Самозанятые граждане сдача жилья в аренду патент
Сдача квартиры в аренду: считается ли это самозанятостью, нужно ли уплачивать налог, как и в каком размере
До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2019 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.
Считается ли сдача квартиры в аренду самозанятостью
С 1 января 2019 года начал действовать закон о самозанятых (422-ФЗ от 27.11.2018). Официально эта система называется экспериментом по введению налога на профессиональный доход в отдельных субъектах РФ. Отсюда может возникнуть недопонимание, ведь сдача квартиры ни с какой профессией не связана.
Тем более до 2019 года под определение самозанятых попадал очень узкий круг людей. Сейчас сдача своей квартиры в аренду — законное основание для того, чтобы стать самозанятым. Это право, а не обязанность. И воспользоваться им могут те, кто соответствует условиям, описанным в законе.
Профессиональный доход — доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наёмных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.
П. 7 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»
И безработные, и трудоустроенные (в том числе госслужащие), и ИП имеют право зарегистрироваться как самозанятые. Квартиру можно сдавать постоянному клиенту или посуточно. И одновременно получать другой доход от самозанятости. Но ограничения всё-таки существуют:
- самозанятый не может нанимать работников;
- ИП нельзя совмещать самозанятость и специальные налоговые режимы — упрощёнку, патент, вменённый или сельскохозяйственный налог;
- доход за текущий год не должен быть больше 2 400 000 рублей;
- квартира должна быть собственной и не находится в доверительном управлении;
- применять этот налоговый режим имеют право только граждане России, Беларуси, Армении, Казахстана и Киргизии;
- деятельность разрешено вести в одном из регионов — это Москва, Московская и Калужская области и Республика Татарстан. ФНС поясняет: здесь учитывается, где находится сам налогоплательщик (то есть не регистрация, а фактическое проживание). Надо выбрать один вариант, а раз в год его можно менять.
Что касается других регионов, решение будет приниматься по итогам эксперимента. Ждать этого придётся как минимум до 2020 года. Пока никаких изменений в законе не планируется.
Нужно ли самозанятым платить налог со сдачи квартиры в аренду
Сдача квартиры приносит доход, который облагается налогом вне зависимости от статуса арендодателя. Здесь есть варианты:
- Каждый год отдавать в налоговую 13% от арендной платы как налог на доход.
- Зарегистрироваться как ИП. Сумма налога и взносов будет отличаться в зависимости от системы налогообложения.
- Стать самозанятым.
Выбор способа зависит от возможностей в конкретной ситуации и выгоды. А вот неуплата налога грозит штрафами и принудительным взысканием.
Возможна и такая ситуация: человек уже зарегистрирован как самозанятый (например, зарабатывает фрилансом), одновременно сдаёт квартиру, но налог с этого не платит. Это тоже считается нарушением.
Закон не ограничивает самозанятых в источниках дохода, но со всех денег налог должен быть уплачен. Иначе его могут оштрафовать. В первый раз на 20% от неучтённой суммы, а если нарушение повторилось в ближайшие полгода — уже в размере всего дохода.
Впрочем, налоговая инспекция утверждает, что не намерена штрафовать самозанятых по крайней мере первый год.
Если не зарегистрироваться в качестве самозанятого, платить налог с аренды квартиры сложнее и накладнее
Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры
Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.
Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо.
А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность.
Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.
Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.
Правила расчёта
Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.
Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.
По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.
Все налоговые расчёты у самозанятых проводятся в автоматическом режиме
Примеры расчёта налога
Самый простой вариант — когда квартира сдаётся постоянному клиенту и платежи поступают ежемесячно. Допустим, арендодатель получает с физического лица по 30 000 руб. 4% от этого — 1 200. Их и нужно будет перечислять в налоговую каждый месяц.
Рассчитаем сумму налога с вычетом. 30 000 — налоговая база. 1% — это 300 рублей. Вычитаем их из 1200 руб. налога, получаем 900 руб. ежемесячных платежей. Такая льгота в нашем случае будет длиться 2 года 10 месяцев. После этого вся сумма по вычету будет исчерпана, налог станут считать по полной ставке.
Случается, что старый клиент съехал, квартира простаивала, а потом нашёлся новый арендатор. Если дохода за месяц не было, ничего платить не надо. Но как только деньги поступили, вся сумма уже подлежит налогообложению. Например, арендатор платил каждый месяц по 30 000.
Последний платёж поступил в феврале, а потом человек уехал. Месяц ушёл на поиски нового арендатора. А он договорился платить 2 раза в месяц по 15 тысяч. Первый платёж был получен 30 апреля, следующие — уже в мае. Тогда получается, что с учётом вычета платится налог 900 руб.
за февраль, потом 450 за апрель, а дальше восстанавливается привычный график.
Ещё один способ сдачи квартиры — посуточно. Здесь нужно суммировать доход по всем сделкам за месяц с учётом ставки. Допустим, квартира сдавалась 3 раза физическим лицам на день и один раз — организации на неделю. Стоимость аренды за сутки — 1 500 руб. Расчёт делаем так:
- Доход от физических лиц: 3 х 1500 = 4500. Сумма налога: 4500 х 4% = 180.
- Доход от юридического лица: 7 х 1500 = 10 500. Сумма налога: 10 500 х 6% = 630.
- Суммируем: 180 + 630 = 810. Это и есть налог за месяц (без вычета).
Стоимость ремонта, коммунальных услуг и других расходов на содержание квартиры никак не учитывается при расчёте налога.
Если для ИП существует возможность уменьшить налоговую базу на сумму расходов, то для самозанятых её нет.
Лучший способ оптимизации — прописать в договоре аренды, что съёмщик обязан оплачивать счета. Тогда эти суммы не войдут в чек для налоговой.
Как и когда платить налог со сдачи квартиры
Самозанятые платят налог ежемесячно до 25 числа следующего месяца. Но перед оплатой нужно ещё отчитаться о доходе, эта ответственность лежит на плательщике. Все операции проводятся в приложении для смартфонов «Мой налог», в личном кабинете налогоплательщика НПД или через банк (если он наладил взаимодействие с налоговой).
В приложении «Мой налог» можно зарегистрироваться по паспорту и фото или через личный кабинет на сайте ФНС
Порядок действий такой:
- В момент получения платежа сформировать чек. Данные сохраняются в системе, там в любое время можно посмотреть размер уже начисленного налога.
- Получить уведомление от ФНС с окончательной суммой налога и сроком уплаты. Оно будет отправлено до 12 числа следующего месяца.
- Перевести указанную сумму до 25 числа (любыми частями или всю сразу). Если платёж не поступил в срок, сумма появляется в разделе «Задолженность» и на неё начисляются пени.
Если речь идёт о доходе за февраль, налоговой базой считаются все суммы, прошедшие за этот месяц по чекам. До 12 марта идёт расчёт и приходит уведомление. А налог перечисляется до 25 марта.
Перевести деньги можно с любой банковской карты. А для удобства привязать её к своему аккаунту. Налоговая не будет отслеживать и тем более учитывать все транзакции по ней.
Если перевод поступает не за аренду квартиры, просто не надо пробивать чек, тогда эти деньги не попадут под налогообложение. Заводить отдельную карту или счёт закон не требует.
Однако это допустимо и даже желательно, если проводится много платежей и в них легко запутаться.
Закон допускает возможность настройки автоплатежей. Но на момент начала эксперимента система ещё отлаживается, и ФНС предупреждает, что она может работать со сбоями.
: обзор приложения для самозанятых «Мой налог»
Стать самозанятым — это самый простой и малозатратный способ легализовать свой доход от сдачи квартиры в аренду. Однако такая возможность доступна пока только в четырёх регионах России. Но даже там это право, а не обязанность.
Источник: https://ozakone.com/nalogi/sdacha-kvartiry-v-arendu-eto-samozanyatost.html
Самозанятые граждане: относится ли сдача квартиры в аренду
Вопрос сдачи гражданами недвижимости в аренду уже не первый год вызывает массу дискуссий. Очень часто жилье сдается нелегально, т. е. без уплаты налога. Власти заинтересованы в выводе этой части рынка из «тени» и легализации доходов граждан.
К тому же нередко люди, сдающие такие объекты, не трудоустроены официально. Они не осуществляют налоговых выплат, но претендуют на социальные блага в различных сферах: здравоохранении, образовании и других.
Именно поэтому предпринимаются попытки создать такие условия для сдачи в аренду квартир самозанятыми гражданами, которые стали бы стимулом легального осуществления этой деятельности.
Легальная сдача жилплощади
Согласно ГК РФ, сегодня существует три варианта легальной сдачи квартир в аренду:
- С уплатой НДФЛ физическим лицом.
- Индивидуальным предпринимателем с выплатой налога по УСН в размере 6% и страховых взносов.
- После приобретения патента.
Собственник жилплощади вправе выбрать наиболее удобный для себя вариант легализации полученных доходов.
Важно! Для граждан, сдающих квартиры без уплаты налогов, предусмотрены штрафы.
Приложение и патент
С целью обеспечения легальных условий для сдачи в аренду самозанятыми гражданами объектов недвижимости в российскую Госдуму внесен законопроект, предполагающий внедрение нового подхода к налогообложению. Одно из его ключевых положений заключается в сокращении налоговой ставки до 4%.
Речь идет о разработке приложения, которое будет устанавливаться на мобильные гаджеты и использоваться по аналогии с онлайн-кассой. С его помощью самозанятые смогут зарегистрироваться в ФНС и платить налоги.
Приложение будет работать на всех гаджетах, подключенных к интернету. Регистрацию планируется осуществлять через пользовательский кабинет, а заявки будут принимать кредитные учреждения.
Новое мобильное приложение пока условно называется «Мой налог».
С его помощью люди, у которых снимают жилье арендаторы, смогут формировать чеки и передавать их налоговикам без личного посещения инспекции.
Ежемесячно гражданину будет автоматически поступать информация по поводу суммы, которую следует выплатить. По согласию самозанятого, эти средства будут списываться с его счета.
Важно! При желании можно осуществлять выплаты самостоятельно.
Самозанятые, сдающие в аренду жилье, могут претендовать на получение патента.
В этом случае им придется выплачивать фиксированную сумму вместо 13% доходов. Однако в этом случае потребуется официальное получение статуса ИП.
Главный минус этого варианта – возможные потери, если патент был оплачен на определенный срок, а жильцы съехали раньше времени.
Новый налог для самозанятых
Ожидается, что такую систему налогообложения запустят уже с нового 2019 года. Правда, в первое время эксперимент будет проводиться только в нескольких регионах России.
Помимо Москвы и области в него входят Калужская область и Татарстан. Приложением можно пользоваться лицам, которые являются ИП, но не имеют наемных сотрудников, а также самозанятым лицам.
Ставка налога будет равна 4%, если человек сдает жилье физлицу, и 6% при сдаче недвижимости организациям.
Важно! Ставка включает отчисления в ФОМС в размере 1,5%.
Сейчас налог для самозанятых на аренду жилья, как и для всех остальных жителей Российской Федерации, составляет 13%. Это довольно высокая ставка. Неудивительно, что нередко люди пытаются сдать квартиру неофициально и сэкономить на уплате налога.
В качестве стимула сдающих в аренду жилье самозанятых граждан освободят от обязанности выплаты страховых взносов. Однако впоследствии они могут рассчитывать лишь на социальную пенсию. Но самозанятые смогут платить взносы в ПФ на добровольной основе.
Также владельцы жилплощади вполне могут включить налоговые издержки в арендную плату. Здесь есть и другие нюансы, в которых пока нет ясности и конкретики. Это относится к следующим моментам:
- Возможности повышения ставки в случаях, когда арендодатели – это самозанятые.
- Методам выявления объектов, которые сдаются в обход закона.
- Доказательствам нарушения законодательства в данной сфере.
Легальная сдача жилплощади с уплатой налогов позволит укрепить положение самозанятых и защитить права обеих сторон в случае необходимости, поскольку всегда будет оформляться официальный договор.
Условия и правила
Все вышеперечисленное касается только тех людей, которые подходят под критерии самозанятости. В эту категорию входят:
- Люди старше 16-летнего возраста.
- Граждане, лично оказывающие какие-либо услуги.
- Лица, не привлекающие к работе наемных сотрудников.
- Люди, не имеющие регистрации в качестве ИП.
- Граждане, получающие доходы в пределах 2,4 млн. рублей за год.
Важно! Самозанятый должен обязательно уведомить налоговую службу о ведении конкретной деятельности.
Налоговики обещают поначалу не применять никаких санкций в отношении самозанятых граждан, в том числе сдающих жилплощадь в аренду. Однако уже прорабатываются возможности выявления таких лиц. К примеру, предлагается отслеживать их через переводы, поступающие на банковские карточки. Есть также предложения по поводу введения оборотных штрафов.
Но кроме кнута для самозанятых, легализующих доходы от аренды, предусмотрен и «пряник» в виде налогового вычета. При получении средств от физлиц человеку, сдающему недвижимость, перенесут 1% в счет вычета.
В результате он заплатит налог в размере 3% вместо 4%. Такая процедура будет повторяться до исчерпания всей суммы вычета, которая установлена на уровне 10 тысяч рублей.
Для доходов от юрлиц перенос на вычет составит 2%, общая сумма льготы остается такой же.
Важно! Время действия вычета не ограничено, его остаток не сгорает.
Введение налога для самозанятых, у которых желающие могут снять недвижимость, позволит легализовать доходы, полученные данным путем.
Сейчас в российской столице уплачивают такой налог порядка 10% арендодателей, все остальные рискуют попасть под штрафные санкции.
Власти обещают сделать процедуру регистрации и самой выплаты налогов максимально прозрачной и комфортной, в том числе за счет внедрения программного продукта в виде мобильного приложения.
Источник: https://samozanyatyj.ru/poleznoe/nalog-dlya-samozanyatyh-sdayushhih-v-arendu-kvartiru.html
Сдавать квартиру в аренду и уменьшить налог до 4%
Государственная Дума РФ окончательно приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)».
Проекта закона можно найти на сайте Госдумы http://sozd.duma.gov.ru/bill/551845-7.
Важно: закон вступит в действие с 1 января 2019 года. 28 ноября 2018 года Закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным.
Мы будем Вас знакомить со всеми принятыми изменениями к Закону и анализировать их – применительно к аренде жилья.
Если у вас нет времени читать, то вот краткие рекомендации:
- Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
- Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
- Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
- Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.
Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас
Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.
https://www.youtube.com/watch?v=UuSgOcZO0n8
Что изменится теперь?
- Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
- Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
- Закон действует только в 4 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
- Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
- Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
- Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
- Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.
В чем отличия самозанятого от ип
Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”
Статус ИП позволяет платить 6% с дохода за аренду вместо 13% НДФЛ. Поэтому многие регистрировали или планируют регистрировать ИП, чтобы платить меньше налогов.
Чем статус самозанятого отличается от ИП?
- ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
- Власти обещают более простую регистрацию.
- ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
- ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
- ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
- Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
- ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
- У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.
Статус самозанятого обещает много преимуществ
Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”
- Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет -какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
- Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).
Как это будет работать: например, вы сдаете квартиру в найм физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%).
А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев.
Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.
- В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
- Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.
Чего нельзя при статусе самозанятого
- Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
- Нельзя получать доход в натуральной форме.
Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире.
Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».
И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».
- Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов. Если Вы сняли квартиру за 20000 рублей и сдали с субаренду за 40000 рублей, то налог заплатите с 40000 рублей.
Есть сложные вопросы и не все пока очевидно – подписывайтесь на наше пособие
Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”
А теперь про сложные вопросы. Мы их сформулировали и будем искать на них ответы – ответы вы можете найти в пособии “Арендодатель-самозанятый“:
- Закон касается только сдачи жилья в найм и аренду. А что делать со сдачей гаража или машиноместа?
- Какова будет технология расчета налога и контроля ФНС за безналичными поступлениями? Банки все настороженней относятся к поступлениям на счета физлиц и переводы карта-карта, блокируют счета и карты «по первому чиху». Как банки будут относится к платежам в пользу самозанятых? Будут ли им открывать специальные счета и пластиковые карты к ним?
- Может ли иметь статус самозанятого нерезидент (который был бы вынужден платить как физлицо НДФЛ в размере 30%)? – Судя по тексту законопроекта, важно, чтобы «местом ведения деятельности территория субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент». Поэтому можно сделать вывод, что такое «место ведения деятельности» – это как раз место нахождения объекта, который сдается в аренду/найм. Однако вопрос все-таки остается. А если арендодатель сдает два объекта – один в Москве, а второй в Санкт-Петербурге? А если арендодатель зарегистрирован в Москве, и заключил договор с московской же фирмой о сдаче в аренду этой фирме жилья в Санкт-Петербурге?
- Можно ли взять чужую квартиру в найм или по договоре безвозмездного использования, и сдавать ее от своего имени со статусом самозанятого?
- Как правильно оформить сдачу квартиры, если у нее – несколько владельцев?
- Возникнут какие-то ограничения при продаже квартиры, если она ранее сдавалась самозанятым?
- При сдаче в аренду организации – как подтвердить, что у арендодателя есть статус самозанятого, и арендатор не должен удерживать НДФЛ?
Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит
Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).
Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?
Ситуация первая – страховой депозит.
Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей.
Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог.
А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно будет зачесть переплату в будущем.
В законе не прописано детально, как информация о возвратах должна фиксироваться и попадать в ФНС. Вероятно, тоже в приложении «Мой налог».
Ситуация вторая – оплата ЖКХ.
Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц.
Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами.
Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.
Следим за темой и будем держать в курсе
Мы будем следить за темой и готовы проконсультировать Вас – по Закону и подзаконным актам к нему. При покупке пособия “Арендодатель-самозанятые” вы будете получать его обновления, которые мы планируем выпускать по мере выпуска нормативных документов и анализа реальных ситуаций.
Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”
Рекомендация на данный момент:
- Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
- Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
- Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
- Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.
Источник: https://moskvarenta.ru/self/
Налог на самозанятых граждан 2019: аренда квартиры и нежилых помещений
Пришли перемены в популярный среди россиян бизнес – сдачу квартир в аренду. Если стоит такой вопрос: может ли самозанятый сдавать квартиру в наем, то эта статья для вас.
Считаются ли лица, сдающие в аренду жилую и нежилую площадь самозанятыми?
Законопроект, внесенный в Госдуму, обязует выплачивать налог для самозанятых при сдаче квартиры в аренду. Начиная с первого месяца 2019 года внедряется новейшая система, предполагающая вывод работающих на себя россиян из тени.
Другими словами, люди у которых официально оформляется сдача квартиры в аренду – это самозанятые граждане.
Они, согласно закону, зарегистрировавшись в ФНС, производят все платежи и рассчитываются с госбюджетом с помощью специального онлайн-приложения, работающего как касса.
Статус самозанятого гражданина предполагает:
- наличие определенного вида деятельности, которым дается право заниматься (сдача в аренду жилой площади);
- отсутствие необходимости ежегодно предоставлять налоговую отчетность;
- нет требования о наличии онлайн кассы.
Данный законопроект затрагивает Калужскую и Московскую область, Татарстан и Москву. Введен экспериментально сроком на 10 лет.
Относится он непосредственно к самозанятым гражданам при сдаче жилья в аренду (квартира, дом, дача). Сдать квартиру в наем и параллельно иметь другие виды деятельности, теперь можно и без ИП.
Но это затрагивает только 4 региона участвующим в пробном режиме.
Если физическое лицо сдает нежилое помещение, то оно не попадает под закон о самозанятых.
В этом случае необходимо оформление ИП по упрощенной схеме, освобождающее от НДФЛ.
Какие условия должны соблюдаться для получения легального дохода?
Налог для самозанятых граждан 2019 от аренды квартиры составляет 4% при сдаче физическим лицам, юридическим – 6%.
Условия для получения легального дохода от сдачи жилой площади:
- Вы проживаете в одном из указанных в законе регионе и являетесь гражданином РФ;
- у Вас отсутствуют наемные работники и статус индивидуального предпринимателя;
- доход за год не более 2.4 млн руб;
- необходимо составить и подать заявление в электронном виде на сайт ФНС в приложении “Мой налог”, в налоговую инспекцию приходить не нужно;
- после получения от налоговой службы уведомления, в силу вступает закон о самозанятых гражданах при сдаче квартир в аренду, вы гарантированно обладаете легальным доходом и выплачиваете налоги.
Возможен отказ в регистрации, при выявлении ошибок и несоответствий в документах?
Наличие кассового аппарата не требуется, чек формируется в приложении смартфона или компьютера после перевода вам денег за услугу. Электронный чек имеет такой же юридический статус, как и бумажный, он высылается на электронный почтовый ящик.
Что запрещено при статусе самозанятый:
- Вы не получите дохода при передаче квартиры в управление по доверенности;
- не допускается доход в натуральном виде. Только в денежном эквиваленте;
- не уменьшается доход в счет расходов, понесенных нанимателями жилья.
Считается ли продажа квартиры профессиональным доходом и каким налогом облагается данная операция?
Продажа жилья не частое явление у рядовых граждан, поэтому необходимо знание грамотного оформления правоотношений, в том числе и размера выплаты налогов в госказну.
Под профессиональным доходом подразумевают доход при отсутствии работодателя и наемных работников.
На вопрос можно ли сдавать квартиру как самозанятый, ответ – можно, если сумма доходов за год не больше 2.4 млн рублей, но продажа квартиры не попадает под НПД.
Здесь все по старой схеме – налог 13%, если владение жильем составляет менее 5 лет. То есть, при продаже квартиры, которая находится в вашей собственности более 5 лет, налогообложение отсутствует.
Так как закон о самозанятых гражданах и сдаче квартир в аренду новый и применяется пока в тестовом режиме, то говорить о выгоде или ее отсутствии рано, это покажет время. Но, оформить соответствующий статус и жить спокойно, оплачивая налог для самозанятых при сдаче квартиры в 4% вовсе не плохо. Однозначно, есть несколько плюсов при регистрации:
- Для привлечения граждан в систему, каждому зарегистрировавшему предлагается 10000 рублей на счет, которыми можно воспользоваться в качестве оплаты налогов.
- Арендодатели, размещающие свои объявления, могут отслеживаться налоговой инспекцией и также попасть на штрафные выплаты. В случае официальной регистрации, вам не грозит риск уголовной ответственности.
- Самозанятые освобождаются от выплаты страховых, а перечисление в Пенсионный фонд осуществляются на добровольной основе.
- Обычный налоговый вычет с данного вида доходов составляет 13%, налог для самозанятых граждан РФ в 2019 году на аренду квартиры – 4%. В итоге у вас легальный доход с низкой процентной ставкой.
Как стать самозанятым лицом Вы можете прочитать в нашей статье.
Самостоятельно считать налог не нужно, этим займется ФМС. Уведомления поступают по средствам мобильного приложения “Мой налог”. При сокрытии налогов ждет штраф самозанятых, составляющий от суммы 20% и 100% при повторном уличении невыплаты.
В случае отсутствия договора об аренде с жильцами, хозяин может даже лишиться своей жилплощади в результате мошеннических действий.
Самозанятые при аренде квартиры оформленной официально защищены законом, так как есть договор, в котором прописаны все условия съема.
Это еще одна немаловажная причина арендодателю зарегистрироваться в качестве самозанятого.
В итоге, стоит ли арендодателю регистрироваться в качестве самозанятого, решать ему самому. Но стоит учесть, что новый закон не предусматривает никаких штрафов за несоблюдение условий в течение первого экспериментального года внедрения законопроекта, что поспособствует легализации данного вида бизнеса на рынке РФ.
Источник: https://samozanyatoi.ru/samozanyatye-grazhdane-i-sdacha-zhilya-pomeshhenij-v-arendu/
Сдача квартиры в аренду как самозанятость
Государственная Дума РФ приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)».
До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2019 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.
Статус самозанятых был в России и раньше – но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.
- Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
- Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
- Закон действует только в 4 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
- Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год.
Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
- Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
- Можно по-прежнему сдавать квартиру как физлицо с уплатой НДФЛ или как ИП с упрощенной системой. Пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
- Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог».
Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.
Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.
Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо.
А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность.
Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.
Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.
Налог на самозанятых граждан 2019: аренда квартиры
- Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет — какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
- Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).
Например, вы сдаете квартиру в физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е.
20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.
- В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
- Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.