Особенности оформления акта передачи земельного участка по договору аренды

Земельные участки, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относят к категории недвижимого имущества, также как объекты с незавершенным строительством, сооружения и здания. Наряду с другими объектами гражданского права, ЗУ, не имеющие ограничений в обороте, наделены возможностью беспрепятственно отчуждаться или передаваться от лица к лицу в порядке универсальной правопреемственности.

Распространенный вариант перехода участка земли во временное владение — оформление договора аренды. Функции акта приёма-передачи ЗУ, установленные законом формы, а также последствия пренебрежения подписания данного документа читайте в нашей статье.

Кто вправе заказать межевание

Российское законодательство не подразумевает, что определением границ земельного участка (далее – «ЗУ») должен заниматься исключительно лишь собственник этого самого надела. Существует ряд лиц, которые вправе уточнять (восстанавливать, устанавливать) границы ЗУ:

• арендаторы – независимо от того, кто именно выступает арендодателем;
• лица, обладающие правом бессрочного владения, пожизненного наследуемого владения наделом.

Но это далеко не исчерпывающий перечень сторон, заинтересованных в разграничении участка. Есть ряд ситуаций, при которых межевание потребуется прочим людям и все они связаны с необходимостью постановления ЗУ на кадастровый учет. Рассмотрим самые часто встречающиеся из них.

Иск о признании права собственности на землю

Для грамотного составления искового заявления следует принять во внимание несколько очень важных правил, которые прописаны в ГПК РФ, и мы рассмотрим каждое из них далее более подробно. Очень важно соблюдать структуру заявления, которая состоит из нескольких частей: «шапка», часть в которой ведет повествование и часть просительная.

В самом начале заявления важно заполнить «шапку» и написать сверху общее наименование суда, и куда именно подается иск, следующий этап – перечислить, какие стороны участвуют в споре и указать ряд контактных данных: телефоны, адреса и т. д. Заявление должно называться так: «Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок».

Что делать, если сосед захватил часть земельного участка?

О самовольном занятии земельных участков читайте тут.

Акт согласования границ земельного участка с соседями смотрите по ссылке:

Следующий этап – описать суть проблемы с указанием информации о том, кто именно выступает владельцем участка и на основании какой документации они действуют. Может быть нарушено право собственника, кто в этом, по вашему мнению, виноват и чем вы можете подтвердить свои предположения и догадки. Необходимо сослаться не только непосредственно на ряд доказательств: бумаги, свидетельские показания, но и указать статьи, которые были нарушены ответчиком.

После повествовательной части должна следовать формулировка, о чем именно истец просит у суда. Право собственности должно быть привязано к какому-то конкретному лицу, ответчик обязан не совершать в дальнейшем какие-либо действия.

Например, может быть отменен документ, либо же освобождена земля и самостоятельно гражданин сносит постройку, которую ранее возвел на участке.

В конце искового заявления должно быть представлено приложение, с указанием обязательно даты, а также подпись истца либо же его представителя, если таковой имеется. Обычно заявление подают в районный городской суд.

Межевание по наследству

Многие ЗУ не имеют уточненных границ, а лишь кадастровые паспорта. С недавнего времени для оформления права собственности на них, с последующей постановкой на кадастровый учет, требуется проводить уточнение границ. Но «проблемным» местом многие люди считают отсутствие правоустанавливающих документов. На самом деле этой сложности нет, поскольку законодательством установлен срок принятия наследства, а не оформления собственности. Если принятие состоялось, то право владения переходит к наследнику независимо от межевания.

Можно уточнить границы после официального подтверждения наследования – получения от нотариуса Свидетельства о праве на наследство, в котором указан земельный надел, его кадастровый номер и площадь, а также доля в праве, если наследников несколько.

Не предусмотрено никаких штрафов за позднее оформление в собственность наследуемого ЗУ. Верховный Суд России указывает, что оформление права собственности на наследство является правом, а не обязанностью наследника.

Межевание при наследовании ЗУ будет производиться уже собственником, который официально вступил в свои права и желает разграничить территорию. Следовательно, процедура будет все той же, которая предусмотрена для определения границ в общем порядке. Подробней о том, как провести межевание в общем порядке читайте здесь.

Межевание без правоустанавливающих документов

Межевание без свидетельства о праве собственности и иных правоустанавливающих документов несколько затруднено. Ну а ситуации, когда лица возделывают участки, на которые у них документов попросту не имеется, довольно распространены. Чаще всего подобные случаи возникают, если:

• правоустанавливающие документы утрачены;
• ЗУ ранее принадлежал родственнику, но после его смерти никто не стал оформлять наследство – достаточно 2-3 поколений, чтобы правоустанавливающие документы потерялись;
• бесхозный надел возделывается гражданином на свой страх и риск, так как был произведен самозахват земли.

В районах с низкой стоимостью земель (например, вдали от крупных городов), такие случаи встречаются часто. Участки, естественно, не имеют границ, иногда – кадастровых номеров и технической документации. Чтобы исключить претензии 3-их лиц (а также государства) на наделы, их стоит оформить в собственность и провести межевание.

Конкретный набор действий, когда нужно межевание без собственника, зависит от того, что служит причиной отсутствия документов. Если таковые ранее были получены, то их следует восстановить.

Для начала нужно обратиться к лицу, которое передало участок. Если ЗУ был куплен, снять копию договора купли-продажи можно у продавца, но заверять документ нужно нотариально. Также можно запросить сведения из Росреестра. Если просто не стали оформлять наследство, то и здесь все будет достаточно «просто», хоть и потребует времени.

Владиславу М. родители оставили в наследство квартиру в Москве и дачу в соседней области. Когда мужчина стал оформлять наследство, выяснил, что дача была прабабушкина. Родители не обратились к нотариусу, но продолжали пользоваться землей. Владислав обратился к юристу по земельным вопросам за помощью в решении этой проблемы. Специалист через суд установил фактическое принятие наследства, после чего помог оформить право собственности на землю и дом.

Признание доли невостребованной

Обязанность по выполнению данной процедуры возложена на органы власти на местах (п. 3 ст.12.1 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г.).

Администрация поселкового сельсовета или городского округа, включающего в свой состав земли с/х назначения, формирует список невостребованных земельных долей, которые подпадают под основания, указанные выше.

После орган местного самоуправления, в ведомстве которого расположен аграрный участок, включающий в свою общую площадь подобные наделы, официально публикует эту информацию в печатном издании областного значения, на своем интернет-сайте и вывешивает подобные списки на общественных информационных щитах населенного пункта.

Всю эту процедуру поселковый совет должен проделать не менее, чем за три месяца до даты созыва общего собрания собственников земельных паев. Затем реестр невостребованных земельных долей специалист сельского совета должен предъявить собранию собственников для утверждения.

Ежели владелец сельскохозяйственной доли посчитает, что его земля находится в данном списке необоснованно, то он должен свой письменный протест в этот трехмесячный срок направить в местный орган власти, на районе которого расположена его собственность. И на собравшемся совете обладателей земельных долей обнародовать имеющиеся у него доказательства своей правоты.

Если все-таки общее собрание признала землю собственника невостребованной, то далее решением этого вопроса будут заниматься судебные инстанции, после написания на их адрес искового заявления.

ВНИМАНИЕ! Моментом признания наделов земли невостребованными считается принятое общим собранием положительное решение в отношении выдвинутого администрацией с/с списка.

Если по прошествии четырехмесячного срока такое решение участниками общего схода не принято, то исполнительный орган местной власти правомочен самостоятельно утвердить созданный им список невостребованных земельных долей.

Кто распоряжается невостребованными земельными долями? Такой прерогативой наделяются муниципальные образования, после прохождения всех регистрационных этапов узаконивания данных земельных площадей.

Межевание без права собственности

Самый сложный случай – полное отсутствие прав на возделываемую землю. И, тем не менее, решить вопрос возможно, но при условии соблюдения определенного алгоритма. Он, конечно, разниться в зависимости от ситуации, но в целом схож:

• предпринять попытку установить собственника территории;
• обратиться в муниципалитет с ходатайством о предоставлении земельного надела;
• получив «добро» от администрации узаконить право собственности.

Чаще всего быстрое и простое решение вопроса оказывается заблокированным, в связи с чем приходится обращаться в суд. Для этого подается иск об установлении границ по фактическому использованию земли, в числе исковых требований заявляется и межевание без свидетельства о собственности, и передача участка в собственность истца. Если к делу подключен юрист по земельным вопросам, выиграть суд достаточно просто. Но есть немаловажное условие. ЗУ не должен:

• иметь обременений;
• находиться в частной собственности физических, юридических лиц;
• располагаться в охранных зонах;
• присоединяться к ранее существующему наделу и увеличивать его сверх определенных максимальных значений.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации, мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Действительно ли заключение договора аренды — это единственная возможность для иностранца «приобрести» землю и построить дом в Беларуси?

— В любом государстве земля — это стратегический ресурс. И получить ее в пользование иностранец может только двумя способами. Один из них — наследование. Согласно ст. 12 и ст. 14 Кодекса о земле, участки могут перейти в частную собственность в пожизненное наследуемое владение иностранным гражданам, которые являются наследниками белорусов. Кодекс даже предоставляет расшифровку, кто может являться таким наследником. И перечень достаточно широкий.

Если же иностранец впервые «приходит» в Беларусь и хочет здесь жить, то он может либо приобрести уже готовый объект недвижимости, либо участвовать в аукционах на заключение договоров аренды на земельные участки.

На что может претендовать арендатор? Можно ли изъять участок в любой момент?

— Любое право на землю (кроме права частной собственности) является ограниченным вещным правом, — пояснил управляющий ООО « Сергей Калиновский. — И если право частной собственности можно прекратить только по решению суда, то вещные права намного более «слабые». Вместе с тем, нужно понимать, что если государство захочет в своих целях (например, на гос. нужды) эту землю изъять, то на результат не сможет существенно повлиять ни первое, ни второе право.

Что касается прав, которые получает арендатор, то они практически полностью сопоставимы с правами пользователя земли и чуть уже, чем у собственника. В рамках целевого использования земли арендатор имеет право построить здесь дом. И в случае изъятия участка он имеет право получить компенсацию в размере оценочной стоимости дома. Компенсацию можно получить и за улучшение земельного участка (например, арендатор завез сюда чернозем, тем самым повысив стоимость земли).

Хотелось бы подчеркнуть, что даже если участок используется на правах аренды, то построенный здесь дом будет принадлежать арендатору на праве собственности. Единственный нюанс, который прописан в законодательстве — право на землю следует за правом на недвижимость. Т. е. не может быть такой ситуации, когда дом принадлежит одному человеку, а право аренды на участок другому.

При этом собственник дома свободно может его достроить, реконструировать и даже продать. Просто покупатель вместе с домом получит право аренды на участок.

А что делать, когда срок аренды по договору подошел к концу?

— Если говорить простым языком, то срок аренды земельного участка (который предоставлен для строительства или обслуживания капитальных строений) должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих зданий.

Максимальный срок аренды участка не может превышать 99 лет. Однако, как показывает практика, применительно к аренде жилых домов чаще фигурирует цифра в 49 лет.

И когда этот срок подходит к концу, арендатор имеет право (можно даже сказать, обязанность) обратиться в местные органы власти не менее, чем за 3 месяца до истечения срока. Договор аренды в таком случае, скорее всего, будет продлен.

Но если с этим вопросом затянуть, то по истечении срока право аренды прекращается автоматически. И получается очень интересная ситуация, когда на государственной земле стоит частный дом. Здесь возникает казус. Гипотетически землю в аренду могут и не дать, а дом имеют право снести.

Собственнику опять придется проходить процедуру предоставления земельного участка, и, вполне возможно, повторно участвовать в аукционе. Потому что исполком имеет все основания не продлять договор с «нерадивым» арендатором. И тогда собственнику дома останется только пытаться требовать возмещения ущерба в размере стоимости своей недвижимости.

Примеров подобных споров современная практика еще не знает, но в силу неоднозначности ситуации лучше к вопросу о сроке аренды подходить вдумчиво.

В каких конкретно случаях государство может изъять арендованный земельный участок?

1. Неиспользование земельного участка в течение двух лет. А в случае предоставления для ведения сельского хозяйства — в течение одного года.

2. Если на участке стоит дом, который признан бесхозным (Сейчас это редкость, но применимо к старым домам, собственники которых уже забыли об их наличии).

3. Если дом сгорел, и гражданин в установленном порядке и сроки его не восстановил.

4. В случае конфискации участка (например, деньги на приобретение права аренды были добыты преступным путем).

5. Все остальные основания, которые предусмотрены в законодательстве применительно к каким-либо нарушениям.

Могут ли дети арендатора унаследовать это право?

— Право аренды — это имущественное право, и значит, оно наследуется ровно так же, как и право собственности, — рассказал Сергей Калиновский. — Здесь все зависит от наличия объекта недвижимости на этой земле. Если дом есть, то распределение прав аренды на участок будет осуществляться пропорционально долям, которые наследники получат непосредственно в доме. Это один из примеров долевого права аренды.

Если недвижимости на участке нет, то не всегда все наследники смогут претендовать на «свою» долю. Во-первых, участки бывают делимыми и неделимыми. Один из критериев неделимости — общая занимаемая площадь. Например, участок в 10 соток достаточно сложно разделить на 5 человек. В таком случае между наследниками должно быть достигнуто соглашение, в ходе которого право аренды получит кто-то один.

В целом можно сказать, что право аренды — это вполне цивилизованный инструмент, который так же, как и все, работает в рамках законодательства. И при отсутствии других возможностей построить дом, не нужно бояться заключать договор аренды на землю.

Сайт : www.kandp.by