Что является придомовой территорией многоквартирного дома?
Придомовая территория многоквартирного дома
Придомовая территория многоквартирного дома — прилегающий земельный участок, относящийся к общему имуществу МКД, принадлежащему всем собственникам.
Включает в себя пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (1).
Придомовая территория «старых» многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советские времена и ранее, подлежит бесплатной приватизации в общедолевую собственность владельцев МКД (2).
В дальнейшем может быть огорожена, а также может использоваться в коммерческих целях.
Формирование земельного участка для новостроек осуществляется застройщиком, соответственно, их стоимость входит в стоимость приобретаемых квартир.
1) Формула
Размеры придомовой территории многоквартирного дома производится исходя из существующей плотности окрестной застройки, этажности здания и наличия дорог общего пользования (3).
За основу берется формула:
Sнорм. = S к * У пзд,
где S норм. — нормативная площадь придомовой территории многоквартирного дома;
S к — общая площадь помещений в МКД;
У пзд — удельный показатель земельной доли на 1 кв. метр жилья, на который влияют этажность здания и год постройки.
В случае наличия на земле ряда объектов, которые по каким-либо причинам не могут войти в состав общего имущества (например, внутриквартального проезда, обслуживающего сразу несколько зданий) а также ряда других частных нюансов, при формировании границ придомовой территории рекомендуется проводить ломанную линию. Если стоит задача раздела территории, на которую могут претендовать сразу несколько МКД, законодательством предусмотрены более сложные формулы, при этом в ходе расчета предусмотрены похожие принципы (3).
2) Расчет удельного показателя земельной доли
Данная величина определяется в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП), действующими на момент ввода дома в эксплуатацию (3).
Последние составлялись исходя из предусматриваемых критериев средней обеспеченности жильем одного жильца (которая в тех же 50-х годах составляла всего 9 кв.
метров на человека), а также этажности объекта.
Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. метр общей площади жилых помещений для зданий разной этажности:
| 1957 г. СН41-58 | 2,84 | 2,0 | 1,57 | 1,34 | 1,23 | 1,19 | 1,1 | _ | _ | _ | _ | _ | _ | _ | _ | _ |
| 1967 г. СНиП II-K.2-62 | 2,72 | 1,97 | 1,81 | 1,52 | 1,39 | 1,3 | 1,21 | 1,04 | _ | _ | _ | _ | _ | _ | _ | _ |
| 1967 г. СНиП II-K.2-62 | 2,30 | 1,80 | 1,59 | 1,36 | 1,21 | 1,15 | 1,1 | 0,98 | 0,94 | _ | _ | _ | _ | _ | _ | _ |
| ВСН 2-85 | _ | 1,85 | 1,47 | 1,32 | 1,16 | 1,05 | 0,96 | 0,85 | 0,80 | 0,74 | 0,69 | 0,67 | 0,66 | 0,65 | 0,64 | _ |
| 1994 г. | 3,57 | 1,85 | 1,33 | 1,31 | 1,16 | 1,05 | 0,96 | 0,85 | 0,60 | 0,74 | 0,69 | 0,66 | 0,66 | 0,65 | 0,64 | _ |
II. Законодательное несовершенство
Как мы видим из представленной таблицы и формулы, в большинстве случаев площадь придомовой территории должна быть не меньше общей площади всего многоквартирного дома, а в ряде случаев она может быть существенно больше.
Вместе с тем документ, оговаривающий принципы данного вычисления, морально устарел, в частности, действующий на момент его принятия термин кондоминиум после вступления в силу Жилищного кодекса РФ заменен термином «многоквартирный дом».
Однако он остается в силе, никто его не отменял по настоящее время.
Существующей путаницей успешно пользуются на местах муниципальные власти, зачастую творя законодательное самоуправство (4-5). В некоторых городах на собственников «вешаются» чрезмерно большие площади земли, не имеющие отношения к жилому зданию.
Одновременно ряд других населенных пунктов ударился в другую крайность, оставив жильцов многоквартирных домов без придомовой территории.
К таковым относится в частности Ростов, собственники многоквартирных домов которого в большинстве своем не смогли приватизировать землю.
Прошлой осенью президент РФ Дмитрий Медведев поручил подготовить нормативный документ, оговаривающий новые принципы формирования придомовой территории под многоквартирными домами.
Однако до сих пор в этом вопросе расставлены далеко не все точки над «i», в результате земля, принадлежащая собственникам многоквартирных домов, по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.
Ссылки:
Источник: http://rostov-dom.info/2011/08/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma/
Какими нормативами определяется придомовая территория многоквартирного дома?
Большинство дольщиков, приобретающих в собственность квартиру, отдают себе отчет в том, что по завершении сделки они становятся полноправными владельцами жилья, но при этом о прилегающей к дому территории задумается от силы каждый десятый, а ведь с ней связано впоследствии много вопросов.
Хотя она по идее является собственностью жильцов многоквартирного дома, располагающегося на этой самой территории, но де-факто ее используют в своих целях все, кроме самих жильцов.
Именно поэтому мы часто становимся свидетелями, как на месте мини-сквера появляется парковка, а спортивные площадки «щеголяют» новыми торговыми ларьками.
В интересах жителей многоквартирного дома узнать, какими нормативами определяется придомовая территория многоквартирного дома, как грамотно распоряжаться этим ресурсом и как правильно содержать?
Нормативная база, регулирующая правоотношения по рассматриваемому вопросу
Всем владельцам недвижимости в многоквартирных домах следует помнить, что согласно ст. 16 ФЗ от 29.12.
2004№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», территория, на которой располагаются многоквартирный дом и различные объекты недвижимости, входящие в состав многоквартирного дома, должны перейти в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме на безвозмездной основе.
Однако, несмотря на четкое постановление закона, нередки случаи появления на придомовой территории станций заправки или магазина, а также сокращения территории дворов, мини-скверов, детских площадок и «зеленых» зон отдыха.
После приватизации земельная территория под многоквартирным домом, а также придомовые территории и относящиеся к дому пристройки переходят в собственность всех владельцев.
В соответствии с п.1 ст. 37 Жилищного кодекса, с момента приватизации доля на землю в праве коллективной собственности становится пропорциональной общей площади помещения.
Кроме того, ни один из владельцев квартир не может продать, сдать в аренду или отдать под залог свою долю земли, которая относится Жилищным кодексом к общедолевому имуществу.
Впрочем, есть два варианта, когда можно передавать придомовую территорию в пользование или аренду.
Во-первых, после коллективного согласия, предполагающего получение и распределение дохода между владельцами квартир каждому пропорционально своей доле, во-вторых, если продажа/аренда/залог касается тех участков придомовой территории, которые не относятся законодательством к общедолевому имуществу, то вышеперечисленные действия также допускаются.
Пример: один из владельцев квартиры в МКД желает поменять планировку своего жилища и желает расширить площадь квартиры за счет пристройки на придомовой территории.
Он имеет возможность сделать это, если заручится общим согласием всех жильцов дома и заключит с соседями договор аренды (есть еще беспроигрышный вариант – выкуп площади на придомовой территории).
Есть еще один нюанс, который больше касается жителей южных регионов нашей страны.
Владелец квартиры на первом этаже может, заручившись согласием других жителей дома, создать на приватизированной земельной территории при МКД приусадебный участок, заключив договор аренды с соседями.
Но впоследствии, если владелец квартиры на первом этаже решит продать квартиру, то продавать ее он будет отдельно от участка.
Нормативы определения придомовой территории
У многих владельцев недвижимости в МКД возникают трудности с расчетом площади придомовой территории многоквартирного дома.
Сначала нужно определить придомовую территорию – согласно Жилищному кодексу, это придомовая территория, обеспечивающая нормальную эксплуатацию самого здания, а ее размер будет регулироваться нормативами и правилами градостроительства.
На придомовой территории должны располагаться пожарные проезды, зона парковки автомобилей, детская площадка и, если это предусмотрено проектом, территория с гаражами.
Еще на стадии строительства нового дома должна быть определена прилегающая к нему территория, при этом собственники жилья будут являться совладельцами придомовой территории, поскольку он автоматически перейдет в их владение.
Важно следить за ходом строительства, чтобы соблюдались градостроительные нормы.
Очень часто владельцы недвижимости в таких домах забывают уточнить у застройщика, проводилось ли межевание застроенного участка земли или нет.
Совладельцем земли собственнику квартиры можно будет стать при условии, что землеустроительные работы проводились до вступления в силу Жилищного кодекса в новой редакции.
В интересах жильцов узнать, был ли утвержден план границ в органах местного самоуправления и состоит ли на кадастровом учете данный земельный участок.
Вас могут заинтересовать особенности уплаты налога на недвижимость пенсионерами
Как оформить прописку подробно раскрыто в этой СТАТЬЕ
Состав и площадь придомовой территории многоквартирного дома
Поддержание нормального состояния придомовой территории без сокращения и урезания – обязанность жильцов многоквартирного дома, построенного на этой территории, поскольку это совместная собственность.
Придомовая территория передается владельцам квартир на безвозмездной основе, но при этом будет считаться объектом налогообложения; размер налога будет пропорционально зависеть от количества квартир.
Как определяется придомовая территория многоквартирного дома?
В том случае, если не проводились землеустроительные работы, то собственникам квартир нужно обратиться в один из органов, например, в Комитет по управлению муниципальным имуществом, рассчитав перед этим площадь придомовой территории по формуле Sн=Sк*Упзд, где:
- Sн – площадь участка по нормативам;
- Sк – суммарная площадь всех помещений в здании;
- Упзд – удельный показатель земельной доли.
Показатель рассчитывается в квадратных метрах и будет находиться в прямой зависимости от возраста здания и количества этаже в нем.
Затем на градостроительном плане здания отмечаются нужные объекты, необходимые для эксплуатации дома и организовывается собрание собственников жилья для обсуждения плана придомовой территории.
Приняв коллективное решение, владельцы недвижимости должны предоставить план в соответствующем органе самоуправления, в Архитектурный комитет или Комитет по управлению муниципальным имуществом для согласования.
Размеры придомового участка также определяются с учетом существующей плотности застройки и наличия дорог общего пользования.
Считается, что минимальный размер придомовой территории — это участок, равный по площади самом МКД.
Придомовая территория не всегда стоит на кадастровом учете, поэтому для определения площади можно использовать данные технического паспорта земельного участка.
Следует учитывать, что придомовой участок един, и нельзя выделить часть отдельной квартире для пользования или продажи.
В жилищном кодексе в правилах содержания общего имущества мкд (№ 491 от 13.08.2006) состав придомовой территории должен состоять из:
- участка земли, на котором возведен объект недвижимости;
- «зеленых» зон и прочих элементов озеленения и благоустройства;
- спортивных и детских площадок;
- парковочных мест и коллективных стоянок для автомобилей;
- сушилок для белья;
- подстанций и трансформаторов;
- пожарных проездов;
- гаражей;
- погребов.
Все перечисленные объекты располагаются в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте.
Использование придомовой территории многоквартирного дома
Теперь следует обсудить такой нюанс, как использование придомовой территории многоквартирного дома.
Нельзя ограничивать доступ жильцам и прочим лицам на территории дома, также нельзя препятствовать обслуживанию инженерных коммуникаций и любым работам по обустройству и облагораживанию участка.
Впрочем, сами жильцы имеют право передавать часть территории в аренду, причем даже сторонним лицам, размещать на ней баннеры и рекламные щиты, организовывать платную стоянку или мини-скверы.
При этом доходы с использования территории сторонними лицам можно употребить для ремонта МКД, оплаты коммунальных услуг, облагораживания самого участка.
На общих собраниях должны решаться такие вопросы, как строительство и ремонт детских и спортивных площадок, создание «зеленых» зон, высадка новых растений и уничтожение старых и опасных деревьев, обустройство парковок и установка оградительных знаков.
Как заниматься благоустройством участка?
Следует провести расчет содержания и благоустройства придомовой территории, составить перечень услуг по благоустройству и табель санитарных дел.
Традиционно к благоустроительной деятельности относятся:
- уборка придомовой территории;
- обустройство «зеленых зон», цветочных клумб, оранжерей и уход за газонами;
- уборка территории и последующий вывоз мусора/ снега;
- изготовление для двора металлической ограды и ее периодическая покраска;
- создание, оборудование и уход за детской площадкой, а также расположенными на ее территории песочницами, горками, качелями и т.д.
- чистка и покраска облицовки, скамеек и т.д.
Все это должно совершаться в интересах самих жильцов: своевременная уборка снега в зимний сезон позволит избежать больших сугробов и наносов, изготовление решетки для двора обезопасит детей от пробежек на проезжей части, а создание красивых цветочных и газонных зон создаст ощущение уюта.
Вас может заинтересовать кадастровая карта земельного участка
Как происходит оценка объекта недвижимости затратным подходом подробно раскрыто ТУТ
Ребенок участвует в приватизации квартиры: http://nedvicon.ru/kvartira/privat/nesovershen.html
Оформление в собственность: плюсы и минусы
Как и любое явление, оформление придомовой территории в собственность владельцами квартир в МКД, имеет свои преимущества и недостатки.
Аргументы «за»:
- Можно обезопасить двор и прилегающие к дому территории от незаконного строительства;
- Будучи собственником придомовой территории, можно коллективно получать прибыль с аренды/продажи с дальнейшим распределением на ремонт дома и подъездов и поддержание благоустройства двора;
- Приватизация будет бесплатной;
- Территорию можно использовать жильцам дома по своему усмотрению (разумеется, без нарушений закона).
Аргументы «против»:
- Будучи собственником придомовой территории, придется платить налог на землю;
- На самом участке можно размещать ограниченное количество новых объектов — детские и спортивные площадки, гаражи.
- Придомовая территория, поскольку будет принадлежит жилому дому и его владельцам, будет требовать постоянного содержания, ремонта и благоустройства. При этом платить жильцы будут из своего кармана.
Есть еще такой нюанс: согласно ст.
158 Жилищного кодекса каждый владелец недвижимости в МКД принимает участие в расходах на содержание участка, а эти расходы будут соразмерны общей площади его квартиры, поэтому, чем больше жилплощадь, тем больше придется платить за участок.
Итоги
Придомовая территория – это участок земли, на котором располагаются многоквартирный дом и различные объекты недвижимости, входящие в состав многоквартирного дома.
Все они должны перейти в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме на безвозмездной основе.
В состав участка входят: двор, парковочные места и стоянки, спортивные и детские площадки, «зеленые» зоны и т.д.
Границы участка определяются выпиской из кадастрового учета, где будут подробно указаны все владельцы, а также границы территории.
Собственники квартир в МКД и участка должны участвовать в покрытии расходов на содержании территории и располагающихся на ней объектов.
Доля расходов будет пропорциональна общей площади помещения. Ответственность за участок несут собственники и/или ТСЖ. Также участок земли можно сдавать в аренду.
За участок нужно будет платить земельный налог (ст. 16 189-ФЗ) в соответствии со своей долей в общем имуществе с момента определения границ участка придомовой территории и постановки на кадастровый учет.
Источник: http://nedvicon.ru/zemlya/pravo/pridomovaya-territoriya.html