безопасность проживания человека;
- целостность имущественных владений лиц всех типов хозяйствования на всех уровнях;
- отсутствие препятствий по прохождению в помещения всех типов, находящихся в домостроении;
- незыблемость права существования как владельцев долей, так и их гостей;
- бесперебойную работу всех коммуникационных конструкций любого типа;
- соблюдение архитектурного вида дома, установленного при строительстве или в процессе реконструкции.
общего имущества дома опирается только на требования законодательных документов и всех установленных им нормативов.
Так, закон запрещает:
- вести деятельность производственного или коммерческого плана без одобрения собрания всех владельцев;
- осуществлять перепланировку, достройку или ликвидацию конструкций несущего плана, т.к. приведет к нарушению целостности дома;
- осуществлять хранение личных вещей в не предназначенных для них местах;
- портить внешний вид конструкций путем нанесения надписей и рисунков;
- хранить мелкое движимое имущество, если это мешает другим жильцам беспрепятственно попадать в любое помещение дома;
- проводить рекламную агитацию с помощью объявлений на стенах и других конструкциях дома;
- установку любого дополнительного элемента конструкций без согласования с управляющей организацией и собственниками;
- оставлять мусор любого типа;
- курение и распитие алкоголя.
Относительного придомового земельного участка, на нем запрещается:
- строить гараж;
- устраивать огород;
- парковать, ремонтировать и мыть автотранспорт;
- выгуливать животных на облагороженных территориях;
- захламлять территорию различными предметами;
- делать насаждения растений без согласия управляющей организации;
- управлять транспортом, причиняя неудобство пешеходам.
Причинённый вред имуществу, остановленному в местах общего пользования, не возмещается управляющей организации, т.к. это противоречит настоящим правилам пользования.
Порядок содержания
Для поддержания соответствующего законодательством состояния дома:
- нужно регулярно проводить осмотр дома для определения износа или устаревания конструкции с ее дальнейшим ремонтом во избежание нанесения вреда любого типа жильцам дома;
- нужно содержать все коммуникации в надлежащем состоянии;
- нужно поддерживать в таких помещениях установленные законодательством температурные режимы и характеристики влажности;
- нужно регулярно убирать помещения и придомовую территорию;
- нужно обеспечить своевременный вывоз отходов любых типов;
- нужно организовать место под сбор ламп, имеющих в составе ртуть для их дальнейшей утилизации согласно требованиям Закона;
- поддерживать пожарную безопасность дома;
- благоустраивать и озеленять придомовой участок и строения, находящиеся на нем;
- своевременно проводить ремонт как текущего, так и капитального плана;
- проводить мероприятия, направленные на повышение энергосбережения дома;
- установка общих домовых счетчиков на все виды, поставляемых коммунальными службами, услуг.
Осматривать домостроение обязаны люди, выбранные общим собранием и лицо, представляющее управляющую организацию (если ее выбрали), работающие по заключенному с ними договору.
После осмотра пишут соответствующий акт, дающий основание для решений по ремонтам всех типов.
Аналогичный акт пишут и для первоначального приема дома, чтобы иметь представление о текущем состоянии дел домовладения.
Для правильного пользования домовладением и поддержания его состояния на надлежащем по законодательству уровне выбирается метод управления:
- владельцами доли путем подписания договорных отношений с компанией, предоставляющей эти услуги;
- непосредственно владельцами доли путем подписания договорных отношений с организацией подрядчиком, предоставляющей такие услуги;
- товариществом владельцев жилья либо же аналогичным кооперативом на основе членства собственников в такой организации;
- товариществом владельцев жилья либо же аналогичным кооперативом на основе подписанных договорных отношений между членами вышеуказанных организаций и не состоящими в них владельцами долей.
На проводимых плановых собраниях обговариваются и утверждаются шаги и услуги, необходимые для ремонта любого типа и сбора финансирования этого.
Текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома
Текущий ремонт призван обеспечить профилактику и устранение мелких, не глобальных, проблем дома без замены несущих конструкций и дорогостоящих деталей различных коммуникационных каналов домовладения.
Сюда не войдет:
- ремонт или замена дверных проемов в помещения не общего пользования;
- ремонт или замена окон в помещения не общего пользования.
В случае когда это имущество дошло до граничных показателей износа, которые могут привести к потере безопасности в плане проживания жильцов и вреда для их личных вещей, то составляется соответствующий акт в присутствии представителей власти, контролирующего состояние всех фондов жилья. Опираясь на него, владельцы долей в домовладении будут принимать незамедлительные меры по устранению данной проблемы, не дожидаясь срока, установленного ремонта капитального характера.
Соответственно, и капитальный ремонт назначается собранием владельцев доли в домовладении. Его цель — устранить физическую изношенность и разрушение имущества, а именно всех основных составляющих дома, восстановить и заменить дорогостоящие детали различных составных самого дома, также коммуникационных сетей.
Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Зачастую создается инициативная группа из числа собственников жилья, которая курирует текущие проблемы домовладения. В ней распределены роли секретаря, председателя.
Все протоколируется, принимаются и соответствующие акты для осуществления правильного пользования домовладением, и данные о сборе финансов и их расходов обязательно с предоставлением на ознакомление первичной отчётности.
Владельцы доли в общем домовладении обязаны проводить собрание минимум один раз в год с присутствием всех либо их представителей. Датирование и время таких встреч проводят на первоначальном собрании, когда принимают дом.
Все проанные решения протоколируются и визируются членами комиссии и всеми присутствующими владельцами или их представителями.
Рекомендованы и более частые собрания, именуемые “внеочередными”, зачастую их инициируют либо группа активистов, либо отдельный владелец доли. Правовыми голосами всех собраний любого типа наделены участники кворума, которых выбирают жильцы. Их состав определяется путем жеребьевки или выбора жильцов.
Если вы решили выступить инициатором сбора внеочередного собрания жильцов, сообщить им нужно за десять дней до сбора. Если не был выбран другой способ оповещения, то его нужно осуществить путем направления каждому собственнику заказных писем с уведомлениями. А также письмо должно быть вручено под роспись.
Формат оповещения состоит из:
- данных об инициаторе собрания;
- формы проведения собрания;
- даты, времени и месте сбора;
- цели и сути сбора собственников.
Обязательно ведение расходной книги, если выбран способ управления без управляющей организации. Если управление ведется с ее помощью, то на ежегодном собрании обязательна проверка данных по расходным статьям и фактическая сверка их деятельности.
Также на таких собраниях выявляют неплательщики, которые не выполняют свои обязательства по отношению к возложенным на них обязанностям собственника доли.
Если были неоднократные предупреждения, и они не возымели должного эффекта, то составляется документ от остальных собственников для направления его в суд с целью наказания виновного путем административного решения с взысканием с него задолженности перед остальными собственниками.
Источник: https://houseconnect.ru/realty/prodazha/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma.html
Что является общим имуществом мкд
Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.
), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).
Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:— ограждающие несущие конструкции;— ограждающие ненесущие конструкции. Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома.
Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент. Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа.
Внимание
ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом. 2. Помещения, не являющиеся частями квартир, — подъезды, входы (в т.ч.
запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами.
Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г.
№ 359. Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом.
Что относится к общему имуществу многоквартирного дома (что входит в состав)?
Аргументируется это тем, что до приватизации весь жилой фонд относился к государственной собственности. Квартиры приватизировались и обретали хозяина, а общее имущество передаче в частные руки не подлежало и значит, осталось в принадлежности государства.
Исходя из того, что ОИ принадлежит государству, владельцы квартир не обязаны платить за его содержание. Поборники данной теории считают противозаконными нормы о том, что плата за жилье охватывает и оплату за содержание общедомового имущества в МКД.
Безусловно, приведенная теория не может почитаться верной, не только юридически, но и логически. Единого собственника ОИ в многоквартирном доме нет и быть не может. Хозяева помещений в МКД сообща обладают этим имуществом и обязаны о нем заботиться.
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. 8.
Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений.
Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями иэлементами благоустройства, расположенная в определенных границах.Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).
Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, коврови предметов домашнего обихода; оборудование площадки дляотдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей. При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст.
Основные правила содержания Под содержанием ОИ разумеется:
- осмотр общедомового имущества, который совместно проводится владельцами помещений и ответственными лицами;
- подготовка инженерных электроснабжающих сетей и сопутствующего оборудования к предоставлению услуги по предоставлению электричества;
- обеспечение надлежащей температуры на общественной площади;
- освещение общих помещений и их уборка;
- соблюдение пожарной безопасности;
- ликвидация бытовых отходов;
- уход за элементами благоустройства, размещенными на территории дома;
- сезонная подготовка здания к эксплуатации;
- текущий и капитальный ремонт.
Что касается содержания дверей и окон помещений, принадлежащих собственникам, то, поскольку в состав ОИ эти помещения не входят, то забота о них осуществляется непосредственными владельцами.
Управляющая организация, представляя собственников, заключает договора с ресурсопоставляющими компаниями и организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы по ремонту и содержанию дома, а также выполняет распоряжение, принимаемое общим собранием. Услуги УК также оплачиваются жильцами. Но владельцы могут осуществлять управление общедомовым имуществом самостоятельно или через образование ТСЖ (товарищества собственников жилья).
Такое сообщество состоит их владельцев помещений в МКД. ТСЖ решает все вопросы, касающиеся содержания дома, в том числе осуществляет взаимодействие со сторонними организациями при необходимости услуг таковых.
Собственники, не вошедшие в состав ТСЖ, заключают договор о содержании и ремонте ОИ с товариществом. Способ управления дома выбирается самими жильцами на общедомовым собрании.
Важно
Для справки Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования. Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности.
Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения — комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка одним собственником без согласия других не допускается.
Что является общим имуществом дома
Постановлением Правительства РФ от 26.12.
2016 N 1498) ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4.
Что считается общим имуществом мкд
Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы. Крыша— это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом.
Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:— конструкции обслуживают более одного помещения;— конструкции являются ограждающими.
Что не является общим имуществом мкд
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». На территории г.
Омска и Омской области действовали также следующие нормативные акты: 1) «Положение о приватизации жилищного фонда в Омской области, принятое решением Омского областного Совета народных депутатов от 19.12.1991г.
, согласно которого, «собственники приватизированных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования этих домов.
Доля каждого совладельца определяется в стоимостном выражении, соразмерно занимаемой им площади в этом доме.
Источник: http://vip-real-estate.ru/2018/05/03/chto-yavlyaetsya-obshhim-imushhestvom-mkd/