Как составить договор краткосрочного найма жилого помещения
Правожил.com > Аренда > Договор коммерческого найма жилья – полный разбор порядка его заключения
Договор найма жилья – это вид арендного соглашения, коммерческого или социального характера, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю).
В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться на бесплатной основе, либо на платной.
В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о таком найме жилплощади пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.
Что такое договор коммерческого найма жилья?
Что такое коммерческий наем жилого помещения?
Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное соглашение, обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор.
Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе.
Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.
Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:
- частные лица (обычные граждане);
- юридические лица (организации, индивидуальные предприниматели);
- муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
- непосредственно государство, представленное полномочными организациями.
По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в жилья или уполномоченного, не являющиеся при этом владельцем квадратных метров.
Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.
Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок процедуры и обязанности его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно.
Полномочия и обязанности нанимателя
Обязуется:
- Использовать жилье только по прямому назначению, то есть просто проживать в нем. Возможно присутствие там других лиц, однако сведения о них обязательно вносятся в договор.
- Всегда не позднее обговоренного срока вносить арендную плату, а также все квитанции и счета, приходящие на номер того жилья, где оформлен как квартиросъемщик. Оплаченные реквизиты необходимо хранить всегда и предъявлять наймодателю по первому требованию.
- Поддерживать исправность всех приборов, входящих в собственность хозяев квартиры, а также регулярное придание помещению жилого вида с помощью уборки и стирки или чистки всех необходимых предметов интерьера. Требуется постоянное поддержание приличного вида жилплощади, чтобы не возникало проблем и споров с хозяевами.
- Бережливое отношение ко всем вещам, которые принадлежат наймодателю.
- По мере возникновения устранять любую порчу имущества наймодателя, если это произошло по вине нанимателя.
- С уважением относиться к законным правам соседей, которые стали таковыми нанимателю по причине вселения в соответствующую квартиру.
- Всегда допускать наймодателя в квартиру для проверки ее состояния в соответствии с заранее оговоренной датой, а также в срок, назначенный в договоре.
- Осуществить возврат помещения и находящегося в нем имущества в том же виде, как и при их получении во временное пользование. Учитывается только естественный физический износ. Когда установленный договором срок найма жилья исчерпается, необходимо сразу вернуть ключи наймодателю.
- Если обнаруживается хищение имущества, нанесение ему ущерба любой тяжести из-за негативных природных факторов или причинения вреда под влиянием третьих лиц, необходимо срочно уведомить об этом наймодателя.
- Наниматель обязан всю поступающую личную информацию для наймодателя хранить в целости, а при первой возможности передавать ее ему. Чаще всего это документы, пришедшие по почте, или другие почтовые отправления.
Наниматель не может совершать такие действия, если не получил согласие в письменном виде хозяина снимаемой квартиры:
- Приобретать и устанавливать в снимаемом жилье масштабное санитарно-техническое либо другое крупногабаритное оборудование, например, замена дверей, их укрепление или самостоятельное подключение охранных систем.
- Отдавать жилье во временное пользование третьим лицам, подселять жильцов, которые не были указаны в договоре. Нельзя в свою очередь практиковать поднаем.
- Заниматься осуществлением капитальной реконструкции жилища или конкретной его части, делать операции по его переустройству.
Нюансы процедуры коммерческого найма
Коммерческий найм жилья – не столь сложная процедура в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах.
Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы описанного найма жилого помещения. Общий их перечень таков:
- Сдавать жилье по такому договору имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое помещение) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности). В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех. В противном случае, у нанимателя могут возникнуть некоторые проблемы.
- Объектами коммерческого жилищного найма выступают только жилые помещения, отделенные от близь лежащих строений. Таким образом, наниматель может получить в свое владение квартиру, частный дом и подобные виды жилья. Стоит отметить, что таким договорам муниципалитет или государство имеет право сдавать только то жилье, которое находится в жилищном фонде коммерческого пользования.
- Срок найма жилья на коммерческой основе определяется двумя сторонами соответствующего соглашения. Законодательно данный срок не может превышать 5 лет. В том случае, если в договоре коммерческого найма не указан срок предоставления жилья, то он автоматически определяется равным 5 годам.
- Плата за найм жилья и порядок ее выплаты оговаривается в договоре по согласованию между двумя его сторонами. Изменять ее размерность в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон соглашения.
- Переход права собственности на сдаваемое жилье от наймодателя другому лицу никак не влияет на договор его найма.
- Заключать соглашение необходимо в простой письменной форме. Общий формат такового законодательно не закреплен. Он имеет свободную форму. В таком договоре важно указать все условия предоставления жилплощади в найм, права и обязанности его сторон.
- Расторжение договора возможно как в мирном, так и в судебном порядке. Инициатором данного процесса может выступать и наймодатель, и наниматель, но только в том случае, если его оппонент по сделке нарушает условия договора или же законодательство РФ относительно предмета соглашение или его самого.
Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.
Как составить договор краткосрочной аренды жилого помещения?
Наймодатель (собственник жилья) при оформлении договора аренды должен предоставить необходимые для сделки документы, которые в первую очередь подтверждают право собственности на квартиру, дом или часть жилья, сдаваемого в аренду. Далее, в бланке договора прописываются обязанности и полномочия наймодателя (собственника), обязанности и полномочия нанимателя (арендатора), порядок расчетов, условия прекращения договора, ответственность обеих сторон и особые условия.
Обязанности и полномочия наймодателя
- предоставление в пользование жилого помещения в оговоренные с нанимателем сроки в соответствии положений об оформлении передаточного документа (акта). Жилье должно соответствовать жилищным требованиям и быть освобожденным от присутствия и визитов посторонних лиц;
- выдача нанимателю страхового депозита в момент его выезда из квартиры или другого жилья (размер депозита соответствует месячной плате арендатора, которая была им внесена при въезде). Эти действия могут быть применимы, когда наниматель предоставит оплаченные счета и квитанции за коммунальные услуги (вода, свет и т. п. );
- заблаговременное уведомление нанимателю об отчуждении жилья (обмене, продаже и др.), если таковое имеется;
- ответственность за неполадки в жилом помещении и имеющееся в нем свое имущество, которое может препятствовать проживанию нанимателя. Также ответственность за денежные средства;
- участие в ремонте технических устройств, пришедших в негодность не по вине арендуемого;
- ликвидация последствий чрезвычайных ситуаций, произошедших не по вине арендатора (это относится к незастрахованному имуществу);
- продление права проживания на определенный оговоренный сторонами срок со дня получения нанимателем извещения о досрочном прекращении договора (это извещение считается действительным, если оформлено в соответствии с п. 1 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- осуществление контроля за состоянием сданного в наем помещения и своего имущества в нем в согласованной сторонами периодичности и утвержденными днями.
Наймодатель должен подписать гарантию следующих аспектов:
- право на распоряжение своим жильем с предоставлением необходимых для сделки документов либо доверенность, заверенную нотариусом в случае, если оформлением данной процедуры занимается доверенное лицо;
- ответственность за то, что жилье сдаваться в аренду не может, если оно подарено, находится под залогом или на него наложен арест;
- иметь письменное согласие на аренду жилья всех зарегистрированных жильцов и собственников квартиры, которые достигли восемнадцати лет.
Обязанности и полномочия нанимателя
- использование жилья по прямому его назначению;
- внесение арендной платы не позднее установленных сторонами сроков и оплата коммунальных услуг (чеки сохраняются);
- поддерживание приборов, которые находятся в собственности наймодателя, в исправном состоянии; проведение регулярной уборки;
- бережливое использование имущества собственника, устранение его порчи, если это было по вине арендуемого;
- уважительное отношение к соседям и их правам;
- допуск в квартиру наймодателя в оговоренные сторонами дни с целью регулярного контроля;
- возвращение жилья и находящегося в нем имущества собственника при выезде в том же виде, как и при получении в пользование;
- уведомление наймодателя в кротчайшие сроки в случае хищения имущества иными лицами;
- передача личной информации, поступающей для наймодателя по адресу сдаваемой квартиры (письма, документы и т. п. ).
- невозможность передачи жилья во временное пользование другим лицам, подселение жильцов; проведение капитального ремонта и переустройства жилья (в т. ч. подключение охранной сигнализации, замена входной двери и т. п. ).
Порядок расчетов
Ежемесячная плата за квартиру, как правило, исчисляется с учетом долларового эквивалента США Банка России. В договоре прописываются сроки оплаты, предусматривается оплата вперед на один месяц. Эти сроки изменять нельзя, единственное, что можно сделать — заключить дополнительное соглашение.
Наймодатель самостоятельно вносит плату за услуги электросвязи и другие коммунальные услуги, если таковое не прописано в договоре.
Наниматель, в свою очередь, оплачивает разговоры по междугородной или международной линии, услуги интернет-провайдера и электроэнергию в соответствии с официальными тарифами.
В момент выезда нанимателя из предоставленного наймодателем жилья наниматель должен погасить все долги. Если за ним осталась задолженность, наймодатель может погасить ее за счет страхового капитала.
Условия прекращения договора, ответственность сторон
- Прекращение договора основывается на досрочном его расторжении. Это может быть в случае отказа одной из сторон или обеими сторонами при выполнении всех условий договора.
- Отказ в одностороннем порядке возможен, если другая сторона не выполняет договорные условия. В таком случае направляется письменное уведомление, где указывается причина расторжения одного из участников договора другому.
- Если наниматель нарушает условия договора, то при выселении его из квартиры денежные средства могут быть возвращены по желанию наймодателя.
- Если прекращается договор из-за безответственного наймодателя, нанимателю возвращаются неизрасходованные деньги за проживание из страхового капитала и выплачивается неустойка (неустойка приравнивается к сумме месячной платы за проживание).
- Договор расторгается официально, без каких-либо споров, если наниматель не платил за проживание и коммунальные услуги в течение 2-х месяцев.
- В случае несвоевременного погашения арендной платы наниматель оплачивает наймодателю неустойку. Просрочка за каждый день составляет 1% от всей задолженности.
- Если после заключения договора выявлены подлинные факты скрытые данных нанимателем умышленно, препятствующие нормальному исполнению условий договора, на нанимателя возлагается выплата штрафа за упущенное время размером месячной платы за жилье.
Понятие и параметры документа
Договор поднайма или субаренды жилья является вспомогательным относительно договора социального найма жилого помещения, имеет типовое воплощение и практически копирует его ключевые главы. Он позволяет нанимателю с одобрения наймодателя передать на определённый срок часть или всё арендуемое им помещение в пользование третьей персоне на возмездной основе. При этом последний самостоятельно не приобретает право пользования, то есть ответственность перед наймодателем всё равно несёт наниматель, с которым он заключил договор социального найма.
Для заключения такого соглашения нужно соблюсти требования законодательства относительно нормы жилой площади на одного человека. С юридического же точки зрения, договор поднайма должен отвечать четырем законодательным требованиям, которые выглядят следующим образом:
- Двусторонность. Соглашение заключается между двумя или более сторонами правоотношений.
- Реальность. Документ не может содержать завышенные условия. К тому же в нём нужно регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
- Возмездность. Право пользоваться жилым имуществом является возмездным, то есть предоставляется только за ежемесячную плату, размер которой стороны устанавливают самостоятельно по обоюдному желанию (ч. 2 ст. 78 ЖК). В редких случаях плата за пользование жилым помещением представляется не в денежной форме. Например, жилец может расплатиться различными вещами, выполнением ряда работ или оказанием необходимых нанимателю услуг.
- Срочность. Если договор социального найма может не предполагать определённых временных границ, в течение которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем, то договор субаренды обязательно ограничивает данный период. Если же в нём не обозначается данный срок, то он автоматически составляет 12 месяцев или 1 год (ч. 3 ст. 77 ЖК).
Что касается предмета договора поднайма, то таковым может быть как всё жилое помещение, так и его определенная часть, например, одна из комнат.
Документ составляется как минимум в 2-3 экземплярах, один из которых держит у себя непосредственно собственник недвижимого имущества (ч. 1 ст. 77 ЖК).
Платежи и порядок расчетов
Месячная оплата за квартиру высчитывается в соответствии с долларовым эквивалентом США по официальной версии Банка России. Порог минимальной оплаты составляет столько, сколько указали стороны в договоре.
В заключенном договоре точно прописываются сроки внесения денежных средств, обязательно проводится оплата за месяц вперед.
Установленная единоразово дата не может меняться вне зависимости от обстоятельств. Единственным исключением может быть дополнительное соглашение, подписанное двумя сторонами.
Основные нюансы, правила и содержание договора аренды жилого помещения находятся по ссылке: Договор аренды квартиры может быть не только оплачиваемым. Если вы хотите составить договор безвозмездного найма жилого помещения, ознакомьтесь с пошаговой инструкцией.
Наймодатель должен самостоятельно вносить обязательную плату за услуги телефона, любых других коммунальных услуг, если другие правила не были указаны в договоре.
Наниматель в обязательном порядке самостоятельно оплачивает все разговоры по международной или междугородней линиям. Также им производится оплата услуг интернет-провайдера и счетов всей использованной электроэнергии. Плата должна соответствовать официальным тарифам соответственных организаций.
Если при выезде нанимателя из квартиры существуют определенные долги за внесение арендной платы, погашении обязательных счетов, всю недостающую сумму, являющуюся убыточной для наймодателя, нужно взять из страхового капитала. В итоге наниматель получит его с учетом издержек.
Стороны соглашения
С кем он заключается?
Традиционно участниками являются:
- наниматель – лицо, которое выражает желание проживать временно в предоставляемом помещении на определенных основании и условиях;
- наймодатель – собственник жилья или иное уполномоченное им лицо на совершение действий по сдаче жилья.
Каждая из них имеет права, обязанности и выгоду в заключении сделки. Узнайте из наших статей о правах и обязанностях собственника жилья и квартирантов.
Однако хоть договор и заключается с одним лицом – нанимателем, право пользоваться и проживать в конкретном помещении приобретается и членами его семьи или лицами, постоянно проживающими с ним.
Наем предполагает участие в деле исключительно физических лиц. Если хотя бы одной стороной выступает юридическое лицо, имеет место аренда.
Форма договора социального найма
На сегодняшний день современное законодательство предусматривает определенные критерии, которые должны быть соблюдены при оформлении договора о соцнайме жилья. В частности, в статье 63 ЖК РФ прописано, что форма договора должна быть письменная. Документы должны подписываться обеими сторонами правовых отношений. Образец договора о соцнайме жилого помещения можно получить в ОМСУ, так как именно они выносят решение о предоставлении жилья нуждающимся гражданам. Кроме того, в отличие от осуществления сделки купли-продажи, при социальном найме жилья форма договора должна быть обычная, а не нотариальная.
Если обратиться к историческому опыту, то ранее письменная форма договора соблюдалась не всегда. Документы, которые подтверждали право собственности граждан на социальную квартиру, в том числе и ордер, являлись гарантом защиты интересов субъектов правоотношений. Но если документы не содержали договор соцнайма жилого помещения, то никаких правовых последствий из этого не проистекало.
На сегодняшний день предусмотрен типовой образец соглашения между наймодателем и нанимателем, содержащий основные сведения о жилом помещении, право на которое имеет гражданин. В частности, в образце указаны:
- количество комнат жилого помещения;
- адрес, где располагается выделенная жилплощадь;
- размер общей и полезной площади жилья и др.
Кроме того, образец договора подразумевает включение сведений:
- о размере платы;
- о ремонте;
- о возможности сдачи жилого помещения в поднаем.