Кто относится к госслужащим и может ли такой человек сдавать квартиру в аренду? Когда это разрешено и как действовать?

Кто относится к данной категории?

Справка. Государственным служащим признается специалист, который трудится в госструктурах, правоохранительных органах или вооруженных силах.

Ст. 10 Федерального закона от 27.05.2003 N 58-ФЗ (ред. от 23.05.2016) «О системе государственной службы Российской Федерации» дает следующее определение.

Госслужащие – это сотрудники госорганов федерального или регионального уровня, которые получают заработную плату из госбюджета или регионального бюджета соответственно.
Государственным служащим воспрещается заниматься предпринимательством или иной деятельностью (кроме научной, образовательной или творческой), за которую они будут получать денежное вознаграждение от третьих лиц. Также им запрещено злоупотреблять служебным положением. При выявлении нарушений данных требований, работника уволят со службы или привлекут к ответственности по закону.

Возможности истребования собственником

Несмотря на злоупотребление текущим законодательством, у собственника остаётся право получить жильё после неправомерной сделки. Возможность такого исхода определяется несколькими условиями.

1. Недвижимость выбыла из собственности в результате действий сторонних лиц. Например, махинации, в которых мошенник без ведома правообладателя продаёт квартиру. Возможны ситуации, в которых сделка не имела преступного умысла, однако подобные случаи исключительны.
2. Отсутствие прав на отчуждение. Продавец не мог распоряжаться имуществом, не действовал по доверенности или договору с собственником.

При наличии обоих факторов вероятен самый неприятный исход — приобретатель лишается прав на жильё. При этом сделка признается недействительной, и для возврата средств придётся подавать дополнительный иск.

Можно ли отнести сюда военнослужащих и сотрудников полиции?

Государственная служба страны подразделяется на военную и гражданскую отрасль. К гражданским госслужащим относятся:

• сотрудники налоговых структур;
• судьи;
• прокуроры;
• сотрудники полиции;
• чиновники.

Федеральный закон «О воинской обязанности и военной службе» от 28.03.1998 N 53-ФЗ признает военную службу особым видом федеральной госслужбы. Следовательно, военные тоже относятся к разряду госслужащих.

Изменения с 2024 года

Новая редакция законодательства позволяет добросовестному приобретателю гарантированно получить государственную компенсацию. С точки зрения закона, его права в случае недобросовестных сделок нарушаются так же, как и права собственника.

Старый механизм защиты отличался меньшей эффективностью. Даже при положительном решении о возмещении убытков, добиться его исполнения было затруднительно по разным причинам:

• исчезновение мошенника и имущества;
• невозможность изъять достаточную сумму;
• бездеятельность приставов и так далее.

Поправки дают возможность в таких случаях получить единовременную компенсацию из казны. Для этого добросовестный приобретатель через полгода после вступления решения в силу подает иск. По выбору покупателя, будет выплачена сумма сделки, либо кадастровая стоимость жилья.

Если убытки к моменту выплаты удастся взыскать частично, размер компенсации уменьшится на соответствующую сумму. При этом право их взыскания в размере выплаты перейдет к государству.

Вопросы — ответы

Есть ли изменения в размере государственной компенсации, в сравнении со старой редакцией?

Да. Ранее она была ограничена единоразовой выплатой суммой в 1 млн рублей.

Как изменения в возмещении государством убытков коснулись собственников отчужденного жилья?

Ранее собственник имел право получить выплату при невозможности истребовать недвижимое имущество после незаконной сделки. В новой редакции законодательства такая возможность отсутствует.

В каких ситуациях потеря собственником прав на жильё не имеет преступного характера?

Например, продавец получает от собственника жильё в результате судебного решения по иному делу и решает его продать. После осуществления сделки решение суда отменяется по каким — либо причинам. Недобросовестного умысла в этом случае нет ни у одной из сторон.

Могут ли эти люди заниматься сдачей жилья?

Важно! Госслужащим на законодательном уровне запрещено заниматься предпринимательской деятельностью.

В случаях нарушения этого и других требований, предъявляемых к работникам госорганов, последует незамедлительное увольнение или разрыв контракта. В то же время сдавать свое имущество в аренду госслужащему не воспрещается, но при соблюдении ряда условий.

Как предпринимательская деятельность будут расценены следующие сделки:

• сдача в аренду коммерческой недвижимости;
• сдача жилья в аренду на сутки;
• сдача сразу нескольких квартир;
• сдача жилья чаще одного раза в год;
• приобретение жилья с целью последующей сдачи.

При единовременной сдаче жилья в аренду сделка не направлена на систематическое получение прибыли и не признается предпринимательской деятельностью. Получать доходы не от предпринимательства госслужащим разрешено.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности госслужащий может сдавать недвижимость в аренду без оформления статуса индивидуального предпринимателя. Налоги выплачиваются согласно полученным доходам в том размере и в тот срок, которые предусмотрены действующим законодательством.

Признаки предпринимательской деятельности

Внимание! Предпринимательской деятельностью признается деятельность, сопряженная с собственными рисками и выгодами от совершаемых сделок.

Ее признаками являются:

• прослеживаемая связь совершаемых в конкретный период действий;
• ведение учета совершенных операций;
• наличие связей с контрагентами;
• заключение соглашений на период больше года или их продление;
• получение прибыли более одного раза за год от разных лиц;
• многократное заключение соглашения с одним лицом.

Когда сдача возможна, а когда нет?

Главным фактором законности сделок по сдаче в аренду недвижимости служит системность. Единовременная сдача квартиры на любой срок не признается предпринимательской деятельностью и не несет последствий.

Госслужащий имеет право сдавать невостребованную недвижимость в случаях, если она:

• куплена по необходимости, которая позже отпала;
• получена в наследство.

Как бы то ни было, госслужащему надеяться на возможный доход от сдачи недвижимости лучше не стоит, так как слишком велики риски попасть под признаки незаконной деятельности. И уж тем более неразумно специально приобретать любую недвижимость для последующей ее аренды физическим или юридическим лицам.

Нью-Йорк сказал Airbnb «нет»

Губернатор штата Нью-Йорк Эндрю Куомо в пятницу, 21 октября, подписал закон о запрете на размещение предложений о краткосрочной сдаче жилья туристам, сообщает The New York Times. Документ предусматривает штраф 7 500 долларов для собственников, разместивших подобные объявления на сайте.

Считается, что эта мера направлена, в первую очередь, на деятельность популярного сервиса по аренде жилья Airbnb. Согласно законам города с 2010 года запрещено сдавать квартиру целиком на срок менее 30 дней, но некоторые арендодатели и арендаторы игнорируют данное правило и используют сервис для сдачи жилья на гораздо более короткий срок.

Как пишет The New York Times, законодатели и борцы за доступность жилья по всему миру озабочены тем, что Airbnb облегчает краткосрочную аренду квартир для путешественников, таким образом, выводя эту собственность с рынка для постоянных жителей городов и поднимая арендные ставки. Чиновники заявляют, что это подрывает их усилия по поддержанию цен на доступном уровне, позволяя использовать квартиры как неконтролируемые отели.

Но за всеми заявлениями о заботе о гражданах угадывается и другой интерес – защита отелей, которые приносят в бюджет города живые деньги. Об этом заявляют и представители Airbnb. Менеджмент компании в тот же день подал иск против генпрокурора Нью-Йорка Эрика Шнайдермана, мэра Билла Де Блазио и города Нью-Йорк.

Airbnb не может позволить себе потерять крупнейший рынок для сервиса в Америке. В прошлом году хозяева квартир в Нью-Йорке сгенерировали около 1 млрд долларов прибыли, что принесло сервису немалые комиссионные.

Имеют ли эти лица право использовать для подобной цели служебное жильё?

1. Сдать в аренду служебное жилье по закону нельзя. Для этого необходимо перевести его в разряд личной собственности. По статистике это довольно трудоемкий процесс, так как добровольно расставаться с жильем предприятия не намерены. Приватизация служебного жилья становится возможной при переходе квартиры в статус муниципальной собственности с согласия собственника.
2. Далее требуется подать заявление в МФЦ, предоставить пакет документов и подписать договор между администрацией города и проживающими в квартире людьми.
3. Завершающим этапом будет оформление квартиры в Росреестре. После этого квартира полностью переходит в личное имущество, и распоряжаться ей можно как угодно на правах собственника. Ограничения для госслужащих такие же, как и в вышеописанных случаях.

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Совершая операции, касающиеся недвижимости, актуально, как оформить куплю-продажу квартиры. Чтобы организовать всё максимально корректно, многим нужен подробный пошаговый указатель. С мотивами выгодной реализации квартиры в 2020 году в Москве или ином городе, ознакомьтесь, как выглядит пошаговая инструкция и покупка-продажа квартиры в 2020 году.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.

После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.

Правила процедуры

Порядок действий

1. Заключить договор аренды.
2. Передать ключи нанимателю.
3. Заплатить налог с прибыли от сделки.

Составление договора

• Паспортные данные участников сделки.
• Сведение о квартире.
• Срок договора.
• Размер оплаты жилья, порядок ее осуществления.
• Сумма залога, если имеется.
• Данные будущих жильцов.
• Порядок осуществления текущего и капитального ремонта.

Справка. Договор составляется в двух экземплярах для наймодателя и нанимателя. Оба участника сделки должны поставить подпись в договоре при обоюдном присутствии.

Необходимые документы

• Паспорта участников сделки.
• Договор аренды.
• Выписка из Росреестра.
• Свидетельство о праве собственности на квартиру.
• Документы на квартиру.
• Справка об отсутствии задолженностей.
• Акт приема-передачи квартиры.

Как заключить договор?

Договор аренды включает в себя данные квартиры: ее адрес, площадь, количество комнат. В описи имущества указывается состояние квартиры на момент передачи и наличие бытовой техники и мебели. Важно прописать порядок внесения оплаты за квартиру и ее размер во избежание конфликтных ситуаций и недопонимания. Хорошим стимулом для нанимателя бережно относиться к чужому имуществу послужит залог, который будет ему возвращен при соблюдении условий договора.

Договор, заключенный более чем на один календарный год, считается длительным. В законодательстве строго не оговорены сроки, на которые необходимо заключать соглашение для сдачи квартиры юридическим лицам. Для аренды физическому лицу такой срок не должен превышать пяти лет со дня подписания. Также предусмотрена возможность продлить или перезаключить договор при обоюдном согласии сторон.

Уплата налогов

Для обеспечения законности сдачи квартиры в аренду требуется платить налог с дохода от сделки. Его размер для всех без исключения физических лиц составляет 13 %. Для индивидуальных предпринимателей предусмотрены поблажки в виде 6 % налога, но госслужащим на это рассчитывать не приходится. Собственник квартиры должен самостоятельно подать соответствующую налоговую декларацию (3-НДФЛ) и оплатить налог до 15 июля следующего года.

Внимание! Важно помнить, что уплата налогов – это не ваше желание, а обязанность.

При несистематичности процесса государственный служащий в полной мере имеет право на сдачу собственной квартиры в аренду. Важно соблюсти предписанные законом действия в виде составления договора и уплаты налогов. Искать способы обойти процедуру уплаты налогов госслужащему не следует, так как за ним следят более тщательно, нежели за рядовыми гражданами. Да и наказание будет назначено соразмерно занимаемой должности.

Варианты проведения сделки

Определяя, как происходит сделка купли-продажи квартиры, следует оговорить, что отчуждаться может, как всё помещение, так и его доля. Та и другая сделка имеют свои отличия. Рассмотрим особенности, как происходит проведение каждой из них.

Купля-продажа осуществляется в письменном виде. К договору ещё прикладывается акт приёма-передачи. Перед составлением основного документа часто подписывается предварительное соглашение, а также бумага, свидетельствующая о даче задатка.

Правила отчуждения доли помещения гласят, что если подобная часть продаётся в долевой собственности, то обязательно нотариальное удостоверение сделки. Если же помещение пребывает в единоличной или общей собственности, подойдёт и простая форма соглашения. Исключением послужит выделение доли супругу из единоличной собственности.

Проходить процесс будет с учётом следующих особенностей:

• владелец должен предоставить документацию на объект;
• потребуется оформить отдельный счёт по оплате коммунальных услуг;
• прежде чем продать свою долю постороннему лицу, необходимо предложить купить её остальным гражданам, владеющим оставшимися долями;
• предупреждение о продаже доли оформляется в письменном виде.

Соглашения между родственниками оформляются аналогично тем, что и составляются между чужими людьми. Обычно такие сделки являются фиктивными, поскольку никакие средства друг другу родственники не дают.

Совершение того или иного действия всегда влечёт за собой вопрос, как быстро оформится процедура. Длительность составления соглашения будет зависеть от способа, выбранного для его заключения (самостоятельно или с привлечением 3-х лиц). А вот срок регистрации займёт до 18 суток.

Еще по теме Налог на имущество организаций: изменения 2020 года и отражение в «1С:Бухгалтерии 8»

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

• Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

• помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
• организация просмотра и показа квартиры;
• решение о сроках проведения сделки;
• организация проведения оплаты задатка или аванса;
• консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
• проверка предоставленных документов;
• организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).