Все, что нужно знать, чтобы сдать комнату в коммуналке. Правила и порядок процедуры

Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?

В Жилищном кодексе РФ нет никаких препятствий для сдачи жилплощади в коммунальной квартире внаём. Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ владелец комнаты в коммуналке также имеет долю в помещениях общего пользования. Это значит, что соседи не имеют права препятствовать заселению квартиранта и не давать пользоваться кухней, коридором, ванной и туалетом.

Заселяя жильца в свою комнату, можно даже не спрашивать разрешения соседей. Обычно претензии возникают в тех случаях, когда жилплощадь принадлежит нескольким людям. В этом случае любые действия с недвижимостью нужно согласовать со всеми собственниками.

Вместе с тем чтобы избежать конфликтов и сохранить с соседями хорошие отношения, лучше заключить с ними письменное согласие. В противном случае недовольные жильцы коммунальной квартиры могут испортить жизнь квартиранту, который вряд ли решит остаться в столь недружелюбном месте.

Кто имеет право по закону?

Какими законами регламентируется?

Выселение подчиняется требованиям ЖК РФ по статьям: 29, 35, 41, 60, 83, 84, 85, 90, 91, а также ГК РФ (ст. 293, 610, 619, 620, 687).

Имеет право обращаться в суд только тот, чьи права ущемляются жильцом коммунальной жилплощади – сосед, собственник, наймодатель, арендодатель, управляющая компания или ТСЖ, госжилинспекция, и пр.

Накопление долгов за коммунальные услуги, например, не будет считаться поводом для обращения в суд соседей, а только жил. контора или поставщики услуг могут выступать истцами по такому делу.

Есть законодательные акты, которые служат и для защиты прав самих выселяемых (ч.2 ст. 83 ЖК РФ).

Правила и порядок сдачи жилплощади

Секрет успешной сдачи комнаты в коммуналке включает в себя несколько составляющих:

1. Подготовка договора аренды.
2. Размещения объявления на всевозможных ресурсах (или привлечение посредника).
3. Поиск ответственных квартиросъемщиков.

Как искать квартирантов – самостоятельно или через агентство?

Помощь риелтора сэкономит время, которое тратится на многочисленные показы жилья. Кроме того, риелтор составит индивидуальный договор, который останется только подписать обеим сторонам.

Удобно пользоваться услугами агентства, если жилье находится в другом регионе, где собственник не проживает. Недостатком здесь является необходимость оплаты услуг агентства недвижимости. Также риелтор не гарантирует быструю сдачу жилья.

При оформлении сделки через агентство недвижимости, убедитесь в его надежности. В некоторых случаях под маской риелтора может оказаться мошенник.

Тщательно проверяйте достоверность документов фирмы и её сотрудников. Если агент требует денег, убедитесь, что он имеет на это право.

Самостоятельный поиск нанимателей может увенчаться успехом за короткое время, ведь многие ищут предложения напрямую от собственников. Однако без сторонней помощи придется потратить много времени на презентацию жилья будущим жильцам. Также неопытный арендодатель может не разглядеть в потенциальном квартиросъёмщике мошенника или безответственного человека.

Где дать объявление?

Вот несколько площадок, на которых удобно размещать объявления:

1. Социальные сети. Один из вариантов — выложить объявление на своей странице с просьбой о репосте. Чтобы текст увидело как можно людей, добавьте специальные хэштеги, например – недвижимость, аренда, жилье от собственника, аренда комнаты и другие. Также будет нелишним воспользоваться тематическими группами о недвижимости.
2. Найти квартиросъемщика помогут такие интернет-порталы как «Авито», «Юла», «Циан», «Из рук в руки», «Недвижимость на яндексе» и т.д.
3. Печатные издания о недвижимости.
4. К наименее действующим способам относится расклейка объявления на специальных досках у подъездов. Также можно разместить на окне комнаты со стороны улицы растяжку с текстом «Сдам в аренду» и указанием номера телефона.

Учитывая высокую конкуренцию на рынке аренды, ежедневно на сайтах появляются десятки предложений от собственников. В результате ваше объявление быстро опустится в конец поиска. Чтобы этого не произошло, регулярно обновляйте объявление или сделайте его платным.

Борьба с арендаторами в коммунальной квартире

В свершении сделки продавцу могут отказать, если все собственники не оповещены о данном действии. Сделку, проведенную без извещения соседей, смогут ликвидировать в течение месяца после продажи.

Внимание

Если у соседа имеется уважительная причина, по которой он упустил этот срок, по статье 205ГК РФ ему восстановят его полномочия. И он сможет выкупить эту долю.

• Права на освободившуюся комнату.

Если наниматель комнаты в квартире по договору соц.
найма освобождает ее, то на эту площадь очередное права имеют наниматели и собственники:

• В первую очередь граждане определенные как малоимущие и имеющие необходимость в улучшении условий для жизни;
• Далее, малоимущие, у которых площадь слишком мала для проживания всех членов семьи;
• После все желающие, купить долю.

Эти граждане могут пользоваться жильем по договору соц. найма.

Как сделать все официально?

Чтобы защитить себя от порчи имущества, несвоевременной оплаты и других неприятностей, необходимо составьте договор аренды жилья.

Заключая договор на двенадцать и более месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ.

Нередко владельцы комнат пытаются сдать жилплощадь в обход закона. Учитывая, что налогообложение происходит за годовой период, собственники заключают с квартиросъемщиками контракт на одиннадцать месяцев, а по истечении времени подписывают новый договор. Однако сокрытие дополнительных доходов без уплаты налогов ведет за собой уголовную или административную ответственность (в зависимости от того, сколько налогов было не уплачено).

Уголовная ответственность наступает достаточно редко, поскольку в этом случае собственник должен получить за три года прибыль в размере нескольких миллионов рублей. Для таких нарушителей предусмотрены штрафы до 300 000 рублей, принудительные работы или лишение свободы.

Административная ответственность влечет за собой штраф в размере двадцати процентов от суммы задолженности.

Чтобы избежать карательных мер, нужно регулярно платить налог с прибыли, получаемый от сдачи квартиры. Её размер составляет 13% от суммы, полученной за 12 месяцев. Каждый год собственнику необходимо до 30 апреля сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог до 15 июля.

Кого не могут выгнать?

Есть категории граждан, которые суд выдворить за пределы жилища, не предоставив другого крова, не может:

• детей-сирот, вне зависимости от их возраста;
• пенсионеров по возрасту;
• членов семей признанных пропавшими без вести или умершими при выполнении служебного долга (пожарников, МЧС-ников, военных, полицейских, работников пенитенциарной службы);
• инвалидов 1-й и 2-й групп, которые получили инвалидность при исполнении служебного или воинского долга, а также вследствие профзаболеваний;
• членов семьи нанимателя муниципальной жилплощади, отошедшего в мир иной.

Но не все так просто, перечисленные категории жильцов должны иметь в коммуналке регистрацию, быть в списках на улучшение жилищных условий, то есть нуждающимися в этом, иначе их все-таки могут подвергнуть принудительному выселению без предоставления другой жилплощади.

Как правильно составить договор?

Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.

Как правило, в договоре указываются следующие сведения:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
3. Условия проживания.
4. Сроки аренды.
5. Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
6. Способ оплаты.
7. Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
8. Возможность или невозможность субаренды помещения.
9. Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
10. Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.

Отличия найма и аренды помещения

Иногда некоторые люди используют термины найма и аренды в качестве синонимов. Однако это абсолютно разные понятия. Если аренда жилого помещения регулируется 34 главой Гражданского кодекса РФ, то найм упоминается в тридцать пятой главе ГК РФ.

Разница двух похожих по смыслу слов в следующем: договор аренды заключают при передаче во временное пользование юридическому лицу. Сдача жилья для проживания физического лица закрепляется договором найма. Кроме того, если в найм сдается только жилое помещение, то в аренду передают:

• офисы;
• склады;
• производственные площади и т.д.

В договоре по найму участвуют наниматель и наймодатель, в договоре аренды – арендодатель и арендатор.

Снять комнату в коммунальной квартире гораздо сложнее, чем стандартную жилплощадь. Основная проблема связана с необходимостью принимать во внимание мнения других жильцов. Впрочем, несмотря на все трудности, при желании всегда можно добиться нужного результата.

Как выселить соседку из коммуналки, если она отказывается убираться?

По умолчанию на ней можно расположить мебель или другие предметы, но чтобы не ущемлять права других жильцов. Загромождать общую территорию нельзя. Общее имущество не подлежит реализации.

Важно

Все проживающие имеют одинаковые права. При продаже своей доли в квартире продавец лишается права пользования общими помещениями. Все вопросы, связанные с общей территорией, решаются через суд.

Ремонт общего имущества ложится на плечи всех сторон. Решение о проведении ремонтных работ может быть принято собственниками долей или привлеченными экспертами.

По факту работ составляется смета. Каждый владелец помещений в квартире оплачивает ремонт пропорционально своей доле. Если сторона отказывается платить, что деньги на ремонт взыскиваются через суд.

Шум Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора.

Регистрация третьего лица

Если гражданин является собственником жилья, то все вопросы с пропиской людей он волен решать самостоятельно. Ничем не ограниченное право позволяет ему регистрировать на своей жилплощади супруга, детей, родственников и др., обратившись в официальную организацию и предъявив документы о владении жильем.

Если же собственников несколько, для прописки других лиц необходимо иметь согласие всех владельцев в письменном виде. Исключением может быть оформление регистрации несовершеннолетним детям, так как в этом случае достаточно, чтобы родитель был прописан на территории жилья.

Обязанности жильцов и правила поведения

Проживать на одной территории иногда даже с близкими людьми проблематично. Что уж говорить о совершенно чужих людях? Но проживание может быть вполне комфортным, если добросовестно относиться к своим обязанностям и пытаться решить спорные ситуации мирным путем.

Общая территория

Проживая в любом помещении, необходимо соблюдать правила общего пользования. Все они сводятся к тому, чтобы не нарушалась пожарная безопасность и были соблюдены все санитарные нормы. Каждый жилец должен нести ответственность за свои действия и понимать, что от его халатности может пострадать если не он сам, то кто-то другой.

Места общего пользования необходимо содержать в чистоте. Это поможет не только сохранить благоприятные отношения с соседями, но и обеспечит комфортные условия проживания для всех жильцов. Достаточно убирать за собой, проводить общие уборки по графику, выносить мусор и содержать в чистоте технику и сантехнику.

Вместо итогов

Завершая свой материла, я бы хотел дать несколько советов людям, собирающимся распорядиться своим жильем:

1. Не во всех ситуациях требуется разрешение соседей, а только в тех, которые определены действующим законодательством.
2. Если разрешение необходимо, то составлять его требуется в письменном виде, а иногда и с заверением у нотариуса.
3. При ремонте разрешение не требуется, но необходимо соблюдать регламент проведения шумных работ, который устанавливается на региональном уровнем.

Способы

Как можно сдавать жилье, извлекая из этого наибольшую выгоду? Как лучше и грамотно сдать квартиру? Рассмотрим основные способы.

Посуточно

Это наиболее доходный способ. Договор с нанимателем заключается на несколько суток. Стоимость суточной аренды выше, чем оплата в день при заключении договора на долгий срок.

Но есть некоторые нюансы:

• Собственнику придется постоянно заботиться о поиске клиентов. Если квартира простаивает без жильцов долгое время, то смысл в посуточной сдаче квартиры для владельца теряет всякий смысл.
• Владельцу предстоит следить за чистотой и порядком в помещении самостоятельно. Если съехал один жилец, а после него сразу хочет заселиться другой, то хозяину придется обеспечить ко дню его въезда порядок в квартире.
• За месяц собственник может сдать свою недвижимость несколько раз, и на каждой сделке ему необходимо будет присутствовать. Для особо занятых владельцев такой вариант аренды будет неудобным.

Подробнее о том, как сдавать квартиру посуточно, читайте здесь.

На длительный срок

Заключая договор на длительный срок, хозяин обеспечивает себе пассивный доход на несколько месяцев. Длительная аренда выгодна тем, что собственнику не придется постоянно искать клиентов.

Если жилец найден, то он может прожить в квартире год или больше – в зависимости от обстоятельств. Это позволяет хозяину ежемесячно получать прибыль и не переживать за то, что квартира будет пустовать без нанимателей.

Самостоятельно

Если собственник располагает большим количеством времени, то может заняться поиском жильцов самостоятельно. Для этого нужно подать объявления на специализированные сайты или в местную газету.

Квартиры от собственников всегда пользуются спросом, так как многим соискателям не хочется платить комиссию риэлтору. Хозяину в этом случае предстоит самому выезжать на показы и своими силами составлять договор найма.

Больше нюансов о том, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, можно узнать здесь.

Через агентство

Сдача квартиры через посредника снимает с владельца большую часть хлопот. Ему останется только одобрить найденного агентом квартиранта и заключить с ним договор для сдачи. Риэлтор возьмет на себя все заботы по поискам клиента, показам и составлению договора. Комиссию оплачивает тот, кто снимает жилье.

О том, как лучше сдавать квартиру — самостоятельно или через риэлторов, читайте в этой статье.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос