Правила сдачи жилья в аренду в России

Содержание

• 1 Как официально сдать квартиру в аренду и какие при этом необходимо оформить документы
  • 1.1 Правовое регулирование акта сдачи квартиры в аренду
  • 1.2 Составление договора найма
  • 1.3 Риски сдачи жилья без оформления договора
  • 1.4 Документы, необходимые при найме
  • 1.5 Акт приема-передачи имущества и расписка в получении денег
  • 1.6 Уплата налога на доход от сдачи квартиры
  • 1.7 Проверка нанимателя
  • 1.8 Процесс сдачи квартиры в наем: поэтапное описание
• 2 Закон о сдаче квартиры
  • 2.1 Как по закону сдать квартиру в аренду?
  • 2.2 Обязанности наймодателя
  • 2.3 Необходимые документы
  • 2.4 Образец договора об аренде жилого помещения
  • 2.5 Регистрация договора и его срок
  • 2.6 Налогообложение
  • 2.7 Скачать ГК РФ
• 3 Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду
  • 3.1 Для каких целей сдают квартиру
  • 3.2 Какие есть способы сдачи квартиры (найм и аренда)
  • 3.3 Как оформить аренду
  • 3.4 Как составить договор найма
  • 3.5 Регистрация договора
  • 3.6 Сроки заключения договора
  • 3.7 Расторжение договора
  • 3.8 Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры
  • 3.9 Штрафы
• 4 Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?
  • 4.1 С какими рисками может столкнуться арендодатель?
  • 4.2 Оформляем страховку
  • 4.3 Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей
  • 4.4 Находим квартиросъемщиков
  • 4.5 Составляем договор
  • 4.6 Составляем акт приема-передачи квартиры
  • 4.7 Пишем расписки
  • 4.8 Решаем вопрос с налогами

Как официально сдать квартиру в аренду и какие при этом необходимо оформить документы

Многие собственники жилых квадратных метров практикуют сдавать их во временное пользование другим людям. Но не все делают это правильно, зачастую нарушая по незнанию закон. Рассмотрим, как официально сдать квартиру в аренду, не нарушая при этом российское законодательство.

Правовое регулирование акта сдачи квартиры в аренду

Законы РФ не запрещают гражданам сдавать принадлежащую им жилплощадь во временное пользование другим лицам с получением денежного вознаграждения. Этот процесс регламентируется законом, а именно статьей 671 Гражданского Кодекса (ГК) и Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации.

Юридическая терминология и нормы законодательства разделяют процесс аренды и найма. Аренда – это акт сдачи недвижимости, совершаемый между юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Найм – тот же процесс при условии, что наниматель является физическим лицом.

Поэтому правильной формулировкой сдачи квартиры во временное пользование за денежное вознаграждение является формулировка «сдача в наем».

Учитывая тот факт, что для рядовых граждан данные понятия идентичны, в нашей статье мы будем употреблять обе формулировки.

Составление договора найма

Договор найма (аренды) – это документ, удостоверяющий, что наймодатель предоставил данную жилплощадь нанимателю на определенных условиях. Официально составленный договор гарантирует возможность обращения в судебные инстанции при недобросовестном выполнении нанимателем своих обязанностей.

Составляется данный документ в произвольной форме в 3 экземплярах, подписывается обеими сторонами. Один экземпляр остается у наймодателя, другой – у съемщика, третий понадобится в качестве приложения при оформлении налоговой декларации. Заверять у нотариуса договор найма между физическими лицами не нужно.

При оформлении типового договора аренды квартиры обязательно должны быть учтены некоторые нюансы.

Рассмотрим, как правильно составить договор аренды квартиры (образец), какие пункты непременно должны быть в договоре:

1) Дата и место (населенный пункт) составления документа;
2) все данные о наймодателе и нанимателе, а именно:

• фамилия, имя, отчество,
• номер, дата выдачи паспорта,
• адреса регистрации (прописки) сторон;

3) описание сдаваемой недвижимости:

• точный адрес,
• количество комнат,
• общая и жилая площадь,
• кадастровый или иной номер, указанный в свидетельстве о праве собственности;

4) срок предоставления жилплощади в наем. Данный период должен быть меньше календарного года (хоть на 1 день). Указание срока от 1 года и выше предусматривает обязательную регистрацию сделки в Росреестре;

5) стоимость сдачи жилья в пользование с указанием порядка платежей (ежемесячно, поквартально и т. д.) и способ оплаты (наличными, переводом на карточку, почтовым перевод и т. д.);

6) форма и способ оплаты коммунальных расходов;

7) права и обязанности сторон. Данный пункт должен содержать моменты, которые обязательны для выполнения сторонами, вплоть до ежедневной поливки любимого цветка наймодателя, если это важно для него;

8) личные подписи сторон с расшифровкой;

9) указание на наличие акта приема-передачи жилплощади и имущества, а также каких-либо дополнительных соглашений.

Если собственник сдает свою квартиру в аренду с намерением в дальнейшем продать ее квартиросъемщику, то также необходимо составить договор, но он будет отличаться от обычного. Это будет договор аренды квартиры с правом выкупа, который в обязательном порядке составляется с помощью юриста и в котором указывается способ выкупа жилья.

Риски сдачи жилья без оформления договора

Гражданин, сдающий свою недвижимость для проживания посторонним людям без оформления официальных документов, рискует попасть в неприятную ситуацию.

Перечислим некоторые из проблем, которые могут возникнуть:

• в квартире могут поселиться не те люди, которым изначально сдавалось жилье;
• нелегальные наниматели могут использовать недвижимость не по назначению. Например, использовать как перевалочный пункт для грузов или подпольного производства какого-либо товара;
• расходы наймодателя по содержанию жилья могут значительно увеличиться, если письменно не обговорена оплата коммунальных услуг. Например, съемщики квартиры могут часами разговаривать по телефону по междугороднему или международному тарифу и т. п.;
• наниматели могут испортить имущество, нанести повреждения помещению. Принудить съемщиков компенсировать затраты на восстановление без официального договора вряд ли получится;
• возможное уведомление налоговых органов третьими лицами о незаконной сдаче жилья и неоплате налога с полученного дохода.

Как правильно сдать квартиру и обезопасить себя от финансовых потерь смотрите в следующем видео

Документы, необходимые при найме

Обе стороны сделки найма должны быть уверены, что все действия происходят по обоюдному согласию и без нарушения закона. Поэтому, перед тем, как составлять договор, сторонам необходимо иметь на руках следующие документы:

• паспорта или иные документы, удостоверяющие личности наймодателя и нанимателя;
• официальное свидетельство того, что данная жилая площадь на законных основаниях принадлежит наймодателю. Это могут быть:
  • свидетельство права собственности,
  • свидетельство правообретения, на основании которого жилье принадлежит наймодателю (право наследования, регистрация сделки купли-продажи). Стоит отметить, что с 01.01.2017 года свидетельство о праве собственности не выдается. Основным документом является свидетельство на правоприобретение (наследование, дарение, покупка и т. д.).

Поскольку квартиросъемщик также рискует при аренде жилья, он обязан обезопасить себя, проверив арендодателя и его квартиру. На что следует обратить внимание при аренде квартиры нанимателю, узнайте из статьи https://realtyinfo.online/7210-rekomendatsii-kak-arendovat-kvartiru.

Если наниматель желает убедиться в том, что жилая собственность действительно принадлежит наймодателю, то он может сделать запрос в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Данное понятие введено с 01.01.

2017 года, оно пришло на смену аббревиатуры ЕГРП при слиянии ЕГРП и гос. реестра недвижимости (ГРН).

О том, как получить интересующую кадастровую информацию о какой-либо недвижимости, вы можете узнать на нашем интернет-портале, о получении сведений из ЕГРП читайте тут.

Акт приема-передачи имущества и расписка в получении денег

Данные документы необходимы сторонам для устранения возможных причин для претензий. Расписка в получении денег наймодателем за определенный период проживания нужна нанимателю для фиксирования акта оплаты. Документ остается у нанимателя.

Расписку нужно составлять в 1 экземпляре, в ней должна быть указаны:

• сумма оплаты;
• период, за который выплачены деньги;
• адрес недвижимости, за которую произведена оплата;
• расписка получателя денег в том, что он получил указанную сумму и претензий не имеет;
• дата составления документа;
• подпись наймодателя с расшифровкой.

Скачать образец расписки о получении денег

Акт приема-передачи не является обязательным и не имеет юридической силы, но для спокойствия наймодателя его можно составить. Данный документ содержит описание недвижимости и имущества, в ней расположенного. Как показывает практика, детально описать мебель, технику и т. п.

невозможно, если вы не профессиональный оценщик. Можно ограничиться перечислением предметов имущества и характеристикой их состояния. Акт составляется в 2 экземплярах, подписывается обеими сторонами, и прикладывается к договору найма.

Об акте приема-передачи квартиры при продаже можете прочитать здесь.

Скачать акт приема-передачи имущества

Уплата налога на доход от сдачи квартиры

Рассмотрим ситуацию, в которой наймодателем является физическое лицо. Уплата налогов индивидуальным предпринимателем (ИП) с различными формами налогообложения – это совсем другая история.

Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что всякий гражданин, получающий какой-либо доход, обязан платить налог от этого дохода в казну государства. Данный налог имеет название налога на доход физических лиц (НДФЛ), в нашей стране он составляет 13 %.

Еще один вариант

У собственника квартиры есть право зарегистрировать ИП, указав видом деятельности сдачу в аренду жилых помещений. В этом случае будет действовать упрощенная схема налогообложения, и арендодатель будет уплачивать налог размером 6 процентов от полученного от сдачи жилья дохода.

Сдача квартиры или другой недвижимости в найм (аренду) за денежное вознаграждение – это получение дохода. Следовательно, за каждый год (или его часть), когда гражданин сдает квартиру внаем, он обязан 1 раз в год предоставлять в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ. После предоставления отчетности гражданин обязан оплатить налог в размере 13 % от полученного дохода. Для нерезидентов РФ эта сумма составляет 30 %. Следует взять на заметку: при сдаче жилья в наем родственникам или знакомым по договору безвозмездного использования, налог платить не нужно, так как отсутствует факт получения дохода.

Статья 122 Налогового Кодекса (НК) РФ предписывает, что невыполнение данного обязательства грозит гражданину штрафом в 20 % от неуплаченного налога и выплатой непосредственно просроченного платежа.

Проверка нанимателя

Впрямую проверить личность нанимателя можно только одним способом – просмотром его паспорта.

Для информированности о платежеспособности клиента можно попросить показать справку 2-НДФЛ с места работы. Этот документ содержит сведения о размере заработной платы нанимателя.

Предоставление такой справки – сугубо добровольное. Клиент не обязан ее показывать.

Наймодатель может самостоятельно, без участия нанимателя, проверить наличие у того задолженности, зафиксированной в Службе судебных приставов. Это можно сделать на сайте fssprus.ru.

В видео практические советы арендодателю по сдаче в аренду собственной квартиры

Процесс сдачи квартиры в наем: поэтапное описание

Вкратце рассмотрим правила сдачи квартиры в аренду:

• 1 этап – подготовка помещения к сдаче. Следует сделать, при необходимости, небольшой косметический ремонт, вывезти из квартиры все личные вещи: одежду, документы и т. д.;
• 2 этап – поиск съемщика. Квартиросъемщика можно найти по личной рекомендации, разместив объявления в газете и в интернете (например, на сайтах «Avito» и «Domofond»);
• 3 этап – показ жилья потенциальному съемщику. Если клиент намерен снять квартиру, следует проверить его документы, обговорить детали найма;
• 4 этап – заключение договора, подписание акта приема-передачи, получение денег за определенный обговоренный период времени, составление расписки о принятой оплате;
• 5 этап – вселение нанимателя на сданную жилплощадь.

Источник: https://realtyinfo.online/7213-osnovnye-pravila-sdachi-kvartiry-v-arendu-uplata-naloga-na-dohod

Закон о сдаче квартиры

Вопрос сдачи и найма жилья становится со временем всё актуальнее. В первую очередь это связанно с межрегиональной миграцией граждан РФ и репатриацией соотечественников из стран бывшего СНГ. В связи с этим, требуется регулирование процессов предоставления жилплощади внаем со стороны правительства Российской Федерации.

Как по закону сдать квартиру в аренду?

Основным нормативным актом, регламентирующим вопросы предоставления жилой площади внаем, является Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Данный нормативный акт состоит из четырёх частей, принятых поочерёдно с 30 ноября 1994 года по 18 декабря 2006 года. Основные положения данного закона вступили в силу 21 октября 1994 года.

Положения, касающиеся сдачи квартир в аренду для проживания изложены в 35 Главе настоящего закона.

Согласно рассматриваемому кодексу, между собственником (или наймодателем) и гражданином (или индивидуальным предприятием), претендующим на пользование указанным жилым пространством составляется договор найма. Подобная договорённость может производиться как в целях передачи квартиры во владение, так и аренды жилья на определённые сроки (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

Текст статьи 672 постановляет, что в случае если арендатор и члены его семьи проживают в одной квартире с собственником, их права и обязанности приравниваются к правам и обязанностям хозяина квартиры с некоторыми ограничениями, предусмотренными в настоящем законе.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Объектами указанного договора являются:

• Квартира;
• Дом;
• Часть квартиры или дома.

Сдаваемая в аренду по настоящему договору квартира должна быть пригодной для проживания.

Критерии пригодности определяются жилищным законодательством. Лицо, взявшее квартиру в аренду, уполномочено эксплуатировать имущество, установленное в статье 290 настоящего Кодекса.

Действительная договорённость оформляется в письменной форме и скрепляется подписями собственника и арендатора. Оплата за аренду квартиры устанавливается на основании договорённости. Арендная плата производится в установленные сроки. Изменение суммы оплаты в одностороннем порядке недопустимо, если иное не было предусмотрено соглашением.

Конфликтные ситуации могут быть разрешены на основании норм ФЗ о медиации 193.

Обязанности наймодателя

Наймодатель, передающий квартиру в аренду, обязан:

• Обеспечивать в сдаваемой квартире пригодные для проживания условия;
• Осуществлять правомерное использование дома, в пределах которого происходит сдача жилья в аренду;
• Принимать участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома;
• Соблюдать соглашение с арендатором по всем пунктам;
• Предоставлять арендатору коммунальные услуги и другие блага за плату.

Соглашение об аренде квартиры может быть расторгнуто в одностороннем порядке по решению суда по следующим причинам:

• Квартира непригодна для проживания;
• Многоквартирный дом, в котором находится арендуемое жильё, находится в аварийном состоянии;
• В связи с другими нюансами, постановленными рассматриваемым законом.

Арендатор обязан эксплуатировать снимаемую им квартиру исключительно по назначению. В противном случае, арендодатель вправе потребовать устранения нарушений или расторжения соглашения. В случае расторжения рассматриваемой договорённости, арендатор и проживающие с ним лица выселяются из квартиры.

Необходимые документы

Закон об аренде квартиры утверждает следующий список необходимой документации, необходимой для предоставления собственником или арендодателем:

• Удостоверения личности наймодателя и арендатора;
• Документы, подтверждающие право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру;
• Выписка из ЕГРП;
• Технический паспорт квартиры;
• Подтверждение своевременной уплаты за предоставление коммунальных услуг;
• Документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего интересы арендодателя (в случаях, если он сам по какой-то причине не может принять участие в оформлении соглашения);
• Согласие всех собственников квартиры, заверенное нотариально;
• Согласие родителей или опекунов в случае, если собственник младше 18 лет.

Документация, которую должен предоставить арендатор, зависит от того, является ли он частным, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Если наниматель является юридическим лицом, он обязан предоставить:

• Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заключать договорённости от лица предприятия;
• Удостоверение личности представителя;
• Нотариальная копия устава организации;
• ИНН и другие реквизиты предприятия.

Ознакомьтесь  ФЗ об информационной безопасности

Все копии указанных документов должны скрепляться печатью и личной подписью должностного лица организации.

Если арендатор является частным предпринимателем, он должен предоставить следующие документы:

• Паспорт;
• Документация о регистрации данного гражданина, как индивидуального предпринимателя;
• ИНН;
• Выписка из ЕГРИП;
• Банковские реквизиты с личной печатью предпринимателя (при наличии).

Для того, чтобы взять в аренду квартиру, физическому лицу необходимо предоставить следующие документы:

• Удостоверение личности гражданина;
• Копии паспортов или свидетельств о рождении граждан, которые будут проживать с ним на арендуемой площади;
• Личные контактные данные.

Образец договора об аренде жилого помещения

Договор об аренде квартиры заполняется от руки печатными буквами. Так же допустим набор соответствующего текста на компьютере. Документ подписывается в присутствии уполномоченных лиц.

Скачать заполненный образец можно по ссылке:

Скачать пустой бланк договора об аренде можно по ссылке:

Регистрация договора и его срок

Статьёй 26.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентируется порядок регистрации прав на жильё, возникающих при соглашении договорённости об аренде квартиры для проживания.

Для регистрирования ограниченных жилищных прав необходима подача заявлений от обеих сторон.

Заполненные бланки заявлений подаются в уполномоченный орган юридической регистрации в течение 30 дней с момента заключения договорённости.

Перечень документов, необходимых для регистрации:

• Права, подтверждающие права собственника квартиры;
• Документация, подтверждающая право представлять интересы собственника (для риелторов и других уполномоченных лиц);
• Удостоверение личности.

Государственная регистрация осуществляется не позднее чем через 5 дней после подачи соответствующих заявлений.

Квартира, дом и другое жилое пространство сдаётся в аренду сроком до 5 лет. Если в договоре не указано точных сроков, считается, что жилплощадь сдана на максимальный срок (ст. 683). Когда сроки аренды подошли к концу, арендатор имеет право выдвинуть предложение о заключении повторного договора на тех же условиях.

Не позднее чем за 90 дней до истечения действия арендного договора, наймодатель должен вынести решение о повторном договоре либо об отказе. Если собственник не выполнил данного обязательства, а арендатор не намерен отказываться от повторного договора, соглашение считается продлённым.

Налогообложение

При сдаче квартиры в аренду собственник (физическое лицо) обязуется выплачивать (НДФЛ) в размере 13% от получаемых с арендатора выплат. До 30 апреля следующего года данный гражданин должен предоставить в уполномоченные налоговые органы декларацию (по форме 3-НДФЛ), предоставив информацию о годовом доходе за аренду квартиры.

Если квартира предоставлена юридическому лицу, то данная компания является налоговым агентом. При уплате за аренду, юридическое лицо уполномочено удержать 13% НДФЛ и перенаправить их в налоговые органы самостоятельно. Если это условие выполняется, собственнику подавать декларацию не нужно.

Если арендодатель зарегистрирован как индивидуальный предприниматель без юридического образования, налог на аренду жилья будет взиматься в меньшем процентном соотношении. В этом случае закон о сдаче квартиры в аренду предполагает следующие варианты:

• Собственник подаёт прошение о внедрении упрощенной системы налогообложения (УСН) — в таком случае налоговые выплаты составят 6% от выплат наёмщиков;
• Арендодатель присоединяется к патентной системе налогообложения (ПСН), выкупив соответствующий патент — в таком случае в качестве налога отчисляется фиксированная сума, устанавливаемая в каждом регионе РФ. Соотношение действительной прибыли от сдачи в аренду жилого помещения при применении налогового патента значения не имеет.

Скачать ГК РФ

Для подробного ознакомления с нюансами закона о сдаче в аренду жилого помещения необходимо ознакомиться с нормативами Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Актуальный текст ГК РФ с последними поправками можно скачать по ссылке:

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форме ниже, в окошке онлайн-консультанта справа, внизу экрана или позвонив по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://210fz.ru/zakon-o-sdache-kvartiry/

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

«Хочу сдать квартиру в аренду, что для этого нужно?» Казалось бы, простой вопрос, а сколько «но» возникает в голове у собственника. Как правильно это сделать и где найти добросовестного съемщика? Платится с аренды налог или нет?

Если вы хотите узнать, как правильно сдавать квартиру в аренду и платить (или не платить) налоги, читайте нашу статью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Для каких целей сдают квартиру

Первый же пункт договора найма гласит: «По настоящему договору Наймодатель предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания в ней». Т.е. чтобы заработать на собственной квартире, сдайте ее в наем или аренду в целях долгосрочного или посуточного жилья.

На практике квартиры сдаются и под другие цели, например, под офис. Правда, такого рода аренда не слишком удобна ни собственнику, ни юрлицу, но официально такая сделка возможна.

Какие есть способы сдачи квартиры (найм и аренда)

Как лучше сдавать квартиру — в найм или в аренду? На самом деле это равнозначные понятия. Разница лишь в том, кому сдается жилое помещение. Если вы сдаете квартиру физическому лицу, то заключается договор найма. Если же ваш наниматель — юридическое лицо, то оформляется договор аренды.

Как оформить аренду

Мало просто передать ключи от квартиры нанимателю и взять с него деньги. Правильное оформление аренды — залог вашей безопасности. Далее пошаговая инструкция сдачи квартиры в найм.

1. Если вы не единственный собственник жилья, в первую очередь договоритесь о сдаче квартиры со всеми, кто имеет долю в квартире. Лучше будет иметь на руках их письменное согласие на сдачу жилья в наем.
2. Уборка квартиры, небольшой ремонт и покупка необходимой мебели помогут выгоднее сдать квартиру. Продумайте все нюансы. Если вы собираетесь сдавать жилье студентам или одиноким людям, то будет вполне достаточно подготовленного спального места, шкафа, кухонной плиты. Если жилье планируется сдавать семейным парам, то подготовьте более уютную обстановку. Хотя учитывайте, что у многих пар есть своя техника (стиральная машина, холодильник), и снимать квартиру с хозяйской техникой им не очень хочется.
3. Найдите нанимателя. Например, самостоятельно — сдайте квартиру родственникам, друзьям или знакомым, если кто-то из них нуждается в жилье. Или подайте объявление на сайт (avito.ru, egent.ru, kvartirka.com), в специализированную группу в соцсетях («ВКонтакте», «») или в местную газету. Другой вариант — обратиться в агентство недвижимости. Некоторые агенты не берут плату с собственников жилья, поэтому вам такая услуга может ничего не стоить, а вы при этом сэкономите время и силы.
4. Заключите договор с квартиросъемщиком.
5. Вместе с нанимателем снимите показатели счетчиков, если они установлены в квартире.
6. Возьмите арендную плату и договоритесь о дате следующей оплаты.

Совет. Если хотите быстро сдать квартиру, снизьте цену относительно рыночной. Обратитесь к нескольким риэлторам и разместите объявления сами на нескольких ресурсах.

Как составить договор найма

По закону оформление договора найма или аренды происходит в обязательном порядке. Такой документ защищает права как нанимателя, так и собственника. Поэтому, если беспокоитесь о своей безопасности, позаботьтесь о заключении соглашения.

На практике такие бумаги оформляются лишь формально, но не регистрируются в госорганах. Договор заполняется, обе стороны расписываются, но собственник не платит налог — это незаконно.

Составление документа о найме ложится на плечи собственника. Ваше право принести с собой на сделку как многостраничный договор, так и кратко оформленный на одном листе А4.

Законодательно прописаны обязательные разделы документа:

1. Сведения о собственнике, нанимателе и сдаваемой квартире. Вписывается ФИО обеих сторон, сведения об их регистрации, данные паспортов, адрес квартиры, количество комнат. Здесь же вы можете перечислить наличие мебели и техники в квартире.
2. Условия найма. Указывается размер квартплаты, даты и способы передачи оплаты собственнику. На свое усмотрение пропишите, кто из сторон будет оплачивать коммунальные услуги.
3. Длительность договора и условия его расторжения. При желании описываются причины, по которым договор может быть расторгнут (например, наниматель не вносит квартплату своевременно), или прописывается условие, что наниматель обязан предупредить собственника о выезде за месяц.

Кроме обязательных разделов, дополняйте документ любыми пунктами, которые посчитаете нужными: количество человек, проживаемых в квартире, порядок ухода за квартирой, договоренность о ваших посещениях, наличная или безналичная оплата и др.

Регистрация договора

Как уже упоминалось выше, регистрация — это официальная «активация» договора. Именно она обезопасит вас и нанимателя от махинаций и проблем при сдаче квартиры. Если соглашение, заключенное на срок более 1 года, не зарегистрировано, оно считается недействительным.

Ст.674 Гражданского кодекса РФ  гласит, что краткосрочные договора (год и менее) не требуется регистрировать, в отличие от долгосрочных. Тем не менее, они все-таки считаются действительными.

А вот соглашения, которые оформлены более чем на год, в течение 1 месяца со дня заключения зарегистрируются в отделении Росреестра (обращайтесь в местный орган ЕГРН или МФЦ) в обязательном порядке.

В налоговую этот договор не подается.

Примечание. Документы на регистрацию соглашения подаются собственником, нанимателем или обеими сторонами вместе.

Сроки заключения договора

По закону долгосрочной считается аренда более чем на 1 год. Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре и длится не более 5 лет. Даже если в договоре не прописан срок, он автоматически считается заключенным на 5 лет. Договор, оформленный на год или менее 1 года, считается краткосрочным, и регистрировать его не нужно.

На практике собственники не советуют заключать договора больше, чем на полгода-год.

Ведь при необходимости легче расторгнуть незарегистрированный договор, избежав волокиты с бумагами и очередями.

Кроме того, это позволяет собственнику «познакомиться» с нанимателем, за полгода понять, стоит ли сдавать ему квартиру, и без проблем продлить договор при желании.

Расторжение договора

Если у одной из сторон договора раньше срока возникает желание его расторгнуть, это возможно.

Чтобы не возникало вопросов по этому поводу, лучше заранее описать все возможные причины в договоре: несвоевременная оплата, ненадлежащее содержание квартиры нанимателем, недовольство соседей шумом, неправомерное повышение квартплаты собственником, покупка нанимателем своего жилья и др. Также в договоре прописывается срок уведомления, т.е. за какое время стороны предупреждают друг друга об окончании договора найма.

В первую очередь вопрос о расторжении договора решается разговором. В случае, когда все стороны согласны, подписывается соглашение о расторжении договора.

Если этот договор был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о его расторжении тоже придется зарегистрировать, чтобы с вас сняли обязанность по уплате налога за квартиру, которую вы уже никому не сдаете.

Если же обычным разговором по поводу расторжения договора стороны не приходят к компромиссу, тогда собственник и наниматель отправляются в суд.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Законодательно установлен налог на прибыль в размере 13%. Это значит, что неважно, на какой срок вы сдаете квартиру — длительно или посуточно, с любого дохода вы обязаны заплатить 13% государству.

Важно. Декларация о доходах подается самостоятельно в налоговый орган до 30 апреля. В ней вы отчитываетесь за предыдущий год.

Если договор найма или аренды зарегистрирован в Росреестре, то вы оплачиваете этот налог в обязательном порядке. Если же договор оформлен лишь формально и не зарегистрирован официально, вы избежите налоговых выплат. Но имейте ввиду, что такой вариант — незаконный.

Представим, что вы хотите оплачивать налог, но сумму в 13% считаете большой. В таком случае пропишите в договоре найма квартплату меньше реальной.

От уменьшенной суммы и налог будет значительно меньше. Но помните, что вы уже не будете так надежно защищены государством от недобросовестного нанимателя.

Если он решит платить уменьшенную сумму, прописанную в договоре, закон будет на его стороне.

Штрафы

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога собственник несет ответственность. За несвоевременную подачу документов размер штрафа равен 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц задержки.

При этом установлены лимиты: штраф будет не меньше 1000 рублей, но не больше 30%. Если же налоговая инспекция посчитает, что вы умышленно не платили налог, штраф составит до 40% от неуплаченного налога.

Если вы собственник квартиры и хотите заработать на ней, сдав в наем или аренду, то сделайте это, заключив договор найма или аренды на срок до 5 лет. Если договор заключается до 1 года, он считается краткосрочным, и его не регистрируют в Росреестре.

Долгосрочные договора (от года до 5 лет) регистрируются в обязательном порядке. За сдачу квартиры ежегодно уплачивается налог на прибыль в размере 13%. В случае, когда собственник намеренно не платит налог, предусмотрены штрафы до 40% от суммы неуплаченных платежей.

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/sdacha-kvartiry-v-naem.html

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.

   Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

2. Порча имущества или квартиры.

   Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.

3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

   Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

4. Обман со стороны нанимателя.

   Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

• муниципальная квартира;
• неприватизированная комната в «коммуналке»;
• неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

• приватизированная комната в коммунальной квартире;
• неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники.

Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей.

Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

• кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
• каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
• будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
• как часто будет проверяться квартира хозяином;
• кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
• какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
• будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

• оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
• оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
• применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno