Я являюсь собственником комнаты, 1/2 доли в квартире. Нужно ли мое согласие на прописку в ней второго собственника и его семьи?

Содержание

• 1 Понятие общей долевой собственности и виды долей
  • 1.1 Какими правами и ограничениями обладают собственники
• 2 Механизмы защиты прав дольщиков
  • 2.1 Признание имущественных прав
  • 2.2 Признание сделки неправомерной
  • 2.3 Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки
  • 2.4 Прекращение правоотношений
  • 2.5 Обращение за помощью в государственные органы
• 3 Как оформить пошагово долевую собственность
  • 3.1 Какие потребуются документы
• 4 Договор долевого участия
• 5 Основные способы продажи доли в квартире
• 6 Законодательные основы
• 7 Как можно продать долю, если она принадлежит несовершеннолетнему
• 8 Можно ли распоряжаться квартирой, приватизированной родителями
• 9 Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?
• 10 Как между собственниками должна делиться общая площадь в коммунальной квартире?
• 11 Что предлагается поменять в законе?

Общая собственность на какой-либо объект недвижимости возникает исключительно при ситуации, когда определенной квартирой или домом владеет сразу несколько человек. При этом может быть долевая собственность или совместная.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно!
Оба эти понятия обладают своими особенностями и определениями, поэтому каждый владелец недвижимости должен в них хорошо разбираться.

Понятие общей долевой собственности и виды долей

Нередко в качестве покупателей одной квартиры выступает сразу несколько людей. В этом случае недвижимость разделяется на несколько долей, каждая из которых принадлежит конкретному человеку на праве собственности.

Важно! При долевой собственности каждый человек имеет определенную долю, а при совместной не выделяется какая-либо доля для любого совладельца.

При наличии любого вида непременно распоряжаться квартирой люди могут только при принятии совместного решения, а при этом не имеет значения, какими по размеру долями они обладают.

Если все люди проживают вместе в одной недвижимости, то не получится документально разделить всю площадь на отдельные доли, поэтому жильцы самостоятельно решают, как делится квартира, для чего учитываются обстоятельства каждого владельца.

Если не получается самостоятельно решить спорные вопросы, то приходится обращаться в суд. В нем решается, каков будет порядок использования жилплощади.

Понятие общей долевой собственности на квартиру, смотрите видео:

Какими правами и ограничениями обладают собственники

Ст. 30 ЖК содержит основные права каждого владельца доли в квартире.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

К ним относится:

• гражданин может пользоваться имеющейся квартирой для проживания или иных целей;
• он может распоряжаться своей частью, поэтому может продать ее другим совладельцам или иным людям, а также обменять, подарить или оставить в наследство;
• допускается предоставлять имеющуюся долю, представленную отдельным помещением в квартире, для использования другим гражданам, для чего составляется договор найма или иной контракт.

Каждый собственник обладает данными правами, так как каждый из них имеет определенную долю в недвижимости. Они могут сами проживать в квартире или прописывать в ней своих родственников.

В ст. 246 ГК имеются некоторые ограничения, имеющие отношение к продаже доли или предоставлении ее в аренду, а также они учитываются при вселении других лиц в недвижимости.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Все вышеуказанные действия допускается совершать исключительно после получения согласия от всех других совладельцев.

Поэтому человек может продать свою долю, но заблаговременно на этот процесс должно быть получено согласие от других владельцев.

Важно! Если собственник доли желает продать ее, но другие граждане не дают на это согласие, то выходом из такой сложной ситуации будет обращение в суд.

Все другие собственники обладают преимущественным правом покупки, поэтому перед продажей доли, человек обязан предложить ее другим совладельцам, причем не допускается завышать цену, так как именно она должна использоваться для реализации другим лицам.

Согласие или отказ непременно оформляются в письменной форме.

Механизмы защиты прав дольщиков

К сожалению, даже государственная регистрация ДДУ не может обеспечить соответствующее исполнение условий застройщиком.

Когда происходит нарушение, приобретателю следует выбрать оптимальный, наиболее соответствующий его интересам способ защиты своих прав.

Существует несколько защитных механизмов:

1. Признание прав дольщика.
2. Неправомерность сделки.
3. Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки.
4. Завершение правоотношений.
5. Обращение за помощью к государственным органам.
6. Предъявление требований в процессе дела о банкротстве.

Следует отметить, что выбор варианта защиты обусловлен природой нарушения прав дольщика, а также сложившейся вокруг правоотношения ситуацией.

Признание имущественных прав

Способ защиты применяется, если строительная компания после завершения строительства не вводит дом в эксплуатацию, не передаёт имущество в собственность приобретателей, или если здание не достроено в срок.

Дольщики могут заявить следующие требования:

• признание права собственности на жилое помещение;
• признать права на недостроенное здание;
• право на долю в общем имуществе (например, если дольщики не могут адекватно воспользоваться квартирами, и просто хотят вернуть свои деньги).

Требования предъявляются в суде по гражданско-правовому иску к компании-застройщику.

Признание сделки неправомерной

Контрагент по договору долевого участия может потребовать применения судом этой меры в следующих ситуациях:

• заключался с нарушением законодательства;
• заключался лицом, не уполномоченным действовать от имени застройщика;
• не соблюдены установленные законом требования к проектной декларации.

Если суд сочтёт, что требования истца правомерны, ответчику придётся вернуть деньги, выплатить проценты, помноженные на удвоенный объём ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Суд вправе признать договор недействительным в случае, если построенный объект не соответствует указанным в документации параметрам.

Рекомендуем ознакомиться:

Что делать участнику долевого строительства если он нуждается в незамедлительном заселении

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки

Неустойку застройщику придётся выплатить в ситуации, когда:

• квартира не была передана приобретателю в оговорённый договором срок;
• несоответствие объекта документации не устранено в оговорённый срок.

Если застройщиком не удовлетворяются законные требования контрагента, и не достигнуто компромиссного решения в формате мирного соглашения, эти требования может удовлетворить суд, также назначив выплату штрафа.

Требование о компенсации морального ущерба связано с нарушением прав потребителя и оцениваются судом в зависимости от рода ущерба, учитывая личность пострадавшего от нарушения.

Помимо всего вышеперечисленного и вне зависимости от этого, может быть взыскан материальный ущерб, если, например, приобретатель оказался в ситуации когда ему пришлось снимать жилое помещение.

Прекращение правоотношений

Эту меру защиты своих прав дольщик может применить, если:

• построенный объект не соответствует заявленному качеству;
• несоответствие не ликвидировано в оговорённый, или же в приемлемый срок;
• сдача объекта просрочена на два месяца и более;
• девелопер прекратил смежный договор поручительства, не предупредив об этом приобретателя;
• стройка остановилась, и есть основания полагать, что навсегда;
• в документы были внесены серьёзные изменения, затрагивающие интересы дольщика: они могут казаться площади и качества квартиры, её предназначения.

При расторжении договора девелоперу придётся вернуть полученные от приобретателя средства и выплатить неустойку.

Обращение за помощью в государственные органы

Государственные органы могут помогать дольщикам, когда их права нарушаются.

Существуют следующие способы вмешательства государства:

• содействие в окончании строительства;
• компенсация пострадавшим от мошенников из бюджета;
• нахождение источников средств для окончания строительства (например, поиск соинвесторов);
• предоставление временного жилья;
• приобретение прав по договору.

Обычно эти мероприятия проводятся региональными органами власти.

То, какие именно меры предпримет орган, зависит от места, и подробности следует уточнять для своего региона.

Как оформить пошагово долевую собственность

Процедура оформления определенной доли в квартире в собственность заключается в реализации последовательных этапов:

• первоначально определяются размеры долей, которые будут принадлежать разным людям;
• для этого может составляться договор, а также может использоваться решение суда, св-во о наследстве или брачный контракт;
• оформляются технические документы на квартиру, для чего в БТИ получается техпаспорт, а в который непременно входит план комнат и экспликация;

Виды общей собственности. Фото: metod-kopilka.ru

• для каждой доли должна быть получена отдельная выписка, для чего надо обратиться в орган технической инвентаризации;
• оплачивается госпошлина, причем ставки указываются в НК, но зависят они от размера доли и некоторых других факторов, а реквизиты можно получить в отделении Росреестра или на официальном сайте данной организации;
• подготавливается полный пакет документов для регистрации, который далее передается в отделение Росреестра, в котором осуществляется регистрация права на недвижимость;
• в результате данного действия будет получено свидетельство о собственности на конкретную долю в квартире.

Какие потребуются документы

Для совершения данного процесса собирается документация:

• правоустанавливающие документы, в качестве которых может выступать договор купли-продажи, свидетельство о получении наследства или документ о приватизации квартиры;
• правильно сформированное заявление;
• согласие супруга, которое непременно заверяется нотариусом;
• техпаспорт на квартиру.

Непременно у заявителя должен быть паспорт.

Для продажи определенной доли в квартире, собственники учитывают, что у других совладельцев жилья имеется преимущественное право приобретения, поэтому первоначально данная часть недвижимости предлагается им, а после уже может продаваться посторонним лицам.

Оповещать о необходимости продать долю совладелец должен других граждан в письменном виде за месяц до продажи.

Договор долевого участия

Особенностью данного договора является необходимость его государственной регистрации, что создаёт для застройщика дополнительные стимулы выполнить условия.

В любом договоре существует несколько существенных условий, то есть таких, без установления которых недействительным считается весь документ.В данном случае это:

• обязательное указание на строящийся объект (информация о местоположении, проектная документация);
• срок передачи готового объекта в собственность приобретателя;
• указание на стоимость объекта и способ выплат;
• гарантийные обязательства застройщика.

Недействительность договора влечёт за собой отсутствие правоотношения, и если по такому договору произведены те или иные выплаты, для застройщика это может кончиться как минимум возвратом средств дольщику, а в особых случаях – обвинением в мошенничестве и обязанностью возместить причинённые своими действиями убытки.

Основные способы продажи доли в квартире

Для продажи могут использоваться разные методы:

• Выделение. Данный процесс предполагает, что каждый совладелец получает определенную долю в недвижимости, которая обычно выражается в виде дроби. Например, два человека обладают совместной собственностью в двухкомнатной квартире. После выделения доли у каждого из них будет получена ½ данной недвижимости.

С какими проблемами может столкнуться собственник доли? Смотрите видео:

Каждому из них принадлежит одна комната, а остальные помещения, предназначенные для совместного использования, принадлежат им в равной степени. Выделенная доля далее продается второму собственнику или постороннему покупателю.

• Разделение совместной собственности. Данный процесс считается специфическим и длительным, причем результатом является аннулирование совместной собственности, поэтому владельцем становится только один гражданин.

Важно! Вышеуказанные процессы непременно оформляются в письменном виде и заверяются нотариально, так как устные соглашения не обладают какой-либо юридической силой.

Если совладельцы не смогут прийти к единому решению, то вопрос решается с помощью суда, причем в качестве истца обычно выступает владелец, желающий продать свою долю.

Только после выделения доли у гражданина появляется возможность продать ее, но первоначально надо предложить ее другим совладельцам. Они в течение месяца решают, будут ли они приобретать долю.

Образец свидетельства на право доли.

Желательно получить ответ от них в письменном виде, чтобы в будущем не возникало проблем, связанных с тем, что они изменят решение.

Законодательные основы

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

1. Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
2. Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
3. Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
4. Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.

Чтобы оградить участников долевого строительства, вложивших средства, от риска потерять деньги и жилье, Государственная Дума 30 декабря приняла ФЗ №214-ФЗ. Он устанавливает правовой статус вложившихся в возведения объекта недвижимости граждан, а также утверждает меры, применяемые к застройщику при нарушении положений договора о долевом участии.

Бесплатная консультация юриста по защите прав дольщиков>>

Согласно нормативному акту застройщик обязан:

• в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
• в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
• возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.

Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.

Как можно продать долю, если она принадлежит несовершеннолетнему

Нередко в квартирах прописываются дети, обладающие определенной долей в недвижимости.

Чтобы иметь возможность выделить и продать данную долю, недостаточно только разрешения от родителей или законных представителей, так как непременно дополнительно требуется разрешение на этот процесс, полученное от органов опеки.

Предложение о покупке направляется представителям несовершеннолетнего ребенка. При этом первоначально предлагается доля другим совладельцам, а если они отказываются от нее, можно продать ее посторонним лицам.

Важно! Предлагается доля другим владельцам по той же цене, по которой планируется продавать ее на рынке, а если стоимость меняется, то опять придется сделать предложение совладельцам.

Долевая собственность — общие положения. Фото: zero50x.myjino.ru

Родители перед продажей доли, которая записана на их ребенка, непременно обращаются в органы опеки для получения разрешения. Чтобы его получить, надо передать в организацию документы, выступающие основанием для продажи доли.

К ним может относиться необходимость улучшить условия жизни ребенка, поэтому требуется продать его долю и купить новую квартиру. Поэтому нередко органы опеки требуют от родителей документы на уже выбранную другую недвижимость, которая будет куплена после продажи доли ребенка.

Таким образом, долевая и общая собственность обладают многочисленными отличиями. Общим между ними является то, что в качестве владельца квартиры выступает не один человек, а несколько лиц. Они могут иметь разные доли, но при этом обладают равными правами на недвижимость.

Они могут прописывать в квартире своих родственников, а также распоряжаться долей по своему усмотрению.

Однако продажа этой части квартиры обладает определенными особенностями, поэтому реализация может производиться только при учете многочисленных требований.

Причем первоначально предлагается часть недвижимости другим совладельцам и только после их отказа можно продавать ее на рынке.

Можно ли распоряжаться квартирой, приватизированной родителями

Приватизированная квартира представляет собой не что иное, как квартиру на праве собственности. Если квартира была приватизирована родителями, то, согласно Семейному кодексу РФ, если завещанием не установлено иное, квартира перейдет к детям, т.е. станет их собственностью.

Рассмотрим ситуацию, в которой умирает один из собственников приватизированной квартиры, предположив, что доли равны. В этом случае половина квартиры переходит к наследникам. Наследники бывают двух типов:

• наследники по закону;
• наследники по завещанию.

Если лицо не оставило завещание, то действуют правила наследования по закону. В этом случае недвижимость переходит к наследникам первой очереди, к которым относятся родители, дети и супруг. Наследники могут отказаться от доли в пользу других лиц. При этом частичный отказ от наследства не допускается, т.е. наследство придется либо полностью принять, либо полностью от него оказаться.

Для того, чтобы оформить приватизированную квартиру на себя, наследникам нужно вступить в наследство. Для этого нотариусу потребуются документы:

• свидетельство о смерти наследодателя;
• документы, подтверждающие родство, если речь идет о наследниках по закону;
• паспорт наследника;
• прописка или иной документ, подтверждающий место проживания наследодателя в последнее время;
• документы на квартиру (техпаспорт, выписка из домовой книги, выписка из егрп);
• иные документы по запросу нотариуса.

Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Как между собственниками должна делиться общая площадь в коммунальной квартире?

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п. Все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.

Что предлагается поменять в законе?

1. Разрешается отдавать в залог банку без согласия дольщиков оставшуюся «непрофинансированной» ими часть многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
2. штрафы с застройщика за «мотивированное» расторжение договора снижаются в два раза;
3. дольщик получит право без объяснения причин, но и без получения штрафов расторгнуть свой договор с застройщиком в одностороннем порядке;
4. сроки приемки работ «отодвигаются», если дольщик не может (по уважительным причинам) сделать это в определенное договором время.

Важная роль отводится и государственному органу, регулирующему взаимоотношения сторон и одновременно за ними надзирающему и их контролирующему. Правда, до сих пор этот орган так и не определен. Георгий Боос объясняет это «проволочками» в правительстве, которое не спешит также и выпускать требуемые нормативные акты, «раскрывающие» положения закона. К примеру, до сих пор не определены требования к отчетности и финансовой «достаточности» застройщика. Проще говоря, неясно, сколько у застройщика должно быть своих денег на счету, чтобы он имел право привлекать средства дольщиков? В общем, пока вопросов больше, чем ответов. Сами застройщики, однако, говорят, что хотя закон и сильно ограничил их права, он все-таки оставил им самое главное: именно застройщик решает, привлекать или не привлекать ему для строительства средства граждан. Так что вполне вероятно, что в скором времени возможности приобрести квартиру в новостройке за умеренные (по сравнению с готовым жильем) деньги у наших граждан просто не будет. Просто потому, что ее им никто не предоставит.

По материалам конференции «Финансирование строительства и приобретения жилья: новое законодательное регулирование», организованной Институтом экономики города и институтом фондового рынка и управления подготовила Наталья Самарина