Можно ли сдать под офис квартиру в жилом доме и как всё оформить? Тонкости аренды такого помещения
Позиция закона
Действующее законодательство не приветствует самовольных поселений в объектах нежилого фонда и самовольного перевода нежилых помещений в жилые. Тем не менее, собственник может круглосуточно находиться на площади, принадлежащей ему, выгонять его никто не вправе.
Даже если окружающее пространство не является жилым. Но при этом факт нелегальности проживания сохраняется, поэтому проблемы с законом неизбежны.
В соглашении об аренде предусматривается пункт, в соответствии с которым помещение может использоваться с определенной целью. Нарушение этого пункта является основание для расторжения договора.
Жилищные правоотношения регулируются в нашей стране Жилищным кодексом РФ. В статье 15 закреплены основные требования, предъявляемые к жилым помещениям. Описанный в ней перечень условий является исчерпывающим. Это значит, что отсутствие хотя бы одного пункта влечет признание объекта не пригодным к проживанию.
Согласно перечня, описанного в ст. 15 ЖК, жилое помещение должно иметь следующие характеристики:
- быть изолированным;
- пригодным для постоянного проживания;
- изолированным.
Бытовки, вагоны, сборные домики не являются жилыми строениями.
В ситуации с арендованным имуществом проблемы могут возникнуть между арендатором и хозяином. Часто в соглашении прописывается пункт о целевом использовании помещений.
Если было разрешено использовать пространство в качестве кафе, то устраивать в нем мини-гостиницу нельзя. Договор может быть расторгнут, а нарушитель привлечен к ответственности.
Определение понятия
Определение «жилой недвижимости» как такового законодательстве РФ отсутствует. Однако в ГК И ЖК подчёркнуты признаки, которые отвечают основным требованиям понятия – быть недвижимым и изолированным объектом, с границами в виде пола, потолка и стен с обязательным входом.
Теоретически их можно сгруппировать как коммерческие помещения (магазины, кафе или офисы), расположенные в доме как его часть. У них также имеются владельцы: на собственников в обязательном порядке оформляется свидетельство о регистрации конкретным лицом. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не годится для постоянного проживания и может применяться только для общественных, административных или коммерческих целей.
При этом возникает спорный вопрос, какими правами обладают лица на нежилое помещение. Общее содержания термина «право собственности» указано в статье 209 ГК РФ. В соответствии с этой статьей хозяину принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Более яркие примеры различия «права владения» и «права эксплуатации» можно найти в главе 34 ГК РФ, где говорится о договоре аренды.
Эксплуатация нежилого здания — что это такое? Эксплуатация нежилого помещения начинается после окончания работ по строительству, реконструкции или перепланировке, когда готовый объект сдаётся подрядчиком в порядке, установленном договором проекта. С данного момента у законного владельца возникают следующие права пользования:
- использования по своему усмотрению;
- возмещение полученных убытков;
- расторжение договора по желанию.
Важно! Под технической эксплуатацией нежилой недвижимости (в зависимости от основных целей) зачастую понимают различный формат ремонтных работ.
Кто хозяин прилегающей территориии?
Территория вокруг нежилого здания в градостроительном законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Термин «придомовая территория» здания используется в жилищной сфере. Это территория общего пользования – улицы, тротуары, пустыри в пределах муниципального образования.
Они являются собственностью муниципалитетов. Прилегающая территория не принадлежит владельцам зданий, но обязанность по ее содержанию возлагается на них законом (ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ). Собственники могут передать такие обязанности арендаторам, иным законным владельцам, а также управляющим компаниям.
Обязанность собственника здания осуществлять благоустройство прилегающей территории установлена с 28 июня 2020 г. ФЗ от 29 декабря 2020 г. № 463.
Ранее суды исходили из того, что муниципальные правила благоустройства не могут обязывать собственников недвижимости содержать земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям, то есть прилегающие территории. Сейчас эта практика неприменима, – обязанность установлена федеральным законом.
Кому принадлежат места публичного пользования в здании?
Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными. Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций. Местами общего пользования (МОП) являются:
- коридоры;
- вестибюли;
- внутренние и пожарные лестницы;
- лифты;
- шахты и др.
Вопрос о принадлежности МОП возникает, если в одном здании находится несколько помещений. Эта ситуация характерна для офисных и торговых центров, складских зон и др. Однозначно нигде в законе статус МОП не прописан.
Однако по данному вопросу сформирована судебная практика (см. постановление Пленума ВАС № 64, от 23 июля 2009 г.). МОП – это общее имущество в здании, и право на него принадлежит всем собственникам помещений. Каждый из них обладает долей в праве общей собственности.
На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе. Запись в реестре будет исправлена.
Каков статус общедолевой собственности?
Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании имеются:
- несущие конструкции;
- крыша;
- фундамент;
- трубы;
- лифты;
- перила и др.
Независимо от расположения, такие объекты относятся к совместной собственности, если предназначаются для обслуживания более одного помещения. Правовой статус такого имущества аналогичен статусу, предусмотренному жилищным законодательством.
Доля в праве общей собственности рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих собственнику, в редких случаях – от их объема. При продаже или наследовании помещения переходит и доля в праве на общее имущество. Право на такое имущество возникает в силу закона, оно безусловно и не может быть отчуждено отдельно от основного объекта собственности.
Предусмотренные законом наказания
Многие интересуются, что будет, если жить в нежилом помещении. Ни одном нормативно-правовом акте не прописано наказание за проживание граждан в нежилых помещениях. Но сам факт правонарушения рассматривается.
В судебных процессах применяются пункты статьи 6.4 Кодекса об административных правонарушениях и статьях о санитарных и эпидемиологических нормах проживания.
Граждане, нарушившие закон о проживании в нежилых помещениях, должны доказывать только то, что помещение соответствует регламенту, нахождение в нем не нарушает санитарно-эпидемиологических норм и не мешает окружающим людям.
На практике доказать возможность проживания в нежилом помещении или получить официальное разрешение у государственных органов очень сложно. Ситуация может разрешиться, если нежилая площадь находится в большом здании.
Если поступил сигнал о факте проживания в нежилом помещении в Роспотребнадзор или Федеральную миграционную службу, был доказан факт проживания, предусмотрены следующие штрафы:
- для обычных граждан, иностранцев — от 500 до 1000 руб.;
- для предпринимателей — от 1000 до 2000 руб.;
- для предприятий и организаций — от 10 до 20 тыс. руб.
Должен ли владелец перечислять средства на ОДН и лифт?
Обязанность участвовать финансово в содержании имущества, принадлежащего всем владельцам помещений в здании, безусловна и не зависит от того, какое помещение находится в собственности – квартира или офис. Она также не зависит от того, используется ли такое имущество фактически.
Владельцы салонов красоты на первых этажах должны платить за содержание лифта и крыши, а хозяева квартир – за содержание коридоров на первых этажах, предназначенных для офисных помещений. В 2020 г. данную позицию поддержал ВС РФ (постановление Пленума № 22 от 27 июня 2020 г.).
Требования к использованию незаселенных квадратов в многоквартирных домах
Рассматриваемое помещение в многоквартирном доме стоит отличать от места общего пользования. Ключевой точкой разграничения понятий является наличие у рассматриваемого объекта законного владельца.
Обычно они образуются при помощи трансформации обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое, поэтому они относятся к коммерческим помещениями: расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. Там запрещается любая деятельность, которая наносит вред жильцам, или производство, чья работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения или превышает допустимый уровень шума.
На законодательном уровне РФ установлен ряд правил, которых должны придерживаться владельцы:
- Необходимость оформления отдельного входа.
Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать в качестве входа тот же вариант или те же помещения, которые используются для доступа к квартирам.Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу нового правила, могут использоваться в прежнем формате и дальше. Но для современных объектов наличие отдельного входа – обязательное условие, даже если указанное помещение располагается на втором этаже и выше.
- Требования пожарной безопасности.
Наиболее трудными для выполнения считаются нормы пожарной безопасности из-за того, что некоторые из них просто физически невозможно выполнить (например, организация пожарного выхода, который иногда бывает просто негде оборудовать).Крайне редко случается, когда пожаром причиняется ущерб лишь помещению, где он начался – страдают и соседние объекты. А отвечать за данный ущерб придётся собственнику того помещения, в котором возник очаг возгорания, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.
- Санитарные правила.
В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, должен поддерживаться определённый уровень естественного освещения. Также там нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, проветривать комнаты. А если в нежилых помещениях организуются кафе, их работа согласовывается с Роспотребнадзором.
Предлагаем ознакомиться Кто является многодетной матерью и семьей по закону РФ
Внимание! Перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях. Поэтому внимательно ознакомьтесь со всей сопроводительной документацией, чтобы избежать неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть при эксплуатации объекта.
Ключевые моменты проживания в нежилых помещениях
Прописка является юридически оформленным доказательством привязки гражданина к определенной локации. Касается эта особенность только жилых пространств. Зарегистрироваться в нежилом помещении запрещено. Это требование равно действует как к постоянной, так и временной прописки.
На практике случаются ситуации, когда граждане прописываются в нежилых помещениях. Но этого делать нельзя. Должностные лица не имеют прав принимать такие заявления от населения.
Парадоксально, но статьи, в которой бы говорилось о невозможности прописаться в нежилом объекте, в юридических актах нашей страны нет. Вроде бы и прописаться нельзя, но и получить наказание за это тоже нельзя.
Объекты, в которых может производиться регистрация, перечислены в ст. 1 Приложения к Постановлению правительства № 713 от 17 июля 1995 года.
Жилой фонд от нежилого отличается тем, что прописаться можно только в первом случае. Для законности регистрации нежилое помещение должно быть официально переведено в жилое. Это требование содержится в Постановлении правительства № 47 от 28 января 2006 года.
Можно ли жить в квартире, переведенной в нежилое помещение? Для этого потребуется обратиться в местный муниципалитет, изрядно потратиться и потрепать себе нервную систему. Пригодным для жизни помещение признает специально созданная комиссия. В 2020 году эта тема более актуальна в отношении дачных домиков.
Некоторые интересуются, можно ли жить в нежилом офисе. Обычно кабинетные пространства оборудуются комнатами отдыха. В некоторых организациях имеются душевые и кухни.
И если предприниматель только начал развивать свой бизнес, проживание в офисе позволит избежать лишних затрат. Но с семьей жить в таких условиях практически невозможно. Такой вариант актуален только для одиноких людей.
Комфорт проживания могут нарушить неожиданные проверки, например, пожарных. Противопожарные нормы должны соблюдаться в любом случае. Их игнорирование влечет наложение штрафа.
На нежилых квадратах запрещено устанавливать газовую плиту, открытые нагреватели и прочие предметы быта. В офисах приходиться придумывать альтернативные способы обустройства быта, как жить в нежилом помещении.
Использовать под жилье гараж проще, чем офис. Проверок здесь не будет. А в боксе можно предусмотреть надстройки с автономным отоплением. Главный минус заключается в нестабильности. Строение могут снести.
Разница технических норм и правил пользования
Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан. Существует определённый свод правил, на основе которых можно пользоваться данными объектами, не нарушая закон РФ.
Часто у владельцев помещений в жилом доме возникают спорные ситуации касательно порядка пользования общей территорией. Опираясь на пп.2 п.2 ст.44 ЖК РФ, все полномочия закон приписывает к компетенции собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых).
Такие правоотношения отражены пунктами «О порядке установки ограждений на придомовых территориях», в соответствии с которым «установка происходит на базе принятых решений хозяев помещений многоквартирных домов», на чьей территории запланировано размещение устройства.
Этапы назначения долей в праве общей собственности в многоквартирном доме для владельцев нежилых помещений тоже контролируется статьей 37 ЖК РФ в пропорциональном размере к всей площади, принадлежащей конкретному владельцу.
Подробнее о том, как оплачиваются и кому принадлежат места общего пользования в нежилом здании и МКД, читайте здесь.
Система технического обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда гарантирует стандартное функционирование зданий в течение всего срока службы здания, включая в себя такие работы как:
- обновление напольного покрытия;
- выравнивание и покраска стен;
- замена расходников;
- ремонт окон, дверей или ворот;
- регулярная уборка помещений;
- обслуживание инженерных сетей и другие мелкие работы.
В ГК РФ, Часть II, Глава 34, ст.616 указывается, кто несёт ответственность за капитальный и текущий ремонты недвижимого имущества. Из закона следует, что «арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, совершать за свой счёт ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено договором аренды», ведь это не только право пользования, но владение помещением.
Условия уборки
Сбор и утилизация отходов, включая накапливающиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей на базе подпункта «д» пункта 11 Правил №491, входит в список работ по поддержанию общего имущества многоквартирного дома.
Для того чтобы вывоз этих отходов происходил посредством государственной платы, упомянутый мусор должен являться по своему происхождению, свойствам и структуре к бытовому классу. Траты на вывоз отходов являются центральной частью расходов на содержание коллективного имущества (ч.3 ст.30, ч.1 ст.37, ст.39 и 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ, разделы II и III Правил №491).
Если же отходы от нежилых помещений не соответствуют упомянутому признаку, то их вывоз совершается по отдельному договору с предпринимателем.
Об условиях уборки нежилых помещений и о том, как заключить договор с уборщицей, можно прочитать в этом материале.
Раскрываем тайну
Сразу скажу, что пример привожу конкретный, в зависимости от региона цифра меняется: за содержание МОП на 1 м2 площади квартиры приходится по тарифу 9,99 рублей, что, например, при площади квартиры в 63 м2 – обычной трехкомнатной – составляет 630 рублей. Итак, что же входит в таинственный тариф 9,99:
Содержание подъезда – 1,10 руб.
- Подметание пола — каждый рабочий день.
- Мытье пола – 1 раз в месяц, площадку 1 этажа и кабину лифта – каждый рабочий день.
- Мытье окон, стен, входных дверей и батарей – 1 раз в полгода.
- Уборка чердака и подвала – 1 раз в год.
- Сюда же входит обслуживание и уборка мусоропровода, но у нас его нет.
Более точные нормативы по уборке помещений подъезда смотрите в статье «Наш дом – наша крепость».
Уборка придомовой территории – 2,40 руб.
- Подметание тротуаров и площадок возле подъезда в теплое время года – понедельник, среда, пятница.
- Опорожнение урн и сбор мусора с остальной территории – так же.
- Уборка снега с тротуаров в зимнее время – по мере выпадения.
- Покос травы – 2 раза в летний период.
- Покраска оборудования детских и спортивных площадок, других элементов декора – 1 раз в год летом. Ремонт – по мере необходимости.
- Очистка крыши от снега, ликвидация сосулек и наледи – по мере необходимости.
Подготовка МКД к летнему и зимнему сезонам – 1,31 руб.
- Опрессовка, ремонт и промывка отопительной системы – 1 раз в год.
- Замена разбитых стекол, ремонт окон и дверей – по мере необходимости.
- Очистка вентиляционных шахт – 1 раз в год.
Незначительный ремонт и обследование состояния МОП – 1,60 руб.
- Проверка работы вентиляционной системы, системы удаления дыма, обслуживание и замена мелких деталей в электрическом оборудовании – 1 раз в полгода.
- Ликвидация аварийных ситуаций – по мере необходимости.
- Дератизация и дезинсекция (борьба с грызунами и насекомыми) – 1 раз в год.
- Проверка работы инженерных систем МКД и ликвидация незначительных проблем – постоянно.
- Сюда же входит обслуживание газового оборудования – 1 раз в 3 года, но у нас его нет.
Текущий ремонт МОП – 3,58 руб.
- Ремонт сломанных дверей, окон, перил – по мере необходимости.
- Ремонт подъезда – побелка, покраска, штукатурка – 1 раз в 5 лет.
- Ремонт крыши и ликвидация протекания влаги – по мере необходимости.
- В панельном доме – восстановление швов между плитами – по мере необходимости, но не реже 1 раза в 5 лет.
- Ремонт инженерных систем и оборудования – по мере необходимости.
- Приведение в нормальный вид при их разрушении тротуаров, дорог и отмостков – по мере необходимости.
- Прочий ремонт оборудования, находящегося в общей собственности – по мере необходимости.
Если кто-то заметил, то вывоза мусора в данном перечне нет, как и нет каких-то других видов работ. Это потому, что в нашей квитанции они вынесены отдельными строками и в техобслуживание МОП не попадают.
Хитрости УК
Заметили, как много работ выполняется по мере необходимости? Нет, их, конечно, действительно выполнят, но есть подозрение, что данные виды работ заложены в калькуляцию с изрядным запасом.
С одной стороны, если мы будем бережно относиться к нашему общему имуществу, УК или ТСЖ больше собранных денег оставят себе. С другой стороны, управляющая организация на большее количество запасенных средств сможет провести и большее количество работ по благоустройству и повышению комфортности жилища.
А если вы не поленитесь и создадите совет дома, он будет проверять, чтобы ни одна собранная с жильцов копеечка не ушла на нецелевые нужды.
МОП существовал и в Советское время – в этом плане ничего не поменялось. Единственное, что изменилось — платим за его обслуживание теперь мы сами, а у нашего богатого государства на нужды ЖКХ нет средств.
Разрешите попрощаться. Надеюсь, что статья оказалась полезной, поэтому подписывайтесь на новые статьи нашего сайта и давайте ссылку на них своим друзьям и родственникам в социальных сетях.
Можно ли прописаться на даче
С 2013 года законом было разрешено регистрироваться в дачных домиках. Однако должны быть соблюдены определенные условия. Комиссии предъявляют определенные требования к такому жилью:
- наличие капитального фундамента;
- отсутствие в стенах механических повреждений;
- степень гидроизоляции позволяет сохранять внутри температуру, равную 18 градусам, и уровень влажности не менее 80 %;
- соблюдение санитарных условий при оборудовании систем коммуникаций;
- соответствие нормам солнечного освещения во внутренних помещениях;
- регистрация объекта в Росреестре.
Предлагаем ознакомиться Угрожают отключить ЖКУ из-за долга
Весь перечень пунктов является обязательным для признания дома пригодным для круглогодичного проживания. Правда, и этого недостаточно для оформления прописки.
Помимо требований к пригодности проживания сам участок должен соответствовать ряду нормативов:
- документально подтверждено разрешение использования земельной площади для садоводства;
- земельный участок расположен в черте населенного пункта.
Управление объектами недвижимости
Собственник имеет возможность эксплуатировать нежилое помещение по собственному усмотрению, отталкиваясь от изначального назначения объекта. Своим правом он может воспользоваться не только на свободное распоряжение имуществом, а и в случае защиты от различных посягательств (вроде подачи судебного иска).
Хозяева нежилого помещения при желании имеют право:
- совершать продажу;
- оформление договора дарения;
- обмен;
- сделку по составлению завещания;
- сдачу в аренду;
- передачу в доверительное управление.
Если возникают конфликтные ситуации, для их урегулирования необходимо опираться на постановление Пленума ВАС РФ. В нём закреплены нормы, касающиеся правомочий хозяевам нежилых помещений, аналогичные методам мирного решения споров для жильцов многоквартирных домов.
О способах управления нежилыми зданиями и помещениями мы рассказывали тут.
Коммунальные платежи собственников
Многие ошибочно понимают суть значения «нежилые помещения», путая его с местами общего пользования. Из-за этой путаницы возникает множество проблем в отношении формирования расчётных сумм за коммунальные услуги. Оплата ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев, которые на общих основаниях должны платить ресурсопредоставляющим организациям за содержание общедомового имущества.
Определение положенных тарифов – обязанность органов местного самоуправления, которые формируют их с помощью данных независимой экспертизы. Для окончательных итогов упомянутые величины используются лишь после их утверждения профессиональной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ.
О том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение и как они оплачиваются, мы рассказывали тут.
Обслуживание и ресурсоснабжение
С 1 января 2020 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п.6 ПП РФ №354). Данные нормы породили обязательства для управляющих организаций и предпринимателей.
Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано здесь.
Отопление
Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.
Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:
- горячего и холодного водоснабжения;
- электричества и т.д.
Согласно с приложением к постановлению РФ от 29.12.2011 №1178, имеется общий список категорий потребителей, которые причисляются к населению и где электрическая мощность подаётся по стандартным тарифам, используемым на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления предпринимательской деятельности.
Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.
Но если электроэнергия применяется для поддержания рабочей среды, то оплата производится по свободным ценам, формируемым по 6-и ценовым категориям, в соответствии с главными правилами функционирования розничных рынков электрической энергии, продиктованными постановлением правительства РФ от 04.05.2012 №442 для поставщиков.
О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали здесь.
Опираясь на главе 6 ст.36 ЖК РФ, руководить общедомовым имуществом имеют право только собственники жилых и нежилых помещений конкретного дома. Только часть технического этажа отводится провайдерам для установки телеоборудования, а значит, данное право они могут получить исключительно с согласия владельцев.
Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.
Для окончательного согласования размещения оборудования провайдеры обращаются к её представителям, чтобы оператор связи имел возможность найти компромисс с управляющей компанией.
Подробнее о подключении интернета и других телекоммуникаций в нежилое помещение говорится в этой статье.
Снабжение коммунальными ресурсами
Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:
- Заключить договора о поставке услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
- Оформить соглашение с управляющей компанией либо ТСЖ.
Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.
Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.
Смотреть галерею
Кто может быть владельцем?
У каждого построенного объекта по законодательству Российской Федерации должен быть собственник. В многоквартирном доме существуют 3 вида объектов:
- жилое помещение;
- нежилое;
- помещения общей собственности.
Люди часто путают эти понятия. Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.12.2011 № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, не являющееся жилым (квартирой) и общим имуществом собственников помещений. В многоквартирном доме это:
- подъезды;
- чердаки;
- лестничные пролеты;
- лифты;
- подвалы и прочее.
Сегодня уже не считается редкостью открытие бутика, салона красоты или другой коммерческой организации на цокольном этаже многоэтажного жилого комплекса. Особенно это явление характерно для крупных городов.
Стал популярным перевод жилой квартиры в нежилой фонд. Сами застройщики, предполагая низкую стоимость жилья на первом этаже и невостребованность таких квартир, планируют отдавать первые этажи под аптеки, цирюльни и прочие нежилые объекты. Либо предприниматели сами выкупают квартиры на первом этаже и проходят процедуру перевода жилого помещения в нежилое.
При расположении нежилого объекта выше первого этажа многоквартирного дома все помещения, существующие под ним, переходят в статус нежилых.
Ссылаясь на ст. 212 ГК РФ, стоит отметить, кем может являться собственник данных помещений:
- физическим лицом;
- юридическим лицом;
- субъектом Российской Федерации;
- РФ;
- муниципальным учреждением.
Согласно законодательным нормам, вне зависимости от национальности и государственной принадлежности любой гражданин может иметь право собственности. Подробнее о нюансах приобретения и прекращения прав на нежилое помещение читайте здесь.
Обязанности владельца
Гражданское законодательство предусматривает, что обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер (ГК РФ, ст. 249). Однако сособственники по соглашению между собой могут предусмотреть и иной формат участия – например, уборку территории, участие в субботниках.
-
МОП должны содержаться надлежащим образом, то есть с соблюдением СанПиНов, ГОСТов, в безопасном состоянии.
- Лестницы, лифты, коридоры должны позволять свободно пользоваться зданием и его частями.
- Инженерные коммуникации и приборы учета должны находиться в состоянии готовности и работоспособности.
- Внешний облик здания – соответствовать архитектурному проекту.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определены Правительством РФ (постановление № 491 от 13 августа 2006 г.).
Случаи затопления и протечки
Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.
Предлагаем ознакомиться Статья 104 Жилищного кодекса РФ в новой редакции с Комментариями и последними поправками на 2020 год
В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.
Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.
Важно! Грамотно собранный пакет документов, который фиксирует факт залива и определяет виновную сторону, позволит разрешить спор в добровольной форме, не прибегая к судебному разбирательству.
Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.
Что говорит закон?
Правовой статус нежилого помещения в МКД регламентируется нормативными актами:
- Конституция РФ от 12 декабря 1993 года закрепляет право граждан РФ на частную собственность.
- Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года, ч.1 гл.18 ст.290, разрешает вопросы, связанные с общим имуществом собственников.
- Жилищный кодекс от 29 декабря 2004 года. Гл.3 ЖК первого раздела описывает возможность изменения статуса объекта с жилого на нежилой.
- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах” дает право хозяевам нежилых объектов пользоваться коллективными бытовыми резервами здания.
Справка. На нежилое помещение необходимо оформление свидетельства регистрации
права собственности
.
Особенности процедуры
Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:
- Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
- Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
- Техпаспорт и план помещения.
- Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
- Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.
Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.
Смотреть галерею
Права
Каждый хозяин недвижимости должен знать свои права, чтобы их отстаивать. Ведь нередки случаи споров между собственниками жилого и нежилого помещения в многоквартирном многоэтажном доме.
Учитывая ст. 217 ГК РФ, собственник имеет следующие права:
- владение имуществом;
- распоряжение помещением;
- пользование объектом.
Подчеркнем, что необходимо всегда учитывать интересы соседей по дому.
Если рассмотреть подробнее права владельца недвижимостью, то окажется, что субъект вправе:
- продавать, обменивать, сдавать в аренду помещение;
- завещать имущество другим субъектам;
- проводить текущий и капитальный ремонт нежилого помещения;
- осуществлять реконструкцию объекта.
Важно! Проводить реконструкцию помещения следует только после разрешения соответствующих государственных органов, заполнения положенной документации.
Хозяин нежилого объекта в МКД имеет право принимать участие в общих собраниях жильцов дома по поводу разрешения таких вопросов:
- выбор и смена управляющей компании, ТСЖ;
- косметический и капитальный ремонт дома;
- благоустройство территории, прилегающей к дому;
- установка шлагбаума при въезде во двор.
Опираясь на жилищный кодекс РФ, можно отметить, что субъект имеет законодательное право и юридическую обязанность на распоряжение общей собственностью дома, как и владелец квартиры.
Отдельно нужно рассматривать варианты долевого владения нежилой недвижимостью. Эту форму собственности мы подробно разбирали тут.
Использование нежилого помещения по назначению
Вы по своему усмотрению можете распоряжаться принадлежащим вам нежилым объектом.
Вы вправе устроить косметический ремонт, переоборудовать комнаты (объединить их, убрать стены) или осуществить иные действия, не нарушающие технические, санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и интересы других жильцов МКД.
Например, если у вас в собственности имеются два недвижимых объекта, не предназначенных для проживания людей, вы вправе их объединить. Сделать это самостоятельно без предварительного согласования перепланировки нельзя.
Как только проект был одобрен, вы можете приступить к ремонтным работам. При этом при сдаче итогового результата важно соблюдать ранее оговорённый проект, иначе вас ожидают штрафные санкции и даже предписание по возвращению изменений в обратное состояние.
Кроме этого, нежилое помещение можно разделить на несколько меньшего размера. Соединяете ли вы два смежных объекта или разбиваете одно на пару частей, в любом случае спрашивать согласие соседей не нужно.
Исключение – ситуация, когда ремонтные работы приводят к изменению границ других помещений, не принадлежащих вам.
Иными словами, если вы расширяете площадь своего магазина за счёт присоединения к нему части общедомового имущества, предварительно требуется получить согласие всех владельцев квартир в МКД. Если изменения касаются только отдельных жильцов, согласуйте проект с ними.
Если одобрения получить не удалось, проводить ремонтные работы нельзя.
Обязанности по содержанию имущества
В правовом русле у владельца недвижимости существует ряд обязанностей, которые неукоснительно должны выполняться (ст. 210 ГК РФ):
- принимать во внимание законные права соседей;
- использовать нежилой объект в рамках закона;
- соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы;
- сохранять чистоту и порядок помещения;
- принимать противопожарные меры;
- вовремя оплачивать услуги ЖКХ, проводить взносы на капитальный ремонт и содержание дома (ст.153, 158 ЖК РФ);
- проводить уплату налогов;
- оглашать свои действия соседям и согласовывать их с государственными органами при принятии решения о реконструкции помещения.
По закону РФ собственник нежилого помещения приравнивается к хозяину жилого помещения. Поэтому список обязанностей, приведенный выше, является общим для всех.
Важно! Все собственники помещений в доме (жилых и нежилых) несут ответственность за содержание общественных мест пользования в доме в равных долях. Даже если владелец нежилого объекта не пользуется лифтом, подвалом, чердаком, мусоропроводом и прочим имуществом.
Порядок содержания
Собственники помещений вправе установить режим использования общего имущества здания, а также прилегающей территории на собрании. Следует действовать в соответствии со ЖК РФ (ст. 44–) и ГК РФ (гл. 9.1).
Собрание сособственников может проводиться очно, заочно либо в смешанной форме и должно быть запротоколировано. На нем должна присутствовать как минимум половина всех участников, решение принимается простым большинством голосов.
Перечень мероприятий по содержанию прилегающей территории должен соответствовать муниципальным правилам благоустройства. Именно в них указываются правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, уполномоченных отвечать за эксплуатацию здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).
Ответственность за нарушения
Зачастую между владельцами нежилых помещений и жильцами квартир возникают оживленные споры. Например, по поводу распоряжения придомовой территорией.
Иметь в своем доме парикмахерскую или бутик весьма удобно. Но иногда такое близкое расположение способно принести массу неудобств обитателям дома.
Перед магазинчиком, находящимся на первом этаже здания, непроизвольно может образоваться стоянка из огромного количества автомобилей заинтересованных клиентов. Повышается загазованность воздуха. Такая парковка неуместна, вызывает недовольство со стороны жителей дома. И могут поступать жалобы на быстрое накопление мусора и грязи от проходящих зевак.
При обращении недовольных жильцов многоквартирного дома в ТСЖ возможно установление шлагбаума при въезде или принятие иных мер, удовлетворяющих требования владельцев квартир. Если ТСЖ не найдет выход, а хозяин магазина не обратит внимания на возмущения соседей, возможно, наступит даже судебное разбирательство.
Судебные тяжбы будут иметь место и при несоблюдении других обязательств субъекта, регламентированных законом. Если владельцы квартир и собственники нежилых помещений полагают, что их права были ущемлены по какой-то причине, то все споры разрешаются только при помощи структур судебной власти.
Итак, обладая нежилым помещением, человек может поддаться желанию присоединиться к числу бизнесменов и открыть свой собственный салон красоты, который вскоре станет популярным и не даст спокойно жить соседям. Но юридически и фактически такой собственник будет мало отличаться от хозяев квартир. Его права и обязанности должны соблюдаться неукоснительно. А незнание законов при этом не освободит от ответственности.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.
Метки: жилой, нежилой, помещение, статус
« Предыдущая запись
Права собственников нежилых помещений в МКД
Многие многоквартирные дома имеют на первом этаже помещения, не предназначенные для проживания.
Речь идёт о стоматологических кабинетах, парикмахерских, салонах красоты, курсах для детей и школьников, административных учреждениях, торговых точках и т. д. Они могут принадлежать юридическим и физическим лицам.
Собственники нежилых объектов вправе владеть ими, распоряжаться и пользоваться по своему усмотрению. При этом недопустимо нарушение интересов и прав других лиц (жильцов МКД и владельцев иных нежилых помещений).
Например, если вы владеете магазином, встроенным в первый этаж МКД, вы можете обустроить пространство по своему усмотрению. Допустимо осуществить ремонт или сделать дополнительные перегородки (стены), убрать двери, если это не нарушает технические, санитарные и иные нормы безопасности.
При этом собственник должен учитывать, что все действия, совершаемые с объектом, не должны задевать права и интересы других лиц, находящихся в МКД.
Например, нельзя устанавливать в магазин шумное оборудование. Владелец обязан принять меры по звукоизоляции помещения, чтобы не мешать жильцам.
Советуем материал: Штраф за оскорбление личности в России в 2020 году